1、理財之現金及消費支出規劃第1頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四此章節主要學習內容 分析客戶現金需求 了解部分現金相關比率 制定現金規劃方案 現金規劃的一般工具 現金規劃的融資工具第2頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四 現金規劃應遵循的原則： 1. 短期需求可以用手頭的現金滿足2. 預期的或者將來的需求，可以通過各種類型的儲蓄或者短期投、融資工具來滿足第3頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四 現金規劃需要考慮的因素： 1. 對金融資產流動的要求2. 持有現金及現金等價物的機會成本第4頁，共119頁，2022年，5月20日

2、，17點12分，星期四貨幣需求之動機：交易動機預防動機投機動機第5頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四動機含義原因影響因素交易動機個人或家庭需要現金及現金等價物是為了進行正常的交易活動由于收入和支出在時間上的不同步決定于收入水平、生活習慣等因素；個人或家庭的收入水平越高，交易數量越大，其為保證日常開支所需的貨幣量就越大謹慎動機或預防動機為了預防意外支出而持有一部分現金及現金等價物的動機由于收入和支出的不確定取決于個人或家庭對意外事件的看法，但也和收入有很大的關系交易動機和預防動機的比較第6頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四 現金等價物： 通常期

3、限在3個月內，流動性強、價值變動風險很小、易于轉換成已知金額現金的資產都可視為現金等價物。 一般包括：現金、支票帳戶、儲蓄存款、貨幣市場基金和其它短期投資工具。第7頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四 持有現金的機會成本： 金融資產的流動性與收益率呈反方向變化。持有現金及現金等價物，就意味著喪失了持有收益率較高的投資品種的機會。第8頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四 流動性比率： 1. 資產的流動性2. 流動性比率的含義和公式流動性比率 = 流動性資產 / 每月支出 一般手中持有的備用 現金為每月平均支出的三倍左右，保持流動性比率為 3 左右。

4、第9頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四現金規劃的工作要求： 1. 電話預約2. 準備會談所需的資料3. 迎接客戶4. 正式會談前的鋪墊第10頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四現金規劃的工作程序： 1. 向客戶說明現金規劃2. 收集與客戶現金規劃有關的信息3. 引導客戶編制月（年）度收入支出表4. 確定現金及現金等價物的額度第11頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四收入支出表編制原則：提供個人或家庭獲取現金的能力和時間分布，以利于正確地進行消費和投資決策。1. 真實可靠原則2. 充分反映原則3. 明晰性原則第12頁，共1

5、19頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四收入支出年收入及年終獎金130000保險費11000存款、債券利息25000產險0股利、股息不定生活費等60000其他0合計155000合計71000每年結余（收入-支出）84000年度性收支狀況（單位:元） P36第13頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四家庭資產家庭負債現金及活存40房屋貸款（余額）50定期存款70汽車貸款0股票（已兌現）25消費貸款0債券、基金0其他0房地產（自用）120房地產（投資）180黃金及收藏品0其他0資產總計435負債總計50凈值（資產-負債）385家庭資產負債狀況（單位:萬元）第14頁

6、，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四從單據憑證著手記帳每月需保留的收支單據如下：薪金收入及所得稅、四金支出其它收入額已實現資本利得或損失現金取款額現金消費支出額刷卡消費簽帳額信用卡繳款額利息支出額保費支出額第15頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四從單據憑證著手記帳本月收支儲蓄表可據以下作出：本月收入薪資收入存折上利息收入活期存款估計利息收入便條記錄其它收入股票交割單記錄計算出的資本利得或損失本月支出現金消費發票、收據或便條記帳額例行交通餐費支出估計額本月刷卡消費簽帳額本月各項貸款繳款通知所列利息支出額民間借款利息本月所繳保險費本月儲蓄本月收入本月

7、支出第16頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四從單據憑證著手記帳資產負債表持現現金活期儲蓄定期存款金融投資的成本與市值房地產及其它不動產的成本與市值負債的余額資產-負債=凈資產凈資產的增加額=儲蓄額+未實現資本利得或損失+資產重估增值或減損期末現金期初現金儲蓄額資產負債調整的現金凈流入額第17頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四報表編制資產市價變動的調整對于難以評估市值、流動性較差的房產、車、古董、未上市股票等，可依成本入帳，平時不予調整，賣出時直接記收益，列入凈資產變動項目，但如短期內較大波動，應自行調整；對市價變動頻繁且有客觀價格的資產，可在

8、編制資產負債表時將未實現資本利得或損失記入凈值；此時：當期凈值變動額當期儲蓄額當期資產重估調整額當期未實現資本利得或損失家庭收支儲蓄表與資產負債表的細目第18頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四 制定現金規劃： 是對家庭或者個人日常的、日復一日的現金及現金等價物的管理，其核心是建立應急基金，保障個人和家庭生活質量和狀態的持續性穩定。第19頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四 現金規劃常用工具： 一、銀行存款 活期存款、整存整取定期存款、定活兩便、零存整取、整存零取、存本取息、個人通知存款、定額定期。 二、貨幣市場基金 三、信用卡四、其他銀行融資方

9、式第20頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四儲蓄業務比較類別起存金額備注活期儲蓄一元起存，多存不限自2005年9月21日起，個人活期存款按季結息，按結息日掛牌活期利率計息，每季末月的20日為結息日。定活兩便一般50元起存。存期不滿三個月，按活期計息，存期三個月以上不滿半年的，按三個月定期存款利率打六折計息；存期半年以上，不滿一年的，按半年定期存款利率打六折計息；一年以上無論存期多長，均按一年期存款利率打六折計息。整存整取定期儲蓄一般50元起存，多存不限存期分三個月、半年、九個月、一年、二年、三年和五年，到期憑存單支取本息。存期越長，利率越高。零存整取定期儲蓄每月固定存額

10、，一般5元起存到期支取時按實存金額和實際存期計息。存本取息儲蓄一次存入本金，金額起點一般為1000元約定每一個月、三個月或半年領取一次。取款時儲戶憑存折到原開戶行填寫取款憑證后領取本金。如到期日未領取，以后可隨時領取。整存領取不得部分提前支取。個人通知存款最低起存金額為5萬元，最低支取金額為5萬元，根據儲戶提前通知時間的長短，分為1天通知存款與7天通知存款兩個檔次。定額定期儲蓄事先在存單上印有存款金額，有10、20、50、100、500、1000元等定額定期儲蓄存期為一年，到期憑存單支取本息，可以過期支取，也可以提前支取。一次取清，不辦理部分支取。第21頁，共119頁，2022年，5月20日，

11、17點12分，星期四部分現金規劃工具比較表單位協定存款7天通知存款貨幣市場基金安全性高高高流動性隨時提取提前7天預約最快 T+1 日到賬稅前收益率1.53%1.71%2-3%交易率無無無所得稅有有無其他限制有最低要求有，5萬起存首次認購1000起，追加無限制第22頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四金融機構人民幣存貸款基準利率調整表單位： %城鄉居民和單位存款調整前利率調整后利率調整幅度（一）活期存款0.360.360（二）整存整取定期存款 三個月1.981.71-0.27 半年2.251.98-0.27 一年2.522.25-0.27 二年3.062.79-0.27

12、三年3.63.33-0.27 五年3.873.6-0.27定活兩便按一年以內定期整存整取同檔次利率打6折二、協定存款1.53三、通知存款.一天1.17七天1.71第23頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四貨幣市場基金：投資于以下金融工具：現金、1年期以內的銀行定期存款、大額存單、剩余期限397以內的債券，1年期以內的債券回購和中央票據第24頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四貨幣市場基金：不得投資于以下金融工具：股票、可轉換債券、剩余期限超過397的債券，信用等級在AAA級以下的企業債券，以及其他政策禁止投資的金融工具第25頁，共119頁，202

13、2年，5月20日，17點12分，星期四貨幣市場基金的特點：1. 本金安全，各類基金中風險最低2. 資金流動性強，買賣方便，T+1/2到賬3. 收益率相對活期儲蓄較高4. 投資成本低5. 分紅免稅第26頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四晨星開放式基金業績排行榜計算截止日期：2008-12-31數據來源：Morningstar晨星基金代碼基金名稱單位凈值（元）最近六月最近一年最近兩年最近三年設立以來總回報率（%）總回報率（%）年化回報率（%）年化回報率（%）總回報率（%）貨幣市場基金（51）050003博時現金收益1.0000 2.59 4.29 3.62 3.08 14

14、.65 200003長城貨幣1.0000 2.05 3.53 3.35 2.85 10.06 080011長盛貨幣1.0000 1.85 3.43 3.46 2.96 9.25 519999長信利息收益1.0000 2.65 4.29 3.77 3.16 14.48 090005大成貨幣 - A1.0000 2.15 3.73 3.47 2.96 10.40 091005大成貨幣 - B1.0000 2.27 3.98 3.72 3.21 11.36 400005東方金帳簿1.0000 1.91 3.29 3.24 -7.42 100025富國天時貨幣 - A1.0000 1.50 2.78

15、2.97 -7.19 100028富國天時貨幣 - B1.0000 1.62 3.03 3.22 -6.77 482002工銀瑞信貨幣1.0000 2.51 4.10 3.82 -9.28 360003光大保德信貨幣1.0000 1.89 3.47 3.15 2.75 9.57 270004廣發貨幣1.0000 1.95 3.37 3.33 2.79 9.85 020007國泰貨幣1.0000 1.48 2.81 3.06 2.62 9.14 519505海富通貨幣 - A1.0000 2.43 4.11 3.80 3.18 12.53 519506海富通貨幣 - B1.0000 2.55 4

16、.36 4.05 -9.27 第27頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四現金規劃的融資工具：1. 信用卡融資2. 銀行個人貸款3. 保單質押融資4. 典當融資第28頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四信用卡融資： 1. 信用卡簡介2. 信用卡的種類3. 信用卡、準貸記卡和借記卡的區別4. 信用卡的還款方式第29頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四一、信用卡信貸 1、信用卡、準貸記卡和借記卡的比較 （1）信用卡：可以免息透支，可在國外透支，回國后用人民幣結算；支取現金付手續費1%3%； （2）準貸記卡：透支要付利息，支取現金

17、不付手續費； （3）借記卡：不能透支，支取現金不付手續費。 以上三卡共同的特點是刷卡消費不付任何手續費。第30頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四一、信用卡信貸 2、信用卡信貸的特點 （1）信用卡可以“先消費，后還款”，可以透支一定的消費金額，享受一定的免息還款期。 （2）記賬功能。信用卡不僅可以記下消費的金額，還可以記下消費的時間，地點和物品種類，因此，是消費和理財的好幫手。第31頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四一、信用卡信貸 2、信用卡信貸的特點 （1）信用卡可以“先消費，后還款”，可以透支一定的消費金額，享受一定的免息還款期。 （2）記

18、賬功能。信用卡不僅可以記下消費的金額，還可以記下消費的時間，地點和物品種類，因此，是消費和理財的好幫手。第32頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四還款方式還款特點操作指示柜臺還款只要確保準確填寫信用卡卡號，即可實現到賬，無手續費 銀行一般接受他人代還和無卡還款約定自動還款到期自動還款，不必擔心由于遺忘帶來的利息與滯納金 留意用于還款的活期賬戶的余額，以免由于余額不足導致自動還款失敗網上銀行轉賬還款與借記卡關聯扣款 一般要求事先開通借記卡（儲蓄賬戶）及信用卡 網上銀行功能，并將兩卡進行關聯網上銀行轉賬還款一般需要一定的手續費 可用于還款或接受轉賬的銀行卡種類視發卡銀行規定

19、而定電話銀行還款- 事先開通電話銀行功能，并將其與信用卡進行關聯ATM機轉賬還款轉賬劃入的款項并非及時到帳 建議在還款日之前2-3天進行還款，以免造成不必要的透支利息與滯納金支出信用卡的多種還款方式第33頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四運用信用卡理財的注意事項： （1）1. 符合條件的免息透支 P202. 免息分期付款3. 高透支額度調高臨時額度4. 預借現金5. 循環信用 P22第34頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四運用信用卡理財的注意事項：（2）6. 支出記錄與分析7. 支出管理8. 建立信用9. 免息還款期的計算問題10. 年費 P

20、24第35頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四運用信用卡理財的操作提示：1. 注意消費日期，銀行對賬日和還款日2. 不要超過銀行批準的信用額度3. 熟悉信用卡發卡行規定，記住每次透支額4. 不要用信用卡提現，一旦提取，盡快還款5. 如果不經常使用的卡，最后注銷掉第36頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四各項貸款調整前利率調整后利率調整幅度% 六個月5.044.86-0.18 一年5.585.31-0.27 一至三年5.675.4-0.27 三至五年5.945.76-0.18 五年以上6.125.94-0.18個人住房公積金貸款五年以下（含五年）3

21、.513.33-0.18五年以上4.053.87-0.18 各種商業和公積金貸款利率第37頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四保單質押融資：1. 保單所有者以保單作為質押物2. 質押保單本身必須具有現金價值3. 融資貸款期限較短，最高額不超過現金價值的一定比例4. 手續簡單，謹慎退保第38頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四典當融資：1. 典當的定義2. 出當、贖當、續當、絕當3. 汽車典當4. 房產典當5. 股票典當第39頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四現金規劃的工作程序：1. 將客戶每月支出的3-6倍的額度進行配置

22、2. 向客戶介紹各種融資方式，解決超額3. 形成現金規劃報告，交付客戶現金規劃的一般工具信用卡工具其他融資方式第40頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四案例：王先生，今年35歲，某股份制企業中層干部，年收入7萬元（稅后）左右，在成都無住房，每月房租600元，現有存款10萬元整。單位購買了社保，自己未購買任何商業保險。其未婚妻今年30歲，某企業一般職員，年收入3萬元（稅后）左右，租房住，房租每月600，現有存款1萬元，單位購買了社保和住房公積金，未購買商業保險。 雙方每月給父母的固定支出共2000元左右。王先生打算明年在成都買一套70平米的住房，然后結婚。 第41頁，共1

23、19頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四現金規劃：根據王先生和未婚妻的消費情況，我們估計兩人每月需要日常支出4000元，加之房屋租賃以及贍養父母的開支，兩人每月共需要7200月左右。家庭現金儲備只要滿足3個月的消費支出即可，目前王先生一家現金和活期存款的數額為110000元，其實王先生沒有必要留出如此多的靈活性資金。建議王先生的活期存款調整為22000元左右元，其余88000元可增加投資，購買基金、股票等資產。第42頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四此章節主要學習內容 分析客戶現金需求 了解部分現金相關比率 制定現金規劃方案 現金規劃的一般工具 現金規劃的

24、融資工具第43頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四消費支出規劃第44頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四消費支出規劃學習框架 1、制定住房消費方案 2、制定汽車消費方案 3、制定消費信貸方案第45頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四消費支出規劃 1、金融市場與消費支出 2、收入、支出與財務安全和財務自由 收大于支的消費模式 收支相抵的消費模式 支大于收的消費模式第46頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四 收大于支的消費模式 收支相抵的消費模式 支大于收的消費模式總收入投資類收入生活支出工薪類收入時間

25、貨幣收大于支的消費模式總收入投資類收入貨幣支大于收的消費模式生活支出工薪類收入第47頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四住房消費規劃 第48頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四 住房支出的分類 購房的目的 購房的財務決策 住房消費信貸 租房的選擇房產消費規劃內容第49頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四一、住房支出的分類 （1）住房消費（租金價格衡量） 購房； 租房。 （2）住房投資 將住房看成投資工具。第50頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四二、購房的目標（時間、面積、房價） （1）購房面積需求

26、 不必盲目求大（面積閑置問題）； 無需一次到位（時尚、人口調整問題） （在一套房子里住一輩子的可能性越來越小）； 量力而行（考慮首付款金額）。 （2）購房環境需求 房價取決于區位和面積。第51頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四現在和未來負擔能力居住地點變遷和年限自己房屋的依賴性房租成長率未來房屋價格的預期購房 租房 ?房屋居住需求空間需求環境需求家庭人數生活品質購房租房購房決策租房地段環境價格內部設施購房規劃地段、環境戶型、類別品牌、管理保值增值潛力首期付款償還貸款購房規劃的流程第52頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四三、購房的財務決策 1、

27、購房財務規劃的基本方法 （1）以儲蓄及交費能力估算負擔得起的房屋總價。 可負擔首付款=目前凈資產在未來買房時的終值+以目前年收入為年金在未來購房時的年金終值年收入中可負擔首付比例的上限； 可負擔房貸=以未來購房時年收入為年金的年金現值年收入中可負擔貸款的比率上限； 可負擔房屋總價=可負擔首付款+可負擔房貸； 可負擔房屋單價=可負擔房屋總價/需求平方米數。第53頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四三、購房的財務決策 1、購房財務規劃的基本方法 （2）按想購買的房屋價格來計算每月需要負擔的費用。 欲購買的房屋總價=房屋單價需求面積； 需要支付的首期費用=欲購買的房屋總價 （

28、1-按揭貸款成數比例）； 需要支付的貸款部分=欲購買的房屋總價 按揭貸款成數比例； 每月攤還的貸款本息費用=以月為單位的準年金值。第54頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四三、購房的財務決策例2-1 王先生年收入10萬元，預計收入每年增加3%，每年的儲蓄比例為40%。目前有存款2萬元，打算5年后買房，假設王先生的投資報酬率為10%，準備房貸20年，假設房貸利率6%。 首付部分=29（萬元） 貸款部分=56.8（萬元） 可負擔房屋總價=85.8（萬元） 房屋貸款占總價的成數=56.8/85.8=66.2% 若王先生計劃購買100平方米的房子，則 可負擔房屋單價=80900

29、0/100=8090（元/平方米）第55頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四三、購房的財務決策 例2-2 ，張先生要購買100平方米的房子，目前市面上一般價格是30006000元/平方米。假設按7成按揭，貸款期限20年。貸款利率6%，等額本息還款。 30萬的房屋首付及貸款情況： 需要支付的首期款=3030%=9 （萬元） 需要支付的貸款數額=3070%=21 （萬元） 每月需要攤還的貸款本息費用=1505（元） 60萬的房屋首付及貸款情況： 每月需要攤還的貸款本息費用=3009（元)第56頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四三、購房的財務決策 2

30、、其它需要考慮的因素（相關費用、裝修費、家具電器購置費） 契稅：普通住宅按成交價的1.5%繳納，非普通按成交價的3%繳納。 評估費：各商業銀行有不同的規定。 律師費：商貸時按每單申請貸款額3支付，每單最低額度為100元，二手房貸款需要辦理公證，每件200元。 保險費：商貸時需要加購房綜合險。 抵押登記費：按每 平方米0.3元計算。 印花稅：按購銷額3。-5。貼花。第57頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四三、購房的財務決策 3、購房財務規劃的主要指標 房屋月供款與稅前月總收入的比率。一般不應超過25%30% 所有貸款月供款與稅前月總收入的比率。一般應控制在33%38%第

31、58頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四1、住房消費貸款的種類：個人住房公積金貸款 利率： 5年以下（含5年）年利率4.77% 5年以上（不含5年）年利率5.22%個人住房商業性貸款 利率： 35年（含5年）年利率7.65%，優惠利率6.50% 5年以上（不含5年）年利率7.83%，優惠利率6.66% 個人住房組合貸款第59頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四四、購房消費信貸 1、住房消費信貸的種類 （1）個人住房公積金貸款 住房公積金貸款的特點 貸款期限短，最長不超過30年； 比銀行其他貸款利率低，3.96%4.41%； 貸款對象有特殊要求，公

32、積金繳存人； 基本上沒有年齡上限制； 貸款額度大于商業銀行個人住房額度； 貸款額度不超過購房合同金額的70%。但還有最高限額。如北京40萬，上海20萬。第60頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四四、購房消費信貸 1、住房消費信貸的種類 （2）個人住房商業性貸款（“按揭”） 個人住房商業貸款的條件： 有穩定的經濟收入； 有合法有效的購房合同； 自籌20%以上的房款； 能向銀行提供有效的 抵押、質押或保證擔保； 一般最高不超過100萬元； 貸款期限一般不超過20年。第61頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四四、購房消費信貸 1、住房消費信貸的種類 （

33、2）個人住房商業性貸款（“按揭”） 個人住房商業貸款的方式： 抵押貸款：用購房契約向銀行作抵押； 質押貸款：用動產或權利做質押； 保證貸款：用具有代為清償能力的法人、其它經濟組織或自然人作為保證人； 抵押（質押）加保證貸款。第62頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四四、購房消費信貸 1、住房消費信貸的種類 （3）住房組合貸款 凡符合個人住房商業性貸款條件的借款人同時繳存個人住房公積金，在申請個人住房商業貸款的同時還可向銀行申請個人住房公積金貸款。分別按各自的利率計算利息。 第63頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四2、個人住房商業貸款方式： 首付

34、款： 2030（大于90米，30；小于90米，20） 期款： 一年以內，本息一次還清；一年以上的可采用： 等額本息還款法 等額遞增還款法 等額遞減還款法 等額本金還款法第64頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四四、購房消費信貸 2、還款方式和還款金額 （2）等額本金還款法 它是指在貸款期限內按月償還貸款本金和利息。其中每月所還本金相等。適用于目前收入較高但將來收入會減少的人群。如面臨退休的人員等。 每月還款額R=P0/n+(P0- P1) r 其中， P0=貸款本金； P1 =累計已還本金； r=月利息； n=還款期數第65頁，共119頁，2022年，5月20日，17點

35、12分，星期四等本還款法等額本金還款法: 每月攤還的本金固定,但總額隨房屋貸款余額減少,利息額也跟隨著減少。貸款額PVFV0123nn1n2PRNINTPMT1PMT2PMT4PMT3PMTn-1PMTnPMTn-2第66頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四等額本金還款法 逐月遞減，利息較少第67頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四等本還款法計算 等本還款法每期本金的計算 PRNPVn 其中：PRN為每期本金還款額 PV為貸款金額 n為還款期數INT（貸款金額 累計已還本金）單期利率 其中：INT為每期利息攤還額 貸款金額累計已還本金為未償還本金

36、額等本還款法每期利息的計算(1+年利率) 1年計息次數 單期利息等本還款法每期還款額的計算PMTPRN+INT第68頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四等本還款法計算舉例年利率5%,貸款20年,貸款額30萬, 月末還款 提問: 每期本金攤還額? 第一期本金攤還額? 第一期利息攤還額? 第一期還款額？ 每期本金攤還額：PRN貸款額貸款時間3000002401250元第一期本金攤還額：PRN貸款額貸款時間3000002401250元第一期利息攤還額：INT貸款本金余額月利率121+51) 300000 ( 1222.24元第一期本金攤還額：PMT11250+1222.242

37、472.24元第69頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四四、購房消費信貸 2、還款方式和還款金額 （1）等額本息還款法 它是指在貸款期限內每月以相等的還款額足額償還貸款本金和利息。適用于收入處于穩定的家庭，如公務員，教師等。 每月還款額R=P0(1+r)nr/(1+r)n -1 其中， P0=貸款本金； r=月利息； n=還款期數第70頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四等額(本息)還款法等額還款法即每期攤還相等數額貸款,但是其中每期還款本金和利息是不一樣的.貸款額PVFV0123nn1n2PMTPMTPMTPMTPMTPMTPMTINTPRN第

38、71頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四等額本息還款法 每月相同，利息較多 第72頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四等額(本息)還款法AMRTINTPM2PM1BALPRN貸款額PVFV1nPRNINTPMTPMT第73頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四討論: 1、等額本金（按月遞減） 每期本金相同，利息逐漸減少。 每期還款額遞減。 2、等額還款（等額本息和） 每期本金逐漸增多，利息逐漸減少。 每期還款額相同。 3、兩種還款方式所付總利息比較：比較兩種還款方式 等額本金 等額還款 （按月遞減） （等額本息） 第74頁，

39、共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四四、購房消費信貸 例25，李先生向銀行申請了20年期30萬元貸款，利率為5.508%，采用等額本息還款。 每月還款額R=P0(1+r)nr/(1+r)n -1 = 300000(1+5.508%/12)240 5.508%/12 /(1+5.508%/12)240 -1 =2065（元） 第75頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四四、購房消費信貸 例26，李先生向銀行申請了20年期30萬元貸款，利率為5.508%，采用等額本金還款。每月還款額R=P0/n+(P0- P1) r 第一個月還款額=300000/240+

40、（3000000） 5.508%/12=2627（元） 第二個月還款額=2621（元） 。第76頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四四、購房消費信貸 2、還款方式和還款金額 （3）等額遞增還款法 即把還款期限劃分為若干時間段，每個時間段內還款額相同，下一個時間段的還款額按一個固定金額遞增。 適用于目前收入一般，但未來收入會逐漸增加的人群。如畢業不久的學生等。 第77頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四四、購房消費信貸 2、還款方式和還款金額 （4）等額遞減還款法 即把還款期限劃分為若干時間段，每個時間段內月還款額相同，下一個時間段的還款額按一個固

41、定金額遞減。 適用于目前還款能力強，但未來收入將減少的人群。如中年人或未婚的白領人士。 第78頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四貸款類別特點適合人群優缺點等額本息把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月中，借款人每個月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增，利息比重逐月遞減。家庭收入穩定的人群，但因初期貸款本金所占的比例較低，不適合有提前還貸打算的人。以及買房自住，經濟條件不允許前期投入過大。優點：每月還款額相等，計算簡單，前期還款壓力小，便于安排。缺點：還款開始階段，先還的利息較多本金較少，總的算下來，利息總支出是所有還款方式中

42、最高的。等額本金將本金平均分攤到每個月內，同時支付剩余本金在本期所需利息，前期支付的本金和利息較多，還款負擔逐月遞減。這種還款方式相對同樣期限的等額本息法，總的利息支出較低。 比較適合當前經濟能力已經較強的年輕人。如借款人打算提前還款，等額本金還款法也不失為一個不錯的選擇。優點：與等額本息相比，可以節省大量利息支出。缺點：還款開始階段月供比較高，壓力較大。固定利率浮動利率房屋貸款在簽訂購房貸款合同時，可選擇固定利率還是浮動利率。也就是以后在貸款期限內是否依據銀行利率而變動。一般來說，固定利率房貸的利率標準都會比現行房貸基準利率要高一些，在還貸初期，其還款金額也會比浮動利率房貸的還款金額高些，預

43、期利率將會提高以及有頻繁提前還款需求的人群可選擇固定利率。而對于目前經濟緊張、而未來預期收益較好的年輕人來說，浮動利率房貸產品可能會更適合。而對于房產投資者，房子未來想換手而購房初期選擇浮動利率會負擔少些，從而減少部分投資成本。固定利率優點：可以轉移利率風險，化解市場波動。對于有固定收入者來說是比較有保證。利率如進入上升周期，鎖定貸款利率可獲得一定利益。 固定利率缺點：利率比當前普通房貸利率高、期限短。提前還款要交3%罰金，如果利率走低，投資者將被“套牢”。第79頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四貸款類別特點適合人群優缺點雙周供還款方式從原來每月還款一次改變為每兩周還

44、款一次，每次還款額為原月供的一半。對于房貸客戶來說，還款壓力不變，但由于還款頻率增加，貸款本金減少速度加快，同時，相應的供款期也會縮短，但每月供樓壓力加大。適合一些收入較為穩定和均衡的人士，由于月收入的相對固定，客戶不增加每月供款整體壓力情況下，通過小額提前還款來節省利息。優點：比月供減少利息支出，并且能縮短還款期限。缺點：對月收入不寬裕或工資不定時的借款人，可能會帶來信用風險。如果逾期，利息將按雙周計算，并將被計收復利，因此罰息金額比等額還款法有所提高。氣球貸全新還款方式，其貸款利息和部分本金分期償還，剩余本金到期一次償還。又稱“大額尾付貸款”。貸款期限一般限制在短期(例如3-10年)內，但

45、每期付款金額卻是按照長期貸款(例如15-30年)來計算。其利率一般是固定的。考慮短期房貸，并有提前還款的需求；預期未來較短年限(最長10年)中資金實力會有較大提高，或將有大額資金進賬；借款期僅償還較少月供，將其余款運用至其他投資渠道，以獲得更高回報并敢于承擔風險； 優點：實際貸款期限較短，其對應期限的貸款利率也較低。每期付款要比一般的貸款低缺點：必備在貸款尾期支付大筆貸款余額，或將余額化作第二次貸款，繼續過貸款族的生活。借款人對償還大額尾付金額有壓力。循環貸將商品住房抵押給銀行或其他合法金融機構而獲得的貸款額度，在規定時間和額度內可以分次提款、循環使用。收入較為穩定和豐裕，重視市場情況善于靈活

46、調度資金的中青年白領購房階層、小企業主、個體經營者等自雇人士和高收入人士優點: 期限長，最長可達30年。額度高，最高可達8成。隨用隨提，資金較快速到賬。缺點:用途較局限，利率較高。第80頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四四、購房消費信貸 3、提前還貸的選擇權 （1）提前還貸發生的三種情況 借款人在貸款時對自身的償還能力估計不足； 借款人調整投資組合后而提前償還貸款； 借款人在貸款一段時間后收入增加，有能力提前還貸。 無論出于何種還貸目的，動用提前還款選擇權的決策原則仍然是成本效益原則。第81頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四四、購房消費信貸

47、3、提前還貸的選擇權 （2）提前還貸的方法 全部提前還款，剩余的貸款一次性還清； 部分提前還款，保持每月還款額不變，將還款期限縮短，（節省利息較多）； 部分提前還款，每月還款額減少，保持還款期限不變，（但節省程度低于第二種）； 。 部分提前還款，每月還款額減少，同時將還款期限縮短，（節省利息較多）。第82頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四四、購房消費信貸 3、提前還貸的選擇權 （3）如何還貸更經濟 如果客戶選擇的是組合貸款，提前還貸時可考慮先還商貸會“優惠”很多。 如果客戶現在資金較為雄厚，又不打算提前還款，建議采用“等額本金還款法”較為有利。 兩種還款法相比較，“等

48、額本息還款法”支付的利息高于“等額本金還款法”支付的利息。第83頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四四、購房消費信貸 3、提前還貸的選擇權 （4）提前還貸需注意的問題 原則上必須是1年以后，銀行允許； 銀行對提前還貸起點金額有要求；提前還貸的前提是以前貸款不拖欠；借款人一般須提前15天或1個月提出書面申請；貸款期限在1年以內的，不能部分提前還本；貸款期限在1年以上的，可以部分或全部清償；借款人提前償還全部貸款后可到保險公司退還提前期內的保費。組合貸款不必先還公積金貸款；辦理抵押注銷。第84頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四四、購房消費信貸 4、

49、延長貸款 （1）借款人應提前20個工作日向銀行提交申請和相關證明； （2）延長貸款條件：一是貸款未到期，二是先清償應付的本息及違約金； （3）借款人申請延期只限一次； （4）原借款期限與延長期限之和最長不得超過30年。 第85頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四四、購房消費信貸 5、利率調整對還款總額的影響 （1）貸款期間的利率變動按中國人民銀行的規定執行。1 年之內不調整；1年以上的在下一年1月1日調整。 （2）如遇法定貸款利率調整時，貸款賬戶開立時執行最新貸款利率。第86頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四五、租房的選擇1、適合租房的人群 （

50、1）剛剛踏入社會的年輕人。 （2）工作地點與生活范圍不固定者。 （3）儲蓄不多的家庭。 （4）不急需買房且不清楚房價走勢者。 2、租房和購房的比較分析 （1）年成本法； （2）凈現值法。第87頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四租 房購 房優點1用較低成本，居住較大房屋。1提供屬于自己的長久居住場所。2對未來收入的變化有較大承受能力2滿足中國人具有定所的傳統觀念。3留存首期款，用作其它投資渠道和收益。3提高生活品質。4不用考慮未來房屋價格的下跌風險。4強迫儲蓄，累積財富。5租房有較大的遷徙自由度和新鮮感。5具有投資價值和資本增值機會。6房屋質量或損毀風險由房主承擔6可以

51、按自己意愿布置和裝飾家居。缺點1別人房產，主動權在房主。1資金動用額大，缺乏流動性2無法按自己意愿裝修布置房屋2維護成本較高。3有房屋租金價格不斷上升的風險3需要承擔房屋價格下跌和損毀的風險4有房屋上漲，未來購房成本增加的風險。購房和租房的優缺點對比:第88頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四租購房決策影響因素 房價成長率：房價成長率越高，購房越劃算 房租成長率：房租成長率越高，購房越劃算 居住年數：居住時間越長，購房越劃算 利率水平：利率水平越高，租房越劃算 房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越劃算 租房押金：押金水平越高，購房越劃算第89頁，共119頁，2022

52、年，5月20日，17點12分，星期四制定住房消費支出規劃方案 工作程序： 1、跟客戶進行交流，確定客戶希望購房； 2、收集客戶信息，包括家庭組成、家庭收入、支出以及固有的資產等； 3、分析客戶的信息，對其現狀進行分析，列出家庭資產負債表和現金流量表。 4、幫助客戶制定購房目標，包括購房的時間、希望的居住面積和屆時的房價，確定明確的風購房目標； 第90頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四制定住房消費支出規劃方案 工作程序： 5、幫助客戶進行貸款規劃，選擇適當貸款方式、還款方式及還款期限等，并運用相關稅收和法律知識，為客戶提供必要的支持。 6、購房計劃的實施。 7、根據客戶

53、未來情況的變動，對計劃做出及時的調整。第91頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四1.2 租房或購房的決策方法 年成本法 凈現值法第92頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四年成本法 租房年成本=押金機會成本率+年租金 購房年成本=首付款機會成本率+貸款余額貸款利率+年維修費及稅金+折舊 比較租房或者購房的年成本,成本小的更為劃算 購房后總價固定，如果貸款利率不變,隨著每年還款，貸款余額逐漸減少,因此,購房年成本逐漸降低；如果將來房租不斷上漲,則租房年成本逐漸上升 年成本法只是基于當前狀況的一個比較，在租房或者購房決策時還應該考慮將來的其他因素的改變

54、，比如房租是否呈增長趨勢，房價是否呈增長趨勢第93頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四年成本法案例 汪小發看上了一套100平米的住房，位于廣州市珠江新城附近，該住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元， 以1個月房租作為押金。如果購房，總價120萬元，可申請60萬元貸款，房貸利率為6%，自備首付款60萬元，假定房屋的維護成本為5000元/年，年折舊率為2%，押金與首付款機會成本均為3%。問：該房屋應該租還是購？第94頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四年成本法案例 租房年成本：5,500元125,500元13% 66,165元 購房年成本：6

55、0萬元3%60萬元6%+ 5000元+120 萬元2%=83000元 購房的平均年成本為83,000元，比租房年成本66,165元高25.44%。第95頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四年成本法其他考慮因素未來房價上漲 若房價在未來看漲，那么即使當前算起來購房年成本高一點，但是，未來出售房屋的資本利得也可能彌補居住期間的成本差異。以上例而言，租房年成本率66,165元1,200,000元5.5%，購房年成本率83,000元1,200,000元6.9%，差距只有1.4%。若計劃住5年，(1+1.4%)5-17.2%，只要房價可能在5年內漲7.2%以上，購房仍然劃算。 若

56、大家都預期房價會進一步下跌，而寧可租房不愿購房，則租房年成本高于購房年成本的情況也有可能會發生。因此，比較租房與購房哪種劃算，決策者對未來房價漲跌的主觀判斷也是重要因素。第96頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四 凈現值法（NPV） 考慮在一個固定的居住期間內，將租房及購房的現金流量還原成現值，比較兩者的凈現值較高者為劃算。可以使用財務計算器現金流計算功能計算。 NPV計算時只考慮現金流量，在年成本法中計算的租房押金利息與購房折舊成本由于并非實際現金流出，所以不用作為現金流出；在年成本法中房貸只計利息，凈現值法中房貸計算的是本利平均攤還額。 比較租房和購房的凈現值，凈現

57、值大的更為劃算第97頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四凈現值法案例 若汪小發已確定要在該處住滿5年，如果租房，月房租每年增加500元，第五年底將押金5,500元收回；如果購房，房價120萬，維護成本第一年5,000元，以后每年提高5,000元，假定該住房在第5年末能以125萬價格賣出。（假定折現率為3%）第98頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四租房NPV的計算 租房的凈現值：假定租金每年支付一次，期初支付: CF0=押金+第一年租金=-5,500 -5,500 12=-71,500 1 CFj=第二年租金=(-5,500-500) 12=-7

58、2,000 2 CFj=第三年租金=-5,500+2 (-500) 12=-78,000 3 CFj=第四年租金=(-5,500+3 (-500) 12=-84,000 4 CFj =第五年租金=(-5,500+4 (-500) 12=-90,000 5 CFj=取回押金=5,500 3i， NPV=-367,017第99頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四租購房決策影響因素 房價成長率：房價成長率越高，購房越劃算 房租成長率：房租成長率越高，購房越劃算 居住年數：居住時間越長，購房越劃算 利率水平：利率水平越高，租房越劃算 房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越劃算

59、 租房押金：押金水平越高，購房越劃算第100頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四例：李先生2006年10月申請了20年期30萬元貸款，利率5.814，采用等額本息還款法，月還款額為多少？第101頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四例：李先生2006年10月申請了20年期30萬元貸款，利率5.814，采用等額本金還款法，月還款額為多少？第102頁，共119頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四4、房屋貸款主要財務指標房屋月供款與稅前月收入的比率 一般不宜超過2530。所有貸款月供款與稅前月收入的比率 一般不宜超過3338。第103頁，共1

60、19頁，2022年，5月20日，17點12分，星期四案例：客戶小王在一家IT公司工作，年齡25歲，月薪1萬元。現有儲蓄25萬元，想要購買一套60萬元的房屋，請規劃其合適的房貸規劃。（年率6.04，月率0.5033）1、月收入10000元2、可供房貸的收入1303000元3、房屋購買價600000元4、首付款3 30180000元 5、需貸款額3-4420000元6、其他費用3 5 30000元7、月供款 3019元注：期限20年月供款 3019元 比例 30.19 期限30年月供款 2529元 25.29首付加上其他費用合計約21萬元，現有儲蓄完全可以滿足。建議小王采用首付18萬元，貸款期限2