1、【南京江浦紅凱商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目】產(chǎn) 品 建 議【南京江浦紅凱商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目】產(chǎn) 品 建 議前 言 我司分別于2009年8、9、10三個(gè)月份對(duì)江北紅凱項(xiàng)目地塊，進(jìn)行三輪從初級(jí)到中級(jí)的調(diào)研。從初次接觸到地塊時(shí)，放眼一片農(nóng)田，緊鄰經(jīng)濟(jì)適用房，似乎住宅+底商是本項(xiàng)目的優(yōu)選之策，經(jīng)過(guò)為期三天的初步調(diào)研，商業(yè)的潛在價(jià)值逐漸浮出水面。商業(yè)的比重對(duì)本項(xiàng)目命運(yùn)發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，本著對(duì)項(xiàng)目、對(duì)發(fā)展商負(fù)責(zé)的態(tài)度，我司再度對(duì)江北商業(yè)進(jìn)行了中級(jí)調(diào)研。前 言 我司分別于2009年8、9、10三個(gè)月份本次調(diào)研，重點(diǎn)對(duì)浦珠路全線(xiàn)9公里商業(yè)、珠江鎮(zhèn)商圈、甚至烏江橋林等與安徽緊鄰的區(qū)域進(jìn)行了深入調(diào)研，對(duì)本項(xiàng)目輻射區(qū)域、輻射客群、市

2、場(chǎng)需求等作出客觀判斷；在市場(chǎng)日新月異的江北大地上，市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，逐漸成熟，但整個(gè)地產(chǎn)走勢(shì)仍不明朗，當(dāng)前，江浦商業(yè)日漸成熟、項(xiàng)目周邊地塊也在醞釀走商業(yè)之路，正是發(fā)展最佳時(shí)機(jī)。而且地產(chǎn)市場(chǎng)也正從金融危機(jī)中逐漸回暖，本項(xiàng)目作為區(qū)域內(nèi)首個(gè)吃螃蟹者，冒風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，收益也將是后來(lái)者無(wú)法超越的。本次調(diào)研，重點(diǎn)對(duì)浦珠路全線(xiàn)9公里商業(yè)、珠江鎮(zhèn)商圈、甚至烏江橋我司竭盡全力，對(duì)江北市場(chǎng)進(jìn)行多輪調(diào)研的目的，就在于充分完整的把握市場(chǎng)需求與供給，將風(fēng)險(xiǎn)降為最低。調(diào)研重點(diǎn)深入探索項(xiàng)目輻射范圍、輻射主力客群通過(guò)該次調(diào)研，本項(xiàng)目鎖定江浦、安徽、河西，該三地將成為項(xiàng)目強(qiáng)有力的三大支點(diǎn)，他們?yōu)槭裁磥?lái)江浦？他們需求什么？他們?nèi)笔裁矗?/p>

3、我們?nèi)绾螡M(mǎn)足他們？在這次調(diào)研中，我們找到了答案，找到了紅凱商業(yè)廣場(chǎng)的發(fā)展方向我司竭盡全力，對(duì)江北市場(chǎng)進(jìn)行多輪調(diào)研的目的，就在于充分完整的基于充分的市場(chǎng)基礎(chǔ)依據(jù)，我司從戰(zhàn)略運(yùn)作的角度，對(duì)本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)與布局、功能結(jié)構(gòu)與配比及銷(xiāo)售等各個(gè)系統(tǒng)操控謀略，作出了系統(tǒng)的剖析與闡述。并希望整合我司手頭上一切可以利用的行業(yè)及客戶(hù)資源，為本項(xiàng)目獻(xiàn)上綿薄之力。基于充分的市場(chǎng)基礎(chǔ)依據(jù)，我司從戰(zhàn)略運(yùn)作的角度，對(duì)本項(xiàng)目的規(guī)劃思 索。思 索。時(shí)空交錯(cuò)中，我們有著怎樣的得失？時(shí)空交錯(cuò)中，我們有著怎樣的得失？市場(chǎng)需求在哪里？市場(chǎng)需求在哪里？項(xiàng)目出路在何方？項(xiàng)目出路在何方？我們定位于什么？我們定位于什么？怎樣在市場(chǎng)中找準(zhǔn)最科

4、學(xué)合理的規(guī)劃怎樣在市場(chǎng)中找準(zhǔn)最科學(xué)合理的規(guī)劃當(dāng)下的市場(chǎng)能給予我們多高的利潤(rùn)？當(dāng)下的市場(chǎng)能給予我們多高的利潤(rùn)？我們面臨怎樣的時(shí)空機(jī)遇？我們面臨怎樣的時(shí)空機(jī)遇？ 泛江北空間 輻射擴(kuò)容江蘇某商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品建議方案_101張課件項(xiàng)目板塊頂山板塊河西新城珠江鎮(zhèn)板塊合、巢、蕪方向?yàn)踅蛄址较虬牧稚虡I(yè)廣場(chǎng)老山國(guó)家級(jí)風(fēng)景區(qū)橋北板塊頂山板塊合、巢、蕪方向?yàn)踅蛄址较虬牧稚虡I(yè)江北片區(qū)割據(jù)混亂、各自為政各大商圈 搶占地盤(pán)江北片區(qū)割據(jù)混亂、各自為政各大商圈 搶占地盤(pán)爭(zhēng)奪龍頭老大地位爭(zhēng)奪龍頭老大地位北江騰飛正當(dāng)時(shí)天時(shí) 地利 人和北江騰飛正當(dāng)時(shí)不斷擴(kuò)張升級(jí)方能立于不敗之地今 天商 業(yè) 高 速 發(fā) 展不斷擴(kuò)

5、張升級(jí)今 天商 業(yè) 高 速 發(fā) 展橋北板塊已成定局只有口號(hào)缺乏實(shí)力改造難度高橋北板塊已成定局只有口號(hào)改造難度高全線(xiàn)9公里商業(yè)規(guī)劃雜亂無(wú)章但交通便捷：漢江線(xiàn)、157路等環(huán)繞左右浦 珠 路全線(xiàn)9公里商業(yè)規(guī)劃雜亂無(wú)章浦 珠 路珠 江 鎮(zhèn)75萬(wàn)人的生活配套嚴(yán)重短缺商業(yè)超負(fù)荷運(yùn)作生活品質(zhì)亟待提升珠 江 鎮(zhèn)75萬(wàn)人的生活配套嚴(yán)重短缺商業(yè)超負(fù)皖 中 板 塊合、巢、蕪入寧最近路程江浦是其“生存、生活”的衣食父母皖 中 板 塊合、巢、蕪入寧最近路程江浦是其“生存、生項(xiàng) 目 板 塊商 業(yè) 原 始 股鑄造江北商業(yè)領(lǐng)頭羊項(xiàng) 目 板 塊商 業(yè) 原 始 股鑄造江北商業(yè)領(lǐng)頭羊過(guò)江隧道09年底緯七路過(guò)江隧道通車(chē)過(guò)09年底緯七

6、路過(guò)江隧道通車(chē)地鐵二號(hào)線(xiàn)西延線(xiàn)集慶門(mén)大街沿江東路南下緯七路口后西轉(zhuǎn)過(guò)夾江、江心洲、長(zhǎng)江主航道后進(jìn)入江北地區(qū)寧合高速公路浦珠路到達(dá)江北后沿著緯七路江北連接線(xiàn)北上沿浦珠路、文德東路、文德西路、城西路向南，終點(diǎn)站在城西路地鐵二號(hào)線(xiàn)西延線(xiàn)集慶門(mén)大街沿江東路南下緯七路口后西轉(zhuǎn)過(guò)夾江、房?jī)r(jià)是項(xiàng)目板塊的2倍人氣不足 有價(jià)無(wú)市南 京 市 區(qū)河 西 新 城江浦本項(xiàng)目板塊與項(xiàng)目板塊僅10分鐘車(chē)程房?jī)r(jià)是項(xiàng)目板塊的2倍人氣不足 有價(jià)無(wú)市南 京 市 新跨江時(shí)代天塹變通途時(shí)空飛躍中新跨江時(shí)代我們是坐以待斃？還是主動(dòng)出擊？我們是坐以待斃？還是主動(dòng)出擊？天時(shí)、地利、人和主動(dòng)出擊是我們無(wú)可挑剔的選擇天時(shí)、地利、人和我們的市場(chǎng)在

7、何方？我們的道路往哪走？ 機(jī) 會(huì) 機(jī) 最近商圈江浦縣本項(xiàng)目首個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)江蘇某商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品建議方案_101張課件江 浦 商 業(yè) 分 布 圖江蘇某商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品建議方案_101張課件象山路凱萊花園小區(qū)沿街商業(yè)的業(yè)態(tài)劃分：婚紗、KTV、賓館品牌：旅盟賓館、米蘭春天、天賜良緣婚紗攝影、麗致新娘、朝暉、老媽火鍋、北京烤鴨店、華仔公園北路國(guó)土局分局浦口區(qū)人民政府 江城人家商業(yè)中心：大型餐飲、KTV、休閑娛樂(lè)、超市品牌：香山湖大酒店、泡泡堂KTV、足浴城、華聯(lián)超市恒服飾樓五星大型綜合商業(yè)：蘇果超市、蘇寧、步行街、肯德基、百貨商場(chǎng)品牌：貓空、悠閑美地、海瀾之家、寶慶銀樓、九牧王男裝、喬

8、丹、明亮眼鏡、沙宣概念、哎呀呀飾品、米瑞可KTV鳳 凰 大 街 中 圣 北 路中 圣 南 路明亮眼鏡KFC金浦假日百貨蘇果平價(jià)超市美特斯邦威九牧王男裝奧康喬丹貓空統(tǒng)帥發(fā)型沙宣概念張揚(yáng)造型Highday服飾文 德 路步 行 街龍 華 路中 心象山路凱萊花園小區(qū)沿街商業(yè)的業(yè)態(tài)劃分：婚紗、KTV、賓館公園金浦廣場(chǎng)江浦鎮(zhèn)中心 金浦廣場(chǎng)江浦鎮(zhèn)中心 公園北路次中心 公園北路次中心 象山路高檔場(chǎng)所聚集街 江城人家社區(qū)商業(yè)中心：大型餐飲、KTV、休閑娛樂(lè)中心，檔次較高。 （主要品牌：摩登假日、香山漁港、泡泡堂、足生堂） 象山路高檔場(chǎng)所聚集街 江城人家社區(qū)商業(yè)中心：大型餐飲、K中圣街 以排檔、小餐飲、電動(dòng)車(chē)、家

9、具市場(chǎng)為主。 中圣街 以排檔、小餐飲、電動(dòng)車(chē)、家具市場(chǎng)為主。 城區(qū)中心商圈僅能最高滿(mǎn)足25萬(wàn)生活需求江浦目前75萬(wàn)人口（增長(zhǎng)中）2010年將達(dá)到100多萬(wàn)，他們的生活何去何從？城區(qū)中心商圈僅能最高滿(mǎn)足25萬(wàn)生活需求？“江浦新外灘” 橫 空 出 世緩解珠江鎮(zhèn)商業(yè)壓力 定義本項(xiàng)目“江浦新外灘” 橫 空 出 世緩解珠江鎮(zhèn)本項(xiàng)目第二個(gè)發(fā)力點(diǎn)浦珠板塊與龍華板塊商業(yè)革新者本項(xiàng)目浦珠板塊與龍華板塊商業(yè)革新者浦珠北路社區(qū)商業(yè)配套浦珠北路社區(qū)商業(yè)配套金寶家俱城大眾4S鑄管生鐵市場(chǎng)中國(guó)石化大華錦繡華城 萬(wàn)江共和新城售樓處 萬(wàn)江共和新城公交車(chē)站休閑茶社24小時(shí)麥當(dāng)勞中國(guó)石化自來(lái)水公司即將拆遷沿街小商業(yè) 華僑地產(chǎn)寫(xiě)字

10、樓 在建旭日愛(ài)上城回味中國(guó)移動(dòng)八味鍋骨頭湯南京人民藥店樂(lè)恒手機(jī)大賣(mài)場(chǎng)雅聚火鍋圖杰網(wǎng)絡(luò)光大銀行巨濤美發(fā)康福來(lái)大藥房金大福珠寶蘇寧電器米其林輪胎肯定發(fā)藝恒輝翡翠城（金色洋房社區(qū)）高架鐵路浦 珠 北 路澳林商業(yè)廣場(chǎng)翡翠城社區(qū)商業(yè)華潤(rùn)蘇果1+2層內(nèi)置式商場(chǎng)（*浦珠北路商業(yè)分布圖） 澳林商業(yè)廣場(chǎng)金寶家俱城大眾4S鑄管生鐵市場(chǎng)中國(guó)石化大華錦繡華城 浦珠路中段 （頂山板塊） 老浦口商業(yè)配套 浦珠路中段 （頂山板塊） 老浦口商業(yè)配套 （1）商業(yè)基本屬于頂山服裝城（2）目前租金價(jià)格在1-1.5元/平米/天（3）商業(yè)門(mén)面相對(duì)緊俏（4）整體呈現(xiàn)臟、亂、差的局面（1）商業(yè)基本屬于頂山服裝城龍華板塊（本項(xiàng)目隸屬商圈）專(zhuān)

11、業(yè)市場(chǎng)、高檔休閑娛樂(lè)初露端倪 龍華板塊（本項(xiàng)目隸屬商圈）經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)江北新城區(qū)南京輻射安徽、蘇北等地的橋頭堡地鐵二號(hào)西沿線(xiàn)、緯七路過(guò)江隧道河西商務(wù)區(qū)珠江鎮(zhèn)龍華板塊助推劑經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)江北新城區(qū)南京輻射安徽、蘇北等地的橋頭堡地鐵二號(hào)西現(xiàn) 狀商業(yè)氛圍尚未形成周邊正在進(jìn)行道路施工現(xiàn)有商業(yè)零星分布于浦珠路沿線(xiàn)現(xiàn) 狀商業(yè)氛圍尚未形成周邊正在進(jìn)行道路施龍華版塊代表性商業(yè) （1）沛鴻家具市場(chǎng) 位于工業(yè)大學(xué)東側(cè)，原寶高玩具廠，占地1.5萬(wàn)平方米，建筑面積2.5萬(wàn)平方米，于2009年9月18日正式營(yíng)業(yè)，現(xiàn)試營(yíng)業(yè)階段。 業(yè)態(tài)劃分：一層 實(shí)木家具、各式沙發(fā)、箱柜桌椅、童床童椅 二層 套房家具、辦公家具、舊貨物流、網(wǎng)吧、眼

12、鏡經(jīng)營(yíng)模式：由沛鴻投資有限公司負(fù)責(zé)招商，一層統(tǒng)一租金28元/平方米，二層統(tǒng)一租金22元/平方米，無(wú)其它管理費(fèi)用，單鋪面積70平方米，進(jìn)廠費(fèi)1000元/戶(hù)。經(jīng)營(yíng)檔次：中低檔龍華版塊代表性商業(yè) （1）沛鴻家具市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況：現(xiàn)已進(jìn)駐28家商戶(hù)，90%的商戶(hù)為橋北金寶家具市場(chǎng)的搬遷戶(hù)，由于價(jià)格較低，珠江鎮(zhèn)附近沒(méi)有大規(guī)模中低檔的家具市場(chǎng)，故吸引了一大批橋北、珠江鎮(zhèn)甚至南京市的低端客群。宣傳途徑：?jiǎn)雾?yè)、公交站臺(tái)、市場(chǎng)招商綜合評(píng)價(jià)：市場(chǎng)內(nèi)部環(huán)境較差，基本無(wú)裝修，產(chǎn)品品種單一、檔次較低，價(jià)格優(yōu)勢(shì)有固定的消費(fèi)客群。 經(jīng)營(yíng)狀況：現(xiàn)已進(jìn)駐28家商戶(hù)，90%的商戶(hù)為橋北金寶家具市場(chǎng)（2）龍華大酒店龍華大酒店客房標(biāo)準(zhǔn)：

13、四星級(jí)酒店 酒店共擁有100間(套)客房及豪華“電子商務(wù)網(wǎng)房”，其中標(biāo)準(zhǔn)間97套，套房3套。除設(shè)有各類(lèi)客房外，還有與之相配套的大小會(huì)議廳。其中一個(gè)大會(huì)議廳(400多平方米)和四個(gè)小會(huì)議廳。擁有八個(gè)格調(diào)典雅、風(fēng)格迥異的中西式餐廳、宴會(huì)廳，酒吧、商場(chǎng)、商務(wù)中心、康樂(lè)中心等設(shè)施設(shè)備也一應(yīng)俱全。主樓備有中央空調(diào)系統(tǒng)、程控電話(huà)系統(tǒng)、可控音響和閉路電視系統(tǒng)、冷熱水供應(yīng)系統(tǒng)以及消防自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。 龍華大酒店四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)，是由南京工業(yè)大學(xué)和原江浦縣政府招待所共同投資興建的一家現(xiàn)代化涉外旅游飯店，占地面積30畝，由約13000平方米的7層主樓建筑和2000平方米的三層裙樓組成。（2）龍華大酒店酒店共擁有100

14、間(套)客房及豪華“電子商務(wù) （3）浦發(fā)大酒店 二星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)浦發(fā)大酒店是浦口區(qū)政府所在地-江浦街道上大型服務(wù)類(lèi)企業(yè)之一，是集餐飲、客房、桑拿、會(huì)議接待為一體的三星級(jí)酒店，并設(shè)有大型停車(chē)場(chǎng)，裝潢考究，整體服務(wù)水平深得中外人士的好評(píng)。 （3）浦發(fā)大酒店浦發(fā)大酒店是浦口區(qū)政府所在地-江浦街道上大本項(xiàng)目第三個(gè)發(fā)力點(diǎn)皖中城市來(lái)寧客商及工作者之據(jù)點(diǎn) 皖中城市來(lái)寧客商及工作者之據(jù)點(diǎn) 江北蘇徽兩省交界之處橋林、烏江、和縣、巢湖、全椒、滁州等 各地客商、打工者來(lái)寧必經(jīng)之地 江北蘇徽兩省交界之處寧合高速：連接南京、巢湖、合肥的交通樞紐過(guò)江隧道緯七路-工業(yè)大學(xué)-珠江鎮(zhèn)-烏江-橋林-和縣-巢湖-蕪湖-合肥一線(xiàn)讓江浦成為

15、安徽人在南京的據(jù)點(diǎn)。 對(duì)此部分人而言：紅凱商業(yè)廣場(chǎng)是他們的“生意平臺(tái)、生活平臺(tái)” 寧合高速：連接南京、巢湖、合肥的交通樞紐面對(duì)多重市場(chǎng)、多類(lèi)客群我們應(yīng)當(dāng)如何科學(xué)合理的定位？江蘇某商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品建議方案_101張課件功能定位初步建議商業(yè)業(yè)態(tài)整合時(shí)尚文化街區(qū)休閑娛樂(lè)街區(qū)精品生活街區(qū)大眾生活街區(qū)魅力動(dòng)感街區(qū)高檔商務(wù)街區(qū)功能定位初步建議商業(yè)業(yè)態(tài)整合時(shí)尚文化街區(qū)休閑娛樂(lè)街區(qū)精品生活1、精品生活街區(qū) 1、精品生活街區(qū) 2、時(shí)尚文化街區(qū) 2、時(shí)尚文化街區(qū) 3、休閑娛樂(lè)街區(qū) 3、休閑娛樂(lè)街區(qū) 4、大眾生活街區(qū) 4、大眾生活街區(qū) 江蘇某商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品建議方案_101張課件5、魅力動(dòng)感街區(qū)

16、5、魅力動(dòng)感街區(qū)6、高檔商務(wù)街區(qū) 6、高檔商務(wù)街區(qū) 產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議 江浦大型Shoppingmall 產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議 產(chǎn)品規(guī)劃布局建議 住 宅住 宅N產(chǎn)品規(guī)劃布局建議 住 宅住 宅N產(chǎn)品建議考慮重大利益點(diǎn)住宅與酒店公寓均衡發(fā)展：避免酒店公寓體量過(guò)大而住宅客戶(hù)又被拒之門(mén)外。商業(yè)主力品牌量身定制，帶動(dòng)整體商業(yè)發(fā)展。增加休閑娛樂(lè)業(yè)比重。產(chǎn)品建議考慮重大利益點(diǎn)住宅與酒店公寓均衡發(fā)展：避免酒店公寓體快捷酒店增加人氣，滿(mǎn)足商圈內(nèi)中低檔酒店市場(chǎng)需求，未來(lái)更可作為產(chǎn)權(quán)式酒店對(duì)外出售。快捷酒店增加人氣，滿(mǎn)足商圈內(nèi)中低檔酒店市場(chǎng)需求，未來(lái)更可作為各物業(yè)合理配比 商業(yè)可售總面積：5.4萬(wàn)m2住宅可售總面積：

17、7.29萬(wàn)m2商住+商辦可售總面積：2.5萬(wàn)m2 各物業(yè)合理配比 商業(yè)可售總面積：5.4萬(wàn)m2項(xiàng)目總收益預(yù)測(cè) 項(xiàng)目總收益預(yù)測(cè) 商業(yè)部分 江蘇某商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品建議方案_101張課件（一）租金反推法預(yù)測(cè)售價(jià)市場(chǎng)比較法進(jìn)行商業(yè)租金測(cè)算一般商業(yè)項(xiàng)目可參照以下因素進(jìn)行定價(jià)：項(xiàng)目區(qū)位因素：60%（包括地理位置、交通狀況、標(biāo)識(shí)性等）項(xiàng)目周邊環(huán)境因素：10%（包括寫(xiě)字樓、居民區(qū)、酒店的數(shù)量、檔次等）項(xiàng)目建筑規(guī)劃因素：10%（包括建筑形態(tài)、面積大小、內(nèi)部交通規(guī)劃等）項(xiàng)目商圈氛圍因素：10%（有無(wú)商業(yè)氛圍、傳統(tǒng)商圈還是創(chuàng)新商圈等）項(xiàng)目整體規(guī)劃因素：10%（單一建筑還是綜合建筑、商業(yè)檔次等） （一）租金

18、反推法預(yù)測(cè)售價(jià)1、商業(yè)樣本選取澳林商業(yè)廣場(chǎng) 1、商業(yè)樣本選取頂山板塊 頂山板塊 金浦商業(yè)步行街 金浦商業(yè)步行街 2、比較分析與澳林商業(yè)廣場(chǎng)對(duì)比結(jié)論2、比較分析與頂山服裝城對(duì)比結(jié)論 與頂山服裝城對(duì)比結(jié)論 與珠江鎮(zhèn)對(duì)比結(jié)論（詳見(jiàn)P1-P2珠江鎮(zhèn)市場(chǎng)分析） 與珠江鎮(zhèn)對(duì)比結(jié)論（詳見(jiàn)P1-P2珠江鎮(zhèn)市場(chǎng)分析） 本項(xiàng)目租金區(qū)間為：1-4元/平米之間反推商業(yè)售價(jià)區(qū)間為：5400-2.1萬(wàn)元/平米之間（15年回本） 6500-2.6萬(wàn)元/平米（18年回本） 江蘇某商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品建議方案_101張課件（二）、競(jìng)爭(zhēng)比較法預(yù)測(cè)售價(jià) 1、金浦假日百貨 銷(xiāo)售模式：目前在售的是商業(yè)廣場(chǎng)，1、2層蘇寧電器（10

19、年租期），3、4層服裝，現(xiàn)在銷(xiāo)售只剩1層和3層，虛擬產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售，一層均價(jià)1.85萬(wàn)元/，二層1.1萬(wàn)元/，三層9315元/，面積3047，開(kāi)發(fā)公司包租8年半，每年返租7%，前三年一次性返還，直接抵充房款。 （二）、競(jìng)爭(zhēng)比較法預(yù)測(cè)售價(jià) 1、金浦假日百貨 4、明發(fā)濱江商業(yè)廣場(chǎng) 產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)（面積20-40平米） 一層2.5萬(wàn)/平米 二層約2萬(wàn)/平米 銷(xiāo)售方式返租回報(bào)型，總計(jì)返10年租金，每年8%回報(bào)率，購(gòu)房時(shí)一次性返5年租金。除去回報(bào)租金，一層單價(jià)約1.5萬(wàn)/平米。 步行街及餐飲街區(qū)：步行街面積60左右；餐飲區(qū)80、90、100；單價(jià)一層1.5萬(wàn)/平米；二層（面積較大，并帶閣樓層高超過(guò)2.2米，計(jì)入單

20、價(jià)）8000元/平米。 4、明發(fā)濱江商業(yè)廣場(chǎng) 2、恒輝翡翠城（與澳林商業(yè)廣場(chǎng)相連，位于浦珠路） 1層商鋪 面積：70-100多平米/間，銷(xiāo)售單價(jià)：1.8元/平米，已進(jìn)駐品牌：米其林輪胎、肯定發(fā)藝。 3、旭日華庭 1層商鋪 面積：30平米 售價(jià)：40萬(wàn)元 經(jīng)營(yíng)情況：臺(tái)灣便當(dāng) 2、恒輝翡翠城（與澳林商業(yè)廣場(chǎng)相連，位于浦珠路）從市場(chǎng)售價(jià)及未來(lái)預(yù)期值推測(cè)本項(xiàng)目商業(yè)單價(jià)區(qū)間：1-3萬(wàn)元/m2 從市場(chǎng)售價(jià)及未來(lái)預(yù)期值推測(cè)本項(xiàng)目商業(yè)（三）商業(yè)可售部分收益預(yù)測(cè) （三）商業(yè)可售部分收益預(yù)測(cè) （四）開(kāi)發(fā)商持有物業(yè)租金收益 （四）開(kāi)發(fā)商持有物業(yè)租金收益 開(kāi)發(fā)商物業(yè)比重：約10%（不含紅星美凱龍）或可實(shí)行銀行抵押收益整體商業(yè)收益約：8.974億元 開(kāi)發(fā)商物業(yè)比重：約10%（不含紅星美凱龍）住宅部分 住宅部分 住宅參考售價(jià) 1、浦珠路在售樓盤(pán)（類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手） 住宅參考售價(jià) 1、浦珠路在售樓盤(pán)（類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手） 江蘇某商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品建議方案_101張課件2、珠江鎮(zhèn)在售樓盤(pán)（重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手） 2、珠江鎮(zhèn)在售樓盤(pán)（重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手） 江蘇某商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品建議方案_101張課件江蘇某商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品建議方案_101張課件江蘇某商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品建議方案_101張課件江蘇某商業(yè)廣