1、 房地產開發經營業務2013年度企業所得稅匯算清繳實務 2014年3月2022/9/17（一）基本法規11、中華人民共和國企業所得稅法（主席令第63號）12、中華人民共和國企業所得稅實施條例（國務院令第512號）（二）行業文件1、關于印發房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知（國稅發200931號）02、關于房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知(國稅函2010201號) 3、關于房地產開發企業注銷前有關企業所得稅處理問題的公告(2010年第29號)（與土地增值稅相關）主要稅收法規2022/9/174、南昌市地方稅務局關于南昌市房地產業稅收管理辦法（試行）（2014年第1號公告）1（

2、三）預繳及申報：1、關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知（國稅函2008299號）2、關于中華人民共和國企業所得稅年度納稅申報表的補充通知（國稅函20081081號）3、關于發布等報表的公告（2011年第64號 ）2022/9/17 介紹內容 一、開（籌）辦期間 二、預繳期間 三、匯算清繳期間 四、注銷清算期間 五、其他02022/9/17一、開（籌）辦期間 開（籌）辦期間是指從企業被批準籌建之日起至開業之日，即企業取得營業執照上標明的設立日期。 國家稅務總局關于企業所得稅若干稅務事項銜接問題的通知（國稅函200998號）第九條規定：新稅法中開（籌）辦費未明確列作長期待攤費用，企業可以在開始

3、經營之日的當年一次性扣除，也可以按照新稅法有關長期待攤費用的處理規定處理，但一經選定，不得改變。1.業務招待費、廣告費和業務宣傳費2022/9/17一、開（籌）辦期間虧損，應按照國家稅務總局關于企業所得稅若干稅務事項銜接問題的通知（國稅函200998號）第九條的規定執行。 例1：某房地產開發企業2010年3月開始籌建，籌建期歷時15個月，賬簿資料顯示：2010年3-12月、2011年1-5月籌建期分別發生開辦費200萬元、300萬元，均無收入，2011年6月開始生產經營。要求：確認開始計算企業損益的年度。案例分析：該開發企業從事生產經營之前籌辦活動期間發生的籌辦費用支出，不得計算為當期的202

4、2/9/17一、開（籌）辦期間虧損，只能在開辦費科目中歸集。企業自開始生產經營的年度，是開始計算企業損益的年度。如果籌辦期的結束和經營期的開始，兩者處于同一年度，則應分別按照有關規定確認籌辦費攤銷及經營年度的開始。因此，該開發企業在開始生產經營年度的2011年6月起開始一次性或分期扣除開辦費；若2011年度發生了虧損，則稅法確認的虧損年度就是2011年度，而不是2010年度。例2：接例1，經核查：（1）該開發企業2010年3-12月、2011年1-5月籌建期分別發生業務招費10萬2022/9/17一、開（籌）辦期間辦費，發生的廣告宣傳費可按實際發生額計入開辦費；企業籌辦費的支出。（2）投資方因

5、投入資本自行籌措款項所支付的利息，不計入開辦費，應由出資方自行負擔。（3）為購建固定資產所支付的設計費、部分材料費應予資本化，不計入開辦費。因此，該企業2011年一次性扣除開辦費金額為：200+300-（10+20）（1-60%）-8-10=470（萬元）。2022/9/17二、預繳期間企業所得稅法及其實施條例規定，企業所得稅實行分月或者分季預繳，企業應當自月份或者季度終了之日起十五日內，向稅務機關報送預繳企業所得稅納稅申報表，預繳稅款。對房地產開發企業來說，銷售未完工開發產品取得的收入時或者賬面有實際利潤額時，均應預繳企業所得稅。1.銷售未完工開發產品取得的收入時的預繳房地產開發企業的銷售方

6、式一般包括現房銷售、期房銷售，當前房地產開發企業普遍采用期房銷售方式。所謂期房銷售是指房地產開發企業從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證為止，2022/9/17二、預繳期間將正在建設中的商品房預先出售給購買人，并向購買人收取定金或房款的行為。對于房地產開發企業現房銷售業務的處理方法，企業會計準則與稅法的規定是一致的；而期房銷售業務的處理方法，會計準則和稅法的規定有所不同，致使房地產開發企業的預售業務在會計處理和稅務處理上存在著很大的差異。根據企業會計準則的規定，房地產開發企業期房銷售業務的會計處理為：由于企業銷售商品不滿足收入確認條件，當收到預售款時應確認為負債，等預售房屋竣工并交

7、付給購買方時，再確認收入。即收到期房房款時，借記銀行存款科目，貸2022/9/17二、預繳期間同并收取款項，不管產品是否完工，全部確認為銷售未完工開發產品取得的收入，負有企業所得稅納稅義務。國稅發200931號第九條規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。根據南昌市地方稅務局2014年第1號公告南昌市房地產業稅收管理辦法（試行）（以下簡稱辦法）1第十四條第五款規定：企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率如下：2022/9/17二、預繳期間1.開發項目位于進賢縣、安義縣、灣里區、新祺周區范圍內的，計稅毛利率按24%確定；2.開發

8、項目位于其他地區的，計稅毛利率按26%確定；3.開發項目屬經濟適用房、限價房和危改房的，計稅毛利率按7%確定。例3：接上例，該房地產開發企業2011年9月取得預售許可證，預售合同均由開發企業與購房者簽訂，合同預售面積20000平方米、均價為每平方米2022/9/17二、預繳期間案例分析：（1）該開發企業應繳營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加。根據營業稅暫行條例實施細則第二十五條規定，納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產，采用預收款方式的，其他納稅義務發生時間為收到預收款的當天。因此，當房地產開發企業預售房屋收到預收款項時，應計算并繳納營業稅。該企業應確認2011年9月銷售未完工開發產品取得的

9、收入16000萬元，應交2022/9/17二、預繳期間的營業稅是800萬元（160005%），應交的城建稅、教育費附加、地方教育附加：800（7%+3%+2%）=96（萬元），預繳的土地增值稅是320萬元，以上稅費合計1216萬元。（2）該開發企業2011年10月應預繳企業所得稅依據國稅發200931號第九條及辦法規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分月計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。2022/9/17二、預繳期間依據中華人民共和國企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類）（國家稅務總局公告2011年第64號）及辦法規定，實行查賬征收的企業按月度的實際利潤額預繳

10、。實際利潤額的計算公式為：實際利潤額=利潤總額+特定業務計算的應納稅所得額-不征稅收入-免稅收入-彌補以前年度虧損依據國稅發200931號第十二條 企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。該開發企業實際利潤額=-100+1600026%-1216-470=2374（萬元）2011年10月應預繳企業所得稅額為：2022/9/17三、匯算清繳期間237425% =593.5（萬元a例3：接上例，2011年11月，原銷售未完產品中有部分已完工，結轉完工產品銷售收入6000萬元，實現利潤1500萬無，該企業無其他經營事項。問：該開發企業2011年12月應

11、預繳企業所得稅？案例分析：開發企業2011年12月應納稅所得額=1500-（6000*26%-6000*7.6%） =396萬元 開發企業2011年12月應預繳企業所得稅=396*25%=99萬元a2022/9/17三、匯算清繳期間企業所得稅匯算清繳，是指納稅人自納稅年度終了之日起5個月內或實際經營終止之日起60日內，依照稅收法律、法規、規章及其他有關企業所得稅的規定，自行計算本納稅年度應納稅所得額和應納所得稅額，根據月度或季度預繳企業所得稅的數額，確定該納稅年度應補或者應退稅額，并填寫企業所得稅年度納稅申報表，向主管稅務機關辦理企業2022/9/17三、匯算清繳期間 所得稅年度納稅申報、提供

12、稅務機關要求提供的有關資料、結清全年企業所得稅稅款的行為。 在實際工作中，企業所得稅匯算清繳是遵循如下五步進行的：第一步，計算應納稅所得額應納稅所得額的計算是以企業按國家會計制度核算的年度利潤總額為基礎，依據稅收法規的規定，先分別計算出納稅調整增加額、納稅調整減少額，然后按下列公式計算出應納稅所得額。2022/9/17三、匯算清繳期間 虧損后的余額，用公式表示：應納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項扣除-允許彌補的以前年度虧損第二步，計算應納所得稅額 應納所得稅額=應納稅所得額稅率 第三步，計算應納稅額應納稅額=應納所得稅額-減免所得稅額-抵免所得稅額第四步，計算實際應納所得稅額實

13、際應納所得稅額=應納稅額+境外所得應納所2022/9/17三、匯算清繳期間得稅額-境外所得抵免所得稅額第五步，計算本年應補（退）的所得稅額本年應補（退）的所得稅額=實際應納所得稅額-本年累計實際已預繳的所得稅額若計算的本年應補（退）的所得稅額為正數，即納稅人在納稅年度內預繳企業所得稅稅款少于應繳企業所得稅稅款的，應在匯算清繳期內結清應補繳的企業所得稅稅款；若計算的本年應補（退）的所得稅額為負數，即預繳稅款超過應納稅款的，主2022/9/17三、匯算清繳期間未完工建造階段的開發產品還是完工后未交付的開發產品，所收取的款項一般反映在預收賬款科目。在稅務處理上，除土地開發之外，開發產品竣工證明材料已

14、報房地產管理部門備案，或開發產品已開始投入使用，或開發產品已取得了初始產權證明，應視為已經完工。國家稅務總局關于房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知（國稅函2010201號）還規定：房地產開發2022/9/17三、匯算清繳期間企業建造、開發的開發產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）、或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，并計算企業當年度應納稅所得額。（2）房地產開發企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和

15、附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入，其相關的成本費用準予扣除；未納入開發產2022/9/17三、匯算清繳期間品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理，其相關的成本費用不得扣除。（3）企業所得稅匯算清繳時，銷售未完工開發產品取得收入可以作為計算業務招待費，廣告費和業務宣傳費的基數。（4）企業應與具有合法經營資格中介服務企業或個人簽訂代辦協議或合同，并按所簽訂服務協議或合同確認的收入金額的5%計算支付手續費及傭金的限2022/9/17三、匯算清繳期間額。除委托個人代理外，企業以現金等非轉賬方式支付的手續費及傭金不得在稅前扣除

16、。但企業委托境外銷售機構銷售開發產品的，其支付境外機構的銷售費用（含傭金或手續費）不超過委托銷售收入的10%的部分，準予據實扣除。（5）可以預提（應付）的成本費用的情況包括：出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在有相關合同、協議或其他證明資料的前提下，可以預提合同總金額的10%，計入成本對象的開發成本中。公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可以按照2022/9/17三、匯算清繳期間預算造價合理預提建造費用。該公共配套設施必須符合在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造并且不可撤消，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業

17、完善費用是指按規定應由房地產開發企業承擔的物業管理基金、公共維修基金或其他專項基金。（6）企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，若屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費準予扣2022/9/17三、匯算清繳期間除。若屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。（7）企業在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成

18、本，其中，由企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。2022/9/17三、匯算清繳期間（8）國稅發200931號第三十三條規定：企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。企業在會計核算中，除企業單獨建造、單獨核算的車庫外，對于利用地下設施建造的地下車位，以及利用地面道路等劃定的車位，均已作為公共配套設施計入了開發成本中，因此，無論開發企業以何種方式取得有關車庫、車位的轉讓收入，均應作為房地產企業的銷售收入，不

19、得再重復扣除成本。對于2022/9/17三、匯算清繳期間采用長期出租并一次性收取租金方式的，根據合同約定的日期和金額確認租金收入，提前收取的在實際收取租金當期確認租金收入。（9）企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：按本企業2022/9/17三、匯算清繳期間近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；按開發產品的成本利潤率

20、確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。以A房地產企業舉例說明，2009年度完工交付B項目預收收入10000萬元，其中上年收入4000萬元；完工未交付C項目預收收入6500萬元，其中上年收入2500萬元；在建D項目預收收入3500萬元。2009年12月，A房地產企業結轉B項目銷售收入10000萬元，銷售成本7500萬元。該企業各項目預計計稅毛利率均為26%，2022/9/17三、匯算清繳期間土地增值稅的預征比例為2%，城建稅、教育費附加、地方教育附加（征收）率分別為7%、3%、2%。不考慮期間費用。 B項目開發產品，會計已經結轉收入，且收取的預收款符合國稅發200

21、931號確認收入的條件，確認所得稅收入10000萬元，確認結轉成本7500萬元。 若B項目所收取的預收款中4000萬元已經按照預計計稅毛利率在上一年度匯算清繳中做過納稅調整，則在2009年度應做納稅調減處理。 2022/9/17三、匯算清繳期間B項目匯算清繳應納稅所得額為：（100007500100007.6%）（400026%40007.6%）=1740736=1004（萬元）。 C項目開發產品，不具備會計準則收入確認條件，會計尚未結轉收入，但是按照國稅發200931號所得稅收入確認條件，應計算為企業所得稅收入6500萬元。 2022/9/17三、匯算清繳期間 對于C項目所得稅匯算要注意不能

22、再按照預計計稅毛利率26%來進行計算了。按照國稅發200931號第九條規定，開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。 所以C項目上年度所收取的預收款中2500萬元按照預計計稅毛利率在上一年度匯算清繳中做過納稅調整，則在2009年度應做納稅調減處理。 若C項目已知實際計稅成本為4550萬元，則C項目匯算清繳應納稅所得額為：2022/9/17三、匯算清繳期間（6500455065007.6%）（250026%25007.6%）=1456460=996（萬元）。 在

23、建D項目預收收入3500萬元，會計不結轉收入，也無法計算計稅成本。但是其符合國稅發200931號所得稅收入確認條件，應計算為企業所得稅收入3500萬元。其中由于其屬于未完工開發產品，根據國稅發200931號第九條規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。所以D項目匯算清繳應納稅所得額為：3500 26%35007.6%=644（萬元）。 2022/9/17三、匯算清繳期間不考慮期間費用，A房地產企業應納稅所得額為：1004+996+644=2644（萬元）。 A年終匯算清繳勿忽視完工條件 以上銷售的不同階段，由收入計算所得額的方式不同，

24、區別即在于開發產品完工與否，國家稅務總局房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法（國稅發200931號）對于除土地開發之外的其他開發產品完工條件規定如下：開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：（一）開發產品竣工2022/9/17三、匯算清繳期間證明材料已報房地產管理部門備案；（二）開發產品已開始投入使用；（三）開發產品已取得了初始產權證明。 以上三個條件如果同時滿足，遵循時點界定孰先原則，以最早的一個時點確定開發產品完工時點，這與會計核算不同。 2009年6月26日，國家稅務總局對海南省國家稅務局關于海南永生實業投資有限公司偷稅案中如何認定開發產品已開始投入使用問題的請示的批復 2022/9

25、/17三、匯算清繳期間文件國家稅務總局關于房地產企業開發產品完工標準稅務確認條件的批復（國稅函2009342號）再次對于該問題進行了明確。 根據國家稅務總局關于房地產開發經營業務征收企業所得稅問題的通知（國稅發200631號）文件的精神，房地產開發企業建造、開發的開發產品無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當其開發產品開始投入使用時均應視為已經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本并計算此前以預售方式銷售開發產品所取得收入的實際毛利額，同時將開發產品實際毛利額與其對應的預計2022/9/17三、匯算清繳期間毛利額之間的差額，計入當年（完工

26、年度）應納稅所得額。 開發產品開始投入使用是指房地產開發企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）或已開始實際投入使用。 按照國家建設方面的有關規定，工程竣工驗收合格后，建設單位應當及時提出工程竣工驗收報告，并在法定的時間內交房地產主管部門備案，備案的前提是工程竣工驗收合格。但是未備案的經竣工驗2022/9/17三、匯算清繳期間收合格的開發產品仍然不能辦理初始產權證明，法律要件也不完備，但實物中提前交付業主使用的情況普遍存在，所以，國稅發200931號所確定的三個時點中交付使用時點一般最早，這種情況下根據國稅發200931號的精神和國稅函2009342號的具體規定，則無論工程質量是否通過驗收

27、合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當其開發產品開始投入使用時即視為已經完工。這樣處理更突出了稅法的“實質重于形式原則”。 2022/9/17三、匯算清繳期間 完工項目要及時核算計稅成本。 開發產品完工前，依據預計計稅毛利率確定應納稅所得額，收入是重點，成本稅務檢查關注力度小。開發產品完工后，依據實際成本確定應納稅所得額，成本為重點。開發產品完工前發生的成本費用通過“開發成本”科目反映，“開發成本”成本項目與國稅發200931號文計稅成本支出的內容相同，包括如下：土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝2022/9/17三、匯算清繳期間工程費、基礎設施建設費、公共配套設施

28、費、開發間接費等。 開發產品完工前由于會計核算不進行損益結轉，“開發成本”科目累計借方發生額或期末余額反映了開發產品項目成本費用的實際投入。依據預計計稅毛利率核算應納稅所得額暫不必考慮實際發生的成本狀況。開發產品完工后，交付使用會計核算上由“預收賬款”科目結轉到“主營業務收入”，“開發成本”歸集的成本費用相應按照已售建筑面積占可售建筑面積的比例結轉至“主營業務成本”。2022/9/17三、匯算清繳期間當然，如果企業由于種種原因不進行損益結轉，并不可能減少應納稅所得額，因為開發產品完工后或稅法視同完工后不能再依據預計計稅毛利率確定應納稅所得額。國稅發200931號第九條規定：開發產品完工后，企業

29、應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額，即如上述A企業的B、C項目。2022/9/17三、匯算清繳期間 項目完工后，對于房地產企業來說，難以確定的不再是收入額，而是計稅成本的確定，開發項目有其既定的周期，工程完工開發商也要留一定比例的質保金，2008年地方政府為促進房地產業的發展也有一些配套資金的緩繳政策，還有物業配套、基礎設施的有待進一步開發完善等，在業主入住時，這些成本、費用并沒有實際發生或屬于會計核算預提入賬。這部分費用在年終匯算清繳時也要特別注意納稅調整。 2022/9/

30、17三、匯算清繳期間國稅發200931號第三十二條考慮了這一因素，允許預提部分成本費用計入完工產品的計稅成本：（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%；（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套2022/9/17三、匯算清繳期間建造的條件；（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其

31、他專項基金。除此之外的建造成本費用以及其他應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本。 房地產企業年終匯算清繳預提成本還要注意主管稅務機關的具體規定。 例如青地稅函20102號山東省青島市地方稅務局2022/9/17三、匯算清繳期間2009年度企業所得稅業務問題解答明確：年度申報預提工程款計入銷售成本計算扣除時，應提供正式的出包合同、完工證明、竣工驗收備案證明或交付使用證明、出包工程的項目預算書以及預算調整的相關證明等。 江蘇省國家稅務局轉發國家稅務總局關于印發房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知的通知（蘇國稅發200979號）規定：預提的出包工程，自開發產品完工之日起超過2年仍未支付

32、的，預提的出包工程款全額計入應納稅所得額；以后實際支付時可按規定稅前扣除。所以年終匯算完工項目的應納稅所得額的匡算公式為：完工項目 2022/9/17三、匯算清繳期間收入（賬面成本會計預提費用不合法憑據+稅法允許預提金額）稅金及附加期間費用。 上述數據并不僅僅來源于利潤表。完工項目確定計稅成本核算終止日很重要。國稅發200931號第三十五條規定：開發產品完工以后，企業可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。此規定筆者歸納為以下幾點： 1.開發產品當年度完工必須結算計稅成本（完工指稅法視同完工條件）。 2.根據計稅成本結算額，對以前銷售收入實際2022/9/17三

33、、匯算清繳期間毛利額與預計毛利額差額調整計入當年度應納稅所得額。 3.計稅成本核算有終止日，即完工年度企業所得稅匯算清繳前。 由此可見，年終匯算清繳的納稅調整可以從以下幾個方面入手： 1.計稅成本只考慮實際毛利額，不考慮會計實際結轉成 本。匯算清繳需要根據主營業務成本做出納稅調整。 2022/9/17三、匯算清繳期間2.會計成本年終結算止于資產負債表日，計稅成本可以次年5月31日前任一時點為核算終止日。匯算清繳根據2009年12月31日賬面數據可在5月31日前納稅調整。 3.會計成本：未入賬的成本費用均可以預提；計稅成本：預提成本費用不超過國稅發200931號第三十二條規定的范圍和標準。所以預

34、提成本匯算清繳也要納稅調整。2022/9/17三、匯算清繳期間4.12月31日5月31日之間取得合法憑據，會計作為次年度發生的成本費用或沖減預提成本，稅法則可以計入當年度計稅成本。所以匯算清繳要注意可以計入計稅成本的范圍。 核算終止日的規定遵從了企業所得稅法實施條例第九條的規定：企業應納稅所得額的計算，以權責發生制為原則，屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用；不屬于當期的收入和費用，即使款項已經在當期收付，2022/9/17三、匯算清繳期間均不作為當期的收入和費用。這樣就給了房地產企業充分的核算申報時間，即企業可以在年度結束后的5個月匯算清繳期內，盡快地完成出包工程結

35、算，索取發票，完整確定完工項目的計稅成本。補計需要在當年度稅前扣除的應計未計、應提未提項目。 例如，A房地產開發企業C項目于2009年9月完工，出包工程合同總金額20000萬元，2009年12月尚未與承包商結算完畢，僅取得的發票金額15000萬元，為準確核算結轉成本，預提成本5000萬元，2010年2月取得發票2000萬元，2010年6月取得發票3000萬元。會計年終結賬結轉的完工成本預提的成本費用50002022/9/17三、匯算清繳期間萬元。假定企業計稅成本核算終止日確定為2010年5月31日，則2010年2月取得發票2000萬元可以計入計稅成本，超過計稅成本核算終止日取得的發票3000萬

36、元不能夠計入計稅成本，但是在證明資料充分的情況下，企業可以預提合同總金額的10%即2000萬元計入計稅成本。 這樣2009年企業該項目計稅成本即為 15000+2000+2000=19000萬元。3 2022/9/17四、注銷清算期間國家稅務總局公告2010年第29號關于房地產開發企業注銷前有關企業所得稅處理問題的公告21、國家稅務總局公告2010年第29號解決了房地產企業土地增值稅清算稅款在企業所得稅前扣除的問題。土地增值稅清算一般應在房地產開發項目全部竣工、完成銷售時進行，而企業所得稅的收入確認時間比清算土地增值稅時間提前很多，甚至項目未完工而有預收房款時（2009年1月1日后國稅發【20

37、09】31號文規定了正式簽訂房地產銷售合同或房地2022/9/17四、注銷清算期間產預售合同的前置條件），企業所得稅納稅義務就實現了，雖然土地增值稅采取預征辦法，但清算土地增值稅往往可能會補繳大量的土地增值稅，企業清算時房地產開發企業已沒有沒有后續項目，這樣就可能造成土地增值稅清算的稅款不能在企業所得稅前扣除，違背了企業所得稅法第八條的規定。國家稅務總局公告2010年第29號解決了這個問題。2、國家稅務總局公告2010年第29號考慮到一些房地2022/9/17四、注銷清算期間產開發企業分別由國稅、地稅分管所得稅和土地增值稅現實情況，可能出現相互不認可的問題，做了合理安排。3、國家稅務總局公告2

38、010年第29號規定房地產開發企業注銷前由于預征土地增值稅導致多繳企業所得稅的應退稅，維護了納稅人的利益。其實不是預征土地增值稅導致多交企業所得稅，而是土地增值稅清算補交的稅款未能按權責發生制原則在所屬納稅年度扣除，造成企業多交了企業所得稅。這里的表述不夠確切。2022/9/17四、注銷清算期間 1、第一條的“辦理注銷稅務登記”是指企業注銷須辦理稅務登記證注銷的情況。包括房地產開發企業跨省、市、縣（區）開發項目，其項目部、分公司符合國稅函2009221號第一條第四款規定“以總機構名義進行生產經營的非法人分支機構，無法提供有效證據證明其二級及二級以下分支機構身份的”注銷項目所在地稅務登記。 2、

39、“注銷當年匯算清繳出現虧損”是指根據財稅【2009】60號文規定將整個清算期作為一個獨2022/9/17四、注銷清算期間立的納稅年度進行匯算清繳，由稅務機關認可的虧損，并且此虧損是由于土地增值稅清算稅款導致的。3、“注銷前項目開發各年度”是指土地增值稅清算涉及的年度。4、退稅適用條件。結合29號公告第三條可以看出，符合以下條件之一，企業即可申請退稅：（1）土地增值稅清算當年和企業注銷當年匯算清繳都出現虧損；2022/9/17四、注銷清算期間（2）土地增值稅清算當年出現虧損，且未在注銷之前年度按稅法規定彌補完畢的。關于第一個條件的理解。土地增值稅清算當年匯算清繳出現虧損，說明土地增值稅清算的稅款

40、未全額在企業所得稅前扣除；而企業注銷當年匯算清繳也出現虧損，說明土地增值稅清算的稅款仍沒有被消化完。這樣企業所得稅前少扣了土地增值稅，造成多交企業所得稅，企業又沒有后續收入，只有退稅。關于第二個條件的理解。土地增值稅清算年度虧損，清算補交的土地增值稅未扣除完畢，并且此2022/9/17四、注銷清算期間虧損未在以后年度得以彌補，說明土地增值稅沒有完全在企業所得稅前扣除，造成多交企業所得稅，也應該退稅。 1、“整個項目”是指土地增值稅清算的項目。2、企業所得稅法第八條規定：企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。但是，土地增值

41、稅清算補交的稅款不全部屬于土地增值稅清算年度的稅金，根據權責2022/9/17四、注銷清算期間發生制原則，應將此補交的稅款分攤到所屬各年度，并根據配比原則，以銷售收入作為權數進行加權計算分配到所屬各年度。銷售收入是指和土地增值稅清算補交稅款的項目直接相關的銷售收入。由于企業銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅的銷售收入免土地增值稅，因此不作為計算公式中的權數。2022/9/17四、注銷清算期間 案例1、某開發企業2010年9月項目全部竣工并銷售完畢，10月進行土地增值稅清算，整個項目實現土地增值稅1490萬元，補交土地增值稅530萬元，2010年度企業所得稅匯算確認虧損1520萬

42、元。2011年1月1日企業注銷清算，注銷年度匯算清繳確認虧損98萬元。2008年2010年預交土地增值稅分別為：100萬元、800萬元、60萬元；各年分攤的土地增值稅分別為：150萬元、1250萬元、90萬元；各年交納的企業所得稅分別為：10萬元、130萬元、0萬元。2022/9/17四、注銷清算期間 1、2008年應調整的應納稅所得額：150-100=50（萬元）應退企業所得稅=5025%=12.5（萬元）2008年僅交納企業所得稅10萬元，2008年只能退稅10萬元。剩余的2.5萬元所得稅對應的所得額10萬元作為虧損向以后年度結轉。2、2009年應調整的應納稅所得額：此款是對企業所得稅追溯

43、調整的規定。2022/9/17四、注銷清算期間1250-800=450（萬元）加上2008年轉來的10萬元2009年應調整的應納稅所得額共為：450+10=460（萬元） 應退所得稅額=46025%=115（萬元） 3、調整后，2010年度應納稅所得額：-1520+1490-（100+800）-90 =-1020（萬元）即：調整后，不考慮2010年分攤的土增稅90萬元，2022/9/17四、注銷清算期間2010年虧損930萬元。案例2、接上例：若2010年度企業所得稅匯算確認虧損420萬元。調整后，2010年度應納稅所得額：-420+1490-（100+800）-90=80（萬元）2010年應補交企業所得稅額：8025%=20（萬元）提醒：只有土地增值稅清算的當年才存在補稅情況。從要求提供“各年度的適用稅率”的資料來看，2022/9/17四、注銷清算期間筆者認為上述分攤調整應該適用于2008年以后的應納稅所得額追溯調整，但是沒有明確。案例3、：某開發企業2007年預交土地增值稅100萬元，本年應分攤的土地增值稅200萬元，實際交納企業所得稅90萬元，符合退稅條件。2007年應退企業所得稅款：（200-100）33%=33（萬元）案