1、深圳九天JOYNI2010年12月08日感謝綠地集團新鄉公司全體同仁綠地迪亞項目，在尤總、許總的總指導方針下；我們與營銷部的緊密配合之下；在史無前例的房地產調控之下；經過了慎密的推廣構思和營銷整合，最終完成年初計劃的目標任務。在此，我代表深圳九天公司，對尤總、許總、營銷部，及綠地全體工作人員，表示衷心的感謝！2010綠地迪亞回顧第一季度：炒作南環區域的未來價值概念，解決項目偏僻交通問題；第二季度：核心塑造綠地品牌、項目世博會品質，給消費者吃上定心丸；第三季度：挖掘項目內在價值，點對點的挖掘不同層級的客群，實施“活動連環效應”，為后續推廣奠定了良好的基礎；第四季度：核心優勢針對擊破，主流、小眾媒

2、體齊發，客戶全面爆發，促成年終目標。2011綠地迪亞營銷整合推廣總思路（分析部分）？針對項目種種情況，我們經過了多方面的分析、探討、提煉總結了一套核心的推廣理念和實戰型推廣武器九天操盤“五大核心布局、兩大戰略攻擊點”第一大布局，分析戰況，設定陣法 市場動態 2010年10月房地產調控政策 2011年住房白皮書關于泡沫論 近1年房價同比增長 宏觀市場：1、 前不久透露上海可能試點，征收物業稅；上海試點成功后將會普及；2、10月12日中國新聞網，2011年住房綠皮書指出35個大中城市平均房價泡沫為29.5%。3、今年頻頻加息、限購令、停貸令、提高銀行準備金率，但 一年來房價同比仍漲幅7-10% 。

3、4、從提高首付以來，沒有得到很好抑制，將可能再次加息及其他新政 ；九天認為、：面對種種情況，預計明年市場會有更大的調控出現。建議保持謹慎樂觀的態度。 新鄉市場：一線房市走勢：1-4月暴漲，5-7月下調，8月上漲，到9月份開始回落；新鄉房市走勢：1-4月上漲，6-8月下調，9月上漲，1011月暴漲，12月回落。因此，三四線城市的房價走勢要比一二線城市的房價走勢要“慢半拍”。九天認為：雖然新鄉沒有一二線城市炒作嚴重。 9月以來，新鄉成交量大幅回升，說明已消化大量客戶 ，給未來成交帶來壓力。但面對2011年嚴厲調控，會嚴重影響未來成交量。 目前客關注點：9-11月市場火熱。客戶擔心年前房價上漲，處于

4、一種“跟風潮”的心態，客戶挑剔心態平和。但目前客戶仍對價格、戶型、環境看重，其次是地段、交通、品質等因素。九天認為：沒有絕對好的市場，只有好的心態。對市場我們建議保持“謹慎、樂觀”態度市場研判：預計2011年將有較嚴厲的房地產政策出臺，可能比今年調控還要嚴厲。預計上半年將有政策出臺，下半年將處于緩和，具體情況還待觀察。但新鄉市場預計不會受很大影響，但由于2010年年底成交量放大，當前成交量將逐漸放緩。第二大布局，了解對手，克敵制勝綠都城基本資料：銷售戶型：銷售42 # 、43 #號樓，以及4棟小高層競爭優勢：4000地中海風情會所，集健身房、咖啡廳、美容SPA、多功能開放式社區規劃街、1000

5、室內游泳池、1300標準室外網球場、1400三層私屬幼兒園，臨近新鄉一中。公園式環境， 90戶型方正、1樓帶花園。目前價格：多層均價3200/，預計小高層3200/以上2011年5月，綠都城推售4棟小高層，將與迪亞上郡4期相競爭。 核心對手森林半島基本資料：銷售戶型：3、4、5號樓高層 ；89兩房、123三房、162四房。 競爭優勢：別墅環境，社區有小哈佛雙語幼兒園，有5000米水系；目前價格：目前均價3700-3800/以上。對手分析：綠都城4棟高層，與本案北區小高層優勢相雷同，形成一定的競爭性。因本案4、5期靠近南環路。相比本案，而地段有較強的競爭性；公園一號4棟高層，要優越于本案地段、向

6、陽公園、配套等優勢，項目品質也不錯。相比本案，而規模優勢有較強的競爭性；九天認為：總之，本案作為最大規模、最好品質、最大地產龍頭企業，可以說在新鄉市場上是沒有對手的。面對對手可以通過650畝規模、企業品牌、高端人群優勢抗衡。第三大布局，鎖定目標，攻克心理客群特征:身份城市中堅力量，收入多，引領時尚，把握城市主流需求多為1次、2次置業的人群,對選房有一定的經驗性格有思想、創造力，愛進取、愛生活，懂藝術、懂人生品位城市品位一族，淡定從容，睿智謙和，追求人生夢想純居住結婚用為父母住檔次高有品位價格實惠適合投資購買動機購買因素戶型合理環境舒適小區品質建筑特色價格合理配套發展升值空間 相互作用客戶心理：

7、戶型+ 價格 +環境+交通+地段+品質+規模+品牌客戶關注點：由于本案地段偏僻，決定本案房價處于新鄉市的中等價位，也決定了目標客群的檔次。因此，本案以中端客戶為主；但由于本案品質高、環境好，及綠地品牌影響力大等優勢，因此，也有一部分中高端客戶非常認同。九天認為：由于北區4期價位提升，我們的目標客群，不得不由中端目標客戶向中高端客戶轉移。那么，在推廣上也必須得到更高的提升。第四大布局，整合自我，以強攻弱 迪亞上郡四期戶型：11#、12#、13#樓：117、122、125三房，120套；82、85兩房，90套。8#、9#、10#樓：117、122、125、129、161三房，120套；82、85兩

8、房，90套。戶型簡述：總體環境優雅、視野開闊 。主力三房戶型方正、實用。 產品描述 迪亞上郡五期戶型：1#、2#樓：135三房，140套。88兩房，140套。戶型簡述：享繁華與寧靜、景觀視野開闊。主力三房戶型方正、實用。機遇：潛力片區：新鄉南區乃鄭新融城的首要開發地段優勢；市場回升：全國市場整體的回暖，新鄉三四線城市房價漲幅不大，調控影響較小；威脅：宏觀政策：由于今天調控沒有顯著遏制房價，預計明年宏觀調控力度會更大；對手強大：恒大、寶龍，以及綠都城、公園一號等周邊競爭對手的出現；經濟不穩：經濟走是式不明朗，通脹經濟一直困擾市場，后市擔憂：經過2010年底成交量回升后，預計明年年初將會逐漸冷淡。

9、綜合評判：在2011年市場中，抓住市場回暖的有利時機，重點推廣本案優勢、揚長避短。用概念炒作區域前景解決偏僻問題；重點塑造項目“品牌+規模+品質+環境+高端居住人群”等，通過高舉高打方式推廣市場，讓市場形成擲地有聲的效果。項目優劣總體特征綠地迪亞地理位置較偏交通不方便企業品牌實力強生活配套缺乏同區位價格高項目細節品質好建筑風格好園林環境好總結：灌輸區域發展的概念，拉近都市的距離；強化品質、環境、客戶調性。迪亞上郡4期小高層洋房：4期：處于迪亞上郡的中心位置，也是本案最好的地段；5期：處于迪亞上郡的北端，與南環路臨近，有繁華與寧靜共享的特點；小高層樓層高，樓間距寬闊，景觀視野開闊；坡地式景觀園林

10、，亭臺、水系、曲徑、花草、樹木點綴豐富，環境優雅。項目品質高貴，清水面磚貼墻，彰顯尊崇人生。關鍵詞：唯一中心、上流身份、雍容華貴、開闊視野共享繁華與寧靜 項目思路本案4期比以往幾期沒有太大的品質變化。雖然本案在以往的基礎上進行了一些材料、智能系統的改良，但我們覺得這些改良僅僅只能作為單頁和銷售說辭小的推廣，不能作為最大優勢的“差異化賣點”。九天認為：本案在以往的產品上沒有非常明顯的改觀下，又要買到更好的價位，就必須從本案的全局出發，提升項目高度和檔次。與本片區及新鄉市場住宅劃清界限，形成一個“鮮明的與眾不同的形象高度” 。第五大布局，整頓武器，直擊目標 媒體建議相關媒體表現內容1-12月份（次

11、數）總費用短信北4期主題：一座上流集合城+銷售信息每周四、五發10萬條，共45萬電視游字北4期主題：一座上流集合城+銷售信息每單數日為北3期內容，30天公交電視廣告北4期主題：一座上流集合城+銷售信息1-12月DM單頁（派發）北4期主題：一座上流集合城+銷售信息每周六、日派發夾報北4期主題：一座上流集合城+銷售信息+綜合賣點信息每周五發送信函直投北4期主題：一座上流集合城+銷售信息看房直通車（報社、網站）北4期主題：一座上流集合城+銷售信息戶外廣告表現內容1月份（次數）總費用火車站廣場北4期主題：一座上流集合城+銷售信息1-12月汽車總站北4期主題：一座上流集合城+銷售信息1-12月平原影院北

12、4期主題：一座上流集合城+銷售信息1-12月汽車東站北4期主題：一座上流集合城+銷售信息1-12月和平路南段北4期主題：一座上流集合城+銷售信息1-12月南環路北4期主題：一座上流集合城+銷售信息1-12月新飛大道北4期主題：一座上流集合城+銷售信息1-12月胖東來北4期主題：一座上流集合城+銷售信息1-12月候車廳北4期主題：一座上流集合城+銷售信息1-12月公交車身北4期主題：一座上流集合城+銷售信息1-12月平原晚報樓市周刊樓市動態周四表現內容：綠地迪亞上郡、綠地迪亞莊園、相關活動、佳節、相關事件等相關內容的寫照。1月份（次數）總費用2010-12-30圣誕節主題：圣誕不夜天，迪亞舞中原

13、綠地迪亞上郡、綠地迪亞莊園項目解析內容：企業介紹、綠地迪亞上郡優勢、綠地迪亞莊園優勢介紹1-12月2011-1-6元旦節主題：元旦度佳節，迪亞譜新篇2011綠地迪亞新品即將推出內容：綠地迪亞園林實景展示、綠地迪亞入住率及居住氛圍、重點介紹綠地迪亞南區和北區的新品介紹。1-12月2011-1-13答謝會主題：綠地集團別出心裁迪亞情 2011迎新春綠地迪亞業主答謝會 活動當天的盛況描述、新鄉市場影響力的新聞稿1-12月2011-1-20迎新春年終會主題：新春繪瑞景，迪亞圓功名回顧迪亞2010，喜迎新春2011企業品牌大事件、項目狀況、銷售狀況圓滿結局、新春展望1-12月在媒體推廣上，除了以上這些之

14、外，我們建議以下媒體思路。占據項目核心交通關口，先占為王。即使“恒大、寶龍”來了，也毫不遜色。抓住要道 先占為王作為新鄉的媒體，在推廣上實在有限，除了較好的短信、電視游字、戶外廣告之外幾乎沒有更好的媒體渠道。這是我們九天推廣本案以來一直的困惑與苦惱。因此，我們建議：1、在恒大即將來臨之前，搶占關鍵要道,占據先機條件。在和平路南段、項目北段南環路設置燈桿旗，可以引導客戶指向本案區域，為項目輻射地方制造氣氛；在和平路與平陽路交叉口，及和平路與人民路交叉口設置導示性的廣告牌，以便告知客戶指向本項目地點。可針對輝縣、原陽、長垣等縣城區設置廣告牌、酒店、娛樂城內相關看板及電話譜廣告，讓消費者直面關注本案

15、信息。媒體建議：2、由于本案地段偏僻的情況下，可在市區做導示性廣告牌。3、針對相關縣區客戶進城的心理，可在相關縣區設置廣告。媒體分析：在新鄉市場中除了“短信、電視游字、派發單頁、戶外廣告牌、電視”以外，幾乎其他小眾媒體很難有明顯的傳達效果。九天認為：在渠道選擇上以主流媒體為主，以小眾媒體為輔助。根據不同的銷售時間節點，進行不同程度的轟炸。整年分兩個銷售旺季，一個是5月份，一個是10月份，但一般是在銷售旺季之前1-2個月做好充分準備，為銷售旺季打下基礎。2011綠地迪亞莊園第一大布局，分析戰況，設定陣法 針對宏觀與新鄉分析：前面，已對市場做了綜合性分析，總體認為：中國房地產已經進入了高房價的時代

16、，泡沫逐漸在形成。雖然三四線城市新鄉以剛需為主，價位合理，沒有太大炒作投資行為。但明年調控會更嚴厲，同樣直接會影響市場的成交量。市場關注點：品牌、品質、景觀、戶型、價格、區位、配套看重。九天認為：本案別墅為市場稀缺產品，但面對明年嚴厲調控，一樣會直接影響市場的成交量。因此，我們要保持“謹慎、樂觀的態度。 市場簡述第二大布局，了解對手，克敵制勝橡樹灣基本資料： 銷售戶型：雙拼、聯排（266400）、疊加別墅（232）、 多層洋房（136） 競爭優勢：400畝高爾夫別墅，一湖三島自然景觀，100畝奢華配套，五星級酒店，游泳館，羽毛球館，北美賴特建筑風格。目前價格：雙拼聯排39004000元/，疊加

17、復式3000多元/，多層2600元/以上。 推廣語：“只為傳世而來” 核心對手公園一號基本資料： 銷售戶型：1、 復式（240）150萬；2、花園洋房（130 三房-170四房92萬）；3、高層洋房（ 72+送44 =46萬、88 、105兩房） 競爭優勢：新鄉向陽路都是地段、向陽公園水景環境、園林水系景觀、現代美式建筑風格、購物配套完善、萬德隆購物中心。復式6200元/； 花園洋房5000-5400元/；高層4200-4500元/。 推廣語：“非王莫享”本案別墅，雖然面對橡樹灣、公園一號、以及綠都南區別墅等對手，特別是橡樹灣將直接競爭本案的雙拼、三拼別墅。作為全國房地老大哥企業，開發新鄉頂級

18、的別墅群居項目，不應該與新鄉三、四流的企業競爭，但在無情的市場中，我們也不得不面對的尷尬的競爭局面，又如何面對？九天認為：第一，大打企業品牌；第二，傳播項目650規模優勢；第三，推廣純正的西班牙皇家血統頂級別墅群；第四，傳達尖端客戶群居等優勢，方可克敵制勝。第三大布局，鎖定目標，攻克心理 解讀客戶新鄉本地人價格投資沿海游子鄭新生意人環境資源思鄉情節追求對生活的享受性，彰顯身份的特點，同時看重價格鄭新距離近，鄭州房價高，相比新鄉價格低。鄭新發展趨勢。多年在外創業打工游子，思鄉情深。回報家庭、父母。別墅客群分布區域獨棟客戶享受性特征：張揚+內斂關注：景觀+品質舒適性雙拼客戶特征：內斂關注：環境+品

19、質+價格本案別墅客戶群，從客群上，基本以企業老板、企業高管為主；從區域上，基本是以新鄉為主，周邊城市為輔；從收入上，有很強的經濟實力購買能力；從客群特征上，基本上是有一定霸氣、有內斂和彰顯雙向特征。九天認為：作為龍頭企業的綠地、新鄉頂級的別墅群，針對的新鄉最尖端的目標客戶。就必須以企業品牌為先鋒，樹立龍頭企業地位；建立新鄉頂級的、無可攀比的、獨一無二的項目高度。這樣才可以匹配目標群的喜好。第四大布局，整合自我，以強攻弱南三期首推產品： 獨棟別墅10棟： 167、168、169、170、171、260、261、 236、 237、238 雙拼別墅12套： 172、173、174、175、176、

20、178 獨棟特點：有部分臨水景觀、環境舒適。 雙拼特點：戶型小、總價低、享獨棟環境，與高檔復式相比有一定的競爭力。本案核心優勢：品牌、品質、地段、湖景、人居氛圍 產品描述與競爭對手相比： 橡樹灣核心優勢：“400畝高爾夫練習場、四面環水湖景、價格”等競爭優勢；該項目“四面環水”與本案形成較強的競爭力，特別是雙拼、聯排、復式。 本案核心優勢： “地段、品牌、品質、湖景景觀、居住檔次”等競爭優勢。比橡樹灣地段好一些、品質要高一些、湖景要寬一些、品牌知名度高一些、人居氛圍要高檔些。在推廣上，我們要從項目的“高度”出發，在新鄉沒有比本案更高檔的產品，包括“橡樹灣”、“建業森林半島”、“綠茵河畔”、“世

21、博花園別墅”等，都無法和綠地迪亞項目相提并論。九天認為：綠地迪亞是獨一無二的、稀缺的產品，就無需和其他項目過多比較。自己的產品自己定位，一旦比較就會降低本案檔次。在推廣上一定要樹立“高姿態、高舉高打的與眾不同的大氣風格”第五大布局，整頓武器，直擊目標 媒體建議相關媒體表現內容1-12月份（次數）總費用短信南三期主題：很西班牙，很皇族+雙拼銷售信息每周四發5萬條，共45萬條電視游字南三期主題：很西班牙，很皇族+雙拼銷售信息每雙數日為別墅內容，30天夾報南三期主題：很西班牙，很皇族+獨棟、雙拼銷售信息+綜合賣點每周五發送看房直通車（報社、網站）南三期主題：很西班牙，很皇族+獨棟、雙拼銷售信息+綜合

22、賣點1-12月報紙廣告南三期主題：很西班牙，很皇族+獨棟、雙拼銷售信息+核心賣點1-12月DM直郵南三期主題：很西班牙，很皇族+獨棟、雙拼銷售信息+綜合賣點1-12月娛樂城優惠券南三期主題：很西班牙，很皇族+獨棟、雙拼銷售信息+核心賣點1-12月酒店餐牌廣告南三期主題：很西班牙，很皇族+獨棟、雙拼銷售信息+核心賣點1-12月擦鞋廣告南三期主題：很西班牙，很皇族+獨棟、雙拼銷售信息+核心賣點1-12月一、迪亞莊園2011年1-12月綜合媒體戶外廣告表現內容1-12月份（次數）總費用南環路南三期主題：很西班牙，很皇族+獨棟、雙拼銷售信息+核心賣點1-12月京珠高速路口南三期主題：很西班牙，很皇族+

23、獨棟、雙拼銷售信息1-12月新原立交橋南三期主題：很西班牙，很皇族+獨棟、雙拼銷售信息1-12月胖東來南三期主題：很西班牙，很皇族+獨棟、雙拼銷售信息1-12月二、迪亞莊園年關推廣媒體建議：相關媒體表現內容1-12月份（次數）總費用鄭州機場廣告牌、廣告看板、登機牌廣告南三期主題：很西班牙，很皇族+獨棟、雙拼銷售信息+核心賣點1-12月輝縣、長垣、原陽酒店客房電話清單廣告南三期主題：很西班牙，很皇族+獨棟、雙拼銷售信息1-12月新鄉知名桑拿房優惠券南三期主題：很西班牙，很皇族+獨棟、雙拼銷售信息1-12月看房現場送”發財禮品“建議送：有架子的“金元寶”工藝品，有恭喜發財的寓意；“鉆石”雕琢成迪亞

24、莊園的標志形狀。總價值在500元。1-2月擦鞋廣告南三期主題：很西班牙，很皇族+獨棟、雙拼銷售信息+核心賣點1-12月娛樂城優惠券南三期主題：很西班牙，很皇族+獨棟、雙拼銷售信息+核心賣點1-12月酒店餐牌廣告南三期主題：很西班牙，很皇族+獨棟、雙拼銷售信息+核心賣點1-12月短信南三期主題：很西班牙，很皇族+雙拼銷售信息每周四發5萬條，共45萬條電視游字南三期主題：很西班牙，很皇族+雙拼銷售信息每雙數日為別墅內容，30天媒體分析：在新鄉市場中除了“短信、電視游字、派發單頁、戶外廣告牌、電視”以外，幾乎其他小眾媒體很難有明顯的傳達效果。九天認為：在渠道選擇上以主流媒體為主，以小眾媒體為輔助。根

25、據不同的銷售時間節點，進行不同程度的轟炸。整年分兩個銷售旺季，一個是5月份，一個是10月份，但一般是在銷售旺季之前1-2個月做好充分準備，為銷售旺季打下基礎。2011綠地迪亞商業企業品牌決定商業的成功率，決定客戶信心開發商業總思路定位決定客戶購買心理高端人群（入住率）決定業態檔次、品位區位發展成熟決定商業可持續性發展性價格優惠實在決定客戶購買因素 解讀客戶商業客戶關注點：業態定位：新鄉頂級“特色”餐飲、休閑娛樂街區差異化賣點：尖端人群(650畝新鄉頂級富豪區)勞動路底商：正陽路商業：業態定位：以社區生活配套商業為主差異化賣點：35萬買臨街現鋪，世代富足 產品定位特色商業 新鄉第一街35萬買臨街

26、現鋪，即買即收益買富豪區現鋪，三代富足 推廣主題富豪休閑第一站貴族品茗第一站紳士娛樂第一站 媒體建議相關媒體表現內容1-12月份（次數）總費用短 信商業賣點，強調檔次每周四發5萬條，共45萬條電視游字商業賣點，強調檔次30天商業單頁派發商業綜合賣點每周五發送燈桿旗商業推廣語1-12月圍墻廣告商業推廣語1-12月根據前面綜合分析全面總結，九天認為：未來市場：沒有絕對的好市場，我們只有相對的好心態；競爭對手：建立多高端的品牌，就能嚇倒多高端的對手；目標客戶：設定多高端的價位，就能吸引多高端的客戶；本案產品：傳播多高端的產品，就能賣出多高端的價位；媒體渠道：采用多高端的媒體，就能讓多高端客戶找你。理

27、性分析暫停感性概念開始經過了前面四大布局之后就應該拿出我們的有利武器，攻克目標九天操盤“兩大戰略攻擊點”在主題提煉之前，我們希望先與各位分享一個著名的故事有一天，一個從來與外界不往來的小島上來了兩個陌生人，他們分別是兩家制鞋公司的推銷員，到這個小島來勘察市場。過了兩天，他們都分別給公司打電話做匯報。其中一個推銷員沮喪的說：“快派人接我回去吧，這里根本就是個沒有希望的市場，這里的居民都不穿鞋。”而此時，另一名推銷員卻興奮的向上司匯報：“趕緊加派人手過來，我看到了一個前途無量的市場，因為這里的居民都不穿鞋。”看待事物的角度不同，得出的結果也不同。這個簡單的故事告訴我們一個道理：讓綠地迪亞重新想象第

28、 1攻擊點，提升概念，拔高形象2011綠地迪亞企業品牌、項目品牌主題思路提煉企業品牌推廣主題思路寶龍來了、恒大來了，難道我們就怕了嗎？作為一個100強企業，房地產第2名，趕超于萬科的房地產老大哥的企業，在新鄉開發乃至中原最頂級住宅項目，我們何不以大手筆的做法推廣企業品牌？年前“品牌”推廣思路1：綠地今年最重大的品牌事件，就是從500強成功進軍100強企業，年銷售額突破1000億，獨領風騷。年前“品牌”推廣思路1：難道還有什么比這更有說服力的？年前“品牌”推廣語1：綠地集團2010勇奪中國100強2011沖刺世界500強綠地迪亞上郡升級版雍景洋房，火熱登記中！本廣告一旦入市就將恒大、寶龍歸類為第

29、三、四流企業了我們還用思考什么？年前“過年”推廣思路2：在新年來臨之際，借“過年”這個節氣點，結合企業品牌推廣，提煉一句對過年的親切的問候語，感知目標客戶心理，可以提升品牌知名度及項目影響力。年前“過年”推廣思路2：年前“過年”推廣語2：每一次回家都是凱旋過年了！綠地迪亞恭迎您綠地迪亞上郡升級版雍景洋房，火熱登記中！本廣告一旦入市，將回家團圓的人們心情就有了一種“成功感”。同時，也告知了綠地迪亞的房子，讓您每一次回家都是凱旋。因為“凱旋”就是代表成功歸來，也代表“王者歸來”的意思。一語雙關，正好符合本案皇家別墅的特點。項目品牌推廣思路綠地迪亞3年來的推廣中，基本上是以“項目品質”推廣本案，與相

30、關對手作產品優勢比較，很容易走進以產品賣產品的“死胡同”里。因此，作為中國房地產老大哥，開發新鄉頂級項目，更應該站在不同的、更高的角度思考，就必須找到項目最高級的“核心差異化價值點”。那么，本案當前的核心差異化價值到底在哪呢？我們九天認為：本案推廣“三部曲”在本案初期，應該以品牌為先鋒推廣；在本案中期，應該以項目為主導推廣；在本案后期，應該以人群為核心推廣。本案賣產品的時代早已結束而是到了“賣人”的時候了人群迪亞上郡4期，核心差異化價值建立迪亞上郡核心差異化價值點：精品 精英賣產品就不如賣本案“高端目標客群”有力量。避開對手買產品優勢的常規手法，你將另辟蹊徑，統領全城！作為650畝規模新鄉唯一

31、的高端住宅和別墅區，我們擁有了2600戶，達10000人次宏偉規模的精英、上流階層居所。并有新鄉頂級別墅群作支撐。毫無疑問：“高端人群”就是本案“最大核心賣點”。是新鄉絕對的“上流社會集合之地”。650畝規模，就是一種造城的氣度。北區小高層推廣語1：一座上流集合城650畝別墅級洋房，一個上流階層匯聚的城邦綠地迪亞上郡升級版雍景洋房，火熱登記中！北區小高層推廣語1：北區小高層推廣語1：本廣告一旦入市，首先，就與新鄉中低端客戶劃清了界限。因此，中高端客戶就是本案要找的目標，讓所有高端客戶匯聚到本案；本廣告一旦入市，立刻與綠都城形成一個高、低的強烈對比，我們是上流階層的居所，他們卻是中低端的剛需客戶

32、，可以說是賣房很艱難的客戶。這樣的客戶我們寧可不要，要了會降低本案的檔次；本廣告一旦入市，就與周邊所有項目形成了一個大、小強烈的對比，因為周邊項目都不大，但本案規模是最大的，壓倒一切對手。南區別墅推廣語思路：作為別墅本質來說：物質就是基礎，建筑是靈魂，自然就是精華；作為別墅的客戶最高訴求：我們認為，精神需求大于物質需求。因為物質需求的升華，就是至高無上的精神需求。那么，作為650畝西班牙皇家湖畔園林，我們該如何說？ 南區別墅推廣語思路：迪亞莊園，作為新鄉獨一無二的頂級別墅項目，“西班牙”就是本案的“核心差異化競爭賣點”，“皇家”就是一種“最高級別尊稱”。我們的建筑、園林、戶型等等，無一不是西班

33、牙皇家血統。我們何不強化“西班牙、皇家”的原汁原味概念？南區別墅推廣語1：很西班牙 很皇族綠地 迪亞莊園3期真獨棟別墅，現火熱登記中！650畝西班牙湖畔園林，一個皇族的開史南區別墅推廣語思路：本廣告一旦入市，將與新鄉所有的別墅區分檔次，本案就是最高級。因為，“西班牙”代表一個國家，也代表本案的規模大之氣度，那就不是一個中原所能攀比的了；“皇族”就是一個國家的最高級首領，無可比擬，唯我獨尊，傲視群雄。“很”強調本案是“原汁原味”西班牙國家和皇家血統。南區別墅推廣語1：真獨棟 皇家第一品綠地 迪亞莊園3期真獨棟別墅，現火熱登記中！650畝西班牙湖畔園林，一個皇族的開史第 2攻擊點，圈層組合，全面轟

34、炸年關，活動推廣思路九天認為：年前活動推廣，主要以答謝會、大團圓的方式反饋老業主，推進 “老帶新”策略，為年初銷售打下伏筆。團聚迪亞一、迪亞莊園活動推廣思路：別墅活動推廣，應根據客戶心理喜好來舉辦相關活動，吸引目標客戶到達現場。作為新鄉冷淡性的、頂級型的老板級人物，是很難把它們聚集到一起的。因此，我們要分析這類客戶的內在心理需求和關注點。九天認為：男主人關注點：重大新聞事件、通脹經濟發展趨勢、投資理財尋找商機、企業管理秘訣、商務談判之道、股市走向、收藏品價值保障、奢侈品導購、參與知名的國際會議、打高爾夫、洗浴桑拿、高級餐飲娛樂休閑、吃喝玩樂等；女主人（富婆）關注點：參與高檔娛樂聚會、美容美發美

35、體、化妝打扮、購置高檔服裝化妝品、保健養生、時尚旅游、高檔餐飲、喜歡泡吧、遛狗等。二、迪亞上郡活動推廣思路：迪亞上郡活動推廣，舉辦他們日常生活熱愛的休閑娛樂、時尚類事物、交友聚會類的相關活動，相對比較好吸引他們。九天認為：關注娛樂性節目、趣味性新聞事件、關心時尚類物品、看電影、買時髦品、愛好玩游戲、打撲克、朋友聚會、逛街購物等，投資理財觀念較模糊、少部分熱愛股票等。 活動推廣綠地迪亞1月2011年1月活動推廣軸線圖（時間暫定）2011/1/8迪亞莊園茶話會2010迪亞上郡業主答謝會活動籌備執行階段1/15南三期、北四期推出促銷活動看房送對聯1/30元旦節1/1活動1：綠地集團別出心裁不夜天20

36、11迎新春綠地迪亞業主答謝晚會 一、活動目的通過2011迎新春業主答謝會活動，感謝業主們對綠地集團鼎力支持；讓業主們左鄰右舍有個很好的溝通橋梁；與此同時，樹立綠地集團在新鄉市場中的龍頭地位，高度傳播企業品牌凝聚力及社會影響力；活動中通過介紹綠地集團新鄉公司2011年的戰略規劃、銷售進度、南區3期產品推介、北區4期產品推介，促進“老帶新”挖掘新的客戶資源，為明年的銷售任務打下堅實的基礎。二、活動主題活動主題：綠地集團“別出心裁不夜天” 活動副標：2011迎新春綠地迪亞業主答謝晚會三、活動安排活動時間： 12月30日晚上18：3021：00活動地點： 新鄉國際飯店活動內容： 發資料、綠地CD宣傳片

37、、開場舞、主持人串詞、領導致辭、介紹南北區、抽獎、節目。針對客群： 綠地迪亞南北區新老業主、來訪登記客戶參與人數： 參與客戶7001400位活動2：綠地集團“談商論道”茶話會 2010綠地迪亞莊園業主答謝會 活動目的：通過 “談商論道”茶話會，對目前的通貨膨脹等感興趣的話題，引起南區業主的高度關注與調侃。他們可以帶朋友家屬，從而挖掘南區客戶中的客戶；活動內容：通貨膨脹中的企業發展，通貨膨脹探討、未來投資選擇 、企業成功經驗 、未來股市走向 、房產發展趨勢、收藏品價值保障、物價增長與存款利息。目標人群：南區新老業主，共5080人。活動建議：邀請省經濟電臺著名主持人、知名的經濟學家、收藏名家、企業

38、管理精英、新鄉知名企業主等知名人士：如唐駿、羅振宇、林正大、楊發明、樊綱、余世維、宋鴻兵、程廣見、楊路、李偉、郎咸平 。董藩介紹：1967年生，2003年于中國人民大學獲經濟學博士學位。現任北京師范大學管理學院教授、北京師范大學房地產研究中心主任,土地資源管理、政府經濟管理兩個專業博士生導師(招生方向：國民經濟管理、土地經濟與管理、房地產業發展與城市建設)，兼任民革中央委員、國家審計署特約審計員、建設部專家委員會委員等社會和學術職務。研究方向為房地產(土地)經濟與管理、國民經濟管理、區域經濟管理、政治經濟學。26歲碩士畢業后直接破格晉升為副教授，成為當時全國社會科學領域最年輕的副教授。32歲時

39、晉升教授。提出了構建“緣西邊境國際經濟合作帶”、實施“雙向經濟環流戰略”兩個國家經濟發展戰略主張和“工業化進程規律”等多種(個)具有明顯創新意義的理論觀點和范疇，有許多成果被轉載、引用或評論。主持國家社科基金和省部級課題5項，主編國家“十五”重點圖書等6套叢書，出版著作近10部，在國際會議和經濟研究等海內外報刊發表文章300余篇(其中數十篇被ISTP、ISSHP、CSSCI、中國社會科學文摘等收錄、轉載)，70次獲國家、省(部)、市級獎勵。活動3：“迪亞融融情 迎春對對送” 活動2011綠地迪亞度元旦迎新春送對聯活動活動目的：抓住度元旦迎新春最快樂的興奮點，及年前寫對聯心理，通過贈送對聯，引起

40、消費者對綠地迪亞的注意。從而提升來訪客戶，挖掘客源。活動內容：凡于2011年1月1日起到綠地迪亞看房的客戶，均可贈送價值30元對聯一副；目標人群：綠地迪亞來訪客戶。邀請書法家：建議邀請退休的著名書法家，在現場寫對聯，時間元月1日30日止。綠地迪亞2月2011年2月活動推廣軸線圖（時間暫定）2011/2/1放假階段2/172/30元宵節促銷活動、看房送價值20元湯圓南三期、北四期形象推廣面市活動1：“元宵真情送 迪亞大團圓” 活動2011綠地迪亞度元旦迎新春送湯圓活動活動目的：抓住度元宵節最快樂的興奮點，通過贈送湯圓，引起消費者對本案的注意。從而提升來訪客戶，挖掘客源。活動內容：凡2011年1月

41、10日起到綠地迪亞看房客戶，均可贈送湯圓一包、利士包一個。目標人群：綠地迪亞來訪客戶。聯合公司：與湯圓公司合作。年后，活動推廣思路九天認為：年前活動推廣，主要以中國時事、經濟大勢、重大新聞事件為活動亮點，穿插在活動的各個重要時間節點前；其次是社區文化為主線推廣。入侵中國重大新聞事件：韓國與朝鮮為何要戰爭？美日背后的陰謀到底是什么？這是每一個中國人都正在關注的問題。這非常值得我們思考？2011年，綠地迪亞莊園活動推廣“揭秘韓朝局勢，美日背后的陰謀”有人認為：這不是對朝鮮的威脅，而是對中國的戰爭。我更認為：是美日即將上演的一場“經濟侵略” ，壓制中國飛速發展的一場經濟戰爭。綠地迪亞3月2011年3

42、月活動推廣軸線圖（時間暫定）3/53/123/302011植樹節2011植樹節業主領養植樹活動迪亞熙湖垂釣有獎活動3/26活動籌備、執行階段活動籌備、執行階段揭秘韓朝局勢美日背后的陰謀活動1：“揭秘韓朝局勢” 美日背后的陰謀綠地迪亞莊園分析韓朝局勢根本目的活動目的：通過“韓朝局勢”揭秘美日挑釁根本目的的新鮮話題，吸引別墅高層目標客戶，從而挖掘新的別墅客源；活動內容：揭秘韓朝局勢，美日背后的陰謀；（美日真正目的是要控制中國經濟增長）目標人群：綠地迪亞莊園新老業主、來訪客戶；活動建議：邀請專業的軍事學家和經濟學家講解本次活動。活動2：“我愛綠色我愛家”植樹節繪畫活動綠地迪亞植樹節繪畫活動活動目的：

43、通過綠地迪亞植樹節繪畫活動，促進社區鄰里之間感情交流，促進綠地迪亞社區文化倡導，從而挖掘新的客源；活動內容：小朋友繪畫比賽，“我愛我家”繪畫主題活動。目標人群：綠地迪亞新老業主、來訪客戶。活動建議：可以通過小學、幼兒園大班的學生一起參與。活動3：“我與熙湖有個邂逅”垂釣活動綠地迪亞垂釣頒獎活動活動目的：通過綠地迪亞垂釣活動，促進社區鄰里之間感情交流，擴大綠地迪亞熙湖的知名度，從而挖掘新的客源；活動內容：主持介紹項目，領導致辭、主持介紹垂釣規則和獎勵辦法。目標人群：來訪客戶，大眾客戶，綠地迪亞業主活動頒獎：通過魚的數量給他們頒獎。集合上流通過新聞媒體造勢：招攬新鄉300位上流階層人士，與國際明星

44、進行一場一對一的交流盛世可否把新鄉所有的上流聚集在一起？2011年，綠地迪亞莊園活動推廣“綠地迪亞匯聚上流，明星交友會”由于本案推廣策略中的廣告語“一座上流集合成”，目的就是要拔高項目的檔次，提升目標客戶群層次。何不舉辦一個“明星交友的盛會”呢？綠地迪亞4月2011年4月活動推廣軸線圖（時間暫定）2/154/104/164/302011房展會城市上流社會聚焦明星交友會活動春季房展會促銷活動活動籌備、執行階段3/26房展會籌備、執行階段4/23活動1：“綠地迪亞明星交友會”活動綠地迪亞明星匯推廣活動活動目的：通過綠地迪亞明星匯活動，提升項目高檔次、高定位的項目，為4月房展會銷售打下基礎，從而挖掘

45、新的客源；活動內容：主持介紹項目，領導致辭、明星薈萃相關節目；目標人群：來訪客戶，大眾客戶，綠地迪亞業主。活動2:房展會促銷活動2011房地產促銷推廣活動活動時間：2011年4月23-29日活動對象：春交會來訪客戶。活動目的：充分展示項目優勢，提升項目檔次，深度感染房交會客戶。促進銷售。節目表演：主持人、丑小鴨、形體表演、薩克斯演奏等小型表演。（活動公司提供）交通安排：春交會期間，一定要安排專車接送，客戶排號、禮儀小姐舉牌引導客戶上車。（春交會展場綠地迪亞項目）禮儀小姐：預計4人，服裝以歐式為主。綠地迪亞5月2011年5月活動推廣軸線圖（時間暫定）5/175/85/30母親節感恩回饋促銷活動3

46、/2651勞動節母親節勞動節促銷活動活動籌備、執行階段持續促銷活動活動主題：感恩母親，回饋家庭活動目的：通過特定母親節日，給購房者實行優惠讓利，促進客戶來訪及銷售。針對客群：綠地迪亞上郡來訪意向客戶活動內容：母親節購房促銷活動，根據當時市場情況而定具體的促銷形式。活動1: “感恩父母 回饋家庭”促銷活動2011母親節回饋促銷活動綠地迪亞6月2011年6月活動推廣軸線圖（時間暫定）6/16/196/30父親節感謝您親子游戲活動61兒童節父親節活動籌備、執行階段66端午節6/46促銷活動端午節送粽子促銷活動活動主題：“融融端午情 綿綿迪亞情”促銷活動活動目的：通過特定端午長假節，給購房者實行優惠讓

47、利，促進客戶來訪及銷售。針對客群：綠地迪亞上郡來訪意向客戶活動內容：端午節購房促銷活動，根據當時市場情況而定具體的促銷形式。活動1: “片片粽葉香 融融迪亞情” 活動2011端午節回饋促銷活動活動主題：感恩100位典范父親活動；活動目的：通過尋找100位成功典范父親的活動，給本案尋找客戶，提升人氣；針對客群：潛在客戶，來訪意向客戶；活動內容：父親與孩子一起到現場手繪T恤，合影留戀，評比100位典范父親。活動1: 尋找“父親節感謝您” 活動尋找與100位在父親節生日的人創造名流通過新聞媒體造勢：與新鄉活動公司、省電視臺我最有才合作舉辦一次關于中小學、幼兒的文藝表演賽活動，迪亞頒獎，并優越選送我最

48、有才參與比賽。本活動還可以和北大附中雙語幼兒園開學聯合起來。可否讓孩子們贏在起跑線上？2011年，綠地迪亞莊園活動推廣綠地迪亞莊園“我要當明星”活動由于本案的北大附中雙語幼兒園于2011年7月招生，可以與他們聯合舉辦本次活動。這樣可以吸引項目人氣，通過新聞媒體傳播本案的知名度。綠地迪亞7月2011年7月活動推廣軸線圖（時間暫定）7/27/237/3071建黨節活動籌備執行階段7/97/16“我要當明星”暑假文藝比賽海選“我要當明星”暑假文藝比賽海選“我要當明星”暑假文藝比賽海選“我要當明星”暑假文藝比賽海選“我要當明星”暑假文藝比賽海選綠地迪亞8月2011年8月活動推廣軸線圖（時間暫定）8/2

49、8/208/2781建軍節活動籌備、執行階段8/68/13“我要當明星”暑假文藝比賽復賽“我要當明星”暑假文藝比賽復賽“我要當明星”暑假文藝比賽復賽“我要當明星”暑假文藝比賽決賽、頒獎七夕情人節活動主題：“我要當明星”2011綠地迪亞莊園文藝比賽活動活動目的：通過“我要當明星”活動，吸引新鄉各大幼兒園、中小學學子，及家長興趣，并踴躍參與，給本案尋找客戶，提升人氣，促進銷售；針對客群：新鄉各大幼兒園、中小學學校、及社會各界人士；活動內容：2011綠地迪亞莊園文藝比賽活動，分初賽、復賽、決賽、頒獎;活動建議：與河南電視臺我最有才合作。可通過綠地迪亞先評選、頒獎，然后優先選送到我最有才節目參與比賽，

50、并優選50名文藝人員負責全額差旅費。活動1: “我要當明星”2011我最有才綠地迪亞杯文藝比賽活動活動主題：“七夕情人節”晚會2011綠地迪亞莊園七夕情人節晚會活動活動目的：通過“七夕情人節”晚會活動，與蒙娜麗莎、羅門國際等婚紗影樓公司合作，舉辦七夕情人節活動，給本案尋找客戶，提升人氣，促進銷售；針對客群：婚慶、婚紗影樓公司聯合舉辦；參與活動者購房給予相關優惠；活動內容：婚紗走秀、做游戲、游覽迪亞、唐僧和尚開光祈福、冷餐冷飲。活動2: “七夕情人節”晚會活動2011綠地迪亞莊園七夕情人節晚會活動綠地迪亞9月2011年9月活動推廣軸線圖（時間暫定）9/22活動籌備、執行階段9/10中秋大賞月迪亞

51、大團聚活動秋季房展會購房送旅游促銷活動教師節促銷月活動9/12活動籌備、執行階段活動主題：綠地迪亞教師購物月活動；活動目的：通過購物優惠購物月，吸引教師圈層客群前來購房；針對客群：教師（9.10教師節，周六）；活動內容：奉送鮮花、品鑒園林、品冷飲、享受泳池、憑教師證讓利折扣，園林內掛上條幅，表示熱烈歡迎各界教師，以表綠地對教師的誠意。活動1: “教師節促銷購物月” 活動綠地迪亞教師購物月活動活動主題：湖上升明月，天涯共此時活動目的：針對綠地迪亞莊園客戶，老業主可邀約自己的家人、親戚、朋友一同參與，這樣，可以挖掘老業主朋友圈層人士；針對客群：綠地迪亞莊園業主、來訪客戶，北區精選部分客戶參與；活動內容：聽泉、品茗、賞月、撫琴、講書、懷古（三國、漢武帝、劉邦）。活動2: “湖上升明月，迪亞共此時”2011綠地迪亞莊園熙湖，聽泉、賞月、撫琴、品茗、講書、懷古活動主題：房展會購房送旅游促銷活動活動目的：針對房展會來訪客戶送“十一青島5日旅游”活動，促