1、綜合用地評估案例分綜合用地的估價是經常遇到的估價業務，有商業住宅綜合使綜合用地評估案例分綜合用地的估價是經常遇到的估價業務，有商業住宅綜合使有辦公住宅綜合使用、有商業辦公住宅綜合使用等等。我在估價實活動中，對綜合用地的估價案例進行分析比較，基本掌握綜合用地特點和估價方法的選一、綜合用地的用途分析和土地用途根據城市用地分類與規劃建設用地標準90)，土地用途分類如下：居住用地、公共設施用地、工業用地、儲用地、市政設施用地和綠地。由于土地不同的利用方式將為權利帶來不同的收益，因此，不同用途的土地其價值也大估價中，土地用途多樣化的綜合用地將越來越多，主要體現在以下方面(1)土地平面用途的多樣根據城市規

2、劃的要求一宗地塊里面可能存在低層住宅多層住宅住宅，還有學校、派出所、商服業、區域變電站等公建配套設施等等(2)土用途的多樣如某一至二層是經營性停有商三層為辦公樓，上面為高檔合，各部分用途的控制指標對宗地的價格會有很大的影響。不同的制指標，綜合用地的價格也將千差萬別。如何盡可能地準確評估上綜合用地，制指標，綜合用地的價格也將千差萬別。如何盡可能地準確評估上綜合用地，估價方法的選擇致關重二、多種用途的綜合用地估價方法的分析比根據城鎮土地估價規18508-2001)，城鎮地估價的基本方法有：收益還原法、市場比較法、成近法、剩法。下面對運用這些方法進行多種用途的綜合用地估價的準操作性逐一進行分析比較1

3、、收益還原地還原利率還原，以此估算土地價格的方法收益還原法以求取土地純收益為途徑評估土地它只適用有收益或潛在收益的土地和建筑物，或是房地產的估價。多種用途綜合用地其土地純收益的確定是相當的難以把握，而且，在綜合中會存在公用綠地、公用設施用地等部分面積，這些部分如何確定土地收益，是一個很大的難在目前缺乏準確的的統計數據和趨的市場條件難以準確確定的變量使收益還原法的準確性和可操作性大打折扣2、市場比較性的，且在估價基準日近期市場上交易的類似地產進行比較，并對似地產的成交價格作適當修算待估土地客觀合理價格的法由于綜合用地的用途、權屬多樣化的組合和組合比例的千差別，難以找到類似的綜合由于綜合用地的用途

4、、權屬多樣化的組合和組合比例的千差別，難以找到類似的綜合用地交易案例，這增加了市場比較法的操難度，降低了估價結果的準確性。即使有足夠的類似綜合用在缺乏大量統計數據的情況下，修正系數的確定又是一道難題，并有些修也是很難采用量化的計算公式進行。此外，對綜合中公用、公益性房地產，市場比較法也將難以運用3、成近依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來定土地價格的方法。其基本公式如在上述參土地增值運用成一城鎮土地估價規程對“土地增值”的定義：是待估土地因改變途或進行土地開發，達到建設用地的某種利用條件而發生的價值加，是土地開發后市場價格與成本價格之間的差額。顯然，與運用場比較法的難乏足

5、夠的類似綜合用地交易案例和大量計數據的情況下，土地增值是難以準確確定的4、剩余剩余（又稱假設開算法法或余值法是估算開發完成后不動產正常交易價格的基礎正常開發的物建造費用和建筑物建造有關的專業費、利息等價格余額來確定估價對象土地價格的方法(1)以剩余法評估土地價格的基本公式如下式中：V購置開發場地的價格A總開發價值或開發完成后的不動產值式中：V購置開發場地的價格A總開發價值或開發完成后的不動產值B整個開發項目的開發成本C開發商合理利潤(2下土地價格房屋的預期售價-建筑總成本-利潤-利由于運用剩余法對綜合用地估價可以根據規劃限制條將不同用途的建筑物分離出來，確定各部分建筑物的建筑面積、建成本以及預

6、期售價，對于綜合用地中公用、公益性房地產的價值則以運用成本法予以評剩余法的最大優勢是可以根據不同用途同權屬對綜合用地類估價，然后加和得到“總開發價值或開發完成后的不動產進而得出待估土地的價格運用剩余法可以化“綜合”為“單一”，達到化“難”為的目的5、基準地價系數基準地價系數是利用城鎮基準地價和基準地價修正系等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區域條件和個別條件等其所處區域的平均條件相比較，并對照修正系數表，選取相應的修系數，對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價基準日價格方法。其基本公式如城鎮土地估價規準地價的方法。其基本公式如城鎮土地估價規準地價的定義指在城鎮規劃區圍內狀利用條件下不同級別或不同均質地域的商業居住、工業等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期地使用權區域平均價格由所使用的基準地價只有商業居住工業三類用地的基準而沒有綜合用地基準地價實際操作中難