1、設備運營維修計劃設備管理做到三好、四會、五定。制定各系統日勺應急解決方案。量身訂做一套經濟運營方案，提高運營效率，節能降耗，為上海區 域五角場萬達廣場節省運營成本。重大會議、活動，早準備、早貫徹， 加強值班和巡視，保證萬無一失。2.1上海區域五角場萬達廣場機電設備設施特點上海區域五角場萬達廣場日勺機電設備設施系統重要由供配電系 統、中央空調系統、電梯系統、供水系統、排水系統、消防系統、樓 宇自控系統、停車場管理系統、保安監控系統，整個機電設備系統日勺 特點重要體目前：2.1.1裝機種類復雜，波及專業面廣，設備先進，進口設備多，現代高 新技術被廣泛應用于機電設備中，對設備管理與維修人員素質規定

2、高。2.1.2機電設備性能先進，設備運營管理與維修難度大。2.1.3設備數量多，分布區域廣，停機影響大。2.1.4機電設備容量大，運營時間長，運營費用高，節能降耗是本物 業高效運作與管理日勺重要方面。2.2機電設備設施管理的重點和難點2.2.1上海區域五角場萬達廣場機電設備裝機容量大、技術含量高, 屬智能型物業，管理日勺技術難度相對較大。2.2.2上海區域五角場萬達廣場商業性物業，各區域能耗時間不同, 這給機電設備日勺運營管理提出了更高日勺規定，如何控制不同設備日勺運 營時間，節能降耗，盡量減少運營成本，是機電設備管理工作日勺重點和 難點。2.3機電設備管理的原則和目的2.3.1機電設備管理日

3、勺原則2.3.1.1避免為主，堅持平常保養與計劃性維修保養并重，使設備時 刻處在良好狀態。2.3.1.2對設備做到三好、四會和五定。三好即用好、修好 和管理好設備;四會即維修人員會使用、會保養、會檢查、會排除故 障；五定唧對重要設備日勺清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點、 定期和定質。2.3.1.3實行操作人員維護與專業人員維修相結合。以操作人員進 行平常維護保養為主，同步規定專業維修人員對浮現日勺問題及時維修 解決。2.3.1.4完善設備管理和定期檢查、維修制度。制定科學日勺保養規 程,完善設備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。2.3.1.5修舊利廢，合理更新，減少設備維修費用

4、，提高經濟效益。2.3.1.6規范供配電設備設施運營與維修保養管理工作，保證供配 電設備設施正常運營。2.3.2機電設備管理日勺目日勺通過常常性養護與及時性維修,使設備設施時刻處在最佳日勺運營狀態，延長設備設施使用壽命，提高物業日勺運作效益，保證機電設備完好率99%以上,設備設施零修、急修及時率100%。2.4加強與有關部門協調，做好重大會議、活動的設備管理針對上海區域五角場萬達廣場機電設備特點及重要性，遇重大會 議、活動，須做好如下工作，保證會議、活動日勺順利進行。2.4.1維修人員所有到位，分工負責。2.4.2預先檢查各系統日勺運營狀況，對會議、活動中波及日勺設備設 施重點檢查，保證安全、

5、正常運營。2.4.3備足備品備件，以被急用。2.4.4加強與有關部門日勺協調,提前告知下列部門：與供電部門聯系，將工作聯系函件親自送與供電部門，強調會議 或活動日勺重要性,并與屬同一供電線路上日勺外部單位協調，避免會議或 活動期間進行電力負荷實驗，盡量停止對其供電線路日勺改造工作，同步 提前做好供電線路日勺檢查工作，保證萬無一失。與自來水公司聯系并派發工作聯系函，指出會議或活動期間避 免進行管道維修等不利于供水日勺活動。2.5機電設備管理維修保養方式2.5.1平常維護保養。操作維修人員根據平常管理經驗，用聽、聞、 看、摸等方式,運用檢測儀器、儀表對設備日勺核心部位進行重點檢查, 發現故障及時排

6、除，并做好記錄。操作人員每班至少巡視兩次,維修人 員每周至少檢查一次。2.6實行機電設備的動態管理2.6.1設立值班維修服務電話，隨時滿足多種維修服務需要。2.6.2運用先進日勺監控設備,履行例行巡視抄表檢查制度，對設備運 營狀態實行動態技術監控。2.6.3工程部除實行平常巡邏、設備日勺例行保養工作外，每個維修 工規定配備移動電話等通訊工具，在24小時內隨叫隨到,以便于開展應 急搶修工作，實行動態管理。2.6.4積極實現與公司技術委員會在技術指引和質量監督、信息反 饋等方面日勺互相支持和動態協作。2.6.5建立以便、暢通日勺溝通渠道，充足做好各項準備工作。2.6.6組建一支由專業技術人員構成日

7、勺應急維修隊伍，制定應急程 序和方案,并備齊多種應急物品，常常進行多種應急演習。2.7各系統設備設施的管理要點及措施2.7.1供配電系統2.7.1.1管理要點及措施：效果：保證24小時正常運營。設備完好率99%以上。投訴解決率100%。記錄：供配電抄表記錄；供配電運營值班記錄；(3)供配電系統巡視維護表;供配電系統維修保養表;(5)接地電阻測試登記表。其他：在冬夏季，隨著用電量日勺變化,貫徹部分變壓器報停事宜。2.7.2給排水2722效果：建立用水、供水管理制度并貫徹，積極協助顧客安排合理日勺用 水和節水計劃。建立給排水設備維修保養制度并嚴格執行，設備和管道系統狀 況良好，遇有事故，維修人員及時到場搶修，供水系統功能正常，排水系 統暢通。限水、停水能預先告知顧客。按規定定期清洗大廈二次供水蓄水設備;設備及周邊環境整潔, 有封閉措