1、 PAGE PAGE 16煙臺俊城國國際項目目產品設計建議書書2008年年1月目 錄TOC o 1-3 h u HYPERLINK l _Toc13149 一、市場調調研情況況初步分分析 PAGEREF _Toc13149 2 HYPERLINK l _Toc2170 二、客群定定位 PAGEREF _Toc2170 3 HYPERLINK l _Toc31319 三、項目整整體設計計建議 PAGEREF _Toc31319 3 HYPERLINK l _Toc2453 1、各分區區整體定定位 PAGEREF _Toc2453 3 HYPERLINK l _Toc17419 1.1項目目整體分

2、分區： PAGEREF _Toc17419 3 HYPERLINK l _Toc22542 1.2、各各地塊優優劣勢分分析 PAGEREF _Toc22542 4 HYPERLINK l _Toc7685 1.3、分分區定位位 PAGEREF _Toc7685 6 HYPERLINK l _Toc8591 2、整體規規劃設計計建議 PAGEREF _Toc8591 6 HYPERLINK l _Toc17491 3、各分區區產品搭搭配建議議 PAGEREF _Toc17491 7 HYPERLINK l _Toc2771 4、立面風風格建議議 PAGEREF _Toc2771 7 HYPERL

3、INK l _Toc17948 四、A地塊塊設計建建議 PAGEREF _Toc17948 8 HYPERLINK l _Toc22103 1、產品配配比 PAGEREF _Toc22103 8 HYPERLINK l _Toc21525 1.1低層層 PAGEREF _Toc21525 8 HYPERLINK l _Toc12666 1.2多層層 PAGEREF _Toc12666 8 HYPERLINK l _Toc12186 1.3高層層 PAGEREF _Toc12186 8 HYPERLINK l _Toc25538 2、戶型設設計建議議 PAGEREF _Toc25538 9 HY

4、PERLINK l _Toc10084 2.1戶型型設計總總體原則則 PAGEREF _Toc10084 9 HYPERLINK l _Toc14621 2.2低層層戶型設設計原則則 PAGEREF _Toc14621 9 HYPERLINK l _Toc14146 2.3多層層戶型設設計原則則 PAGEREF _Toc14146 9 HYPERLINK l _Toc1880 2.4高層層戶型設設計原則則 PAGEREF _Toc1880 10 HYPERLINK l _Toc19000 3、細節處處理 PAGEREF _Toc19000 10 HYPERLINK l _Toc28706 4、

5、A區配配套 PAGEREF _Toc28706 11一、市場調調研情況況初步分分析經過對周邊邊項目的的調研，我我們對本本區域市市場特點點有如下下幾點總總結：（1）、“南部新新城”區域市市場銷售售價格在在均價440000-50000元元/平米米不等；（2）、區區域市場場主力戶戶型集中中在700-900平米左左右，以以二居室室為主；（3）、市市場主流流總價在在35-50萬萬元左右右；（4）、區區域內戶戶型設計計較為單單一，戶戶型創新新較少；（5）、區區域內項項目品質質多較為為平庸，未未出現具具有引領領區域市市場能力力的項目目； 二、客群定定位項目整體形形象定位位于綜合合品質高高的學院院派人文文社區

6、。考考慮到項項目的開開發周期期有可能能相對較較長，應應通過區區分不同同物業類類型、物物業品質質、總價價范圍，以以滿足不不同檔次次的客戶戶需求。因因此項目目的客群群定位不不是一成成不變的的，應該該結合開開發計劃劃進行合合理調整整，逐步步走高。項目主要客客群定位位為：原當地居民民；（項項目前期期及后期期的主要要構成人人群）中高學歷青青年；（項項目熱銷銷期核心心客群）投資客戶；（項目目熱銷期期核心客客群）IT及娛樂樂從業者者；（中中后期隨隨商業的的衍生客客群）教師及二次次置業； （本本區高端端產品的的購買者者，中期期主要客客群）（客群集中中于煙臺臺地區，外外地客戶戶購買量量視未來來煙臺開開放程度度決

7、定）而在進入成成熟期后后，項目目的吸引引力將輻輻射更大大范圍，項項目所針針對的目目標客戶戶也將從從南城逐逐漸向芝芝罘區甚甚至整個個煙臺市市擴展。三、項目整整體設計計建議1、各分區區整體定定位1.1項目目整體分分區：如下圖，項項目主要要由A、BB、C三三區及部部分公建建組成1.2、各各地塊優優劣勢分分析A地塊：優勢： 地地塊相對對比較完完整，臨臨主干路路部分較較少，擁擁有較好好的自然然條件，有有做高品品質項目目的可能能性；而而在該區區域商業業的面積積較少，同同時擁有有大面積積的多層層、低層層住宅，容容易形成成良好的的居住氛氛圍。劣勢：地塊形狀較較為狹長長，同時時由于地地勢整體體過低，容容易對規規

8、劃造成成一定的的影響。B地塊：優勢： 地地塊相對對比較完完整，有有做組團團景觀的的可能性性，對于于提升項項目價值值有很大大幫助，同同時該地地塊位于于交叉路路口處，商商業價值值較高。劣勢： 由由于位于于路口，對對居住品品質會造造成一定定的影響響。C地塊優勢： 臨臨青年南南路部分分較長，有有很好的的商業價價值。劣勢： 地地塊狹長長，同時時有道路路穿過，很很大程度度上影響響了項目目的整體體性；同同時，東東側的現現狀樓對對項目的的品質將將造成一一定影響響。1.3、分分區定位位單純從居住住品質方方面看，經經過以上上分析，我我們對三三個分區區可以得得出如下下結論：ABCC因此在住宅宅部分，建建議三個個分區

9、定定位如下下：A：中高檔檔住宅區區B：中高檔檔住宅區區C：中檔住住宅區（考考慮安置置部分回回遷戶）2、整體規規劃設計計建議今日的房地地產理念念已經不不是十幾幾年前的的陳舊觀觀念，越越來越多多的引領領客戶需需求的規規劃設計計新觀念念成為優優秀項目目的有力力支撐點點，不斷斷推陳出出新是取取勝的關關鍵，因因此在規規劃設計計中我們們應強調調理念的的營造。（1）、強強調“均好性性”理念 在在規劃設設計上以以“均享”為原則則，讓每每個住戶戶都能盡盡可能平平等地享享受資源源，都能能獲得等等同的價價值回報報。要達達到“均享”的目的的，就要要“分散”到每幢幢住宅前前，每個個院落里里，甚至至每戶的的窗前。也也就確

10、定定了在社社區的規規劃框架架中要布布置出多多個景觀觀“亮點”，實施施均享理理念。a、強調景景觀的均均享，強強化窗前前的視覺覺效果。b、人車盡盡可能分分流，以以停車不不破壞景景觀為主主。c、強調日日照、朝朝向均好好。本項目既要要照顧煙煙臺地區區客戶對對日照、朝朝向的要要求，又又要兼顧顧戶戶看看景的需需要進行行設計，盡盡量使每每戶窗前前有景，做做好社區區內園林林建設，實實現全景景觀設計計。（2）、“價值定定位”理念a、在規劃劃的過程程中，不不是單純純追求平平面構圖圖，重要要的是確確定價值值區域；b、依確定定的價值值區域，確確定每棟棟住宅中中每戶的的戶型，而而不是先先確定戶戶型比；c、反復調調整低價

11、價位區的的比例，消消除低價價位區，化化不利為為有利；（3）、重重視谷地地、草坪坪、樹林林、硬質質景觀的的價值 對對本項目目建議加加強具有有特色的的綠化景景觀設計計，尤其其是可以以巧妙針針對A區區自然落落差形成成的山谷谷進行產產品設計計。而BB、C區區域雖然然同樣擁擁有地址址自然落落差，但但是由于于拆遷等等不確定定因素的的影響，目目前規劃劃難以做做出很強強的針對對性。3、各分區區產品搭搭配建議議 根根據對AA、B、CC三個地地塊的價價值判斷斷，我們們得出了了如下理理解： 對對于價值值最高的的A地塊塊，應以以價值的的培育作作為未來來操盤的的重點。因因此，在在此地塊塊應盡可可能多的的保證低低層、多多

12、層產品品的出現現，以提提升項目目整體檔檔次，同同時，在在對該地地塊高層層建筑的的處理上上，也應應適當的的采取組組團化設設計，以以保證其其中心景景觀區的的形成。 對對于居住住價值相相對較低低的C地地塊，應應主要用用于解決決資金的的快速回回收和還還遷問題題，因此此產品應應嚴格控控制面積積，以保保證銷售售速度。 對對于B地地塊，則則應以市市場主流流產品作作為產品品定位，保保證項目目品質和和銷售速速度的平平衡。基于以上理理解，我我們對項項目各分分區產品品搭配做做出了如如下方向向性建議議：住宅部分：（1）、產產品建筑筑形式為為“低層+多層+高層”，其中中低層及及多層部部分主要要出現在在A區，即即A區為為

13、“低層+多層+高層”的組合合，而BB、C區區均為純純粹高層層產品。（2）、戶戶型面積積搭配應應整體滿滿足“70/90”政策要要求，根根據各區區定位不不同，設設計時應應將超過過90平平米的大大戶型多多配置在在A區低低層及多多層部分分內，BB區以市市場主流流的800-900平米左左右產品品為主，而而C區則則考慮以以市場主主流的880-990平米米產品與與滿足還還遷要求求的500-600平米產產品的結結合。由于拆遷等等客觀因因素的影影響，目目前B、CC區設計計僅處于于初級階階段，未未來應結結合市場場的實際際情況與與拆遷進進展情況況及拆遷遷實際要要求另行行設計。商業部分：根據對A、BB、C三三區居住住

14、及商業業價值的的分析，我我們建議議盡可能能的減少少A區內內的商業業面積，同同時將商商業主要要集中在在A、BB、C三三區臨青青年南路路或紅旗旗路的部部分。4、立面風風格建議議立面建議采采用簡約約的現代代風格，可可考慮在在A區塑塑造歐州州小鎮的的格調。材材料運用用注重質質感體現現，反映映了俊城城國際明明顯的風風格。利用簡潔的的現代建建筑語言言，加上上色彩、材材質的處處理，配配以不同同的層數數組合，使使建筑群群體高低低有序，并并且產生生豐富的的天際輪輪廓線。單體設計除除考慮其其本身的的精致，亦亦兼顧到到整個群群體的風風格。在在墻身屋屋頂色彩彩及端部部造型都都從整體體效果把把握做相相應處理理，使各各期

15、建筑筑風格統統一富有有變化。建議利用窗窗戶及陽陽臺做適適當的處處理以提提供趣味味性的立立面元素素。四、A地塊塊設計建建議1、產品配配比A區住宅產產品建筑筑形式應應為“低層+多層+高層”的組合合，以下下將分別別對這三三類產品品的面積積配比進進行建議議說明。 1.1低層層 在在低層類類產品中中，建議議考慮采采用疊拼拼別墅形形式的類類別墅產產品。由由于大面面積戶型型在市場場未來應應屬于稀稀缺產品品，因此此，低層層的產品品不宜設設計的過過分保守守，建議議此部分分產品面面積控制制在1880-2240平平米左右右。1.2多層層 多多層作為為拉升俊俊城國際際項目檔檔次的重重要支持持，在設設計時應應更多的的針

16、對中中高端客客戶。建建議以面面積較為為適中的的三居室室（1220-1140平平米左右右）作為為此部分分的主力力戶型。此此部分產產品應多多為花園園洋房類類產品。多層面積配配比如下下：二居室： 80-90平平米 155%-220%三居室： 1200-1440平米米 700%-775%躍層： 1660-2200平平米 5%-15% 1.3高層層在高層產品品中，由由于是作作為項目目初期面面市的產產品，建建議對高高層產品品的戶型型面積進進行一定定的控制制，此部部分產品品應以功功能較為為全面的的二居室室為主，同同時考慮慮部分個個性化的的二居躍躍層。高層面積配配比如下下：一居室： 40-60平平米 5%-1

17、00%二居室： 70-90平平米 60%-655%三居室： 90-1200平米 15%-200%二居躍層： 990-1100平平米 110%-15% 2、戶型設設計建議議2.1戶型型設計總總體原則則考慮到煙臺臺的氣候候及居住住特點，朝朝向盡可可能以正正南向為為主，最最大限度度地滿足足日照的的需要。注意把握房房間尺度度，適合合功能的的需要。注意娛樂會會客區和和生活休休憩區的的分離，在在功能上上互不干干擾，保保證了臥臥室的私私密性。戶型布置動動靜分區區，戶內內交通順順暢面積積緊湊。強調室內外外空間的的互動。強調戶型設設計中引引入新理理念。2.2低層層戶型設設計原則則強調各個空空間的舒舒適度，尤尤其

18、應注注重“大主臥臥空間”的設計計。室內考慮部部分采用用共享空空間的處處理形式式。可以考慮除除客廳之之外再單單獨設立立一個家家庭廳。臥室不宜過過多，應應在增加加臥室面面積的同同時賦予予臥室更更多的功功能性。盡可能通過過增加面面寬來增增加室內內空間的的采光。2.3多層層戶型設設計原則則強調主臥空空間的舒舒適度。可以考慮部部分“反煙臺臺常規”式的戶戶型設計計，避免免“三臥室室均朝南南等”落后設設計。建議盡可能能增加面面寬。可以考慮除除“橫廳”的設計計，在此此情況下下可以接接受三個個臥室中中只有主主臥朝南南。可以考慮錯錯層式設設計。考慮還原洋洋房退臺臺式設計計。2.4高層層戶型設設計原則則以控制面積積為主要要出發點點，強調調戶型的的功能性性，對部部分空間間可以在在保證功功能性完完整的同同時對面面積進行行合理壓壓縮。盡可能避免免兩居室室“客廳朝朝北，雙雙臥室朝朝南”式的傳傳統設計計。可