1、PAGE PAGE 40銀湖項(xiàng)目首期物業(yè)定位和物業(yè)發(fā)展建議 目 錄錄TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc7429868 第一部分分：背景景簡(jiǎn)介 PAGEREF _Toc7429868 h 3 HYPERLINK l _Toc7429869 第二部分分：物業(yè)業(yè)市場(chǎng)定定位 PAGEREF _Toc7429869 h 4 HYPERLINK l _Toc7429870 第三部分分：物業(yè)業(yè)建議 PAGEREF _Toc7429870 h 6 HYPERLINK l _Toc7429871 一、平面面規(guī)劃要要點(diǎn) PAGEREF _Toc7429871 h 6 HYPERLINK

2、l _Toc7429872 二園林林設(shè)計(jì)要要求 PAGEREF _Toc7429872 h 10 HYPERLINK l _Toc7429873 三、戶型型設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc7429873 h 11 HYPERLINK l _Toc7429874 四、公建建設(shè)計(jì)要要求 PAGEREF _Toc7429874 h 15 HYPERLINK l _Toc7429875 五、物業(yè)業(yè)管理及及智能化化系統(tǒng) PAGEREF _Toc7429875 h 19 HYPERLINK l _Toc7429876 六、裝修修標(biāo)準(zhǔn)要要點(diǎn) PAGEREF _Toc7429876 h 20 HYPERLINK

3、 l _Toc7429877 第四部分分：附件件： PAGEREF _Toc7429877 h 22 HYPERLINK l _Toc7429878 附件1：市場(chǎng)調(diào)調(diào)查 PAGEREF _Toc7429878 h 22 HYPERLINK l _Toc7429879 附件2：東莞市市篁村區(qū)區(qū)銀湖項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)客戶調(diào)調(diào)查 PAGEREF _Toc7429879 h 33 HYPERLINK l _Toc7429880 附件3：東莞市市區(qū)樓盤盤調(diào)查表表 PAGEREF _Toc7429880 h 43 HYPERLINK l _Toc7429881 附件4：東莞市市區(qū)專業(yè)業(yè)人士訪訪談表 PAGERE

4、F _Toc7429881 h 54 HYPERLINK l _Toc7429882 附件5：澳大利利亞 PAGEREF _Toc7429882 h 55 第一部分分：背景景簡(jiǎn)介本報(bào)告是是在銀湖湖項(xiàng)目整整體戰(zhàn)略略報(bào)告的的基礎(chǔ)上上，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目首期期的開發(fā)發(fā)進(jìn)行詳詳細(xì)研究究的部分分成果。（一）戰(zhàn)戰(zhàn)略報(bào)告告中已經(jīng)經(jīng)確定的的成果：1、項(xiàng)目目整體發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略： 差異異化創(chuàng)新新產(chǎn)品，引導(dǎo)置置業(yè)觀念念， 創(chuàng)建項(xiàng)項(xiàng)目品牌牌2、一期期客戶定定位和物物業(yè)定位位：客戶定位位：東莞莞市區(qū)及及附近鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)高收收入階層層。物業(yè)定位位：均價(jià)價(jià)55000元/平方米米； TTOWNNHOUUSE建建筑面積積18002250平平方米

5、。（二）本本報(bào)告已已提供成成果清單單基地改造造平面規(guī)劃劃要點(diǎn)園林設(shè)計(jì)計(jì)要求戶型功能能及面積積要求公建要求求（三）本本報(bào)告補(bǔ)補(bǔ)充成果果清單戶型設(shè)計(jì)計(jì)要求物業(yè)定位位社區(qū)主題題形象定位位社區(qū)名稱稱物業(yè)管理理智能化裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)第二部分分：物業(yè)業(yè)市場(chǎng)定定位1、物業(yè)業(yè)市場(chǎng)定定位： 低密度度高檔TTOWNNHOUUSE園園林住宅宅2、戶型型定位：戶型面面積20002270平平方米，總價(jià)區(qū)區(qū)間10001180萬萬元；主主力戶型型面積22102400平方米米，總價(jià)價(jià)區(qū)間11151255萬3、社區(qū)區(qū)主題：澳洲小小鎮(zhèn)、棕棕櫚風(fēng)情情社區(qū)主題題統(tǒng)領(lǐng)社社區(qū)建筑筑園林風(fēng)風(fēng)格，體體現(xiàn)物業(yè)業(yè)定位的的特點(diǎn)，社區(qū)廣廣場(chǎng)、標(biāo)標(biāo)志物、運(yùn)

6、動(dòng)會(huì)所所、商業(yè)業(yè)街和熱熱帶園林林風(fēng)情TTOWNNHOUUSE準(zhǔn)準(zhǔn)確體現(xiàn)現(xiàn)目標(biāo)客客戶追求求的尊貴貴、從容容、健康康的如詩(shī)詩(shī)如畫的的小鎮(zhèn)生生活。社區(qū)有主主題，前前期既可可指導(dǎo)平平面規(guī)劃劃設(shè)計(jì)和和園林設(shè)設(shè)計(jì)符合合市場(chǎng)要要求，又又便于銷銷售期圍圍繞主題題系統(tǒng)性性的推廣廣。社區(qū)主題題選擇“澳洲小小鎮(zhèn)、棕棕櫚風(fēng)情情”，其一一：澳洲洲的經(jīng)度度和東莞莞相近，氣候相相同。其其二，根根據(jù)對(duì)目目標(biāo)客戶戶的調(diào)查查分析，澳洲是是他們較較為熟知知的國(guó)度度，澳洲洲的美麗麗自然風(fēng)風(fēng)光和黃黃金海岸岸的愜意意生活為為人們所所向往。其三，作為為為成功人人士量身身定做的的低密度度小區(qū)TOOWNHHOUSSE社區(qū)區(qū)，一方方面要求求體現(xiàn)

7、私私家、尊尊貴，另另一方面面要求人人文、自自然，既既不遠(yuǎn)離離中心，又不地地處紛攘攘之所。猶如都都市衛(wèi)星星小鎮(zhèn)寧?kù)o靜而不致致遠(yuǎn)。其其四，棕棕櫚風(fēng)情情在突出出園林特特色的同同時(shí)，更更反映了了一種自自然、休休閑、健健康的生生活方式式。4、首期期形象定定位：東東莞新城城市中心心首個(gè)TOOWNHHOUSSE私家家花園社社區(qū) 區(qū)位：東莞市市城市新新區(qū) 時(shí)尚：新城市市、國(guó)際際化 尊貴：城市中中心有天天有地的的私家洋洋房，傳傳世經(jīng)典典形象是項(xiàng)項(xiàng)目推廣廣的核心心：凸現(xiàn)現(xiàn)東莞市市城市發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)，指明明國(guó)際化化城市中中心尊貴貴府邸的物業(yè)業(yè)形式。東莞市區(qū)區(qū)典型樓樓盤的形形象定位位：新世界花花園：東東莞首個(gè)個(gè)最貴的的

8、豪宅新世紀(jì)豪豪園：東東莞山邊邊高檔社社區(qū)中信東泰泰花園：成熟的的中檔大大社區(qū)峰景高爾爾夫：東東莞風(fēng)景景最好的的別墅區(qū)區(qū)盈彩美地地：超時(shí)時(shí)代的都都市社區(qū)區(qū)金月灣：東莞最最具現(xiàn)代代感的都都市花園園項(xiàng)目首期期形象特特點(diǎn)：東東莞新城城市的傳傳世珍品品，東莞莞成功人人士繁忙忙打拼后后，修養(yǎng)養(yǎng)身心的的理想家家園。生生活尊貴貴而從容容，在享享受大自自然神韻韻的同時(shí)時(shí)亦感受受人類現(xiàn)現(xiàn)代文明明的神奇奇。5、項(xiàng)目目名稱： 棕櫚長(zhǎng)長(zhǎng)灘棕櫚：體體現(xiàn)熱帶帶風(fēng)情，反映休休閑、從從容、健健康的陽陽光生活活。長(zhǎng)灘（llongg beeachh）：美美國(guó)紐約約著名濱濱海中產(chǎn)產(chǎn)階級(jí)度度假住宅宅區(qū)。其其休閑海海濱生活活十分出出名。

9、第三部分分：物業(yè)業(yè)建議一、平面面規(guī)劃要要點(diǎn)（一）基基地改造造與保護(hù)護(hù)現(xiàn)有山體排洪溝 結(jié)合合防護(hù)綠綠化帶、公共綠綠化及私私家花園園保留或或移載荔荔枝樹，使自然然景觀及及基地品品質(zhì)得以以延續(xù)，利于營(yíng)營(yíng)銷推廣廣。 結(jié)合合住宅布布置保留留或改造造坡地，使自然然地形得得以延續(xù)續(xù)，創(chuàng)造造坡地風(fēng)風(fēng)情的居居住區(qū)域域。 坡地地改造、綠化設(shè)設(shè)置、道道路規(guī)劃劃應(yīng)結(jié)合合排水溝溝土方工工程。立交橋處處的護(hù)坡坡處理納納入景觀觀設(shè)計(jì)中中，在避避免對(duì)住住宅區(qū)的的干擾的的基礎(chǔ)上上，要強(qiáng)強(qiáng)化對(duì)外外的形象象昭示。（二）主主題組團(tuán)團(tuán)坡地組團(tuán)親水組團(tuán)展示組團(tuán)時(shí)代組團(tuán) 一一期地塊塊占地面面積近220萬平平方米，為保證證營(yíng)銷推推廣時(shí)各各組

10、團(tuán)的的銷售實(shí)實(shí)現(xiàn)的均均衡，必必須在在在一個(gè)核核心主題題的統(tǒng)領(lǐng)領(lǐng)下，推推出各組組團(tuán)主題題，核心心主題與與各組團(tuán)團(tuán)主題必必須在規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)中體現(xiàn)現(xiàn)，具體體建議如如下：項(xiàng)目以目目前規(guī)劃劃入口區(qū)區(qū)域?yàn)槠鹌瘘c(diǎn)，社社區(qū)主題題以下列列三條主主軸線展展開：“流水+生態(tài)”中部核核心軸線線，其中中可布置置各類島島嶼風(fēng)情情景區(qū)，如馬爾爾代夫卡卡尼島風(fēng)風(fēng)情、印印度尼西西亞民丹丹島風(fēng)情情，該軸軸線是項(xiàng)項(xiàng)目核心心營(yíng)銷主主題的物物質(zhì)體現(xiàn)現(xiàn)。“山澗+巨型卵卵石+珍珍稀島嶼嶼植物”南部核核心軸線線，同時(shí)時(shí)賦予各各類島嶼嶼風(fēng)情的的內(nèi)涵。該軸線線區(qū)域應(yīng)應(yīng)開發(fā)坡坡地住宅宅，應(yīng)在在利用原原地形的的基礎(chǔ)上上人工建建造坡地地，這樣樣可使項(xiàng)

11、項(xiàng)目場(chǎng)地地空間景景觀變化化豐富。 “小廣廣場(chǎng)+小小品+珍珍惜島嶼嶼植物”北部軸軸線，在在區(qū)域建建設(shè)風(fēng)情情休閑購(gòu)購(gòu)物娛樂樂步行街街。根據(jù)推廣廣需要及及結(jié)合目目前的規(guī)規(guī)劃結(jié)構(gòu)構(gòu)，項(xiàng)目目一期分分割為四四大主題題核心風(fēng)風(fēng)情區(qū)，具體如如下：展示組團(tuán)團(tuán)：澳洲洲風(fēng)情服服務(wù)區(qū)，位于人人流主入入口處，以生態(tài)態(tài)公園、運(yùn)動(dòng)會(huì)會(huì)所和步步行商業(yè)業(yè)街構(gòu)成成強(qiáng)大的的形象昭昭示。內(nèi)內(nèi)含多層層洋房、聯(lián)排別別墅、運(yùn)運(yùn)動(dòng)休閑閑會(huì)所、特色步步行街、游池及及島嶼風(fēng)風(fēng)光園林林。包含含聯(lián)排別別墅的各各類戶型型，作為為銷售時(shí)時(shí)樣板房房展示區(qū)區(qū)。親水組團(tuán)團(tuán)：水晶晶宮風(fēng)情情區(qū)，內(nèi)內(nèi)含臨水水“水晶宮宮”高級(jí)商商務(wù)會(huì)所所、島嶼嶼風(fēng)情園園林和獨(dú)獨(dú)棟親

12、水水豪華別別墅、聯(lián)聯(lián)排別墅墅。坡地組團(tuán)團(tuán)：山地地風(fēng)情區(qū)區(qū)，利用用地勢(shì)創(chuàng)創(chuàng)造富有有層次的的園林和和建筑，為TOOWNHHOUSSE核心心區(qū)。時(shí)代組團(tuán)團(tuán)：威尼尼斯廣場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)情區(qū)區(qū)，內(nèi)含含幼兒園園、時(shí)代代廣場(chǎng)、商業(yè)街街和聯(lián)排排別墅，體現(xiàn)異異域文化化和風(fēng)情情。 主水水面延伸伸到入口口項(xiàng)目展展示區(qū)內(nèi)內(nèi)。（三）產(chǎn)產(chǎn)品類型型及分布布取消聯(lián)排排別墅區(qū)區(qū)域的高高層住宅宅，原因因如下：項(xiàng)目首期期推出聯(lián)聯(lián)排別墅墅（TOOWNHHOUSSE），其以優(yōu)優(yōu)美環(huán)境境及低密密度搶奪奪東莞復(fù)復(fù)式及大大平面戶戶型市場(chǎng)場(chǎng)，同時(shí)時(shí)創(chuàng)造東東莞高收收入人士士的市場(chǎng)場(chǎng)需求，TOWWNHOOUSEE與高層層住宅布布置在同同一區(qū)域域會(huì)降低低TO

13、WWNHOOUSEE品質(zhì)。 首首期推廣廣時(shí)將采采用“為成功功人士獨(dú)獨(dú)身定造造的理想想家園”等一類類的推廣廣口號(hào)，而TOOWNHHOUSSE與高高層住宅宅客戶群群不同，俗稱“物以類類居，人人以群分分”，布局局在同一一區(qū)域?qū)⒔档驼w物業(yè)業(yè)擋次。高層四周周布置改改變TOOWNHHOUSSE區(qū)域域環(huán)境開開闊、自自然的特特征，使使TOWWNHOOUSEE區(qū)域被被周邊“石林”包圍。原高層住住宅區(qū)域域布置多多層洋房房（56層一一梯一戶戶或二戶戶帶空中中花園住住宅），為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目高高貴品質(zhì)質(zhì)的目標(biāo)標(biāo)，多層層和商業(yè)業(yè)要?jiǎng)冸x離。充分利用用水景資資源創(chuàng)造造三種產(chǎn)產(chǎn)品擋次次：獨(dú)棟棟豪華別別墅、珍珍寶型別別墅、多多

14、聯(lián)排別別墅。減減少原規(guī)規(guī)劃獨(dú)棟棟豪華別別墅，僅僅保留靠靠水面景景觀區(qū)的的12棟棟。同意意靠水面面景觀區(qū)區(qū)珍寶型型別墅共共48套套的布局局，取消消其他區(qū)區(qū)域雙聯(lián)聯(lián)排別墅墅的布局局。靠近近運(yùn)動(dòng)會(huì)會(huì)所的展展示區(qū)需需布置除除獨(dú)立別別墅外的的所有種種類的TTOENNHUOOSE住住宅，但但整體布布局應(yīng)完完整，風(fēng)風(fēng)格統(tǒng)一一。其他他多聯(lián)排排TOEENHUUOSEE建議采采用68棟的排排列。調(diào)整后物物業(yè)戶數(shù)數(shù)比預(yù)估估如下：獨(dú)立別墅墅 12棟棟雙聯(lián)排別別墅 448套多聯(lián)排TTOENNHUOOSE 2220240套上述套數(shù)數(shù)比例和和項(xiàng)目物物業(yè)定位位基本吻吻合，具具體套數(shù)數(shù)待下一一步方案案確定。（四）車車行交通通與

15、步行行交通組組織 一一期和二二期原則則上采用用人車分分流的交交通組織織形式，細(xì)節(jié)建建議如下下：沿前面所所述三條條軸線建建設(shè)三條條步行道道，并與與四大主主題風(fēng)情情區(qū)形成成環(huán)道。高層區(qū)應(yīng)應(yīng)有相對(duì)對(duì)獨(dú)立的的道路系系統(tǒng)和物物業(yè)管理理區(qū)域，避免和和TOWWNHOOUSEE區(qū)域形形成干擾擾。取消高層層區(qū)的室室外停車車場(chǎng)布置置，建議議以地下下停車庫(kù)庫(kù)為主，在車行行入口處處設(shè)訪客客臨時(shí)停停車場(chǎng)。會(huì)所展示示區(qū)靠近近車行道道處設(shè)銷銷售中心心停車場(chǎng)場(chǎng)，另設(shè)設(shè)收費(fèi)會(huì)會(huì)所停車車場(chǎng)及商商業(yè)街停停車場(chǎng)。車行道兩兩側(cè)結(jié)合合道路景景觀設(shè)生生態(tài)室外外停車場(chǎng)場(chǎng)。主車行道道寬6米米，為瀝瀝青路面面，組團(tuán)團(tuán)及入戶戶車行道道路35米，為

16、仿自自然石鋪鋪路面或或生態(tài)路路面。主車行道道設(shè)單側(cè)側(cè)步行道道，同時(shí)時(shí)排水溝溝填土處處車行道道路與步步行道路路可賦有有高差。（五）首首期開發(fā)發(fā)與設(shè)施施分布首期開發(fā)發(fā)時(shí)入口口處設(shè)施施為會(huì)所所、特色色商業(yè)街街、泳池池及島嶼嶼風(fēng)光廣廣場(chǎng)園林林，同時(shí)時(shí)與TOOWNHHOUSSE共同同組成項(xiàng)項(xiàng)目展示示區(qū)。二園林林設(shè)計(jì)要要求目前湖面面面積太太大，建建議水面面減小做做為草地地、陸地地造景區(qū)區(qū)域。利用坡地地創(chuàng)造活活水景觀觀。湖畔 流流水沿湖面設(shè)設(shè)置從休休閑健康康會(huì)所到到VIPP會(huì)所的的步行道道，步行行道可部部分采用用木制形形式。沿湖綠地地設(shè)置小小品及簡(jiǎn)簡(jiǎn)易兒童童游戲場(chǎng)場(chǎng)。展示區(qū)高高層建筑筑首期開開發(fā)時(shí)建建設(shè)生態(tài)

17、態(tài)公園，其他高高層區(qū)保保留原有有生態(tài)綠綠地。生態(tài)公園園展示采用軸線線綠化。TOWHHOUSSE住宅宅應(yīng)有組組團(tuán)識(shí)別別性，圍圍合或靠靠近特色色園林區(qū)區(qū)域。統(tǒng)一設(shè)花花園信箱箱及柵欄欄。戶外外停車場(chǎng)場(chǎng)結(jié)合園園林作成成生態(tài)停停車場(chǎng)。園林風(fēng)格格體現(xiàn)異異域文化化及自然然生態(tài)特特點(diǎn)。三、戶型型設(shè)計(jì)（一）首首先要滿滿足目標(biāo)標(biāo)客戶戶戶型面積積和功能能要求初步確定定戶型種種類如下下：TOWNNHOUUSE戶型面積積（）預(yù)期價(jià)格格（萬元元）房間數(shù)布局方式式18021001001100（55000元/）四房+工工人房+車庫(kù)（室外11個(gè)車位位）多聯(lián)體21024001151255（55000元/）四房+工工人房+車庫(kù)（室

18、內(nèi)11個(gè)車位位）多聯(lián)體，主力戶戶型24027001441566（60000元/）五房+工工人房+車庫(kù)（室內(nèi)11個(gè)車位位）兩聯(lián)體35040002803200（80000元/）六房+工工人房+車庫(kù)（室內(nèi)22個(gè)車位位）獨(dú)立別墅墅靠近水水邊，多層戶型型建筑面積積14001600 四四房二廳廳二衛(wèi)+工人房房 6層一一梯二戶戶帶電梯梯豪華洋洋房。戶型具體體要求為為：每戶戶入口設(shè)設(shè)2025入戶花花園；入入門設(shè)玄玄關(guān)；主主人房衛(wèi)衛(wèi)生間設(shè)設(shè)景觀底底窗；坡坡屋頂，頂樓送送閣樓。設(shè)計(jì)要求求全部戶型型采用雙雙套房、豪華主主臥室（設(shè)衣帽帽間）、豪華主主衛(wèi)、豪豪華廚房房、豪華華客廳。為使戶型型更有尊尊貴感，空間布布局上采

19、采用中空空（客廳廳中空、餐廳中中空、中中空內(nèi)庭庭院）、低臺(tái)窗窗或落地地窗等空空間布局局形式。部分單單位首層層可采用用躍式。提高客廳廳層高，盡可能能做成兩兩層懸空空以顯豪豪華品質(zhì)質(zhì)。對(duì)應(yīng)目標(biāo)標(biāo)客戶經(jīng)經(jīng)濟(jì)能力力的差異異，各類類戶型應(yīng)應(yīng)有明顯顯平面空空間檔次次、面積積、價(jià)格格的差別別，避免免其購(gòu)買買產(chǎn)生猶猶豫，具具體如下下表：戶型面積積（）價(jià)格差異異（萬元）面積差異異（）平面差異異(參考)1802100-15（55000元/）-30（室外11個(gè)車位位）餐廳及樓樓梯間中中空客廳與餐餐廳躍式式，客廳廳層高略略高21024000（55000元/）0（室內(nèi)內(nèi)1個(gè)車車位）中間庭院院，客廳廳中空。2402700

20、+2025（60000元/）+30（室內(nèi)11個(gè)車位位）客廳中空空。空間間與上述述相比變變化豐富富，第五五間房為為多功能能房（棋棋牌房、茶室、陽光房房、臥室室），多多功能房房空間活活躍，是是生活功功能的延延伸。3504000+1500（80000元/）（室內(nèi)22個(gè)車位位）可繼承上上述戶型型的優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)，空間間功能分分工更加加明確。第五間為為多功能能房（棋棋牌房、茶室、陽光房房）是生生活功能能的延伸伸.第六六間房為為備用客客房。三個(gè)套房房上述戶型型以四房房為基本本房間，房間應(yīng)應(yīng)寬敞明明亮，符符合目標(biāo)標(biāo)客群生生活品質(zhì)質(zhì)的要求求，四房房以上的的房間為為生活的的延伸功功能，空空間變化化布局應(yīng)應(yīng)具備靈靈活性。

21、主臥室、客廳及及餐廳空空間反映映主人品品味及尊尊貴生活活品質(zhì)，空間應(yīng)應(yīng)寬大，并有良良好的景景觀環(huán)境境。主人房衛(wèi)衛(wèi)生間及及廚房反反映主人人生活的的科技含含量，建建議空間間寬敞適適合現(xiàn)代代科技設(shè)設(shè)備的安安置，如如衛(wèi)生間間滿足雙雙人浴缸缸、潔身身器的安安置的空空間需要要，如廚廚房滿足足高級(jí)櫥櫥柜的安安置空間間需要。 有前庭后后院，前前庭較小小，戶外外生態(tài)停停車位設(shè)設(shè)在前庭庭，統(tǒng)一一制作木木架遮棚棚。（二）體體現(xiàn)TOOWNHHOUSSE特色色定位TOOWNHHOUSSE是在在分析地地塊的優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)和和了解目目標(biāo)客戶戶需求的的基礎(chǔ)上上，擊敗敗目前東東莞市區(qū)區(qū)市面上上的大平平面、別別墅和私私房的有有效武器器

22、，以下下就TOOWNHHOUSSE和三三種物業(yè)業(yè)的優(yōu)劣劣進(jìn)行比比較： TOOWNHHOUSSEvss大平面面 優(yōu)優(yōu)勢(shì)：有有天（露露臺(tái)）有有地（院院落）、空間結(jié)結(jié)構(gòu)更富富變化、私有性性強(qiáng)、低低密度、園林設(shè)設(shè)計(jì)、尊尊貴感 劣劣勢(shì)：私私密性、安全 TOOWNHHOUSSEvss別墅 優(yōu)優(yōu)勢(shì)：社社區(qū)感（人氣、公共空空間、配配套）、總房?jī)r(jià)價(jià) TOOWNHHOUSSEvss農(nóng)民房房 優(yōu)優(yōu)勢(shì)：社社區(qū)感、安全、尊貴策略：保保持優(yōu)勢(shì)勢(shì)、弱化化劣勢(shì)要點(diǎn)：院院落、功功能分布布、空間間結(jié)構(gòu)、車庫(kù)方法：尊貴感 ：住住宅的組組合與個(gè)個(gè)性 通透透、中庭庭、懸空空、大面面積、低低臺(tái)窗、玄關(guān)、門樓 有天天有地 ：屋頂花花園、中

23、中庭花園園、一樓樓花園、客廳朝朝南（南南面大花花園） 私有有性 ：前庭庭后院、中庭、屋頂花花園、半半地下車車庫(kù) 空間間結(jié)構(gòu)變變化 ：通透透、中庭庭、懸空空、半地地下車庫(kù)庫(kù) 社區(qū)區(qū)感 ：凸現(xiàn)現(xiàn)優(yōu)雅、從容、健康的的陽光生生活 總房房?jī)r(jià) ：主力力戶型總總價(jià)嚴(yán)格格控制在在1500萬元以以內(nèi) 安全全 ：物物業(yè)管理理、智能能化 私密密 ：設(shè)設(shè)計(jì)考慮慮要點(diǎn)：院院落、功功能分布布、空間間結(jié)構(gòu)、車庫(kù)（三）建建筑風(fēng)格格的指導(dǎo)導(dǎo)TOWNNHOUUSE定定位為東東莞本地地高收入入人士，其風(fēng)格格應(yīng)又能能體現(xiàn)別別墅的高高貴的品品質(zhì)，又又能反映映時(shí)代特特征，每每戶建筑筑都應(yīng)有有獨(dú)立的的姿態(tài)。建議采采用坡屋屋頂造型型。要求：

24、該該項(xiàng)目TTOWNNHOUUSE及及別墅總總平面布布局、建建筑平面面、建筑筑造型應(yīng)應(yīng)在廣東東地區(qū)處處于領(lǐng)先先水平，可與番番禺錦繡繡香江媲媲美。下列TOOWNHHOUSSE項(xiàng)目目建筑風(fēng)風(fēng)格與本本項(xiàng)目要要求的建建筑風(fēng)格格的差距距淺析：天津萬科科美樹麗麗舍：塑造社區(qū)區(qū)感值得得借鑒，具備時(shí)時(shí)代特征征，但色色彩過于于艷麗，不能體體現(xiàn)高貴貴的品質(zhì)質(zhì)。番禺錦繡繡香江：TOWNNHOUUSE部部分建筑筑風(fēng)格與與天津萬萬科美樹樹麗舍相相同，而而其別墅墅具備高高貴品質(zhì)質(zhì)與時(shí)代代特點(diǎn)。北京一棟棟洋房：結(jié)合北京京自然情情況，引引入西方方文化元元素，雖雖有時(shí)代代特征但但難以體體現(xiàn)尊貴貴品質(zhì)。北京康城城：融合中國(guó)國(guó)傳統(tǒng)與

25、與時(shí)代風(fēng)風(fēng)格，但但外立面面形象處處理不理理想，不不能體現(xiàn)現(xiàn)任何特特點(diǎn)。四、公建建設(shè)計(jì)要要求（1）澳澳洲風(fēng)情情運(yùn)動(dòng)休休閑會(huì)所所總建筑面面積4550050000 功能內(nèi)容容面積要求求活動(dòng)內(nèi)容容空間要求求室外游泳泳池（兒童池池及成人人池）25000游泳、戲戲水、跳水、陸陸地平臺(tái)臺(tái)晚會(huì)活活動(dòng)、水水力按摩摩考慮冬冬天的觀觀賞性。考慮項(xiàng)目目的形象象展示夜夜晚應(yīng)做做燈光處處理仿島嶼海海灘游泳泳的感受受。與風(fēng)情園園林融合合在一體體布置。室外網(wǎng)球球場(chǎng)2個(gè)室內(nèi)游泳泳池300游泳、戲戲水休息活動(dòng)動(dòng)區(qū)應(yīng)具具有休閑閑度假之之風(fēng)情。與室外游游泳池在在空間上上有連續(xù)續(xù)性。室內(nèi)羽毛毛球場(chǎng)6個(gè)場(chǎng)地地，約6600乒乓球場(chǎng)場(chǎng)地5個(gè)

26、臺(tái)面面，約3300功能內(nèi)容容面積要求求內(nèi)容空間要求求建身房120運(yùn)動(dòng)氧吧吧120設(shè)有高氧氧飲料，氧呼吸吸，美容容等酒巴150風(fēng)情運(yùn)動(dòng)動(dòng)酒巴壁球室2個(gè)場(chǎng)地地，約1100桌球室45個(gè)個(gè)臺(tái)面，約1000健康管家家120為業(yè)主準(zhǔn)準(zhǔn)備了最最先進(jìn)的的服務(wù)設(shè)設(shè)備、有有運(yùn)動(dòng)專專家提供供全面的的體質(zhì)、心理檢檢測(cè)和咨咨詢服務(wù)務(wù)。根據(jù)據(jù)科學(xué)檢檢測(cè)業(yè)主主各項(xiàng)身身體指標(biāo)標(biāo)后，開開出適合合本人的的運(yùn)動(dòng)處處方、健健康食譜譜，并為為其建立立“健康檔檔案”，頒發(fā)發(fā)“健康護(hù)護(hù)照”。 健康康管家具具備身體體適能檢檢測(cè)、形形態(tài)機(jī)能能檢測(cè)、心血管管功能檢檢測(cè)、醫(yī)醫(yī)療診斷斷、人體體成分分分析、心心理測(cè)驗(yàn)驗(yàn)、運(yùn)動(dòng)動(dòng)負(fù)荷量量檢測(cè)、體能檢檢測(cè)

27、、康康復(fù)理療療、生化化理療以以及內(nèi)科科等，能能全面檢檢測(cè)人體體健康狀狀況，科科學(xué)檢測(cè)測(cè)人體的的各項(xiàng)機(jī)機(jī)能指標(biāo)標(biāo)。 兒童閱覽覽室120兒童益智智中心120棋牌室5個(gè)房間間，約880多功能室室120主要為女女性業(yè)主主提供美美容、插插花、園園藝培訓(xùn)訓(xùn)及表演演的場(chǎng)地地。會(huì)所管理理中心50銷售中心心約4000與會(huì)所大大堂結(jié)合合并有單單獨(dú)出入入口 會(huì)所建建筑基本本要求：項(xiàng)目定位位和會(huì)所所功能決決定了其其風(fēng)格應(yīng)應(yīng)是硅谷谷別墅會(huì)會(huì)所和陽陽光棕櫚櫚圓會(huì)所所的綜合合，空間間結(jié)構(gòu)時(shí)時(shí)尚、裝裝修尊貴貴典雅。體現(xiàn)社區(qū)區(qū)主題：澳洲小小鎮(zhèn)、棕棕櫚風(fēng)情情社區(qū)中心心：標(biāo)志志物“導(dǎo)航塔塔樓” 、社區(qū)廣廣場(chǎng)。整體建筑筑和景觀觀要有

28、交交叉，體體現(xiàn)親和和力。大堂作銷銷售展示示大廳，咖啡廳廳為業(yè)務(wù)務(wù)中心，可看見見水景，庭院和和TOWWNHOOUSEE。設(shè)計(jì)時(shí)考考慮銷售售參觀流流線。運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目目沿路邊邊分布，展示活活力；休休閑項(xiàng)目目圍合室室外泳池池，情景景交融。會(huì)所、商商業(yè)街、泳池、生態(tài)公公園應(yīng)有有機(jī)相聯(lián)聯(lián)，形成成強(qiáng)大的的展示效效果。銷售中心心入口面面對(duì)東莞莞大道。會(huì)所主入入口面對(duì)對(duì)項(xiàng)目北北向小區(qū)區(qū)道路。經(jīng)營(yíng)方式式：自主主對(duì)外經(jīng)經(jīng)營(yíng)，五五星級(jí)酒酒店式管管理、業(yè)業(yè)主及會(huì)會(huì)員健康康管家服服務(wù)（2）VVIP臨臨水高尚尚會(huì)所總建筑面面積：11502000功能內(nèi)容容面積要求求空間要求求咖啡西餐餐100室內(nèi)空間間與室外外園林相相互融合合，并

29、大大量采用用借景的的手法。棋牌室501100建筑基本本要求；建筑風(fēng)格格反映尊尊貴的品品質(zhì)。（3）風(fēng)風(fēng)情步行行街建筑面積積：80000100000層數(shù)：22層3層商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)：超市（5500）、家家具、藥藥店、花花店、書書店、布布藝、精精品、沖沖印、西西餅、生生果、餐餐廳、音音像、銀銀行、家家電、床床上用品品、體育育用品、畫廊、凈菜市市場(chǎng)、茶茶室、西西餐廳、咖啡廳廳、裝修修設(shè)計(jì)公公司、訂訂票商務(wù)務(wù)中心等等。空間布局局要求：如同星河河灣步行行商業(yè)街街內(nèi)外形形式。沿街商鋪鋪兩面為為大片玻玻璃門窗窗且可以以人行穿穿進(jìn)入內(nèi)內(nèi)街。商鋪開間間不小于于4.55米。二層及三三層設(shè)單單獨(dú)樓梯梯。沿車行道道設(shè)室外外生

30、態(tài)停停車場(chǎng)。經(jīng)營(yíng)方式式：控制商商業(yè)態(tài)、先出租租后銷售售或先銷銷售返租租（4）幼幼兒園 建筑面面積：330000。 位置要要求：位位于項(xiàng)目目的東北北面，靠靠近小學(xué)學(xué)，引入入知名品品牌。五、物業(yè)業(yè)管理及及智能化化系統(tǒng)社區(qū)服務(wù)務(wù)與物業(yè)業(yè)管理 方方案1：引入知知名物業(yè)業(yè)公司方案2：引入知知名物業(yè)業(yè)公司作作顧問物業(yè)管理理公司物業(yè)管理理公司是是物業(yè)素素質(zhì)的重重要指標(biāo)標(biāo)之一，應(yīng)盡量量聘請(qǐng)高高水平的的物業(yè)管管理公司司提升樓樓宇的形形象。（1）從從銀湖公公司的現(xiàn)現(xiàn)狀考慮慮，建議議采用方方案1，聘請(qǐng)戴戴德梁行行或者中中海物業(yè)業(yè)管理公公司為物物業(yè)管理理公司。（2）從從低成本本和公司司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)發(fā)展考慮慮，可采采用方案案

31、2，聘聘請(qǐng)戴德德梁行或或者中海海物業(yè)管管理公司司為物業(yè)業(yè)管理顧顧問，同同時(shí)自行行組建物物業(yè)管理理公司。但是一一旦管理理不善，會(huì)對(duì)二二期銷售售有不利利影響。同時(shí)，物物業(yè)管理理費(fèi)一定定要介于于市面高高層住宅宅與別墅墅物業(yè)之之間，即即體現(xiàn)尊尊貴又有有價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢(shì)。物業(yè)管理理服務(wù)內(nèi)內(nèi)容商務(wù)秘書書服務(wù)秘書留言言代購(gòu)飛機(jī)機(jī)票、火火車票、船票代訂酒店店代辦商務(wù)務(wù)旅行手手續(xù)傳真、打打印、打打圖等辦辦公服務(wù)務(wù)房屋中介介服務(wù)特快專遞遞會(huì)議安排排服務(wù)家政服務(wù)務(wù)代洗衣物物汽車清潔潔、美容容訂餐服務(wù)務(wù)房屋清潔潔3、智能能化設(shè)施施中央閉路路電視監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)保安244小時(shí)巡巡更系統(tǒng)統(tǒng)中央消防防警報(bào)系系統(tǒng)備用電力力供應(yīng)系系統(tǒng)室

32、內(nèi)可視視對(duì)講系系統(tǒng)紅外線防防盜監(jiān)視視系統(tǒng)寬頻、高高速INNTERRNETT局域網(wǎng)網(wǎng)，直接接連接互互聯(lián)網(wǎng)和和股票交交易系統(tǒng)統(tǒng)電腦自動(dòng)動(dòng)抄表（水、電電、煤氣氣）系統(tǒng)統(tǒng)小區(qū)背景景音樂系系統(tǒng)六、裝修修標(biāo)準(zhǔn)要要點(diǎn)（一）多多層1、公共共部分大堂：進(jìn)進(jìn)口拋光光花崗石石，墻面面為優(yōu)質(zhì)質(zhì)石材貼貼面，天天花吊頂頂尊貴、時(shí)尚；電梯及電電梯間：進(jìn)口高高速名牌牌電梯；電梯間間地面墻墻面均為為高級(jí)玻玻化磚和和墻面磚磚，天花花吊頂尊尊貴、時(shí)時(shí)尚；公共走廊廊：進(jìn)口口拋光花花崗巖地地面，優(yōu)優(yōu)質(zhì)ICCI乳膠膠漆，高高級(jí)優(yōu)質(zhì)質(zhì)防盜、防火門門；2、非公公共部分分（毛胚胚房）入戶門：高級(jí)防防盜門；地臺(tái)：水水泥沙漿漿抹平；內(nèi)墻及天天花：

33、墻墻身及天天花水泥泥沙漿抹抹平；窗戶：進(jìn)進(jìn)口木窗窗；廚房及浴浴室：預(yù)預(yù)留電插插座，開開關(guān)、煤煤氣管道道、及冷冷熱水上上下位；（二）TTOWNNHOUUSE1、室外外部分室外門：防火防防水木制制院門花園：種種植草皮皮花園柵欄欄：防火火防水木木制柵欄欄郵箱：金金屬郵箱箱門牌：金金屬門牌牌車庫(kù)門：統(tǒng)一制制作鋁合合金門2、室內(nèi)內(nèi)部分（毛胚房房）入戶門：高級(jí)防防盜門；地臺(tái)：水水泥沙漿漿抹平；內(nèi)墻及天天花：墻墻身及天天花水泥泥沙漿抹抹平；窗戶：進(jìn)進(jìn)口木窗窗；廚房及浴浴室：預(yù)預(yù)留電插插座，開開關(guān)、煤煤氣管道道、及冷冷熱水上上下位； 第四部分分：附件件： 附件1：市場(chǎng)調(diào)調(diào)查一、東莞莞銀湖項(xiàng)項(xiàng)目一期期物業(yè)類類型

34、的選選擇就一期投投建TOOWNHHOUSSE和多多層或高高層的優(yōu)優(yōu)劣性在在戰(zhàn)略報(bào)報(bào)告中已已進(jìn)行了了充分的的調(diào)查分分析，以以下在對(duì)對(duì)東莞市市區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行了了深入調(diào)調(diào)查以后后，就別別墅和TTOWNNHOUUSE的的優(yōu)劣性性和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)度進(jìn)行行了比較較分析。（一）220022年東莞莞市區(qū)別別墅市場(chǎng)場(chǎng)1、東莞莞市區(qū)別別墅開發(fā)發(fā)歷程中中的數(shù)據(jù)據(jù)分析1.1東東莞市區(qū)區(qū)現(xiàn)售別別墅調(diào)查查表最低價(jià)最高價(jià)均價(jià)折扣實(shí)估成交交價(jià)峰景高爾爾夫別墅墅（二期期）（3511平方米米）總價(jià)價(jià)：2550萬單價(jià)：771000元（5599平方米米）總價(jià)價(jià)：8886萬單價(jià)：1158550元77000元9875000元愉景花園園（4

35、600平方米米）總價(jià)價(jià)：1998萬單價(jià)：443000元（5700平方米米）總價(jià)：5500萬萬單價(jià)：887000元65000元70000元景湖花園園（3166平方米米）總價(jià)價(jià)：1339萬單價(jià)：444000元（4066平方米米）總價(jià)價(jià)：4550萬單價(jià)：1110880元60000元65000元1.2東東莞市區(qū)區(qū)別墅歷歷年的銷銷售實(shí)現(xiàn)現(xiàn)19999年，東東莞市區(qū)區(qū)別墅市市場(chǎng)僅有有新世界界花園別別墅，其其價(jià)格接接近2萬萬元/平平方米，屬于豪豪華別墅墅。普通通別墅存存在市場(chǎng)場(chǎng)空白。景湖花花園和愉愉景花園園適時(shí)進(jìn)進(jìn)入市場(chǎng)場(chǎng)，目前前已基本本上售罄罄，兩個(gè)個(gè)花園別別墅單位位共計(jì)近近10000套，月均成成交量為為2

36、8套套。在銷銷售過程程中，其其中總價(jià)價(jià)在1550萬2550萬的的別墅銷銷售最快快，也是是建造量量最大的的別墅類類型。20011年3月月推出的的峰景高高爾夫別別墅一期期25棟棟，總價(jià)價(jià)均在4400萬萬元以上上，目前前銷售了了一半，月均成成交量為為1套。20001年111月推推出二期期1500套，現(xiàn)現(xiàn)售出550套左左右，月月成交量量13套套。其中中銷售大大部分是是面積3360平平方米左左右總價(jià)價(jià)2500萬的別別墅。別墅市場(chǎng)場(chǎng)面積需需求呈變變小趨勢(shì)勢(shì)。2、東莞莞市區(qū)別別墅的市市場(chǎng)需求求量還有有多大？2.1東東莞市城城區(qū)別墅墅的客戶戶群東莞市作作為制造造業(yè)城市市，其商商務(wù)、旅旅游和度度假的功功能較弱弱

37、，在選選擇物業(yè)業(yè)上區(qū)域域因素較較為重要要，也就就是說，如虎門門鎮(zhèn)、長(zhǎng)長(zhǎng)安鎮(zhèn)這這些距離離較遠(yuǎn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)上的上上層人士士在東莞莞市區(qū)購(gòu)購(gòu)買別墅墅的可能能性較小小，東莞莞市區(qū)別別墅的購(gòu)購(gòu)買主力力是市區(qū)區(qū)本地上上層人士士和在市市區(qū)投資資設(shè)廠外外來人士士。2.2東東莞市區(qū)區(qū)別墅消消化量拋開零星星建造的的別墅和和早期的的別墅區(qū)區(qū)如新世世界豪園園、東城城山莊不不算，就就近3年年推出的的的景湖湖花園、愉景花花園和峰峰景高爾爾夫別墅墅而言，其別墅墅供給量量已達(dá)到到12000套以以上，別別墅的投投資性很很弱，已已購(gòu)別墅墅的人士士基本上上不會(huì)在在同一城城市再購(gòu)購(gòu)置一套套別墅。目前，峰景高高爾夫別別墅仍有有一半以以上的別別

38、墅未售售出。東莞市區(qū)區(qū)別墅市市場(chǎng)的供供給已經(jīng)經(jīng)大于需需求。3、市場(chǎng)場(chǎng)高檔住住宅成交交量最大大的總價(jià)價(jià)區(qū)間20022年東莞莞市區(qū)熱熱銷別墅墅和小高高層對(duì)比比表峰景高爾爾夫別墅墅（二期期）金月灣（小高層層）盈彩美地地（小高高層）總價(jià)（元元）2508886萬561800萬401500萬單價(jià)（元元/平方方米）770004400042000月銷售量量（套）1330015020022年，東東莞市區(qū)區(qū)的別墅墅在售數(shù)數(shù)量少，銷售競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)較小小，而市市面充斥斥著大量量復(fù)式躍躍式和大大平面，其銷售售競(jìng)爭(zhēng)較較大。但但經(jīng)過調(diào)調(diào)查，比比較20001年年東莞市市區(qū)公開開發(fā)售的的最高檔檔的別墅墅和大平平面花園園：大平平面銷售

39、售量遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過別別墅的銷銷售量接接近200倍，金金月灣大大平面單單價(jià)相對(duì)對(duì)景湖花花園和愉愉景花園園別墅中中位置較較差的別別墅的單單價(jià)差距距不大。說明不同同類型物物業(yè)的單單價(jià)多少少并非重重要因素素，關(guān)鍵鍵在于市市場(chǎng)能夠夠承受的的總房?jī)r(jià)價(jià)是多少少。總房?jī)r(jià)在在501550萬的的物業(yè)擁擁有巨大大的市場(chǎng)場(chǎng)。(二)市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)1、別墅墅：項(xiàng)目用用地?zé)o獨(dú)獨(dú)特的自自然資源源，如山山體，湖湖面等，建設(shè)別別墅即使使規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)的好好，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力依然然有限。客戶層層面窄，市場(chǎng)容容納有限限。片區(qū)在在東莞市市區(qū)沒有有確立為為高檔片片區(qū)。銷售前前期一旦旦受阻勢(shì)勢(shì)必影響響整體項(xiàng)項(xiàng)目銷售售，并且且扭轉(zhuǎn)局局勢(shì)較為為困難。2、TOO

40、WNHHOUSSE：市場(chǎng)目目前無此此物業(yè)，據(jù)調(diào)查查有很大大潛在市市場(chǎng)，規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)及開發(fā)發(fā)的好空空間結(jié)構(gòu)構(gòu)可與別別墅媲美美，且有有濃郁的的社區(qū)人人文氣氛氛，但對(duì)對(duì)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)要求求比別墅墅高。 （三）經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析析新的規(guī)劃劃方案僅僅是用別別墅替換換了舊方方案中的的別墅和和TOWWNHOOUSEE，別墅墅不含地地價(jià)成本本14116元/平方米米，TOOWNHHOUSS的不含含地價(jià)成成本13313元元/平方方米。所所以，在在經(jīng)濟(jì)效效益對(duì)比比分析中中，只要要比較二二者的毛毛利潤(rùn)即即可得出出哪一種種方案效效益好。舊的方案案中：TTOWNNHOUUSE以以比金月月灣單價(jià)價(jià)（44400元元）多6600元元的保守

41、守價(jià)格550000元計(jì)，別墅因因?yàn)閾碛杏凶詈觅Y資源，保保守以880000元計(jì)。根據(jù)最新新規(guī)劃的的銀湖項(xiàng)項(xiàng)目一期期別墅區(qū)區(qū)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)：用用地面積積33883000平方米米；建筑筑面積22010040平平方米。其容積積率是00.599，不低低于景湖湖花園的的容積率率。從區(qū)區(qū)位和自自然資源源方面比比較，銀銀湖項(xiàng)目目也不比比景湖花花園優(yōu)異異。所以以，別墅墅單價(jià)保保守以景景湖花園園的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)單價(jià)660000元計(jì)。新方案： （別別墅的銷銷售收入入）（60000-114166）*8892000 =408889228000元舊方案： （TTOWNNHOUUSE和和別墅的的銷售收收入）（50000-113

42、133）*9937220+（80000-114166）*3347220=557411421120元元舊方案比比新方案案多1億億6千萬萬，舊方方案明顯顯優(yōu)于新新方案。（注：別別墅銷售售期長(zhǎng)，財(cái)務(wù)成成本高。經(jīng)濟(jì)分分析中，未計(jì)入入財(cái)務(wù)成成本。）（四）推推廣難度度1、別墅墅：銷售速速度慢，高爾夫夫別墅銷銷售速度度，4000萬元元以上別別墅1套套/月，2000萬元左左右別墅墅13套套/月；愉景別別墅及景景湖別墅墅合計(jì)銷銷售速度度28套套/月，但是銀銀湖項(xiàng)目目如在年年底推出出，目前前市場(chǎng)時(shí)時(shí)機(jī)不如如愉景別別墅及景景湖別墅墅以前的的推出時(shí)時(shí)機(jī)，自自然資源源又不如如高爾夫夫別墅，銷售速速度可想想而知。該項(xiàng)目目

43、用地?zé)o無獨(dú)特自自然資源源，片區(qū)區(qū)非高檔檔片區(qū)，推廣成成本高。項(xiàng)目原原開發(fā)的的別墅已已形成爛爛尾樓的的形象，如推出出同質(zhì)樓樓盤，消消除前期期影響有有一定難難度。2、TOOWNHHOUSSE： 市場(chǎng)場(chǎng)潛力大大，如加加上規(guī)劃劃設(shè)計(jì)新新穎，銷銷售時(shí)賣賣場(chǎng)的展展示強(qiáng)，可以造造成市場(chǎng)場(chǎng)轟動(dòng)。（五）別別墅與TTOWNNHOUUSE物物業(yè)特點(diǎn)點(diǎn)1、別墅墅：優(yōu)點(diǎn)：有獨(dú)立建建筑形象象及室外外花園，建筑可可四面采采光，空空間變化化豐富設(shè)設(shè)計(jì)有余余地。私密性高高。缺點(diǎn)：占地面積積大。無建筑群群體形象象。社區(qū)人文文氣氛難難以形成成。2、TOOWNHHOUSSE：優(yōu)點(diǎn)：占地面積積比別墅墅小，可可有更多多用地供供公共綠綠地

44、使用用。有室外花花園建筑筑，有建建筑群體體形象。社區(qū)人文文氣氛容容易形成成。缺點(diǎn)：無獨(dú)立建建筑形象象。私密性較較差。空間設(shè)計(jì)計(jì)有難度度，但設(shè)設(shè)計(jì)好可可達(dá)到別別墅空間間效果。其實(shí)別墅墅與TOOWNHHOUSSE在建建筑尊貴貴感與空空間使用用上各有有千秋，在社區(qū)區(qū)文化形形成上TTUWNNHOUUSE更更易朔造造，這一一點(diǎn)合乎乎東莞人人的生活活習(xí)慣。（六）別別墅與TTOWNNHOUUSE物物業(yè)對(duì)實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目整體發(fā)發(fā)展目標(biāo)標(biāo)的比較較根據(jù)東莞莞市場(chǎng)的的調(diào)查與與項(xiàng)目用用地的分分析，項(xiàng)項(xiàng)目的戰(zhàn)戰(zhàn)略為“差異化化創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)、引導(dǎo)導(dǎo)置業(yè)觀觀念、創(chuàng)創(chuàng)建社區(qū)區(qū)品牌”，在首首期開發(fā)發(fā)策略上上應(yīng)迅速速樹立項(xiàng)項(xiàng)目高檔檔物業(yè)品

45、品牌，為為項(xiàng)目整整體帶來來更大的的土地開開價(jià)值，同時(shí)避避開風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，別墅墅與TOOWNHHOUSSE對(duì)實(shí)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)標(biāo)效果不不同，具具體比較較如下：別墅：同質(zhì)別墅墅市場(chǎng)開開發(fā)多，難以形形成市場(chǎng)場(chǎng)的轟動(dòng)動(dòng)，銷售售期長(zhǎng)且且入住人人數(shù)少，難以迅迅速建立立項(xiàng)目品品牌，社社區(qū)氛圍圍短期內(nèi)內(nèi)也難以以形成，這對(duì)后后期開發(fā)發(fā)十分不不利。TOWNNHOUUSE： 市場(chǎng)場(chǎng)上無同同質(zhì)產(chǎn)品品，大規(guī)規(guī)模推出出可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)市場(chǎng)轟轟動(dòng)，產(chǎn)產(chǎn)品銷售售速度快快，社區(qū)區(qū)氛圍短短期內(nèi)可可以形成成，項(xiàng)目目品牌迅迅速建立立，這對(duì)對(duì)后期開開發(fā)十分分有利。結(jié)論：從以上分分析，首首期物業(yè)業(yè)定位為為別墅無無論從市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、市場(chǎng)場(chǎng)實(shí)現(xiàn)、經(jīng)濟(jì)效效益和戰(zhàn)戰(zhàn)

46、略意義義等各方方面都不不如首期期開發(fā)TTOWNNHOUUSE為為主的社社區(qū)的可可行。可根據(jù)社社區(qū)景觀觀資源的的分布情情況，在在景觀好好的地段段布置少少量別墅墅，充分分實(shí)現(xiàn)資資源價(jià)值值。二、本地地競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤特點(diǎn)點(diǎn)分析針對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)上熱銷銷的樓盤盤（參照照附表22），從從戶型功功能布置置、空間間結(jié)構(gòu)、面積分分布、園園林特點(diǎn)點(diǎn)、物管管服務(wù)、公共配配套、價(jià)價(jià)格水平平和付款款方式進(jìn)進(jìn)行了詳詳細(xì)的調(diào)調(diào)查。得得出了以以下特點(diǎn)點(diǎn)：功能配置置：四個(gè)個(gè)房為基基準(zhǔn)，不不少于兩兩個(gè)套房房，臥室室盡量做做到有陽陽臺(tái)，客客廳和主主臥室的的陽臺(tái)一一般都較較大， 部分單單位有花花園和露露臺(tái)。車車位基本本上滿足足一戶一一個(gè)，現(xiàn)現(xiàn)售

47、樓盤盤已朝一一戶兩個(gè)個(gè)車位發(fā)發(fā)展，如如金月灣灣（小高高層）面積分布布：突出出客廳、主臥、廚房。園 林：已經(jīng)開開始和知知名園林林公司合合作，引引入概念念園林。如金月月灣聘請(qǐng)請(qǐng)貝爾高高林打造造園林，東泰陽陽光假日日?qǐng)@林引引入圣地地亞歌風(fēng)風(fēng)情。但但一味強(qiáng)強(qiáng)調(diào)水主主題，缺缺乏創(chuàng)意意。相對(duì)對(duì)深圳市市而言，尚處于于初級(jí)階階段。金月灣主主力戶型型 金月月灣規(guī)劃劃圖智 能 化：三表表遠(yuǎn)程抄抄送，閉閉路監(jiān)控控背景、 音樂，煤氣泄泄露報(bào)警警，244小時(shí)保保安巡更更系統(tǒng)，寬帶入入戶的范范圍。物業(yè)管理理：安全全至上，缺乏服服務(wù)意識(shí)識(shí)。公共配套套：會(huì)所所，內(nèi)有有羽毛球球、乒乓乓球、臺(tái)臺(tái)球、室室外泳池池、室外外網(wǎng)球場(chǎng)場(chǎng)和

48、休閑閑餐飲設(shè)設(shè)施，但但缺乏整整合，形形式松散散。價(jià)格水平平：多層層和高層層均價(jià)在在3000042000之間間，別墅墅在5000075500之之間，不不重視按按揭付款款方式的的引導(dǎo)三、目標(biāo)標(biāo)客戶消消費(fèi)行為為特征描描述針對(duì)項(xiàng)目目一期，根據(jù)不不同的職職業(yè)共對(duì)對(duì)18位位目標(biāo)客客戶、55家裝修修公司和和6名專專業(yè)人士士進(jìn)行了了深入的的訪談，就項(xiàng)目目目標(biāo)客客戶以下下方面收收集了較較為詳實(shí)實(shí)的第一一手資料料。1、生活活習(xí)性2、消費(fèi)費(fèi)心理3、決策策因素4、戶型型的功能能面積要要求5、公建建配套6、園林林要求目標(biāo)客戶戶行為心心理分析析文化因素素：目標(biāo)標(biāo)客戶中中有大學(xué)學(xué)以上的的學(xué)歷不不到100% ，但大都都見多識(shí)

49、識(shí)廣，追追求時(shí)尚尚。具有東東莞?jìng)鹘y(tǒng)統(tǒng)的觀念念和習(xí)慣慣，能夠夠接受一一些新事事物，希希望被社社會(huì)認(rèn)同同，愿意意和同一一階層或或更高的的階層一一起居住住。消費(fèi)費(fèi)攀比跟跟風(fēng)心理理嚴(yán)重。社會(huì)因素素：隨著著經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力的加加強(qiáng)，希希望體現(xiàn)現(xiàn)身份，置業(yè)會(huì)會(huì)收家人人，朋友友，知名名人士的的影響。家庭因素素：孝敬敬尊重父父母，對(duì)對(duì)家庭具具有強(qiáng)烈烈的責(zé)任任心， 父母和和妻子的的意見對(duì)對(duì)最終決決策有巨巨大影響響。個(gè)人因素素：客戶戶年齡段段在355400歲，生生活從容容，注重重健康和和養(yǎng)生。孩子多多在上學(xué)學(xué)階段，東莞人人非常重重視孩子子的教育育和成長(zhǎng)長(zhǎng)，愿意意大投入入。購(gòu)買動(dòng)機(jī)機(jī)：地位位彰顯需需要，生生活環(huán)境境改善的

50、的要求。姓名戶籍本地人年齡3045歲歲經(jīng)濟(jì)能力力100萬萬以上日常生活活早晨無鍛鍛煉的習(xí)習(xí)慣，喝喝完早茶茶后開始始為工作作和生意意奔忙，周一至至周五通通常回家家較晚，忙于應(yīng)應(yīng)酬和朋朋友交往往，方式式是打牌牌、唱歌歌喝酒、運(yùn)動(dòng)休休閑。對(duì)對(duì)時(shí)事較較為關(guān)心心，尤其其港臺(tái)方方面的動(dòng)動(dòng)向，經(jīng)經(jīng)常看報(bào)報(bào)和香港港電視臺(tái)臺(tái)，為其其生意獲獲取信息息。擁有有一輛以以上的私私家車。業(yè)余愛好好愛好運(yùn)動(dòng)動(dòng)：游泳泳、羽毛毛球、網(wǎng)網(wǎng)球、高高爾夫、臺(tái)球。幾個(gè)朋朋友偶爾爾相約打打麻將。行為特征征具有東莞莞?jìng)鹘y(tǒng)生生活觀念念，追求求時(shí)尚高高品質(zhì)物物質(zhì)消費(fèi)費(fèi)的特性性。和家人的的交流一般不和和父母住住在一起起，但經(jīng)經(jīng)常接父父母過來來小

51、住幾幾日。妻妻子不工工作，在在家操持持家務(wù)。對(duì)家庭庭有較強(qiáng)強(qiáng)的責(zé)任任感，周周末在家家陪家人人度過，除吃飯飯外，為為了和家家人尤其其是和孩孩子有更更好的交交流，孩孩子在上上小學(xué)或或中學(xué)，這一階階段是最最關(guān)心的的是孩子子的成長(zhǎng)長(zhǎng)，包括括德智體體各方面面。一家家人會(huì)有有戶外活活動(dòng)，去去公園燒燒烤或找找個(gè)服務(wù)務(wù)好的運(yùn)運(yùn)動(dòng)休閑閑場(chǎng)所去去游泳和和作運(yùn)動(dòng)動(dòng)。 理想的居居所希望擁有有一個(gè)高高品質(zhì)社社區(qū)的物物業(yè)，有有便捷的的交通、安全優(yōu)優(yōu)質(zhì)的管管理服務(wù)務(wù)、齊全全的配套套設(shè)施及及優(yōu)美的的園林景景色。居居住的人人群層次次較為單單一或相相似。最最好小區(qū)區(qū)有重點(diǎn)點(diǎn)學(xué)校便便于孩子子就讀，運(yùn)動(dòng)設(shè)設(shè)施方面面要求有有泳池、羽毛

52、球球場(chǎng)和網(wǎng)網(wǎng)球場(chǎng)。理想中中的住房房面積為為1800-2550平方方米，四四房二廳廳帶工人人房，最最少有兩兩個(gè)套房房，主人人房、廚廚房、客客廳要豪豪華，最最好主人人房也帶帶有陽臺(tái)臺(tái)，客廳廳中空。空間結(jié)結(jié)構(gòu)要求求動(dòng)靜分分開，有有花園和和露臺(tái)更更佳。目標(biāo)客戶戶消費(fèi)行行為特征征四、異地地同質(zhì)樓樓盤調(diào)查查（1）就就目前的的規(guī)劃方方案，在在滿足客客戶要求求和實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目利利潤(rùn)和品品牌平衡衡還存在在以下幾幾個(gè)疑難難點(diǎn)：1、戶型型功能的的合理配配置2、空間間結(jié)構(gòu)的的創(chuàng)新3、室內(nèi)內(nèi)車庫(kù)的的處理4、容積積率的選選擇5、社區(qū)區(qū)感的營(yíng)營(yíng)造（2）針針對(duì)以上上問題，對(duì)北京京、天津津和成都都共100個(gè)同質(zhì)質(zhì)樓盤進(jìn)進(jìn)行了調(diào)調(diào)查

53、，得得到了TTOWNNHOUUSE社社區(qū)開發(fā)發(fā)的一些些極具借借鑒的成成功經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)。地點(diǎn)樓盤名稱稱容積率成功點(diǎn)借借鑒北京一棟洋房房0.611外立面和和戶型可可參照北京康城0.6戶型具有有較強(qiáng)的的借鑒意意義北京亞運(yùn)新新新家園0.7外立面、材料設(shè)設(shè)備和戶戶型的創(chuàng)創(chuàng)新天津美樹麗舍舍0.7左左右濃厚的社社區(qū)感，鮮明的的社區(qū)形形象成都河邊印象象0.722室內(nèi)外空空間關(guān)系系的處理理和車位位的處理理成都萬科城市市花園社區(qū)感1、 面面積在2230平平方米的的戶型設(shè)設(shè)計(jì)較為理想。前后通通透和采采用中庭庭的設(shè)計(jì)效果果較好。2、 低低臺(tái)窗、兩層懸懸空和兩兩三個(gè)臺(tái)臺(tái)階的躍式空空間處理理效果好好。3、入戶戶門有玄玄關(guān)處理理

54、效果要要好。4、 在在車庫(kù)的的處理上上，面積積低于2250平平方米，一一般為室室外停車車位或采采用半地下停車車位。5、 社社區(qū)為軸軸線綠化化，突出出重點(diǎn)，用地 集約化。6、公建建集中形形成社區(qū)區(qū)中心，聚集人人氣。可借鑒戶戶型中庭設(shè)計(jì)計(jì)社區(qū)規(guī)劃劃PAGE PAGE 79附件2：東莞市市篁村區(qū)區(qū)銀湖項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)客戶調(diào)調(diào)查客戶特征征表一姓 名性 別男年 齡35440歲婚 否已婚形象描述述高層職業(yè)業(yè)經(jīng)理人人（證券券業(yè)）日常生活活描述平時(shí)忙于于應(yīng)酬，夜生活活較多。周一到到周五一一般是早早上100點(diǎn)鐘喝喝早茶，然后開開始工作作，晚上上到酒店店打牌聊聊天和去去酒吧喝喝酒卡拉拉OK，或者作作運(yùn)動(dòng)，運(yùn)動(dòng)一一般為

55、打打球，如如網(wǎng)球、高爾夫夫等，基基本到33點(diǎn)左右右回家。周末同同家人一一起度過過，目前前和家人人共度一一個(gè)休閑閑、愉快快的周末末可供選選擇的方方式太少少。較少有時(shí)時(shí)間看電電視，看看電視也也只看翡翡翠臺(tái)和和本港臺(tái)臺(tái)。家人生活活描述有多處私私房，和和父母分分開住，父母偶偶爾會(huì)過過來住些些時(shí)間。妻子沒沒有上班班，掌管管家務(wù)。平時(shí)的的業(yè)余活活動(dòng)就是是打牌和和運(yùn)動(dòng)。孩子在在重點(diǎn)學(xué)學(xué)校上學(xué)學(xué)，家人人經(jīng)常在在西餐廳廳用餐。購(gòu)置物業(yè)業(yè)的影響響要素希望物業(yè)業(yè)擁有優(yōu)優(yōu)質(zhì)的管管理服務(wù)務(wù)，齊全全的配套套設(shè)施及及優(yōu)美的的園林景景色。最最好小區(qū)區(qū)附近有有重點(diǎn)學(xué)學(xué)校便于于孩子就就讀，運(yùn)運(yùn)動(dòng)設(shè)施施方面為為泳池、羽毛球球場(chǎng)和網(wǎng)

56、網(wǎng)球場(chǎng)。理想中中的住房房面積為為1700-2000平方方米，復(fù)復(fù)式，四四房二廳廳帶工人人房，空空間結(jié)構(gòu)構(gòu)要求動(dòng)動(dòng)靜分開開，最好好主人房房也有陽陽臺(tái)，客客廳和主主臥要寬寬敞、客客廳中空空。客戶特征征表二姓 名性 別男年 齡30歲左左右婚 否已婚形象描述述有成就的的個(gè)體工工商戶日常生活活描述平時(shí)夜生生活較多多，回家家比較晚晚，經(jīng)常常和朋友友在酒店店吃飯打打牌，偶偶爾玩體體育活動(dòng)動(dòng)。周一一到周五五一般是是早上起起床較晚晚，周末末同家人人一起度度過，一一般形式式是吃飯飯，和家家人輕松松交流的的方式太太少。一般不看看書籍、報(bào)刊雜雜志，電電視也只只看翡翠翠臺(tái)和本本港臺(tái)。家人日常常生活描描述現(xiàn)在住在在自家私

57、私房，和和父母同同住，如如若購(gòu)置置商品房房，父母母因?yàn)榱?xí)習(xí)慣老街街區(qū)不會(huì)會(huì)同住，僅會(huì)偶偶爾過來來住些時(shí)時(shí)間。妻妻子沒有有上班，掌管家家務(wù)。平平時(shí)的業(yè)業(yè)余活動(dòng)動(dòng)就是打打牌和運(yùn)運(yùn)動(dòng)，注注重孩子子的教育育，希望望在改善善居住環(huán)環(huán)境的同同時(shí)，能能改善小小孩的教教育環(huán)境境。自家家有保姆姆做飯，偶爾到到咖啡廳廳用餐。購(gòu)置物業(yè)業(yè)的影響響要素現(xiàn)有住房房為三間間，缺少少機(jī)動(dòng)房房，理想想中的住住宅是面面積四房房?jī)蓮d，1800平米，房間布布局為自自己一間間，孩子子一間，客房一一間，工工人房一一間。希希望擁有有一間書書房，給給自己獨(dú)獨(dú)立思考考的空間間，在平平面設(shè)計(jì)計(jì)和錯(cuò)層層設(shè)計(jì)中中更傾向向于后者者。希望望與父母母住在

58、一一起或居居住距離離較近，便于照照顧。在在小區(qū)設(shè)設(shè)施方面面，希望望配置西西餐廳、泳池、網(wǎng)球（不是必必需品）、公園園（可供供燒烤）。傾向向嚴(yán)格的的物業(yè)管管理，但但對(duì)管理理公司品品牌并不不注重。自己的的父母喜喜歡看書書、看報(bào)報(bào)，希望望給老人人一些活活動(dòng)空間間，但不不必刻意意制造這這種場(chǎng)所所。交通通方面現(xiàn)現(xiàn)在沒有有私家車車，在環(huán)環(huán)境安靜靜和交通通便利兩兩者的選選擇中，可視情情況而定定。客戶特征征表三姓 名性 別男年 齡30歲婚 否未婚形象描述述自由職業(yè)業(yè)者日常生活活描述很少看電電視，閱閱讀報(bào)紙紙方面主主要關(guān)注注是證券券、新聞聞的信息息。生活活一般規(guī)規(guī)律是起起床晚，回家晚晚。其主主旋律是是應(yīng)酬，娛樂，

59、如：打打麻將、卡拉OOK、桑桑拿、洗洗腳，沒沒有時(shí)間間做體育育運(yùn)動(dòng)。很少與與朋友串串門，通通常是在在酒店，娛樂場(chǎng)場(chǎng)所聚集集交流。父母的的親戚經(jīng)經(jīng)常互相相走動(dòng)。家人日常常生活描描述現(xiàn)在住在在自家私私房，和和父母同同住，如如若購(gòu)置置商品房房，父母母因?yàn)榱?xí)習(xí)慣老街街區(qū)不會(huì)會(huì)同住，僅會(huì)偶偶爾過來來住些時(shí)時(shí)間。妻妻子沒有有上班，掌管家家務(wù)。平平時(shí)的業(yè)業(yè)余活動(dòng)動(dòng)就是打打牌和運(yùn)運(yùn)動(dòng)，注注重孩子子的教育育，在購(gòu)購(gòu)買物業(yè)業(yè)的時(shí)候候，改善善小孩的的教育環(huán)環(huán)境是非非常重要要的因素素。家人人偶爾到到咖啡廳廳用餐。購(gòu)置物業(yè)業(yè)的影響響要素個(gè)人擁有有多處物物業(yè)，但但希望改改善居住住環(huán)境，社區(qū)園園林很重重要，安安全要保保證，

60、另另外房子子要寬敞敞、光亮亮、通風(fēng)風(fēng)，一定定要有陽陽臺(tái)，無無論主人人房、客客房，最最好都是是套房。父母喜喜歡住在在老房里里，購(gòu)房房中家人人的意見見很重要要，但決決策權(quán)在在于自己己，有兩兩個(gè)孩子子。所以以戶型要要四房二二廳，2200平平方米左左右即可可。客戶特征征表四姓 名性 別男年 齡34歲婚 否已婚形象描述述具有時(shí)代代感的高高層公務(wù)務(wù)員日常生活活描述盡量控制制應(yīng)酬，生活作作息有規(guī)規(guī)律。下下班后喜喜歡到陽陽臺(tái)休息息，喜歡歡貼近自自然的感感覺。渴渴望安全全、安定定、祥和和的生活活。喜歡歡體育運(yùn)運(yùn)動(dòng)，注注重身體體鍛煉。如：打打網(wǎng)球、高爾夫夫、游泳泳。買衣衣服講究究質(zhì)地和和色彩，不注重重品牌。經(jīng)常看