1、（物業管理物業的維修養工作的實施方案物業的維修養護管理、保潔、保安、護綠工作的實施方案一、關于業主、使用人自用部位提供維修服務的措施業戶報修的范圍：報修范圍適用于用戶提出的任何維修服務要求的處理。報修的工作程序：30（用戶預約維修時間，維修人員應在預約的時間提前到達現場。費單上注明應收取的各項費用金額，經用戶簽名確認。簽名確認。二、物業管理區域內共用設施設備的維修措施公用設備設施維修保養計劃公用設備、設施維修、保養的目標其使用功能得正常發揮。公用設備、設施日常維修、保養的管理工程部作為公共設備設施的專業部門，根據公司設備管理篇及其作為指導書和行業規矩規則要求關于設備設施實行管理。設備的管理主要

2、為以下內容：設備的日常運行和使用設備的維持保養作。設備故障的修理修的可外發維修，但須在規則期內完成。設備的大修改造設備大修改造由工程部根據設備狀態提出申請報告，經公司核準后報請業主委員會批準，依照預定施工方案由工程部組織實施，竣工驗收可由業主代表和物業公司共通執行，工程情況應作專項匯報。公用設備設施維修保養公共設備設施保養范圍：供配電系統給排水系統公共設施系統日常維修小修費用從管理費支付。大修費用從公共設施專用基金的增值部分支付。如增值部分不足，將從管理費中墊付或由業主分攤。供配電系統序號,項目,標準,保養周期1,供電情況,24 小時正常供電，出現故障立即排除,每月2,配電屏,清潔,每月3,電

3、器儀表,清潔、顯示正確、固定可靠,每月4,繼電器、接觸器,清潔、接觸完好、無過熱、無噪音,每月5,控制回路,動作正常、標識清晰、無變色、無老化,每月6,指示燈、按鈕、轉換開關,清潔、標識清晰、固定可靠、轉換靈活,每月7,繼電保護,動作正常可靠,一年8,空氣開關,分斷正常、絕緣良好,半年9,避雷器,動作正常、試驗合格,二年10,進出線電源,接觸良好、牢固可靠、相順正確,一年11,配電屏關于地測試,接地良好,一年給排水系統序號,項目,標準,保養周期1,供水系統,24 小時正常供水出現故障立即排除,不定期2,水泵,清潔、油漆完好、無油垢,每季度,壓力適合、運行良好、無滲漏,不定期,電動機,運轉靈活、

4、電流正常、無過載、無過熱,每個月,機械滑油,潤滑良好、油位合適,不定期3,管道,無滲漏、無銹蝕、油漆完好,不定期4,閥門,無滲漏、無銹蝕、開閉靈活、正確,不定期5,排污井,無嚴重淤泥、無嚴重異味,不定期公共設施系統序號,項目,標準,保養周期1,道路走廊,路面修補、整潔、無損壞,每日2,路燈,契合安全和使用標準、即時更換壞損燈泡,每日,燈桿刷漆，線路開關檢測,3,溝、渠、地下排水管道,即時維修、暢通、無堵塞,一年,井蓋刷漆,4,公共衛生潔具,無泄漏、沖洗暢通,每日5,停車場、停車庫,標色完整、清晰、設備完好、使用正常,半年房屋本體的維修管理目的建筑物維修管理的主要目的和任務是為了保證房屋的正常使

5、用和延長房屋的使用年限，防止和消除房屋及其附屬設備發生損壞；保證房屋的安全和正常使用。根據需要和可能適當改善居住條件。建筑物維修管理的范圍與類型管理類建筑體型（1）供電系統（2）（3）消防系統（4）技防系統 指令和工作執行預防性維修管理處應根據業主下發的工作指令進行并且完成。工程完成的時間必需與指預防性維修令單上的緊急程度的說明聯系起來，具體如下表指令與工作執行序號,執行工作種類,完成時間,備注1,緊急,24 小時以內,2,一般,2-3 天以內,3,其他,7 天以內,2執行種類與工作細節序號,執行工作種類,完成細節,備注1） 1堵塞，馬桶溢出污水等2）1） 23一切不屬于在上述兩項的維持、維修

6、、更換等工作,建筑物維修管理的內容預防性維修效，并且確定有其完好的標準及使用功能。大致上，預防性措施有：常年試驗，鑒定電氣裝置；常年保養電氣連接點；定期試驗避雷系統；定期沖洗房屋污水排放管；定期試驗房屋的結構強度；定期檢修閉路電視系統；月度養護滅火系統；月度養護中央垃圾槽清洗系統；月度養護水泵；例常維修一般常例維修工作是經過管理人員的日常巡視而執行的?；旧?，巡視的范圍囊括地面層空地、臺板，排污溝，門廊，戶外空地，停車場。兒童游樂園，花圃，及房屋的構件、樓梯、電氣房、水泵室，屋頂和水池。 1）地面層綜合巡視這項巡視在于觀察在房屋底層的空地、臺板、排污溝、戶外空地的設施與停車場，是否有任何礙眼的

7、破損、或可能有礙健康、安全的部件失修。2）地面層詳細巡察3）房屋綜合巡視管理人員在進行房屋公共地方的綜合巡視時，將會觀察任何被忽略或礙眼的破損，及其他清潔衛生問題。4）房屋詳細巡察（外部）房屋詳細巡視是根據擬定的準則、指標，在房屋外部的公共地方進行周詳及仔細的巡察。房屋詳細巡察（內部）這項巡視僅局限于電氣房、監控室、儲物室、儲水柜、照明部位。 6）周期沖洗垃圾槽；月度沖洗房屋（公共部位；月度沖洗陰溝；半月度修剪草坪（戶外空地；月度園藝維修及修剪草坪（停車場；月度中央垃圾槽的養護；月度水泵及增壓器的養護；7)巡察及維修項目的記錄管理人員必需保存其巡察系統的記錄、記錄必需反映所觀察的破損項目、部位

8、、地點、修繕工程及竣工日期等。維修項目的期限首要層次之猝發性問題，廣泛影響整座或局部房屋、危及房屋或人243一般性之保養問題，項目零星非緊急性者，可允許在 7理工作。周期性維修周期性維修的重要性導致全面失效、嚴重故障的良策。運作。提高現有設施的質量2）周期性維修的類型房屋的重新粉刷與修飾工程（5-7）重修、更新房屋外貌，囊括房屋周圍、公共場所的整體修飾工程，改善設施、配備等。更換水供增壓器（7）囊括更換增壓器的電機配備、控制盤已保持其效能。更換垃圾槽沖洗配備（7）沖洗機附件、配備，如噴水設備、定時器、控制盤等也同時更新。重修建筑物屋頂工程（14）根據屋頂防水的保用及使用期滿之后，更換一切的覆蓋

9、灰板，重鋪粘覆蓋（防雨層，若有必要也修整屋頂的排水斜度。更新技防系統（10）更新水管工程（25）更換水用總管道，支流管道及其他配備。三、業主、使用人裝飾、裝修物業的管理措施規則，完備裝修申報、審核手續；及環境衛生不受影響。四、住宅外墻或建筑物發生危險，影響他人安全時的工作預案此等事件將等同高空墜物情況處理，預案如下：高空墜物是涉嫌犯罪的一項嚴重事件，接到該類投訴，必需采取下列行動；立即組織人員進行調查，設法尋找作惡者；如有需要須向作惡者發出嚴重勸告，并且向警方報案；性與違法性；拍照存案，必要時錄像取證；部署保安，伏擊守候，捉拿現行。如高空墮物已引起人員傷害，保安人員應當：120立即通知警方，并

10、且協助開展偵查，設法查明肇事人；物業部應協助保安尋找證人，提供入住情況等資料；封鎖現場，拍照取證，保護現場，維持秩序；記錄一切有關資料及注明警方立案檔號。事后書寫事件報告呈交管理處。五、保證物業管理區域內環境整潔程度的措施清潔服務范圍小區公用部位小區道路合同約定的其他清潔服務清潔服務標準公用部位地面：表面潔凈，無塵土、污跡、煙頭、紙屑、油跡及垃圾；墻面：無污跡；玻璃表面：無積塵、污點；標牌、指示牌：無塵土、污跡；裝飾物：盆、座等表面干凈無塵土；草地；無煙頭，紙屑、塑料袋等雜物；廢物箱：清潔無異味；燈飾、吊件：無積塵；天花板、聯廊頂：無積塵、蜘蛛網。保潔規程清掃外場地面將花壇內垃圾、煙蒂、紙屑清

11、掃干凈清抹外圍各處立牌不間斷巡視外圍清潔狀況，發觀地面上有油污，即時去除自我檢查專項保潔洗地操作規程a.自動洗地機的操作規程裝上吸水刮；啟動電源開關 t 放下洗地刷、吸水刮，并且扳動水剝開關；啟動吸水機電源，手推操作桿，慢速前進 60 厘米分鐘，洗地和吸水一起完成；吸地時，速度不可大快；要確保工作質量。刮放璃的程序工具：伸縮桿，玻璃刮、清水玻璃清潔劑、干毛巾若干條，工作指示牌、玻璃鏟刀。刮玻璃程序發現玻璃沾有污跡時，先用玻璃刀鏟除干凈；把抹水墨套在伸縮桿上；把抹水器兩端訣別浸入水中；有污跡的地方重點抹；緊接著用另一種伸縮桿套好玻璃刮，刮去玻璃面上的水份；一洗一刮連貫進行，當玻璃的位置和地面接近

12、時，可以把抹水器和玻璃刮作橫向移動；最后用干毛巾抹去玻璃面上的水珠和地面上的污水。外墻的清洗標準材料：地面磚：用全能清潔劑玻璃幕墻：用玻璃光亮劑操作：墻面磚；藥劑l：60 的濃度(偏堿性)，先用藥水涂抹，然后用刷帚刷洗， 再用清水清洗。玻璃幕墻：藥劑1：40 的濃度(偏堿性)，用抹水器清抹玻璃，用刮刀清除污漬，然后用刮水器清刮。保險繩：必需二人三繩，保險夾頭夾住保險帶，從上往下清洗。標準：地面磚：無鮮明漬跡、無灰塵。內保潔規程按標準清潔按標準清掃擦拭公共區域的墻面、地面向領班匯報維修項目及申領保潔用品接受領班安排的其他工作六、小區綠化按季節維持、保養項目和措施委托物業管理處代安排，但有償)：景

13、觀區域的垃圾清理排水溝的廢物處理定期培土壞死或自然災禍等甲方原因造成，則由甲方承擔費用；若屬乙方管理服務原因造成，則由乙方承擔費用)修剪枝葉即時修補綠化草坪綠化管理服務標準綠化管理服務主要是小區一切草地，花木及室內盆景的管理養護工作枯黃葉，保持形態美觀，色彩斑斕到最低限度做好室內外景點部署即時更換工作，使景點常綠常艷做好草地的修剪保養工作，確保平整、常綠，美觀綠化管理規程景觀區域衛生每天必需清理景觀區域衛生，保持清潔衛生、無雜物，無垃圾。每天必需巡視景觀區域，發現枯黃葉即予隨時清除每周一次清理景觀區域，一切瓷墻面做到潔凈無灰塵、無污漬。排水溝的廢物處理每周一次清理各景觀區域之排水濾網，使濾網無

14、攢泥，排水暢。每月一次清理排水溝；逢雨季半月一次清理排水溝；發生堵塞隨時予以清理，確保排水溝暢通，澆水澆水工作，根據各種植物、花卉、草地的生長規律和季節氣候的變化即時澆水，做到澆水均勻，無枯死和灌死現象。水一次，木本每天澆水一次。造成溢水損壞小區環境。防止澆水時損壞小區設施，防止澆水淋到行人身上。每日工作完畢，必需收好工具、器材、妥善保管，謹防遺失。成，以免表土沖刷。噴藥及防治病蟲害的管理。準備好噴藥器、膠桶及勞動保護用品。出示警示牌、以免出現意外。套、面罩。注意行人動態，做好安全戒備工作，嚴防藥液噴射到行人。皮膚裸露部份，做好工作記錄。培土及施肥地栽植物原則上一年施肥四次；花壇植物、花卉原則

15、上一年下肥六次；綠篙植物每二個月下肥次。時花及陰生植物，根據實際情況下肥。觀察植物的生長發育狀況，看是否缺少某種元素以關于癥下藥。修剪、整形花，防止病蟲害。花壇每月修剪一次，綠篙每月修剪一次，草地每月修剪一次。根據各種植物的生長情況調節修剪，做到無枯黃、亂、散現象?？蔹S樹葉隨有隨剪。草地管理春夏季每兩周剪一次冬季視情況修剪一次，每季度用扦底刀磨次；圓盤剪草磨刀三把，每剪15把。4050，防上漏割。剪草地之際，一定要小心操作，以防發生事故。工作完畢后，要清掃草地，做好清洗機具和抹油等保養工作。檢查、記錄、報告花草樹木生長情況種類，數量，面積、胸徑、樹齡、地點等各個方面。管理。結；每半年做出花草樹

16、木生長全面報告。七、物業管理區域內保安 24 小時執勤，巡視重點部位的崗位職責描述保安管理服務范圍、服務規程；規章制度，將根據實際工作需要做出修改)；提供有效安全的優質服務。保安管理服務范圍：車輛管理(含自行車、助動車)。防火防盜安全巡視(含夜間各樓宇上鎖確認)。監控值班和應急措施。根據物業要求的其他安全防范服務。合同約定的委托物業管理服務范圍內安全防范服務。保安管理服務工作標準井然。24監控在接到報警信號后，在最短時間內派專人趕到現場進行確認。巡視保安按要求每隔 2旨在發現各種隱患。關于于客戶投訴即時予以處理。為維持物業區域建筑物及其附屬設施的平安，創造安全的環境。保安上崗應按規則著裝，與人

17、交談應使用文明用語，待人禮貌熱情。中生活、娛樂。定期和不定期做好與業戶的適時勾通與協調，聽取業戶的意見。經過宣傳教育等工作程序，提高內部員工保密素質及安全意識。保安服務工作內容：維持公共場所秩序及治安安全。負責各出入口的警戒工作。負責非正常出入時間出入者的記錄工作。負責物品的管理工作。負責巡邏巡視工作。負責要害部位鑰匙的管理工作。負責重大活動的特別協助和保安工作。負責確認各樓宇大門是否鎖好等工作。（助有關部門處理工作。的監管，并且協助辦理有關二次裝修審批手續工作。作，并且配合政府做好有關工作負責制定和實施各類突發事件的防范及處理程序，囊括但不限于：火警處理程序水浸處理程序氣體泄漏處理程序賓客傷

18、害處理程序罪案現場處理程序盜竊處理程序可疑物體或爆炸物的處理程序停電及電力中斷的處理程序交通事故處理程序處理拾獲財物的處理程序暴雨、臺風處理程序負責消防器材、工具的配備、使用和維持等管理工作。督、整改、消除各種災禍(囊括火災)的隱患。理機關、治安聯防)的聯絡、配合等有關工作。誘導試驗、救護等工作的實施。負責印制緊急疏散圖、配備必要的防火標志。負責正常公共秩序的維持與管理工作。工作。的能耗。負責保安內部人員各種培訓工作的計劃，組織和實施。負責其他與防范、防災、維持公共秩序有關的業務工作。八、小區公共秩序維持管理設想有針關于地制定安全防范方案，合理配置相應的車位，實行24服務；制定小區安全管理崗位

19、職責及安全防范管理工作操作規程；逐步完備本小區物業的安全技防措施；作戰指揮，使物業住宅的安全隨時處于受控狀態。九、小區交通管理和車輛停放管理設想車輛管理囊括機動車及非機動車的管理；操作程序；制定停車場的完好率，維修即時率標準。十、小區消防安全宣傳和防范設想控制措施及預案；制定小區消防管理條例及消防工作內容，明確責任人；契合國家規矩要求。十一、物業管理法律法規及常識向住戶的宣傳設想日常法規及管理常識與住戶的勾通非常重要，由客戶服務部門具體負責；每半進行一次客戶問卷調查，并且組織有關宣傳資料的發放；在小區宣傳欄或電子顯示屏（如有）定期更新有關宣傳活動；每年接合客戶活動組織有關法律法規的勾通。十二、

20、物業檔案管理設想資料的收集（1） 采取系統化、科學化、電腦化的先進手段關于小區的檔案資料進行管理。建立相應的規章制度，關于一切檔案資料進行嚴格管理。資料分類整理收集后的一切信息，統一由專人集中整理。整理的重點是去偽存真，根據檔案的來源、信息的內容、信息的表現形式等特點進行細分，做到條理清晰、分類合理。檔案資料的管理設備檔案資料的管理設備設施檔案資料（批復、執照等）完備、隨時查閱。入庫。建立標準化檔案資料庫，使檔案資料可靠、完整地保存。應用現代化手段，檔案資料實現電腦化管理，檢索方便。手續，使檔案資料處于動態監控中。立完整的檔案庫。企業檔案資料的管理的發放、更改控制等管理。（環境、行政、分期（日

21、、周、月、季、年）保存。物業管理應急措施一、業主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無煤氣的應急措施無論是業主、使用人自用部位或小區物業管理范圍發生無煤氣的情況，小區物業應通知業主和使用人等立即將一切煤氣形狀置于“關”的位置，于此同時，通知煤氣公司搶修隊伍到場檢修，其它非煤氣公司人員均不得拆裝煤氣管線設備。檢查公共區域配電/供水系統立即幫助修理、斷電、無煤氣的應急措施見上圖三、業主與使用人自用部位排水設施阻塞的應急措施報修排水阻塞免費借用疏通器械是否疏通成功協助疏通免人工費是否樓層供水泵/配電室故障恢復供水是否有可能的影響暫停供水首先，要判明故障原因，盡可能地縮小故障范圍，盡可能避免和減少關于業主

22、和使用人影響，在必要時要調用臨時排水泵解決，同時加緊排除故障，以盡快恢復設施的正常功能。五、電梯突然停運或機電故障的應急措施面。切勿企圖開啟轎廂門營救被困乘客。善言安慰被困的乘客，使他們知道救援行動已經開始。協助到場修理人員拯救被困乘客。索取被困乘客資料（如姓名及電話，以便了解事后情況。禁止其它人員使用該電梯，待保養公司到場檢查電梯。填寫詳細的事件報告。六、發生火警時的應急措施發生火警要保持鎮定，即時通知監控中心確認；退出，通知監控中心并且即時報警，等候消防人員處理；疏散人員，停滯使用電梯；將危險品及貴重財產轉移至安全處；配合消防人員滅火，告知有關情況；記錄火警時間、地點、火勢、受損情況和受到

23、影響業戶的情況。七、接報刑事、治安事件處理程序110；保護現場、維持秩序，派員在周邊區域警衛；法救護，但不可挪動現場物品；合警方開展調查，取證；必要時，進行拍照、錄像，協助破案。八、遇燃氣泄漏、觸電事故處理程序保安監控中心應備好煤氣公司的電話,以便緊急情況下聯絡;置；接到氣體泄漏報告或異味時，應迅速前往現場；打開門窗，以疏導氣體；專業公司；封鎖現場，禁止任何人企圖進入，同時由物業部通知其他住客離開；如發現傷員、中毒者，先設法轉移到空曠、開闊地帶，保證空氣流通、新鮮，同時拔打救護電話等待救援；BP火災；事后將有關資料記錄并且填事件報告呈報。九、遇爆炸物或可疑物品處理程序炸彈恐嚇不管真假，必需以假

24、當真、嚴肅關于待、慎密處治；立即通知警方及管理處；除警方或消防人員外，禁止任何人、車輛進入現場；確保一切電梯暫停使用；依照火警路線，協助疏散現場人員；在警方人員未到達前，應視察四周是否留有可疑物品；任何人接近；檢查搜索時，應由外而內、由公共區域到室內，注意：開啟任何門時，要留神可疑點；切勿自行接觸或處理可疑物件；切勿在現場使用無線電通訊機、閃光燈或開關電器；切勿移挪、遮蓋可疑物體。接恐嚇電話后，應冷靜處理：不能用語言刺激關于方；拖延與關于方通話時間；注意背景、聲音、動靜、估量關于方人數、年齡等情況；記錄一切關于話內容、現場情況等；用其它方法如書寫、手勢、動作通知其他員工報警；千萬不要中斷關于話

25、，采用內緊外松的方法了解并且穩定關于方。事后填寫事件報告呈交管理處。發現可疑物品（1） 110 報警通知附近保安到場，關閉關于講機勸告任何人不能接近、檢查該物品，直至警方到來通知物業經理到場用勸告帶將可疑物品隔離協助疏散人群，封鎖現場，指揮交通，以便緊急車輛盡速到場；事后填寫事件報告呈交管理處。十、其他突發事件的處理程序自殺或企圖自殺應盡快通知警方及管理處；等；任何人不得開關現場各類電器，以免損壞證據或發生危險；如自殺者利用煤氣自殺，應按泄漏氣體事件予以處理；120現場急救；像、拍照取證工作；助，同時報警救援；注意事項：處世要冷靜；如了解到自殺者曾服藥物，須向警方及救護人員說明。偷盜、搶劫易接

26、近罪犯,確保自身安全；法通知領班部署合圍，捉拿現行；可能情況下,即時報警,請求警方到場處理；在大聲呼叫鄰近保安協同擒獲；（尤其是門崗保安，取證處理，必要時，進行拍照、錄像。發現可疑分子通知領班，主管并且采取相應措施；防止其損壞或造成其它意外事故；通報警方或將其押送地區警署；直到弄清來由和身份為止；處理進程中要隨時關切自身的安全。發現易燃、易爆物品登記后在指定地點作保護性寄存；工程部、保安部在作業區域監護的情況下，方可登記入內；隨時關切該等物品的管理情況,確保安全；帶入內的，按規則嚴肅處理。打架在值勤中（及用戶投訴）制止。制止原則勸阻雙方住手、住口；將雙方或一方勸離現場；持有器械斗毆，則應先制止持械一方；等待處理，送傷員到醫院去，應征求當事人意見或警方決定，費用由當事人自理，保安部只從社會公德角度出發協助。110在制止爭吵、斗毆雙方時，切記不能動粗、惡語相向。警方在場，由警方作勘察報告。填寫事件報告上報。強奸非禮問清地點、當事人安危