1、世茂集團運營治理制度匯編（2015版）第二冊 打算治理體系世茂集團綜合治理中心運營治理部前 言為提高公司運營治理水平，滿足運營治理人員的運營治理需求，進行區(qū)域及項目標準化治理和精細化治理，方便各專業(yè)人員，尤其是運營治理人員對運營治理制度的熟悉和查閱，特制定本運營治理制度匯編。 運營治理制度匯編共分為：運營治理體系、運營打算治理體系、運營評價及考核三部分， 系統(tǒng)闡述了集團運營治理的框架和要求。本制度匯編適用于世茂房地產(chǎn)控股的，并實際由世茂房地產(chǎn)（813）日常經(jīng)營治理的獨資、合資項目公司。目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc417647142 前 言 PAGER

2、EF _Toc417647142 h 2 HYPERLINK l _Toc417647143 第一節(jié) 項目基礎信息認定 PAGEREF _Toc417647143 h 3 HYPERLINK l _Toc417647146 一、項目土地儲備及開發(fā)面積指引 PAGEREF _Toc417647146 h 3 HYPERLINK l _Toc417647147 二、項目物業(yè)類型講明指引 PAGEREF _Toc417647147 h 7 HYPERLINK l _Toc417647148 第二節(jié) 全周期目標治理 PAGEREF _Toc417647148 h 13 HYPERLINK l _Toc

3、417647149 一、可售物業(yè)啟動會 PAGEREF _Toc417647149 h 13 HYPERLINK l _Toc417647150 二、酒店評審會 PAGEREF _Toc417647150 h 22 HYPERLINK l _Toc417647151 三、商業(yè)項目啟動會治理指引（含銷售+自持物業(yè)） PAGEREF _Toc417647151 h 23 HYPERLINK l _Toc417647152 四、主題樂園啟動會 PAGEREF _Toc417647152 h 28 HYPERLINK l _Toc417647153 五、展示區(qū)啟動會 PAGEREF _Toc41764

4、7153 h 28 HYPERLINK l _Toc417647154 第三節(jié) 年度運營打算管控 PAGEREF _Toc417647154 h 29 HYPERLINK l _Toc417647155 一、年度運營打算填表講明 PAGEREF _Toc417647155 h 29 HYPERLINK l _Toc417647156 二、項目進度打算治理制度 PAGEREF _Toc417647156 h 37 HYPERLINK l _Toc417647157 三、預算治理 PAGEREF _Toc417647157 h 43 HYPERLINK l _Toc417647158 第四節(jié) 運營

5、過程治理 PAGEREF _Toc417647158 h 45 HYPERLINK l _Toc417647159 一、運營簡報 PAGEREF _Toc417647159 h 45 HYPERLINK l _Toc417647166 二、項目雙周報 PAGEREF _Toc417647166 h 48 HYPERLINK l _Toc417647167 附件： PAGEREF _Toc417647167 h 48第一節(jié) 項目基礎信息認定項目土地儲備及開發(fā)面積指引第一條 目的、定義與原則1、目的為規(guī)范各項目土地儲備及開發(fā)面積信息統(tǒng)計標準，便于有依據(jù)的提供不同開發(fā)時期科目成本測算、科目成本分攤、

6、信息披露等相關面積數(shù)據(jù)，完善項目基礎數(shù)據(jù)的治理。2、定義2.1總建筑面積：指建設用地范圍內(nèi) HYPERLINK /view/2920633.htm t _blank 單棟或多棟建筑物地上及地下各層 HYPERLINK /view/43753.htm t _blank 建筑面積 之和。2.2用地面積：建設項目報經(jīng)都市規(guī)劃行政主管部門取得用地規(guī)劃許可后，經(jīng)國土資源行政主管部門測定的 HYPERLINK /view/36371.htm t _blank 建設用地土地面積，包括： 2.2.1代征地面積：指由建設項目業(yè)主隨同其他建設用地一起辦理征地手續(xù)，并由業(yè)主承擔相應費用，但建設項目業(yè)主必須無償交付給

7、都市公共建設行政主管機關，作為公共建設用地的那部分土地面積。該土地雖由業(yè)主出資、征用，但土地使用權不屬于業(yè)主，業(yè)主的土地證上亦不體現(xiàn)，其財產(chǎn)權歸城建部門即政府所有。該土地用途是規(guī)劃差不多確定且不納入紅線外市政配套費用的公共道路、活動場所、綠化及 HYPERLINK /view/482498.htm t _blank 都市景觀區(qū)的建設，緊鄰項目建設用地。2.2.2建設項目 HYPERLINK /view/2161889.htm t _blank 凈用地面積：在該部分土地范圍內(nèi)方可建設項目所需的工程內(nèi)容，業(yè)主僅對該部分土地擁有財產(chǎn)權。下述沒有特不講明的，均為項目凈用地面積。2.3 容積率：可計容的

8、 HYPERLINK /view/140360.htm t _blank 建筑面積/ HYPERLINK /view/613208.htm t _blank 用地面積之比（%）。2.4建筑密度（建筑物的覆蓋率）：項目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積（即底層占地面積）/ HYPERLINK /view/533538.htm t _blank 用地面積之比（%）。2.5 綠化率：項目規(guī)劃 HYPERLINK /view/36371.htm t _blank 建設用地范圍內(nèi)的綠化面積/ HYPERLINK /view/613208.htm t _blank 用地面積之比（%）。2.6綠地率：指建設用地

9、范圍內(nèi)各類綠地的總和/用地面積之比（%）。要緊包括公共綠地、 HYPERLINK /view/2082812.htm t _blank 宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等，其計算比綠化率嚴格。 綠地率通常以下限操縱：并不是長草的地點均可計算綠地率，距建筑 HYPERLINK /view/3024703.htm t _blank 外墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的土地和地表覆土未達3米深度的土地，不管其上面是否存在綠化，均不計入綠地面積；公共綠地內(nèi) HYPERLINK /view/1250299.htm t _blank 占地面積不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建筑可視為綠地。2.7

10、景觀面積：暫定為項目規(guī)劃 HYPERLINK /view/36371.htm t _blank 建設用地范圍內(nèi)用地面積扣除建筑底層占地面積。2.8占地面積：指建筑物占有或使用的土地 HYPERLINK /view/2824237.htm t _blank 水平投影面積，按底層建筑面積計算。2.9計容面積：即為可計算容積率的建筑面積，是指小區(qū)內(nèi)所有計算容積率的建筑面積之和，一般情況，計容面積= 規(guī)劃條件容積率規(guī)劃 HYPERLINK /view/2444867.htm t _blank 建筑用地面積。2.10可售面積：取得商品房預售許可證、能夠進行預售和銷售的商品房面積。包括差不多預售和正在預售

11、的商品房面積。倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用 于人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務的警衛(wèi)室（門衛(wèi)室）、治理（包括物業(yè)治理）用房等不應計入可售面積。對自持經(jīng)營物業(yè)，地上持有經(jīng)營物業(yè)及地下用于商場等建筑面積視為可售面積。2.11擬建面積：指項目獵取土地后至工程開工前的建筑面積（項目總建筑面積-已竣工備案的建筑面積-在建面積）。2.12在建面積：指工程開工后至項目未取得竣工備案的建筑面積。2.13竣工面積：指通過竣工驗收后的竣工備案文件上載明的建筑面積。2.14土地儲備面積：指項目未取得竣工備案的建筑面積（項目總建筑面積-已

12、竣工備案的建筑面積）。2.15工程開工：指由施工單位提出開工申請，經(jīng)甲方最終書面確認能夠進行施工，其書面載明甲方要求或同意的基礎施工時期打樁或挖土的起始日期。3、原則3.1 一致性原則本指引規(guī)定定義及相應面積統(tǒng)計、更新維護標準，各業(yè)務部門使用時應保持一致。 3.2 確認性原則3.2.1本指引規(guī)定的數(shù)據(jù)統(tǒng)計、更新維護，按固定表式，由項目公司設計部門負責組織填寫、開發(fā)/工程/銷售部門配合、項目成本合約部門復核、項目負責人確認并對項目數(shù)據(jù)準確性負責；區(qū)域開發(fā)、設計、工程復核、區(qū)域成本合約復核并匯總。3.2.2對已獲土地但未成立項目治理團隊及區(qū)域所屬的合資/合作項目，由區(qū)域開發(fā)負責組織填寫、區(qū)域設計復

13、核、區(qū)域成本合約復核并匯總，區(qū)域開發(fā)對項目數(shù)據(jù)準確性負責。3.3數(shù)據(jù)提供3.3.1成本合約部門是數(shù)據(jù)輸出的唯一部門，該等數(shù)據(jù)的輸出包括項目公司向區(qū)域、區(qū)域向集團的逐級匯總并提交。 3.3.2每月23日，區(qū)域應向集團運營治理部提交本指引規(guī)定的數(shù)據(jù)報表，該等數(shù)據(jù)包括下款規(guī)定各時期更新數(shù)據(jù)。3.4數(shù)據(jù)的統(tǒng)計、更新維護項目及區(qū)域公司應按以下時期對數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計、更新：土地獵取、擴初、施工圖、預測、實測5個時期，各時期數(shù)據(jù)統(tǒng)計、更新內(nèi)容及標準如下所述。第二條 適用范圍適用公司開發(fā)的所有項目。第三條 土地獵取時期依照簽訂的土地框架協(xié)議、招拍掛或股權轉讓/土地合同、已獲土地證，統(tǒng)計更新各地塊項下各產(chǎn)品類型對應

14、的總建筑面積（包括地上建面、地下建面）、計容面積、占地面積；地塊的用地面積（包括代征地面積、項目凈用地面積）及綠地面積；講明所占權益比例。計容面積通過容積率計算；占地面積通過建筑密度計算；綠地面積通過綠地率計算。該時期的產(chǎn)品類型的填寫按土地框架協(xié)議、招拍掛或股權轉讓/土地合同、已獲土地證項下約定的內(nèi)容填寫。第四條 擴初設計時期1. 依照擴初設計，統(tǒng)計更新各地塊項下各產(chǎn)品類型、最小核算單位對應的總建筑面積（包括地上建面、地下建面）、計容面積、占地面積；地塊景觀面積及綠地面積。地塊景觀面積通過其定義進行計算；綠地面積通過綠地率計算。2. 該時期的產(chǎn)品類型的填寫按“世茂集團物業(yè)類型講明指引”內(nèi)容的約

15、定。第五條 施工圖設計時期1. 依照施工圖設計，統(tǒng)計更新各地塊項下各產(chǎn)品類型、最小核算單位對應的總建筑面積（包括地上建面、地下建面）、占地面積。2. 該時期的產(chǎn)品類型的填寫按“世茂集團物業(yè)類型講明指引”內(nèi)容的約定。第六條 預測時期1. 依照可售面積定義及預售條件，在土地獵取、擴初設計、施工圖設計及預售各時期統(tǒng)計更新各地塊項下的可售面積。其中土地獵取時期統(tǒng)計更新至產(chǎn)品類型項下的可售面積；擴初設計、施工圖設計、預售時期統(tǒng)計更新至產(chǎn)品類型項下的最小核算單位的可售面積。2. 土地獵取時期的產(chǎn)品類型按土地框架協(xié)議、招拍掛或股權轉讓/土地合同、已獲土地證的約定。擴初設計、施工圖設計及預售時期的產(chǎn)品類型按“

16、世茂集團物業(yè)類型講明指引”的約定。第七條 實測時期（竣工備案）1. 依照實測/竣工備案，統(tǒng)計更新各地塊項下各產(chǎn)品類型、最小核算單位對應的實測可售面積、當月竣工面積、累計竣工建面及累計計容面積。2. 該時期的產(chǎn)品類型的填寫按“世茂集團物業(yè)類型講明指引”內(nèi)容的約定。第八條 科目成本測算及分攤對面積數(shù)據(jù)的應用按“世茂集團開發(fā)成本科目講明指引”約定的科目成本測算、科目成本分攤所采納的面積指標：擴初設計時期前采納土地獵取時期數(shù)據(jù)；擴初設計及以后時期采納擴初設計時期數(shù)據(jù)，若后時期統(tǒng)計更新的總面積比擴初設計相應總面積差異3%及以上的，則應按最新的統(tǒng)計的面積對科目成本測算值、科目成本分攤值進行調(diào)整；項目結算時

17、期采納實測/竣工備案時期數(shù)據(jù)。第九條 土地儲備土地儲備應統(tǒng)計更新當月開工建面、在建面積、擬建面積和土地儲備面積。其中擬建面積和土地儲備面積按其定義，由固定表式自動生成，項目未竣工備案前，土地儲備關聯(lián)的項目總建筑面積在未取得工程規(guī)劃許可證前采納土地獵取時期的更新數(shù)據(jù)（土地合同或招拍掛文件/股權轉讓文件載明的數(shù)據(jù)）、擴初設計及以后時期采納擴初設計時期所取得項目工程規(guī)劃許可證載明的數(shù)據(jù)，項目竣工備案后采納實測/竣工備案時期數(shù)據(jù)。二、項目物業(yè)類型講明指引第一條 目的、定義與原則1、目的為規(guī)范成本、營銷、設計、開發(fā)、工程統(tǒng)計口徑，便于成本、銷售同平臺數(shù)據(jù)的比較和分析，以及為利潤測算提供正確的數(shù)據(jù)支持。2

18、、定義物業(yè)類型是指開發(fā)項目的屬性，亦可稱為“業(yè)態(tài)類型”、“核算對象”。3、原則3.1 一致性原則本指引規(guī)定的產(chǎn)品類型，各業(yè)務部門使用時應保持一致；本指引規(guī)定物業(yè)類型項下的最小核算單位，由各業(yè)務部門自行確定，若不一致的應明確對應關系。3.2 確認性原則3.1.1指引規(guī)定的產(chǎn)品類型不滿足項目需求的，由區(qū)域運營負責人向集團運營治理部提供相應的產(chǎn)品類型名稱，由集團統(tǒng)一修訂相應的產(chǎn)品類型。3.1.2指引第三條第1款規(guī)定的第一級分期由項目提交并經(jīng)區(qū)域、集團確認的項目啟動會資料明確的分期為準，不作調(diào)整；第一級分期項下的第二級子分期在確認的項目啟動會資料后，依照實際情況，可在單體建筑未開工前預先進行調(diào)整，該等

19、調(diào)整由項目、區(qū)域工程部門發(fā)起，征詢銷售及成本合約部門意見后，經(jīng)區(qū)域總裁確認，報集團運營治理部備案。第二條 適用范圍適用于開發(fā)的民用建筑項目。第三條 物業(yè)類型包括層次1、物業(yè)類型的層次項目-地塊-分期-產(chǎn)品類型-最小核算單位。1.1項目名稱的確定1.1.1內(nèi)部管控的項目名稱應由兩部分構成：即“都市+項目特定名稱”，如：“昆山蝶湖灣項目”、“成都猛追灣項目”。1.1.2現(xiàn)有項目由各項目擬定名稱后，經(jīng)區(qū)域運營負責人審核，上報區(qū)域/旅游公司總裁確認；后續(xù)新增項目亦須按1.1.1條的方式命名，由項目預備會進行確認。項目名稱確認后，作為此項目內(nèi)部管控及與合作對象簽署合同（銷售合同除外）的唯一使用名稱，不得

20、修改。1.1.3對銷售案名的確定由銷售部門另行規(guī)定，并作為銷售宣傳及與小業(yè)主簽署銷售合同的使用名稱。1.2地塊名稱的確定地塊是指招拍掛或協(xié)議項目收購所形成的各地塊。其地塊名稱應與土地證上所規(guī)定的名稱保持一致，如項目對該地塊有其他特定叫法，可加括號備注講明。1.3分期名稱的確定1.3.1分期是指土地獲得后，逐步施工的區(qū)域劃分。1.3.2分期建立的差不多原則：1）稅務籌劃合理性原則：應按稅收繳納最合理的方式在地塊中對分期進行合理劃分；2）開發(fā)周期一致性原則：同一分期內(nèi)的開發(fā)周期應保持一致，分期內(nèi)不同樓棟的開工時刻相差不宜超過3個月，竣工時刻依次類推；3）開發(fā)面積適中原則：同一分期內(nèi)的面積不宜過大，

21、以建筑面積不超過10萬平方米為宜；4）產(chǎn)品差異原則：同一分期內(nèi)的產(chǎn)品類型應差不多相近，若產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導致其建筑成本出現(xiàn)較大差異的，應分不歸入不同的分期以作為成本核算的對象。1.3.3現(xiàn)已明確分期的項目，需進行調(diào)整分期的，應按1.3.2條的規(guī)定，經(jīng)項目工程、設計、成本、財務、銷售等各職能部門達成一致，由項目總監(jiān)上報區(qū)域運營負責人審核、區(qū)域/旅游公司總裁確認；新項目及未明確分期的地塊，應按1.3.2條的規(guī)定建立分期，經(jīng)項目工程、設計、成本、財務、銷售等各職能部門達成一致，由項目預備會/啟動會進行確認。項目的分期經(jīng)確認通過后，將作為內(nèi)部管控及成本核算的依據(jù)，不得修改。1.3.4關于面

22、積較大的分期，可分為兩級層次，第一級分期名稱采納“第一（二、三、四）期”表示；第一級項下的第二級采納子分期的形式，子分期名稱以“2.1、2.2、2.3.”表示。子分期可依據(jù)項目實際施工情況自行添加及調(diào)整，作為施工節(jié)奏的管控，但不作為成本核算對象。1.4 最小核算單位，是指各單體建筑（即為單體樓棟）。第四、物業(yè)產(chǎn)品類型1、住宅：1.1公寓1）低層： 地上1-3層。與多層（或小高層、高層、超高層）相連的低層并入多層（或小高層、高層、超高層），但低層沿街商鋪除外，該等商鋪按下述第2.1.2款的規(guī)定。2）多層：地上4-6層。3）小高層：地上711層（或11+1層）。4） 高層：地上12層及以上。5）超

23、高層：建筑高度大于1OOm。1.2住宅商業(yè)：是指項目性質(zhì)為住宅的小區(qū)（建設規(guī)劃紅線范圍）內(nèi)的低層沿街商鋪、獨立單體建筑的住宅商業(yè)等。但不含具有產(chǎn)權的會所，該會所按下述第2.1.7款的規(guī)定。1.3花園洋房：是指設計圖紙明確名稱為花園洋房的低層或多層。1.4不墅：含疊拼、聯(lián)排、雙拼、獨棟、類獨棟等。1.5公共車庫1）地下車庫：具有住宅項目性質(zhì)的地下建筑，含與住宅單體建筑相連(或獨立)且為公共的地下停車庫、自行車庫等；住宅單體建筑獨用的地下停車庫（非公共的停車庫）、自行車庫等視為本樓棟的地下室。2）地下人防車庫：屬于地下人防工程的停車庫；住宅單體建筑獨用的地下人防工程視為本樓棟的地下室。3）地上車庫

24、：設置在地上建筑內(nèi)的公共停車庫，一般的地面停車位不屬于地上車庫。1.6配套建筑：含學校、幼兒園、活動室、獨立單體的門衛(wèi)室、獨立單體的垃圾房、獨立單體的物業(yè)用房、獨立單體的變電站、無產(chǎn)證的會所等。1.7其他，含具有產(chǎn)權的會所、保障房等。2、商業(yè)與辦公：2.1集合型商業(yè) 有較大規(guī)模，商業(yè)經(jīng)營的整體性較強，能夠通過合適的商業(yè)定位和經(jīng)營手段，形成統(tǒng)一的商業(yè)品牌和口碑，輻射較遠距離的消費客群的商業(yè)建筑。2.1.1大型單體商業(yè)：建筑單體計容面積大于2萬平方米，能夠將百貨、超市、家居、各類型零售專賣店、各類型娛樂及服務等1種或多種業(yè)態(tài)集中設置在一個建筑單體內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營場所，包括購物中心、單體百貨、單體大賣場

25、等。其項目范圍包含地上建筑部分及與其直接連接的地下可出租經(jīng)營部分與配套（包括車庫、人防、機房等）部分面積。2.1.2街區(qū)型商業(yè)：建筑總計容面積大于2萬平方米，由2個以上的多個小型商業(yè)單體（計容面積小于1萬平方米）圍合而成的具有內(nèi)部（半）露天廣場和內(nèi)部露天步行街的商業(yè)單體集群。其項目范圍包含地上建筑部分及與其直接連接的地下可出租經(jīng)營部分與配套（包括車庫、人防、機房等）部分面積。2.1.3大型地下商業(yè)：建筑面積在1.5萬平方米以上，設置在獨立地下建筑內(nèi)，具有商業(yè)經(jīng)營功能，同時在地面上沒有與之直接連接的商業(yè)建筑（即非地面商業(yè)的地下部分）的商業(yè)空間。包括地鐵商業(yè)、人防空間商業(yè)、地下聯(lián)通通道商業(yè)、地下商

26、業(yè)街等。2.2 配套型商業(yè) 整體規(guī)模較小，或有一定規(guī)模但經(jīng)營整體性較差，不需要明確業(yè)態(tài)定位，適合各業(yè)戶分散經(jīng)營的商業(yè)建筑。2.2.1裙房商業(yè)：建筑單體計容面積小于2萬平方米，地上建筑樓層3層或以上，要緊經(jīng)營面積與塔樓建筑（包括辦公樓、酒店、SOHO、酒店公寓等）相連接，共用塔樓建筑的配套功能（包括地下停車庫、機房等）的商業(yè)建筑。其項目范圍包含地上建筑部分及與其直接連接的地下可出租經(jīng)營部分與配套（包括車庫、人防、機房等）部分面積。2.2.2沿街商鋪：地上建筑樓層在2層或以下，部分經(jīng)營面積與塔樓建筑（包括辦公、酒店、SOHO、酒店公寓等）相連接或獨立單體建筑的沿街商業(yè)建筑（住宅項目的沿街商鋪屬于住

27、宅商業(yè)）； 2.3 其它類型商業(yè)具有商業(yè)經(jīng)營功能，但產(chǎn)權屬性屬于工業(yè)、教育、文化、藝術等新建或改造建筑。包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、舊廠房改造商業(yè)、博物館商業(yè)、體育館商業(yè)等。2.4 標準辦公樓建筑用途要緊用于企業(yè)辦公經(jīng)營，單套面積單元大于150平方米，不設置套內(nèi)餐廚、衛(wèi)生設施，僅設置單層公共衛(wèi)生設施，能夠實現(xiàn)單套、多套連通及全層連通使用的辦公產(chǎn)品。2.4.1多層辦公樓：地上1-7層的辦公樓。2.4.2塔樓式辦公樓：7層以上的辦公樓。2.5 其它類型辦公樓建筑用途兼顧企業(yè)辦公經(jīng)營和居住等其它一些使用功能，設置套內(nèi)餐廚、衛(wèi)生設施，不適宜多套連通使用的準辦公產(chǎn)品。2.5.1不墅式辦公：建筑單體在5000平方米以下

28、，樓層在4層以下，有獨立的出入口和大堂，僅適用于一家企業(yè)封閉使用的小型單體辦公。2.5.2 SOHO式辦公：套型設計在150平方米以下，提供套內(nèi)餐廚及衛(wèi)生功能的可兼顧居住功能的辦公產(chǎn)品。2.5.3 產(chǎn)業(yè)園區(qū)型辦公：土地產(chǎn)權為研發(fā)或工業(yè)等類型的辦公產(chǎn)品。2.6酒店式公寓是一種提供酒店式治理服務的公寓，集住宅、酒店、會所多功能于一體，但本質(zhì)仍然是公寓（其產(chǎn)權非住宅產(chǎn)權，一般為40或50年），其屬性可分為“自持”和“可售”兩大類。一般“自持”產(chǎn)品會配置有酒店式治理服務，“可售”產(chǎn)品則多不配置酒店式治理服務。2.7公共車庫是指為商辦項目服務的、不能作為獨立車位出售的汽車庫、自行車庫和機械車庫等。2.7

29、.1 地下車庫：含地下及半地下車庫等。2.7.2地下人防車庫：屬于地下人防工程的停車庫。2.7.3地上車庫：設置在地上建筑內(nèi)的公共停車庫，一般的地面停車位不屬于地上車庫。2.8 配套建筑：是指為商辦項目服務的、獨立單體的治理用房、垃圾房、設備用房、變電站等。2.9 其他1）展覽中心2）文化中心3）藝術中心4）其他3、酒店。酒店：按屬性可分為：三星、四星、五星、超五星、商務酒店、精品酒店、快捷酒店、公寓式酒店等4、主題樂園類型暫無細分項第二節(jié) 全周期目標治理項目啟動會適用范圍：會議對應物業(yè)類型范圍適用治理制度可售物業(yè)啟動會1、住宅2、建筑面積3萬方以下商業(yè)和辦公（含自持和可售）3、酒店式公寓世茂

30、集團可售物業(yè)啟動會治理指引酒店評審會酒店持有酒店建設期總體治理思路及評審會流程商業(yè)項目啟動會建筑面積3萬方以上的商業(yè)和辦公（含自持和可售）世茂集團商業(yè)項目啟動會治理指引主題樂園評審會主題樂園世茂集團主題樂園評審會治理指引展示區(qū)啟動會售樓處、樣板房、展示區(qū)專項啟動會-一、可售物業(yè)啟動會（一）可售物業(yè)啟動會治理指引第一條 目的、依據(jù)與適用范圍1、目的通過過程的動態(tài)治理，實現(xiàn)項目事前決策、事中跟蹤和事后總結，保證項目預期效益的實現(xiàn)。項目啟動會在項目全周期運作中起到承上啟下的作用，參照項目投資拿地時確立的方案的要緊指標作進一步細化，重點解決項目開發(fā)進度、銷售、設計、工程質(zhì)量、成本、財務、效益之間的統(tǒng)籌

31、安排，并作為后續(xù)工作推進、點評及考核的要緊依據(jù)之一。同時，為項目啟動會更有效率的召開，在項目啟動會前特安排產(chǎn)品定位、方案設計和目標成本三大專業(yè)評審會。專業(yè)評審會要緊決策需在啟動會上向許副主席及集團各職能領導做重點匯報。2、依據(jù) 依照前期已開的項目“拓展會”為基礎，進行細化。3、適用范圍適用于房產(chǎn)開發(fā)項目的可售物業(yè)部分。當項目中存在多種不同的可售產(chǎn)品類型時（如高層、聯(lián)排不墅、可售商業(yè)等），需在啟動會中分不展現(xiàn)。自持物業(yè)（持有商業(yè)、酒店、主題樂園等）不適用于本指引。關于持有類商業(yè)及售后返租類商業(yè)須單獨召開“商業(yè)項目啟動會”、自持酒店須單獨召開“酒店評審會”、主題樂園須單獨召開“主題樂園評審會”。第

32、二條 項目啟動會治理原則1、時期性治理項目啟動會分為兩個時期，即“專業(yè)評審會”和“正式啟動會”。兩時期啟動會的要緊內(nèi)容及相關要求如下：會議名稱產(chǎn)品定位專業(yè)評審會方案設計專業(yè)評審會目標成本專業(yè)評審會正式啟動會召開目的項目產(chǎn)品定位確定項目方案設計確定項目目標成本確定項目核心指標確定召開時刻土地獵取后30天內(nèi)、初步方案前產(chǎn)品定位專業(yè)評審會后、土地獵取60天內(nèi)、規(guī)劃方案意見征詢前方案設計專業(yè)評審會后、土地獵取75天內(nèi)、樁基或總包招標前三大專業(yè)評審會后，土地獵取后90天內(nèi)，開工前參會人員集團：集團客戶治理中心、集團營銷區(qū)域：區(qū)域負責人、區(qū)域運營、區(qū)域營銷/設計/物業(yè)、項目：項目負責人、項目營銷/設計集團

33、：集團設計區(qū)域：區(qū)域負責人、區(qū)域運營、區(qū)域設計項目：項目負責人、項目設計集團：集團成本、集團采購區(qū)域：區(qū)域負責人、區(qū)域運營、區(qū)域成本項目：項目負責人、項目成本集團：許副主席、各職能中心負責人、物業(yè)、集團運營治理部區(qū)域：區(qū)域負責人、項目負責人、區(qū)域運營、營銷、設計、成本、財務負責人召集人項目營銷項目設計項目成本區(qū)域運營匯報人項目營銷項目設計項目成本項目負責人決策人集團客戶/營銷治理中心集團設計集團成本許副主席輸出成果產(chǎn)品定位PPT及會議紀要方案設計PPT及會議紀要目標成本PPT及會議紀要正式啟動會PPT、測算底稿及會議紀要備注：（1）上表所列示的參會人員為必須參加會議的人員，其他職能可憑實際情況

34、選擇性參加。（2）已召開專業(yè)評審會的會議決議形成后續(xù)專業(yè)評審會的決策依據(jù)，相關職能部門如有意見請及時溝通。設計、物業(yè)需提早參與到營銷產(chǎn)品定位。設計方案上會前需征詢營銷、成本、工程、客服和物業(yè)等部門意見，待意見反饋并達成一致后上會。關于集團重點項目，以上各專業(yè)評審會建議集團、區(qū)域和項目各職能部門都參加。（3）為保證會議的有效推進，在專業(yè)評審會時期，關于項目召集人召集并已確定好召開時刻的會議，各參會方須準時參加。若無故缺席，視為其對會后決議的默認同意。關于區(qū)域、項目提報的上會資料和會議紀要等，集團相關職能部門應于3個工作日內(nèi)做出反饋意見，否則默認為同意。（4）關于已通過項目啟動會或已開工的歷史項目

35、，若項目在后續(xù)施工中未發(fā)生屬于啟動會重大變更事項清單中的內(nèi)容時，可不再重復召開啟動會。（5）若項目在未召開或未通過啟動會的情況下擅自開工，將對項目處罰三顆星（30萬），并對項目負責人進行書面通報。2、核心指標管控自本世茂集團可售物業(yè)啟動會治理指引正式公布之日起，所有召開啟動會的項目，其各項指標除了不得低于拓展資料上承諾的指標外，還應滿足以下要求：項目整體可售物業(yè)的全周期銷售凈利率，一線都市（北京、上海、廣州、深圳）項目或經(jīng)集團認定后的個不項目不得低于12%，二線（省會都市、打算單列市）、三線都市（除上述一、二線都市外）項目不得低于15%；獵取預售證后1個月累計去化率不得低于40%，3個月累計去

36、化率不得低于60%，交付時累計去化率不得低于80%；交付滿一年后累計去化率不得低于90%；含低密度產(chǎn)品的項目在土地協(xié)議簽署后一線都市12個月內(nèi)，二線都市9個月內(nèi)，三線都市6個月內(nèi)須開盤；含低密度產(chǎn)品的項目在土地協(xié)議簽署后15個月內(nèi)應力爭首批入賬；土地總價10億元以內(nèi)的項目在土地協(xié)議簽署后15個月實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流轉正；土地總價10億以上、20億元以內(nèi)的項目在土地協(xié)議簽署后24個月實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流轉正；若項目包含自持物業(yè)，在分攤自持物業(yè)相應的開發(fā)成本后，項目整體利潤率不小于0；項目商業(yè)部分的規(guī)劃證取得、工程打算、竣備節(jié)點須與住宅部分獨立分開填報（項目須向政府獨立報規(guī)，若當?shù)赜袑ｉT規(guī)定除外，但須提供

37、相應證明文件）。針對上述的核心管控指標，集團運營治理部將對啟動會上會前的上會資料按此要求進行預審，若不達標原則上將不得召開啟動會；在項目啟動會通過后，集團運營治理部將按照啟動會的承諾指標進行實時監(jiān)管和點評。3、啟動會治理紀律為保證啟動會召開的嚴肅性與高效性，對會上確定的各項指標在項目全周期實施過程中做到動態(tài)治理，確保能夠實際達成，啟動會的過會流程及后續(xù)跟蹤均應按照啟動會紀律得各項內(nèi)容執(zhí)行：內(nèi)容要求處罰獎勵啟動會關鍵要求1、啟動會作為項目開工的里程碑，未通過啟動會不同意開工；2、召開正式啟動會前必須通過三大專業(yè)評審會，且啟動會內(nèi)容原則上不得與專業(yè)評審會決議內(nèi)容不一致，否則需經(jīng)集團相關部門同意；3

38、、啟動會執(zhí)行嚴格的流程治理，請遵照下文的“會議過程治理”執(zhí)行；4、應在啟動會前完成相關指標的SAP錄入，并在啟動會后10天內(nèi)完成數(shù)據(jù)更新；5、過程中重要變更：如在啟動會重大變更清單里事項在項目實施過程中發(fā)生變更，必須提早得到集團相關部門（詳見“啟動會重大變更事項清單”）的認可，并按照清單內(nèi)的處理原則處理。1、項目未完成啟動會版的當年簽約、回款與利潤率指標其中2項，處罰1星(5萬)；未完成3項，處罰3星(30萬)；2、每年依照實際完成情況進行復盤，低于啟動會全盤貨值、全周期毛利5%-10%，處罰1星（5萬）；10%以上，處罰3星（30萬）（關于已售產(chǎn)品的以后均價不高于項目實際銷售均價的120%，

39、若以后存在當前未售產(chǎn)品，按啟動會貨值計算）；3、啟動會結束后10天仍未完成SAP錄入的，處罰1星（5萬）。1、經(jīng)營性現(xiàn)金流轉正：項目現(xiàn)金流轉正較啟動會版提早3個月內(nèi)獎勵1星(5萬)；提早6個月獎勵2星(10萬)；2、完成啟動會版的簽約、回款基礎上，每年的利潤率高于啟動會版2個點，獎勵1星（5萬）。預審上會資料啟動會的上會資料應參照集團運營治理部統(tǒng)一公布的模板（含PPT及EXCEL測算底稿）進行編制；區(qū)域運營負責人應在啟動會召開前召集區(qū)域各職能部門預審上會資料，經(jīng)區(qū)域各職能部門認可并由區(qū)域總最終確認后方可上會；區(qū)域預審通過后的上會資料應在會前3天提供至集團運營治理部，并由集團運營治理部統(tǒng)一發(fā)集團

40、各參會人員批閱。若集團職能部門批閱發(fā)覺存在較大風險或問題，可終止上會，區(qū)域項目按集團職能部門要求調(diào)整后上會；未在規(guī)定時刻將上會資料提供至集團的，或上會資料不符合集團要求的，該啟動會不召開且視為“不通過”提報上會打算項目應依照上會資料的進展情況并經(jīng)區(qū)域各職能部門同意上會后，方可提報上會打算；區(qū)域運營人員應匯總整理本區(qū)域各項目的上會打算并進行統(tǒng)一安排，并于每月25日向集團運營治理部上報次月召開啟動會的上會打算；上會打算應包含召開項目（或分期）、可上會時刻等內(nèi)容；啟動會的打算時刻須與對應的一級節(jié)點時刻保持一致；未及時上報打算清單或漏報的項目將不作安排。未在規(guī)定時刻提供上會打算，或提供信息不完整的，處

41、罰1星(5萬)確定召開時刻1、集團運營治理部將對各區(qū)域每月的上會打算進行統(tǒng)籌安排，最終的啟動會上會時刻以發(fā)出的正式郵件時刻為準；2、啟動會召開時刻一旦確定后將不得任意更改和調(diào)整。未按確定的召開時刻上會，或會前擅自更改和調(diào)整的，處罰1星(5萬)會議決議跟進1、啟動會的結果分為通過、不通過和有條件通過；并由許副主席進行最終決策；2、不論啟動會通過與否，區(qū)域運營負責人應在會后3天內(nèi)組織項目編制啟動會會議紀要，并發(fā)送給各參會人員備案；3、關于“通過”的啟動會，區(qū)域運營負責人應在會后3天內(nèi)將上會資料提供至集團運營治理部備案；4、關于“有條件通過”的啟動會，區(qū)域運營負責人應按會議精神組織項目調(diào)整上會資料，

42、并在會后10天內(nèi)提供至集團各參會人員；若因核心指標未達集團要求而被定為“有條件通過”的，則需在會后10天內(nèi)重新上報至集團許副主席，并最終決策是否能夠“通過”；5、關于“不通過”的啟動會，區(qū)域運營負責人按會議精神組織項目重新修改并編制上會資料，并應再次上報上會時刻。未在規(guī)定時刻提供調(diào)整后的上會資料或會議紀要的，處罰1星(5萬)4、啟動會重大變更事項治理 集團各職能中心也將對啟動會通過后承諾的各項專業(yè)關鍵指標作實時跟蹤與管控，并結合過往啟動會承諾的兌現(xiàn)程度為區(qū)域及項目團隊建立“信用檔案”，作為通報獎勵/懲處的依據(jù)和以后啟動會通過與否的考察備案。同時，在啟動會通過以后，為幸免項目在執(zhí)行過程中發(fā)生與啟

43、動會約定不一致的重大變更，并對啟動會版承諾的核心指標形成阻礙，最終造成項目、區(qū)域與集團的損失，集團特此制定啟動會重大變更事項治理指引，以參照執(zhí)行：4.1 適用范圍此治理指引適用于2014年下半年及以后新開啟動會項目（包括已有項目新開地塊/分期/樓棟）。4.2 提報內(nèi)容詳見附件1啟動會重大變更事項清單（項目填寫）。4.3 提報原則當項目涉及到變更項中的任何一項發(fā)生“需上報的變更范圍”的變更，同時對核心指標造成負面阻礙的，均需提報“變更清單”至集團相關監(jiān)管部門，并抄送配合部門備案（詳見詳見附件1啟動會重大變更事項清單（項目填寫）。4.4 核心指標包括貨值、現(xiàn)金流、利潤率、交付及客戶中意度的啟動會版

44、承諾指標。4.5 變更認定項目提交負面清單后，由集團相關監(jiān)管部門及配合部門對清單中的內(nèi)容進行認定，并由集團運管治理部以郵件形式公布最終認定結果。4.6 動態(tài)跟蹤集團運營治理部將組織集團相關監(jiān)管部門及配合部門不定期前往項目現(xiàn)場勘察；項目勘察的周期原則上許多于一季度一次。SAP系統(tǒng)后續(xù)將對重大變更做“跳閘”設置，一旦相關變更超出一定范圍（詳見附件2啟動會重大變更事項清單），系統(tǒng)將關閉合同簽訂、付款，價格規(guī)劃等功能。4.7 針對“可能發(fā)生變更”的處理措施4.7.1 經(jīng)認定對核心指標阻礙較小，或是阻礙較大但存在專門緣故，項目可直接發(fā)起線上簽報流程，經(jīng)許副主席及集團相關監(jiān)管部門審核通過后，形成變更結果，

45、項目并按變更結果實施；4.7.2 經(jīng)認定對核心指標阻礙較大，且不存在任何專門緣故，需由區(qū)域運營安排專題會議或在月底協(xié)調(diào)會討論，經(jīng)許副主席及集團相關監(jiān)管部門審核通過并形成會議紀要后，形成變更結果，項目并按變更結果實施。4.8 針對“已發(fā)生變更”處理及處罰措施一旦集團在現(xiàn)場勘查過程中發(fā)覺項目存在未提早上報變更情況，將做瞞報處理，項目罰2顆星，項目績效記錄一次未完成，區(qū)域相關職能（集團監(jiān)管/認定部門確認）績效記錄一次未完成。4.8.1 經(jīng)認定對核心指標阻礙較小，則區(qū)域須提供應對方案及后續(xù)補救方案，由區(qū)域運營安排專題會議，經(jīng)許副主席及集團相關監(jiān)管部門審核通過后，形成變更結果，項目并按變更結果實施；4.

46、8.2 經(jīng)認定對核心指標阻礙較大，項目追加處罰2顆星，項目績效記錄一次未完成，區(qū)域相關職能績效記錄一次未完成。4.9 后續(xù)跟蹤變更同意后，項目須更新最新的啟動會方案，并按此方案實施；變更被否決后，項目仍須按啟動會的指標實施。附錄名詞解釋1、項目開發(fā)周期指項目土地獵取至項目整體交付使用之間的時刻段。2、項目銷售周期指項目第一次獵取預售證至項目可售物業(yè)銷售至90%之間的時刻段。3、“工程成本”包括開發(fā)費用、建安費用（即各可售產(chǎn)品類型建安費用、車庫、其他建安費用）、營建成本。4、“開發(fā)成本”包括土地成本及工程成本。5、“開發(fā)總成本”包括開發(fā)成本、開發(fā)間接費（工程部門）及資本化利息。6、“房增開發(fā)成本

47、”包括開發(fā)成本、開發(fā)間接費（工程部門）。7、計算內(nèi)部收益率(IRR)所采納的企業(yè)基準收益率ic=10%。8、目標成本相應定義詳見“世茂集團項目目標成本治理指引”的規(guī)定。9、“當期”、“各期”是指一個項目項下規(guī)劃的分期開發(fā)的范圍。關于“項目”、“地塊”、“分期”、“產(chǎn)品類型”的定義及包括的內(nèi)容詳見世茂集團物業(yè)類型講明指引的規(guī)定。10、其他定義按現(xiàn)行法律、法規(guī)及條例的規(guī)定。（二）可售物業(yè)啟動會流程可售物業(yè)啟動會差不多流程2.可售物業(yè)啟動會部門工作面溝通流程3.可售物業(yè)啟動會流程酒店評審會（一）酒店建設期總體治理思路（二）酒店時期評審會治理流程商業(yè)項目啟動會治理指引（含銷售+自持物業(yè)）第一條 目的、

48、定義及原則1、目的通過過程的動態(tài)治理，實現(xiàn)項目事前決策，保證項目預期效益的實現(xiàn)。項目啟動會在項 目全周期運作中起到承上啟下的作用，參照項目投資拿地時確立的要緊指標作進一步細化， 重點解決項目開發(fā)進度、銷售、設計、工程質(zhì)量、成本、財務、效益之間的統(tǒng)籌安排，并作 為后續(xù)工作推進、使用、點評及考核的要緊依據(jù)之一。2、依據(jù)依照前期己開的項目“啟動會”為基礎，進行細化。3、適用范圍適用于房產(chǎn)開發(fā)項目的商業(yè)物業(yè)自持和銷售返租部分。第二條 項目啟動會治理原則1、時期性治理項目啟動會分為兩個時期，即“第一時期啟動會”和“第二時期啟動會”（原項目預備 會取消）。兩時期啟動會的要緊內(nèi)容及相關要求詳見下表：內(nèi)容/要

49、求商業(yè)啟動會目的及作用規(guī)范商業(yè)規(guī)劃設計，幸免開發(fā)風險對象范圍世茂集團內(nèi)商業(yè)建筑面積大于3萬平米的商業(yè)物業(yè)召開時刻在項目整體啟動會之后召開前提商業(yè)部分正式開工前一個月匯報人項目負責人參會人集團：許副主席、商業(yè)治理公司、丁程治理中心、營銷公司、研發(fā)設計中心、成本管 理中心、集團運營治理部 區(qū)域/項目：各職能部門負責人匯報資料按集團推舉的PPT模板編制決策內(nèi)容項目商業(yè)部分的總圖方案、建筑方案、商業(yè)定位、租售策略（自持銷售比例）、開發(fā) 節(jié)點、目標成本、商業(yè)經(jīng)營財務測算等若項目在未召開或未通過商業(yè)項目啟動會的情況K捎自商業(yè)部分開丁，將對項目處罰三顆星（30萬）, 并對項目負責人進行書面通報。2、核心指標

50、管控自本世茂集團商業(yè)項目啟動會治理指引正式公布之日起，所有召開啟動會的項目，其各項指標除了不得低于啟動會資料上承諾的指標外，還應滿足以下要求：（1）項目銷售商業(yè)物業(yè)，承諾回報率，預期銷售目標單價，設計面積與經(jīng)營適用匹配性，設計動線；（2）項目自持商業(yè)物業(yè)，總體方案，市場調(diào)研報告，設計面積與經(jīng)營適用匹配性，設計動線、工程節(jié)點、考核經(jīng)營補虧期（投資回收期)、IRR (內(nèi)部收益率)、EBITDA率（稅息折舊及攤銷前利潤率)、RE(凈資產(chǎn)收益率)。針對上述的核心管控指標，集團商業(yè)治理公司將對啟動會上會前的上會資料按此要求 進行預審，若不符合上將不得召開啟動會；在項目啟動會通過后，集團商業(yè)治理公司將按照

51、 啟動會的承諾指標進行實時監(jiān)管和點評。關于市場調(diào)研報告，須由商業(yè)治理公司審核認定的第三方調(diào)研機構完成（詳細機構名單 見世茂集團商業(yè)調(diào)研機構供應商名錄），相關調(diào)研可由項目直接托付也可由項目托付集團 商業(yè)治理公司進行，相關咨詢費用由項目承擔。3、啟動會治理紀律為保證啟動會召開的嚴肅性與高效性，對會上確定的各項指標在項目全周期實施過程 中做到動態(tài)治理，確保能夠實際達成，啟動會的過會流程及后續(xù)跟蹤均應按照啟動會紀律得 各項內(nèi)容執(zhí)行：內(nèi)容要求處罰獎勵啟動會關鍵要求1、商業(yè)的市場調(diào)研資料完備真實；2、商業(yè)定位思路清晰；3、設計方案合理；1、若市場調(diào)研報告未符合集團商 業(yè)治理公司的要求（關鍵），則項 目罰星

52、一顆；預審上會資 料1、啟動會的上會資料應參照集團運營治理部統(tǒng) -公布的模板（含PPT及EXCEL測算底稿）進行編制；2、區(qū)域運營負責人應在啟動會召開前召集區(qū)域 各職能部門預審上會資料，經(jīng)區(qū)域各職能部門 認可并由區(qū)域總最終確認后方可上會；3、區(qū)域預審通過后的上會資料應在會前天提供至集團各參會人員批閱；4、關于第一時期啟動會，若經(jīng)區(qū)域預審后仍存 在多個推舉方案的，可在上會資料中對多個方 案分不闡述，但不得多于兩個方案。未在規(guī)定時刻將上會資料提供至 集團的，或上會資料+符合集團要 求的，該啟動會不召開且視為“不 通過”提報上會計 劃1、項目應依照上會資料的進展情況并經(jīng)區(qū)域各 職能部門同意上會后，方

53、可提報上會打算；2、區(qū)域運營人員應匯總整理本區(qū)域各項目的上 會打算并進行統(tǒng)-安排，并于每月25日向集團 運營治理部上報次月召開啟動會的上會打算；3、上會打算應包含召開項目（或分期）、對應時期、可上會時刻等內(nèi)容；4、啟動會的打算時刻須與對應的一級節(jié)點時刻 保持-致；未及時上報打算清單或漏報的項目 將不作安排。未在規(guī)定時刻提供上會打算，或提 供信息不完整的，處罰1星(5萬）確定召開時刻1、集團運營治理部將對各區(qū)域每月的上會打算 進行統(tǒng)籌安排，最終的啟動會上會時刻以發(fā)出 的正式郵件時刻為準；2、啟動會召開時刻一旦確定后將不得任意更改 和調(diào)整。未按確定的召開時刻上會，或會前 擅自更改和調(diào)整的，處罰1星

54、(5 萬）會議決議跟 進1、啟動會的結果分為通過、不通過和有條件通 過；并由許副主席進行最終決策；2、不論啟動會通過與否，區(qū)域運營負責人應在 會后3天內(nèi)組織項目編制啟動會會議紀要,并 發(fā)送給各參會人員備案；3、關于“通過”的啟動會，區(qū)域運營負責人應 在會后3天內(nèi)將上會資料提供至集團各參會人員；4、關于“有條件通過”的啟動會，區(qū)域運營負 責人應按會議精神組織項目調(diào)整上會資料，并 在會后10天內(nèi)提供至集團各參會人員；若因核 心指標未達集團要求而被定為“有條件通過” 的，則需在會后10天內(nèi)重新上報至集團許副主 席，并最終決策是否能夠“通過”；5、關于“不通過”的啟動會，區(qū)域運營負責人 按會議精神組織

55、項目重新修改并編制上會資 料，并應再次上報上會時刻。未在規(guī)定時刻提供調(diào)整后的上會 資料或會議紀要的，處罰1星(5 萬）4、啟動會重大變更事項治理集團各職能中心也將對啟動會通過后承諾的各項專業(yè)關鍵指標作實時跟蹤與管控，并結 合過往啟動會承諾的兌現(xiàn)程度為區(qū)域及項目團隊建立“信用檔案”，作為通報獎勵/懲處的依 據(jù)和以后啟動會通過與否的考察備案。同時，在啟動會通過以后，為幸免項目在執(zhí)行過程中發(fā)生與啟動會約定不一致的重大變 更，并對啟動會版承諾的核心指標形成阻礙，最終造成項目、區(qū)域與集團的損失，集團特此 制定啟動會重大變更事項治理指引，以參照執(zhí)行：4.1 適用范圍此治理指引適用于2014年下半年新開啟動

56、會項目（包括己有項目新開地塊/ 分期/樓棟)。4.2 提報內(nèi)容詳見附件1啟動會重大變更事項清單（項目填寫）。4.3提報原則當項目涉及到變更項中的任何一項發(fā)生“需上報的變更范圍”的變更，同時對核心指標造成負面阻礙的，均需提報“變更清單”至集團相關監(jiān)管部門，并抄送配合部門備案（詳見附件2啟動會重大變更事項清單）。4.4核心指標包括銷售商業(yè)物業(yè)考核利潤和資金流指標；同時包括自持商業(yè)物業(yè)，考核經(jīng)營補虧期（投資回收期）、IRR (內(nèi)部收益率）、EBITDA率（稅息折舊及攤銷前利潤率）、ROE凈資產(chǎn)收益率。4.5變更認定項目提交負面清單后，由集團相關監(jiān)管部門及配合部門對清單中的內(nèi)容進行認定，并由集團運管治

57、理部以郵件形式公布最終認定結果。4.6動態(tài)跟蹤集團運營治理部將組織集團相關監(jiān)管部門及配合部門不定期前往項目現(xiàn)場勘察；項目勘察的周期原則上許多于一季度一次。4.7針對“可能發(fā)生變更”的處理措施4.7.1經(jīng)認定對核心指標阻礙較小，或是阻礙較大但存在專門緣故，項目可直接發(fā)起線上簽報流程，經(jīng)許副主席及集團相關監(jiān)管部門審核通過后，形成變更結果，項目并按變更結果實施；4.7.2經(jīng)認定對核心指標阻礙較大，且不存在任何專門緣故，需由區(qū)域運營安排專題會議或在月底協(xié)調(diào)會討論，經(jīng)許副主席及集團相關監(jiān)管部門審核通過并形成會議紀要后，形成變更結果，項目并按變更結果實施。4.8針對“已發(fā)生變更”處理及處罰措施一旦集團在現(xiàn)

58、場勘查過程中發(fā)覺項目存在未提早上報變更情況，將做瞞報處理，項目罰2顆星，項目績效記錄5顆黑星，區(qū)域相關職能績 效記錄5顆黑星。4.8.1經(jīng)認定對核心指標阻礙較小，則區(qū)域須提供應對方案及后續(xù)補救方案，由區(qū)域運營安排專題會議，經(jīng)許副主席及集團相關監(jiān)管部門審核通過后，形成變更結果，項目 并按變更結果實施；4.8.2經(jīng)認定對核心指標阻礙較大，項目罰4顆星，項目績效記錄10顆黑星，區(qū)域相關職能績效記錄10顆黑星。4.9 后續(xù)跟蹤變更同意后，項目須更新最新的啟動會方案，并按此方案實施；變更被否決后，項目仍須按啟動會的指標實施。主題樂園啟動會評審會要緊涵蓋如下內(nèi)容（具體模板詳見附件3）：經(jīng)濟技術指標；設計；

59、工程；成本利潤；區(qū)域承諾。五、展示區(qū)啟動會展示區(qū)啟動內(nèi)容要緊涵蓋設計、成本和工程三個方面（具體內(nèi)容及模板詳見附件4），其中：設計包括：景觀設計；售樓部設計；樣板房設計；成本包括：展示區(qū)成本的責任明確；展示區(qū)規(guī)模概述；永久工程展示區(qū)費用；臨時工程展示區(qū)費用；園林景觀工程費用；展示區(qū)運營費用測算；展示區(qū)成本歸屬分析。工程包括：展示區(qū)進度打算表。第三節(jié) 年度運營打算管控一、年度運營打算填表講明(以編制2013年項目運營打算為例)第一部分 編制項目運營打算的目的項目運營打算包含項目的年度運營打算及三年規(guī)劃，其編制目的為：“想三、看二、做一、管一、控一”，其中年度運營打算指標將納入當年度的考核內(nèi)容。第二

60、部分 項目運營打算包括的報表1. 項目年度運營打算包含的報表：（1）項目節(jié)點進度打算表；（2）項目銷售打算表；（3）項目入賬打算表；（4）項目經(jīng)營性現(xiàn)金流量打算表；（5）項目各月資金打算明細表；（6）項目營建成本目標成本測算表；（7）項目營建成本（權責成本）打算表；（8）項目運營打算匯總報表；2.項目三年規(guī)劃包含的報表；（1）項目節(jié)點進度打算表；（2）項目銷售打算表；（3）項目入賬打算表；（4）項目經(jīng)營性現(xiàn)金流量打算表；（5）區(qū)域三年投資打算表；（6）區(qū)域銷售簽約/入賬打算匯總表。第三部分 項目運營打算的填表依據(jù)各表在編制時原則上應以最近已通過項目啟動會的全周期數(shù)據(jù)所對應的年份為依據(jù)，按當年集