測算專題02022/11/4測算專題02022/11/2我們需要測算什么？游客量規范或經驗值項目建設規模項目投資建設單價×＝經營型項目：游客量×人均消費＝經營收入銷售型項目：項目建設面積×銷售單價＝銷售收入＋＝項目收益旅游地產部“五拍”1拍腦袋“拍”什么：方法、經驗值、市場數據融資方案運營成本＝＋＋經營成本銷售費用稅費現金流量分析我們需要測算什么？游客量規范或經驗值項目建設規模項目投資建設一拍：游客量2一.旅游容量測算：限制或警示性指標，生態保護二.游客接待量預測：發展規劃性指標，經濟測算一拍：游客量2一.旅游容量測算：限制或警示性指標，生態保護1旅游容量——發展及概念發展：引借自生態學中的“環境容量”（1938年，比利時數學生物學家P.E.弗胡斯特）；1963年，Lapage首次提出；20世紀90年代，廣泛運用到旅游規劃、旅游管理領域。在我國：關于旅游容量的研究，經歷了概念性介紹、理論探討和實際應用的階段，但大量問題有待研究，一些技術性方法也值得推敲。定義：對某一旅游地而言無害于其可持續發展的旅游活動量。31旅游容量——發展及概念發展：31旅游容量——構成體系按規范性劃分按內容劃分旅游合理容量旅游極限容量旅游生態容量旅游心理容量旅游社會容量旅游經濟容量注：紅色標注為常用指標按空間尺度劃分：旅游景點容量、旅游景區容量、旅游地容量、旅游區域容量按時間尺度劃分：日旅游容量、季節旅游容量、年旅游容量41旅游容量——構成體系2旅游容量——測算方法Cr=(T/T0)*(A/Q)=D*A/QCr——旅游心理日容量或環境日容量T——每日開放時間T0——人均每次利用時間A——旅游區（或景點或設施）的空間規模Q——基本空間標準，即單位利用者在一定時間內所占用的空間規模或設施量根據項目性質不同，空間規模的選取標準不同，具體方法有：面積法、線路法、卡口法三種視項目具體情況選擇。52旅游容量——測算方法Cr=(T/T0)*(A/Q)=D2.1

旅游容量——測算方法@面積法1.面積法：以每個游人所占平均游覽面積計C=A/a×D

A——可游覽面積，單位為平方米；

a——每位游人應占有的合理面積，單位為平方米；

D——周轉率（D=景點開放時間/游完景點所需時間）。主景景點：50-100m2/人(景點面積)；

一般景點：100-100m2/人(景點面積)；

浴場海域：10-20m2/人(海拔0~-2以內水面)；

浴場沙灘：5-10m2/人(海拔0~+2m以內沙灘)。

62.1旅游容量——測算方法@面積法1.面積法：以每個游人所2.1.1旅游容量——測算方法@基本空間標準經驗值7不同國家的標準有差異，如美國的標準一般大于日本的，我國的旅游容量測算一般參照歐美標準。旅游場所旅游容量的基本空間標準（歐美）2.1.1旅游容量——測算方法@基本空間標準經驗值7不同國2.1.1旅游容量——測算方法@基本空間標準經驗值場所基本空間標準備注動物園25平方米/人上野植物公園植物園300平方米/人神代植物公園高爾夫球場0.2－0.3公頃/只9－18洞，日利用者228人（18洞）滑雪場200平方米/人滑降斜面的最大日高峰率為75％－80％溜冰場5平方米/人都市型的室內溜冰場碼頭小型游艇2.5－3.0公頃/只25平方米/艘汽艇8公頃/只系留水域100平方米/艘海水浴場20平方米/人沙灘劃船池250平方米/只上野公園劃船場2公頃，80艘野外比賽場25平方米/人旅游場所旅游容量的基本空間標準（日本）引自：保繼剛等《旅游地理學》82.1.1旅游容量——測算方法@基本空間標準經驗值場所基本2.2.1旅游容量——測算方法@基本空間標準經驗值場所基本空間標準備注射箭場230平方米/人騎自行車30平方米/人釣魚場80平方米/人狩獵場3.2公頃/人旅游牧場、果園100平方米/人以葡萄園為例徒步旅行400平方米/團郊游樂園40－50平方米/人游園地10平方米/人露營場所一般露營150平方米/人容納250－500人汽車露營650平方米/輛容納250－500人旅游場所旅游容量的基本空間標準（日本）續引自：保繼剛等《旅游地理學》92.2.1旅游容量——測算方法@基本空間標準經驗值場所基本2.2.1旅游容量——測算方法@基本空間標準經驗值游憩用地生態容量

用地類型 允許容量和用地指標 人/公頃 m2/人1.針葉林地 2~3 500~33002.闊葉林地 4~8 2500~12503.森林公園 15~20 600~5004.疏林草原 20~25500~4005.草地公園70 1406.城鎮公園 30~200330~507.專用浴場 500208.浴場水域 1000~2000 20~109.浴場沙灘 1000~2000 10~5注：摘自《風景名勝區規劃規范》GB50298-1999102.2.1旅游容量——測算方法@基本空間標準經驗值游憩用地2.2旅游容量——測算方法@線路法2.線路法:以每個游人所占平均道路面積計完全游道：C=M/m×D

不完全游道：C=

M

×D

/（m

+（m×E/F））

M——游道全長；

M——每位游客占用合理游道長度；D——周轉率，D=游道全天開放時間/游完全游道所需時間F——游完全游道所需時間；

E——沿游道返回所需時間。112.2旅游容量——測算方法@線路法2.線路法:以每個游人2.3旅游容量——測算方法@卡口法3.卡口法：實測卡口處單位時間內通過的合理游人量C=

D×A=

(t1/t3)

×A=

(H-t2)

×A

/

t3

D——日游客批數；

A——每批游客人數；

t1——每天游覽時間，單位為小時；

t2——游完全程所需時間，單位為小時；t3——兩批游客相距時間，單位為小時；

H——每天開放時間，單位為小時。122.3旅游容量——測算方法@卡口法3.卡口法：實測卡口處3.1旅游容量——測算示例1：河南葉縣項目13按照面積法和線路法測算基地的生態游客容量。面積法：Da=ST/dt線路法：Da=MT/dtDa為日客流容量，

S為游覽區內游覽面積，M為游覽道路長度，d為游覽線路上的游客合理密度，T為有效游覽時間（假設為8小時），t為每次游覽平均所需時間（假設為2小時）。注：游客密度參考風景區規劃的規范并適當調整基地建成后，瞬時容量約為5800人。按照平均0.8的周轉率，日游客容量為5838/0.8=7298，即約7300人次。項目測算方法S、Md瞬時容量（㎡、m）（㎡/人、m/人）（人）游客服務中心面積法5001050鹽晶柱廣場面積法200020100鹽博園

面積法

393

中華鹽心面積法220020110

鹽雕博覽館面積法15005030

鹽雕藝術園面積法1300080163

百味美食街面積法18002090不沉海面積法1300052600動漂道線路法250383鹽魔方面積法320015213水世界面積法700015467歡樂灣面積法3300050660水晶宮會議中心面積法30005600其他可游覽區域面積法100860150672合計--

-58383.1旅游容量——測算示例1：河南葉縣項目13按照面積法和3.2旅游容量——測算示例2：鎮遠項目分別按照面積法和線路法測算基地的生態游客容量。面積法：Da=ST/dt線路法：Da=MT/dtDa為日客流容量，

S為游覽區內游覽面積，M為游覽道路長度，d為游覽線路上的游客合理密度，T為有效游覽時間（假設為8小時），t為每次游覽平均所需時間（假設為2小時）。注：長城和游步道的游客密度參考風景區規范最低值，其他游覽區域的游客密度參考風景區規劃的中間值。指標測算方法S、M

（㎡、m）d

（㎡/人、m/人）T

（h)t

（h）Da

（人次）長城面積法3750050823000游步道線路法40005823200其他可游覽區域面積法4250080822125合計--

-

-

-8325根據測算可知，基地的游客應控制在其生態容量即約8300人次/天以內。其瞬時容量應控制在2100人以內。143.2旅游容量——測算示例2：鎮遠項目分別按照面積法和線路3.3旅游容量——測算示例3153.3旅游容量——測算示例315一拍：游客量16一.旅游容量測算：限制或警示性指標，生態保護二.游客接待量預測：發展規劃性指標，經濟測算一拍：游客量16一.旅游容量測算：限制或警示性指標，生態保1游客量17一般測算期限：5－10年基于生命周期理論的測算：確定基點——初始游客量確定增長率——未來若干年游客量1游客量17一般測算期限：5－10年2初始游客量測算方法18時間序列法：適用已有項目或區域，且歷史資料明確可查，增長率穩定、環境因素穩定、游客需求變化少目標預測法：適用已有項目和全新項目市場比較法：適用全新項目（但市場有類似已有項目）2初始游客量測算方法18時間序列法：適用已有項目或區域，且2.1時間序列法19方法：根據歷年游客量增長趨勢，順勢增長或加快增長。所需數據：歷年游客量數據。關鍵：新增長率判斷，順勢或增勢年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年游客量（萬人次）44.553.867.789.0105.7120.6135.1159.3增長率

20.8%25.9%31.5%18.8%14.1%12.0%18.0%下一年增長率＝近5年平均增長率：近年平均增長率為18.88％，預測2010年游客量為159.3×（1＋18.88％）＝189.3萬人次結合近年增長率變化趨勢判斷下一年增長率：近年增長率從2005年逐年下降，到2009年有明顯上升，預測2010年增長率為20％左右，則2010年游客量為159.3×（1＋20％）＝191.6萬人次2.1時間序列法19方法：根據歷年游客量增長趨勢，順勢增長2.2目標預測法20方法：根據項目歷年在上一級區域中的游客量占比，結合上一級區域的旅游規劃目標數據測算。所需數據：上一級區域的歷年游客量數據及未來規劃游客量數據，（項目歷年在上一級區域中的游客量比重）關鍵：比重判斷，根據歷年比重及項目建成后的吸引力能級判斷示例：基于《浙江安吉龍王山自然生態風景區修建性詳細規劃》對章村的年游客量預測，根據項目特點和吸引力，估計龍王山景區游客量占章村游客量的50%，滑雪場占章村游客量的20%，公園占章村游客量的10%，則各項目年游客量為：年份2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年章村游客量（萬人次）8694104112121131141153165龍王山年游客量（萬人次）42.9047.1951.9156.0660.5565.3970.6276.2782.37滑雪場年游客量（萬人次）17.1618.8820.7622.4224.2226.1628.2530.5132.95公園年游客量（萬人次）8.589.4410.3811.2112.1113.0814.1215.2516.472.2目標預測法20方法：根據項目歷年在上一級區域中的游客2.3市場比較法

21方法：通過與類似（產品類似）項目對比決定項目游客量的重要因素，繼而對比出項目的游客量。所需數據：多個類似項目的近一年游客量數據、類似項目及本項目的重要資料（決定游客量的重要因素如區位、吸引力等）關鍵：（影響游客量的）因子及權重確定；類似景區選擇（產品類似，最好是同區域的）其他：此方法用途廣泛，還可以用于門票定價、房產定價等2.3市場比較法21方法：2.3市場比較法

示例22市場比較法判斷因素：

修正因素權重內容區位環境因素20%城市經濟、地理位置、區域發展定位與規劃項目能級因素20%項目總體面積、項目豐富度旅游環境因素25%區域旅游發展階段、區域旅游目的地輻射力整體規劃因素15%項目定位、項目檔次市場客群因素20%游客基礎、出游率、游客消費能力修正因素區位因素項目因素旅游環境整體規劃市場基礎年游客量（萬人次）權重20%20%25%15%20%

大英死海11111100基地0.30.50.11.10.0536黃河谷.馬拉灣1111150基地0.420.11.10.336.5運城死海1111120基地1.11.50.81.41.123推算結果約32萬人次/年年游客量推算：以上：36＝（0.3×20％＋0.5×20％＋0.1×25％＋1.1×15％＋0.05×20％）×100，后面以此類推。注意：與不同項目類比出來的結果偏差不應太大。結果：32＝（36＋36.5＋23）/32.3市場比較法示例22市場比較法判斷因素：修正3未來若干年游客量測算方法——旅游地階段預測模型23生命階段判斷已有項目根據歷年數據判斷全新項目一般為探索階段或參與階段確定生命周期增長規律一般項目，按照一般的旅游地生命周期規律（見下圖）很有特點的項目，參照類似項目的增長規律，一般要求類似項目較成熟，歷年數據完整按照增長規律測算參與階段3-4年，增長率15-20%鞏固階段5-6年，增長率5-10%發展階段4-5年，增長率30-35%停滯階段3未來若干年游客量測算方法——旅游地階段預測模型23生命階3.1未來游客量測算示例：葉縣項目游客量預測24①葉縣旅游生命階段初判參與階段3-4年，增長率15-20%鞏固階段5-6年，增長率5-10%③游客量估算②旅游地生命周期一般規律按照葉縣總游客量*占有率估算基地第一年游客量約為37.37×（1＋15％）×20％＝8.6（萬人次）按生態容量結合開發時序估算基地第一年游客量約為7300×25％/3％＝6.1（萬人次）取上述兩個估算值的平均值為7.3萬人次基地第一年游客量預測值，結合旅游地生命周期規律，預測基地未來游客量為發展階段4-5年，增長率30-35%停滯階段萬人次階段參與階段發展階段鞏固階段年份2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年游客量（萬人次）7.39.512.816.721.727.132.537.341.143.142.342.03.1未來游客量測算示例：葉縣項目游客量預測24①葉縣旅游3.2未來游客量測算示例：安仁古鎮游客量預測25①安仁旅游目的地生命階段初判安仁旅游作為目的地由參與發展階段向發展階段過渡。②類似景區生命周期變化趨勢古鎮旅游周期變化分析——以周莊為例參與階段3～4年15～20%增長率發展階段4～5年30～35%增長率鞏固階段5～6年5～10%增長率停滯階段③安仁古鎮游客量估算安仁古鎮游客量預測參與階段發展階段鞏固階段停滯（極限）階段……07年08年09年10年11年12年13年14年15年16年17年18年…………506891123166174181189183182180180180單位：萬人次結論：安仁旅游發展正處于發展階段，根據估算5年后安仁游客量將達到181萬，最大游客量將保持在200萬人次，而后會出現調整下行，最終游客量會穩定在180萬人次的水平。選擇相近度高的已成熟項目做對比，比套用景區一般生命周期規律更合理3.2未來游客量測算示例：安仁古鎮游客量預測25①安仁旅游3.3未來游客量測算示例：鎮遠石屏山游客量預測26①鎮遠旅游生命階段初判參與階段3-4年，增長率15-20%鞏固階段5-6年，增長率5-10%③游客量估算②旅游地生命周期一般規律預計鎮遠的游客總量，5年后達61.2萬，未來最大游客量將達73萬，而后調整下行，基本保持在65萬左右。預計基地的游客量，5年后達18.4萬，未來最大游客量將達22萬，而后調整下行，基本穩定在19.5萬。游客量

（萬人次）參與階段發展階段鞏固階段停滯階段09年10年11年12年13年14年15年16年17年18年19年20年21年22年23年24年鎮遠游客量

19.623.531.742.855.661.267.372.773.470.567.665.065.065.065.065.0基地游客量

4.79.512.816.718.420.221.822.021.120.319.519.519.519.519.5發展階段4-5年，增長率30-35%停滯階段3.3未來游客量測算示例：鎮遠石屏山游客量預測26①鎮遠旅二拍：項目建設規模27一.基于游客量的建設規模預測二.基于經驗值或經濟性的規模預測二拍：項目建設規模27一.基于游客量的建設規模預測1基于游客量測算的項目規模28常用：停車場面積測算床位數預測1基于游客量測算的項目規模28常用：2.1停車場規模預測示例1：平樂古鎮項目29平樂古鎮停車場指標預測年份2010年2013年2018年計算公式一、預計接待游客（萬人次）260300350已預測出的游客量其中團隊游客20%52

18%5415%53比重根據市場判斷散客80%208

82%24685%298比重根據市場判斷二、預計所需停車場面積（㎡）3656637844434101.預計團隊游客日常所需停車場預測因子平均承載人數（人）454545基本空間標準平均每天周轉率222經驗值平均每輛車占地面積（㎡）606060基本空間標準所需停車位（個）16161616＝52*10000/(45*2*365)所需停車場（平米）950986959950=16*602.預計自駕散客日常所需停車場

預測因子自駕車比率80%70%50%根據市場判斷平均承載人數（人）444基本空間標準平均每天周轉率0.80.80.6經驗值平均每輛車占地面積（㎡）252525基本空間標準所需停車位（個）1425147416981425=208*10000*80*/（4*0.8*365）所需停車場（㎡）35616368584245135616=1425*25此方法基于年游客量測算，較粗不過，動態方式具前瞻性，較合理，適合停車場和項目分期開發的情況；2.1停車場規模預測示例1：平樂古鎮項目29平樂古鎮停車場2.2停車場面積預測示例2：法華寺項目30法華寺停車場指標預測一、高峰期接待游客備注全年（人次）350000已預測出的游客量春節黃金周游客占比50%大部分游客為春節期間接待春節黃金周游客游客量（人次）175000春節黃金周日均游客量（人次）25000

高峰日均游客（人次）40000

二、預計游客結構比例人次其中團隊游客75%30000

預測在較長一段時間內團隊游客占比較高自駕散客25%10000二、預計所需停車場面積（㎡）263891與2之和1.預計團隊游客日常所需停車場

預測因子平均承載人數（人）40基本空間標準平均每天周轉率3經驗值平均每輛車占地面積（㎡）50基本空間標準所需停車位（個）250250＝30000/（40×3）所需停車場面積（㎡）1250012500＝250×50

2.預計自駕散客日常所需停車場

平均承載人數（人）4基本空間標準平均每天周轉率4.5經驗值平均每輛車占地面積（㎡）25基本空間標準所需停車位（個）556556＝10000/（4×4.5）所需停車場面積（㎡）1388913889＝556×25

此方法基于高峰日游客量測算，更合理，但需清楚其淡旺季游客結構2.2停車場面積預測示例2：法華寺項目30法華寺停車場指標3床位數預測31規劃期旅游接待床位預測表年份2013年2016年2020年指標年游客量（萬人次）35.6144.8661.03住宿率15%20%25%平均停留天數1.522.5床位利用率50%60%70%床位數106819943633設定2013年床位利用率為50%，2016年為60%，2020年為70%

床位數＝年游客量×住宿率×平均停留天數年旅游天數×床位利用率說明：年旅游天數根據項目所處地區季節性、項目實際情況而定。常根據游客動態進行床位的動態預測。3床位數預測31規劃期旅游接待床位預測表年份2013年2二拍：項目建設規模32一.基于游客量的建設規模預測二.基于經驗值或經濟性的規模預測二拍：項目建設規模32一.基于游客量的建設規模預測1基于經驗值或經濟性的規模預測33常見：容積率確定常見項目體量確定：高爾夫、度假酒店等（待建數據庫）1基于經驗值或經濟性的規模預測33常見：2.1如何確定容積率？34容積率土地價格

（元/平方米）樓面價

（元/平方米）建安成本

（元/平方米)利潤率售價

（元/平方米）1.2120100150030%20801120120160030%22360.8120150180030%25350.5120240200030%2912根據不同容積率下的售價，結合市場可接受價格范圍，選擇可行性最強的容積率容積率為自由變量土地價格為已知數據（一般來自甲方）樓面價＝土地價格/容積率建安成本為經驗值或第三方報告數據利潤率為行業經驗值售價＝（樓面價＋建安成本）×（1＋利潤率）2.1如何確定容積率？34容積率土地價格

（元/平方米）樓352.2如何確定物業類型？序號物業類型聯排多層小高層高層備注1容積率0.61.31.82.2經驗值2預計單價（元/㎡)4000210024002500按市場行情判斷3單方土地產出價值（元）2400273043205500＝1×24土地成本（元/㎡）120120120120按8萬元/畝計算（甲方提供數據）5成本

（元/㎡)建安成本75080012001500按《2009年下半年省會城市住宅建安工程造價指標》鄭州指標計算（地方造價指標）規劃設計費7.581215按建安成本的1％計算城市基礎設施配套費60606060按《平價房[2009]173號》文件標準計算管理費16.225.837.846.8按工程造價的2%-3%計算不可預見費8.117.225.231.2按工程造價的2%計算6單方土地成本（元）625.081304.325233756.6

＝4＋5×17單方土地凈價值（元）1775142617971743

＝3－6物業類型主要通過市場需求確定，也可適當結合經濟測算選擇較佳的物業類型。說明：一般情況，如數據有限，只計算土地成本和建安成本也可以。示例：葉縣項目352.2如何確定物業類型？序號物業類型聯排多層小高層高層2.3如何確定最佳物業配比？36構建函數：F(y)=A1X1+A2X2+A3X3+A4X4F(y):項目總收益A1,A2,A3,A4產分別為獨棟,聯排,疊加/洋房,公寓的單價（根據市場求得的已知數據）X1,X2,X3,X4產分別為獨棟,聯排,疊加/洋房,公寓的建筑面積，0<=(X1，X4)<=S2（總建筑面積S2＝總占地面積S1×容積率）函數構建的假設前提：1、假設市場交易的風險在可控范圍內（如價格的實現）2、假設隱性價格貢獻點作用有限（如項目形象的提升）3、假設各種產品的建設成本差異很小，可以忽略；項目其他成本為同一常數項目整體容積率確定時，獨棟、聯排、疊加/洋房、公寓的容積率分別按一般標準0.35、0.7、1.0、3.0（根據經驗值范圍和市場確定的具體物業的容積率，具體數據可在合理范圍內調整），則X1/0.35+/X2/0.7+X3/1+X4/3=S1X1+X2+X3+X4=S20<=(X1，X4)<=S2當F(y)達到最大值時，X1,X2,X3,X4的值即為最佳物業配比。2.3如何確定最佳物業配比？36構建函數：F(y)=A1X三拍：項目投資37基于項目建設規模，結合建設單價進行測算建設單價參照經驗值或專業造價報告（待建數據庫）此部分內容僅供參考，待后續完善細講三拍：項目投資37基于項目建設規模，結合建設單價進行測算戰略規劃建設投資估算（例表）38序號功能分區占地面積（公頃）建設內容投資額（萬元）1濱湖生態游憩環1公里景觀大道10002月之形旅游核30水岸廣場、游樂園、生態營地60003月之魂度假核35觀光塔、生態樂園、四星級酒店、重建寺院與會所250004娛樂體驗區40沙灘浴場、旅游小鎮、拓展基地100005生態棲居區200度假地產1200006田園休閑區410游客服務中心、科技農業觀光園50007水源涵養區330主題公園2000

合計

169000粗略估算，按分區或項目估算。戰略規劃建設投資估算（例表）38序號功能分區占地面積（公頃）概念規劃（旅游地產）項目投資估算39序號項目建設規模單位成本總成本(萬元）備注分期占地規模投資面積一期二期三期1、土地費用

54,064

1.1土地復墾7388萬/畝

5,904磚廠陸地部分土地修復、土壤置換1.2建設用地費用428——萬/畝

48,160建設用地使用權取得費用

產業公園用地328140萬/畝

45,920參照當前市場價格

工業用地10022.4萬/畝

2,240參照當前市場價格2、前期及專業費

1,813建安工程的3%3、建安工程費

60,446

3.1蜜源作物/綠化141512748萬/畝

10,188按項目占地規模估算3.2精致農業1381245萬/畝

621

3.3水域97197150元/m2

3,237

3.4蜂蝶體驗園50100004500元/m2

4,500容積率0.83.5酒店48160008500元/m2

13,600建面120003.6峰業產業園10030000800元/m2

2,400容積率0.453.7游樂設施501030萬元/組

300

3.8休閑商業60160002000元/m2

3,200容積率0.43.9中心/平臺120320007000元/m2

22,400容積率0.44、基礎配套費用10400075元/m2

780

5、管理費用

1,813建安工程的3%6、不可預見費用

1,813建安工程的3%7、投資成本合計

120,7301至6之和此類項目最多，估算項目較全概念規劃（旅游地產）項目投資估算39序號項目建設規模單位成本總體規劃投資估算（例表）40序號費用名稱備注一土地取得費用建設或租賃用地取得費用等二建設投資工程費用、基礎費用等三運營費用招商、營銷、培訓等總體規劃投資估算（例表）40序號費用名稱備注一土地取得費用建修規項目投資估算（例表）41序號費用名稱備注一工程建設費用項目工程建設費用二基礎配套費用基地內基礎配套費用三工程項目其他費用管理費、設計費等修規項目投資估算（例表）41序號費用名稱備注一工程建設費用項四拍：項目收益42基于游客量，結合人均消費進行測算基于項目建設規模，結合銷售或租賃單價進行測算人均消費和租售單價都根據市場數據判斷四拍：項目收益42基于游客量，結合人均消費進行測算各類收益計算公式43旅游經營收入（門票收入）＝游客量×人均消費（門票價格）租金收入＝可出租面積×年出租率×單位租金酒店經營收入＝客房數×入住率×客房價格（1＋50％）（50％為餐飲等消費，該比例為經驗值或根據市場類比得到，可調）房產銷售收入＝銷售面積×銷售單價說明：紅色為項目投資規模部分得到的結果；綠色為市場數據或基于市場數據的預測。各類收益計算公式43旅游經營收入（門票收入）＝游客量×人均消五拍：運營成本44基于經營收入和銷售收入，根據行業經驗值和相關法規，經營成本、銷售費用和稅費等成本。五拍：運營成本44基于經營收入和銷售收入，各類成本計算公式45租金類：成本＝租金收入×27.55％（含房產稅12％，營業稅及附加5.55％，管理費10％）售票類：成本＝售票收入×20％（綜合管理成本，含營業稅）酒店經營支出＝經營收入×45-60%（綜合管理成本，含營業稅）銷售稅費＝銷售收入×5.55％銷售費用＝銷售收入×2.5％說明：紅色為可根據情況調整的數據。各類成本計算公式45租金類：成本＝租金收入×27.55％（含現金流量表示例46關鍵指標：凈現值（NPV）、內部收益率（IRR）和投資回收期分析年度2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年一、現金流入

1.門票收入

38752214101833293232263387336033603360336033602.其他經營收入

258348705916183320162117210021002100210021003.租金收入

121248481561561561561561561561564.酒店經營收入分成

382446510510561673740814896985102010205.房產銷售收入

24242352100521005232253225

現金流入小計：

242433911138012725653287076071640064306512660166366636二、現金流出

1、前期建設投入912491249028902839773977

2、經營成本支出

2.1租金類

房產稅（12%）

1.41.45.85.818.718.718.718.718.718.718.718.7營業稅及附加（5.55%)

0.70.72.72.78.78.78.78.78.78.78.78.7管理費(10%)

1.21.24.84.815.615.615.615.615.615.615.615.62.2售票類

綜合管理成本20%（含營業稅）

771042823675866456776726726726726722.3酒店經營支出

綜合管理成本45％（含營業稅）

394201229229252303333366403443459459酒店管理費（支付給管理公司）

1214161617212325283032322.4銷售收入

營業稅及附加（5.55%)

135131558558179179

管理及銷售費用（2.5%）

61592512518181

經營成本小計：

19567611311350885115910121076110711461189120512053、所得稅

所得稅（25%）

18871265133113311341135313581358三、稅后利潤

222927151024911375564775485059532453245366541254305430四、現金流量

凈現金流量(9124)(6894)(6313)12217398167056613794399339934024405940734073累計凈現金流量(9124)(16018)(22331)(21110)(13712)(12042)(6381)(2587)140653999423134821755521628五、項目投資經濟指標

投資回收期7.07年投資利潤率8.88%凈現值（NPV）￥8,492.82內部收益率（IRR）23.39%現金流量表示例46關鍵指標：凈現值（NPV）、內部收益率（測算專題472022/11/4測算專題02022/11/2我們需要測算什么？游客量規范或經驗值項目建設規模項目投資建設單價×＝經營型項目：游客量×人均消費＝經營收入銷售型項目：項目建設面積×銷售單價＝銷售收入＋＝項目收益旅游地產部“五拍”48拍腦袋“拍”什么：方法、經驗值、市場數據融資方案運營成本＝＋＋經營成本銷售費用稅費現金流量分析我們需要測算什么？游客量規范或經驗值項目建設規模項目投資建設一拍：游客量49一.旅游容量測算：限制或警示性指標，生態保護二.游客接待量預測：發展規劃性指標，經濟測算一拍：游客量2一.旅游容量測算：限制或警示性指標，生態保護1旅游容量——發展及概念發展：引借自生態學中的“環境容量”（1938年，比利時數學生物學家P.E.弗胡斯特）；1963年，Lapage首次提出；20世紀90年代，廣泛運用到旅游規劃、旅游管理領域。在我國：關于旅游容量的研究，經歷了概念性介紹、理論探討和實際應用的階段，但大量問題有待研究，一些技術性方法也值得推敲。定義：對某一旅游地而言無害于其可持續發展的旅游活動量。501旅游容量——發展及概念發展：31旅游容量——構成體系按規范性劃分按內容劃分旅游合理容量旅游極限容量旅游生態容量旅游心理容量旅游社會容量旅游經濟容量注：紅色標注為常用指標按空間尺度劃分：旅游景點容量、旅游景區容量、旅游地容量、旅游區域容量按時間尺度劃分：日旅游容量、季節旅游容量、年旅游容量511旅游容量——構成體系2旅游容量——測算方法Cr=(T/T0)*(A/Q)=D*A/QCr——旅游心理日容量或環境日容量T——每日開放時間T0——人均每次利用時間A——旅游區（或景點或設施）的空間規模Q——基本空間標準，即單位利用者在一定時間內所占用的空間規模或設施量根據項目性質不同，空間規模的選取標準不同，具體方法有：面積法、線路法、卡口法三種視項目具體情況選擇。522旅游容量——測算方法Cr=(T/T0)*(A/Q)=D2.1

旅游容量——測算方法@面積法1.面積法：以每個游人所占平均游覽面積計C=A/a×D

A——可游覽面積，單位為平方米；

a——每位游人應占有的合理面積，單位為平方米；

D——周轉率（D=景點開放時間/游完景點所需時間）。主景景點：50-100m2/人(景點面積)；

一般景點：100-100m2/人(景點面積)；

浴場海域：10-20m2/人(海拔0~-2以內水面)；

浴場沙灘：5-10m2/人(海拔0~+2m以內沙灘)。

532.1旅游容量——測算方法@面積法1.面積法：以每個游人所2.1.1旅游容量——測算方法@基本空間標準經驗值54不同國家的標準有差異，如美國的標準一般大于日本的，我國的旅游容量測算一般參照歐美標準。旅游場所旅游容量的基本空間標準（歐美）2.1.1旅游容量——測算方法@基本空間標準經驗值7不同國2.1.1旅游容量——測算方法@基本空間標準經驗值場所基本空間標準備注動物園25平方米/人上野植物公園植物園300平方米/人神代植物公園高爾夫球場0.2－0.3公頃/只9－18洞，日利用者228人（18洞）滑雪場200平方米/人滑降斜面的最大日高峰率為75％－80％溜冰場5平方米/人都市型的室內溜冰場碼頭小型游艇2.5－3.0公頃/只25平方米/艘汽艇8公頃/只系留水域100平方米/艘海水浴場20平方米/人沙灘劃船池250平方米/只上野公園劃船場2公頃，80艘野外比賽場25平方米/人旅游場所旅游容量的基本空間標準（日本）引自：保繼剛等《旅游地理學》552.1.1旅游容量——測算方法@基本空間標準經驗值場所基本2.2.1旅游容量——測算方法@基本空間標準經驗值場所基本空間標準備注射箭場230平方米/人騎自行車30平方米/人釣魚場80平方米/人狩獵場3.2公頃/人旅游牧場、果園100平方米/人以葡萄園為例徒步旅行400平方米/團郊游樂園40－50平方米/人游園地10平方米/人露營場所一般露營150平方米/人容納250－500人汽車露營650平方米/輛容納250－500人旅游場所旅游容量的基本空間標準（日本）續引自：保繼剛等《旅游地理學》562.2.1旅游容量——測算方法@基本空間標準經驗值場所基本2.2.1旅游容量——測算方法@基本空間標準經驗值游憩用地生態容量

用地類型 允許容量和用地指標 人/公頃 m2/人1.針葉林地 2~3 500~33002.闊葉林地 4~8 2500~12503.森林公園 15~20 600~5004.疏林草原 20~25500~4005.草地公園70 1406.城鎮公園 30~200330~507.專用浴場 500208.浴場水域 1000~2000 20~109.浴場沙灘 1000~2000 10~5注：摘自《風景名勝區規劃規范》GB50298-1999572.2.1旅游容量——測算方法@基本空間標準經驗值游憩用地2.2旅游容量——測算方法@線路法2.線路法:以每個游人所占平均道路面積計完全游道：C=M/m×D

不完全游道：C=

M

×D

/（m

+（m×E/F））

M——游道全長；

M——每位游客占用合理游道長度；D——周轉率，D=游道全天開放時間/游完全游道所需時間F——游完全游道所需時間；

E——沿游道返回所需時間。582.2旅游容量——測算方法@線路法2.線路法:以每個游人2.3旅游容量——測算方法@卡口法3.卡口法：實測卡口處單位時間內通過的合理游人量C=

D×A=

(t1/t3)

×A=

(H-t2)

×A

/

t3

D——日游客批數；

A——每批游客人數；

t1——每天游覽時間，單位為小時；

t2——游完全程所需時間，單位為小時；t3——兩批游客相距時間，單位為小時；

H——每天開放時間，單位為小時。592.3旅游容量——測算方法@卡口法3.卡口法：實測卡口處3.1旅游容量——測算示例1：河南葉縣項目60按照面積法和線路法測算基地的生態游客容量。面積法：Da=ST/dt線路法：Da=MT/dtDa為日客流容量，

S為游覽區內游覽面積，M為游覽道路長度，d為游覽線路上的游客合理密度，T為有效游覽時間（假設為8小時），t為每次游覽平均所需時間（假設為2小時）。注：游客密度參考風景區規劃的規范并適當調整基地建成后，瞬時容量約為5800人。按照平均0.8的周轉率，日游客容量為5838/0.8=7298，即約7300人次。項目測算方法S、Md瞬時容量（㎡、m）（㎡/人、m/人）（人）游客服務中心面積法5001050鹽晶柱廣場面積法200020100鹽博園

面積法

393

中華鹽心面積法220020110

鹽雕博覽館面積法15005030

鹽雕藝術園面積法1300080163

百味美食街面積法18002090不沉海面積法1300052600動漂道線路法250383鹽魔方面積法320015213水世界面積法700015467歡樂灣面積法3300050660水晶宮會議中心面積法30005600其他可游覽區域面積法100860150672合計--

-58383.1旅游容量——測算示例1：河南葉縣項目13按照面積法和3.2旅游容量——測算示例2：鎮遠項目分別按照面積法和線路法測算基地的生態游客容量。面積法：Da=ST/dt線路法：Da=MT/dtDa為日客流容量，

S為游覽區內游覽面積，M為游覽道路長度，d為游覽線路上的游客合理密度，T為有效游覽時間（假設為8小時），t為每次游覽平均所需時間（假設為2小時）。注：長城和游步道的游客密度參考風景區規范最低值，其他游覽區域的游客密度參考風景區規劃的中間值。指標測算方法S、M

（㎡、m）d

（㎡/人、m/人）T

（h)t

（h）Da

（人次）長城面積法3750050823000游步道線路法40005823200其他可游覽區域面積法4250080822125合計--

-

-

-8325根據測算可知，基地的游客應控制在其生態容量即約8300人次/天以內。其瞬時容量應控制在2100人以內。613.2旅游容量——測算示例2：鎮遠項目分別按照面積法和線路3.3旅游容量——測算示例3623.3旅游容量——測算示例315一拍：游客量63一.旅游容量測算：限制或警示性指標，生態保護二.游客接待量預測：發展規劃性指標，經濟測算一拍：游客量16一.旅游容量測算：限制或警示性指標，生態保1游客量64一般測算期限：5－10年基于生命周期理論的測算：確定基點——初始游客量確定增長率——未來若干年游客量1游客量17一般測算期限：5－10年2初始游客量測算方法65時間序列法：適用已有項目或區域，且歷史資料明確可查，增長率穩定、環境因素穩定、游客需求變化少目標預測法：適用已有項目和全新項目市場比較法：適用全新項目（但市場有類似已有項目）2初始游客量測算方法18時間序列法：適用已有項目或區域，且2.1時間序列法66方法：根據歷年游客量增長趨勢，順勢增長或加快增長。所需數據：歷年游客量數據。關鍵：新增長率判斷，順勢或增勢年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年游客量（萬人次）44.553.867.789.0105.7120.6135.1159.3增長率

20.8%25.9%31.5%18.8%14.1%12.0%18.0%下一年增長率＝近5年平均增長率：近年平均增長率為18.88％，預測2010年游客量為159.3×（1＋18.88％）＝189.3萬人次結合近年增長率變化趨勢判斷下一年增長率：近年增長率從2005年逐年下降，到2009年有明顯上升，預測2010年增長率為20％左右，則2010年游客量為159.3×（1＋20％）＝191.6萬人次2.1時間序列法19方法：根據歷年游客量增長趨勢，順勢增長2.2目標預測法67方法：根據項目歷年在上一級區域中的游客量占比，結合上一級區域的旅游規劃目標數據測算。所需數據：上一級區域的歷年游客量數據及未來規劃游客量數據，（項目歷年在上一級區域中的游客量比重）關鍵：比重判斷，根據歷年比重及項目建成后的吸引力能級判斷示例：基于《浙江安吉龍王山自然生態風景區修建性詳細規劃》對章村的年游客量預測，根據項目特點和吸引力，估計龍王山景區游客量占章村游客量的50%，滑雪場占章村游客量的20%，公園占章村游客量的10%，則各項目年游客量為：年份2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年章村游客量（萬人次）8694104112121131141153165龍王山年游客量（萬人次）42.9047.1951.9156.0660.5565.3970.6276.2782.37滑雪場年游客量（萬人次）17.1618.8820.7622.4224.2226.1628.2530.5132.95公園年游客量（萬人次）8.589.4410.3811.2112.1113.0814.1215.2516.472.2目標預測法20方法：根據項目歷年在上一級區域中的游客2.3市場比較法

68方法：通過與類似（產品類似）項目對比決定項目游客量的重要因素，繼而對比出項目的游客量。所需數據：多個類似項目的近一年游客量數據、類似項目及本項目的重要資料（決定游客量的重要因素如區位、吸引力等）關鍵：（影響游客量的）因子及權重確定；類似景區選擇（產品類似，最好是同區域的）其他：此方法用途廣泛，還可以用于門票定價、房產定價等2.3市場比較法21方法：2.3市場比較法

示例69市場比較法判斷因素：

修正因素權重內容區位環境因素20%城市經濟、地理位置、區域發展定位與規劃項目能級因素20%項目總體面積、項目豐富度旅游環境因素25%區域旅游發展階段、區域旅游目的地輻射力整體規劃因素15%項目定位、項目檔次市場客群因素20%游客基礎、出游率、游客消費能力修正因素區位因素項目因素旅游環境整體規劃市場基礎年游客量（萬人次）權重20%20%25%15%20%

大英死海11111100基地0.30.50.11.10.0536黃河谷.馬拉灣1111150基地0.420.11.10.336.5運城死海1111120基地1.11.50.81.41.123推算結果約32萬人次/年年游客量推算：以上：36＝（0.3×20％＋0.5×20％＋0.1×25％＋1.1×15％＋0.05×20％）×100，后面以此類推。注意：與不同項目類比出來的結果偏差不應太大。結果：32＝（36＋36.5＋23）/32.3市場比較法示例22市場比較法判斷因素：修正3未來若干年游客量測算方法——旅游地階段預測模型70生命階段判斷已有項目根據歷年數據判斷全新項目一般為探索階段或參與階段確定生命周期增長規律一般項目，按照一般的旅游地生命周期規律（見下圖）很有特點的項目，參照類似項目的增長規律，一般要求類似項目較成熟，歷年數據完整按照增長規律測算參與階段3-4年，增長率15-20%鞏固階段5-6年，增長率5-10%發展階段4-5年，增長率30-35%停滯階段3未來若干年游客量測算方法——旅游地階段預測模型23生命階3.1未來游客量測算示例：葉縣項目游客量預測71①葉縣旅游生命階段初判參與階段3-4年，增長率15-20%鞏固階段5-6年，增長率5-10%③游客量估算②旅游地生命周期一般規律按照葉縣總游客量*占有率估算基地第一年游客量約為37.37×（1＋15％）×20％＝8.6（萬人次）按生態容量結合開發時序估算基地第一年游客量約為7300×25％/3％＝6.1（萬人次）取上述兩個估算值的平均值為7.3萬人次基地第一年游客量預測值，結合旅游地生命周期規律，預測基地未來游客量為發展階段4-5年，增長率30-35%停滯階段萬人次階段參與階段發展階段鞏固階段年份2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年游客量（萬人次）7.39.512.816.721.727.132.537.341.143.142.342.03.1未來游客量測算示例：葉縣項目游客量預測24①葉縣旅游3.2未來游客量測算示例：安仁古鎮游客量預測72①安仁旅游目的地生命階段初判安仁旅游作為目的地由參與發展階段向發展階段過渡。②類似景區生命周期變化趨勢古鎮旅游周期變化分析——以周莊為例參與階段3～4年15～20%增長率發展階段4～5年30～35%增長率鞏固階段5～6年5～10%增長率停滯階段③安仁古鎮游客量估算安仁古鎮游客量預測參與階段發展階段鞏固階段停滯（極限）階段……07年08年09年10年11年12年13年14年15年16年17年18年…………506891123166174181189183182180180180單位：萬人次結論：安仁旅游發展正處于發展階段，根據估算5年后安仁游客量將達到181萬，最大游客量將保持在200萬人次，而后會出現調整下行，最終游客量會穩定在180萬人次的水平。選擇相近度高的已成熟項目做對比，比套用景區一般生命周期規律更合理3.2未來游客量測算示例：安仁古鎮游客量預測25①安仁旅游3.3未來游客量測算示例：鎮遠石屏山游客量預測73①鎮遠旅游生命階段初判參與階段3-4年，增長率15-20%鞏固階段5-6年，增長率5-10%③游客量估算②旅游地生命周期一般規律預計鎮遠的游客總量，5年后達61.2萬，未來最大游客量將達73萬，而后調整下行，基本保持在65萬左右。預計基地的游客量，5年后達18.4萬，未來最大游客量將達22萬，而后調整下行，基本穩定在19.5萬。游客量

（萬人次）參與階段發展階段鞏固階段停滯階段09年10年11年12年13年14年15年16年17年18年19年20年21年22年23年24年鎮遠游客量

19.623.531.742.855.661.267.372.773.470.567.665.065.065.065.065.0基地游客量

4.79.512.816.718.420.221.822.021.120.319.519.519.519.519.5發展階段4-5年，增長率30-35%停滯階段3.3未來游客量測算示例：鎮遠石屏山游客量預測26①鎮遠旅二拍：項目建設規模74一.基于游客量的建設規模預測二.基于經驗值或經濟性的規模預測二拍：項目建設規模27一.基于游客量的建設規模預測1基于游客量測算的項目規模75常用：停車場面積測算床位數預測1基于游客量測算的項目規模28常用：2.1停車場規模預測示例1：平樂古鎮項目76平樂古鎮停車場指標預測年份2010年2013年2018年計算公式一、預計接待游客（萬人次）260300350已預測出的游客量其中團隊游客20%52

18%5415%53比重根據市場判斷散客80%208

82%24685%298比重根據市場判斷二、預計所需停車場面積（㎡）3656637844434101.預計團隊游客日常所需停車場預測因子平均承載人數（人）454545基本空間標準平均每天周轉率222經驗值平均每輛車占地面積（㎡）606060基本空間標準所需停車位（個）16161616＝52*10000/(45*2*365)所需停車場（平米）950986959950=16*602.預計自駕散客日常所需停車場

預測因子自駕車比率80%70%50%根據市場判斷平均承載人數（人）444基本空間標準平均每天周轉率0.80.80.6經驗值平均每輛車占地面積（㎡）252525基本空間標準所需停車位（個）1425147416981425=208*10000*80*/（4*0.8*365）所需停車場（㎡）35616368584245135616=1425*25此方法基于年游客量測算，較粗不過，動態方式具前瞻性，較合理，適合停車場和項目分期開發的情況；2.1停車場規模預測示例1：平樂古鎮項目29平樂古鎮停車場2.2停車場面積預測示例2：法華寺項目77法華寺停車場指標預測一、高峰期接待游客備注全年（人次）350000已預測出的游客量春節黃金周游客占比50%大部分游客為春節期間接待春節黃金周游客游客量（人次）175000春節黃金周日均游客量（人次）25000

高峰日均游客（人次）40000

二、預計游客結構比例人次其中團隊游客75%30000

預測在較長一段時間內團隊游客占比較高自駕散客25%10000二、預計所需停車場面積（㎡）263891與2之和1.預計團隊游客日常所需停車場

預測因子平均承載人數（人）40基本空間標準平均每天周轉率3經驗值平均每輛車占地面積（㎡）50基本空間標準所需停車位（個）250250＝30000/（40×3）所需停車場面積（㎡）1250012500＝250×50

2.預計自駕散客日常所需停車場

平均承載人數（人）4基本空間標準平均每天周轉率4.5經驗值平均每輛車占地面積（㎡）25基本空間標準所需停車位（個）556556＝10000/（4×4.5）所需停車場面積（㎡）1388913889＝556×25

此方法基于高峰日游客量測算，更合理，但需清楚其淡旺季游客結構2.2停車場面積預測示例2：法華寺項目30法華寺停車場指標3床位數預測78規劃期旅游接待床位預測表年份2013年2016年2020年指標年游客量（萬人次）35.6144.8661.03住宿率15%20%25%平均停留天數1.522.5床位利用率50%60%70%床位數106819943633設定2013年床位利用率為50%，2016年為60%，2020年為70%

床位數＝年游