1、 第三章 項目周邊物業市場調查分析3 1 投資地塊的地理環境地塊周邊狀況東向：政府規劃工業大道中北路延伸段。 南向：臨武青四干道及規劃中的綠化公園，至武豐工業園及家具市場。 西向：園林路延伸段（四車道） ，鄰和平鄉鐵機村美地家園鋼都花園。 北向：白洋路（二車道） ，鄰金鶴園小區、綠景苑、一冶 146 花園。地塊周邊配套現狀教育配套設施 : 武鋼三中（規劃中） 、武鋼 16 中、武鋼 8 中、鋼花中學、小學、 武漢科技大學、湖北大學、理工大學。金融配套設施 : 中國建行青山支行、 建設花園港都花園分理處、 農業銀行、 交通 銀行、工商銀行鋼花分處。醫療配套設施：武鋼二醫院 一冶醫院。 商業配套設

2、施：武青三干道飲食街、中北倉儲鋼花店、建設二路商業街、武漢商 場青山店、麗江超市、百聯紅超市。休閑娛樂配套設施：利源娛樂城3 2 青山片區房地產市場淺析321 青山區域概況（1）青山 區域 范圍青 山 區 是 由 于 國 家 “ 一 五 ” 期 間 重 點 項 目 武 鋼 確 定 在 此 興 建 ，而 于 1955 年 2 月 15 日正式立的，至 今已有四十九年歷史。青山區位于 武漢市城區東北部，東南鄰洪山區，西 接武昌區，北瀕長江，南倚東 湖。全區國土面積 47.93 平方公里，常住人口 45 萬 左右，隨著武鋼 生產規模不斷擴大，青山區已成為全國著名的冶金工業基地，享有 “十里鋼城”的美

3、譽。青山 區經 濟概 況青 山 區 是 武 漢 市 的 重 點 傳 統 工 業 老 區 ，轄 區 內 擁 有 門 類 齊 全 的 工 業 企 業 56 家 ， 其 中 地 專 級 以 上 的 企 業 就 有 十 多 家 。 形 成 了 以 重 工 業 為主的企業群。全 市確定的“鋼、車 、機、新 ”四大支柱產業，青 山 就有“鋼”和“機”兩大支柱產業；全市財政收入的主要來源是 “ 鋼 、油 、煙 ” ，而 青 山 就 占 有 “ 鋼 ” 和 “ 油 ” 兩 部 分 。經 濟 基 礎 雄 厚，是武漢市財政收入的重要支撐之一。基礎 設施 建設作 為 建 國 后 成 立 的 新 區 ，它 在 城 市

4、 規 劃 和 配 套 設 施 上 都 是 比 較 完 善 的 。加 之 它 以 其 雄 厚 的 工 業 基 礎 為 依 托 ，擁 有 強 大 的 經 濟 實 力 。一 貫比較重視城市環境方面的建設，該區道路由建區初期的一條主 干道 發 展 為 主 干 道 、 主 要 連 通 道 近 百 條 共 210 余 萬 平 方 米 ， 通 車 里 程 達 130 余 公里 的寬 敞便 捷的 交通 網絡 ，可 通 達三 鎮。 城區 排水 系統 以 9 座泵站為主體，形成了 6大排水系統。營造防護林 170 余萬平方米， 建成規 模完善 的大型公園 7 個，居民小區游 園隨處可 見。而且其教育、 醫 院 、

5、金 融 、電 信 、郵 局 、大 小 商 場 、休 閑 娛 樂 等 場 所 一 應 俱 全 ，遍 布該區各地，基 本能夠滿足此地區居民的各種需求。居民生活比較方 便。居住 人群該 區 域 內 共 有 常 住 人 口 45 萬 左 右 ， 而 且 大 部 分 都 是 在 該 地 工 作 的固定人群，外 來人口不多。他們大都是在該區各種工廠企業的原有 職工，而且由于那些企業大都有自己的居住區或者宿舍，所以其居住 規模上呈現區域化特征，基本上都是在某個固定的區域內工作和生 活，整體素質大致相同。加之其收入比較穩定，所以該地的居民生活 相對都是比較安穩的。該區域的未來發展定位青山區一向以環境建設領先于

6、其它各區，在建設山水園林城市的 同時，重點發展的是要加大城市服務業的發展力度，不斷提升產業檔 次，完善服務體系，配套武鋼，依托大廠大院發展環保產業，建設現 代都市居住新區。3. 2. 2青山區房地產市場現狀住宅類型在青山區目前的房地產市場上，有規模的樓盤大概總共有30余 個左右，而今年在售或在建的只有十余家左右。主要都是普通住宅、 經濟適用房和商住兩用房等。大都是一些中、低端產品，面向工薪階 層。僅有綠景苑、寶安公園家、青山廣場、華城廣場等為數不多的幾 個大盤可以算得上是比較高端的產品了。這些高端產品的出現同時也 拉動了該地區房價的上升區域樓盤概況青山區2000 2004年樓盤一覽表（在這里僅

7、就其中十余個代表性樓盤加以闡述，其余就不列舉了）項目名稱項目位置規模（萬平米）建成時間銷售均價青鵬大廈友誼大道2.12005.42900蘭亭雅居和平大道1256 號3.820052760康馨佳園建設四路162004.6 初2588鋼洲大廈建設一路1.22004年底邊2480青山廣場工業二路2. 420032700美地家園青山園林路1020042900虹琦花園和平大世界920042900寶安公園家（三期）工業二路9. 820052800綠景夕苑（三期）武冃三十道10. 6920042900江南公寓余家頭520032400成功花園工業二路920032000碧苑花園冶金大道2. 920021650現

8、代花園工業四路5. 6920021320鶴園小區建設一路53/1500綠苑花園工業四路面1220021200歐景苑和平大道3. 8620021540從上表可以看出，在2003年以前，該區房地產市場的發展步伐 明顯低于其它城區，如果把我市房地產市場比作一個正處于發育高峰 期的青少年的話，那么青山區則只是處于剛剛開始發育的少兒階段。 在2001年以前，這里可以看作是一個被房地產市場遺忘的角落，其 發展非常緩慢。從2002年以后，在武漢樓市高歌猛進大環境的帶動 下，這里才漸漸進入人們的視野。我們從上表就可以看出來。房價速漲我們再來看一下該區從2000年到2002年的住宅銷售價格情況青山區2000 2

9、002年住宅銷售價格一覽表年度第一季度第二季度第三季度第四季度季度、20001193.911209.771216.531219.8420011221.691231.191239.761251.36200213001486.611404.421827.21到2003年四季度,該區域住宅銷售均價已經到了 1928元/平米了 .但是沒有超過2000元，在武漢城區來說還是屬于最低價.第四季度第三季度 第二季度 第一季度匚 2000 2001 2002從上表可以看出，該區在2000 2001年間，其房價都在1200元 左右，而到了 2002年底則躍升為1641余元，一年的增幅到達了 440 元/平米，與

10、其他六大中心城區相差縮減至300-500元/平米左右。到 2003年底，青 山住宅均價上升至1800元/平米，而2004年年初更是 突破了 2000元/平米，其房價以每年600元/平米的速度遞增，漲幅 高居武漢七大城區之首。盡管漲幅很大，但其平均水平價格在武漢城 區來說仍是最低的。這從某個方面也間接說明了該地區的房地產市場 還是具有一個很大的成長空間。規模不大，扎堆開發縱觀青山近幾年所開發的樓盤，我們不難發現，其開發量普遍不 大，超過10萬方以上的就已經微乎其微了，早一些的僅有綠苑花園、 成功花園、鶴園小區等，近一些的就當屬綠景苑、寶安公園家以及美 地家園、虹琦花園、華城廣場等項目了。大多數樓

11、盤的開發面積都集 中在3-5萬方左右。而且扎堆效益明顯。隨著友誼大道（武青三干道） 設施的完備，和平大道和友誼大道沿線樓盤明顯增多，小高層和高層 的商住樓供應量增大，且都集中在這兩條主干道的沿線。我們來看下 面這組數字。2002年武漢市全年共完成10以上高層建筑532棟，其 中青山有6棟，看看位置，幾乎都在這兩條主干道上。而近期開發的 諸如青鵬大廈、蘭亭雅居、康馨嘉園、鋼洲大廈、鋼花南苑、101街 花園等樓盤也都分布在這兩條主干道上。可以這么說，此地段今后將 成為青山區最大的住宅區域。3. 2. 2區域產品特點下面僅就今年在售和在建的部分樓盤從其規模、產品特點、價格 水平、銷售情況及客群特征等

12、方面來簡要分析一下：附2004年在售或在建樓盤一覽表項目青鵬蘭亭康馨鋼洲101街鋼花景勝美地綠景苑名稱大廈雅居嘉園大廈花園南苑花園家園位置友誼和平建設建設建設建設建設園林武冃三大道大道四路一路三路三路一路路干道位置及戶型特征在上述幾個樓盤中，其規模均不是很大功告成，它們這些樓盤在 位置上均處于和平大道和友誼大道沿線。在類型上本期的在建項目均 以高層或小高層為主，其戶型仍以三房兩廳的大面積為主，主要集中 在100 140平米左右，另有少量90 100平米左右的小戶型，在我 所調查的樓盤中，只有鋼洲大廈有這樣的戶型，且銷售情況極好，在 其它大戶型還剩很多的情況下，幾乎都已全部售完。(2) 環境 及

13、配 套設 施由于該區域在公共基礎設施配套和環境方面自身的條件是十分 的優越，所以該片區的樓盤在這方面的投入就相對減少。據我所知， 就只有 寶安 公園 家建 有 一座 國際 雙語 幼兒 園。而 其余 的樓 盤在 這 方面 的投入幾乎沒有。而 且由于該地區環境優美，綠樹成蔭，極大提高了 樓盤本 身的 附加 值。我認 為這 也是 該區 未來 發展 潛力 所在 的一 個 重要 因素。(3) 銷售 情況 及客 群特 征這 些 樓 盤 在 銷 售 情 況 方 面 雖 然 沒 有 中 心 城 區 那 樣 星 光 燦 爛 ，但 總 體趨勢 向好 ，銷 售率 基本 上 都在 50%左 右。除 美 地家 園是 現

14、房 發 售以 外 ，其 余 均 是 在 建 項 目 。在 我 調 查 的 過 程 中 ，各 個 售 樓 部 里 來 看 房 的 人群絡繹不絕。在 這些客群中，主要還是以本地區的居民為主，另 外 再就是 一些 與該 地區 各 類工 廠企 業有 生意 往來 的個 體經 營者 。外 來購 房者較少。總體上說來，該區域對其周邊客群的吸納力還不強，換 言 之，也就是還沒有把它的優勢充分的體現出來。當 然 ，針 對 不 同 的 樓 盤 ，其 購 買 的 人 群 還 是 不 同 的 ，比 如 ，象 寶 安公園 家 、綠 景 苑等 比較 高端 的樓 盤，其 購 買客 群大 都是 一些 層 次和 綜合素質較高，

15、具 有一定經濟實力的中年人，他們注重的是社區環境 和居住氛圍，購 房時多把自身享受放在第一位，而價格倒在其次。而 對于大多數工薪階層來說則傾向于那些價格較低而稍具規模的普通 住宅了。他們在買房時首先考慮的往往是價格，然后才是環境。那 些 地理位 置優 越，占 據 交通 要道 的商 住兩 用樓 則被 那些 生意 業務 往 來頻 繁的生 意人 士所 看中 。我 覺得 值得 一提 的卻 是那 些有 購買 小面 積 戶型 需求的 人群 ，這部 分 人群 往往 是那 些處 于是 婚育 高峰 卻又 沒有 多 少經 濟基礎的年輕人，或 者是那些兒女都已成家，自己單過的老年人，他 們對小 戶型 的需 求往 往

16、 更強 烈卻 又得 不到 更多 的選 擇。這 部分 人 群應 該是一個很大、很 有潛力的市場。我想這也應是發展商們可以考慮的 一個方向。3 3 區域總體環境特點 3 31 總體環境分析針對青山片區的具體情況來說，據我實地考察和各項資料顯示， 該區域的整體環境在武漢其它幾個城區來可說是最好的。它北臨長 江 ，南 倚 嚴 西 湖 ，東 鄰 北 湖 ，西 藏 楊 春 湖 ，還 有 眾 多 零 星 小 湖 點 綴 其 中 。生 態 資 源 豐 富 。交 通 網 絡 通 暢 ，縱 有 臨 江 大 道 、和 平 大 道 、友 誼 大道三條主干道貫穿整個區域，建 一路至建十路，工業一路至工業四 路橫貫其中，

17、路 面寬敞平整。沿 著和平大道進入青山，一 路都是綠樹 濃 蔭 。街 心 花 園 散 布 其 中 。也 有 車 輛 往 來 ，卻 不 感 覺 喧 鬧 。全 區 綠 化 覆蓋率達 34%，人均公共綠地面積 7。06 平方米，名列全市前列。人 均居住 面積 近 15.04 個 平方 米， 沿途 不乏居民 區， 但不論新 房老房 ， 都是規劃整齊，井然有序，絕無雜亂無章之感。放眼看去，小區 也好， 工廠也好，都 是滿目翠色。我 想，這 樣一種居住環境，在 武漢城區是 再找不到第二個的。332 未來規劃把青山建設成 國家環保產業基地，以 青山區為核心區、以武漢市 為發展 區、以 華中 地 區為 輻射

18、區的 武漢 青山 國家 環保 產業 基地 的 議案 已被批準，促進青山工業生態化和經濟綠色化 。，以 “山、灘、港、 渠、園 ”為重點，用 三好年時間建成山水園林城 區，用四年時間建成 文明城區，用五年時間建成經濟強區的奮斗目標，使 該區逐 漸成為山 水綠地縱橫通透、城 區形象獨特鮮明、鋼城文化品位突出、整 體環境 質量良好的現代化山水園林城區。另外規劃中的還有 青山經濟發展區 經濟開 發區 和青 山環 保 科技 園工 程的 逐步 推進 。以雄 厚經 濟實 力 為基 礎的美好將來，一座 “卻 顧所來徑，蒼蒼橫翠微”的 現代 工業 新城 區將呈現在人們眼前。333 目前狀況青山區目前的市場現狀提

19、醒我們，不 能只看到將來的美景，更 要 注重現實的發展，目前，在青山城區內大多數 都還是以 前的老舊宿舍， 這些老房子大都是上世紀七八十年代的產物，雖然布局 整齊，但 在建 筑品質 、戶型 結構 、建筑 材料 甚至 色彩 上 都早 已不 能滿 足人們的 需求。 這與其 優美 的環 境和 完 善的 配套 形成 鮮明 對比 。對這 些老 舊宿 舍 的更 新換代 已是 勢在 所趨 。這 對我 們來 說無 疑是 一個 巨大 的有 待開 發 的市 場。3 34 存在問題即 有 先 天 的 環 境 優 勢 ，又 有 可 待 開 發 的 市 場 ，可 是 為 什 么 該 區 域 的房地 產市 場卻 徘徊 不

20、 前呢 ？這 里存 在著 兩個 方面 的因 素：（ 1）是 觀 念因素，長 期以來，人 們已經習慣把青山看作是一個工業區，而 非居 住區，總 是把那里與冒煙的煙囪和轟鳴的機器聯系在一 起，居住本來 就是一個心理上享受，這種先入為主的觀念對其影響可謂是深遠的。 （ 2）人 流 因 素，長期 以來，青 山 形 成了一 個相對封 閉 的 區域 ， 那里 的人也 許因 為工 作原 因 ，很少 與外 界過 于 頻繁 的聯 系，因 而也 使 得外 界對它 也知 之甚 少，那里 的人 口流 動量 相對 其它 城區 來說 幾乎 可 說是 相當穩 定的 ，試想 有 誰會 到一 個自 己不 熟悉 的地 方去 買房

21、 子居 住 呢？ 這也是它對其周邊客群吸納力不強的原因之一。3 4 青山房地產發展優勢優勢一：青山美化工程明顯青 山 區 在 全 市 率 先 實 施 環 境 創 新 ，“ 咬 定 綠 化 不 放 ， 綠 化 青 山 ， 美化鋼城”，以“ 山（磯頭山）、灘（ 江灘）、渠（ 南干渠）、園（ 青山 公園）”為重點，每年投入 1000 多萬元，5 年時間，公共綠地年均遞 增速度明顯，人均公共綠地面積從 1995 年的 2.45 平方米提高到 了現 在 的 7.06 平 方 米 。 全 區 已 成 為 山 水 綠 地 縱 橫 通 透 、 城 區 形 象 獨 特 鮮 明，鋼城文化品位突出，整體環境質量良好

22、的現代化山水園林城區。 而且，武 鋼、石 化、熱電廠、造 船廠等均進行了環保技術改造，青 山的空氣污染，不再是制約青山樓市的一大因素 優勢二：青山區產業優勢明顯以 營 業 收 入 作 為 主 要 指 標 ，利 稅 、資 產 總 額 為 參 考 ，排 出 的 武 漢 市百強企業中，青山區有 7 家，其中武鋼、石化位列第一、第三位。 全市確 定的“ 鋼 、車、機、新 、環 、生”六大 支柱 產業 ，青 山就 有“鋼 、 機 、環 ”三 大 支 柱 產 業 ；全 市 財 政 收 入 的 主 要 來 源 是“ 鋼 、油 、煙 ”， 而 青 山 就 占 有 “ 鋼 ” 和 “ 油 ”， 青 山 區 具

23、有 不 可 比 擬 的 產 業 優 勢 ， 而 產業是 推動 樓市 發展 的 內在 動力 ，因此 ，青 山樓 市產 業支 撐優 勢 十分 明 顯 。此 外 ，青 山 大 中 型 企 業 聚 集 ，而 且 大 多 數 企 業 已 完 成 改 制 ，企 業職工收入水平和消費水平較高。青山區主要企業一覽表：武鋼集團 占地 16.5平方公里， 資產總額 76億元，年營業收入 170 億元；從業人員 86081 人，為中央直管企業集團，武漢市百強企業之首。武漢石化 資產總額 49.12 億元，年營業收入 64.63 億元，從業人員 17920人，位居武漢市 百強企業第 3 位。中國一冶 現有員工 150

24、00 余人，現有資產總額 20 億元，年產值 12.86 億元，位居武漢市 百強企業第 17 位。青山熱電廠 現有員工 1646 人，資產總額 2 億元，年營業收入 2.98 億元，武漢市百強企業 第 94 位。青山船廠 現有員工 4549人，資產總額 3億元，已簽訂出口船舶合同金額 30 億元，年出 口創匯能力約 4 億元。武漢鋼鐵設計研究總院 現有職工 1700余人，資產總額近 3 億元，年產值近 1億元，為中 國重點設計研究單位之一。武漢環境安全研究院 現有職工 2570 余人，專業技術人員占 75%以上，年合同額超過億 元。優勢三：生活配套完善教 育 設 施 ： 全 區 共 有 各 類

25、 教 育 機 構 96 個 ， 居 民 擁 有 的 教 育 設 施 和師教人員數量已達到中等發達國家水平。青山區著名教育設施一覽表小學教育 武鋼小學、一冶小學等中學教育 武鋼一中、武鋼三中、武鋼四中、武鋼六中、武鋼十六中等大學教育 武漢科技大學、武漢理工大學等培訓機構 武鋼職工大學、一冶職工大學等醫療設施： 全區共有各類醫療機構 142 個，居民擁有的醫療設施和醫務人員數量已達到中等 發達國家水平。青山區知名醫療設施一覽表大型醫院 武鋼附屬一醫院、武鋼附屬二醫院、武鋼中心醫院等。中型醫院 一冶附屬醫院、熱電力附屬醫院、青山造船廠附屬醫院等。 商業設施：全區共有各類大中型商業設施 46 個，而且

26、多集中在港華新村、鋼都花園等幾大 居民區的中間區位，居民購物休閑十分便利。青山區主要商業設施一覽表綜合商場 青山商場、建二商場等連鎖超市 中百倉儲、華聯超市等商業街 南干渠寶安商業步行街等優勢四：青山未來發展規劃優勢突現青 山 區 道 路 系 統 由 建 區 初 期 的 一 條 主 干 道 發 展 為 四 條 主 干 道 ，主 要連通道近百余條，道路面 積 210 萬平方米，通車里程達 130 余公里， 初步形 成了 寬敞 便捷 的 交通 網絡 。而且 規 劃中 ，青山 區內 還將 修 建武 漢火車站、天 興洲長江大橋、青 山客運中心、青 山貨運中心等大型交 通設施，青山區的交通優勢將全面突出

27、。 容積率1.14 3 5 未來的發展潛力和趨勢盡 管 該 區 是 目 前 我 市 住 房 均 價 唯 一 低 于 2000 元 的 一 個 城 區 ， 去 年 底 ，青 山 區 住 房 均 價 為 1928 元 / 平 米 。但 是 青 山 區 也 是 目 前 我 市 城 區中人均儲蓄最多的地區，隨著企業房改的推進，以 及原有房屋的老 化 ，年 輕 一 代 婚 育 高 峰 的 出 現 ，孕 育 著 青 山 區 巨 大 的 購 房 潛 力 。精 明 的有遠 見的 開發 商紛 紛 搶灘 青山 ，繼青 山城 開公 司開 發國 家級 康 居示 范工程，大大提升青山房價之后，寶安公司開發了寶安公園家，

28、去 年 青山區有四幅掛牌土地被開發商瓜分，這四幅 地都在紅 鋼城附近 ，其 中國營 二六 五廠 的 30086.07 平方 米的 土地 被湖 北長 城競 得， 青 山區 委對面的 52400 平方米的土地被武鋼房地產公司以 14730 萬 元奪得， 這兩幅地的樓面地價分別達到 1179 元/平米和 1124 元/ 平米，是目前 武昌地區樓面地價最高的一個城區，也 高于漢陽地區，僅次于漢口三 個城區。因此，可以預見今后兩年內，青山區的房價將會大幅度 上升， 其升幅將會是武漢七城區中最大的一個。在去年所供 4 幅地中，其平 均樓面地價達 1105 95 元平方米，與全市樓面地價大體相同。青 山區的

29、崛起可從近期兩次國有土地掛牌交易看出來：繼長城建設以6 7 4 0萬元的成交價拿下青山區冶金大道9號3萬平方米的地塊，創 下該區歷史最高紀錄后，武漢鋼鐵集團緊接著再創新高，以1.5億 元的成交價拿下青山區和平大道附近5萬平方米的地塊。這些都表明 開發商對青山區房地產前景的看好，也意味著青山區房地產即將迅速 崛起。附:項目周邊主要物業分析1、華城廣場項目地址武 昌友誼 大道 996 號項目規模占 地面積 ： 100050 平方米 建 筑面積 ： 200000 平方米均價3000 元/平方米 （多層） 高層尚未定價，估計在 3300/ 平方米戶車比2：1戶數1200 戶現銷售率75%開盤時間200

30、4.5主力戶型：3X 2X 2開發商：武漢匯峰房地產開發有限公司 / 武漢華城房地產開發有限公司主打廣告語：樓盤描述： 4棟高層臨街，底 3層為商鋪，中心為半圓型水木廣場。22棟多層以中心廣場向外成發射狀排列。社區內會所、幼兒園、商業步 行街生活設施配套齊全，車位配比充足。寶安公園家（四期）項目地址青 山 區 工 業 二 路 12 號項目規模占 地 面 積 ： 70932 平 方 米 建 筑 面 積 ： 39502 平 方 米容積率0.6均價2880 元/ 平方米戶車比戶數563 戶現銷售率開盤時間2004.6.19主力戶型：3X 2X 2開發商：武漢新時代創景房地產開發有限公司主打廣告語：大

31、公園自然派休閑家樓盤描述：區內是公園式園林布局，并配有小型商業步行街，主要有4 棟小高層、11 棟多層。單位首創私家空中花園，并且是雙陽臺設計。虹琦花園（三期）項目地址武昌武青三干道項目規模占 地 面 積 ： 30600 平 方 米 建 筑 面 積 ： 75652 平 方 米容積率2.47均價2600 元/ 平方米戶車比3.5:1戶數400 戶現銷售率開盤時間2004.3主力戶型：2 X 2X 2開發商：湖北威利房地產開發有限公司主打廣告語：學林雅苑，教育園林社區樓盤描述：建筑成行列式排列，底層為架空層車庫，頂層為復式單位，與武漢大學隔街相望，緊臨徐東平價。綠景苑（二期）項目地址青山區園林路項

32、目規模占 地 面 積 ： 80040 平 方 米 建 筑 面 積 ： 106900 平 方 米容積率1.34均價3080 元/ 平方米戶車比1.87:1戶數300-400 戶現銷售率開盤時間2004.3主力戶型：3X 2X 24 X 3X 2開發商：武漢市青山城市綜合開發公司主打廣告語：樓盤描述：恒慶花園（一期）項目地址青 山 區 工 業 二 路 12 號項目規模占 地 面 積 ： 10000 平 方 米 建 筑 面 積 ： 25440 平 方 米容積率2.86均價多層 1800戶車比3:1戶數140 多戶現銷售率開盤時間2004.1主力戶型：開發商：主打廣告語：樓盤描述：2棟高層還有地下車庫

33、，占地比較小，于開發較早，均價較低。元/平方米，高層 2900 元/平方米在建），1 棟多層，其中高層臨街有地層商鋪，小區內基本上無園林景觀、配套設施；多層由第四章、項目周邊區域消費者調查分析4 .1選取樣本的基本情況(1)被訪者年齡分布統計 5% 1 2529歲11% r 29% 3034歲I35 39歲18%4044歲i15% 22%4549歲 50歲以上 被訪者受教育程度分布統計31% 2% 4%J23%7%33%初中或以下高中中專大專本科碩士被訪者現家庭住址分布情況統計：23% 10% 11%14%32%中南路中北路青山區徐東片區江岸區其它被訪者現家庭結構分布統計單身貴族5% 7%15

34、% 14%二人世界三口之家三代同堂59%其它現住房戶型分布統計 一室一廳 2% 14%兩室一廳兩室兩廳三室一廳17%42%三室兩廳其它 現住房面積（平方米）分布統計:數理統計值均值83中位數73極差110方差673標準差26變異系數0.31偏度0.45正偏 對現居住狀況不滿意度方面的統計:小結從被訪者年齡看，25-29歲的被訪者占到29%, 30-39歲的被訪者占37%, 40-49 歲的被訪者占29%。從被訪者的教育程度看，大專的占了 33%，本科的占了 31%,高中的 占 了 23%。從被訪者住址來看，32%分布在青山區，23%分布在徐東片區，14% 分布在江岸區，11%和10%分別分布在

35、中南路和中北路。從家庭結構來看，“三口之家”占了大部分，達到59%; “三代同 堂”占了 15%, “二人世界”占了 14%。從住房戶型看，“兩室一廳”占42%, “三室一廳”占17%, “三室 兩廳”占了 16%, “一室一廳”占14%。從住房面積看，60-79平方米的占28%, 80-99平方米的占了 21%, 100-199 平方米的占了 18%, 41-59 的占了 15%。從被訪者對現居住狀況不滿意的方面看，住房面積占到41%,戶型 結構和配套設施各占37%,通風采光和物業管理各占31%。4 . 2經濟能力與購買力需求(1)家庭月收入分布統計均值3707中位數2921極差6000方差

36、2451204標準差1566變異系數0.42偏度1.05正偏數理統計值 對住房單價期望值分布統計31% 1% 22%2000元2000-2499元2500-2999元3000-3499元3500-3999元均值2647中位數2375極差2500方差181570標準差426變異系數0.16偏度0.73正偏數理統計值44%對住房總價期望值分布統計均值24中位數22極差42方差60標準差8變異系數0.33偏度0.59正偏數理統計值對產品面積需求分布統計均值113中位數103極差130方差505標準差22變異系數0.19均值113數理統計值兩室一廳兩室兩廳三室一廳三室兩廳對產品戶型需求分布統計 7%2

37、7%39%10%17%四室兩廳購房時間計劃表分布統計30% 6%V 一年內27%兩至-.年三至五年37%五年或以后所選取的付款方式分布統計元的占從家庭收入來看，2000-2999 元的占了 29%，1000-1999了 26%, 3000-3999 元 的占了 21%, 4000-4999 元 的占了 11%。從住房單價期望值來看，2000-2499 元/平方米的占了 44%, 2500-2999 元/平方米的占了 31%,小于2000元的占了 22%。從住房總價期望值來看，16-20萬的占了 25%，21-25萬的占了 23%，26-30 萬 的占了 17%，13-15 萬 的占了 16%。

38、從需求面積來看，90-110平方米的占了 36%，71-90平方米的站 了 26%, 110-120 平方米的占了 20%，120-150 平方米的占了 11%。從戶型需求來看，“三室兩廳”的占了 39%, “兩室一廳”的占了 27%, “三室一廳”的占了 17%, “兩室兩廳”的占了 10%。從購房計劃表來看，37%的被訪者將在三至五年內買房，30%的被 訪者將在五年或以后買房，27%的被訪者將在兩至三年內買房。從付款方式來看，按揭首付的占了 61%,其中按揭首付20%的占 了 34%,按揭首付30%的占了 17%；而分期付款的占了 32%。(從今年 9月1月起開始實施的商業銀行個人貸款額度

39、不能超過個人收入50% 的政策可能會對這一部分人有一定的影響)4 . 3影響被訪者購房的因素(1)被訪者購房時關注的主要因素分布統計 被訪者購房時關注的輔助因素分布統計被訪者對產品信息來源分布統計 被訪者能接受的出行時間分布統計 18%4 10%F 10分鐘以內30分鐘以內72% 60分鐘以內小結從被訪者購房時關注的主要因素看，房價占63%,區域位置占 54%,物業管理占30%，規劃設計占28%。從被訪者購房時關注的輔助因素看，公共交通占85%,生活便利 占76%,環境優良占67%。從被訪者對產品信息來源看，報紙廣告占73%，親朋介紹占59%， 宣傳單張占44%，戶外廣告占32%。從出行時間來

40、看，72%的被訪者能接受30分鐘以內，18%的被訪 者能接受60%分鐘以內，10%的被訪者能接受10分鐘以內。4 . 4被訪者對住宅的購買偏好被訪者對樓盤類型偏好分布統計被訪者對產品結構類型偏好分布統計被訪者對各房面積分布方面要求的分布統計廁所多功能房廚房客房主人房客廳 26-30二 21-25，16-20二 11-15二 9-10“ 7-8二 4-60%5%10%15%20%25%30%35%40%被訪者對交房裝修標準方面要求的分布統計小結從被訪者對樓盤類型偏好看，多層占54%,小高層占48%,高層(12-20 )占 20%。從被訪者對產品結構類型偏好看，平層占39%,復式占30%，錯層占2

41、0%。從被訪者對交房裝修標準方面要求看，毛胚房占61%,普通裝修 占33%,廚衛裝修占25%。4 . 5被訪者對小區規劃配套的建議被訪者對小區周邊配套具體要求分布統計被訪者對小區生活配套具體要求分布統計被訪者對小區園林風格要求分布統計16%寧靜及環境優美 即可中式園林18% 51%歐式園林15%現代式園林被訪者愿意為建筑在節能、健康付出的單價分布統計 2% 1%4%、24% 100元以下26%100-150 元150-200 元200-250 元43% 250-300 元 300以上均值164中位數133極差250方差2409標準差49變異系數:0.30偏度1.00正偏數理統計值小結從被訪者對

42、小區周邊配套具體要求看，超市占74%,肉采集貿市 場占38%,幼兒園及中小學占37%，文化活動中心占28%。從被訪者對小區生活配套具體要求看，游泳池占47%,閱覽室占 37%，兒童游樂場占28%。從被訪者對園林風格的要求來看，51%的被訪者偏好寧靜與環境 優美，18%的被訪者偏好歐式園林，16%的被訪者偏好現代式園林，其 余的偏好中式園林從被訪者接受健康節能技術在單價方面的提高來看，43%的被訪 者能接受100-150 元，26%的被訪者能接受150-200元，24%的被訪者 能接受100元以下的。第五章 項目開發經營 SWOT 分析優勢( strength )分析區位優勢： 項目地理位置優越

43、， 離徐東商務區不遠， 既遠離城市喧囂又可以享受 城市生活便利。人文優勢：周邊高校眾多，有武漢理工大學、湖北大學、武漢經貿大學、武漢科 技大學、湖北經濟學院等多所學校、 文化氛圍濃厚。 且周邊企業的高質素從業人 員也將是成為人文資源的一個重要組成部分。環境優勢： : 生活噪聲較低，未來的政府規劃和建設將使青山區發展成為一個大 型的高尚生活住宅區。配套優勢： : 距離項目 3-6 公里的大配套齊全，有幼兒園、中、小學等初等教育 機構、以及商場、銀行、超市、醫院等生活和商業配套設施滿足人們生活需要。地塊優勢：本項目地塊呈長方形，比較平整，有利于規劃，且屬于城中村項目， 無搬遷麻煩，先天條件較好。劣

44、勢(weakness)分析綠化方面：項目周邊的綠化狀況不是很理想，道路兩邊幾乎沒有遮陽樹木。彌補建議： 項目在建過程中， 除了要注意小區內部的綠化外， 還應改善周邊的綠 化狀況。交通方面： 武青三干道作為一條主干道的優勢并未完全發揮， 其道路上通往漢口 和漢陽的公汽較少。彌補建議：在后期的物業管理中，增設住戶專車或引入公交車第六章項目定位6.1目標市場定位地塊周邊3公里半徑內主要為中低素質商品和康居住宅、自然村， 高素質住宅較少。新近開盤的青山健吾公館、綠景苑、美地新都逐 漸提升該區域住宅品質。同時顯示該區高素質住宅的市場前景，這決 定了主體目標對象為青山徐東周邊地區的中高層消費群。6.2目標

45、消費群定位(1) 武鋼、武漢石化、中國一冶等企業員工 附近民營或私營企業家或個體老板 行政企業事業單位的主管級領導 附近居民區部分富裕居民購房和二次換房的需要年齡判斷在30 - 45歲 購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它6.3產品定位根據對項目周邊環境及物業市場的調查分析，將項目定位為中等檔 次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環境和位為的前提 而作出的明智決策，主要原因是：(1)相對而言，項目區位位置遠離市中心，成本較低。 項目區位內高檔物業目前銷售狀況不是很好。附近已形成一些居住小區群體，各項基礎設施和市政設施都快更 上。 在建的武青四干道，中北路延長線及即將建設的

46、新武昌火車站、 天興洲長江大橋和青山公園等都將決定五豐新村在該區域內具有其他物業不可替代的優勢。（產品 定位 的具 體建 議 見第 七章 項目 開發 建設 建議 。）第七章項目規劃、建筑設計建議項目總體規劃建議項目假定經濟人口指標計量單位數值總用地平方米800004還建地平方米68433.7留用地平方米17093.4總建筑面積平方米1440000還建面積平方米190000容積率1.8總建筑密度%小于20%綠地率%大于35%總居住面積平方米1067960公共建筑面積平方米150000商業建筑面積平方米170000臨街面長度米575臨街限咼米100小區內限咼米小高層40居住總戶數戶9524居住總人

47、數人28572住宅棟數棟155平均層數層9.4停車位個4500地下車庫面積平方米52040 由于項目開發周期較長，在規劃設計中既要立足現實，又要著眼 未來，充分體現可持續發展的策略，建議在總體規劃設計中，將地塊 分成若干個相對獨立的功能組團，以利于分期開發，每一組團可根據 開發時的市場情況進行單獨設計。 總體規劃中應盡可能兼顧到本地塊的周邊環境，尤其要注意項目 建成后的周邊景觀以及社區人員的視覺效果。突出環境設計的宗旨， 以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩 個手法營造兩個中心，形 成集中景觀，有效利用土地，發揮投資潛能，突出21世紀五豐新村 居住社區的整體特色。 總體上來說，武豐新村的規劃

48、方案中建筑單體設計采用靈活的戶 型和變化的立體效果。 雖然小區的目標顧客屬中等收入的階層，私家車相對不多，但在 規劃上，未來五豐新村業主中因為位置的原因將部分擁有私家車，因 此，建議在小區的交通方面，充分做到人車分流并且規劃好停車位。 在設計規劃上，建立“城市社區一一小區一一組團一一院落 家庭“（如上圖所示）的尺度序列，綜合考慮內外交通，公共設施， 行政管理，環境保護，技術經濟要求，合理布局，站在城市的高度看 社區建設，為居民創造與城市完美和諧的居住環境。 本項目的體量、地段以及利潤最大化方面考慮，項目的初步定位 應該為一個中高檔類型的樓盤。 從建筑風格方面來考慮，項目應盡量避免與周邊同一檔次

49、的樓盤 產生同質化，且與徐東片區、武青三干道(友誼大道)沿線發展背景、 未來發展趨勢相融合。華城廣場：江南蘇杭園林式綠景苑：歐式建筑風格美林青城：楚文化、中式庭院徐東交通便捷，商務氛圍日漸濃厚，發展潛力巨大差異性I 寧靜舒適的現 代都市風格融合性友誼大道沿線，舊城區改造，市政規劃重點項目周邊大學、科研機構較多，人文素質較高從社區居住功能方面來考慮，項目應本著以人為本的精神，發揮 大社區的配套以及本項目建筑低密度的優勢，使社區規劃上在生活資 源、居住氛圍等方面優于周邊同一檔次的樓盤。對于周邊區域內的歐 式風格的樓盤，如歐洲花園、綠景苑等，基本上只取其名而未有其實， 其小區在規劃上也僅僅是滿足最基

50、本的居住功能，因此，以上著重對 周邊區域內的中式風格的兩個重點樓盤一一華城廣場和美林青城進 行分析。項目總體規劃定位建議針對于以上三點的分析可以看出，本項目規劃定位方面應該考慮 到與周邊中高檔樓盤在同一價位水平的基準上，在建筑風格上有所差 異，在居住功能上有所優越性。那么，項目的總體規劃定位定義為： 具有舒適寧靜的現代都市風格的、有著豐富的社區生活資源以及活躍 的社區生活氛圍的中高檔樓盤。住宅建筑設計建議總體規劃布局構思（1）住宅的設計要適度超前。 這里的超前不僅僅是面積問題，更重 要的是功能、質 量方面的適度超前，這就要求設計人員必須考慮到今 后 數 10 年 內 人 們 生 活 方 式 與

51、 需 求 的 變 化 。 如 果 我 們 今 天 設 計 開 發 的 住宅能想到明天的話，那 么我們的住宅將肯定會備受青 睞，也肯定會 成為銷售中的一個強力賣點。（2）住宅設計應充分體現“ 以人為本”的原則 ，想住戶之所想，每 一細節的處理都應體現出對人的關懷和尊重,實現動靜分開,潔污分 開 。特 別 是 對 兒 童 居 室 ，要 更 多 地 予 以 周 到 細 致 考 慮 。正 如 人 們 所 說 ： “以人為本，就是以孩子為 本”。每一戶型內部布置都應按內外分區、 動靜分區、生理分室、功能分室等要求設計。（3）在建筑材料方面，大量采用新材料、新 產品，據 統計數據表明， 在已建成或正在建成

52、具有“后小康時代”特征的住房中，新 材料、新 產 品 、新 技 術 的 采 用 率 ，外 墻 材 料 為 60%，屋 面 保 溫 防 水 材 料 為 90%， 管線集 中綜 合布 置為 40%。（ 4）戶 型 設 計多樣化 ，包括平 面 布 局的多 樣化，建 筑 面 積規 模 大小 多變、房型設計的多樣化（平層、復 式），物業 檔次的多樣化（多層 小洋樓、小高層、別墅）等。項目建筑風格建議（1）由于涂料對色彩的表達更為豐富并且基本不會存在安全隱患， 因此，建 議使用環保型優質高級涂料，如果以冷色調為主，可 適當采 用明快、活潑的暖色調加以點綴，或者用同種色系的深淺搭配，并 結 合立面構圖適當安

53、排外景構架，形 成錯落有致，極賦跳躍感、時 代感 的天際線，豐富小區的空間層次，使得整個視覺效果更加富有動感。（2）主色調的選擇應符合時代發展的潮流，能夠自然的融入到城市 總體規劃中，并 區別與周邊的樓盤，表現出自己的個性，給人耳目一 新的感覺，增強視覺的第一效果。（3）住宅 外觀 設計 采 用目 前流 行的 歐式 風格 ，色 彩以 簡潔明快 為主 ， 并在陽臺、天溝、局部墻等細部以其他色彩點綴，做到 統一中有 變化。道路系統布局建議（1）小區道路分為車行道、人行道、休閑通道，人車分離，步行道 路要有足夠的寬度符合無障礙通道體系的設計要求。（2）住宅組團形成全貫通外圍環形車道，將機動車活動范圍

54、限制在 外環路 附近 ，亦使 各 組團 在內 部全 步行 的條 件下 最方 便地 使用 現 代交 通工具，充分保證了內部步行系統的合理性。（3）組團內部道路設呈流線型，避免盡端式設計，使小區內以交通 功能為 主的 道路 完整 、貫 通，以 娛樂 休 閑為主 的道路 系統 曲折 、迂回， 富有游樂性，增加業主公共交流的時間，增進小區鄰里的融洽氣氛。 既滿足緊急通 道安全、通 暢的要求，又能保證步行體系的完整和組團 空間的豐富。景觀設計建議隨 著 人 們 生 活 水 平 的 提 高 ，“ 買 環 境 ” 的 觀 念 已 為 大 多 數 居 民 所 接 受 ，景 觀 優 勢 也 成 為 眾 多 小

55、區 的 一 個 賣 點 。在 當 前 以 及 未 來 相 當 長 的一段時間內，人 們買房除了考察室內布局、質量及小區的整體規劃 等因素 外 ，也 越 來越 重視 其環 境，這 實 際上 也反 映了 人們 追求 人 與自 然的和諧統一，遠離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態。基 于 上 述 原 因 和 項 目 自 身 的 環 境 優 勢 ，開 發 公 司 在 進 行 本 地 塊 的 整體規劃設計時，不 僅兼顧到地塊的周邊環境，更要注意小區內的環境藝術設計，建議公司聘請專業的環境藝術設計人員進行設計，以期 達到較好的環境效果。（1）景觀設計應考慮有序的為小區發展出戶外空間之間的總體脈絡 和層次配合

56、不同的使用需要，建立不同層次的戶外使用空間，包括公 共的、半公共的、私人的，并巧妙將其融合到一起。（2）設計注重保持整體風格統一，貫徹水平一致。配合綠化以及少 量水景應用，營造不同具有個性空間的感覺。（3）戶外景觀的布局設計風格以的簡約明快為主調，具有現代感。 并配合建筑設計的風格，以取得統一協調的效果。7.3小區配套設施建議商業配套建議商業配套的設置主要從兩方面考慮:納入周邊區域整體考慮。根據本項目市調報告的需求市 場調查部分，社區對商業配套 需求較多的有超市、肉菜集貿 市場、餐飲娛樂、銀行、中西 藥店、書店等。根據本項目市調報告的供應市 場調查部分，友誼大道沿線新 近樓盤均有臨街底商設置，

57、且 項目方圓一公里范圍內便利超 市、中西藥店、書店等較為缺 乏。 從社區本身的基本需求出發。臨街商業配套設置 是社區的名片，是區 域商業設施的增強1 或補充，也是對結合實際情況對居民需 求的充分考慮。結合以上分析，建議項目商業配套為集成肉菜集貿市場的便利超市（如中百超市等），咖啡廳/茶館（兼做商務中心），銀行，中西藥店，書店等交通配套建議交 通 狀 況 為 影 響 居 民 購 房 決 策 的 一 個 重 要 因 素 ，鑒 于 本 項 目 所 處 區位的交通狀況不佳，建 議公司引進公交線路至小區，公司也可委托 未來的物業管理公司辦理住戶上下班和小孩往返學校的交通工具。體育娛樂設施建議根 據 本

58、項 目 市 場 調 查 結 果 ，人 們 需 求 的 小 區 內 會 所 配 套 設 置 依 次 為游泳池、閱覽室、小型兒童游樂場、健 身房、棋牌室、乒 乓球室等。考慮到閱覽室可能是由于問卷設計中題目次序設定的而達到比 較高的需求比例，因此，但并不排求消費者對它的實際需求，因此， 把它并 入本 項目 的特 色 配套 考慮 （詳 見教 育文 化配 套一 節）。另根據健康住宅技術要點，設置如下室外健身設施：鍛煉耐力、 力 量 、平 衡 協 調 的 綜 合 健 身 器 械 ，慢 跑 路 徑 、足 底 按 摩 路 徑 、小 型 活 動場所供老人鍛煉身體，小型娛樂場所供小孩玩耍嬉戲。醫療衛生配套建議根

59、據 本 項 目 市 場 調 查 結 果 ，有 20%的 被 訪 人 群 對 小 區 衛 生 醫 療 配 套有所需求，而 結合本項目周邊較為缺乏中大型醫院的 區域特點 ，以 及建設 部關 于 健康 住 宅建 設技 術要 點，建 議 在建立 小 區衛生服 務 站 ，其 建 筑 面 積 不 小 于 60 平 米 ，設 置 診 斷 室 、治 療 室 、預 防 保 健 室 ， 醫務保健人員的配置不低于住區人口 2000:1 的，即 45 人。位置應 在 70以上居住者從住所步行 10 分鐘內可以即可到達，并 能通過電 話等通訊方式方便的取得聯系。教育文化配套建議預 計 本 項 目 14 歲 以 下 兒

60、童 4380 人 左 右 （ 以 2003 年 統 計 年 鑒 兒 童占總人口比例15.24 %的比例計算），且根據本項目市調結果，對 初等教育配套需求較高（37%），因此教育配套是本項目規劃中需要關 注的重要方面，主張在小區內直接引入中小學校。建議的操作方式為 在小區內設置的高質量幼兒園和小學，而中學教育配套可以以開發商 投資或贊助周邊中學等形式，使本項目入住居民子女的教育問題能夠 得到很好的解決，同時亦使這些舉措能夠成為本項目的吸引客戶的 “教育牌”另外，在本項目市調中發現，有28%的被訪者認為小區應有文化 活動中心這一配套，同時結合本項目規劃定位特點，建議在項目內設 置如圖書館、科技館等