1、客戶訪問道具包2021年全國房地產(chǎn)市場分析暨展望丁祖昱先生近期各典型城市新推工程銷售情況 4月至今，各重點(diǎn)城市新開盤工程銷售情況相比3月份的火暴場景有明顯降溫，被新政出臺倒逼出來的市場需求經(jīng)過3月整月的集中釋放后已陸續(xù)平復(fù)，尤其在地方細(xì)那么陸續(xù)出臺之后，各地市場普遍回歸安靜。引子政策末班車效應(yīng)逐漸淡去，新開盤工程銷售回歸安靜數(shù)據(jù)來源：CRIC城市項(xiàng)目名稱物業(yè)類型本期報(bào)價(jià)（元/）本期推案（萬）新開盤時(shí)間銷售情況北京尚北家園普通住宅18396 6.34 2013-4-114月推出6.34萬方，4月全月銷售1.4萬方北京新里程家園普通住宅170262.952013-4-9截止4月底，成交1萬方上海萬

2、盛金邸普通住宅11080-124003.192013-4-12新推3.19萬方，4月共銷售1.3萬方上海匯景華庭普通住宅166684.092013-4-13新推4.09萬方，截止4月，成交2.3萬方左右廣州保利花城花園普通住宅11000 7.34 2013-4-8推案7.34萬方，至今總成交0.32萬方，銷售狀況一般廣州石樓碧桂園普通住宅10200起10.60 2013-4-15推出10.60萬方，截止4月全月，成交3661方深圳萬科金域緹香二期普通住宅14500 11.81 2013-4-14月成交127套，成交面積1.1萬方杭州中豪四季公館普通住宅13972 3.39 2013-4-124

3、月成交4321平米杭州東海檸檬郡普通住宅14026 2.19 2013-4-10銷售一般，4月總成交2102平左右天津新匯華庭普通住宅25000 3.56 2013-4-124月成交1.3萬方沈陽滿洲風(fēng)情小鎮(zhèn)普通住宅3600-42005.66 2013-4-10推案5.66萬方，4月成交0.88萬方2引子各地3月份火暴的二手房買賣趨于正常3月各地被擠爆的買賣中心4月以來二手房買賣逐漸回歸安靜廣州：4月二手房成交量大幅回落64.8%陽光家緣數(shù)據(jù)指出，4月廣州經(jīng)過中介網(wǎng)簽的二手住宅網(wǎng)簽量為2578套，環(huán)比3月份的7326套下降64.8%。同時(shí)，4月初每日的二手房網(wǎng)簽量回落至100套或更低，少于3月

4、任何一個(gè)任務(wù)日的網(wǎng)簽量。深圳：4月份二手房買賣下降明顯5月1日是深圳版“國五條細(xì)那么出臺滿一個(gè)月時(shí)間，這一個(gè)月來，深圳樓市受細(xì)那么影響，呈現(xiàn)出新的變化：新房市場量穩(wěn)價(jià)升，二手房市場成交量下降明顯。來自深圳市規(guī)劃國土委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份共成交二手房5575套，環(huán)比下降68.2%。北京：五一期間二手房買賣創(chuàng)5年最低“五一小長假，北京的新建商品房與二手房網(wǎng)簽量總共缺乏千套。二手房成交僅有172套，是近5年來的最低成交量。 南京：5月首周二手房買賣下滑報(bào)價(jià)回落 市場平穩(wěn)回歸5月以來，整個(gè)二手房市場延續(xù)4月態(tài)勢，以平穩(wěn)的走勢開展。5月第一周，即五一小長假之后，南京二手房成交量4天以1123套收尾，和

5、4月最后一周的3898套相比，出現(xiàn)了一定幅度的下降。青島：二手房買賣量驟降 5月首周環(huán)比降近八成據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，五月第一周2021.4.29-2021.5.5，青島二手房市場共達(dá)成買賣房源221套，環(huán)比下滑高達(dá)77% 2021年1-4月，房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績繼續(xù)增長，多數(shù)大型房企銷售金額和面積同比增長。萬科累計(jì)銷售金額居首為560億元，同比增長45%；碧桂園累計(jì)銷售金額231億元，同比增幅到達(dá)154%，增幅最大。 就4月份房企表現(xiàn)來看，由于政策末班車效應(yīng)逐漸淡去，房企銷售金額同比增幅有明顯放緩。且多數(shù)企業(yè)業(yè)績環(huán)比下滑，其中萬科業(yè)績亦出現(xiàn)環(huán)比雙降的情況。2021年1-4月典型房企銷售

6、業(yè)績情況表單位：億元，萬平方米企業(yè)名稱 4月銷售金額同比 4月銷售面積同比1-4月銷售金額同比1-4月銷售面積同比 萬科地產(chǎn) 12467%111 44%560 45%482 27%恒大地產(chǎn) 73 -11%110 -21%250 52%394 47%華潤置地 4411%37-3%23291%19159%碧桂園4757%73 52%231154%344 134%世茂房地產(chǎn) 46 24%34 -16%183 67%146 48%綠城中國 56 100%26 18%179 127%84 68%融創(chuàng)中國33 49%17 32%145 121%70 71%富力地產(chǎn) 37 29%33 60%126 32%1

7、11 47%合生創(chuàng)展9 /5 /35 51%17 35%首創(chuàng)置業(yè)11 -10%9 -52%33 -4%39 -24%合景泰富13 32%10 32%53 75%41 /花樣年7 -14%8 8%24 37%29 40%瑞安房地產(chǎn)15 /6 /47 340%16 /中駿置業(yè)7 90%4 9%34 248%27 133%中渝置地6 32%7 13%30 102%35 76%引子4月份房企銷售業(yè)績增速明顯放緩，1-4月平穩(wěn)增長排名城市地塊名稱成交額（億）1上海唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)D-05-01地塊37.75 2南京建鄴區(qū) NO.2013G0933.60 3上海虹橋路街道261街坊6丘A3-02地塊31.90

8、4蘇州獅山街道獅山路北、塔園路西25.00 5廈門翔安區(qū)2012XP0823.11 6深圳寶安區(qū)A508-0034、A518-0102、A614-0483、A622-0107地塊20.92 7北京臺湖鎮(zhèn)4-1-011、4-1-013、4-1-018、4-1-026、4-1-037地塊F3其他類多功能用地4-1-022地塊F2公建混合住宅用地19.30 8上海上海世博會地區(qū)B片區(qū)B02B-01、04，B03B-01號地塊15.50 9長沙芙蓉區(qū)桃園路地塊14.58 10上海趙巷特色居住區(qū)0號地塊14.12 2021年4月成交土地總價(jià)排行榜2021年4月成交土地單價(jià)排行榜 4月總價(jià)入榜門檻為14.

9、12億元，較3月份的13.80億有所抬升，其中有4幅上海地塊入榜； 4月單價(jià)排行榜方面，本月有6幅入榜地塊來自上海、2幅來自北京，雖然入榜門檻較3月略微下降，但榜首地價(jià)明顯超越上月；數(shù)據(jù)來源：CRIC排名城市地塊名稱平均樓板價(jià)（元/）1上海虹橋路街道261街坊6丘A3-02地塊30244 2上海上海世博會地區(qū)B片區(qū)B02B-01、04，B03B-01號地塊25516 3北京魯谷路C2商業(yè)金融用地21312 4上海上海世博會地區(qū)B片區(qū)B02A-05號18620 5上海唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)D-05-01地塊18199 6杭州翠苑單元B1/B2-10-2地塊17880 7上?？禈蚬I(yè)區(qū)東區(qū)D01-04地塊14

10、326 8北京臺湖鎮(zhèn)4-1-011、4-1-013、4-1-018、4-1-026、4-1-037地塊F3其他類多功能用地4-1-022地塊F2公建混合住宅用地11802 9上海趙巷特色居住區(qū)0號地塊11405 10南京建鄴區(qū) NO.2013G0911124 引子4月土地市場熱度照舊，單價(jià)榜首較上月增長顯著5內(nèi)容一、國五條各地細(xì)則點(diǎn)評二、市場分析三、企業(yè)分析四、行業(yè)未來走勢預(yù)判目錄Contents6一、國五條各地細(xì)那么點(diǎn)評7完善穩(wěn)定房價(jià)任務(wù)責(zé)任制加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場安康開展的長效機(jī)制添加普通商品住房及用地供應(yīng)加快保證性安居工程規(guī)劃建立加強(qiáng)市場監(jiān)管和預(yù)期管理 在我們看來，國五條細(xì)那么該當(dāng)

11、算作是本輪房地產(chǎn)調(diào)控自2021年開場、2021年晉級之后的又一次政策加碼，內(nèi)容上主要包括限購晉級叫停區(qū)域限購、建議三四線城市視情況限購、建議一二線城市視情況在原有根底進(jìn)一步從嚴(yán)調(diào)整、限貸提升二套房貸首付及利率、財(cái)稅存量房個(gè)稅差額20%征收、房價(jià)控制目的、繼續(xù)推進(jìn)房產(chǎn)稅等。國五條細(xì)那么 時(shí)間：2021年3月1日堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房調(diào)控 3月1日國五條出臺，涉及內(nèi)容覆蓋各項(xiàng)主流政策渠道89 3月底至今，已有30個(gè)城市先后出臺了地方國五條細(xì)那么，但就目前來看，大多數(shù)地方政府出臺的細(xì)那么力度均開場弱化，調(diào)控態(tài)度消極。第一類：相對嚴(yán)謹(jǐn)?shù)诙悾合鄬ν旰玫谌悾合麡O對待此類城市根本上落實(shí)了國五條，對部分政

12、策做了部署，但落實(shí)力度稍欠。代表城市：北京、上海北京：限購收緊，本市戶籍成年獨(dú)身人士，限購一套，提及個(gè)稅20%。上海：執(zhí)行第二套住房信貸政策，不得向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款；提及個(gè)稅20%。細(xì)節(jié)此類城市出臺的地方細(xì)那么復(fù)讀國六條，但對重點(diǎn)政策無詳細(xì)部署。代表城市：深圳、廣州廣州：廣州新房價(jià)錢漲幅要低于年度城市居民人均可支配收入實(shí)踐增幅。提及個(gè)稅20%。深圳：加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征管，嚴(yán)厲實(shí)施差別化住房信貸政策，在必要時(shí)候調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和利率。細(xì)節(jié)此類城市政府較消極，細(xì)那么僅一兩句話，有些甚至不是以市政府名義下發(fā)。代表城市：南京、石家莊南京：全文僅154字，新建商品住房價(jià)錢漲幅

13、低于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實(shí)踐增幅。石家莊：全文僅200字，新建商品住房價(jià)錢增幅低于本市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實(shí)踐增幅。細(xì)節(jié)調(diào)控地方層面上國五條政策力度已被減弱 本次國五條中關(guān)于限購政策加強(qiáng)主要有三個(gè)方面：叫停區(qū)域限購、未限購的三四線城市可酌情限購、已限購市場過熱的一二線城市可酌情進(jìn)一步從嚴(yán)調(diào)整。 到目前為止，沈陽細(xì)那么將限購范圍從原先的二環(huán)內(nèi)擴(kuò)展到全市，北京細(xì)那么中在原有政策根底上添加獨(dú)身人士購房限制，除此之外，其他城市細(xì)那么均未在限購加強(qiáng)方面做出表態(tài)。 限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域 貴陽：原二環(huán)內(nèi)限購，此次細(xì)那么未提及全城限購 廣州：原增城、從化未限購；此次細(xì)那么未提及 石家

14、莊、南寧：原主城區(qū)限購，此次細(xì)那么也未提及 其他城市出現(xiàn)房價(jià)過快上漲情況，省級人民政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購等措施 地方細(xì)那么中無三四線城市參與到限購的行列中來甚至廣東省的省級政策也未對其進(jìn)展呼應(yīng)。 住房供需矛盾突出、房價(jià)上漲壓力較大的城市，要在上述要求的根底上進(jìn)一步從嚴(yán)調(diào)整限購措施地方細(xì)那么相對較為嚴(yán)厲的北京出臺了本市戶籍成年獨(dú)身人士限購一套的政策，但此政策上海早在去年就曾經(jīng)開場執(zhí)行，并非全新的政策，而是在原有政策根底上的修補(bǔ)。調(diào)控限購晉級在絕大多數(shù)地方細(xì)那么中未得到充分呼應(yīng) 沈陽：原二環(huán)內(nèi)限購，此次細(xì)那么擴(kuò)展到全市行政區(qū)首先，眾多稅費(fèi)抵扣繳稅稅基，所謂的差額并非簡單的房屋賣出價(jià)和購入價(jià)的差值

15、，其實(shí)包括房屋的原裝修費(fèi)、貸款利息、此次買賣產(chǎn)生的營業(yè)稅、原購入時(shí)的契稅等假設(shè)：購入價(jià)款：100萬 售出價(jià)錢：200萬 裝修費(fèi)用：15萬 貸款利息：10萬 原購入時(shí)契稅：1萬 買賣營業(yè)稅：11萬那么：差額稅基=售出價(jià)錢-購入價(jià)款-裝修費(fèi)用-貸款利息-原購入時(shí)契稅-買賣營業(yè)稅=63萬元本次買賣應(yīng)繳個(gè)稅=差額稅基*20%=63萬*20%=12.6萬 其次，滿5年獨(dú)一居住用房免買賣個(gè)稅的做法依然執(zhí)行，北京細(xì)那么中明確指出“對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，且是家庭獨(dú)終身活用房獲得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅，而上海和重慶雖然未在細(xì)那么中提及，但估計(jì)延續(xù)此減免條款應(yīng)沒有疑問第三，絕大多數(shù)城市不具備對房屋原值一致估

16、算的才干，從詳細(xì)操作層面看，北京、上海、深圳等一線城市房屋信息管理系統(tǒng)大致在2004-2005年建立，而絕大多數(shù)二三線城市該體系建立相對滯后，這點(diǎn)在京滬渝細(xì)那么中曾經(jīng)得到驗(yàn)證，三地不約而同地在“按照個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征之前加上“可以經(jīng)過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的前提。調(diào)控存量房買賣個(gè)稅調(diào)整對市場的影響力被嚴(yán)重高估城市地方細(xì)則中關(guān)于二套房貸的內(nèi)容上海金融管理部門做好預(yù)案，并根據(jù)市場變化，適時(shí)調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率重慶主城區(qū)新建商品住房價(jià)格上漲過快、幅度超過房價(jià)控制目標(biāo)時(shí)，可進(jìn)一步提高第二套住房貸款首付款比例和貸款利率北京根據(jù)本市房價(jià)控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)

17、一步提高第二套住房貸款的首付款比例廣州根據(jù)情況可能提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率南京未提及 在中央國五條出臺之初，外界普遍以為二套房貸門檻進(jìn)一步提升已然落地，關(guān)于二套房首付提升至7成、利率提升至1.3倍的說法也一度甚囂塵上。但從地方細(xì)那么來看，二套房貸調(diào)控并不會馬上執(zhí)行，而將視本次調(diào)控后市場的反映決議能否出臺，到目前為止，僅有北京在公積金貸款首付上做出了相應(yīng)調(diào)整。3月5日,銀監(jiān)會主席尚福林表示,“將出臺房地產(chǎn)調(diào)控對應(yīng)的信貸政策，目前正在研討并深化分析存貸比政策。部分城市表示將視市場情況來采取二套房貸政策，目前來看，二套房貸政策短期內(nèi)還不會出現(xiàn)調(diào)整。 傳 言 調(diào)控二套房貸僅僅作為貯藏政

18、策，將視調(diào)控效果而行12財(cái)政稅務(wù)部門曾經(jīng)會同有關(guān)部門，與上海、重慶兩市人民政府一同，仔細(xì)總結(jié)他們的試點(diǎn)閱歷，想在這個(gè)根底上進(jìn)一步研討推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的方案，適當(dāng)擴(kuò)展試點(diǎn)范圍2月28日，湖南省地稅局證明，湖南將在湘潭市啟動房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，改革對象涉及企業(yè)和事業(yè)單位，暫不涉及個(gè)人房產(chǎn)，詳細(xì)實(shí)施時(shí)間還未定。 國家指點(diǎn)人曾在兩會期間提及適當(dāng)擴(kuò)展房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍，還有報(bào)道稱杭州武漢湘潭已完成房產(chǎn)稅技術(shù)預(yù)備任務(wù)，但從各地細(xì)那么來看，并未有新的城市正式實(shí)施房產(chǎn)稅試點(diǎn)，關(guān)于房產(chǎn)稅年初擴(kuò)容的預(yù)判落空。城市地方細(xì)則中關(guān)于房產(chǎn)稅征收的內(nèi)容上海稅務(wù)部門要繼續(xù)推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評估方法重慶稅務(wù)部門要繼續(xù)推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格

19、評估方法加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作北京繼續(xù)推進(jìn)本市城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善管理制度和基礎(chǔ)信息杭州未提及曾經(jīng)試點(diǎn)的上海和重慶在國五條細(xì)那么中對房產(chǎn)稅都有相關(guān)表述，但未有明確信號闡明兩地房產(chǎn)稅力度將加強(qiáng)。調(diào)控房產(chǎn)稅仍不是本輪國五條政策調(diào)控的主角13二、全國市場分析14全國建立目的延續(xù)兩年下滑，2021年市場新增供應(yīng)將受影響 自2021年本輪調(diào)控全面晉級以來，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速和商品住宅新開工增速延續(xù)兩年呈現(xiàn)下滑，投資增速從2021年的33.2%降至2021年的16.2%，而2021年住宅新開工增速更是下跌11.2%，由于建立目的的繼續(xù)低位，估計(jì)2021年市場新增供應(yīng)規(guī)模將明顯萎縮。年度全

20、國房地產(chǎn)開發(fā)投資及增速走勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局年度全國商品住宅新開工面積及增速走勢15全國2021年全國市場銷售規(guī)模再創(chuàng)新高，2021年前三月上升趨勢顯著 2021年，全國商品房銷售面積11.13億平方米，同比增長1.8%，再次創(chuàng)下歷年新高，其中商品住宅銷售面積9.85萬平方米，增幅為2.0%，雖然近兩年以來房地產(chǎn)市場不斷處于政策調(diào)控環(huán)境下，但全國市場買賣規(guī)模仍處于不斷擴(kuò)張的軌道中。 從2021年前三個(gè)月來看，在新一輪調(diào)控出臺之前，起始自去年的市場上升趨勢依然延續(xù).無論是商品房還是商品住宅，同比增幅已接近2021年全年程度。年度全國商品房、商品住宅銷售面積及增速走勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局萬平方米

21、%16一二線城市商品住宅成交走勢表單位：萬平方米，% 2021年1-4月份成交量同比漲幅明顯，分階段來看，1-2月各城市延續(xù)了去年年底的回暖態(tài)勢，成交量普遍高于往年同期，3月份在國五條地方細(xì)那么出臺前各地末班車效應(yīng)使得三月買賣量出現(xiàn)井噴，而4月隨著末班車效應(yīng)淡去，一二線城市成交量明顯回落，其中北京、上海買賣量環(huán)比跌去一半。 就前4個(gè)月同比漲幅來看，二線城市同比漲幅普遍高于一線城市。城市4月一二線城市買賣量全線下降，2021年前4月同比去年大幅上漲城市能級城市2012年月均2013年1月2013年2月2013年3月2013年4月2013年1-4月成交面積成交面積成交面積成交面積成交面積成交面積同

22、比一線城市北京109 146 60 160 84 450 100%上海78 101 54 152 90 397 97%廣州98 137 71 144 70 422 66%深圳32 62 17 39 38 156 78%南京64 78 51 103 102 334 85%成都199 136 110 426 290 962 71%武漢90 102 65 138 112 417 72%杭州68 76 33 87 49 245 47%重慶189 221 159 241 218 839 29%天津74 81 46 122 97 346 87%蘇州53 59 34 74 68 236 58%小計(jì)1055

23、1199 700 1683 1218 4804 65%二線城市東莞50 61 23 64 45 193 66%石家莊23 20 9 26 27 82 55%廈門40 61 32 79 39 211 112%南寧33 49 23 53 52 178 124%青島74 80 38 128 84 330 139%泉州11 17 15 26 20 77 186%長春52 59 29 77 68 232 100%南昌36 37 34 37 31 138 44%福州21 24 21 38 23 105 97%呼和浩特13 8 8 19 14 49 36%長沙86 112 67 162 88 429 131

24、%溫州15 33 19 20 12 84 576%大連41 56 28 66 25 175 145%小計(jì)495 616 346 794 527 2284 111%備注： 1、上表中重慶為商品房數(shù)據(jù)，其他城市為商品住宅數(shù)據(jù) ； 2、4月數(shù)據(jù)中一線城市為買賣中心備案數(shù)據(jù)，二線城市為日報(bào)累積數(shù)據(jù)三四線城市商品住宅成交走勢表單位：萬平方米，% 2021年三四線城市1-4月成交走勢與一二線步伐一致，同比全部上漲；三四線城市今年3月的末班車效應(yīng)也較為明顯，而4月份末班車效應(yīng)的終了致使成交量逐漸回落。 三四線城市中兩極分化景象較為明顯，前4個(gè)月既有同比上漲100%以上的揚(yáng)州、蘭州、肇慶、龍巖和韶關(guān)等，也有漲

25、幅低于20%的常州、黃石等城市。城市三四線城市市場大勢與一二線根本同步，1-4月買賣量增幅明顯分化18城市能級城市2012年月均2013年1月2013年2月2013年3月2013年4月2013年1-4月成交面積成交面積成交面積成交面積成交面積成交面積同比三四線城市惠州28 31 12 37 27 108 24%常州45 45 32 49 35 161 15%揚(yáng)州10 15 13 24 17 69 109%汕頭8 14 8 14 7 44 87%中山53 71 41 74 50 236 70%包頭32 16 7 28 17 68 14%貴陽55 25 26 89 75 216 37%蘭州9 12

26、 5 14 16 48 284%肇慶14 21 13 21 10 65 101%韶關(guān)5 10 9 10 5 33 114%龍巖4 6 6 8 12 33 275%廊坊15 20 9 32 26 86 76%黃石9 9 7 10 5 32 15%小計(jì)285 297 189 410 304 1199 53%備注：三四線城市為4月日報(bào)累積數(shù)據(jù)18 5月首周各線城市買賣量因假期要素有所回落，第二周絕大多數(shù)城市成交量較第一周溫暖上升。一線城市中如上海本月第二周成交21.81萬平方米，雖然與3月份趕末班車時(shí)的成交量有明顯差距，但已回到國五條出臺前程度。城市5月第一周因假期要素成交回落，第二周絕大多數(shù)城市溫

27、暖上升典型城市新建商品住宅成交面積周度數(shù)據(jù)表單位：萬平方米數(shù)據(jù)來源：CRIC備注： 1、上表中重慶為商品房數(shù)據(jù)，其他城市為商品住宅數(shù)據(jù) ； 2、北京清明節(jié)期間暫停備案，故第一周無成交能級城市1月 2月 3月 4月 4月 4月 4月 5月 5月 周均周均 周均第1周第2周第3周第4周第一周 第二周一線北京31.0315.2743.631.2917.3229.4114.5614.36 上海22.813.534.2717.3419.2325.2723.7316.8221.81 廣州28.117.2328.927.7516.6813.4614.5911.7311.34 深圳12.883.698.171

28、0.797.596.78.645.112.14 南京17.4611.921.2316.8718.5716.8434.6415.8219.43 成都21.0313.332545.8939.7121.2613.4633.8119.44 武漢31.2918.2531.5221.8133.5829.8726.8822.2824.75 杭州15.227.818.7215.518.8816.0526.7313.4711.59 重慶50.339.9752.739.6341.450.8471.4627.3937.33 天津18.3511.527.4913.6223.5625.8125.2216.5420.49

29、 蘇州13.148.5316.8917.4314.0315.6517.939.6811.43 二線廈門11.538.6217.9410.787.277.7411.2111.2612.95 青島20.3611.631.8922.6419.6612.3922.4517.425.90 長沙19.8914.5225.5716.817.9422.8328.0317.8417.87 東莞13.976.1414.228.512.0810.1514.1310.613.45 泉州3.64.325.74.793.715.374.743.272.16 長春14.667.1513.712.917.3614.3118.

30、6210.1515.62 大連13.957.1116.456.484.093.839.324.994.36 南昌9.288.499.219.386.856.096.024.335.41 南寧12.215.8413.358.2314.3415.2110.534.289.28 溫州7.524.693.941.883.852.82.851.282.66 能級城市1月 2月 3月 4月 4月 4月 4月 5月 5月 周均周均周均第1周第2周第3周第4周第一周 第二周三四線貴陽13.779.3319.6629.1414.0310.0517.3112.839.22 惠州7.43.127.735.136.2

31、8.256.464.668.14 常州10.267.949.97.4510.459.247.081.926.99 揚(yáng)州3.332.874.174.825.162.513.122.893.14 汕頭32.063.150.732.31.352.862.052.94 江門5.032.213.380.932.971.372.42.074.39 常德4.113.033.831.423.682.252.892.342.86 中山16.469.7317.169.1410.1614.4313.5814.2421.46 包頭3.591.865.942.582.434.445.893.795.52 濰坊7.493

32、.898.874.358.155.159.375.676.73 泰安2.641.453.031.073.311.711.541.312.80 東營5.261.833.941.725.131.951.930.36/肇慶3.232.913.822.232.561.353.953.193.59 韶關(guān)2.312.151.890.5321.021.033.194.14 龍巖1.431.091.820.581.816.33.023.33.81 牡丹江2.91.32.71.361.881.757.161.552.42 莆田3.654.824.141.993.731.473.552.762.79 中國城市住房

33、一手房價(jià)錢288指數(shù) 本輪調(diào)控中，房價(jià)指數(shù)自2021年四季度起開場回調(diào)，直到2021年二季度后逐漸企穩(wěn)； 進(jìn)入2021年下半年之后，隨著市場環(huán)境的繼續(xù)好轉(zhuǎn)，重點(diǎn)城市房價(jià)明顯企穩(wěn)上升，至2021年底指數(shù)已與本輪回調(diào)前的峰值持平，至2021年3月份，指數(shù)已延續(xù)9個(gè)月上漲，且已明顯越過前期高點(diǎn)。數(shù)據(jù)來源：中房網(wǎng)房價(jià)2021年5月份以來房價(jià)延續(xù)9個(gè)月上漲工程真正具備稀缺資源屬性的高端豪宅依然遭到市場親睞 重新國五條出臺后的情況看，高端豪宅工程照舊延續(xù)1、2月份的銷售軌跡，從幾大重點(diǎn)城市監(jiān)測的數(shù)據(jù)看，品牌開發(fā)企業(yè)開發(fā)、占據(jù)城市中心地段，真正意義上的頂級豪宅，依然遭到市場的追捧。2021年1-4月重點(diǎn)城市

34、高端豪宅銷售情況數(shù)據(jù)來源：CRIC備注：上表中套均總價(jià)為2021年1-4月份成交總額/成交套數(shù) 城市開發(fā)商項(xiàng)目區(qū)域 成交價(jià)格 成交套數(shù)套均總價(jià)（萬元）上海新鴻基濱江凱旋門浦東125650212431 綠城中國綠城黃浦灣黃浦79503152333 凱德置地凱德茂名公館盧灣101433202085 嘉凱城徐匯中凱城市之光徐匯64353191845 嘉華國際建國西路68號徐匯84928511422 北京融創(chuàng)西山壹號院海淀475621141438 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)遠(yuǎn)洋萬和公館朝陽536901111299 瑞安集團(tuán)瑞安君匯朝陽63226361267 懋源置業(yè)紅璽臺朝陽68264251399 保利地產(chǎn)保利東郡朝陽

35、51793211331 廣州中國海外發(fā)展 中海云麓公館 白云388851031030深圳招商地產(chǎn)招商伍茲公寓（領(lǐng)航園） 南山58568381035杭州綠城&濱江武林壹號拱墅70008522289三亞海南軒盛亞龍灣石溪墅田獨(dú)鎮(zhèn) 57182331068 一線城市高端豪宅本身具有很強(qiáng)的稀缺資源特性，且購買群體普通不受貸款、財(cái)稅等調(diào)控政策的影響，因此總體來說抗市場周期的才干較強(qiáng)，典型的例子如上海，無論市場環(huán)境如何，3000萬以上的豪宅年均成交都能堅(jiān)持在200套左右的程度，5000萬以上的豪宅都能堅(jiān)持在50套左右的程度。工程 無論何種行業(yè)環(huán)境，一線城市高端豪宅市場都能堅(jiān)持突出的穩(wěn)定性北京豪宅成交走勢單位

36、：套數(shù)總價(jià)段（萬元）類型2010年2011年2012年1000以上住宅205820122304其中別墅7296096972000以上住宅535304296其中別墅2491431153000以上住宅252167127其中別上住宅13610285其中別墅9347605000以上住宅645347其中別墅493741總價(jià)段（萬元）類型2010年2011年2012年1000以上住宅232017692411其中別墅12546986072000以上住宅653474567其中別墅4832121733000以上住宅289197198其中別墅223123894000以上住宅1291008

37、4其中別墅9264505000以上住宅526747其中別墅304918上海豪宅成交走勢單位：套數(shù)總價(jià)段（萬元）類型2010年2011年2012年1000以上住宅446286301其中別墅40883882000以上住宅1806487其中別墅16348483000以上住宅1286154其中別墅11345434000以上住宅965750其中別墅8141415000以上住宅410其中別墅410深圳豪宅成交走勢單位：套數(shù)總價(jià)段（萬元）類型2010年2011年2012年1000以上住宅880328372其中別墅2871292122000以上住宅17087151其中別墅7449753000以上住宅87586

38、8其中別墅6041584000以上住宅785455其中別墅5438475000以上住宅116其中別墅005杭州豪宅成交走勢單位：套數(shù)土地2021年4月土地市場整體仍堅(jiān)持熱度，高溢價(jià)地塊占比仍較高 土地購置費(fèi)和購置面積去年在8月達(dá)最高值，2021年開年以來土地購置面積仍維持高位；2021年全國重點(diǎn)城市平均地價(jià)延續(xù)去年年底小幅爬升； 流標(biāo)率自去年下半年開場在動搖中逐漸下滑，2021年1-4月的流拍率進(jìn)一步降低，一方面是土地供應(yīng)量回落，另一方面企業(yè)對后市的預(yù)期仍相對樂觀；從溢價(jià)率走勢也可以看到，一季度高溢價(jià)地塊占比明顯提升，自去年以來首度超10%，雖然4月高溢價(jià)地塊占比有所回落，但仍堅(jiān)持較高程度。全

39、國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置情況全國重點(diǎn)城市運(yùn)營性用地流標(biāo)率走勢圖全國重點(diǎn)城市運(yùn)營性用地溢價(jià)率分布情況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局23三、全國企業(yè)分析24投資一季度萬科、保利等龍頭房企拿地仍較積極2021年以來，房企在拿地積極性比去年同期更為積極，尤其是萬科、保利等實(shí)力型房企。恒大基于土地貯藏較為充足的前提，明顯放緩?fù)顿Y力度，而綠城、遠(yuǎn)洋等企業(yè)今年拿地仍較為保守。 從土地貯藏角度來看，恒大1.26億平方米的庫存排名第一，而萬科、中海等企業(yè)經(jīng)過繼續(xù)拿地后庫存仍僅夠開發(fā)4年左右。典型企業(yè)2021年1-4月拿地及土地貯藏情況單位：萬平方米，元/平，年數(shù)據(jù)來源：CRIC備注：消化周期年=2021年4月底土地貯藏總

40、量 / 2021年5月-2021年4月以來月均銷售面積 / 12企業(yè)名稱 2013年1-4月拿地建筑面積 同比平均樓板價(jià) 2013年4月底土地儲備總量 消化周期 萬科集團(tuán)505.20 452%3333 5080 3.7 保利地產(chǎn)497.93 172%2655 4959 4.7 綠地集團(tuán)496.20 223%2749 5635 4.2 華潤置地457.22 698%765 2849 5.4 世茂房地產(chǎn)239.85 /4095 3625 7.7 金地集團(tuán)209.18 133%5318 1649 5.3 龍湖地產(chǎn)197.15 104%4858 3768 8.3 中海地產(chǎn)189.05 -11%2963

41、 3346 3.7 25效率綠城運(yùn)營效率明顯提升，融創(chuàng)綜合表現(xiàn)最強(qiáng)企業(yè)名稱 單城市產(chǎn)能單項(xiàng)目產(chǎn)能總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率同比凈資產(chǎn)周轉(zhuǎn)能力同比成本投入效率同比保利地產(chǎn) 23.65 8.01 0.31 14%1.86 7%6.63 -9%中海地產(chǎn) 24.11 8.66 0.3211%1.28 0%11.63 33%華潤置地 11.60 7.15 0.22-5%0.76 -1%3.81 17%招商地產(chǎn) 17.33 7.91 0.27 24%1.24 43%7.90 -31%世茂房地產(chǎn) 12.81 12.46 0.23 0%1.28 25%3.33 -17%萬科地產(chǎn) 32.84 6.480.319%1.72 -

42、4%5.71 13%富力地產(chǎn)16.95 4.95 0.33 -2%1.22 -5%3.56 -5%龍湖地產(chǎn) 23.61 7.17 0.25-12%1.34 -23%6.95 10%綠城中國 11.62 7.58 0.30 73%2.58 3%4.07 28%恒大地產(chǎn) 8.88 5.16 0.31 -29%2.41 -2%3.22 -31%碧桂園11.90 7.00 0.34 -6%1.27 -15%3.95 -15%融創(chuàng)中國39.60 12.73 0.40 -7%3.76 37%5.56 24% 2021年，大多數(shù)典型企業(yè)的運(yùn)營效率提升。融創(chuàng)、中海等企業(yè)單城市和單工程產(chǎn)能較高。此外，綠城的運(yùn)營

43、效率明顯上升，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和凈資產(chǎn)周轉(zhuǎn)才干均同比上升，而單位毛利的本錢投入同比下降，顯示綠城的本錢投入效率提升。 從總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、凈資產(chǎn)周轉(zhuǎn)才干和本錢投入效率來看，融創(chuàng)和恒大運(yùn)營效率較高。其中，融創(chuàng)表現(xiàn)最為出色，五個(gè)效率目的的綜合表現(xiàn)最強(qiáng)。國內(nèi)12家典型企業(yè)2021年運(yùn)營效率情況 單位：億元注：單城市產(chǎn)能=銷售額/在售城市數(shù)；單工程產(chǎn)能=銷售額/在售工程數(shù)；凈資產(chǎn)周轉(zhuǎn)才干=銷售額/凈資產(chǎn)；本錢投入效率=毛利/三費(fèi)費(fèi)用數(shù)據(jù)來源：CRIC26利潤盈利才干繼續(xù)下降，未來回調(diào)壓力或?qū)⒕徑鈬鴥?nèi)12家典型企業(yè)2021年利潤情況 單位：億元 2021年房企年報(bào)顯示，房企利潤率依然呈現(xiàn)下降態(tài)勢。利潤率的下降主

44、要受毛利率下降的帶動，一方面，企業(yè)促銷降價(jià)銷售，壓低了毛利；另一方面，結(jié)算工程的本錢較高。多數(shù)企業(yè)的盈利才干下降，僅華潤、富力等少數(shù)企業(yè)依然堅(jiān)持增長。 隨著時(shí)間的推移，結(jié)算工程將逐漸轉(zhuǎn)向拿地樓板價(jià)較低的低本錢工程，企業(yè)的利潤率下降壓力將出現(xiàn)緩解跡象。企業(yè)名稱毛利同比凈利潤同比毛利率百分點(diǎn)同比變動凈利率百分點(diǎn)同比變動保利地產(chǎn) 249.34 42.48%99.79 35.45%36.19%-1.02 14.48%-1.18 中海地產(chǎn) 215.8523.78%150.5124.56%41.82%-3.0929.16%-1.94華潤置地 133.45 17.73%89.4935.85%37.64%-1

45、.9925.24%2.24招商地產(chǎn) 123.52 56.02%42.78 29.12%48.83%-3.6016.91%-5.01 世茂房地產(chǎn) 96.06-3.94%65.842.09%33.53%-7.07 22.98%-3.22 萬科地產(chǎn) 376.94 32.01%156.6335.03%36.56%-3.2215.19%-0.01富力地產(chǎn)123.788.43%56.5917.04%40.76%-0.94 18.64%0.94 龍湖地產(chǎn) 111.8314.47%68.680.80%40.09%-0.45 24.61%-4.09綠城中國 107.1444.61%60.5346.99%30.2

46、7%-3.43 17.10%-1.60 恒大地產(chǎn) 182.11-11.63%91.82-22.09%27.90%-5.38 14.07%-6.13碧桂園153.427.89%68.8517.93%36.62%2.10 16.44%-0.36融創(chuàng)中國53.8350.95%26.159.74%25.83%-7.77 12.55%-9.95數(shù)據(jù)來源：CRIC27本錢本錢控制才干出色，中海、保利本錢投入產(chǎn)出效率較高國內(nèi)12家典型企業(yè)2021年本錢情況單位：億元 典型企業(yè)本錢控制才干出色。中海、萬科、龍湖等企業(yè)本錢控制才干極佳，其中，中海2021年三費(fèi)比率僅3.60%，同比下降了1.53個(gè)百分點(diǎn)。 同時(shí)

47、，銷售本錢投入產(chǎn)出方面，中海、保利、萬科等企業(yè)的數(shù)據(jù)較出色，顯示這些企業(yè)的每單位銷售額的本錢較低，銷售本錢的投入產(chǎn)出效率較高。企業(yè)名稱銷售費(fèi)用率管理費(fèi)用率融資費(fèi)用率三費(fèi)比率百分點(diǎn)同比變動銷售成本投入產(chǎn)出保利地產(chǎn) 2.39%1.77%1.29%5.46%0.3761.80 中海地產(chǎn) 1.30%1.85%0.44%3.60%-1.53105.85 華潤置地 4.29%4.08%1.51%9.88%-2.2821.93 招商地產(chǎn) 2.88%1.74%1.56%6.18%1.6349.89 世茂房地產(chǎn) 3.65%6.34%0.08%10.07%-0.08 44.03 萬科地產(chǎn) 2.96%2.70%0.

48、74%6.40%-1.4646.21 富力地產(chǎn)1.50%5.01%4.95%11.45%0.26 70.93 龍湖地產(chǎn) 2.47%3.13%0.17%5.77%-0.6858.24 綠城中國 1.88%3.97%1.59%7.44%-3.282.11 恒大地產(chǎn) 4.62%3.99%0.05%8.66%1.2330.59 碧桂園5.22%3.74%0.30%9.26%1.8721.77 融創(chuàng)中國2.54%1.70%0.40%4.65%-2.8867.25 注：銷售本錢投入產(chǎn)出=銷售額/銷售費(fèi)用數(shù)據(jù)來源：CRIC28負(fù)債凈負(fù)債率明顯下降，負(fù)債構(gòu)造逐漸改善國內(nèi)12家典型企業(yè)2021年負(fù)債情況 單位：

49、億元 2021年，隨著融資環(huán)境的改善，現(xiàn)金壓力得到緩解；同時(shí)，投資拿地堅(jiān)持理性，絕大多數(shù)典型企業(yè)凈負(fù)債率明顯下降。其中，綠城中國凈負(fù)債率從2021年的148.7%下降至2021年的49%。 典型企業(yè)減少短期高利息貸款，傾向還款期限較長的長期貸款，短期內(nèi)債還款壓力較小，并經(jīng)過降價(jià)促銷加速資金回籠，企業(yè)資金構(gòu)造正在逐漸改善。企業(yè)名稱凈負(fù)債率百分點(diǎn)同比變動有息債總額同比長短期債務(wù)比同比環(huán)比凈利潤/短期負(fù)債銷售額/短期負(fù)債收入債務(wù)比保利地產(chǎn) 89.18%-29.77 815.22 27.57%2.18 -39%-9%0.39 3.96 1.25 中海地產(chǎn) 20.50%-12.20 300.65 7.7

50、5%5.79 126%183%1.50 20.11 2.96 華潤置地 49.60%-18.70 360.77 -14.73%7.55 439%255%0.89 9.88 1.16 招商地產(chǎn) 19.27%-12.1 238.64 7.97%1.52 -37%36%0.45 3.84 1.52 世茂房地產(chǎn) 55.90%-25.80 381.70 8.50%2.0555%73%0.52 3.72 1.12 萬科地產(chǎn) 23.50%-0.36 715.94 60.73%1.01 14%-47%0.44 3.97 1.97 富力地產(chǎn)86.00%0.10 356.3225.56%3.94 118%145%

51、0.45 4.46 0.90 龍湖地產(chǎn) 47.60%4.60 255.8333.06%4.01 -8%-11%0.55 7.86 1.57 綠城中國 49.00%-99.70 211.31-33.70%0.41 -59%-10%0.48 3.64 2.58 恒大地產(chǎn) 69.80%0.90 518.9851.33%1.73 -26%87%0.73 4.85 1.53 碧桂園53.90%-9.40 217.5556.77%1.67 46%15%0.55 5.84 2.19 融創(chuàng)中國78.89%-25.18 217.2587.69%0.84 -80%-34%0.21 3.02 1.64 注：恒大，世

52、茂年報(bào)中長期有息債數(shù)據(jù)為未審核數(shù)據(jù)收入債務(wù)比=銷售額/有息負(fù)債數(shù)據(jù)來源：CRIC29四、 行業(yè)未來走勢預(yù)判3031三大關(guān)鍵要素本次調(diào)控意在維護(hù)市場的平衡開展涉及政策手段并無新意地方層面對國五條的落實(shí)較為敷衍調(diào)控力度已被減弱城鎮(zhèn)化利好逐漸顯現(xiàn)未來市場仍存開展空間展望本輪國五條調(diào)控對市場的影響周期將在3-6個(gè)月各地國五條細(xì)那么已于3月底相繼出臺，除了北上廣深等少數(shù)城市相對完好地“復(fù)述了國五條之外，大部分城市的地方細(xì)那么都明顯較中央要求寬松，調(diào)控在地方層面上已被明顯減弱。 即使諸如限購加強(qiáng)、限貸晉級、個(gè)稅差額20%征收等條款在未來被地方陸續(xù)執(zhí)行，但這些政策無一不是過去十年調(diào)控中曾經(jīng)運(yùn)用過的手段，且早

53、已被證明對市場效果有限。 新城鎮(zhèn)化利好對房地產(chǎn)市場的推進(jìn)作用在未來將逐漸顯現(xiàn)。31四季度調(diào)控影響將淡化將迎來新一輪成交窗口二季度三季度四季度房價(jià)走勢成交量走勢一季度小幅上漲企穩(wěn)量縮企穩(wěn)2021年中國樓市走勢預(yù)測表示圖上漲量升 由于房企去年以價(jià)換量，房價(jià)已缺乏下降空間，今年來部分工程開場漲價(jià)，而在政策并未明顯收緊情況下，二季度房價(jià)上漲慣性將繼續(xù)，與此同時(shí)市場仍處于張望心情，成交量將逐漸萎縮 隨著成交轉(zhuǎn)入低迷，三季度估計(jì)房價(jià)將轉(zhuǎn)向平穩(wěn)，并促使成交量企穩(wěn)，此時(shí)市場供求雙方將逐漸構(gòu)成新的平衡，四季度當(dāng)政策調(diào)控影響力逐漸淡化后，估計(jì)市場將再度量價(jià)齊升。展望二三季度市局面臨調(diào)整，四季度或再度量價(jià)齊升展望一二線城市市場繼續(xù)看好，三四線城市存在部分風(fēng)險(xiǎn) 一二線城市對人口較強(qiáng)的吸附才干將繼續(xù)成為其房地產(chǎn)市場容量擴(kuò)張的保證，未來這些城市的人口規(guī)模還將繼續(xù)增長。 雖然在推進(jìn)城鎮(zhèn)化的背景下，三四線城市將有所收益，但部分城市由于經(jīng)濟(jì)開展程度較為滯后，其對人口的吸納才干在相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)將繼續(xù)落后于一二線城市，部分市場將繼續(xù)存在風(fēng)險(xiǎn)。2021年我國商品房市場買賣面積TOP20城市十年人口變動走勢排行面積成交面積（萬平方米）占全國比重2000年人口（萬人）2010年人口（萬人）.增幅增幅全國排名1成