PAGE第59頁共59頁重慶市晏家工業園區項目市場調查報告目錄長壽區社會經濟環境概況長壽區概況及經濟發展狀況晏家街道辦事處概況及經濟發展狀況晏家工業園區概況重慶化工園區概況長壽區房地產市場發展狀況長壽城區房地產發展狀況晏家街道辦事處房屋開發狀況長壽區商圈分析長壽中心商圈分析黃桷灣商圈分析晏家鎮商圈分析園區企業調查分析企業員工狀況分析企業住房政策分析企業住房需求分析企業辦公及商務活動需求分析企業商業性消費需求分析企業市政配套需求分析結論長壽區社會經濟環境概況長壽區概況及經濟發展狀況1）長壽區概況長壽區位于重慶市的腹心地帶，距重慶市主城區67公里，經渝長高速公路至主城區，僅需40分鐘車程。長壽區東南臨涪陵區，西南與渝北區、巴南區接壤，西北靠鄰水縣，東北接墊江縣。幅員面積1415.49平方公里，轄22鎮12鄉，總人口88萬，城區常住人口20余萬。境內有大中型工業企業20余家，是西南地區最大的化工基地和全國最大的天然氣化工基地，天然氣化工產品總量居國內市場第一位。長壽被列為重慶八大地區中心城市與九大區域商貿中心之一。在大重慶的版圖上，長壽區區位優勢相當明顯，起著承西啟東，貫通南北的重要作用。長壽重慶主城區通往三峽庫區的必經之地，也是重慶市連接華中、華北地區的樞紐要地。2）長壽經濟發展狀況隨著近幾年重慶市經濟大環境的改善，長壽區的經濟得到了長足發展。2003年完成國內生產總值66.5億元，同比增長8.5%；完成固定資產投資29.5億，同比增長8.5%；實現消費品零售總額23.5億元，同比增長12%；實現區級財政收入1.74億元，同口徑增長24.8%；實現協議引資100億元以上。表1、1999-2003年長壽國內生產總值增長狀況項目單位19992000200120022003國內生產總值億元46.7350.6155.4662.0066.50增長率%8.30%9.58%11.79%7.26%第一產業億元9.379.579.8210.37第二產業億元22.1324.8326.9730.64第三產業億元14.7516.2018.6721.00人均國內生產總值元5118574763097078由以上圖表可以看出，長壽經濟增長基本比較穩定，相信隨著長壽化工園區與工業園區的建成投產，長壽經濟將進入一個新的快速增長期。工業經濟工業是長壽的支柱產業，長壽的工業基礎十分雄厚，境內有四川維尼綸廠、重慶川染總廠、重慶長壽化工有限責任公司、重慶長風化工廠、重慶天然氣凈化總廠和中國西南地區最大中外合資企業揚子乙酰化工有限公司等17家特大、大中型化工企業，與之配套的化工企業100家，目前已經發展成為西南地區最大的化工基地和全國最大的天然氣化工基地。長壽集中了國內多數規模最大的天然氣化工裝置，天然氣化工產品總量居國內市場第一位。目前，長壽正抓緊建設天然氣高新技術化工園區，力爭把長壽建設成為世界級天然氣化工基地。交通狀況長壽區境內水陸空交通四通八達，方便快捷，目前已經形成了依托高速公路、長江航道及渝懷鐵路為主體的各種運輸方式相銜接的水、公、鐵三位一體的綜合交通運輸體系。長壽港是長江上游的水運集散地之一，作業區內共有泊位27個，年吞吐能力達到600余萬噸，三峽工程建成后，萬噸巨輪可直航長壽。長壽境內有通車公路干線6條，支線40條，總長572公里。國道319、318線橫貫區內。貫穿重慶東西南北的渝萬、渝涪高速公路在長壽境內一分為二，長壽至重慶江北機場、梁平機場的高速公路里程分別為50、100公里，往返十分便利。長梁高速公路（長壽至梁平）已在建。西部大開發戰略十大標志性工程之一的渝懷鐵路途經長壽，并設有客貨運站3個，渝懷鐵路建設將進一步強化長壽區的區位優勢。城市規劃長壽城區定位為全區政治、經濟、文化中心，重慶市重要的區域性中心城市之一，長江上游重要的化工城市。按照長壽城市中長期發展規劃，到2005年城區人口將達到21萬人，2010年為30萬人，達到中等城市規模。2020年為45.8萬人。2020年長壽城區建成區面積將達到55平方公里。城區發展保持組團式布局。城區的用地分為鳳城、桃花新城、江南、朱家化工園區、晏家五個組團，工業用地相對集中，居住用地向東北發展，形成一個南北寬約3.84公里，東西長約12.72公里的帶狀城市。規劃中布置了三條主要道路作為東西向聯系通道，即渝長高速公路（通過晏家和桃花兩個立交轉換），國道319長壽城區段（部分改線）以及沿江大道（作為聯系沿江廠礦、港區以及朱家壩和鳳城的一條主干路）。在羊叉河以東，預留一座跨長江的橋位，北接319國道古佛立交，南跨長江，至江南鎮、重慶市主城區。連接重慶市總體規劃中確定的江南大通道，作為今后長壽區長江兩岸的聯系通道。結合白沙灣港區的淹沒復建，規劃一座專用旅游碼頭，滿足今后長江沿線旅游發展需要。另外，在晏家、騎鞍、鳳城、河街等地共規劃4個公交站場，5個公共停車場。商貿流通“十五”期間，長壽商貿流通積極實施“145”工程，推進商貿流通結構性調整，加快商貿流通業的改革步伐，為建成地區性商貿中心打下了堅實基礎。“145”工程，即圍繞地區性商貿中心，著力打造1個主城核心商圈，即以壽星廣場為核心半徑500米的中心商貿區；建設黃桷灣、騎鞍、桃花、川維查家灣4個社區商業服務中心；發展以葛蘭、云臺、獅子灘、洪湖、雙龍5個重點鄉鎮為代表的鄉鎮小城鎮商業建設。同時加快發展連鎖經營和物流配送，大力發展餐飲服務業的休閑觀光業改造提升商品交易市場，規劃建設城區專業市場，大力推進商貿流通企業的體制改革和創新。近幾年長壽區積極培育和建設專業市場、專業街，取得了豐碩成果，拍賣市場、舊貨調劑中心、壽星裝飾材料市場建成投入使用。建立了一批總代理、總經銷、連鎖店和配送中心，重百商場、立丹超市、和平藥房、市職工消費合作社等一批商業集團入駐長壽。城區商貿設施、購物環境進一步完善，商業氛圍更加濃厚，商貿流通服務業水平和檔次明顯提高。商貿業態發生顯著變化，城鄉市場繁榮活躍，向區外輻射力逐漸增強，區域商貿中心已具雛形。2003年6月份，重慶協信集團看好長壽商貿經濟發展前景，投資3.5億元，在素有長壽“解放碑”之稱的黃金地段規劃了一個占地120畝的中心商圈，現前期拆遷工作已經展開。2、晏家街道辦事處重慶市長壽區晏家鎮地處長壽區主城西郊，面積55平方公里，轄21個村（居），總人口28263人（2003年數據）。其中非農業人口2304人，農業人口25959人，農業人口比重占到90%以上。晏家水陸交通便捷，渝長高速公路、渝巫路、國道319線橫貫全境，緊鄰渝懷鐵路長壽火車站和長壽港川維碼頭。區域內有工業企業63家，建材、化工等產業發展初具規模，系重慶長壽化工園區組團；境內有規劃16平方公里以發展機械制造，精細化工、生物制藥等產業為核心的重慶晏家特色工業園區。晏家城鎮建成區近2平方公里，擁有國家二級車站一座，系重慶市首批試點小城鎮。2003年，原朱家鎮和晏家鎮合并，成為新的晏家街道辦事處。晏家街道辦事處的成立，有利于提高晏家板塊的地位，為晏家工業園區的發展奠定了較好基礎。3、晏家工業園區1）園區概況晏家工業園區屬于長壽城市總體規劃晏家組團的拓展區。地處長壽區西面晏葛公路與西山山麓之間的平坦地帶，涉及11個村75個組，總人口14826人，控制土地面積18平方公里，其中耕地8.5平方公里，住宅約81.7萬平方米。園區第一期規劃6平方公里，現已經啟動2平方公里。園區行政管理堅持市場導向與體制創新的原則，實行政企業分開、政事分開、政資分開、市場化動作的開發管理模式，提高了辦事效率。同時堅持園區建設與城鎮規劃相結合的原則，按照城鎮總體規劃的布局結構，結合實際情況，搞好各項規劃的銜接。合理確定規劃區內的功能布局、空間形態、交通組織和基礎設施建設內容，盡快把晏家工業園建設獨具特色的現代化經濟園區。

2）工業園區現狀目前，園區入住企業已達26家，涉及建材、機械制造、電器、鋼鐵、制藥等行業，包括重鋼集團（30萬噸冷軋薄板及深加工、鋼結構中心、模具中心、鋼研所）等大型國有企業，協議用地5200畝，投資42億元，預計年產值112億元，利稅12億元。其中有七家企業預計在今年內試投產，其余都將在年內開工建設。另外已明確投資意向即將征地的企業有23家，用地7215畝，投資額62億元。主要道路已硬化、管網設施已見雛形、水電氣等配套設施正在抓緊建設。此外，園區1到4期共3300畝的土地已平場完畢，同時在擴大用地、天然氣管網搬遷、環評、熱電上網、鐵路支線建設、天然氣保障、產業扶持政策等方面也有了一定的進展。3）工業園區發展前景大批有實力的工業企業的進駐（見附錄：企業清單），為晏家工業園區注入了新的活力。根據企業調查反饋回來的信息，2005年以前，園區的規模將不會太大，但隨著企業廠區建設的完成并逐漸轉入投產階段，園區也將逐漸成為一個現代化的、富有生氣的小鎮。4、重慶市化工園區2001年12月，市政府批準設立重慶長壽化工園區，規劃通過10—20年的建設，把園區建設成為國內一流、長江上游最大的綜合化工基地和世界級天然氣化工基地。園區以現有的四川維尼綸廠、重慶川染總廠、重慶長壽化工有限責任公司、重慶長風化工廠、重慶天然氣凈化總廠和中國西南地區最大中外合資企業揚子乙酰化工有限公司等特大、大中型化工企業為支撐，圍繞大化工基地建設，探索集約化、規模化、服務配套共享的廠地聯合模式，加快建設，提高園區的綜合效益。今年2月底，園區總體規劃、產業發展規劃及產業評估等工作已經完成，現已有14家企業有意落戶園區。同時，川維廠天然氣乙炔項目竣工投產，揚子乙酰公司35萬噸醋酸項目于今年初開工，全年完成項目投資7億元。作為繼北部新區之后的又一重要產業園區，重慶（長壽）化工園區不僅肩負了再造一個重慶工業的重任，而且承載著解決庫區產業空心化，實現三峽庫區持續發展的希望；是發展重慶天然氣化工的重要平臺，代表著重慶的天然氣化工工業，對壯大重慶工業規模、優化工業結構、解決庫區的產業布局、提升重慶的競爭力都具有重要的作用。長壽區房地產市場發展狀況長壽城區長壽城區房地產市場概述作為區縣房地產市場，長壽縣域經濟規模、市場容量都限制了當地房地產業的發展步伐。總體而言，長壽房地產市場發展起步較晚，起點較低，發展程度不高，但發展速度較快。住宅物業調查顯示，長壽城區房地產物業供給類型較為單一，住宅占全部市場供給總量的80%以上（具體分析見“長壽區房地產市場定量分析”）。住宅絕大多數建筑形態為多層磚混結構，即使在城區中心地段，電梯房也極其少見。通過走訪調查得知，受消費觀念的局限，電梯房市場接受程度有限，另外，電梯房開發成本較高，為節約投資，當地開發商一般無力或不愿開發。從項目開發規模看，大多數房地產項目總體量在3萬平方米以下，總套數一般在200余戶左右。5萬方以上的項目就屬于“大盤”了。2002年是住宅物業價格的分水嶺，2002年前，長壽城區的住宅銷售均價基本維持在620-650元之間，2002年底，住宅價格突然發力，每平方米平均增長150元以上，總體均價接近750元，城區主要樓盤價格平均在940元左右。住宅戶型設計受市場需求影響較大，市場主力戶型以90-130平方米之間的三房兩廳為主，戶型面積有逐漸趨小的趨勢。戶型設計已經開始由平面布局向空間布局發展，錯層戶型成為市場新寵。長壽城區的房地產開發受城市規劃影響較大，按照城市規劃，長壽城區發展保持組團式布局，主要分為東西兩大區域，采取“東拓西進”的發展戰略。東部，依托交通、環境優勢，發展以行政、商貿、居住為重點的桃花組團城市新區，依托鳳城舊城區繼續拓展黃桷灣新區，形成以體育、文化、居住為主的新城區；西部依托渝長高速公路晏家立交出口和川維廠，發展長壽化工園區和晏家工業園區兩大組團（另見上文“城市規劃”部分）。作為城區母城的鳳城舊城區與黃桷灣新區，2002年以前一直是長壽房地產開發的重點區域，目前兩片區的開發已接近尾聲。隨著桃花新區規劃的出臺，該區域逐漸成為新的開發熱點，長壽區目前號稱“開發體量最大、園林景觀規劃水平最高、內部生活配套最齊全”的標志性樓盤——東方之驕即選址于此。商業物業近幾年，商業物業無論投資力度、開發量、竣工面積、銷售面積起伏都比較大。商業物業建筑類型絕大多數為住宅底商形式。純商用物業極少。由于建筑形式的限制，除少量的開敞式商場外，長壽城區商業用房多為大進深，小開間的布局，單鋪面積一般在30-50平方米之間。總體來看，由于市場供給遠遠大于需求，商業用房的價格一直徘徊在2660元左右。但受地段的影響，不同區域甚至同區域不同街區的商業物業價格也懸殊極大。以素有長壽“解放碑”之稱的壽星廣場為例，商業物業銷售或租賃價格均以廣場為中心向外呈逐漸衰減態勢。壽星廣場周圍商業物業銷售價格最高可達每平方米18000余元，50米之外，價格逐漸下降至5000余元，甚至更低。租金價格的分布基本類似，只是還要受業態分布等因素影響。壽星廣場周圍商業鋪面每月租賃價格平均在110-170元/m2之間。部分街區50米之外，價格逐漸下降至40元/m2左右。經過幾年的發展，長壽城區商業物業主要集中在壽星廣場與黃桷灣片區。壽星廣場區域的商業物業定位于購物、休閑，黃桷灣片區的業態主要以餐飲、娛樂為主。長壽區政府將壽星廣場周圍方圓100米內規劃為商業步行街，目前，前期拆遷工作已經展開。破舊立新之際，由于部分住宅底商的拆除，導致廣場附近商業用房的需求大量增加，租金價格較之以前有了大幅攀升。可以預計，步行街建成之后，隨著人氣的積聚，該地段的商業價值將進一步凸現，相應的，商業用房價格必將開創新的紀錄。辦公物業受經濟發展規模、企業數量以及其他方面的影響，長壽城區辦公物業的開發規模相當小，一般只占到當年房地產開發總量的2-3%，當地企業習慣于自建或租（借）用住宅等其它房屋辦公，很少租賃或專門購買寫字樓。市場需求的乏力，導致當地寫字樓市場的開發十分蕭條。另外，已經建成的寫字樓也存在一定積壓。主要房地產市場指標定性分析表2、2000-2003年長壽區房地產開發主要指標項目2000200120022003投資額（億元）3.814.094.035.25住宅2.512.922.623.59辦公0.210.080.040.06商業0.710.710.490.97施工面積（萬m2）99.9590.0282.1377.95住宅79.3172.2368.6862.86辦公2.763.381.631.80商業16.4412.4011.3611.47竣工面積（萬m2）45.6543.8032.6239.95住宅35.0736.2128.0933.35辦公1.242.050.570.22商業8.704.833.865.46銷售面積（萬m2）32.5537.6126.4937.26住宅28.4832.0422.6231.54辦公0.821.980.840.55商業2.873.142.915.03銷售額（億元）2.653.512.453.88住宅1.742.011.562.30辦公0.130.530.110.22商業0.740.880.781.34空置面積（萬m2）28.3022.4826.2418.96住宅14.9813.3818.7910.18辦公1.811.781.030.80商業4.946.856.217.73A.歷年房地產投資額與GDP增長比較表3、2000-2003年房地產投資額與GDP增長趨勢比較比較項目2000200120022003房地產投資額3.814.094.035.25國內生產總值50.6155.4662.0066.50由表3及其附圖可以看出，長壽2000-2003年房地產開發投資額增長趨勢與同期GDP的增長趨勢基本吻合，說明，長壽房地產業的發展速度保持在了一個合理的尺度范圍內，市場上基本不存在泡沫。B.房地產施工、竣工面積與銷售、空置面積比較表4、2000-2003年房地產開發主要指標比較上圖顯示，房地產銷售面積在2002年有比較大的波動，主要原因是2002年房地產銷售價格出現跳躍式增長（增長幅度在150元/m2以上），導致部分消費者持幣觀望，2002年-2003年，由于政府調高地價及配套費收取標準，另外，建材市場價格持續上漲也使得2003年長壽房價不降反升，在“買漲不買跌”的消費心理驅使下，2003年房地產銷售面積出現較大的漲幅，三分之二的存量房得到消化（當年竣工房屋銷售面積僅占銷售總面積的三分之一），相對應的，2003年長壽區房地產空置面積出現大幅下降，為4年來最低值。據測算，2003年底長壽區房地產空置率為15%（若按照國際通行算法應為4.7%，未超過10%的國際警戒線），略高于2003年全國14%的平均水平，但基本在國內公認的5%－14%的合理空置范圍內。C.住宅物業施工、竣工面積與銷售、空置面積比較表5、住宅物業占市場供應總量比例施工面積79%80%84%81%竣工面積77%83%86%83%銷售面積87%85%85%85%空置面積53%60%72%54%表5顯示了2000-2003年住宅物業占市場供給總量的比例，對前三項指標可知，住宅物業扮演著長壽區房地產市場絕對主力的角色，相對空置面積指標來說，住宅的空置率低于非住宅空置率，說明，住宅的市場消化能力遠遠大于非住宅。表6、住宅物業主要指標比較對比表6與表4可以明顯的看出，由于住宅絕對的主體地位，其各項指標的走勢基本決定了整個市場的大概走勢。D.商業物業施工、竣工面積與銷售、空置面積比較表7、商業物業主要指標比較通過上圖可以看出，2000-2003年間，商業物業銷售面積遠遠小于同時期空置面積，據測算，空置面積最少也為同期銷售面積的1.5倍，說明商業物業的供給數量遠遠超過市場消化能力，形成大量積壓。2003年，長壽商業物業空置率達到44%。市場前景預測市場需求潛力分析表8、2004-2010年房地產市場需求潛力分析序號類別人數（萬人）現人均居住面積（m2）人均新增居住面積（m2）小計（萬m2）1現有人口211591892新增人口9024216總計304052004年-2010年年均增加住宅居住面積67.52004年-2010年年均增加住宅居住面積折算為住宅建筑面積（折算系數1.15）77.64注：據長壽區“十五”發展規劃，2005年城區人口達到21萬，本表將其時間提前到2004年。預計到2010年城區人口達到30萬人，即達到中等城市規模，人均居住面積達到24平米。目前長壽城區人口21萬人，人均居住面積為15平方米。表8顯示，如按“城區居民人均居住面積”達到24平方米的居住標準計算，則未來6年間，長壽城區平均每年需新增77.64萬平米住宅面積。2003年長壽全區房地產住宅施工面積為63萬平方米，尚未達到平均數。2003年長壽全區住宅竣工面積僅40萬平方米，僅為平均數的二分之一。如再將二次及多次置業需求考慮在內，則市場發展空間更大。如按照重慶市2003年城鎮居民人均可支配收入8093.7元的水平計算，則長壽城區房價收入比僅為3.1（戶均人口3人，平均每套住房按100m2計算），即使按照重慶市2002年城鎮居民人均可支配收入7238元的水平計算，其房價收入比也僅為3.5，遠未達到房價收入比為6的警戒線水平。以上分析說明，長壽房地產市場無論市場需求總量還是市場承受能力都大有潛力可挖。住宅房地產市場價格預測表9、2004-2006年長壽城區住宅價格預測年份項目數值2000200120022003200420052006房價（建面）y=567.89e0.0622x611628688729774823876注：公式y=567.89e0.0622x，采用時間序列法，根據2000-2003年長壽區房地產平均銷售價格推算而出，反映了房價與時間序列之間的線性關系，相關系數ｒ為0.98；表中斜體加粗并襯以灰色背景的部分為預測房價；個案分析本次長壽考察主要走訪了當地4家在售樓盤，具體數據見“個案調查表”。A.產品分析規模及配套除重慶廣潤房地產公司開發的東方之驕外，當地項目開發規模基本上在3萬方左右，屬于短平快一類的項目。項目體量偏小，反映了當地房地產開發公司操盤實力有限，同時也限制了當地房地產開發水平的提高。近幾年，重慶主城區部分開發公司開始涉足區縣市場，由于資金、技術、人才、管理、信息等方面的優勢，無論項目的開發規模、產品規劃設計，以及項目的營銷推廣都較當地企業有了較大提高，從而提升了當地房地產市場整體開發水平。據當地主管部門有關人員介紹，已經有7-8家的主城區企業進入長壽市場。如重慶協信集團、“東方之驕”開發商重慶廣潤房地產公司等。由于多數項目體量較小，開發商一般不重視小區內部配套的建設。商業配套主要依賴住宅底商，在調查的樓盤中，只有“東方之驕”專門規劃有商業步行街、大型社區廣場、文化教育、健身休閑娛樂等小區內部配套設施。規劃設計由于項目體量偏小，開發商一般不會也不愿在產品的規劃設計上下功夫。所以，絕大多數項目無論建筑布局、風格以及戶型設計千篇一律，毫無特色可言。多數“小區”設計水平還僅僅停留在“四菜一湯”的階段。正是由于產品的嚴重雷同，“東方之驕”等規劃超前、風格迥異（針對長壽市場）的項目甫一亮相，便得到了眾多消費者的青睞與追捧，市場銷售價格迅速攀升。由此可以說明，當地需求市場其消費層次、意識已經開始出現分化，住宅消費開始從對“量”的要求逐漸轉向對樓盤品質的關注。建筑形式除城區中心地段有少量高層電梯房外，住宅項目絕大多數為多層磚混建筑。當地多層住宅一般可以修到8層。無論單體或多棟小區住宅，開發商為追求更大利潤，一般臨街底層作為商業用房，二至八樓作為住宅。城區中心地段的住宅多為點式布局，從一梯5戶到一梯8戶都有，如位于壽星廣場的帝景名仕閣。當地小區住宅樓盤其容積率一般控制在2.2以下，多為一梯2戶的板式布局。戶型特征及配比

可以說戶型是住宅物業最重要的產品載體，其集中體現了開發商對消費者的終極關懷，戶型設計的成敗直接關系到項目的存亡。所以，戶型必然的成為眾多樓盤吸引消費者關注的重要營銷利器之一。近年來，長壽房地產市場的戶型創新主要是運用“加法”原則，具體體現在兩個方面：首先在戶型的平面布局上，三室以上必帶雙衛（客衛、主衛）、雙陽臺（大觀景陽臺、生活陽臺）、多飄窗（臥室窗戶）；其次戶型向空中發展，錯層戶型成為長壽市場的主流產品，甚至有多家樓盤全部設計為“錯層戶型”（見“樓盤調查表”）。長壽市場的戶型創新一方面豐富了產品類型，完善了居住功能，滿足了消費者居家生活需要，對提高戶型設計水平具有積極意義。但另一方面，由于對市場的盲從與誤判，客觀上也導致了面積浪費（如有些80m2多的兩室戶型也配有兩個超大陽臺），部分戶型形成了一定積壓。如調查表統計，長壽市場上主力戶型為三室設計，面積一般在90-130之間。一般均占到項目總套數的60%以上。目前，由于房價的上漲，戶型面積有逐漸趨小的勢頭。物業管理在調查中，“全封閉式花園小區”是許多小區樓盤宣傳的一個共同賣點，“全封閉”說明了消費者已經比較看重樓盤的物業管理。對應的，小區配備的各種先進的智能化設施設備成為開發商主訴求點之一。物業服務內容也愈來愈受到消費者的關注，已經有不少樓盤提出“親和”物管與“保姆式”物業管理概念。但目前很大程度上還只是停留在口號上。受經濟發展水平與消費觀念限制，長壽當地的住宅物業管理收費標準較低，多層小區房一般在0.3元/m2左右，位于長壽城區最繁華地段的高層電梯房——帝景名仕閣物管費才0.65元/m2。B.市場需求分析長壽消費市場有一個顯著特點，即本地高端客戶容易外流。由于長壽城區距離重慶主城較近，所以，這部分客戶往往選擇在重慶主城區置業。據我們走訪調查川維廠了解到，川維廠近幾年經濟效益比較好，職工收入也比較高，屬于當地的中高端客戶，但除部分在長壽城區置業外，很大一部分流向了重慶主城區，尤其是退休職工。另外，長壽機關事業單位中高級公務員也往往選擇在重慶主城區安家落戶。長壽房地產市場主要消費人群比較集中，主要是私營企業主、個體經營戶、公務員、科教文衛、金融等行業從業人員以及外出務工返鄉人員等。隨著經濟的快速增長、城鎮化戰略的實施、以及三峽移民等因素的刺激，使得長壽的城市化水平不斷提高，新增的外來人員、城鎮人口則是未來長壽房地產業發展的一個重要支撐。另外，隨著市場的發展，目前長壽房地產消費市場已經出現零星的投資型客戶，但尚未形成一定規模以及固定的群體。C.價格及銷售情況根據“樓盤調查表”統計，目前長壽城區住宅物業一線樓盤（未包括商住項目帝景名仕閣）銷售均價已經達到940元/m2，比市場總體成交價（見表9“市場價格預測”）高出220元/m2。小區底層商鋪銷售均價接近3000元/m2。從統計情況看，一線樓盤的銷售情況較好，住宅平均銷售率接近90%。小區底層商鋪銷售率達到了80%以上。一線樓盤銷售去化速度也比較快，達到上述銷售率水平，平均銷售周期只需7個月。另外，一線樓盤前后價格調整幅度也比較大，以東方之驕為例，2003年底開盤初期價格只有980余元，到了2004年2月份價格便漲至1100余元。據該樓盤現場負責人介紹，每次調價之后，都會引起部分持幣觀望客戶的紛紛下單，銷量不降反升。據其估計，該盤真正到位價應當在1200元左右。在付款方式的選擇上，愈來愈多的購房者開始接受并選用銀行按揭方式。據走訪調查，華麗景苑簽約客戶中有60%以上的選擇了銀行按揭，在東方之驕，這個比例更是達到了80%以上。付款方式上的轉變說明購房者消費觀念正在趨于成熟，同時，隨著銀行按揭方式的普及，長壽房地產消費市場所蘊含的能量將得到成倍的釋放。D.營銷推廣作為區縣市場，市場特點決定了當地樓盤營銷推廣手段必然較為簡單。近幾年，由于市場競爭強度日漸加劇，部分開發企業才逐漸改變“順其自然”的銷售方式，自覺地采取或制定一些基本的營銷策略。具體體現在以下幾個方面：項目形象包裝——開始注重銷售現場售樓中心、工地的形象設計、包裝，已經出現售樓中心POP廣告、工地圍墻廣告；注意整理提煉項目賣點，提出主題廣告語；聘請專業公司設計企業形象識別系統，如項目LOGO等；主要銷售道具——制作印刷品，主要是DM單、折頁，很少有項目專門制作樓書、手提袋；制作項目沙盤、戶型模型；開駛交通車。但基本上沒有樓盤專門做樣板環境、樣板房。主要宣傳手段——舉辦開盤典禮；戶外廣告（燈箱、車身廣告、戶外廣告牌）；派發樓盤印刷品，主要是DM單；舉辦戶外展示活動。主要促銷手段——執行多種付款方式；制定專門的價格策略；與當地名校聯姻（調查發現，“教育牌”逐漸為實力開發商所重視，當地公認辦學質量最好的小學是實驗二小，中學是長壽中學。目前小學是關注熱點，中學暫時空白），可能是項目體量較小的緣故，幾乎沒有樓盤制定或執行銷控策略。另外，由于長壽缺乏有效的大眾性的商業傳播媒體，絕大部分樓盤都沒有制定專門的媒體推廣計劃，但有少數項目通過長壽部分網站發布樓盤信息，企業都沒有建立自己的網站或網頁。5）長壽區房地產市場綜述長壽作為典型的正在興起的中小城市，由于區位的特殊性，從其城市定位到房地產市場發展，方方面面都要受到重慶主城都市圈崛起的影響。從東部經濟發達地區的房地產市場發展經驗看，市場的繁榮首先是從大城市的市中心區開始，然后是大城市的郊區，再者是周邊受輻射的小城市。其次，周邊小城市的房地產市場一旦起動，由于其總體市場容量小，就會快速發展，迅速進入繁榮的階段。這兩點都可以從長壽近幾年房地產市場的發展歷程上得到證實。回顧長壽房地產市場的發展歷程，2002年后，長壽房價速度上升，一線樓盤市場均價達到每平方米940元左右。若干個案甚至起價已經突破千元大關，房價直逼重慶渝北區兩路鎮的房價水平，可見小城市的房地市場能迅速進入了高位運行的時期。但與大城市不同的是，大城市房地產市場能維持較長時間的繁榮，而小城市由于市場容量小，如果投資量快速上升，必然意味著未來供應量有較大的增長，而小城市的空置消化能力弱，所以一旦供大于求的局面形成，市場波動就會產生。以上分析可知，長壽區的房地產市場正處于上升期，雖然連續數年施工面積呈下降趨勢，但應該看到，通過市場供應總量的壓縮盤整，市場增長質量得到了提高。可以預見的是，未來幾年內，隨著長壽區經濟社會的全面發展、城鎮化戰略的逐步實施，房地產市場將進入一個相對穩定但快速增長的時期。晏家街道房地產市場概述安置房開發背景晏家街道由原來的晏家鎮、朱家鎮合并而來，街道辦事處設在晏家。以下主要介紹晏家鎮場房屋開發情況。由于經濟規模較小，加上農業人口占絕大多數，所以，至今晏家鎮也沒有形成真正的房地產業。據調查，晏家鎮場房屋開發全部是修建安置房，對口解決因化工園區、工業園區征地而被拆遷農戶的住房問題。據當地負責人稱，2003年化工園區完成了3100畝的征地拆遷量，拆除搬遷房屋238戶，拆遷房屋約3.6萬方。預計2004年，化工園區還要拆遷700余戶。工業園區完成征地拆遷量4700畝，涉及搬遷農戶1360戶，拆遷農房27萬方，安置各類人員3100人。拆遷農戶主要采取貨幣化安置，每戶平均補償9萬余元。2003年9月安置房建設全面啟動，施工面積達到22萬方，2004年主體完工。預計可以安置約1700余戶。由于拆遷農戶過多，導致安置房供不應求，據介紹，有不少無房戶寄居在親友家中，部分選擇在晏家鎮租賃住房甚至空置的商鋪居住。按照區政府要求，2004年，拆遷安置房開工面積累計要達到40萬方。安置房建筑類型均為磚混多層建筑。一般為8層，一層臨街部分設計為商鋪。安置房價格政府對安置房銷售價格實行嚴格的控制制度，作為回報，安置房開發企業可以享受政府許諾的一系列優惠政策，例如土地出讓金、配套費、稅費等不同程度的減免。安置房的開發主體為當地施工單位或開發公司，調查發現，也有江津等外地企業介入，但其主要目的是通過開發安置房換取工業園區內基礎設施工程的承包權。為保證拆遷戶能夠買到安置房，政府規定，凡是納入統一管理的安置房項目2-6層住宅其銷售對象只能是拆遷戶，價格上限一般為480元/m2。其余20%部分（指1層和頂層）開發單位可自行處理。對于非拆遷戶購買安置房，價格一般上浮120-140元/m2不等。從實際銷售情況看，針對拆遷戶部分的樓層全部售罄，剩余部分多為頂樓7、8兩層。這一情況說明，安置房在總量上仍不能滿足拆遷戶需要，但拆遷戶寧愿花費數月時間坐等其它安置房項目面市，也不愿購買現有安置房余下的1層、7層和8層住宅（這三層開發商可自己定價），從這一現象基本可以判斷，拆遷戶不會是我項目的目標客戶。晏家鎮場商業物業概述晏家鎮場商業物業建筑形態主要是住宅底商，凡是住宅臨街面其底層均規劃為商鋪，商鋪面積比較接近，進深多為10余米，開間則為3.9或4.2米，單鋪面積一般在40多平方米。最近推出的幾個項目采用底層框架結構，商鋪面積可自由分割。據了解，晏家鎮場商鋪銷售價格在2500-3500元/m2之間，租賃價格視地段情況，從每月8元/m2-15元/m2不等。晏家鎮場集貿中心位于晏家鎮人民廣場區域。晏家鎮房屋購買客戶分析據晏家鎮主管部門負責人介紹，在兩園區征地拆遷以前，晏家鎮住房主要是外出務工人員、因城鎮建設用地而拆遷的農戶以及零星附近農民、個體戶購買。2003年以來，主要是兩園區征地被拆遷的農戶。購買商鋪的客戶主要是外出務工返鄉人員、個體戶以及川維廠職工，后者主要目的是投資。晏家鎮居住及商業消費現狀分析根據長壽區城市發展規劃，晏家組團屬于規劃中的西部區域，主要任務是依托渝長高速公路晏家立交出口和川維廠，致力于化工園區和工業園區的工業經濟建設。城市功能定位決定了晏家組團不可能成為另一個桃花新城，這極大地限制了當地房地產業的發展。到目前為止，晏家鎮場的公共配套設施嚴重缺乏，甚至沒有一家上檔次上規模的居住、購物、休閑、娛樂消費場所。無論生活及市政配套還遠不如川維廠內部配套設施齊全。所以，川維廠職工寧愿跑到重慶主城、長壽城區置業也對近在咫尺的晏家鎮不屑一顧。唯一有特色的水煮魚一條街即將被拆卻尚不知遷往何處。必要配套設施的缺乏使得晏家鎮場很難積聚起旺盛的人氣。應該說，晏家鎮場中高檔居住以及商業消費場所的缺乏對我項目，尤其是商業項目而言是一個極好的市場機會點。只要我司住宅、商業項目規劃得當、配套齊全相信可以將周邊潛在的消費人群吸引過來。對于水煮魚一條街的拆遷，我們應抓住機會、抓緊時間、多做工作，爭取將有實力的水煮魚商家引至我小區商業街內。長壽區商圈分析長壽中心商圈業態分析表10、長壽中心商圈業態數量統計表類別數量總計百分比服裝鞋帽11443.18%娛樂休閑2810.61%文化用品249.09%日常生活服務217.95%金融保險197.20%醫療衛生176.44%通訊器材145.30%家具電器145.30%大型購物場所62.27%餐飲飲食31.14%其它31.14%五金建材維修10.38%從表10及其附圖可以看出，長壽中心商圈的業態主要以購物（主要是服裝）、娛樂為主，是當地居民購物、休閑的首選去處。其次，商圈還承擔了金融與文化中心的功能。長壽中心商圈商業用房的主要形態還是以臨街住宅底商為主，單鋪面積與晏家鎮場相差無幾，多在30-50平米之間。但大多比較注重購物環境、氣氛的包裝與營造。由于商鋪業主單位比較分散，所以整個中心商圈的經營業種、業態沒有納入統一規劃與管理，分布較為混雜。但經過市場的自然選擇，有了大致的區域劃分。向陽下街主要以經營通訊器材、服裝、日雜副食等為主；向陽上街是當地有名的“金融街”，集中了幾家大型的金融保險機構，另外，由于新華書店也設在這條街上，所以經營文化用品的商家也比較多；火神街堪稱長壽的服裝零售一條街，主要是經營中低檔衣帽鞋類用品，另外，該街也集中了幾家電器經銷商。商圈中心位置集中了包括重百、立丹等在內的6家大中型購物中心、超市，是商圈的重心、核心所在。長壽中心商圈的商業氛圍已經初步顯示出了長壽作為區域性商貿中心所應該具備的消費潛力。但商業配套硬件上的不足以及業態規劃定位上的混亂又降低了該區域的商業消費水平，限制了該地段商業價值的進一步增長。目前長壽區政府正投巨資對中心商圈進行脫胎換骨的改造，相信改造后的商圈必將凝聚更多的人氣，從而大大改善長壽整體的商業形象。黃桷灣業態分析表11、長壽黃桷灣業態數量統計表業態（細分）數量百分比美容健身2627%中餐菜館1515%火鍋1313%小飯館77%茶樓77%KTV55%酒樓44%銀行44%藥房33%服裝33%餅屋22%干洗22%五金建材22%超市22%通訊11%窗簾11%文化用品11%黃桷灣是長壽城區最負盛名的餐飲消費場所聚集地，僅這兩者就占到該片區所有商家數量的80%。包括重慶德莊、秦媽、菜根香在內的著名餐飲企業都在此開了分店。黃桷灣餐飲業的繁榮帶動了其“下游產業”——娛樂業的興盛，從而一舉成為長壽城區吃喝玩樂配套設施檔次最高、服務最齊全的片區。在餐飲娛樂消費方面，該區域是我項目目前商業部分最大、最直接的競爭對手。晏家鎮商圈分析（含川維廠）商圈分析表12、晏家鎮中心商圈（人民廣場）業態數量統計表業態分類總計百分比業態數量日常生活服務3624%副食店16影碟租售6小超市（便利店）6照相館2送水點1干洗1餅屋3農貿市場1娛樂休閑2114%美容美發健身桑拿15茶館4網吧、電玩2餐飲飲食1913%小飯館15火鍋店4服裝鞋帽1711%服裝店6鞋店4窗簾7醫療衛生149%醫院1門診1藥房12五金建材維修139%五金建材9汽摩維修4其它117%喪葬用品5旅館6家具電器107%電器1潔具4灶具3燈飾1鐘表店1通訊器材75%手機7金融保險43%銀行4表12及其附圖顯示晏家鎮中心商圈業態主要定位于為鎮上居民及附近村民提供日常生活服務，目前最主要的業種集中在日雜、餐飲、美容按摩、低檔服裝、五金建材和傳統農貿市場上。雖然餐飲與娛樂消費場所占了四分之一的比重，但主要是些小飯館，小火鍋店，而真正上檔次、規模的酒樓、火鍋店、快餐店一家沒有。唯一一條自生自長的餐飲特色街——高家灣水煮魚一條街也因缺乏統一規劃，沒有發揮出應有的規模效應，更沒有產生出真正的餐飲品牌店，對外輻射能力較低。嚴格的說，晏家鎮目前還沒有形成真正的娛樂休閑業，除了美容美發店附帶提供的保健按摩服務以及針對老年消費者的若干家茶館，單純意義上的娛樂場所只有網吧、電子游戲廳，不僅設施設備陳舊，且各只有一家。總體來講，晏家鎮商業經濟現狀主要表現為“三多三少”：個體經濟多，大中型企業（無）少；小商鋪多，大商場少；小規模，零散經營多，集約化、專業化經營少。以上分析說明，晏家鎮商業業態定位由于缺乏合理的規劃與引導，導致商業資本及行業構成分布失衡，至目前為止，晏家鎮商業仍然處于整合成長期。對我項目來講，前期由于大環境各種配套設施的缺乏，晏家鎮業已形成的商業配套可能會分流我項目部分客源，但根本上來說，晏家鎮商業不會對我項目形成太大威脅。相反，由于我商業項目起點較高，一旦形成氣候，形成特色，還會對晏家、川維甚至長壽城區的消費人群產生吸引力。市場空白點及前景分析通過以上分析可以判斷，晏家鎮現有的商業設施不能滿足今后園區企業的消費需要，尤其是蘊含了更高商業價值的消費行為（相對晏家只能提供基本的生活需要而言），當然在理論上長壽城區現有的商業配套可以承擔起這一職能，但限于時間、空間以及其它客觀因素（交通工具等）的限制，也只能是鞭長莫及。隨著化工園區、工業園區一期入園企業紛紛進入施工投產階段，大批人流的到來將釋放出巨大的商業消費需求，這為晏家鎮商業的重新定位以及做大做強提供了良好機會。可以預見的是，晏家鎮商業經濟今后要想有大的作為，必然要走專業化、特色化、集約化經營的道路。具體地說，就是在商業業態上要引進一批大型商業設施、連鎖經營機構，以拉開消費層次，形成梯度消費格局。但完全由鄉鎮經濟發展起來的現有晏家商圈，其改造困難程度極大，既有資金上的，也有技術上的，當然最大的在于改變當地居民業已形成的消費觀念與習慣。市場前景分析對于我司而言，應當抓住這一機會，發揮自身優勢，充分利用各方資源，以全新、適度超前的戰略定位、發展眼光做好我工業園區項目一期的開發工作。園區企業調查分析針對園區企業的調查是這次市調的重點，主要采取了問卷調查和重點企業走訪調查兩種形式。調查表涉及企業基本情況、企業職工情況、企業住房政策、企業住房需求以及企業日常消費需求等內容。為降低調查阻力，調查工作以工業園區管委會的名義進行，共發放調查問卷23份，收回有效問卷14份，回收率為60.1%。配合調查問卷的發放，還對2004年底以前投產的入園企業進行了有選擇的走訪調查，共調查了重鋼集團、重慶潤江水泥廠、重慶五洲塑鋼廠3家企業。獲得了問卷調查以外的一些信息。企業員工狀況分析園區企業職工是我項目直接面對的主要消費人群。園區企業職工人數分析有效樣本（企業數）：12家其中，2004年投產企業6家（實際8家，未填表企業2家）、2005年投產企業6家（未填表企業8家）。另有一家預計2006年投產。具體數據見下表：員工分類2004年2005年人數百分比人數百分比高管人員545%1246%管理技術人員24621%43820%普通工人69358%147666%總計1198100%2243100%從以上圖表可以看出，由于2004年是入園企業試生產的第一年，無論投產企業數量、企業規模都較正常生產年份有一定差距，所以投產企業員工總人數偏少，為1198人。2005年企業員工總人數為2243人，平均每家企業職工人數為160人（2243/14=160人），這一數字僅統計了14家填表企業職工人數，其余8家企業職工人數未統計。如按照每家企業160人的職工數量計算，則2005年園區企業職工總人數應為160×8+2243=3525人。預計2004年上半年有5家企業簽約入園，當年施工，2005年投產，則增加員工160×5=800人。截至2005年底前，總計園區企業職工數量為4325人。另外，從14家填表企業職工構成情況看，普通生產工人占了73%，一般管理技術人員占了21%，高級管理人員為6%，三者之間數量關系大致為11：3：1。按照2005年園區企業職工4325人計算，則普通工人人數應為3157人，一般管理技術人員908人，高級管理人員260人。扣除建設工期，預計我項目大概在2005年3月份左右面市，所以2005年園區企業職工數量，基本就決定了我項目一期開發體量。職工年齡狀況分析（2005年數字）年齡段人數比例25歲以下23012.4%25-30歲70537.8%30-35歲92849.8%35歲以上00%總計1863100%上表顯示，園區職工的年齡結構主要在25-30歲、30-35歲兩個年齡段，分別占到37.8%和49.8%，是我項目的主要目標客戶群。25-30歲年齡段的職工大部分是結婚不久的“兩人世界”，對住房有較強烈的需求，但購買能力有限。30-35歲年齡段的職工家庭結構多是“兩人世界”與“三口之家”，經濟實力相對較強，但一般來說，這個年齡段的職工大多已購置了房屋，如無必要，大多不會再次置業。35歲以上年齡段的職工為零，不符合正常邏輯，估計企業主以及大部分高級管理人員集中在這個年齡段。考慮到企業的用工制度以及現實情況（園區現狀等），前三個年齡段的職工多數不會考慮在園區購房，起碼在園區必要生活配套設施健全之前不會考慮。其住宿問題主要依靠個人或企業解決，例如，企業統一購置公寓房。另外，職工家庭結構會在一定程度上影響到企業購置公寓房的行為，如專門安排已婚職工單住一間等。高管人員由于收入較高（見下面“員工收入狀況分析”），且工作相對穩定，估計購房的可能性比較大，但這部分人對居住質量要求較高。職工受教育程度分析（2005年）受教育程度人數比例高中或中專以下1005%高中—大專167091%大專以上704%總計1840100%從上表可知，園區職工的文化程度集中在高中—大專之間，占90.8%。也就是說，我項目面對的是具有一定文化修養、生活品味、素質相對較高的消費人群。所以，即使公寓房的建設也應該充分考慮項目建筑形象的定位與包裝，總體而言，公寓式住宅建筑形象應給人以清爽、明快的視覺效果，建筑立面色彩以淡為主，切忌重彩。另外，在項目商業物業業態定位與招商時，可考慮有選擇的優先引進若干家書店、網吧等文化休閑場所，從而在小區內營造出一定程度的文化氛圍。員工主要來源及人數分析有效樣本：10家職工來源數量百分比自有職工65139%本地招工102161%總計1672100%注：自有職工當中包括了一家長壽本地企業原有職工人數。上表顯示園區企業職工來源主要來自于本地招工，占到職工總人數的60%以上。結合企業走訪調查了解到的情況，企業主要管理、技術人員多數為原有職工，本地新招的員工主要是車間工人。目前，今年計劃投產的6家企業已有若干家開始在當地招工，據說錄用比例大致為3：1。報名者中相當多是下崗職工，上崗前，企業還要進行為期數月的培訓。本地職工居多對我項目而言利大于害，相對于外地職工來說，本地職工更有可能在園區自主置業，尤其在園區成熟之后。但本地職工由于收入水平相對較低，相應的，其可接受的住房價格也較低。園區職工收入狀況分析有效樣本：13家高管人員管理技術人員普通工人收入區間集中程度收入區間集中程度收入區間集中程度1000以下0%800以下0%500以下0%1000-180038%800-100023%500-80038%1800-25008%1000-150023%800-100054%2500-300023%1500-200046%1000-15000%3000以上31%2000以上8%1500以上8%從上表可以看出，園區職工的薪酬水平職務差距非常明顯，高級管理人員工資平均水平在2500元上下；一般管理技術人員工資平均水平在1500元上下；普通工人工資平均水平在800元/月上下。如按照7成20年銀行按揭方式購房，月供收入比為40%（已適當考慮到家庭其他成員的收入），則三者對應的購房總款應為：22萬；13萬；7萬。收入上的差距，使得園區職工無論在住宅還是其它消費上，已經明顯形成了梯度消費格局。所以我項目在規劃住宅、商業配套方面應注重拉開檔次、拉開差距。可以考慮針對企業主、高級管理人員項目一期修建部分花園洋房，后期隨著企業正常運轉、園區大的生活環境成熟之后，可針對這部分高端客戶修建部分聯排及獨立別墅；對于管理技術人員，可修建部分普通住宅及高檔公寓（相對于普通工人居住的普通公寓而言），按照長壽城區一線樓盤950元/m2的銷售均價計算，則住宅單套面積以不超過130平方米三室兩廳為宜；普通工人短期內估計不會在園區購房，所以應主要以普通公寓為主。由于年齡、收入、職務、文化教育程度之間存在著巨大差別，我項目面對的是一個身份復雜、需求多樣的混合客戶群體，各個群體之間無論住房、商業消費需求都存在著巨大差異，客觀上要求我們在項目建筑、形象、價格定位時都要兼顧到各個消費人群的需求，都要形成梯度消費格局，根據各個群體不同的消費行為、消費心理等特征作出正確的決策。企業住房政策分析員工住房來源與管理方式分析有效樣本：14家員工居住管理方式數量員工住房來源數量集中居住，統一管理8統一購置商品房1企業自建或員工集資建房6企業統一租賃1員工自己選擇住址6企業補貼，員工自行解決4基本無需解決2對比左右兩表可以發現，企業為保證生產的正常運轉，員工住宿大多實行集中居住、統一管理的方式，并且也愿意解決員工的住宿問題。但絕大多數擬采用“企業自建或員工集資建房”的方式，這一現象與我們走訪企業調查的結果不謀而合，據了解，企業采取“自建或員工集資建房”方式主要出于降低支出成本的角度考慮，為規避園區工業用地政策限制，大多以“倒班房”的名義進行建設。甚至重鋼集團還在其1600畝工業用地里專門劃出300畝地進行員工住宅、商業設施的開發建設。企業擅自改變土地用途，其“形形色色”的自建行為嚴重威脅到了我項目的市場生存空間，必須向園區管委會及相關政府主管部門據理力爭，保證我司正當利益。另據了解，當告知企業不能利用工業用地自行修建住宅時，大多轉向統一購置房屋，但首先關注的是房屋價格是否可以接受。對于采取“企業補貼，員工自行解決”方式的企業，應當加強公關，積極引導，盡量爭取該部分員工在我項目購房。員工家屬住房政策有效樣本：14家員工家屬住房數量按員工（職務、級別）區別對待6員工自己解決840%以上的企業愿意解決員工家屬住房問題，估計這部分員工大部分屬于企業管理層或技術骨干。部分企業愿意解決員工家屬住房問題，在一定程度上擴大了住宅需求數量。員工住房標準有效樣本：8家員工級別平均居住標準普通工人35基層管理人員36一般技術人員48中級管理人員51高級技術人員63高級管理人員68從以上表圖可以看出，企業員工人均住房面積標準與對應的職務級別呈正比關系，明顯的分為三個層次，基層管理人員與普通工人人均住房面積在40平米以內；中級管理人員與一般技術人員人均住房面積在50平米以內；高級管理人員與高級技術人員人均住房面積在70平米以內。企業住房需求分析估計企業住房需求時間、需求總量不易統計，所以該選項填寫質量極差。故不予分析，擬通過其它相關選項推測該項數據。需求戶型及面積區間有效樣本：9家主要需求戶型集中程度主要需求面積集中程度一室17%50以下8%二室39%50－8031%三室28%80－10038%100－12015%四室17%120－1508%對比左右兩表，戶型格局與面積配比較吻合，一室對應50m2以下；二室對應50-80m2；三室對應80-100m2以及100-120m2兩個面積段；四室對應120-150m2。需求戶型主要集中在二室和三室之間，需求面積主要集中在50-80m2以及80-100m2、100-120m2之間。以上分析對我項目住宅平面布局以及單套面積控制具有重要指導意義，根據以上數據，普通住宅應以80±20m2區間的二室以及100m2以內的小三室、100-120m2的三室為主。另外，可適當規劃部分一室小戶型、四室大戶型。建筑形態、物業類型分析有效樣本：6家、8家建筑形態集中程度多層100%高層0物業類型集中程度小區63%單體37%100%的企業選擇多層住宅，選擇小區房的比例達到63%，說明多數企業比較看重居住質量。結合項目建筑定位，無論從建筑成本以及市場需求空間來說，住宅都應定位于多層建筑。項目后期可考慮高層建筑，其功能主要定位在酒店、商務辦公以及高檔次娛樂休閑服務（如咖啡廳、西餐廳等）之上。可接受住房價格有效樣本：11家可接受價格集中程度500以下36%500－80018%800－100036%1000以上10%從價格選擇上來看，800元/m2成為價格的分水嶺，54%的企業選擇在800元以下，46%的企業選擇在800元以上。接近長壽房地產市場2003年平均成交價729元/m2的價格水平。這種價格差距客觀要求我們應當在住宅檔次、價格定位上制定不同策略（相關分析見“園區職工收入狀況分析”）。選擇住房主要考慮因素有效樣本：14家選擇住房主要考慮因素集中程度價格19%生活配套設施15%距廠區遠近13%戶型設計13%子女讀書13%環境景觀10%物管水平8%片區規劃6%交房時間4%上表顯示，對于項目自身因素來說，價格是園區企業選購住房關注度最高的因素，其次是小區生活配套設施、戶型設計，小區環境景觀、物業管理水平關注度排在第4、第5位，說明企業比較重視員工的生活便利程度以及綜合居住質量。應該說企業對園區生活大環境的關注