1、某公寓項目目定價方方案實戰(zhàn)戰(zhàn)文本/論文時間：20007-08-25 點擊擊： 3411 HYPERLINK /plus/recommend.php?arcID=6589 推推薦 HYPERLINK /plus/feedback.php?arcID=6589 評論論 摘摘要：本本文運用用房地產(chǎn)產(chǎn)估價理理論中的的市場比比較法、成成本法技技術(shù)中的的技術(shù)模模型，通通過對成成都市府府南河邊邊某電梯梯公寓的的項目狀狀況、市市場背景景、競爭爭性項目目狀況等等情況進進入深入入的分析析，針對對項目的的開發(fā)狀狀況、施施工進度度，開發(fā)發(fā)商目標標等具體體情況，選選擇適宜宜的評估估技術(shù)路路線，對對項目的的分戶預(yù)預(yù)售價格

2、格進行了了詳細的的推算和和制訂，本本文將房房地產(chǎn)評評估理論論、技術(shù)術(shù)與房地地產(chǎn)項目目開發(fā)實實踐有機機地結(jié)合合起來，對對房地產(chǎn)產(chǎn)項目營營銷組合合中價格格策略的的設(shè)計具具有較強強的可操操作性和和實踐指指導(dǎo)意義義。一商商品房價價格特征征及項目目訂價問問題的提提出房地產(chǎn)產(chǎn)定價策策略是指指如何根根據(jù)產(chǎn)品品的生產(chǎn)產(chǎn)成本和和使用價價值，應(yīng)應(yīng)對市場場的反應(yīng)應(yīng)，進行行合理的的價格組組合，使使利潤的的實現(xiàn)和和利潤的的多少控控制在一一個合理理的時間間和數(shù)量量范圍之之內(nèi)。與其他他產(chǎn)品有有區(qū)別的的是，房房地產(chǎn)價價格的表表現(xiàn)要豐豐富的多多。對一一套房屋屋價格的的評判，往往往要考考慮它的的單價、總總價和付付款方式式三個方方

3、面的構(gòu)構(gòu)成。其其中，房房屋單價價是人們們對樓盤盤的地點點遠近和和品質(zhì)高高低等綜綜合因素素的判斷斷指標。如如成都的的住宅消消費存在在典型的的區(qū)域偏偏好，房房地產(chǎn)界界的“南富、西西貴、東東窮、北北惡”的住宅宅消費偏偏好就很很說明問問題，以以二環(huán)路路外的樓樓盤單價價而言，南南門屬傳傳統(tǒng)的富富人居住住區(qū)，商商品房單單價在225000元平平方米一一30000元平方米米之間；西門屬屬貴人區(qū)區(qū)，商品品房單價價在20000元元平方方米一225000元平平方米之之間；東東門因大大型國有有企業(yè)較較集中，商商品房住住宅單價價為15500元元平方方米一220000元平平方米之之間；北北門因鄰鄰火車北北站、荷荷花池市市

4、場、五五塊石、駟駟馬橋等等區(qū)域，治治安環(huán)境境較差，商商品住宅宅價格相相對低一一些，單單價在110000元平平方米一一15000元平方米米之間。這這一例子子說明了了住宅單單價是房房地產(chǎn)地地理位置置和環(huán)境境品質(zhì)的的判斷指指標。商品房房價格具具有以下下三大特特征：特征之之一：高高總價與與付款方方式房地地產(chǎn)的高高總價是是商品房房區(qū)別于于其他商商品最顯顯著的特特征，一一套普通通商品房房住宅，它它的總價價也往往往高達二二十多萬萬人民幣幣，需要要工薪階階層奮斗斗十幾年年才可能能如愿以以償。從從郊區(qū)到到市中心心，商品品房的價價格從十十幾萬到到幾十萬萬不斷地地向上攀攀升，甚甚至上百百萬、幾幾百萬的的商品房房也屢

5、見見不鮮，不不同總價價對應(yīng)的的客源層層也如同同一座金金字塔，總總價越往往上，范范圍越窄窄，數(shù)量量越小，客客源層區(qū)區(qū)隔也越越明顯。巨額的的總價不不僅剝離離著客源源而且影影響著他他們的購購買行為為。他們們不可能能象購買買香煙肥肥皂一樣樣隨意自自如，也也不可能能像購買買冰箱彩彩電那樣樣，僅注注意產(chǎn)品品的品牌牌與質(zhì)量量，他們們猶豫不不決，開開始注意意能否爭爭取到銀銀行貸款款，或者者其他什什么輕松松自如的的付款方方式。因因為對大大多數(shù)人人來說，要要一次性性付清房房款，是是十分困困難的事事，即使使是一個個有較強強購買力力的人，從從投資角角度考慮慮，也會會選擇靈靈活的付付款方式式。為了避避開商品品房高總總價

6、所帶帶來的不不利因素素，以最最大限度度減輕購購房者的的資金承承受力，更更大范圍圍地擴大大目標客客源層，發(fā)發(fā)展商在在考慮其其成本利利潤的條條件下往往往會悉悉心研究究價格策策略。綜觀成成都房地地產(chǎn)市場場，商品品房銷售售中對價價格進行行精心設(shè)設(shè)計的不不多，但但采用銀銀行按揭揭方式進進行銷售售的發(fā)展展商占990以以上。良性的的分期付付款和按按揭方式式其實不不過是商商品房在在時間上上的變通通，其本本身對價價格并無無什么影影響，但但為了適適應(yīng)和刺刺激低迷迷的市場場需求，它它們充當當了價格格修正的的一種手手段，其其最終目目的，是是為了削削弱高總總價所帶帶來的產(chǎn)產(chǎn)品抗性性，以促促進銷售售率的提提高。特征之之二

7、：群群體產(chǎn)品品與差價價系數(shù)商品房房買賣在在房地產(chǎn)產(chǎn)的三級級市場中中，多是是以獨立立的銷售售單元推推向市場場的，但但是在房房地產(chǎn)二二級市場場，商品品房銷售售往往不不是一套套兩套而而是整標標或以一一個組團團、一個個小區(qū)的的形式一一起推出出的，其其銷售單單元往往往是幾十十套上百百套甚至至上千套套，屬一一種群體體產(chǎn)品，這這是商品品尤其是是預(yù)售房房區(qū)別于于其他商商品的第第二個顯顯著特征征。商品房房這一特特征，影影響到定定價策略略上，便便產(chǎn)生了了差價系系數(shù)。作為統(tǒng)統(tǒng)一于一一個項目目的各個個單元，因因為地點點一樣，建建筑造價價一樣，公公攤一樣樣，營銷銷費用一一樣，所所以它們們是“相同”的，它它們的基基本價格

8、格保持一一致，作作為每個個相對獨獨立的銷銷售單元元，它們們的層次次、朝向向、景觀觀、配套套不一樣樣，房型型、面積積不一樣樣，因此此它們又又是不“相同”的，在在基價的的基礎(chǔ)上上，整個個價格體體系也適適當?shù)赜栌枰晕⒄{(diào)調(diào)，每個個單元也也有其相相應(yīng)的差差價系數(shù)數(shù)。差價系系數(shù)來之之于群體體產(chǎn)品的的差異性性，遵循循按質(zhì)征征價的基基本原則則，其最最終目的的是為了了均衡銷銷售順序序，有效效地實施施銷控，以以避免各各種條件件占優(yōu)勢勢的單元元被搶購購一空的的同時，剩剩余大量量的條件件稍遜的的單元無無人問津津。差價系系數(shù)的確確定并無無一定程程式。如如成都錦錦江區(qū)某某棟高層層電梯公公寓的南南北單元元差價朝朝向系數(shù)數(shù)達

9、到33，銷銷售結(jié)果果是朝南南的單元元一掃而而光，而而朝北的的紋絲不不動。由由此可見見，差價價系數(shù)的的波動幅幅度確定定要首先先考慮顧顧客的感感受程度度，由有有經(jīng)驗的的專業(yè)人人員根據(jù)據(jù)銷售順順序反饋饋和市場場化項目目情況反反饋加以以修正，而而不是對對產(chǎn)品差差異性的的機械反反應(yīng)。另一方方面，除除了被動動的均衡衡銷售順順序，差差價系數(shù)數(shù)還反作作用于群群體產(chǎn)品品，通過過有意的的和專業(yè)業(yè)的大幅幅提升或或降低某某些銷售售單元的的差價系系數(shù)，以以達到促促銷或現(xiàn)現(xiàn)銷那些些特定銷銷售單元元的目的的。此時時，在產(chǎn)產(chǎn)品的價價格策略略中，差差價系數(shù)數(shù)已從單單純的價價格微調(diào)調(diào)方法，演演變成為為專業(yè)價價格的簡簡潔有力力的促

10、銷銷手段特征之三：施工進度、營銷周期與階段性價格策略預(yù)售商品房區(qū)別于其他商品還有一個顯著的特點，那就是它是期貨，是一種有時間間隔性的商品，這種時間間隔來自于商品房的施工進度。預(yù)售房的施工進度，客觀上為階段性價格策略的形成提供了可能。為吸引購房者盡早進場，商品房預(yù)售時價格總低于現(xiàn)房價格，隨著施工進度的不斷深入，價格也逐步提高。價格微調(diào)的基礎(chǔ)一般高于銀行存款利率，但又還有升值空間，它既要給前期購房客戶產(chǎn)生信心，又能引導(dǎo)欲購者，使觀望者產(chǎn)生購買欲望，習(xí)慣上，在公開銷售、結(jié)構(gòu)封頂、樓盤竣工、交房入住這四個主要的時間段，房屋的價格會結(jié)合市場狀況而作一定調(diào)整，結(jié)合其間若干個小的時間段里的價格微調(diào)，便形成了

11、最為樸素的階段性價格策略。針對該該電梯公公寓的項項目狀況況、環(huán)境境因素、個個別因素素以及競競爭性樓樓盤的情情況，采采用專業(yè)業(yè)的房地地產(chǎn)評估估技術(shù)對對該項目目進行價價格設(shè)計計。二、項項目標用用：某九層層電梯公公寓位于于東城根根街北延延線與白白馬寺路路交點的的東南轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角，三三面臨街街，西南南面與市市規(guī)劃局局檔案館館接壤。1.樓樓層分布布：一、二二層為商商場、銀銀行，三三層用于于休閑娛娛樂；四四一九層層為公寓寓，每層層6套，共共36套；地下層層為車庫庫及設(shè)備備用房。2.總總建筑面面積1225800平方米米，總高高度311.500平方米米。3.建建筑覆蓋蓋率：553.226一層建建筑面積積：15541

12、.02平平方米二層建建筑面積積：15583.12平平方米三層建建筑面積積：15583.12平平方米公寓建建筑面積積：6 X 110044. 444平方方米660266. 664平方方米地下層層建筑面面積： 18445. 71平平方米容積率率：3.71綠化面面積：6600.70平平方米綠地率率：200.766建筑結(jié)結(jié)構(gòu)：框框架4.裝裝修標準準及設(shè)備備外墻：面磚飾飾面底樓門門廳：藝藝術(shù)裝修修門窗：鋁合金金窗臥室及及廳：清清水房廚衛(wèi)：裝修到到位三、區(qū)區(qū)域因素素分析：1.商商服繁華華度：距距市級商商業(yè)中心心約30000米米，屬騾騾馬市商商圈的輻輻射范圍圍。周邊邊有云天天商廈、國國貿(mào)大廈廈，距火火車北站

13、站貿(mào)易區(qū)區(qū)約10000米米，人流流量一般般，商服服繁華度度一般。2.交交通便捷捷程度：該區(qū)域域道路交交通網(wǎng)發(fā)發(fā)達，西西體北路路、內(nèi)環(huán)環(huán)路、東東城根街街北延線線組成交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，對外外距火車車站10000米米，交通通54路、577路、一一環(huán)路227路，小小公共汽汽車門路路、122路，交交通便捷捷。3.區(qū)區(qū)域內(nèi)分分布的有有鐵路中中學(xué)、實實驗外國國語學(xué)校校；市三三醫(yī)院、鐵鐵二局醫(yī)醫(yī)院、林林業(yè)中心心醫(yī)院也也分布在在區(qū)域內(nèi)內(nèi)；文殊殊院、西西郊體育育場增添添了歷史史文化氛氛圍。樓樓盤一層層的銀行行、商場場及周圍圍銀行、郵郵局、農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場場、餐飲飲娛樂等等公共服服務(wù)設(shè)施施配套程程度較高高。4.基基礎(chǔ)設(shè)施施配

14、套：該區(qū)域域城市水水、電、氣氣、視、訊訊、道路路等市政政基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施配套套完善。5.環(huán)環(huán)境質(zhì)量量：區(qū)域域內(nèi)環(huán)境境，空氣氣質(zhì)量，治治安狀況況較好，加加之府南南河改造造，使周周邊綠化化休閑環(huán)環(huán)境較佳佳。四、區(qū)區(qū)域格局局（同一一供求日日內(nèi)）：1.府府南河沿沿線近期期開工樓樓盤較多多，與該該電梯公公寓：同同處一個個區(qū)域的的高層電電梯公寓寓有江波波華城、萬萬福世家家。水晶晶花園、上上河城（二二期）、興興順花苑苑、景泰泰電梯公公寓等。2.銷銷售價格格高于高高層電梯梯公寓平平均銷售售價格。目目前銷售售形勢較較好，均均屬中高高檔樓盤盤。五、定定價方法法及技術(shù)術(shù)路線競爭性性樓盤銷銷售均價價表按照定定價目的的，結(jié)合

15、合該電梯梯公寓的的項目區(qū)區(qū)域因素素。個別別因素，遵遵循房房地產(chǎn)估估價規(guī)范范（GGT 550299119999），該該區(qū)域內(nèi)內(nèi)樓盤交交易實例例較多，可可采用市市場比較較法，結(jié)結(jié)合成本本法進行行定價。1.市市場比較較法定價價測算過過程2.確確定可比比交易實實例為江江波華城城？AA，萬福福世家？B，興順順花苑？C，北斗斗星花園園？DD3.進進行因素素修正交易易情況修修正可比實實例A、B、C、D，均屬屬正常交交易情況況，無須須進行修修正，修修正系數(shù)數(shù)為10001000.交易易日期修修正可比實實例A、B、C、D，均屬屬期房預(yù)預(yù)售或認認購期，與與該項目目銷售交交易日期期相同，修修正系數(shù)數(shù)取 1100100

16、0.4.市市場比較較法定價價結(jié)果為為：該電梯梯公寓55樓起價價為30001.5元平方米米，考慮慮消費者者心理，可可定為229888元平平方米起起價。六、連連商住樓樓經(jīng)閉關(guān)關(guān)析：采采用市場場比較法法確定的的樓盤售售價，是是從市場場可比實實例和特特定消費費群體的的接受度度方面進進行考慮慮，但從從開發(fā)商商的角度度而言，其其關(guān)注的的是開發(fā)發(fā)的利潤潤率。所所以，在在此采取取開發(fā)成成本加成成法的技技術(shù)路線線和市場場比較結(jié)結(jié)果進行行驗證。1.成成本法的的數(shù)據(jù)來來源：開開發(fā)部、財財務(wù)部、營營銷部2.基基本參數(shù)數(shù)：（1）土土地：551522.1559平方方米，代代征地222600，征地地：28892.15 土地

17、費費：4.33882畝X 2280萬萬元畝畝二12214.6966萬元（2）出出讓金：（28892.15平平方米XX4000元平平方米）57.84萬萬元（3）契契稅：減減免（4）土土地管理理費：228922.155平方米米 X 2元平方米米57784. 3元元（5）文文物古跡跡勘探費費：28892.15平平方米XX 200元平平方米二二5. 78843萬萬元（6）保證證金： 124470平平方米 X 8800元元平方方米 XX 3 229. 93元元（7）投投調(diào)稅：49.88萬萬元（減減免）（8）市市政配套套費： 124470平平方米 X 880元平方米米999.766萬元（9）墻墻改基金金：

18、 1124770平方方米 XX 100元平平方米12.47萬萬元（100）人防防工程費費： 1124770平方方米 XX 155元平平方升18.7055萬元（111）消防防設(shè)施費費：1224700平方米米X3元平方米米3.7411萬元（122）白蟻蟻預(yù)防費費： 1124770平方方米 XX 2. 3元元平方方米22.86681萬萬元（133）中小小學(xué)危改改： 1124770平方方米 XX 8000元平方米米X 77c 6. 98832元元注（88）（13）項項總額減減免400萬元。（144）地勘勘費：33萬元（155）工程程設(shè)計費費： 1124770平方方米 XX 8元元平方方米99.988萬

19、元（l66）土建建安裝費費： 1124770平方方米 XX 10000元元平方方米112477萬元（177）水、電電、氣集集資費： 1224700平方米米 X 1600元平平方米1999.522萬元（188）不可可預(yù)見費費： 113711. 77萬元 XXZ27. 433 萬元元（199）室外外工程費費： 1124770平方方米 XX 255元平平方米31.18萬萬元（200）視、訊訊、綠化化費：330萬元元（211）貸款款利息： 10000萬萬元 XX 6 X 0. 5 300萬元（222）消防防設(shè)施：65萬元元（233）設(shè)備備購置、安安裝費：客梯 2臺 400 X 2 800萬元（扶梯梯取消）（244）管理理費：331411.4886萬元元XZ62.83萬萬元合計總總成本：32004.3316萬萬元總建筑筑面積：125580平平方米每平方方米綜合合造價：25550元平方米米3.按按房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的預(yù)預(yù)期利潤潤率，綜綜合考慮慮取188，則則得銷售售底價定定為30009元元平方方米七、比比較兩種種定價技技術(shù)路線線所得銷銷售定貨貨市場比比較后：P1300