1、省國(guó)營(yíng)八一農(nóng)場(chǎng)小井子分場(chǎng)農(nóng)用地土地使用權(quán)收回補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估分析摘要：農(nóng)用地的評(píng)估方法一般采用收益還原法和成本近法，但是農(nóng)用地的收益還原法和成本近法運(yùn)用過(guò)程與城鎮(zhèn)土地估價(jià)中的方法有著許多不同之處，所遵循的規(guī)程也各不相同，在評(píng)估中也存在難點(diǎn)，這些難點(diǎn)的解決方法多種多樣，本文著重從農(nóng)用地估價(jià)中與城鎮(zhèn)土地估價(jià)中的不同之處來(lái)闡述運(yùn)用兩種方法時(shí)需要注意問(wèn)題和解決方法。另外也對(duì)兩種方法的最后結(jié)果的確定方法也作了闡述。：收益還原法成本近法難點(diǎn)解決方法第一部分案例背景及現(xiàn)狀描述省國(guó)營(yíng)八一農(nóng)場(chǎng)小井子分場(chǎng)位于金昌市雙灣鄉(xiāng)，本次評(píng)估的就是該農(nóng)場(chǎng)的部分出讓農(nóng)用地土地使用權(quán)的收回補(bǔ)償價(jià)格。該宗地的具體情況如下：1、土地登記

2、狀況：座落：金昌市雙灣鄉(xiāng)用途：農(nóng)用地土地面積：土地登記面積 18245.30 平方米，土地評(píng)估面積 18245.30 平方米；土地權(quán)屬性質(zhì)：國(guó)有出讓土地土地證號(hào)：金國(guó)用(2006)2、土地權(quán)利狀況0978 號(hào)2.1 土地所：估價(jià)對(duì)象的土地所屬?lài)?guó)家所有。2.2 土地使用權(quán)：待地的土地使用權(quán)為省國(guó)營(yíng)八一農(nóng)場(chǎng)小井子分場(chǎng)所擁有，并于 2006 年 6 月 16 日取得土地使用證。2.3 終止日期及剩余使用年限：土地使用權(quán)的終止日期為 2056 年 6 月 16 日，即從估價(jià)期日至終止日期，其剩余使用年限為 48 年。2.4 他項(xiàng)權(quán)利：在估價(jià)期日 2008 年 6 月 18 日待3 土地利用狀況地未設(shè)定

3、他項(xiàng)權(quán)利。3.1 農(nóng)田基本設(shè)施狀況：待地田塊平整，狀況良好。3.2 其他地上附著物狀況：宗地上無(wú)其他地上附著物第二部分本次評(píng)估中的難點(diǎn)分析一般而言，農(nóng)用土地估價(jià)方法主要有收益還原法、市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修、剩余法、成本近法等。待地為農(nóng)用地，省國(guó)營(yíng)八一農(nóng)場(chǎng)小井子分場(chǎng)以待地為直接生產(chǎn)方式，在雙灣鄉(xiāng)與該農(nóng)場(chǎng)類(lèi)似的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)農(nóng)場(chǎng)還有很多，這些農(nóng)場(chǎng)均以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品的收入作為農(nóng)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)收入，經(jīng)過(guò)可以獲得省國(guó)營(yíng)八一農(nóng)場(chǎng)小井子分場(chǎng)及周邊同類(lèi)農(nóng)場(chǎng)的客觀(guān)年總收益，所以測(cè)算其客觀(guān)收益比較容易，故采用收益還原法評(píng)地地價(jià)。待地處在金昌市的雙灣鄉(xiāng)，由國(guó)有農(nóng)場(chǎng)對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，待宜利用時(shí)由國(guó)有農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)或?qū)⒃撏恋厥褂脵?quán)出讓給各種

4、各樣的企業(yè)使用。而這些費(fèi)用均可通過(guò)查詢(xún)獲得。所以本次評(píng)估采用成本近法切實(shí)可行。農(nóng)用地評(píng)估中收益還原法中的難點(diǎn)：一、收益還原評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度，取決于土地的純收益及還原率的準(zhǔn)確度。土地純收益測(cè)定是否準(zhǔn)確，還原率選擇是否合適，直接影響土地價(jià)格的評(píng)估結(jié)果。所以求取土地收益及確定還原率是收益還原法的關(guān)鍵。二、農(nóng)用地評(píng)估成本近法的難點(diǎn)：1、對(duì)各項(xiàng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定。2、求取的農(nóng)用地成本價(jià)格是否與增值收益一起進(jìn)行年期修正。三、收益還原法與成本近法在最后結(jié)果中的取舍難點(diǎn)。第三部分評(píng)估中解決方法的選擇一、收益還原法中難點(diǎn)的解決對(duì)策 土地純收益中難點(diǎn)的解決方法年總收益：因待地為直接生產(chǎn)方式，根據(jù)農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程(TD/

5、T1006-2003)中的規(guī)定，用農(nóng)產(chǎn)品年收入作為年總收益。采用收益還原法進(jìn)行農(nóng)用地評(píng)估時(shí)，應(yīng)以宗地為進(jìn)行評(píng)估，即應(yīng)考慮農(nóng)用地收益是由宗地總面積產(chǎn)生的，不能只考慮農(nóng)用地收益面積。如果沒(méi)有考慮到這方面，則在估價(jià)過(guò)程的第一步就錯(cuò)了，估價(jià)結(jié)果也就不可能準(zhǔn)確。年總費(fèi)用的分析計(jì)算：待地為直接生產(chǎn)方式，用農(nóng)用地費(fèi)和生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品的費(fèi)用之和作為總費(fèi)用。農(nóng)用地費(fèi)指農(nóng)用地基本配套設(shè)施的年平均費(fèi)用；生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)農(nóng)副產(chǎn)品的費(fèi)用包括生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品過(guò)程中所必須支付的直接及間接費(fèi)用，包括種苗費(fèi)、肥料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、費(fèi)、材料費(fèi)、水電費(fèi)、農(nóng)具費(fèi)及有關(guān)的、利息等。年總收益和年總費(fèi)用均需估價(jià)實(shí)地本宗地的經(jīng)營(yíng)企業(yè)和周邊同類(lèi)農(nóng)業(yè)企業(yè)的生

6、產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況，并且盡可能三年。得出的年總收益和費(fèi)用才是客觀(guān)的，兩者相減后得到的純收益也才客觀(guān)。求取年純收益：從以上分析用農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程(TD/T1006-2003)中的規(guī)定，對(duì)比城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程中(GB/T18508-2001)中的規(guī)定，對(duì)于經(jīng)營(yíng)性企業(yè)，兩者最大的區(qū)別是：在城鎮(zhèn)土地估價(jià)中的純收益中還要?jiǎng)冸x經(jīng)潤(rùn)，以及非土地資產(chǎn)純收益，剩余的才能作為估價(jià)中的純收益。而在農(nóng)用地估價(jià)中，不扣除經(jīng)潤(rùn)。也即在年總收益中扣除生產(chǎn)過(guò)程中的農(nóng)用地費(fèi)和生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品的費(fèi)用，剩余部分即為純收益。所以在評(píng)估中要特別注意。：1、該土地純收益必求得的農(nóng)用地純收益后還要注意如下幾方面須是合法的。如果該土地使用是的、如未取得合法

7、土地使用權(quán)，或者雖有土地使用權(quán)，但是實(shí)際的用途與法定的用途不一致的。那么該土地純收益在估價(jià)中不能應(yīng)用。2、該土地純收益必須是持續(xù)、穩(wěn)定的、有規(guī)律的收益。某些農(nóng)用地在某一時(shí)段也許具有高于或低于持續(xù)、穩(wěn)定時(shí)段的收益。但是估價(jià)師不能取其不穩(wěn)定的收益作為土地純收益。3、所求取土地收益還要與周?chē)幕蛘咄?lèi)型的土地純收益作比較。應(yīng)取其客觀(guān)收益。某些土地之間雖然相似度很高，但是在不同的人或不同的農(nóng)業(yè)企業(yè)手里生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，獲得的收益也不同。這是由于不同的人經(jīng)營(yíng)的方式及管理等方面各不相同。但是估價(jià)所使用的純收益是客觀(guān)收益。所以要在土地收益中要剔除偶然的、個(gè)別的及不確定和特殊的以后才可使用。 還原利率的確定的方法1、

8、租價(jià)比方法即選擇與評(píng)估對(duì)象處于同一地區(qū)或近鄰地區(qū)，相同用途的三宗以上近期發(fā)生交易的，且在交易類(lèi)型上與評(píng)估對(duì)象相類(lèi)似的農(nóng)用地交易實(shí)例，以交易實(shí)例的土地或土地純收益與其價(jià)格的比率的均值作為還原利率。2、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債率或一年期定期存款率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)所遇到的性天氣、評(píng)估對(duì)象所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)用地市場(chǎng)等狀況對(duì)其影響程度而確定。3、投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序法將社會(huì)上各種相關(guān)類(lèi)型投資，按它們的收益率與風(fēng)險(xiǎn)大小排序，然后分析判斷估價(jià)對(duì)象所對(duì)應(yīng)的范圍，確定其還原利率。雖然以上三種方法均可采用，但是在選用過(guò)程中也要注意如下問(wèn)題：如果條件充許選用租

9、價(jià)比方法得出的結(jié)論最符合現(xiàn)實(shí)。安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，確定的過(guò)程比較簡(jiǎn)單。投資風(fēng)險(xiǎn)排序法，需要搜集的資料最廣泛，但是得出的結(jié)論卻是粗糙的。所以，本次評(píng)估的是農(nóng)用地，而農(nóng)用地的交易和出租在金昌市的地產(chǎn)市場(chǎng)還不是很活躍，同類(lèi)型農(nóng)用地出租和交易價(jià)格的收集數(shù)據(jù)有限，本次評(píng)估中不宜用市場(chǎng)提取法。所以本次評(píng)估中的還原利率的選擇采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。二、成本 迫近法中難點(diǎn)的解決方法各取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的解決方法待估農(nóng)用地的各取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)采取如下標(biāo)準(zhǔn)取得。土地取得費(fèi)：農(nóng)用地土地取得費(fèi)主要表現(xiàn)為取得未利用土地或中低產(chǎn)田時(shí)客觀(guān)發(fā)生的費(fèi)用。本次估價(jià)中應(yīng)取在雙灣鄉(xiāng)造田的客觀(guān)費(fèi)用，可以從其它相似農(nóng)場(chǎng)取得。農(nóng)用地開(kāi)發(fā)費(fèi)：農(nóng)用地開(kāi)

10、發(fā)費(fèi)是指為使土地達(dá)到一定的農(nóng)業(yè)利用條件而進(jìn)行的各種投入的客觀(guān)費(fèi)用。根據(jù)本次評(píng)估的農(nóng)用地，到現(xiàn)場(chǎng)踏勘后，認(rèn)為待地已符合耕地條件，且實(shí)際也作耕地之用。因此土地開(kāi)發(fā)費(fèi)應(yīng)從如下幾方面考慮。A、通路，田間人行道和機(jī)耕路開(kāi)發(fā)的程度及所需的客觀(guān)費(fèi)用。B、灌溉條件，待地內(nèi)溝渠已開(kāi)鑿且狀況良好。可取開(kāi)鑿的客觀(guān)費(fèi)用。C、排水、因宗地內(nèi)排水和引水通過(guò)相同的溝渠實(shí)施。所以本次評(píng)估的費(fèi)用不另取。D、通電，雖然不能方便地使用電力，但是電力設(shè)施已接進(jìn)宗地內(nèi)。該部分費(fèi)用也應(yīng)考慮。E、土地平整，待地內(nèi)土地平整，已完全滿(mǎn)足農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的需要。所以應(yīng)以土地達(dá)到現(xiàn)狀適宜耕作土地所需的客觀(guān)費(fèi)用作為土地平整費(fèi)。F、宗地外的開(kāi)發(fā)費(fèi)，本次評(píng)估的

11、宗地外的開(kāi)發(fā)費(fèi)主要考慮通路、通電、灌溉和排水條件等費(fèi)用，取雙灣鄉(xiāng)的平均費(fèi)用。稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)、增值收益的確定：稅費(fèi)按國(guó)家和金昌市的有關(guān)規(guī)定；利率按評(píng)估期日的一年款利率確定，開(kāi)發(fā)周期根據(jù)同類(lèi)型農(nóng)用地開(kāi)發(fā)周期確定。利潤(rùn)及增值收益也按雙灣鄉(xiāng)的平均值確定。 農(nóng)用地成本價(jià)格與增值收益是否一起進(jìn)行年期修正在求得農(nóng)用地成本價(jià)格后，土地增值收益是否與成本地價(jià)同時(shí)進(jìn)行年期修正的標(biāo)準(zhǔn)如下：A、當(dāng)農(nóng)用地增值收益是以有限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，年期修正已在增值收益中體現(xiàn)，不再另行修正。B、當(dāng)農(nóng)用地增值收益是以無(wú)限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，農(nóng)用地增值收益與成本地價(jià)同時(shí)進(jìn)行年期修正。根據(jù)金昌市的

12、農(nóng)用地市場(chǎng)情況，土地增值收益一般是無(wú)限年期的市場(chǎng)價(jià)格與無(wú)限年期的成本價(jià)格的差額確定的。所以本次評(píng)估中，應(yīng)將成本價(jià)格與增值收益同時(shí)進(jìn)行年期修正。且修正的年期是 48 年。三、 收益還原法與成本近法的估價(jià)結(jié)果在最后結(jié)果中的取舍有許多估價(jià)師對(duì)農(nóng)用地的評(píng)估首先想到的就是成本法，而且經(jīng)常以成本法的估價(jià)結(jié)果作為最終估價(jià)結(jié)果。但是成本法是以成本的累加為途徑的，而成本高并不一定表明效用和價(jià)值高，而成本低也不一定表明效用和價(jià)值低；而且對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，農(nóng)用土地利用開(kāi)發(fā)以后，土地的價(jià)值就不僅僅是土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、利息、土地增值收益這幾項(xiàng)相加而成，還有許多不能列出的費(fèi)用也加入到自己使用的土地價(jià)格中，還要包括

13、自己期望的轉(zhuǎn)讓利潤(rùn)在內(nèi)。所以評(píng)估的價(jià)格肯定達(dá)不到企業(yè)的期望價(jià)格。正因?yàn)橐陨蟽煞矫娴脑颍猿杀痉ǖ贸龅膬r(jià)格在本次評(píng)估中的作用是次要的、參考作用。而土地的價(jià)格高低最主要的決定是未來(lái)的收益，所以應(yīng)以收益還原法作為主要的、決定性的方法，且以收益法的估價(jià)結(jié)果為主。這樣出具的更具說(shuō)服力,才能得到使用人的認(rèn)可。第四部分本次估價(jià)過(guò)程中的總結(jié)城鎮(zhèn)土地估價(jià)經(jīng)過(guò)這幾年的發(fā)展已走上規(guī)范、成道路，估價(jià)師只要腳踏實(shí)地做工作，估價(jià)和估價(jià)結(jié)果的質(zhì)量能夠保證。但是反過(guò)來(lái)看農(nóng)用地市場(chǎng)及農(nóng)用地估價(jià)仍不是很發(fā)達(dá)，農(nóng)用地的市場(chǎng)交易不太活躍，如果運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)，苦于沒(méi)有充足案例，市場(chǎng)比較法暫時(shí)還不能作為主要方法來(lái)運(yùn)用。而事實(shí)

14、上許多估價(jià)師對(duì)農(nóng)用地的估價(jià)還未達(dá)到得心應(yīng)手的狀態(tài)。所以如果想要成為一名合格的、資深的估價(jià)師，就必須刻苦鉆研估價(jià)理論知識(shí)，而且要勇于實(shí)踐，特別重要的是將理論知識(shí)與實(shí)踐相結(jié)合。而且要有所創(chuàng)新，有所拓展。才能成為一名優(yōu)秀的土地估價(jià)師。經(jīng)過(guò)本次評(píng)估，使我對(duì)運(yùn)用收益還原法和成本法對(duì)農(nóng)用地進(jìn)行估價(jià)的理論有了更深一步的理解，我感覺(jué)到農(nóng)用地估價(jià)與城鎮(zhèn)土地估價(jià)之間有著巨大的差別，這種差別還需要我更好地理解并在估價(jià)中充分地考慮到。所以,我認(rèn)為在估價(jià)實(shí)踐中有新的知識(shí)可以讓學(xué)習(xí)，有新要解決，只有不斷地學(xué)習(xí)、總結(jié)，才是成功的基礎(chǔ)，才能成為一名合格的土地估價(jià)師。參考文獻(xiàn)：1、農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程(TD/T1005-2003)中民資源部發(fā)布2003-04-08 發(fā)布，2003-08-01 實(shí)施2、農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程(TD/T1006-2003)中民資源部發(fā)布2003-04-08 發(fā)布，2003-08-01 實(shí)施3、