1、房地產企業全程賬務處理與土地增值稅清算攻略及 個稅籌劃課程背景： 企業合理分攤本節約稅款 3000 萬；一筆錯會計分錄遭到稅務稽查，這些都是我們顧問單位的真實案例。會計核算不當，稽查風險巨大，會計核算不科學，直接影響納稅的多少，會計核算精細，帶來項目清 盤時稅收價值的最大化。眾所周知，房地產項目開發周期長、涉及面廣、產品復雜，如何進行高難度的土地增值稅清算？如何合理規劃、科學清算，規避風險，成為每個房 地產企業的關注焦點。課程收益：在房地產不景氣的大環境下，為你打開一道通往希望的大門，給房地產財務人員，企業管理者新的思維方式和思考依據。同時為房地產企業全程講解貫穿始終，從股權設計到組織結構，再

2、到企業內部賬務處理及稅籌方案，給房地產企業 360 度全流程財務戰略，資本運營方案。 專題一 房產企業全程規范的會計核算一、重要會計科目的會計核算及涉稅風險 開發產品 投資性房地產 預收賬款 應交稅費 開發成本 開發間接費用二、相關稅費計稅基礎的確認三、完工產品與未完工產品的會計核算及涉稅風險四、房地產企業一般計稅與簡易計稅五、拆遷還房的核算及涉稅處理和風險六、利息處理技巧七、增值稅 21 個科目的會計核算八、材料采購中一般納稅人和小規模納稅人的擇優選擇 九、甲供材、清包工的擇優選擇十、企業所得稅申報的涉稅風險十一、增值稅納稅申報十二、成本臺賬的設立專題二 房產企業土地增值稅清算攻略 一、土地

3、增值稅征稅范圍與原則二、土地增值稅征收具體情況的界定三、土地增值稅的特點四、土地增值稅計算五、轉讓房地產收入的組成與確認六、取得土地使用權所支付的金額組成與確認七、房地產開發成本的組成與確認八、房地產開發費用的組成與確認九、與轉讓房地產有關的稅金的組成與確認十、財政部規定的其他扣除項目的計算與確認十一、不同的成本分攤方法對土地增值稅的影響 十二、土地增值稅對企業所得稅的影響專題三 個所得稅新政解讀及薪酬規劃 一 個人所得稅法修正的主要內容及影響二 過渡期薪酬規劃策略三 新規正式執行后的薪酬規劃策略四 社保由稅務機關征收對企業的影響及應對策略專題四新形勢下房企投融資稅務劃一：大勢觀瀾看清趨勢謀定

4、而后動1 回首 2018 年，金稅三期 + 國地稅合并 稅修訂2 展望 2019 年，減稅幾何？房產稅？社保入稅落地？3 新周期下，房企投融資新特點和各節點節稅點和風險點4 碧桂園的啟發：控成本、提效率、防風險、謀轉型二：拿地稅收籌劃（一）股權架構1 自然人直接架構：龍地產案例；2 合伙企業間接架構：碧桂園跟投案例3 控股公司間接架構：紅星美凱龍案例4 海外架構： 2018 年港股上市房企盤點和架構解析；5 契約型架構：萬科地產案例（二）拿地籌劃1 股權收購 2 合作建房 3 、拆遷還建 4 、舊城改造等 三：運營稅收籌劃1 資產剝離方式概覽（分立、轉讓、劃轉、投資）2 分立：榮安地產分立案例

5、（流程 + 節稅點 風險點 點評）3 投資：肥肥地產投資案例（流程 + 節稅點 風險點 點評） 4 劃轉：某上海地產公司剝離商業地產案例5 如何設計轉型業務的激勵機制（股權激勵 伙人 投）四：退出稅收籌劃1 房地產項目公司注銷清算：五步驟 +10 個稅收節點2 房地產項目公司股權轉讓節稅案例深度剖析3 房地產轉型中的稅收籌劃招數盤點4 新個稅 啟動后，高凈值人群財富配置專題5 富貴鳥和小馬奔騰案例看家族企業的財富傳承之道五：融資稅收籌劃1 房企創新融資模式的稅政籌劃案例（信托、 供應鏈金融等）2 房地產基金運作模式及稅收籌劃專題五 年企業所得稅匯算清繳疑難問題處理一、營改增后房地產企業所得稅季

6、度預繳與預計利潤1 企業所得稅季度預繳方法 2 企業所得稅季度預繳比例 3 房地產開發節點 4 、房地產企業完工前收入稅務處理 5 、房地產企業完工后 收入稅務處理 6 房地產企業收入納稅調整二、營改增后預繳所得稅與匯算清繳收入金額的確定1 預收賬款收入金額確定2 匯算清繳收入金額確定3 視同銷售環節收入金額確定三、完工成本計算與結轉1 完工成本分期2 完工成本業態歸集與分攤 3 成本分攤法 4 利息成本分攤 5 結轉完 工產品成本四、完工成本計算與結轉實操案例1 完工成本分期實操案例 2 、完工成本業態歸集與分攤實操案例 3 、本分攤法實操案例 4 、利息成本分攤實操案例 5 結轉完工產品成

7、本實操案例 五、完工產品匯算清繳成本調整1 攤出租產品折舊 2 板房軟裝成本 3 項目一般計稅成本變化 4 不動產銷售匯算清繳成本調整 5 固定資產 / 資性房地產匯算清繳成本調 整六、所得稅匯算清繳其他收入與費用調整七、匯算清繳具體案例運用1 拆遷還房的賬務與稅務處理2 房地產開發企業代收費用的稅務處理3 產權式酒店經營方式的稅務處理4 土地閑置費扣除的稅務處理5 商鋪售后返租的財稅處理6 房企代墊首付和購房返稅處理7 合作建房的稅務處理 8 房企匯算清繳中的成本與收入的稅務處理9 房地產企業與業主間違約金的處理 、房地產預收的誠意金、訂金、 定金的 、“還本”方式銷售建筑物的營業稅處理 、房地產開發企業不同拆遷補償方式的涉稅政策 、售房部（接待處）、樣板房的稅務處理 、預收款可以作為房企廣告費、宣傳費和業務招待費扣除基數 、房企銷售未完工產品的稅費處理 、 售樓部的會計與稅收處理 17 賣精裝房送家電、家俱的稅務處理及案例分析 、城市和國有工礦棚戶區改造項目的稅收優 惠政策 、轉讓人防設施的稅務處理 、項目公司注銷前的土