1、中國房地產流通服務領域的領導者和整合者（紐交所交易代碼：EJ）易居（中國）是中國目前最大的房地產流通服務機構在房地產流通服務的多個高增長領域為您提供一個擁有完整解決方案的資源平臺持續為您創造更大價值 ！不斷超越自我中國房地產流通服務領域的領導者和整合者中國最大的房地產流通服務企業公司成立于2000年，通過8年時間，已經成為目前中國最大的房地產流通服務企業。目前，易居（中國）業務范圍覆蓋至全國45個主流城市，擁有5000多名房地產專業服務人員、技術研發人員和管理人員；業務版圖2007年8月8日，易居（中國）控股有限公司（紐交所交易代碼：EJ）成為在美國第一家上市的中國輕資產地產概念股成功登陸紐交

2、所成為行業內無可爭議的領頭羊2006年易居（中國）唯一榮獲“中國房地產流通服務行業領先公司品牌”2007年易居（中國）連續3年中國房地產策劃代理百強企業“第一名”最佳綜合服務機構自年以來上海房屋銷售（集團）有限公司連續年榮獲上海房地產營銷代理最高榮譽“金橋獎”自年以來上海房屋銷售（集團）有限公司連續3年榮獲全國百強房地產營銷代理企業年度評選“第一名”易居中國文化海納百川，搏擊人生“亮劍精神”大無畏的拼搏精神。亮劍精神讓易居中國在過去八年的市場競爭中脫穎而出，讓我們驕傲地成為中國房地產流通行業的領導品牌。 無私的團隊合作精神。隨著企業規模的壯大，領域的拓展、介入城市的增多，團隊精神尤為重要，我們

3、的同仁應與企業同步成長。“吃蟹精神” 堅持不懈的創新精神。從“上房置換模式” 到 “二三級市場聯動”，從“房屋銀行”到“購房中心”，從“火爆營銷”到“研發咨詢”，易居中國最不缺乏的就是創新，這也是引領行業多年的根本。“大雁精神”“大海精神”包容精神。要建立中國房地產流通服務行業的企業王國，必須用海洋一般博大的胸懷來貫徹這種“大海精神”，無論一滴水來自何方，只要愿意融入大海的懷抱，我們用最大的熱情接受他、擁抱他。擁有行業內獨一無二的自主型技術研發和專業培訓體系擁有中國唯一一家正規的涵蓋房地產市場研究、技術開發和專業培訓等領域的專業研究院-上海易居房產研究院擁有涵蓋中國全境，獨一無二的中國房地產決

4、策咨詢系統-“CRIC SYSTEM”擁有國內首創的房地產代理銷擁有中國房地產流通服務行業最大的客戶資料數據庫-“易居會”置業客戶數據庫并在行業內率先開發、研制和應用了客戶資源管理CRM系統售案場無線局域網全電腦銷控管理SCS系統形成完善的內部運營監控體系2004年12月，上海房屋銷售（集團）有限公司得到國際權威認證機構BSI（英國標準協會）和國內權威認證機構CQC（中國質量認證中心）專家群的共同認證。獲得了兩家公司頒發的ISO9001：2000質量管理體系認證證書，并在2005-2007年持續通過了監督審核。易居（中國）擁有完善健全的內部運營監控體系，該體系涵蓋了項目運營、財務管理、企業法務

5、、人力資源、物品管理等諸多方面。已經擁有眾多著名地產品牌作為戰略合作伙伴四大核心業務板塊為您提供完整服務解決方案決策咨詢克而瑞（中國）信息技術有限公司決策咨詢板塊中，易居中國享有獨特的競爭優勢和技術支持。它擁有自己獨有的中國房地產研發機構易居房地產研究院，更擁有一套自主研發的中國房地產信息系統中國房地產決策咨詢系統（簡稱CRIC系統）。【中國】覆蓋華東、華北、華中、華南、西部等5大板塊，有效采樣范圍輻射全國45個城市。包括約13000塊土地、22000個住宅項目、7600幢辦公樓及商業項目的詳細信息。【信息集成】最廣泛的信息覆蓋、最龐大的信息量和最專業的信息集成功能。【房地產】面向開發商、投資

6、商、基金公司、金融機構、營銷機構等房地產上下游企業，提供從信息查詢、研究分析、決策咨詢到其它衍生服務等全方位、多角度的服務內容。【解決方案】依托專業背景為企業及項目進行決策咨詢、出具解決方案，提供項目運作、企業應用和土地運營等三大類咨詢服務。夢都大街188號地塊項目初步定位思路土地屬性認知宗地市場研判與本案屬性相近的標桿項目解析及其 與本案對應的產品4 項目規劃建議 不同產品規劃的盈利能力分析6 基于初步市場判斷的項目定位思路目錄1.1 宗地位置 地塊位于南京市河西新城區濱江景觀區，緊鄰揚子江大道與夢都大街；為綠博園周邊僅有的幾宗土地之一。 1.2 宗地在河西新城區發展中的角色本案位置河西新城

7、規劃定位為商務、商貿、文體三大功能為主的城市副中心，居住與就業兼顧的中高檔居住區和以濱江風貌為特色的城市西部休閑游覽地。本案項目處于濱江風光帶與奧體核心區、綠博園的交匯處，覽江觀園、俯視奧體，具備塑造為區域內屈指可數的標志性高檔居住樓盤的絕佳外部條件奧體西側銜接濱江景觀帶的標志性高檔居住樓盤1.3 宗地片區與城市關系7.07KM新街口新城CBD本案 本案位于新城CBD核心地段，是未來城市副中心濱江景觀休閑帶上的重要節點，與新街口直線距離僅為7.07KM。1.3 宗地片區與城市關系成長階段片區成長特點客戶競爭孕育期20022004房產開發未步入正軌，板塊內匯聚國內知名開發企業，樓盤起點高，但基本

8、生活配套尚不完善投資與城中拆遷和疏散客戶競爭較小，去化迅速成長期2004-2006政府持續投入，規劃利好頻頻，市場進入活躍階段，但階段性供應量激增導致成交放緩本地改善型中高端自住客戶導入產品同質化競爭初現高潮期0607品牌樓盤主導市場，產品由中檔向高檔轉型；地鐵1號線通車，板塊交通能級提升；城中等外區域知富階層快速導入競爭范圍擴大，片區內競合與其它區域間競爭并存2008各項配套日趨完善，規劃逐步落實，品牌開發主導市場，價格平穩上升客群年輕化，新南京人占成交占比增加，購買力水平決定價格導向區域內部同質化競爭進入白熱化，差異化產品成主流2009以后隨著入住率的提高，商業、商務逐步啟動，產業跟進，促

9、進區域各項配套漸成熟，高端產品屬性凸顯客戶覆蓋全市化，高端客源比例增加產品的發展導致競爭全市化地塊現狀西側濱江大道北側上新河中學東側順馳奧城地塊現狀南側夢都大街1.4 宗地四至及形態1.5 宗地土地屬性綜合評估我們的觀點：1、地塊緊鄰綠博園、濱江等自然景觀，主城區稀缺資源優勢是本案不可替代的 物理屬性，也是定位的主要宗旨之一；2、地塊的不利因素主要是目前的各項配套的欠缺，隨著周邊樓盤入住率的提 高，這一不利因素將得到改觀或逐步弱化；3、本案項目的突破點在于根據現有市場產品和客群的深入研究，準確定位具備競爭優勢的、引領市場的產品，以期達到利潤最大化與成功塑造企業形象的最佳結合。1.6 宗地土地屬

10、性總結通過土地屬性的分析，確定與該屬性相近的可比性標桿項目第一、緊鄰綠博園第二、濱江的景觀第三、濱江公園（北門）公園里的家本公司操作案例：上海慧芝湖花園慧芝湖花園-總平面圖慧芝湖花園-實景圖精致小兩房，引爆青年持家市場慧芝湖花園-小戶型公寓戶型圖慧芝湖花園-舒適公寓戶型圖兩梯三戶，舒適生活慧芝湖花園極具質感的大堂1、高起點項目定位為價格的拉升奠定基礎2、差異化產品鎖定對應客群3、景觀價值最大化原則提升項目價值4、合理的戶型設計與推案節奏加快了銷售步伐5、會所、大堂等細部處理彰顯樓盤品質與品位標桿項目對本案的借鑒點3.宗地的市場研判3.1、河西住宅供求平穩，但賣方市場主導作用減弱目前供應主導市場

11、，120-144平米三房供銷兩旺未來區域間競爭白熱化，區域內同質化產品失去競爭力，總價百萬以下中小戶型產品和相對高端的大戶型產品前景看好。3.2、城市別墅因稀缺而走俏市場城市別墅沖擊傳統別墅觀，后市價格堅挺3.3、河西商業過剩與機遇并存集中式商業體量過剩，依托規劃前景依舊看好商鋪投資平穩，價格穩中有升3.1、住宅供求平穩，但賣方市場主導作用減弱2007年年度河西區域商品住宅供銷結構2008年1-6月河西區域商品住宅供銷結構由于河西板塊供求關系相對平穩，因此盡管整體市場處于調整期，河西板塊賣方市場特征猶存，供應決定成交，但隨著調控的深入以及河西供應的持續放量，買房市場正逐步形成。產品特征：130

12、平米左右舒適三房產品供銷兩旺，市場表現最為活躍，供應主導特征明顯，但從上半年的情況看，已經進入供過于求狀態。144平米以上和90平米以下產品供求基本平衡（60平米以下的供過于求是由于金基匯錦上市后抵押，不能銷售造成的）。2007年5月2008年6月河西區域商品住宅價格走勢價格穩定，差異化產品具備價格拉升空間 河西房價一年內上漲22，即使在市場進入調整期，價格并未出現下滑態勢，當整體市場走出盤整期后，區域價格基礎扎實，競爭力水平高的產品價格回調空間相對較大。3.1、住宅供求平穩，但賣方市場主導作用減弱城中稀缺地段的稀缺高端物業滿足了一部分富有階層對地段、品位與高端物業的追求心理，城市別墅對核心資

13、源的占有迎合了這類消費者第一居的居住需要。 陽光聚寶山莊獨棟，5萬鋒尚國際獨棟，14套萬科安品街1.9萬南捕廳項目1.3萬天正湖濱聯排，30套紫檀雅居聯排，43套金基匯景聯排中海凱旋門聯排，20套城市別墅沖擊傳統別墅觀，后市價格堅挺3.2、城市別墅因稀缺而走俏市場項目名稱項目總建（萬m2）容積率別墅體量產品類型面積段在售價格開發商中海凱旋門9.23.9920套3層聯排252-255400萬/套 南京海潤房地產開發有限公司 天正湖濱花園151.730套3-4層聯排3731000-1200萬/套天正集團南京置業有限公司紫檀雅居402.3543套3-4層聯排328-49116000-2000元/m2

14、南京建瑞房地產開發有限公司3.2城中別墅運行特點3.2、城市別墅因稀缺而走俏市場3.3、河西商業過剩與機遇并存 河西新城商業市場方興未艾，按照規劃，河西新城入住人口將達56萬人，但是目前各個樓盤的入住率不高，人氣低迷，現有的商業體量已經出現過剩的局面。 但隨著后期更多企事業單位的入駐及常住人口的入住，商業前景仍被看好。新城商業過剩，但是發展前景看好 07年末河西商業價格受到個案影響，波動較大，但從全年走勢來看，基本處于穩中有升態勢。 08年河西的商業物態由于底商、門面房等高價房源成交的減少，成交價格因此出現回落的態勢，但是從整體的走勢分析，區域商業價格超過20000元/平米的水平指日可待。一鋪

15、旺三代，商業價格受個案影響大，總體表現穩中有升3.3、河西商業過剩與機遇并存競品選擇仁恒國際公寓萬科金域緹香3.4 本案競品的研究與借鑒仁恒國際公寓項目名稱：仁恒國際公寓開發企業：仁恒投資南京有限公司物業地址：建鄴區廬山路116號 物業類型：酒店、酒店式公寓仁恒國際公寓裝修配置仁恒國際公寓裝修配置會所規劃客廳臥室餐廳仁恒國際公寓樣板房實景圖仁恒國際公寓戶型配比 從產品去化情況看，四季仁恒08年16月共成交49套，月均去化6套，作為總價普遍超過300萬的高檔公寓產品而言，該去化速度與一般別墅項目相當，可見該檔次產品在奧體區域的市場仍未打開。 從產品去化機構看，二房和199平米的三房具備居住功能的

16、完整性同時也兼顧了購房總款，因此市場接受度較高，換言之，總價承受能力和認可度仍然是制約河西高端物業發展的最重要因素。面積段戶型上市套數08年16月成交套數133/138/147一室兩廳2130143/194/198兩室兩廳18621199/237252三室兩廳19716290/353/385五房兩廳5712合計65349萬科金域緹香項目名稱：萬科金域緹香開發公司南京萬科置業有限公司物業類型：普通住宅物業地址：建鄴區嵩山路139號 萬科金域緹香裝修配置會所 約2000平米優雅會所結合社區中心綠地，設置下沉式庭院，豐富了整個社區的景觀層次。 萬科金域緹香戶型配比從成交量分析，受購房總款及居住功能雙

17、重考慮，99平米的二房戶型為金域緹香銷售主力，而一房戶型由于購房總款較低，因此也占據一定的比例。萬科金域緹香競品小結 四季仁恒的定位過于超前于區域市場的發展，因此雖然面子做足，但效益不佳。 金域緹香在升級光明城市的同時試圖走準高端路線，但就目前的成交情況看，200平米左右的精裝大宅去化并不理想，可見奧體區域高端住宅市場培育尚需時日，購房總價的承受及其與產品的契合認同度仍然制約著真正豪宅的塑造，因此我司認為：奧體目前產品走向高端化勢在必行，但檔次的提升需要逐步取得市場和客群的認同。對于本案而言，項目整體定位和產品檔次定位宜略高于金域緹香，公共部分（大堂、會所等）的檔次向仁恒國際公寓看齊，而在產品

18、設計上要考慮總價制約性（這一方面需要進行細致深入的樣本調研），因此通過較高接受度的總價來塑造差異化的產品是本案勝出的關鍵。本地塊聯排別墅普通住宅社區商業小戶型房源大戶型房源地下車庫全住宅居住小區4.產品的規劃建議方案之一高層+聯排商業方案二 純高層+商業 高層住宅的高容積率可為本案降低建筑覆蓋面積，預留更多的土地空間，在總建面積一定的情況下，可最大限度滿足塑造小區內部的景觀的要求，底層房源在沒有外景的情況下可以享受到本小區的內部景觀；而高層住宅則是具備內外的雙重景觀，從而提升項目的總體品質。本地塊社區商業普通住宅地下車庫小戶型房源大戶型房源高品質公寓住宅4.產品的規劃建議方案之一：方案之二： 通過兩種方案的對比，可以發現房款總額基本相同。考慮到目前別墅的去化速度以及市場的接受程度較差；同時本項目又有江景、園景等資源，因此建議采用第二種方案：即18層純高層住宅的開發模式（可以最大限度達到江景房的效果）。5.不同產品的規劃盈利能力分析6.基于初步市場判斷的項目定位思路東側樓宇采用底商+小戶型公寓沿江一側為大戶型房源小區中央景觀區域戶型建議兩梯三戶，奢侈生活小戶型公寓戶型圖精致小兩房，迎合市場需求方案之一：瓷磚+涂料方案之二：石材干掛 石材幕墻具有自然質感好、外觀檔次高、隔熱保溫性能好、安裝方