1、股權方式買賣房地產真的節稅嗎買賣房產稅收籌劃為股權轉讓，幾乎到了眾 所周知的地步，能節稅能少交稅 大家都 講濫了。然而，這個稅收籌劃的真的那么兼大歡喜嗎？ 真的有那么強大神奇節稅效果嗎？ 今天，用數據說話。看看買賣房地產和股權交易交哪些稅 假設是發生在廣州的兩家公司之間。【方案一】買賣房地產A、出售房地產的公司，交 6種稅序號稅種計稅依據稅率1企業所得稅收入一成本25%2增值稅（簡易征收）收入5%增值稅（一般征收）增值額11%3城市維護建設 稅增值稅稅額7%4教育附加增值稅稅額3%+2%5土地增值稅增值額30%、40%、40%、50%6印花稅轉讓價（收 入）萬分之五注：2016年5月1日起，流

2、轉稅不征營業 稅而征增值稅B、購入房地產的公司，交 2種稅序號稅種計稅依據稅率1契稅轉讓價（購入 價）3%2印花稅轉讓價萬分之五【方案二】轉讓股權A、轉讓方，交2種稅序號稅種計稅依據稅率1企業所得稅（法人股東）收入一成本25%個人所得稅（個人股東）20%2印花稅轉讓價（收 入）萬分之五B、受讓方，交1種稅序號稅種計稅依據稅率1印花稅轉讓價萬分之五轉讓股權確實比直接買賣房地產方式少交稅！故事情節我們先設計好人物故事情節，然后再直擊真 相。土豪公司是張土豪、張土豪的太太投資1億 元設立的，張土豪持股99%，張太持股1%， 土豪公司用這1億元買了一塊地，啥也沒干， 現在這塊地已經值10個億。李大款李

3、太投 資10億成立的大款公司，看中了土豪公司 的這塊地土，大款公司和土豪公司談判買地。 張土豪知道直接賣地要交很多稅，就提出土 地買賣要籌劃為股權買賣，將土豪公司賣給 李大款。為規避100%股權轉讓視同轉讓土 地交土地增值稅的國稅函2000687號，先轉 張土豪的99%股權給李大款，過一段時間再 轉張太的1%股權給李太，全部股權轉讓價 格一起談，就是地塊的市價 10億。李大款該不該同意呢？請看TOP稅務律師的分析：大款公司直接花10億向土豪公司買地A、先看看張土豪土豪公司交稅6.3891億（張土豪的），真 的好肉痛！序 號稅種計稅依據稅率稅額1企業所得 稅348,121,62225%87,03

4、0,4052增值稅（一般征 收）810,810,81111%89,189,1893城市維護 建設稅89,189,1897%6,243,2434教育附加89,189,1895%4,459,4595土地增值 稅810,810,81160%35%451,486,4866印花稅1,000,000,0000.0005500,000合計638,908,784注：不含稅價一含稅價：111張土豪從公司拿回錢享福了，再交稅0.5222億。序號稅種計稅依據稅率稅額1個人所得稅261,091,21620%52,218,243B、再看看李大款 大款公司交稅0.305億（公司是李大款的）序 號稅種計稅依據稅率稅額1契稅

5、1,000,000,0003%30,000,0002印花稅1,000,000,0000. 0 005500,000合計30,500,000假如N年后，土地漲到15億了，大款公司 轉讓出去。大款公司交稅2.6073億。序 號稅種計稅依據稅率稅額1企業所得 稅278,369,36925%69,592,3422增值稅（一般征 收）450,450,45011%49,549,5503城市維護 建設稅49,549,5507%3,468,4684教育附加49,549,5505%2,477,4775土地增值 稅450,450,45030%0%135,135,1356印花稅1,500,000,0000.0005

6、500,000合計260,722,973李大款回收投資裝入自己腰包， 交稅0.4633 億。序號稅種計稅依據稅率稅額208,777,0241,755,41個人所得稅720%05結論【直接交易房地產】：張土豪為國家光榮納稅6.9113億(6.3891+ 0.5222 )，好樣的，表揚！自己賺了 2.0887 億(10 1 6.9113 )，投資凈收益率為 208.87% , 2 倍多。李大款為國家光榮納稅 3.3298億(0.305 + 2.6072 + 0.4176 ),自己賺了 1.6702 億(15 10 3.3298 )，投資凈收益率為 16.7%。如果以交易股權形式李大款花10億購買土

7、豪公司股權A、先看張土豪張土豪交稅1.805億，和不籌劃相比少了 5.1063億，幸福滿滿的！人生贏家！序號稅種計稅依據稅率稅額1個人所得稅900,000,00020%180,000,0002印花稅1,000,000,0000.0005500,000合計180,500,000B、再看李大款李大款交稅50萬，嘻嘻！利人又利己，張 土豪籌劃的不錯不錯！序號稅種計稅依據稅率稅額1印花稅1,000,000,0000.0005500,000但TOP律師要告訴李大款，他以后就要悲 催了，他現在是為張土豪接盤，是一位妥妥 的接盤俠。我們接著看下去。N年后，假如土地漲了 5億，市價15億了， 李大款也想收回投

8、資回家過幸福生活了。但是此刻，李大款一定是內心狂亂、 欲哭無淚。N年后土豪公司交稅10.0811億。序 號稅種計稅依據稅率稅額1企業所得 稅521,855,85625%130,463,9642增值稅（一般征 收）1,261,261,26111%138,738,7393城市維護 建設稅138,738,7397%9,711,7124教育附加138,738,7395%6,936,9375土地增值 稅1,261,261,26160%35%721,756,7576印花稅1,500,000,0000.0005500,000合計1,008,108,108大家看清楚喲，土豪公司現在可是李大款的, 土豪公司交，

9、那還不就是李大款交。李大款收回投資放到自己的荷包，再交稅0.7829 億序號稅種計稅依據稅率稅額1個人所得稅391,391,89220%78,278,378結論【以股權方式交易房地產】：張土豪為國家光榮納稅 1.805億，自己賺了7.195億(10 1 1.805 )，投資凈收益率 為719.5% , 7倍多。李大款為國家光榮納稅10.8689億(0.005+ 10.0811 + 0.7829 )，自己賺了負的、不 是正的 6.8689 億(15 1 10.8689 10), 天呀！李大款虧了 6.8689億。李大款為什么會虧？TOP稅務律師告訴大家，原因就是：張土豪 節約的稅負轉移到了李大款

10、身上，而且由于增值額增加效應更是放大了轉移的企業所 得稅、增值稅、土地增值稅。股權轉讓和土地轉讓相比，股權轉讓不征流 轉稅，同時由于土地使用權沒有發生權屬轉 移仍然土豪公司名下，因此也不征土地增值稅，因此，以股權轉讓方式轉讓土地，張土 豪們確實是可以節約流轉稅、土地增值稅的。 但是，股權交易中土豪公司是標的，本身無 取得收入不交稅，故土豪公司名下土地的取 得成本仍然還是賬面上的原始取得成本，比如本案，李大款的10億是給了張土豪，和 土豪公司沒有半毛錢關系，土豪公司的土地 成本還是1億而不是10億。N年后土豪公 司（已經是李大款的了）出售土地， 企業所 得稅、增值稅、土地增值稅的扣除成本仍然 是

11、1億，而不是 10彳乙。可見，股權轉讓時的不征，實質上是遞延到 將來房地產轉讓時再一并征收。由于土豪公 司屬于李大款的了，因此遞延的稅款實際上 是李大款承擔，李大款為張土豪接盤。這里提一提，營改增之前，土地交易的流轉 稅是營業稅，改變為股權交易確實可以節約 營業稅，且營業稅沒有遞延的后遺問題，但 營改增后，土地交易的流轉稅是增值稅了， 如上說明的原因，增值稅就有遞延的后遺問 題，到將來出售土地時一并繳納，遞延的稅 款實際上又是由李大款承擔了。稅務真相以股權交易形式實現土地買賣的稅務籌劃1、稅款遞延稅款并沒有減少，股權交易當時節約的增值 稅（還有依附于增值稅的城維稅、教育附加）、 土地增值稅都遞

12、延到今后出售土地時一并 繳納；2、遞延的稅款增加土地增值稅實行 30%、40%、50%、60%四 級稅率，由于后期的增值比例一定不會小于 前期的增值比例，因此遞延的土地增值稅稅 額可能相等也可能是增加。 增值的增加效應， 也會加大遞延的增值稅稅額。3、納稅主體轉移稅款從原股東轉嫁給新股東，或者說原股東 節省的稅款將來由新股東承擔。1、如果后一手的李大款同意張土豪的稅收 籌劃。TOP稅務律師只得說，李大款錢多人 傻，張土豪太喜歡你了！2、如果張土豪提出不要 10億，只要8億, 掰一下手指頭都知道了，李大款要是同意， 還是錢多人傻，張土豪還是太喜歡你了！3、如果張土豪目的是為了節約資金占用成 本（稅款遞延相當于免息貸款），張土豪答 應承擔全部的遞延的稅款，建議李大款還是 得想想，N年后張土豪能否兌現承諾，