1、興隆珠江灣畔工程房地產開發可行性研究報告目錄：1、工程根本情況位置用地規模與地塊現狀2、工程開發宏觀環境分析住宅市場供給情況分析住宅市場需求情況分析3、貴陽城市總體規劃描述4、工程區域環境分析5、工程開發條件分析6、工程開發競爭對手分析7、市場需求分析8、工程住宅開發市場定價9、工程開發投資分析與財務評價工程的工程進度估算工程總投資與本錢估算工程投資與資金籌措方案和工程貸款方案10、工程風險分析11、工程特征綜述、評估結論與建議一、工程根本情況：一工程概況：1、地理位置：珠江路A地塊位于小河區東北面，緊鄰南明區后巢鄉。 東面為小河區垃圾填埋場；南面為洛解村村民民房,與華烽電器廠緊鄰；西接規劃中

2、的珠江路,與樂街小區相對；北面為山麓。 2、用地規模與地塊現狀：珠江路A地塊工程占地47公頃。規劃范圍內大部份為小山丘陵地貌，地塊中央有一凹地積成水塘。地塊中適宜建筑地段多為農民莊稼地，大多種有農作物。東面山地上植被以松樹為主，較為茂盛；東北面為一坡地，坡地上有大量墳墓、垃圾填埋場和一座水庫；地塊外圍即南面與華烽廠連接處為洛解村村民聚居地，建有大量民房，大約有230戶左右，拆遷面積4萬2千多方，該區域中部是洛解村小學，目前小學新址已確定，但仍位于洛解村內。洛解村有巷道與小河區長江路居住區聯接。地形、道路規劃雜亂，折遷量較大。西面與規劃中的珠江路相接，現在是一條便道，便道一另一面是樂街小區與之相

3、接，現樂街小區的建設已接近此處。北面是一片山麓。二工程主要技術經濟指標：1、珠江路A地塊用地平衡表：工程用地面積公頃百分比%居住用地58.5%公建用地8.7%道路用地15%公共綠地17.8%總用地100.00%2、珠江路A地塊規劃經濟技術指標：序號工程數量1總建筑面積44.34萬2住宅建筑面積41.14萬3公建建筑面積3.2萬4總居住戶數3244戶5總居住人數11354人6人口毛密度313人/公頃7人口凈密度535人/公頃8容積率9綠地率33.5%工程主要財務評價結果指標：現金流量表單位：萬元12.50%年度銷售量合計一二三四五六七八九啟動12.50%12.50%12.50%12.50%12.

4、50%12.50%12.50%現金流入銷售收入9000900090009000900090009000900072000小計09000900090009000900090009000900072000現金流出1、土地費用21532153215321532153215321532153172202、前期費用21221221221221221221221216963、建安費用469246924692469246924692469246924692422285、開發費用77877877877877877877877877870026、開發稅金34734734734734734734734727767

5、、不可預見費62.5小計78978244824482448244824482448244581770922現金凈流量-789775675675675675675675631831078土地及其它費用按八年計，平均分批付出。二、工程開發宏觀環境分析貴陽經濟開展狀況：2003年貴陽市國民經濟保持了持續、快速、健康和協調開展的良好勢頭，經濟運行質量不斷提高，結構調整取得成效，人民生活繼續改善，各項社會事業全面進步。1、綜合：全市經濟快速增長。全年實現生產總值280.92億元，按可比價格計算，比上年增長13.0%，增幅是近年來的最好水平，比全國平均水平高出3.9個百分點，比全省平均水平高出2.9個百分

6、點。人均生產總值達10962元，比上年增長11.8%。三次產業全面開展。第一產業完成增加值28.81億元，增長6.7%，第二產業完成增加值191.94億元，增長14.8%，第三產業完成增加值160.17億元，增長11.8%；三次產業結構比重由上年的7.9：50.9：41.2調整為7.6：50.4：42.0，三次產業對經濟增長的奉獻率分別為4.1%、59.3%和36.6%。 非公有經濟快速增長。全年非公有制經濟實現增加值147.85億元，按可比價格計算，比上年增長了22.0%，高于全市經濟增長9個百分點，占全市生產總值的比重達38.8%，比上年提高了2.6個百分點。價格總體水平有所上揚。全年居民

7、消費價格指數為100.8，比上年上漲0.8%。從居民消費的八大類別看，食品、醫療保健和個人用品、居住、娛樂教育文化用品及效勞等四大類價格分別上漲2.4%、7.6%、1.6%、0.9%，煙酒及用品、衣著、交通和通訊、家庭設備用品及維修效勞等四大類價格分別下降2.6%、6.2%、2.9%、4.7%。勞動就業規模繼續擴大。年末全市在崗職工55.45萬人，在崗職工年平均工資12182元，比上年增長10.9%，扣除價格因素，實際增長10.0%。全年有1.82萬下崗失業人員實現了再就業。年末城鎮登記失業率3.9%。經濟和社會開展中存在的主要問題是：電力供需矛盾仍較突出，企業經濟效益有待進一步提高，經濟結構

8、不盡合理；局部行業低水平重復建設尚未解決，資源浪費狀況仍不同程度存在；農業根底設施仍顯薄弱，農民增收渠道不多；城鄉居民收入差距繼續擴大，就業再就業壓力仍然比擬大等。2、工業和建筑業：工業生產在結構調整中穩定增長，在國民經濟中仍然占據主導地位。全年全部工業增加值完成151.62億元，比上年增長14.1%。全部工業對經濟增長的奉獻率達45.3%，拉動經濟增長5.9個百分點，成為推動經濟全市經濟增長的主導力量。規模以上工業企業完成增加值121.21億元，增長16.1%。其中：重工業完成增加值76.56億元，輕工業完成增加值44.64億元，分別比上年增長14.6%和19.6%；國有及國有控股企業完成增

9、加值77.9億元，增長7.9%；股份制企業完成增加值79億元，增長18.0%；大中型企業完成增加值78.02億元，增長9.4%。產品銷售率達96.76%。工業經濟效益繼續提高。全市規模以上工業企業盈虧相抵后實現利潤總額11.18億元，比上年增長1.6倍，其中：市屬扭虧增盈考核企業盈虧相抵后實現利潤3238萬元。建筑業持續開展。全市建筑業完成增加值40.32億元，比上年增長17.9%。全年具有資質等級的建筑企業實現利潤總額3.89億元，實現稅金總額4.75億元。全年房屋建筑施工面積1217.8萬平方米，比上年增長14.5%，房屋建筑竣工面積368.49萬平方米，比上年下降11.2%。3、固定資產

10、投資：固定資產投資快速增長。金陽新區建設取得明顯成效，西出口、貴陽大劇院、火車站中心廣場環境工程、藥業GMP改造、海信工業園彩電生產線、南方匯通微硬盤工程等重點根底設施工程和技改工程順利推進。全社會固定資產投資完成239.9億元，比上年增長27.6%。其中：根本建設投資突破百億元大關，完成104.45億元，增長33.0%；更新改造投資完成53.45億元，增長28.0%；房地產開發投資完成60.62億元，增長21.2%。全社會固定資產投資中，第一產業完成投資2.19億元，比上年增長67.5%；第二產業完成投資71.34億元，比上年增長29.5%；第三產業完成投資166.37億元，比上年增長26.

11、4%。4、國內貿易：消費品市場繼續保持增長。全年社會消費品零售總額完成153.67億元，比上年增長了12.5%。從城鄉看，城市消費品零售總額完成140.7億元，比上年增長了12.6%，占零售總額的91.6%；縣及縣以下消費品零售總額12.97億元，比上年增長11.1%，占零售總額的8.4%。從行業看，批發零售貿易業完成零售額118.44億元，比上年增長12.0%；餐飲業完成零售額30.98億元，比上年增長16.6%，增幅高于批發零售貿易業4.6個百分點，占全社會消費品零售總額的比重由上年的19.5%上升到20.2%。5、財政和金融：2003貴陽市財政收入穩定增長。全市財政總收入91.6億元，比

12、上年增長15.7%，其中：地方財政收入完成40.39億元，增長22.1%；財政支出保持適度增長，支出結構日趨合理，全年財政總支出53.03億元，增長8.8%。金融存貸款業務量繼續增加，中長期貸款增長較快，資金運行趨于活潑。年末全市金融機構各項存款余額893.6億元，比年初增長22.1%，其中：企業存款余額352.55億元，增長16.1%；城鄉居民儲蓄存款余額344.95億元，增長19.8%。金融機構各項貸款余額763.61億元，比年初增長28.2%，其中：中長期貸款398.47億元，增長41.4%；短期貸款267.15億元，增長1.5%。全市金融機構現金收入1606.06億元，現金支出1577

13、.59億元，收支相抵，凈回籠現金28.47億元，比上年多回籠現金0.88億元。保險、證券業穩步開展。全市保險部門的保費收入10.95億元，增長11.1%，其中：財產保險費收入3.92億元，壽險保費收入5.9億元，分別增長3.7%和12.4%。全年保費陪付金額為2.97億元，其中：財產險陪付2.05億元，壽險陪付0.7億元，分別增長12.0%和4.2%。年末全市共有上市公司8家，股票交易戶數為17萬戶，比上年增長2.0%，全年股票交易額為181.11億元。 6、城市建設和環境保護城市根底設施建設步伐加快，公用事業綜合效勞水平不斷提高。年末市區道路總長787公里，道路面積624.3萬平方米。公交運

14、營車輛1870輛，折合標準運營車輛2238標臺，其中：公共汽車1077輛，中巴車793輛。運營線路網長度1298公里，公交客運總量4.49億人次，城市出租汽車2444輛。全市自來水綜合生產能力125.7萬立方米/日，供水管道長度1735.48公里。全年供水總量25551萬立方米，其中生活用水13687萬立方米。自來水普及率達97.1%年末有煤氣用戶24.78萬戶，液化氣用戶19萬戶。全年煤氣供給量10990萬立方米，其中家庭用氣5737萬立方米；液化氣供給量氣量23517噸。環境保護工作不斷加強。建設循環經濟型生態城市工作順利實施，深入開展城市環境綜合治理，積極實施清潔能源工程建設，大氣環境質

15、量有所改善，全市空氣質量污染指數降至65，空氣質量好于國家二級標準優良的天數到達351天，占全年總天數的96%；市區大氣可吸入顆粒物年平均值為0.103毫克/平方米；二氧化硫的年平均值為0.089毫克/平方米，酸雨污染得到有效的控制，降水PH值為6.08。地面水環境質量進一步提高，水質達標率為94.44%，飲用水水源水質達標率100%。城市區域環境噪音和交通干線噪音平均值分別為55.8DBA和69 DBA。加強對廢水、廢氣、廢渣和噪音等污染源的治理，新增工業廢水處理能力8980噸/日和工業廢氣處理能力16. 76萬標立方米/時，主要污染物排放量進一步降低，治理污水、生活垃圾、工業固體廢物取得明

16、顯的成效。年末建成區園林綠地面積4738公頃，建成區綠化覆蓋面積4801公頃，公共綠地面積1691公頃。建成區綠地率38.8%，綠化覆蓋率39.4%，人均公共綠地面積12.4平方米。7、人口、人民生活和社會保障：年末全市總人口為348.7萬人常住人口，比上年增加2.43萬人，增長0.7%，其中城市人口163萬人。人口出生率12。城鄉居民收入繼續增長，生活水平穩步提高。全市城市居民人均可支配收入7985元，比上年增長9.3%，扣除物價因素，實際增長8.4%。農民人均純收入2510元，比上年增長6.7%，扣除物價因素，實際增長6.4%。居民食品消費支出占消費性支出的比重恩格而系數為38.7%。社會

17、保障體系建設繼續加強。養老、失業、醫療等保險制度逐步推開， “兩個確保得到進一步的穩固，社會保障水平不斷提高。年末全市養老保險參保人數為28.41萬人，失業保險參保人數為26.4萬人；根本醫療保險參保人數為32.96萬人。社會福利事業繼續開展。全市城鄉各級辦社會福利院、敬老院共75個，有床位1582張，年末收養人員1399人；已建立城鎮社區效勞中心34個，城鎮各種社區效勞設施1239個；享受最低生活保障的人數達7.16萬人，國家撫恤、補助各類優撫對象7265人。全年共發行福利彩票964.7萬元；接受社會捐贈現金195.6萬元，捐贈物資衣被價值29.1萬元。資料來源：貴陽市統計局二貴陽經濟開展趨

18、勢分析：、貴陽經濟工作2004年首季開局良好，房地產成為固定資產投資主力軍。從4月12日召開的市政府常務會會議上得悉，今年一季度，貴陽市國民經濟運行總體保持了持續、快速、協調、健康開展。市委副書記、市長孫國強在會上要求，要確立科學的開展觀，突出長短結合、統籌協調等重點，在確保經濟正常增速的同時，增強經濟長久健康開展的后勁。 全市工業克服煤、電等制約因素，保持快速增長態勢，經濟效益繼續提高。一是大中型企業的增速高于全市水平；二是招商引資工程及技術改造工程投產、達產，拉開工業增長明顯。三是高技術產業產銷穩步增長，出口交貨值大幅上揚。四是非公有制經濟工業企業增勢強勁。五是運行質量良好，企業利潤總額大

19、幅提高。僅12月全市規模以上工業企業累計實現利潤總額2.17億元，增長96.07。加大農業產業結構調整力度，努力開辟農民就業門路，拓寬農民增收渠道，全市農業和農村經濟開展開局良好。鄉鎮企業開展勢頭良好，各項指標均完成進度目標。 固定資產投資持續增長，預計全市累計完成固定資產投資30億元，增長30，仍然保持了增長勢態，但增幅比去年同期有所回落。由于新開工的房開工程較多，房地產開發投資開局良好，完成11.8億元，同比增長50，成為全市固定資產投資增長的主要拉動力。 財政收入穩步增長，金融形勢平穩。全市地方財政收入完成11.85億元，為年度預算的26.31%。一市三縣一季度完成收入預算進度歷史上首次

20、超過全年收入任務的20。金融形勢平穩，存款總量穩步上升。2月末全市金融機構存款余額919.04億元，比年初增加25.45億元。一季度，城鎮人均可支配收入季節性增長較高，同比增長15。農民人均現金收入預計551元，同比增長5.5。全市居民消費價格總水平比上年同期上漲2.1。 對外貿易開展較好，招商引資成效明顯。截至2月，實現進出口總額14107萬美元，同比增長30.3，其中：進口增長21.8，出口增長38.6，改變了去年同期出口負增長的局面。一季度預計直接利用外資可達700萬美元，同比增長141.7；引進內資實際到位資金將突破20億元。就業工作穩步推進，社會保障面逐步擴大。全市新增就業崗位788

21、7個，為年度目標的21，實現城鄉統籌就業10249人，其中城鎮失業人員就業5610人，為年度目標的20，下崗失業人員再就業2451人，為年度目標的14.9,農村富勞動力轉移2426人，為年度目標的24.3。城鎮登記失業率3.9。“兩個確保做到了100，發放解困資金42701萬元。養老保險、失業保險、醫療保險工作正常開展。 、 2004年1季度貴陽市城市居民收入消費同增長今年1季度我市城市居民 ，月均收入867余元消費595余元 。今年1季度，我市城市居民收入消費同步增長：月人均可支配收入為867.58元，同比增長15，扣除物價因素后，實際增長12.6；月人均消費支出為595.37元，同比增長8

22、.7，扣除物價因素后，實際增長6.5。據介紹，可支配收入增長的主要原因是工薪收入比去年同期有了較大增長：1季度月人均工資收入為610.27元，同比增長23.3。除此而外，元旦、春節發放年終獎較上年增長，市機關、事業單位在職工作人員發放公務員移動通訊補貼，國家機關、事業單位兩年考核合格晉升一檔職務工資等都不同程度地拉動了今年1季度城市居民的可支配收入增長。 在消費八大類中，除了醫療保健和教育文化娛樂效勞類消費有所下降外，其余的食品、衣著、家庭設備用品及效勞、交通和通訊、居住、雜項商品及效勞等六類消費均有不同程度的增長。其中，衣著和雜項商品及效勞漲幅最大，同比增長分別為27和27.8。 據調查，一

23、段時間以來，我市糧油價格的上漲引起了其他食品等價格的連鎖反響。今年1季度，我市食品類消費同比增長12.1，由于受糧油食品上漲的影響，扣除物價因素后，食品類消費實際僅增長6.4。 三小河經濟開展趨勢分析：根據2000年?貴陽市城市總體規劃1996-2021?，2021年，形成以中心區為市級中心，小河、白云為市級次中心，金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區中心的城市結構。各片區依托中心區形成“眾星捧月的空間布局形態。其中，小河片區含中曹甘蔭塘規劃總用地約81.3平方公里。完善根底設施配套建設。工業以機械、電子、航空、新材料為主。片區公共效勞設施用地沿黃河路兩側布置，三江口以北和花溪大

24、道以東以居住用地為主，三江口以南黃河路以西為工業用地，規劃礦山機械廠東南部為倉儲用地和鐵路貨場，火車西站建成鐵路集裝箱貨物運輸和物質、糧食倉儲區，甘蔭塘建設糧食期貨交易中心；在馬鞍新村建設污染水處理廠。金竹開展無污染工業，防止對阿哈水庫的污染，規劃期內搬遷貴州水泥廠。規劃城市建設用地約21.2平方公里，規劃人口21.7萬人。形成具有一定規模、各具特色、功能互補、配套齊全的城市次中心，分擔市級中心對外輻射、對內效勞的功能，并通過次中心的配套建設，完善城市根底設施，為疏解中心區人口創造條件。四貴陽住宅市場分析：貴陽房地產市場經過10余年的開展，開發商實力的增強，市場消費力和消費意識的提高，貴陽樓市

25、逐步擺脫了單體、小規模商住樓的開發模式，向小型社區、大規模純住宅或純商業辦公的方向開展，由于開發規模大、開發本錢相對低、便于修建高質量的建筑和環境好、配套完善等因素。大盤規模化開發經營成為樓市的開發的趨勢。據不完全統計，貴陽樓市10萬平方米以上的工程已經不下20個，50萬平方米以上的住宅小區逐漸增多，占地1000畝，開發量100萬平方米以上的工程也已經登上樓市舞臺。而且大盤的開發啟動主要集中在2004年和2005年。貴陽的大盤競爭時代已經來臨！經過多年的開發、培育和開展，貴陽的開發商也逐步成長壯大，并形成了一定的市場影響力，如老牌的中天集團、鴻基集團等。市場宏觀經濟的良性走勢、各種經濟實體的多

26、元化開展、一些非老牌的地產公司進入市場，共同來開展和分享貴陽的樓市蛋糕，如中鐵五局旗下的鐵五建房開、民營的麒龍房開等。更多有實力的本地和外地機構也相續進入市場，如官房、振華集團、澳龍房開等。具備較強資金實力和運作能力的公司增多、增強。延續2003年的開展勢頭，貴陽樓市在步入2004年、2005年，全市的房地產開發量將繼續保持強勁的增長態勢。預計商品房的施工總量和新開工面積都將會超過2003年。樓市開發區域由過去的三點云巖、南明、小河獨俏，走向東、南、西、北、中、新全面開花。市場競爭日趨劇烈。、各區域商品房供給量分析：小河板塊步入2004年，板塊整體開發量較前兩年下降，但由于興隆等大盤的支撐，加

27、上近10個中小工程的開發建設，預計全年有約50萬平方米的工程開工。 2004年和2005年的市場上，三橋、金陽、烏當將會成為樓市中的新亮點和樓市銷售的有力競爭者。三橋隨著大貴陽戰略的實施、金陽新區的建設、云巖區政府的重點開展，憑著獨特的區位和便捷的交通，區域內良好的植被和用地條件等多種優勢，吸引了省內外多家具備較強實力的地產機構進入開發行列，一些新的地產思想與貴陽外鄉較為成功的開發經驗將使這個區域內的工程具備很強的競爭力。金陽新區經過幾年來的強力開發，在市政府的全力支持下，從路網、行政中心到市民廣場、城市公園、教育、公交等配套設施逐步實現，碧海花園的陸續完工交房，以金陽的行政地位和一流的配套規

28、劃、優秀的自然環境，較低的房價，同樣也會成為樓市中的有力競爭者。烏當板塊內的地產開發已經由低端市場向中高端市場前進，挾便捷的交通優勢、環境優勢、配套優勢、價格優勢，2004年，烏當地產在貴陽樓市中將具備相當的影響力。二手房日趨活潑、梯級消費結構初現，有利促進商品房的品質提高。根據有關資料數據顯示，貴陽的GDP增長到達12.9%，三城區的居民人均可支配收入，接近1000美元。這些數據顯示在宏觀經濟增長的同時，市民的個人經濟收入也在不斷的增長，按照國際標準劃分，1000美元的收入水平，意味著高消費時代的來臨，這一切無疑為市民購房、改善居住條件提供了堅實的消費根底。貴陽市“大貴陽戰略的實施，城市化進

29、程的加快也給貴陽的房地產業開展提供了持續的市場空間。二、在售及即將上市大型房地產工程列表：區域工程名稱開發商總開發量萬M2目前狀況備 注小河興隆城市花園鐵五建房開60一期已根本竣工，二期處于前期規劃、拆遷中興隆珠江灣畔56前期規劃、拆遷中瑞和家園利爾房開17一期銷售態勢較好，二期尚未開盤經濟實用房綠園50四方河植物園附近，沿未開工經濟實用房中興世家大興房開除別墅外已根本完工別墅局部將于年底出售中海城市花園白云中海房開11二期局部建筑已封頂二期已于04年9月17日正式出售，05年5月交房南明區山水黔城宏立城房開93一期全部封頂一期交房時間一再推遲，具體時間未定美佳馨苑宏安房開10在售，宏安房開同

30、時開發位于中華北路的“美佳大廈 云巖區中天花園世紀中天房開110小區普通住宅局部已根本入住，目前主推月亮湖別墅區入市時間早、社區成熟、市場知名度較大中天世紀新城世紀中天房開100一期聯排別墅、回遷戶已根本入住，二期正在建設中 “Townhouse在市場上知名度較廣暫未定名嘉信天和房開50拆遷中地段優越，拆遷量較大，定位高檔暫未定名亨特房開30拆遷中地段優越，拆遷量較大，定位高檔小石城泰聯房開37一期根本竣工，二期在建銷售情況不錯金獅小區省經濟38一期已根本竣工經濟實用房三橋楓丹白露天緯房開38會所、一期局部樓棟已開工預計明年春季可上市圣泉流云集成房開48會所已開工周邊原居民居住較分散，拆遷難度

31、大貝地盧加諾三力房開地堪已完成據悉，04年10月開工貴龍苑貴龍房開1號樓已入住，一期1-8棟將陸續于05年10前竣工前期銷售情況較好，目前處于較沉靜狀態智慧龍城智誠房開55一期根本竣工受拆遷影響較大，修筑處于見縫插針的狀況廣信四季花園廣信房開21一期大局部已竣工、交房該工程從原規劃的16萬方現已增加到21萬方新添寨山水城市公園金泰房開20前期規劃中04年春季房交會中工程進行過展示，但目前尚未開工烏當藍波灣龍潤德房開31前期規劃中地塊生活氣氛較濃，拆遷量較大暫未定名上海投資商未定前期規劃中 烏當二中周圍，屬招商引資工程，總投資額達10億。金陽麗水茗苑永茂房開純別墅區，一期根本竣工，二期在建據悉，

32、市場反映較好，二期內部認購據?貴陽晚報?04-09-30第6版報道：金陽兩塊土地要拍賣據悉從今年10月至明年上半年，金陽新區將陸續掛牌招標拍賣6塊土地。其中“十一之后位于金陽大道與金朱路叉口東南面，市級行政中心北側，面積約200畝，建筑容積率為2.0，建筑密度30%。另一塊土地位于金陽中心商務區內反面，金陽大道與迎賓大道交叉西南側，總用地面積約130畝記者：耿敬濤。、銷售價格環境綜合因素影響、房價穩中有升。 2003年貴陽全市的房地產銷售均價為1991元/平方米，其中住宅預售均價為1730元/平方米。房地產的整體預售價格較去年同期下降2.83%，住宅局部的預售價格同比上漲2.43%，辦公用房預

33、售均價到達3157元/平方米，同比上漲10.06%；商業用房預售均價為4570元/平方米，同比下降了10.87%。從數值上看，貴陽的房地產價格下降了，但在仔細分析各區域的銷售價格，貴陽的房價不但沒有降低，反而在穩步上漲。2003年兩城區商品住宅銷售均價達2369元/平方米，同比上漲了6%；小河區商品住宅銷售均價1561元/平方米，同比上漲8%；其他各區的房價同樣在逐年上漲。房價數據上的降低，更多的是反響出2003年貴陽房地產產品的供給結構發生變化，房價相對較低的產品交易量上升所致，降價只是一種外表現象而已。 2004年貴陽的房地產市場競爭進一步增強，樓市面臨競爭是否會降價呢？房價將不降反漲。言

34、房價上漲的原因主要是基于幾個綜合因素影響的判斷。步入2004年房地產市場的競爭更加劇烈，為了在競爭中勝出，開發商們將會在開發建設過程中提高產品技術含量、產品創新、通過環境建設、配套建設等手段來提高產品含金量，提升市場空間，這一切都以本錢為支撐；從2003年起土地的協議出讓時代已經結束，在貴陽這個土地本就緊缺的山地城市，有限的土地資源在眾多競爭者的爭奪，土地本錢勢必增加；金融政策的調整，收緊，對需要大量資金在較長時間運作的地產行業來講，房地產的資金本錢、財務本錢必定會增多；再加上旺盛的市場需求、持續增長的宏觀經濟、建筑原材料上漲等因素，2004年房地產的本錢必定上漲，房價向上漲的日子可以預測也就

35、不遠了，不漲價是不太可能的，只是漲多少罷了。、住宅市場需求情況分析：改善居住條件，屢次置業成為房地產消費主流；60-80平米的精巧二房和91-100平米的舒適二房，90-100平米的小三房和111-130平米的舒適三房是最受到消費者喜愛的戶型和面積。4房為希望購置大面積單位，160平米是復式單位的一個主要指標。多層住宅類型和錯層結構單位獲得市場持續認可，小高層認同度呈上升趨勢；入戶花園和建筑朝向對住房消費有較大的影響力。入戶花園和陽臺面積并非越大越好，每套住宅兩個陽臺、鋼化玻璃陽臺欄桿是市場的主要選擇。建筑公共空間講求樸實、經濟，住宅室內應防止異型空間的出現。消費者對小區交通和停車要求較高，工

36、程設計需要考慮適度超前，但市場有挖掘本錢時機。明亮、清爽的外墻顏色和簡潔、明快的建筑立面受到市場歡送，毛坯房仍然是消費者樂于接受的主要交付標準，廚衛初裝修和裝修套餐有一定的市場時機。消費者對小區及周邊配套需求完善實用，配套設置應該與工程客戶定位統籌考慮，并非大而全就等于好。地理位置和價格、配套資源是消費者購房時最注重的3個因素，消費者對物業管理要求呈上升局面。市場7成客戶接受1500-2500元/平方米單價，消費者對15-30萬一套的住宅有較強的購置能力，20萬和30萬是購房者的兩個心理關口，住房消費對房地產金融的依賴性強。消費者對金陽評價好壞各半，市場對云巖、南明喜愛高溫不降，小河居家備選地

37、位穩定確立，烏當形勢不明，白云、三橋受到冷遇。市場成熟程度整體不高，缺乏絕對的品牌工程和開發公司；樓盤宣傳推廣、消費者信息獲知渠道相對傳統，信息面較窄。五貴陽新興住宅區域的分布分析：近一二年，城市中心區將保持約100萬平方米相對平穩的開發量。另外，三橋、烏當、金陽幾個區域將集中較大的開發量，這三個區域將陸續推出的總量預計到達550萬平方米，其中三橋區域定點工程約20個，年內陸續推出的開發量將達250萬平方米。烏當根據去年的土地出讓情況，預計在年內將有約80平方米的工程開工上市。金陽新區除碧海花園的待上市局部外，市政府規劃200萬平方米的森活林城也將在今年新鮮推出,如果進展順利全年預計有近220

38、萬平方米工程開發。小河板塊由于興隆等大盤的支撐，加上近10個中小工程的開發建設，預計全年有約50萬平方米的工程開工。即使不包括白云和花溪兩個板塊，結合各個工程的開發周期和每年新增加的新工程，初步估計貴陽房地產市場在未來三年內的商品房新開工量將到達1000萬平方米以上，超過原來幾年的的開工記錄，成就又一歷史新高。在如此大的新開工面積和以往的在建面積雙重壓力下，各地產公司乃至各板塊樓盤營銷工作的方向，向進一步細分市場、實施產品差異化戰略、走板塊聯合道路的方面開展。產品創新成為很多公司的選擇。六工程開發宏觀環境評價：2003年國家相關部門先后下發了：?關于進一步加強房地產信貸業務管理通知?121文件

39、；?關于促進房地產市場持續健康開展的通知?18號文件；建設部公布的?物業管理條例?；國土資源部下發的?關于加強土地供給管理促進房地產市場持續健康開展的通知?；建設部修訂的?商品房預售管理方法?；等以上政策，地方房地產銷售預售資金的監管帳戶的設立。在房地產行業，國家及相關部門在土地出讓、金融政策、開發后效勞的各個方面為房地產業定下了行業開展的宏觀方向。2004年相繼傳出或報道的中國房地產擬在適當時機開征物業稅、商品房的保修責任明確有房開商負責、包括貴陽在內的26個城市暫停審批建設用地等消息，無不反響出中國的房地產行業正在向標準、成熟的方向開展。房地產的行業門檻在提高，老實守信、用心經營、實力開展

40、、專業開發成為房地產企業的根本方向。同時隨著法律法規的完善，在銷售中保護企業的合理利益，防止糾紛，為品品牌建設效勞，是一個需要高度重視的問題。三、貴陽城市總體規劃描述：一貴陽市2021年總體城市規劃：?貴陽市城市總體規劃?是貴陽市政府于2000年在1986年國務院批準?貴陽市城市總體規劃?的根底上調整、修訂的，規劃確定了1996-2021年間貴陽15年的中長期規劃方案，從社會、城市開展的各個方面明確了貴陽未來開展的指導性方向。其中各城區的規劃布局編制如下：城區由中心區、小河(含中曹、甘蔭塘)、白云、金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨九個片區組成，規劃城區總用地495平方公里，其中，城

41、市市建設用地約157平方公里，規劃人口174萬人。城區是省、市黨政機關所在地，突出金融、信息、交通、通信、文化藝術、科技、商貿和旅游效勞中心的功能，優化城市用地結構，調整城市開展方向和規模，加強新區開發和舊城改造，開拓城市開展空間；嚴格控制中心區人口規模，提高城市根底設施水平，改善城市環境質量。二貴陽城市開展戰略目標：到2021年，把貴陽市建設成為經濟繁榮、產業結構合理、科學技術先進、效勞體系完善、社會文明、城鎮布局合理、環境與生態良好、產通便捷的現代化城市，力爭2021年城市經濟社會和科技綜合實力到達全國省會城市中等水平。三總體開展戰略：經濟開展目標：實施開發帶動、科技興市和可持續開展三大戰

42、略，建立和完善社會主義市場經濟體制，優化產業結構，培植支柱產業，開展特色經濟，形成以高新技術為先導，第三產業興旺，優勢產業突出，農業產業化程度較高的現代經濟結構。保持經濟持續、健康、穩定開展，到2021年，國內生產總值比1996年翻2.2翻。高起點快速開展金融、保險、通信、商貿、旅游、房地產、信息咨詢、文化、教育、科技事業，建立功通齊全、行業配套、結構布局合理，高度產業化、社會化的第三產業體系。第二產業要立足現有根底和優勢。開展壯大以優質鋁為代理的冶金工業；以橡膠、磷化工、媒化工為代表的化學工業；以汽車配件和磨具磨料為代表的機械工業；以卷煙為代表的食品工業等支柱產業。著力培育生物制藥、電子信息

43、產品制造、新型材料等新技術產業和建材、建筑、旅游等新的支柱產業，使貴陽成為在西南和華南局部省區經濟協作區內產業特色突出的重要工業基地。第一產業要堅持城郊型、外向型、現代化的方向，全力開展蔬菜、糧食、優質烤煙、干鮮果、奶牛、禽蛋、豬牛羊、花卉、水產養殖、觀光農業，形成生產基地，劃定根本農田保護區。加速農業產業化和優質農產品生產基地建設。社會開展目標：嚴格控制人口增長，人口增長率控制在10%以下，提高全市人民的科學文化素質，普及九年制義務教育，大力開展職業教育和成人教育，加強貴陽作為全省高等教育基地的建設；加大科技成果的開發與推廣力度，提高國民生產總值增長中的科技奉獻率，進一步繁榮和開展文化、體育

44、、衛生、播送電視、新聞出版事業，逐步建立和形成設施齊全、配套完善的社會效勞體系，提高精神文明建設水平，滿足全市人民不斷增長的精神文化生活需要。城市建設目標：加快城市建設現代化進程，優化城市用地結構，合理進行城市功能布局，為各項事業開展提供良好的物質空間；建立多層次布局均衡的商業、文化、醫療、游憩、娛樂設施體系；建設平安高效便捷的城市交通體系；加快市政根底設施建設，完善城市綜合防災體系；提高居住水平和居住環境質量，加強環境保護，改善城市生態，把貴陽市建設成文明、繁榮、優美、具有高原特色的現代化城市。工程開發規劃環境評價：四、工程區域環境分析：區域定義：根據2000年?貴陽市城市總體規劃1996-

45、2021?，2021年，形成以中心區為市級中心，小河、白云為市級次中心，金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區中心的城市結構。各片區依托中心區形成“眾星捧月的空間布局形態。其中，小河片區含中曹甘蔭塘規劃總用地約81.3平方公里。完善根底設施配套建設。工業以機械、電子、航空、新材料為主。片區公共效勞設施用地沿黃河路兩側布置，三江口以北和花溪大道以東以居住用地為主，三江口以南黃河路以西為工業用地，規劃礦山機械廠東南部為倉儲用地和鐵路貨場，火車西站建成鐵路集裝箱貨物運輸和物質、糧食倉儲區，甘蔭塘建設糧食期貨交易中心；在馬鞍新村建設污染水處理廠。金竹開展無污染工業，防止對阿哈水庫的污染，規

46、劃期內搬遷貴州水泥廠。規劃城市建設用地約21.2平方公里，規劃人口21.7萬人。形成具有一定規模、各具特色、功能互補、配套齊全的城市次中心，分擔市級中心對外輻射、對內效勞的功能，并通過次中心的配套建設，完善城市根底設施，為疏解中心區人口創造條件。現狀與規劃：小河作為貴陽的經濟技術開發區，第三個中心城區，經過近幾年的開發建設，逐步奠定了貴陽次中心區和貴陽市居住生活區域的地位。縱使除開南明、云巖區的貴陽其他區域的房地產開發也取得了長足的開展，但無論從樓盤質素、社區氣氛、居住環境、人文環境、樓盤定位、價格水平等各方面的指標來看，都無法與小河的開展水平相比，小河區的開發環境仍占有舉足輕重的地位，仍然是

47、市民購房的主要選擇區域。但我們不能無視的是隨著經過幾年的開發建設，小河區的可開發用地日益減少，開發工程日益萎縮，市場熱度、區域版塊聲勢在削弱，不利于版塊的追捧效應。未來區域內面臨主要由本公司兩個工程同時放量供給的局面，在宣傳造勢、產品差異化、客戶分流等等環節上的壓力。珠江路A地塊周邊的樓市一直以來就是小河區的一個大板塊，在小河區樓市中占有很大的比重。目前只有樂街小區經過多年的開發已形成一個成熟的小區，但現在又有了瑞和家園、華榕商廈、中興世家等樓盤正在開發。加上黃河路以西開發用地越來越少，珠江路區域的規劃已成為未來小河區開發的重心。A、B、C地塊面積相比照擬大，將會成為小河區房地產市場的一個新熱

48、點。三房地產開發供給量：小河區人民政府2004年的開展重點將放在工業園的建設和珠江路、黔江路的改建工程。根據規劃，以黃河路為界，小河以南的局部過漓江花園就是工業區，以工業開展為主。也就是說，小河的房地產開發將不再向南部移動。黃河路以西，沿南明河一帶，具有一定代表性的還是“興隆城市花園和“山水黔城兩個主要工程。黃河路以東，熱銷工程數量較2003年略有下降，目前較有規模、環境且銷售情況較好的工程以“中興世家為首。小河東北方向，珠江路的改造將為“瑞和家園的二期和“珠江灣畔的啟動錦上添花。黃河路北端，黔江路的改造工程，“中海城市花園二、三期的啟動以及“云凱頤園等工程也將使此地成為小河區近年的熱點，同時

49、，沙沖路的改建也將帶動這一地段的商業氣氛。預計全年有約50萬平方米的工程開工。五、工程開發條件分析：地塊概況：1、工程規模：工程占地面積631畝，總規劃面積56萬平方米，具備大盤開發的條件，因規模效應帶來的本錢控制，配套相對完善，塑造工程形象，產品供給鏈的可調節性等。但目前市場上的大盤為數不少，此種優勢已經并非一家獨有，且大盤長周期開發帶來市場不可預測風險。2、地理位置：貴陽市區南部，小河城區的東北端邊緣地帶，因地塊屬于小河、南明兩城區間的飛地，過去少有人煙，目前顯得較為偏僻。從開展趨勢看，隨著城市區域的不斷開展，該地段將會成為城市中心南區的組成局部，有開展潛力。較其他區域的主要競爭工程而言，

50、目前該地段缺乏優勢可言。3、人文條件：該工程用地原主要為農民聚居地、農業耕地、水池、魚塘、墳地等，缺乏人文積淀，而周遍多為三線建設時搬遷的廠礦區，沒有可以挖掘的人文資源。開發后，因區域內沒有其他的工程，也不能很好的在后期形成某種人文現象，總體看該項資源缺乏。從市場上看，目前競爭工程已經開始著手工程的文化建設，但多數情況與工程類似，文化資源需要在開發中通過人為塑造、宣傳，形成自己的一方人文高地。4、建筑形態：規劃以多層統領下的低層、別墅物業和高層小高層高檔住宅區，簡約的現代風格，個性鮮明的外墻立面，錯落有致的山地建筑風格，以創新的就貴陽市場現狀戶型設計和親地的建筑形態將對貴陽的住宅建設和住宅消費

51、產生影響。創新的建筑形態也是工程的優勢資源之一。5、產品設計：工程的前期定位已經確定為高檔社區，是興隆城市花園的全面升級版，除領先的建筑形態外，合理、舒適的功能性，環保美觀、品質的的細部用材，使用環節的人性設計，為產品創新和技術營銷提供了資源，也是差異化的資源。6、環境規劃：借助工程用地周邊自然植被，通過工程內的大景觀長軸線，以水景為展示形象的親水、親地型的環境規劃，從目前的規劃思路，工程可以創造出貴陽少有的大型親水住宅，對住宅市場的景觀建設帶來新意，形成較大的市場沖擊力。7、配套設施：工程周邊的生活、教育、醫療、娛樂等配套資源十分缺乏，現有資源數量和質量均與工程的定位不符，工程內部配套建設需

52、要長期建設才能實施，在工程前期將面臨配套缺乏的現狀。科學的實施和安排與工程進程、形象相符的配套需要重點研究。目前競爭工程在該項資源的情況大體相同。8、品牌資源：借助于貴陽房地產企業名企和中國明盤興隆城市花園的品牌知名度和一定的市場美譽度，珠江灣畔工程得已站在一個較高的起點和有利的市場形勢。同時過去開發為工程的潛在消費人群積累相當的數量，為人際營銷創造了一定的條件。地塊所在區域城市規劃：三交通：目前工程沒有與外相連的城市道路，而規劃中的珠江路開通時間很難確定，如果安方案開通C標段，也只能連通小河區內的長江路或建設中的黔江路，進入工程的道路形象不佳是一個很難改變的現實，短期內公共交通資源缺乏，交通

53、資源缺乏。四地塊周邊環境：工程東部緊鄰貴陽環城林帶、北部為山驪，自然條件一般，西部是未來的農民拆遷還房區，南部是一生產輕工產品的國有工廠，地塊內地貌呈丘陵狀，中部是一谷地狀的濕地和水體，東北端有一小型水庫，有水鳥棲息。從總體地貌看，地貌呈方塊狀，而非貴陽多有的條狀谷地，且有一定的水體資源，有利于展示工程形象和總體規劃，而適度的坡地為山地建筑的建造創造了條件，是工程的優勢之一。1000畝藥用植物園近在咫尺。市政配套工程序號工程根本情況位置備注1二十五中完中，有學生700人左右，主要面向小河區招生。距工程1500米左右2一中分校有學生300多人，但不面對小河區招生，是一中寄宿制中學。珠江路高強度螺

54、栓廠對面3黔江子校距珠江路A地塊800米左右，可對外招生。黔江路需繞道長江路才可與工程連接4三十四中位于樂街小區西面5洛解小學人數360左右地塊紅線范圍內已改擴建投入使用6幼兒園日托380元/人，全托600元/人，生源較少，多以廠子弟為主。樂街小區幼兒園長江路華烽廠辦、柴油機廠辦、樂街小區社區幼兒園7菜市場2-3個，規模不大，零星分布華烽廠和高強度螺栓廠之間、長江路轉盤附近8銀行2個位于長江路， 距工程較遠，大概2公里左右9公交車13、11、42走長江路到瑞和家園、中興世家終點站在華烽廠和高強度螺栓廠之間，距地塊附近較遠10便利店沿長江路有紅玉超市、紅華超市便利店、糖煙酒雜貨鋪等零星分布工程建

55、設大型住宅區的SWOT分析：1、優勢：1未來區位優勢明顯： 珠江路A地塊位于正在規劃中的珠江路一側，是貴陽經濟技術開發區未來規劃開發的重點之一，它可通過珠江路連接南明區，如果珠江路能在規劃時間內開通，那么它離貴陽市兩城區比小河區的任何一塊區域都近，是未來連接南明區的交通要道。在地理位置上占有后天的優勢。2自然環境較好：該地塊周邊自然生態所受到的破壞程度較小，東面植被較好，北面稍差，但四周山體上均有綠色覆蓋，且以較為密集的松林為多。地塊四周山勢稍有起伏，對于依山就勢，造就園林景觀而言，是有其獨到之處的。就水體而言，地塊上方有一處小型水庫，中間有一處積水池塘，在景觀造型和綠化取水上也較為方便。地塊

56、內靠近水庫一側還有天然泉眼，水質優良。3具有整體優勢，易于規劃：珠江路A地塊一個相對獨立的大型區域地塊，在規劃整體性上易于統一。整個工程用地47公頃，地塊高差不大，連接成塊，可對用地進行整體性規劃和開發建設，規模大，便可做大文章，對于營造一個規模大盤具有完備的地理條件；也極有利于配套建設方面的規劃和減免與爭取配套相關的費用。在商業上，規模大盤更有創造商機的空間，對于做大做好社區商業配套有一定的作用。同時還可創立和延續興隆品牌。 HYPERLINK :/ 中國最大的資料庫下載4社區配套日趨成熟： 雖然珠江路A地塊的區域位置相對獨立，但其社區配套相對成熟。與其相鄰的樂街小區已開展成為具有相對規模的

57、居住型社區，與瑞和花園、黔江社區等居住聚中地可以形成一個較為大型的居住社區。在教育上，該地塊距二十五中，黔江子校都比擬近，大可解決社區開發后業主子女入學就讀的問題。在醫療上，該地塊與小河四十四醫院的直線距離也比擬近。綜合而言，珠江路A地塊的社區配套相對較為成熟，對于今后的社區配套困難有一定的緩解作用。5周邊工程開發相對成熟： 除樂街小區外，在工程周邊還有瑞和家園等一些開發相對成熟的樓盤，這對該片區的適宜居住的形象會有很大的提升。2、劣勢：1區域規劃目標實現較難： 因為該地塊的區域屬于小河區現中心地帶外圍，其開發前提是規劃中的珠江路早日實現開工與開通，特別是實現與南明區的連接，將會成為工程開發成

58、功的關鍵問題。如此大型規劃不能實現，那么其區域價值無法實現。在目前的情況下，連接該片區與周邊的公交車較少。2長江路無入口：珠江路A地塊南面與華烽廠、長江路連接的地段是洛解村居住地段，該村只有一條巷道與長江路相連，只有利用珠江路解決小區出入口的問題。3拆遷量較大： 如按小河區政府新的規劃想法，要把A地塊與華烽廠中間的民居納入進來的話，洛解村共計約四萬二千多方的拆遷房需進行拆遷安置，如此一來，該開發工程的拆遷量和拆遷費用便會大幅上升。4人文環境及形象較差：珠江路A地塊因有洛解村處于其邊緣，沒有整體規劃，加之其位于小河區的郊區地帶，在市民心中一直屬于偏、亂、差的這類雜亂形象，人文環境較差。5南面廠礦

59、企業較多：珠江路南段，分布著華烽電器總廠、高強度螺栓廠、輕騎集團以及西北面的黔江機械廠和磚廠等廠礦企業，離廠區過近會使人產生一種雜亂、污染等影響生活的印象。6地塊東北有垃圾場：珠江路A地塊東北角，紅線邊小河區與南明區交界處的垃圾場還在使用。 7地塊北面有墳墓：珠江路A地塊北面坡地上有一座墳山，山上植被較少，非常醒目。8地塊高差較大：地塊高差較大，會使建安本錢增加。3、時機點1未來的市場需求：小河目前的城市化水平是24%，按政府的十五規劃，到2021年，城市化水平將到達35%40%，按這一指標，到2021年小河區城市化水平的開展將有很大的空間，規劃人口數量將增加5萬人，按小康標準的人均居住面積為

60、35平方米/人計算，未來將有175萬平方米的需求空間。 2未來規劃的實現： 就目前小河區的規劃而言，今后區政府的主要開發力度主要在珠江路片區，如果開通珠江路，并且盡早順利實現與南明區的連接，將改變目前小河比擬單一的線狀聯系現狀，將貴溪大道、黔江路、珠江路、戰備路、甚至二戈寨連成一片，開展成為帶狀交通系統。它的開發將會為A地塊帶來非常的的升值空間。因此可以充分利用珠江路這一小河區近期開發重點的契機，在工程升值潛力上作文章，進行此工程的開發建設。3興隆品牌的創立和延續： 興隆城市花園一期的開發與建設已經在貴陽市市民當中產生了巨大的口碑效應，已經具備良好的市場美譽度。鐵五建房開的實力也得到了充分的認