1、淺談農村信用社大額貸款審查技巧信貸資產是我們信用社重要生息資產和收入來源，只有貸款“放得出，收得回，有效益，無風險”,實現資金良性循環，信用合伙事業才會不斷向前發展。近年來，某些不良貸戶運用合法的途徑、合規的手續，采用“一戶多貸”，“多社串貸”等不合法方式,大肆套取信用社的貸款，讓各級信貸管理部門束手無策。浮現這種違規違紀貸款問題的主線癥結，就在于我們放松了貸款審查。特別是目前農村信用社大額貸款日益增多,如果貸款投放把關不嚴，信貸資產質量低劣，不良貸款積累到一定限度，便會拖垮一種信用社，甚至縣聯社，使近年經營成果付之東流，嚴重危及到信用社的生存,阻礙信用社的發展。加強貸款審查就是要消除事實風險

2、，同步盡量把可以預見的貸款風險控制在最低限度,縮短與商業銀行在信貸管理上的差距，提高我們的核心競爭力。因此，根據新時期農村信用社信貸管理工作的新狀況和新規定，切實加強貸款審查十分必要的。 一、基本資料審查要點 （一）準入條件審查。受理貸款時審查其主體與否符合信用社貸款準入條件，是決定貸款的核心性問題，如果客戶主體不符合規定規定，則可直接退審，而不必進入下一審查環節。按照有關法律和信用社管理規定，準入條件審查重要有如下三個方面： 1,是確認客戶真實性。審查公司類客戶其經營證照與否真實，有無涂改等造假現象，與否在有效期限內，與否辦理年檢等；個人客戶要審查其身份證與否真實。 2,是審查貸款項目的政策

3、性、合法性。屬于特種行業的審查與否持有有效的特種行業從業許可證；屬于房地產開業公司的審查與否持有齊全的資質證件；審查貸款項目與否符合國家政策，與否為高耗能、高污染、產能過剩行業的劣質公司，以及商業銀行已退出的領域；審查個人經營項目與否合法合規；審查公司或個人經營與否正常，有無虧損；審查產品銷售合同與否真實等。 3,是審查公司（或個人）資信限度。審查公司（或個人）、關聯公司、公司股東及其配偶在金融機構貸款狀況，以親朋名義在信用社貸款狀況，對外擔保狀況，有無不良信用記錄，有無大額或有負債或重大涉訟案件等；審查公司法人代表或個人有無賭博、吸毒、賴帳不還等劣跡，有無道德風險等。審查報告中要對以上狀況作

4、專門簡介，并將人行和信用社查詢記錄附后佐證。 （二）資料完整性審查。重要是對照省聯社大額貸款申報資料目錄，看資料與否齊全完整，特別是核心性資料與否缺漏，缺漏資料應作理由充足的闡明。 （三）資料合規性審查。 一是資料及文本簽字規定。審查調查與否二人以上，調查人與否在調查采集的每份資料右上角加蓋“調查核對，資料真實”章，并簽名。目前多數聯社蓋的是“與原件核對相符”章，貸前調查核心是調查人承諾調查資料的真實性，而“與原件核對相符”章僅是確認和辨別資料與否真實的一種環節，并不能證明該資料與否真實，也不是調查人對資料真實性的承諾，統一改蓋“調查核對，資料真實”章為宜。此外，所有簽名只能由本人手寫，不能代

5、簽，不許蓋私人名章。貸款申報審批書、調查報告、審查報告等落款處除負責人、調查人、審查人簽字外，還應加蓋部門公章，凸顯部門行為，弱化個人色彩。凡未按以上規定蓋章和簽字或一人調查的申報資料，一律不予受理。 二是審查調查報告應參與調查人與否到位，與否簽字。按照省、市有關貸款管理規定，上報辦事處大額貸款，分管信貸領導、聯社業務科長等都必須參與調查，調查報告落款要注明參與調查人單位、職務，并由本人簽名，以示負責。 三是審查申報資料內容與否銜接一致;資料是復印件的與否模糊不清等。 二、抵押貸款審查要點 （一）審查抵押物權利證書真實性。股東會批準抵押的決策與否符合公司章程規定，與否符合法律文書規定；財產共有

6、人與否出具有效的批準抵押的承諾。 （二）抵押物具體清單。內容涉及：產權人、抵押物名稱、用途、建造年份、成新率、房產證號、土地證號、購買價（指購買價或建導致本價）、賬面價（指在報表上反映的價值）、評估價（指評估公司評估價值或信用社初步評估價值）、抵押價（指信用社在評估價基本上，最后核定確認的抵押作價或與產權人商定的抵押價，重要是避免評估公司估價虛高及通盤考慮變現能力）。 （三）抵押物價值根據。商業銀行房地產貸款風險管理指引第十三條規定“商業銀行應密切關注政府有關部門及有關機構對土地經濟環境、土地市場發育狀況、土地的將來用途及有關規劃、籌劃等方面的政策和研究，實時掌握土地價值狀況，避免由于土地價值

7、虛增或其她狀況而導致的貸款風險”。因此說，貸款審查中必須避免房地產評估價值虛增風險。 抵押物價值有自行認定和評估認定兩種： 1、自行認定。自行認定抵押物價值重要有三種措施：一是獲得抵押物的對價支付根據。如：購買合同或轉讓合同，建筑承包合同、自建購買材料等付款憑據、交易收據，公司固定資產帳等。二是抵押物同地段近期已售房地產價格。三是本地房地產管理部門在報紙等媒體掛牌轉讓土地價格。以上有關資料要復印作證明。 2、評估認定。謹慎采用評估公司評估數據，必須以購買價為基本，評估價為參照，合理核定抵押價，防備抵押物虛高風險。審查中對一貫缺少職業道德，瞎評亂估的評估公司要予抵制，對其評估成果一律不予承認。此

8、外，不同品種抵押物抵押率的計算評估，按省聯社35號文獻及有關管理措施執行。 （四）抵押物狀況及抵押限制。 除了擔保法規定的不能抵押的情形之外，審查抵押物時還應關注如下狀況：1.抵押物與否為違章建筑及已列入拆遷范疇的房屋、設施；2抵押物權屬與否有爭議；房主抵押意圖；考慮抵押物變現能力。3以出讓方式獲得土地使用權，滿二年未動工開發，可以免費收回的土地使用權。4未按土地出讓合同商定支付所有土地出讓金或獲得國有土地使用證的。5按照土地出讓合同商定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，未完畢投資總額25以上的，屬于成片開發土地的未形成工業用地或者其她建設用地條件的。6以劃撥的土地使用權設定抵押，未獲得有權人

9、民政府批準批準的；以劃撥土地不得單獨抵押，以劃撥土地抵押的在計算抵押率時因剔減出讓金因素。7.都市規劃區內的集體所有土地，未轉為國有土地的。8、在建工程抵押的，抵押合同應載明如下內容：（1）國有土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的編號；（2）已交納的土地使用權出讓金或需交納的相稱于土地使用權出讓金的款額。（3）已投入在建工程的工程款。（4）施工進度及工程竣工日期；（5）已完畢的工作量和工程量。（6）抵押后對抵押人出租、轉讓抵押房地產或變化抵押房地產用途的限制等。 （五）審查與否提供抵押物實景彩色照片。由于貸咨會成員一般不親臨抵押物現場調查，將抵押物拍成實景彩色照片，重要是為了

10、加深貸咨會成員對抵押物的直觀結識和理解。因此凡提交辦事處的抵押物照片不要裝訂入申報資料中，以便供貸咨會成員傳閱。抵押物實景彩色照片以15厘米乘20厘米為宜。 三、保證貸款審查要點 （一）無效擔保。審查保證擔保貸款時，必須審慎考察保證人的經濟實力、資產負債狀況和資信限度，與否具有實際的代償能力。但實際工作中，某些信用社追求表面上的擔保手續合規，而忽視債務擔保的實質內容，浮現以小保大、以弱保強，交叉擔保、連環擔保等假性擔?，F象,雖然擔保有效，也難以實現擔保目的。此外，并非所有具有代為清償債務能力的單位和人都可以作為擔保人，如下為無效擔保行為:（1）精神病人和未成年人等無行為能力人、限制行為能力人擔

11、保無效;（2）醫院、學校、幼兒園等以公益為目的的事業單位、社會團隊擔保無效;（3）國家機關;（4）法人分支機構未經授權擔保的無效;（5）董事、經理以公司名義為股東擔保或個人貸款擔保的無效;（6）法律、法規規定對外保證合同應當經國家主管部門批準的，未批準擔保無效。 （二）公司擔保審查。 1、注意審查公司提供擔保行為與否符合公司章程規定；審查被擔保人與擔保人關系，被擔保人與否為公司股東或公司實際控制人；股東會決策與否符合法律規定，避免因股東會決策無效而帶來的信貸風險。 2、審查公司章程對擔保額度的限制。如果公司章程規定擔?？傤~或單項擔保限額的，應注意審查董事會或股東大會決策所批準的擔保額度有無超過

12、公司章程的限額規定，同步還要注意審查決策所批準擔保的款項與否為相應的貸款；簽訂擔保合同的訂約人有無公司授權。 3、接受公司提供的擔保時，要注意審查公司對外提供擔保行為與否根據公司章程規定經公司董事會或股東會決策，如不履行審慎注意義務將也許導致擔保債權落空的法律后果。 四、公司財務報表要點 （一）必須提供近兩年及借款人申請貸款日上月資產負債表和損益表，但跨月上報辦事處的貸款，必須提供辦事處實際收到貸款申報資料日期上月報表，并對報表科目作明細分析。辦理了年度審計的應提供上年度審計報告，關注其年度審計報告反映的問題，并審查其提供會計師事務所的報表與本社報表與否一致。 （二）審查資產負債表和損益表。報

13、表必須筆跡清晰，有單位公章及有關負責人簽章；按照“資產=負債+所有者權益”的會計平衡公式，審查借貸方與否平衡、上年結轉與否真實、近兩年來財務變動異常狀況等。 （三）重點審查科目。應重點審查的科目涉及：應收及其她應收款、存貨、固定資產、無形資產、短期及長期負債、應付及其她應付款，所有者權益和損益類科目等。 （四）審查規定。應收及其她應收款，應付及其她應付款進行帳齡記錄、列出大戶名單；存貨分類記錄、存貨積壓的因素分析；固定資產和無形資產分類記錄、固定資產清單、購買價值、入帳價值等；短期及長期負債明細，涉及貸款行社名、借款方式、借款金額、借款期限等；所有者權益和損益類科目與否真實合理。 （五）鈔票流

14、分析。分析鈔票流要從兩個方面考慮：一是鈔票流的數量，如果公司總的鈔票流為正，則表白公司的鈔票流入可以保證鈔票流出的需要。二是鈔票流的質量，這涉及鈔票流的波動狀況、公司的管理狀況，如銷售收入的增長與否過快，存貨與否已通過時或流動緩慢，應收帳款的可收回性等等。最后是公司所處的經營環境，如行業前景，行業內的競爭格局，產品的生命周期等。所有這些因素都會影響公司產生將來鈔票流的能力。 五、注意法律文書的規范和嚴謹 （一）審查公司董事會或股東會批準貸款的決策和批準抵押的決策合法性；審查個人貸款申請書、財產共有人批準抵押承諾的合法性。特別是公司貸款要注意審核其參與董事會或股東會的人數，與否符合章程規定；董事

15、會或股東會決策書內容與否完整。 1、董事會或股東會批準貸款的決策書內容應涉及：承貸社全稱、貸款用途、貸款金額、貸款期限、還款籌劃、貸款方式等。 2、董事會或股東會批準抵押的決策書內容應涉及：借款人和承貸社全稱、貸款用途、貸款金額、貸款期限、抵押物具體狀況（含抵押物名稱、地理位置、數量、狀況等）、法律責任等。 3、個人客戶貸款申請書、財產共有人批準抵押承諾等可參照上述公司類貸款文書內容撰寫。 （二）決策或承諾必須本人到場在信用社監督下簽字，本人因故不能到場的，應有授權委托書，不能由法定代表人一人獨簽或找人代簽，避免因決策無效，導致貸款或抵押行為無效。 （三）防備股東假冒、虛假簽字的措施。一是本人

16、出示身份證，當場簽字，并加按手印；二是核對公司成立時的章程中股東簽字或貸款是股東提供的簽字式樣，核對筆跡。三是可查閱股東在信用社本來貸款時的簽字資料。 （四）注意審查決策或合同所加蓋的公司印章與否為工商部門登記備案的真實印章，如果簽約人不是公司法定代表人的，還要注意審查授權委托書的真實性，避免被騙而導致貸款損失。 （五）波及不明確的法律問題，應由法律顧問對貸款行為及擔保狀況進行審查，并出具法律意見書。 六、補充資料的規定 （一）補充資料只能由聯社業務科或貸款審查中心調查，逐項作答，形成簡要扼要的書面材料，調查人簽字，加蓋公章，打印上報。 （二）上級聯社不直接受理信用社或客戶調查上報的文字材料，但客戶提供的經聯社調查人員核算的證件、合同、報表、發票等證據類資料可作為附件。 （三）充資料要及時、迅速，盡量減少貸款在途時間，不要無端遲延，耽誤貸款審批。 七、撰寫審查報告應注意的事項 （一）審查報告內容：一是基本狀況，涉及客戶概況、經營證照、關聯公司、資產負債、生產經營、貸款用途、還款來源及籌劃等；二是客戶資信；三是