1、.：.；第 頁第二章 工程工程融資的組織工程工程融資不僅數額宏大而且涉及面廣，普通涉及產、供、銷多個參與者那么如何協調各參與者之間的關系是保證工程順利完成、回收投資、投資增值的重要根底。第一節 工程工程融資的參與者一、發起方project sponsor 又稱工程主辦方、工程發起人，是工程的投資者是股東。工程的發起人可以是一個公司，也可以是一個多邊結合體或財團。工程的發起人可以包括對工程沒有直接利益的成員，如交通設備工程所占用土地的一切人和那些期望房地產會增值的人。二、工程公司project company工程公司通常是一個確定的法律實體。他是為了工程的建立和滿足市場需求而建立的自主運營、自傲

2、盈虧的經濟實體。它的身份、注冊地址和法定方式取決于諸多要素。擺在第一位的是，當地政府的法律框架能夠規定了外國投資的方式：也許絕對不允許外來實體在當地運營；也許必需在所在國建立由本國企業參與的合資企業或新企業。三、借款方borrower 借款方又稱借款人，借款人可以是工程公司也可以不是工程公司。這是由于，工程的融資構造和工程的運作將取決于一系列前提，包括稅收、外匯控制、擔保的獲得和對所在國政府強迫索償的可行性。一個工程融資能夠有幾個借款人，它們分別籌資用來滿足各自參與工程的需求，如建筑公司、運營公司、原資料供應商等都能夠成為獨立的借款方。另外，借款人能夠是為工程而設立的。如，有些國際上的銀行和金

3、融機構不向國有企業貸款和提供擔保，為了防止這一融資妨礙，可以設立一個專門的融資機構“受托借款公司，如在印尼的石油工程中，在國有企業的借款和擔保才干遭到限制的情況下，開展了一種“委托借款公司TBVTrustBorrowVehicle。銀行經過給借款公司貸款來向國有石油公司的建立提供資金，銀行貸款給借款公司，借款公司向建造公司付款。1、在這種構造中，銀行借款公司TBV建造公司石油公司建造合同在建立期間，石油公司和建造公司簽署建造合同，銀行貸款給借款公司，借款公司把款項支付給建造公司，支持其建立工程。2、借款公司TBV產品購買協議購買方石油公司支付石油公司以“或取或付take or pay為根底和購

4、買方達成購買合同，并指示購買方向借款公司付款。“或取或付合同又稱絕對付款合同，又稱“無貨亦付款合同，是指買賣雙方達成協議，買方承當按期根據規定的價錢向賣方支付最低數量工程產品銷售金額的義務，而不問現實上買方能否收到合同項下的產品。絕對付款合同的訂立，實踐上相當于購買人保證在合同規定的期限到來時，向工程公司提供一筆確定金額的資金，使工程公司有足夠的資金按期歸還貸款，其本質上是一種間接擔保，并且是國際工程融資中特有的一種擔保方式。3、借款公司TBV還款銀行石油公司結余借款公司用工程收益歸還銀行債務，其他部分付給石油公司。4、假設任何緣由使石油公司給購買方的指示發生變化，石油公司保證支付借款公司歸還

5、債務所需求的資金。四、貸款銀行lending bank許多大規模的工程需求銀行貸款。盡能夠組成一個由很多國家銀行組成的銀團，從而防止所在國政府對工程的征用或干涉，由于所在國政府能夠不情愿因此破壞與這些國家的經貿關系。根據我國法律HYPERLINK baike.baidu/view/60883.htm規定，銀團貸款是指由兩家或兩家以上銀行基于一樣貸款條件，根據同一貸款協議，按商定時間和HYPERLINK baike.baidu/view/339062.htm比例，經過代理行向HYPERLINK baike.baidu/view/1699076.htm借款人提供的本外幣貸款或授信業務。銀團貸款又稱

6、為HYPERLINK baike.baidu/view/70455.htm辛迪加貸款Syndicated Loan，是由獲準運營HYPERLINK baike.baidu/view/62273.htm貸款業務的一家或數家HYPERLINK baike.baidu/view/20233.htm銀行牽頭，多家銀行與非銀行HYPERLINK baike.baidu/view/2761.htm金融機構參與而組成的銀行HYPERLINK baike.baidu/view/579650.htm集團Banking Group采用同一貸款協議，按商定的期限和條件向同一借款人提供HYPERLINK baike.

7、baidu/view/22199.htm融資的貸款方式。國際銀團是由不同國家的多家銀行組成的銀行集團。按銀團貸款的組織方式不同，分為HYPERLINK baike.baidu/view/3797745.htm直接銀團貸款和間接銀團貸款。1、直接銀團貸款：由銀團各成員行委托代理行向借款人發放、收回和一致管理貸款。HYPERLINK baike.baidu/view/636462.htm國際銀團貸款以直接銀團貸款方式為主。2、間接銀團貸款：由牽頭行直接向借款人發放貸款，然后再由牽頭行將參與貸款權(即貸款份額)分別轉售給其他銀行，全部的貸款管理、放款及收款由牽頭行擔任。銀團能夠包括了一些所在國的銀行

8、，特別是當不允許外國銀行獲得工程資產擔保權益時。這時，可以安排按比例分擔協議，使所在國銀行獲得的資產擔保權益可以對一切貸款人有效。整個融資方案可以分為不同層次的貸款：一些擔保的、一些未擔保的；一些是短期的和貿易有關的、一些是長期的；部分融資能夠是附屬貸款，在還款順序上從屬于其他貸款人或債務人的債務。商業銀行能夠作為擔保銀行參與銀團。貸款價錢由利息和費用兩部分組成。HYPERLINK baike.baidu/view/142631.htm利率：主要分為固定利率和浮動利率兩種。費用在國際銀團貸款中，借款人除了支付貸款利息以外，還要承當一些費用，如HYPERLINK baike.baidu/view

9、/949094.htm承諾費、HYPERLINK baike.baidu/view/1112316.htm管理費、HYPERLINK baike.baidu/view/539247.htm代理費、安排費及雜費等等。承諾費(CommitmentFee)也稱為HYPERLINK baike.baidu/view/1333788.htm承當費。借款人在用款期間，對已用金額要支付利息，未提用部分由于銀行要預備出一定的資金以備借款人的提款，所以借款人應按未提貸款金額向HYPERLINK baike.baidu/view/1699071.htm貸款人支付承諾費,作為貸款人承當貸款HYPERLINK bai

10、ke.baidu/view/92.htm責任而受利息損失的補償。管理費(ManagementFee)此項費用是借款人向組織銀團的牽頭行支付的。由于牽頭行擔任組織銀團、起草文件、與借款人談判等，所以要額外收取一筆貸款管理費，作為提供附加效力的補償，該費用通常在簽署貸款協議后的30天內支付。參與費(ParticipantFee)參與費按出貸份額在各參與行中按比例HYPERLINK baike.baidu/view/1109050.htm分配。參與貸款金額較大銀行的管理費和參與費可稍高于參與貸款較少的銀行。代理費(AgentFee)是借款人向代理行支付的服酬，作為對HYPERLINK baike.b

11、aidu/view/1108353.htm代理行在整個貸款期間管理貸款、計算利息、調撥款項等任務的補償。雜費是借款人向牽頭銀行支付的費用，用于其在組織銀團、安排簽字儀式等任務時間所作的支出，如通訊費、印刷費、律師費等。詳細費率規范根據HYPERLINK baike.baidu/view/191650.htm人民銀行及建立銀行有關規定執行。 效力渠道借款客戶可向建立銀行 HYPERLINK baike.baidu/view/168886.htm t _blank 信貸運營部門提出貸款懇求，建立銀行信貸運營部門擔任安排籌組銀團貸款事宜。國際銀團貸款由總行或一級分行擔任籌組。客戶流程1、 HYPER

12、LINK baike.baidu/view/88584.htm t _blank 客戶懇求借款客戶向開戶銀行信貸運營部門提出銀團貸款懇求。2、出具委托書銀行進展初步伐查和市場測試后假設反映良好，那么向借款客戶發送銀團貸款建議書，借款客戶應在5日內確認貸款建議書。借款客戶接受銀團貸款建議后，正式向牽頭行出具籌資委托書。借款客戶應向銀行提供各種相關 HYPERLINK baike.baidu/view/18710.htm t _blank 資料，假設借款客戶懇求國際銀團貸款，還需隨懇求書附上政府方案部門關于對外借款的方案目的、外匯管理部門的同意或承諾。3、簽約在安排行獲得一切參與行對已修正的貸款文

13、件確實認后，印制正式的貸款文件。客戶將接到安排行發出的約請函簽署銀團貸款合同(協議)。4、運用貸款在手續辦理齊全后，代理行將根據規定的時間將款項劃入客戶的賬戶，客戶即可運用貸款。5、還款客戶按照 HYPERLINK baike.baidu/view/1551.htm t _blank 合同、 HYPERLINK baike.baidu/view/624563.htm t _blank 章程及有關法律規定提取各項 HYPERLINK baike.baidu/view/14804.htm t _blank 基金后，將結余的利潤和折舊優先歸還貸款合同項下的貸款，每次還款(包括提早還款)、付息和支付費

14、用，客戶須在規定日的上午11:00(代理行賬戶所在地時間)之前，將應支付的款項付到代理行指定的賬戶，由代理行在當日按 HYPERLINK baike.baidu/view/339062.htm t _blank 比例支付給各貸款人。五、承建商contractors承建商是指承接建立義務的商人或組織，通俗的說就是施工方，就是施工企業。承建商主要是擔任工程建立實施階段的消費活動；擔任各類建筑物的建造過程；也可以說是把設計圖紙上的各種線條，在指定的地點，變成實物的過程的擔任人或者組織。它們擔任的義務包括根底工程施工、主體構造施工、屋面工程施工、裝飾工程施工等。施任務業的場所稱為“建筑施工現場或叫“施

15、工現場，也叫工地。隨著中國房地產市場的開展，承建商也逐漸多了起來，而且專業化分工越來越細。每座建筑物都需求經過設計，然后付諸實施就需求承建商來完成這個把圖紙上的建筑變成實物的過程。承建商 - 扮演角色角色之一：確保分包商在工地到達可接受的平安程度許多承建商在招標/承包階段制定一個平安方案。而積極進取的客戶要求有一個平安方案，方案涵蓋面需詳盡廣泛及直接和承包工程有關。承建商須確保一切工地的分包商對方案均明了，并預備與方案所制定的制度及程序配合。承建商須確保透過對分包商在工地上的平安表現的的監察，通常透過平安主任分包商真實地將承建商擬訂的平安規范付諸實際。平安規范及平安認識的培訓及預防地盤不測極其

16、重要的一環，且此亦為承建商的部分責任，以確保分包商工人均訓練有素。有多個承建商以為培訓問題的關鍵在于向分包商的雇員提供適當培訓。根本培訓可透過定期的工地座談去加強，且承建商須確保分包商的工人均參與此重要的推進方案。地盤平安委員會可以在改善平安方面扮演一角色，委員會的勝利，需求有分包商的代表列席會議及傾聽意見。概言之，承建商須透過訂立良好規范監管實施，嚴厲執行根本培訓及平安繼續訓練，并呼吁一切分包商參與一切相關活動。在香港法例規定下，承建商根本上須擔任工地的平安事宜。這責任只能實踐地做到假設承建商能依從上述要素去做，即是確保一切分包商確認明了及接受其職責在于和總承建商所訂的制度及程序相配合。角色

17、之二：評價法律規定，確立平安情況及控制分包商的活動最重要的一點是法律的規定只是代表監管的最低要求，而多于現行平安慣例的最正確規范。其目的在于確保工地有一個根本平安的程度，并對未能符合根本程度者施以懲罰。在大部分興隆國家，平安法例的規定乃低于表現最正確公司所施行的水準。在香港，工地平安法例適用于開展的建筑工程，并與承建商的活動大有關系。目前，法例本身并不涉及客戶及擔任建筑進程的設計師。大部分興隆國家都采用此戰略。歐盟成員國根據歐盟指令的條款立法，將建筑法例的范圍擴展涵蓋包括客戶及設計師。上文提出論據乃客戶對提高及達致工地平安有艱苦影響，而在香港，我們有有形及數量性證據支持此論據。但目前并無法律規

18、定客戶在任何方面需求涉及建筑工地的平安事務。基于客戶參與所累積的正面及有效結果，有足夠的壓服力去建議草擬實施此等法例。勞工處必定闡明對概念有興趣，但一如大多數法例一樣，問題所涉及的在于時間性多于其能否適宜。平安法例傳統上不情愿詳細地針對分包問題，以及承建商與分包商在工地平安一環的法定關系。普通方法是識別須承當主要責任的實體，即總承建商。此方法是正確的，主要或總承建商須對工地發生一切負整體責任。法例在界定廣義歸納范圍以外的分包商的職責方面可更詳細化。此情況亦發生于歐洲聯盟指令適用于一切會員國，而在英國，指令改為1994年的。規例規定分包商須負有特定職責，這包括以下要求：1.與總承建商協作，以期雙

19、方能服從安康及平安職責。2.向總承建商迅速提供有關能夠影響工地工人的安康及平安的資料，而此資料能夠須對工地平安方案作出修訂。例如，分包商攜帶到工地的特別設備，及/或屬有毒或高度易燃性物體。來源：考試大3.服從總承建商在安康與平安問題方面的指示。4.遵守地盤平安方案。5.向總承建商提供屬分包商雇員發生的不測、受傷或危險事件的概略。能夠引起爭論的是，其中一些規定其真實現有法例中雖無明言，但已有暗示這有足夠理據去支持將分包商須承當的法律責任詳細列出。此點可減少爭議，并有助于協助急于履行法律職責者。考試大論壇以歐盟為根據的法例亦界定有關總承建商向分包商須付的職責。此等職責包括以下規定：1.總承辦商須采

20、取合理步驟，以確保一切分包商協作及服從平安法例。2.對進出工地的途徑作有效控制。3.可向分包商發出指引，以確保他們服從平安規范。4.可以納入其平安方案規那么，以期有效管理工地。六、供應商包括設備供應商和原資料供應商。其收益來源于供應合同，對整個工程的經濟效益并不關懷。七、承購商buyers為保證基建工程的勝利，使工程建成后有足夠的資金流入用于還本付息，在工程談判階段，普通都要確定產品及效力的承購商，并簽署協議減少或分散工程風險。八、擔保受托方security trustee擔保受托方普通為資信等級較高的銀行或獨立的信托公司。為工程提供貸款的銀行主要是以工程本身的資產和未來能夠的收益作為還款保證

21、。銀行為了防止工程公司違約或轉移資產，他們普通都要求工程公司將資產和收益賬戶放到東道國境外的一家中立機構，那么這個機構就被稱為擔保受托方。九、安排行擔任安排融資和銀團貸款的安排行普通在貸款條件和擔保文件的談判中起主要作用。但是，所涉及的文件將包含一段明確的聲明，表示在銀團貸款中的每一個貸款人都是按照本人的判別來參與銀團的，不會企圖要求安排行為參與行能夠的損失擔任。十、管理行在工程的文件和圍繞工程的公開場所中，能夠指定工程的管理行和主要管理行。管理行的身份反映了對工程的相當程度的參與，但管理行通常不對借款人或貸款人承當任何特殊的責任。十一、代理行代理行的責任是協調用款、協助 各方交流融資文件、送

22、達通知和傳送信息。代理行好像安排行一樣將不對貸款人參與行的貸款決議負任何責任。十二、工程銀行the engineering bank通常，一個或一個以上的銀行將被指定為工程銀行。工程銀行的責任是監控技術進程和工程的業績，并擔任工程工程師和獨立的專家間的聯絡。該工程銀行能夠是代理行或安排行的分支機構。HYPERLINK tupian.hudong/a0_78_12_01300000852624128650125180060_jpg.html?prd=zhengwenye_left_neirong_tupian十三、財務顧問行工程的發起人將設法得到一個商業銀行作為財務顧問。該顧問行應熟習工程所在國

23、的情況，可以就工程構造和當地情況提供參考意見，并且具有向貸款人推銷工程所需的專業知識和關系。當然，財務顧問行很能夠本身也是一個貸款人。十四、專家被工程發起人或財務顧問選中的具有國際聲譽的技術專家將擔任預備或至少檢查工程的可行性報告。專家通常繼續參與對工程的監控，并且充任工程發起人和貸款人對工程文件規定的開工測試有爭議時的仲裁人。十五、律師大規模工程融資所涉及的工程文件非常復雜，加上不同國家的參與方，這使律師的作用變得不可或缺。按照律師的建議，工程發起人將把工程所在國法規、稅收等體系作為工程初步可行性評價的一個部分。假設工程資產將被作為擔保品，一切有關國家包括貸款人、借款人和工程發起人的國家，以

24、及工程所在國的當地律師的意見是貸款的前提。貸款人的法律顧問通常擔任協調律師的意見。明智的做法是在工程的早期就征求律師的意見，從而保證構成正確的融資方案，落實擔保品的安排，并且保證期望的稅收利益或其他益處可以實現。HYPERLINK tupian.hudong/a1_46_13_01300000852624128650131180367_jpg.html?prd=zhengwenye_left_neirong_tupian十六、國際金融機構multilingual financial agencies許多開展中國家的工程是由世界銀行及其活潑在私人企業界的商業貸款分支機構，即國際金融公司IFC或區

25、域開展銀行如亞洲開發銀行共同提供融資。中歐和東歐的工程能夠獲得新成立的歐洲復興和開展銀行EBRD的支持。這些國際機構對諸如擔保、融資的終止和實施方式有它們本人的政策和規范，這將影響工程的構造。與援助方案或其他軟貸款掛鉤的工程總是不可防止地要參考提供優惠貸款機構的意見。十七、所在國政府host government很多情況下，即使在BOT根底設備工程中，所在國政府都不會作為借款人或工程公司的一切人直接參與工程融資。但是，所在國政府能夠經過一個代理人獲得工程的股權益益，成為工程產品的購買者或工程所提供的效力的運用者。在BOT工程融資中，工程將在特許期間終了時轉讓給所在國政府。十八、保險公司insu

26、rers必要的保險是工程融資的一個重要方面。工程的一個重要的平安保證是用保險權益作擔保，特別是當對借款人或工程發起人的追索權是在有限的情況下。十九、租賃公司假設對工廠和設備的殘值或其他資產有資本減稅，工程融資能夠有一個或一個以上的租賃公司參與。租賃公司的作用是活的工程公司所需的部分或全部資產，并將其出租給工程公司來換取延續的租金報答。二十、評級機構由于稅收的緣故或為了到達更好的評級，一些工程在銀行的支持下，能夠經過發行債券來籌資。假設債券要被評級，應在早期咨詢有關的評級機構，由于評級機構的政策能夠是以融資構造為根底的。假設是這樣，提供支持的銀行本身的等級就很重要。以下內容放在以后講第二節 工程

27、工程融資的步驟從工程的投資決策算起，到選擇采用工程融資的方式為工程的投資籌集資金，不斷到最后完成該工程融資，大致上可以分為五個階段，即投資決策分析、融資決策分析、融資構造分析、融資談判和工程融資的執行。第一階段：投資決策分析 從嚴厲的意義上講，這一階段也可以不屬于工程融資所包括的范圍。對于任何一個投資工程，在決策者下決心之前，都需求經過相當縝密的投資決策的分析，這些分析包括宏觀經濟情勢的判別，工業部門的開展以及工程在工業部門中的競爭性的分析，工程的可行性研討等規范內容。然而，一旦做出投資決策，接下來的一個重要任務，即確定工程的投資構造，那么是與將要選擇的融資構造和資金來源有著親密的關系。同時，

28、在很多情況下工程投資決策也是與工程能否融資以及如何融資嚴密聯絡在一同的。第二階段：融資決策分析 在這個階段，工程投資者將決議采用何種融資方式為工程開發籌集資金。能否采用工程融資，取決于投資者對債務責任分擔上的要求、貸款資金數量上的要求、時間上的要求、融資費用上的要求、以及諸如債務會計處置等方面要求的綜合評價。假設斷定選擇采用工程融資作為籌資手段，投資者就需求選擇和任命融資顧問，開場研討和設計工程的融資構造。有時，工程的投資者本人也無法明確判別采取何種融資方式為好，在這種情況下，投資者可以聘請融資顧問對工程的融資才干以及能夠的融資方案作出分析和比較，在獲得一定的信息反響后，再做出工程的融資方案決

29、策。 第三階段：融資構造分析設計工程融資構造的一個重要步驟是完成對工程風險的分析和評價。如前所述，工程融資的信譽構造的根底是由工程本身的經濟強度以及與之有關的各個利益主體與工程的契約關系和信譽保證所構成的。因此，能否采用以及如何設計工程融資構造的關鍵點之一就是要求工程融資顧問和工程投資者一同對于工程有關的風險要素進展全面地分析和判別，確定工程的債務接受才干和風險，設計出真實可行的融資方案。 第四階段：融資談判 在初步確定了工程融資的方案之后，融資顧問將有選擇地向商業銀行或其他一些金融機構發出參與工程融資的建議書，組織貸款銀團，著手起草工程融資的有關文件。這一階段會經過多次的反復，在與銀行的談判

30、中，不僅會對有關的法律文件做出修正，在很多情況下也會涉及到融資構造或資金來源的調整問題，有時甚至會對工程的投資構造及相應的法律文件作出修正，以滿足貸款銀團的要求。在這一階段，融資顧問、法律顧問和稅務顧問的作用是非常重要的。強有力的融資顧問和法律顧問可以協助 加強工程投資者的談判位置，維護投資者的利益，并在談判墮入僵局時，及時地、靈敏地找出適當的變通方法，繞過難點處理問題。 第五階段：工程融資的執行 在正式簽署工程融資的法律文件之后，融資的組織安排任務就終了了，工程融資將進入其執行階段。在傳統的融資方式中，一旦進入貸款的執行階段，借貸雙方的關系就變得相對簡單明了，借款人只需求按照貸款協議的規定提

31、款和歸還貸款的利息和本金。然而，在工程融資中，貸款銀團經過其經理人普通由工程融資顧問擔任將會經常性地監視工程的進展，根據融資文件的規定，參與部分工程的決策程序，管理和控制工程的貸款資金投入和部分現金流量。貸款銀團的參與可以按工程的進展劃分為三個階段：工程的建立期，試消費期和正常運轉期。在工程的建立期，貸款銀團經理人將經常性地監視工程的建立進展，根據資金預算和建立日程表，安排貸款的提取。假設融資協議包括有多種貨幣貸款的選擇，銀團經理人可以為工程投資者提供各種資金安排上的戰略性建議。在工程的試消費期，銀團經理人監視工程試消費情況，將實踐的工程消費本錢數據和技術目的與其融資文件的規定目的進展比較，確

32、認工程能否到達了融資文件規定的商業完工規范。在工程的正常運轉期，工程的投資者所提供的完工擔保將被解除，貸款的歸還將主要地依賴于工程本身的現金流量。銀團經理人將按照融資文件的規定管理全部或一部分工程的現金流量，以確保債務的歸還。第三節 工程工程融資的擔保和支持對于采用工程融資的工程來說，風險的合理分配和嚴厲管理是工程勝利的關鍵，也是工程各參與方談判的中心問題。而風險分配和管理的主要手段，就是經過各種合同、協議等文件來協調各方面的關系，明確各方面的責任，保證工程順利進展。所以，風險管理、擔保、工程文件的目的在于：一是明確風險和量化風險；二是將風險經過擔保落真實書面上；三是以工程文件作為最終具有法律

33、效能的約束性合同和協議。一、擔保的概念和種類擔保是指確保債務或者其他經濟合同下的義務可以履行或清償為目的的保證行為。根據各國法律：擔保可以分為兩大類：一類是：物的擔保。指借款人或擔保人以本人的有形財富或者權益財富為履行債務設定的擔保物權。如抵押權，質押權，留置權等。抵押權：抵押權引指 HYPERLINK baike.baidu/view/1323641.htm t _blank 債務人或者第三人不轉移 HYPERLINK baike.baidu/view/308753.htm t _blank 財富的占有，將該財富作為 HYPERLINK baike.baidu/view/371859.htm

34、 t _blank 債務的擔保，債務人未履行債務時， HYPERLINK baike.baidu/view/147366.htm t _blank 債務人按照法律規定的程序就該財富優先受償的 HYPERLINK baike.baidu/view/64422.htm t _blank 權益。質押權：劫持人質。質押是指債務人或第三人將其特定財富移交給債務人占有、作為債務的擔保，在債務人不履行債務時，債務人有權依法以該財富折價或拍賣、變賣該財富的價金優先受償的物權。該財富稱之為質物，提供財富的人稱之為出質人，享有質權的人稱之為質權人。質押屬于擔保物權中的一種。抵押與質押最大的區別就是抵押不轉移抵押物

35、，而質押必需轉移占有質押物，否那么就不是質押而是抵押。留置權：留置權是指債務人按照 HYPERLINK baike.baidu/view/1551.htm t _blank 合同的商定占有債務人的動產，債務人不按照合同商定的期限履行債務的，債務人有權按照法律規定留置 HYPERLINK baike.baidu/view/308753.htm t _blank 財富，以該財富折價或者以拍賣、變賣該財富的價款優先受償。另一類是：人的信譽擔保。即擔保人以本人的資信向債務人保證對債務人履行債務承當責任，有保證擔保書，撫慰信等方式。保證擔保書：保證書實例都商定了什么？及保修期限與保修范圍是什么？解答：我

36、國房地產法規規定，房地產開發企業該當在 HYPERLINK baike.baidu/view/30881.htm t _blank 商品房交付運用時向購買人提供和。是房地產開發企業對所售商品房承當質量責任的法律文件，其中該當列明工程質量監視單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。開發商該當按的商定，承當保修責任。商品房保修期從開發商將 HYPERLINK baike.baidu/view/245258.htm t _blank 開工驗收的房屋交付運用之日起計算。詳細保修期限與保修范圍是：地基根底和主體構造在合理運用壽命年限內；屋面防水為3年；墻面、廚房和衛生間地面為1年；地下室及

37、管道滲漏為1年；墻面、頂棚抹灰層零落為1年；地面空鼓開裂、大面積起沙為1年；門窗翹裂、五金件及衛生潔具損壞為1年；燈具、電器開關損壞為6個月；管道堵塞為2個月；供熱供冷系統設備為一個采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由買賣雙方自行商定。房屋在保修期內出現質量問題，如經保修單位維修后導致房屋運用功能遭到影響，或因主體構造質量不合格給購買人呵斥損失的，開發商應承當賠償責任。購買人以為主體構造質量不合格的，可以向中注明的工程質量監視單位懇求重新核驗，經核驗確屬不合格的，購買人有權退房。撫慰信：是“LetterofComfort的中譯名。在德語中相對應的詞為“資助人聲明。撫慰信在國際融資領域運

38、用廣泛，它通常是指政府機關或企業集團母公司分別為政府下屬機構的借款或子公司能夠僅是空殼公司的借款向貸款方出具的函件，表示情愿協助 借款方還款的書面支持文件，令貸款人得到撫慰及置信債務人有才干依期歸還債務。目前，撫慰信作為獲取資金的一種手段，在一定范圍內得到廣泛的運用。但國際融資擔保人為了在某些情況下防止接受明確的保證義務而采用撫慰信的擔保方式。例如，提供保證將違反保證人的組織章程或貸款文件中對保證的某些限制性規定，或者是不希望使一個或有負債(contingent liability)出如今資產負債表上，從而影響其資信等等。撫慰信取代保證的擔保方式，向債務人對其債務的履行做出道義上的支持或具有模

39、糊法律責任的承諾，就可以防止直接提供保證所帶來的種種不便。二、工程工程融資擔保工程融資擔保是指借款方或第三方以本人的信譽或資產向貸款或租賃機構做出的歸還保證。工程工程融資擔保和商業貸款擔保的區別：工程工程融資擔保：貸款方關注重點是工程工程勝利與否，而不是工程工程現有的資產價值。因此，擔保目的是保證工程按期按質完工，正常運營，獲取足夠的現金流收回貸款。商業貸款要求的是：擔保人應有足夠的資產彌補借款人不能按期還款時能夠帶來的損失。擔保在工程中的主要作用：工程擔保在工程融資中有兩個作用對于工程投資者而言：第一，采用擔保方式，工程的投資者可以防止承當全部的和直接的工程債務責任，工程投資者的責任被限制在

40、有限的工程開展階段之內或者有限的金額之內。第二，采用擔保方式，工程投資者可以將一定的工程風險轉移給第三方。三、工程工程融資擔保人工程擔保人包括有三個方面構成：1、工程的投資者2、與工程利益有關的第三方參與者3、商業擔保人1、工程的投資者工程投資者對工程公司提供的擔保，可以是直接擔保，也可以是非直接的方式或者以預防不可預見風險要素的方式出現。1直接擔保：在工程融資中是指有限責任的直接擔保。指擔保的責任根據擔保的金額或者擔保的有效時間加以限制。 eq oac(,1)有限金額的擔保：資金缺額擔保即是典型的有限金額擔保。資金缺額擔保，有時也稱為現金流量缺額擔保，是一種在擔保金額上有所限制的直接擔保方式

41、，主要用于支持己進入正常消費階段的工程能產生足夠的現金流量。當工程到達經濟性完工后，雖然曾經經過運營規范的檢驗，但由于工程在運營期能夠遇到各種風險，因此，并不能保證其在消費運營階段百分之百的勝利。尤其是工程在最初運營階段，沒有運營歷史也沒有相應的資金積累，抗不測風險的才干要比運營多年的公司企業脆弱得多，從其它途徑獲得新的資金注入的能夠性也小得多。通常，貸款人往往要求主辦人提供一定的資金。但是，主辦人并不承當無限的資金支持義務，普通都對擔保的絕對數額或比例作出限制。其中，后者對主辦人的吸引力更大，由于隨著貸款的不斷歸還，主辦人擔保的絕對數額也將逐漸地減少。 eq oac(,2)限制時間的擔保：工

42、程在建立期和試消費期的“完工擔保是最為典型的在時間上加以限制的有限責任直接擔保。運用工程投資者提供的非直接的和以預防不可預見要素為主體的工程擔保，加上其他方面的擔保，同樣可以構成為貸款銀行所可以接受的信譽保證構造，這就是工程融資的主要優點之一。2、第三方作為擔保人所謂利用第三方作為擔保人，是指在工程的直接投資者之外，尋覓其他與工程有直接或間接利益關系機構，為工程的建立或者工程的消費運營提供擔保。第三方擔保益處，可以不用直接出資，將債務放在資產負債表之外或免受貸款條款的限制。第三方擔保人也可以在這種買賣中獲得益處。能提供第三方擔保的機構大致分為以下幾種類型： eq oac(,1)、政府機構：政府

43、機構主要從開展本國經濟，添加就業，添加出口，改善根底設備，改善經濟環境等目的出發，為大型工程工程提供擔保。 eq oac(,2)、與工程開發有直接利益關系的商業機構：其目的是經過為工程融資提供擔保而換取本人的長期商業利益，如供應商、設備運營商、產品用戶、承包商等等。 eq oac(,3)、國際性金融機構：這類國際性金融機構是指世界銀行、地域開發銀行等機構。3、商業擔保人商業擔保人是以提供擔保作為一種贏利的手段，承當工程的風險并收取擔保效力費用。商業擔保人主要有銀行、保險公司和其他的一些專營商業擔保的金融構造。商業擔保人提供的擔保方式主要有兩種方式：一種是擔保工程投資者在工程中或者工程融資中所必

44、需承當的義務。這類擔保人普通為商業銀行、投資公司和一些專業化金融機構，所提供的擔保普通為銀行信譽證或銀行擔保。另一種是為了防止工程不測事件的發生。這種擔保人普通為各種類型的保險公司。四、工程融資的主要信譽擔保一工程融資中信譽擔保又稱人的擔保，擔保人通常是法人，如借款人以外的其他公司、商業銀行、政府、官方信貸機構等。其作用：由擔保人為某一工程參與方向貸款人提供擔保，當該工程參與方無法履行合同義務時，由擔保人擔任代其履行義務或承當賠償責任。在信譽擔保中，保證人的信譽至關重要，他往往是貸款人思索能否給予貸款的關鍵要素。二信譽擔保方式、工程完工擔保：工程完工擔保主要屬于僅僅在時間上有所限制的擔保方式，

45、即在一定的時間范圍內，工程完工擔保人對貸款銀行承當著全面追索的經濟責任。完工擔保是存在于工程主辦人與貸款人之間的限制時間的直接擔保，它可以是獨立的合同，也可以附在工程融資的借貸協議中。其主要內容是：主辦人向貸款人保證，為使工程可以如期完成并滿足特定的運營規范，假設除原方案內的融資外，還需求額外資金，主辦人將承當進一步追加資金的義務。假設主辦人不履行追加資金的義務或該工程工程仍不能按期完工，那么應歸還貸款人的貸款。完工擔保協議的有效期限以工程完工為準，一旦工程完工，擔保人的擔保義務即告終止。由此可見，“完工的規范及含義就異乎尋常地重要。在工程融資中，判別工程工程能否“完工主要有技術性完工、本質性完工和經濟性完工三種規范：1、技術性完工，指除了不影響工程平安運營的次要要素(如粉刷、周圍施工環境的整理等)外，工程工程己經建立完成，并且設備安裝就緒，可以進入試運轉及檢測階段。這是工程完工的最低規范，假設工程達不到這一規范，主辦人不可防止地需求支付違約賠償金。2、本質性完工，指工程能到達某些商定的運營規范，并且在試運營期內產量穩定。普通來說，運營規范因工程而異，但是，假設拋開工程的不同類型，本質性完工是指工程