1、.：.；- PAGE 41 -第一章 高校學(xué)生公寓簡(jiǎn)介本次參與招招標(biāo)的學(xué)生公寓為號(hào)公寓、號(hào)公寓和號(hào)公寓，學(xué)生公寓3號(hào)樓由南北兩樓組成。南樓6層，每室住4人，共90個(gè)房間，北樓6層，每室住4人，共88間，合計(jì)有寢室178間，總建筑面積為8679平方米。可包容712人。學(xué)生公寓4號(hào)樓由南北兩樓組成，總建筑面積7363平方米，主體五層、部分四層，房間間。每室住4人，可包容556人，本樓有部分樓層將安排教工宿舍。學(xué)生公寓8號(hào)樓由南北兩樓組成，總建筑面積為7403平方米，南樓6層，為學(xué)生公寓，建筑面積為6355平方米，南樓學(xué)生公寓每層25間15間住6人、10間住4人，共有150間，可包容780人。這些學(xué)

2、生公寓內(nèi)除學(xué)生宿舍外，還配有配電房、開(kāi)水間、學(xué)生活動(dòng)室、物業(yè)值班室、接待室等，學(xué)生宿舍內(nèi)配有組合式寫(xiě)字臺(tái)、書(shū)櫥、多用柜、臉盆架、床、椅子、機(jī)等，稱得上是現(xiàn)代化的學(xué)生公寓，一切這些現(xiàn)代化設(shè)備的配備，對(duì)于物業(yè)管理也提出了相當(dāng)高的要求。高校學(xué)生公寓物業(yè)管理不同于社會(huì)的專業(yè)性物業(yè)管理，其根本的區(qū)別就是要在學(xué)生公寓的物業(yè)管理中實(shí)現(xiàn)“管理、效力、育人三位一體化的物業(yè)管理方式，因此在學(xué)生公寓的物業(yè)管理過(guò)程中，不但要做好學(xué)生公寓的硬件管理，使之到達(dá)保質(zhì)增值的功能，而且要以員工的高素質(zhì)、企業(yè)的文化檔次、人性化的管理來(lái)到達(dá)育人的根本目的。我公司經(jīng)過(guò)多年的對(duì)學(xué)生公寓的物業(yè)管理，曾經(jīng)從中獲得了一定的物業(yè)管理閱歷，并已

3、根本上實(shí)現(xiàn)了“管理、效力、育人三位一體化的物業(yè)管理方式，我公司置信我們有才干管理好學(xué)生公寓，有才干在課余時(shí)間照顧好學(xué)生的生活起居。第二章 我公司對(duì)學(xué)生公寓管理的優(yōu)勢(shì)第一節(jié) 公司簡(jiǎn)介略第二節(jié) 公司托管物業(yè)工程展現(xiàn)略第三節(jié) 業(yè)主意見(jiàn)和來(lái)賓留言摘錄略第四節(jié) 我公司托管學(xué)生公寓的優(yōu)勢(shì)略一、我公司早期介入高校并熟習(xí)高校整體情況的優(yōu)勢(shì)二、有多種類型學(xué)生公寓物業(yè)管理閱歷的優(yōu)勢(shì)三、人才優(yōu)勢(shì)四、實(shí)踐管理閱歷優(yōu)勢(shì)第三章 學(xué)生公寓物業(yè)管理整體想象及謀劃第一節(jié) 學(xué)生公寓物業(yè)管理招標(biāo)目的、總目的及主要思緒針對(duì)某某高校的各項(xiàng)要素，我們進(jìn)展了深化廣泛的實(shí)地研討和分析討論，在總結(jié)閱歷教訓(xùn)的根底上，提煉了某某高校學(xué)生公寓物業(yè)管

4、理任務(wù)面臨的難點(diǎn)和重點(diǎn)，從而確定了我們對(duì)某某高校物業(yè)管理的招標(biāo)目的、總體目的和主要思緒。一、物業(yè)管理的招標(biāo)目的承高校傳統(tǒng)，管一流物業(yè)，樹(shù)高校籠統(tǒng)，創(chuàng)一流品牌二、總體目的在學(xué)生公寓的物業(yè)管理中，能否管出最正確效果，能否實(shí)現(xiàn)“管理、效力、育人三位一體化管理，對(duì)某某高校、對(duì)我公司的影響都很大。我公司將本著對(duì)學(xué)校高度擔(dān)任的精神，瞄準(zhǔn)三工程標(biāo)，發(fā)奮沖刺。我們的三項(xiàng)管理目的是：1、力爭(zhēng)效力“零贊揚(yáng)為質(zhì)量管理目的，經(jīng)過(guò)專業(yè)化的管理，規(guī)范化的效力，貫穿“以人為本的效力思想，努力在學(xué)生公寓內(nèi)發(fā)明一個(gè)舒心、安心、順心的學(xué)習(xí)和生活環(huán)境。2、自接納學(xué)生公寓物業(yè)管理之日起，按優(yōu)質(zhì)規(guī)范實(shí)施物業(yè)管理效力，做到管理無(wú)盲點(diǎn)，效

5、力無(wú)挑剔，師生無(wú)怨言。3、我公司已經(jīng)過(guò)了ISO9001：2000國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證，學(xué)生公寓物業(yè)管理從正式接納后全面導(dǎo)入ISO9001：2000質(zhì)量管理體系，規(guī)范學(xué)生公寓的物業(yè)管理，提升學(xué)生公寓物業(yè)管理的內(nèi)涵。三、主要思緒根據(jù)某某高校學(xué)生公寓物業(yè)管理的特點(diǎn)，在詳細(xì)的管理效力過(guò)程中，我們將牢牢把好以下幾個(gè)關(guān)口，確保學(xué)生公寓物業(yè)管理各項(xiàng)任務(wù)的正常開(kāi)展，以求得最正確的管理效果。(一)、把好平安關(guān)，確保平安有序經(jīng)常性加強(qiáng)管理站員工的平安認(rèn)識(shí)教育，運(yùn)用各種手段，確保平安任務(wù)萬(wàn)無(wú)一失。1、統(tǒng)籌方案安排。把學(xué)生公寓的平安管理方案統(tǒng)籌思索，全盤(pán)方案安排，以構(gòu)成下緊上松、內(nèi)緊外松的防護(hù)體系。2、突出防備重點(diǎn)。根據(jù)

6、學(xué)生公寓的平安防備特點(diǎn)，并結(jié)合學(xué)生公寓的實(shí)踐情況，確定學(xué)生公寓的治安防備重點(diǎn)部位。保證學(xué)生公寓24小時(shí)值班，每秒鐘不脫人，建立閉鎖門(mén)窗交接制度、夜間值班巡查制度。自動(dòng)配合學(xué)生處和校捍衛(wèi)處任務(wù)，加強(qiáng)消防和平安用電、用水任務(wù)，經(jīng)常性檢查水、電、消防器材和設(shè)備設(shè)備，確保形狀良好。對(duì)于違章用電、用水的同窗要加強(qiáng)管理和教育。3、制定學(xué)生公寓突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案。想象能夠在學(xué)生公寓內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件如盜竊、火災(zāi)等制定相應(yīng)的應(yīng)急處置預(yù)定方案。(二)、把好設(shè)備關(guān)，確保高效運(yùn)轉(zhuǎn)精心操作，細(xì)心護(hù)理。擔(dān)任學(xué)生公寓設(shè)備設(shè)備的日常維護(hù)和保養(yǎng)，擔(dān)任水電正常供應(yīng)、衛(wèi)生消防設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，保證設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)正常。管理人員要做到對(duì)配電設(shè)

7、備進(jìn)展每日巡查，并記錄在案，對(duì)出現(xiàn)的任何不良苗頭不可忽略大意，準(zhǔn)確記錄及時(shí)匯報(bào)，妥善處置，并定期作好清潔任務(wù)，確實(shí)像維護(hù)本人眼睛一樣維護(hù)各種設(shè)備。三、把好衛(wèi)生關(guān)，確保保潔質(zhì)量整潔的環(huán)境，是學(xué)生公寓管理最根本的要求。我公司將把環(huán)境整潔作為提高學(xué)生公寓管理檔次的重要的一個(gè)方面抓緊抓好，實(shí)施全天候、全方位保潔，做好學(xué)生公寓公共及周邊環(huán)境的綠化保潔任務(wù)。1、嚴(yán)厲規(guī)定各部位清掃作業(yè)制度，發(fā)現(xiàn)不潔景象，隨時(shí)處置。嚴(yán)厲遵守質(zhì)量規(guī)范和任務(wù)流程，真正做到無(wú)可挑剔，人人稱心。2、嚴(yán)厲檢查考核，經(jīng)過(guò)每天的巡視和不定期檢查，經(jīng)過(guò)公司和公寓管理處的定期考核和獎(jiǎng)懲措施，使每個(gè)保潔員堅(jiān)持足夠的任務(wù)動(dòng)力和衡定規(guī)范，堅(jiān)持不懈，

8、一如既往地做好本職任務(wù)。3、實(shí)施“物管110效力方式，賦予學(xué)生公寓內(nèi)每位物業(yè)管理人員對(duì)保潔的監(jiān)管職責(zé)，發(fā)現(xiàn)不潔景象隨時(shí)處置。四、把好效力關(guān)，確保任務(wù)次序根據(jù)學(xué)校作息時(shí)間，由管理人員開(kāi)關(guān)公寓出入口。每班設(shè)管理員、值班員，并且每位員工要做到像照顧本人的孩子一樣無(wú)微不至的關(guān)懷學(xué)生的生活。在效力過(guò)程中要求做到班班有記錄，事事有根據(jù)，一直注重謙遜禮貌，熱情周到，自動(dòng)接受師生的監(jiān)視。第二節(jié) 物業(yè)管理理念在某某高校學(xué)生公寓的物業(yè)管理過(guò)程中，我們倡導(dǎo)以下物業(yè)管理理念。一、物管110：亦稱“首問(wèn)擔(dān)任制或“一話通效力，其中心思想即為：管理處的員工，不分彼此，不分份內(nèi)份外，全員均為物管110的執(zhí)行者。效力員既是師生

9、的效力者，也是保潔者；保潔員既是保潔者，也是師生的效力者，諸如此類。不論業(yè)主有何需求，只需經(jīng)過(guò)值班或向管理站的任一員工反映，都會(huì)做到事事有交待，件件有落實(shí)，其目的是構(gòu)成110效力聯(lián)動(dòng)，為師生提供方便、快捷、全方位的效力。二、零干擾管理就是給學(xué)生發(fā)明個(gè)性化的私密空間，保證學(xué)生的隱私不被泄露。在效力、管理的時(shí)候，應(yīng)盡能夠不打攪學(xué)生，將學(xué)生在學(xué)習(xí)、休憩時(shí)受外界干擾的程度降到最低限制。物業(yè)管理人員不進(jìn)入私人隱密區(qū)域；管理站在不干擾學(xué)生的情況下提供效力等。三、人性化管理即“以人為本的理念。根據(jù)公司效力對(duì)象學(xué)生的獨(dú)特群體，對(duì)他們進(jìn)展優(yōu)質(zhì)效力同時(shí)，生活上多關(guān)懷協(xié)助 、思想上多溝通，培育學(xué)生積極向上樂(lè)觀的思想

10、、安康心思，互幫互助、愛(ài)心的培育，加強(qiáng)集體榮譽(yù)感，以高校為榮，傾心營(yíng)造“崇尚文明、同窗親善、親切自然、共建校園的人性化理念。四、親情化管理即把我們所倡導(dǎo)的“親情、友誼、愛(ài)情融入到我們的物業(yè)管理中去，讓我們的每位管理人員像照顧本人的兒女一樣照顧我們的同窗，使我們學(xué)生公寓的每一位同窗都可以覺(jué)得到家庭的暖和。五、點(diǎn)滴管理點(diǎn)滴管理即全心效力，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是物管人員在任何時(shí)候，對(duì)待我們的學(xué)生都要做到：“仔細(xì)到不能再仔細(xì)的程度；細(xì)致到不能再細(xì)致的程度，這就叫實(shí)真實(shí)在地全心效力。比好像學(xué)生病，我們的管理人員要像照顧本人的兒女一樣關(guān)懷、照顧同窗。經(jīng)過(guò)點(diǎn)點(diǎn)滴滴，一直如一地把愉快生活的每一細(xì)節(jié)都帶給學(xué)生公寓內(nèi)的的

11、每一位學(xué)生。六、一分鐘反響管理站每個(gè)員工無(wú)論何時(shí)接到何義務(wù)，必需在一分鐘內(nèi)行動(dòng)，以確保每項(xiàng)任務(wù)都能及時(shí)準(zhǔn)確的落實(shí)到位。七、品牌效力“市場(chǎng)向品牌集中，效益向規(guī)模傾斜，高校社區(qū)物業(yè)管理人深諳此理。在堅(jiān)持規(guī)模化開(kāi)展義務(wù)的同時(shí)，一直將品牌效力作為公司頭等大事來(lái)抓。我公司已在全省多所高校樹(shù)立起本人的物業(yè)品牌，以我們的“高校社區(qū)品牌效力讓師生們?cè)趯W(xué)習(xí)、休憩時(shí)真正的感到舒心、安心、放心、稱心。八、溝通零間隔 就是我們的員工在日常的物業(yè)管理過(guò)程中要注重與學(xué)生的溝通，要最大限制的與學(xué)生交流，深化的了解我們的學(xué)生的心思形狀，時(shí)辰留意學(xué)生的心思變化，為我們更好的實(shí)施“管理、效力、育人三位一體化管理方式打下良好的根底

12、。第三節(jié) 擬采取的管理方式面對(duì)某某高校學(xué)生公寓的物業(yè)管理，選擇怎樣的管理方式才干到達(dá)最正確的管理效果，這是我們作為管理公司所確定管理方式的重要課題，我公司在深化調(diào)查研討的根底上確定了學(xué)生公寓物業(yè)管理的管理方式。 我們采取的管理方式分為組織機(jī)構(gòu)系統(tǒng)、運(yùn)作程序系統(tǒng)、信息反響系統(tǒng)和鼓勵(lì)系統(tǒng)四部分組成。一、組織機(jī)構(gòu)1、組織系統(tǒng)公司學(xué)院學(xué)院保 潔 員5人值 班 員6人管 理 員6人維 修 工1人學(xué)生公寓管理站站長(zhǎng)1人 2、組織機(jī)構(gòu)圖闡明2.1 從學(xué)生公寓內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)圖中可以看出，學(xué)生公寓管理站將在某某高校的指點(diǎn)下，實(shí)行我公司分管總經(jīng)理指點(diǎn)下的主任擔(dān)任制。這是一種垂直指點(diǎn)方式，管理站以下配備管理員、值班員

13、、保潔員和維修工，其編制力求精干，其人員力求一專多能。在擬制方案、組織指點(diǎn)和對(duì)各項(xiàng)任務(wù)檢查指點(diǎn)協(xié)調(diào)等方面由站長(zhǎng)直接擔(dān)任，各項(xiàng)詳細(xì)任務(wù)在由站長(zhǎng)直接安排，各管理人員向站長(zhǎng)擔(dān)任。這樣的構(gòu)造使權(quán)益集中、責(zé)任明確、命令一致，聯(lián)絡(luò)簡(jiǎn)捷，任務(wù)高效。 2.2保潔員擔(dān)任學(xué)生公寓公共部位的保潔；管理員和值班員擔(dān)任學(xué)生公寓內(nèi)的日常效力任務(wù)以及平安、消防、設(shè)備管理，分兩班24小時(shí)值班。維修員擔(dān)任各類設(shè)備維涵養(yǎng)護(hù)任務(wù)。二、運(yùn)作程序系統(tǒng)各類工種崗位培訓(xùn)1、運(yùn)作程序表示圖建立各種規(guī)章制度學(xué)生公寓驗(yàn)收與接納日常管理效力與維護(hù)保潔員維修工管理員各級(jí)管理效力人員開(kāi)展管理效力與設(shè)備養(yǎng)護(hù)任務(wù)完善各類配套設(shè)備及各部門(mén)關(guān)系的管理協(xié)調(diào)任務(wù)

14、2、整體運(yùn)作流程圖闡明： 2.1 從整體運(yùn)作流程圖中看，我們注重于整體設(shè)計(jì)全面合理，各項(xiàng)任務(wù)環(huán)節(jié)嚴(yán)密銜接，起到承上啟下，相互制約的作用。 2.2 在整體運(yùn)作過(guò)程中，一直堅(jiān)持全過(guò)程管理，確保指揮與監(jiān)視的封鎖性管理，保證管理有效、及時(shí)到位，從而在最大限制上防止了缺漏和盲點(diǎn)。 2.3 整體運(yùn)作的各個(gè)環(huán)節(jié)管理處逐漸按照ISO9001：2000版的質(zhì)量保證體系進(jìn)展運(yùn)作，它同樣適用于學(xué)生公寓物業(yè)管理站的整體運(yùn)作方案。在實(shí)際中逐漸運(yùn)用現(xiàn)代化的電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)智能化管理。三、 信息反響系統(tǒng)信息傳送監(jiān)視1、信息反響表示圖 反響檢查監(jiān)視機(jī)構(gòu)布置(管理運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制圖) 組織指揮機(jī)構(gòu)信息反響渠道執(zhí)行實(shí)施機(jī)構(gòu)站長(zhǎng)、管理人員

15、2、信息反響表示圖闡明 2.1信息也是資源，學(xué)生公寓物業(yè)管理站的信息來(lái)源于執(zhí)行機(jī)構(gòu)、監(jiān)視機(jī)構(gòu)和信息反響渠道。2.2監(jiān)視機(jī)構(gòu)分別為：學(xué)生處、相關(guān)部門(mén)指點(diǎn)、業(yè)主贊揚(yáng)、專職檢查員。公司將設(shè)立核對(duì)反響控制點(diǎn)來(lái)加強(qiáng)日常的監(jiān)管力度。2.3在監(jiān)視機(jī)構(gòu)控制方式中，我們采取A管理方式中的例行檢查和突擊抽查相結(jié)合的管理反響方式，而監(jiān)視控制的措施有預(yù)先控制與信息反響控制相結(jié)合。鼓勵(lì)機(jī)制四、鼓勵(lì)系統(tǒng) 1、鼓勵(lì)系統(tǒng)表示圖工資福利機(jī)制制獎(jiǎng)懲機(jī)制培育提升機(jī)制文化活動(dòng)機(jī)制思想任務(wù)機(jī)制2、鼓勵(lì)系統(tǒng)表示圖闡明 2.1鼓勵(lì)是物管部?jī)?nèi)部對(duì)員工管理的主要方式。每個(gè)員工的個(gè)人權(quán)益需求得到尊重并應(yīng)一直堅(jiān)持旺盛的任務(wù)積極性，從而可以在一定程

16、度上獲得經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 2.2思想任務(wù)機(jī)制重在激發(fā)每一個(gè)員工的內(nèi)在潛能，充分調(diào)發(fā)動(dòng)工的個(gè)人積極性，適時(shí)做好深化細(xì)致的思想任務(wù)，其主要任務(wù)方式有與員工談心，為員工排憂解難，組織有益的集體活動(dòng)和家訪等。 2.3獎(jiǎng)懲機(jī)制應(yīng)以表?yè)P(yáng)獎(jiǎng)勵(lì)為主、懲罰為輔的原那么，但獎(jiǎng)懲要清楚，用優(yōu)勝劣汰的方式，純真用工隊(duì)伍，在獎(jiǎng)勵(lì)類型上，要堅(jiān)持以精神鼓勵(lì)為主，物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)為輔。2.4工資福利機(jī)制重在考核，減少固定部分工資，加大活動(dòng)部分工資，拉大間隔 不搞一刀切，鼓勵(lì)員工優(yōu)質(zhì)效力，發(fā)明業(yè)績(jī)和發(fā)揚(yáng)團(tuán)結(jié)向上的團(tuán)隊(duì)精神。 2.5培育提升機(jī)制在實(shí)踐任務(wù)中缺一不可，其培育的目的是使員工有較強(qiáng)的事業(yè)心和敬業(yè)精神，對(duì)任務(wù)能做到一專多能，

17、精益求精。把培育提升、培訓(xùn)、進(jìn)修等任務(wù)有機(jī)地結(jié)合在一同使之構(gòu)成一種人才培育的良性循環(huán)氣氛。 2.6文化活動(dòng)機(jī)制是溝通物管部?jī)?nèi)部員工的橋梁，經(jīng)過(guò)文化活動(dòng)的開(kāi)展加強(qiáng)員工的自自信心和認(rèn)同感，把員工的利益和公司的利益嚴(yán)密地結(jié)合在一同。第四節(jié) 任務(wù)方案根據(jù)擬定的管理方式和管理運(yùn)作流程，我們將任務(wù)方案分為前期管理任務(wù)和進(jìn)入正常運(yùn)轉(zhuǎn)期的管理任務(wù)，按照輕重緩急有序進(jìn)展，詳細(xì)方案如下：一、前期管理任務(wù)方案序號(hào)項(xiàng) 目?jī)?nèi) 容時(shí) 間一擬訂物業(yè)管理方案1、成立招標(biāo)任務(wù)小組；2、仔細(xì)閱讀招標(biāo)文件；3、對(duì)學(xué)生公寓展開(kāi)深化的調(diào)查研討；4、針對(duì)學(xué)生公寓特點(diǎn)，擬訂管理方案；5、選配主要管理人員。二組建物業(yè)管理隊(duì)伍1、人員的選拔；

18、2、人員的培訓(xùn)；3、人員的上崗。三完善管理及辦公條件1、安排管理用房；2、安排員工宿舍3、預(yù)備管理用物質(zhì)配備。四制定管理規(guī)章制度根據(jù)學(xué)生公寓的實(shí)踐情況修正制定切合實(shí)踐的各項(xiàng)規(guī)章制度；五物業(yè)的驗(yàn)收與接納1、根據(jù)規(guī)范，逐項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，督促整改；2、辦理書(shū)面移交手續(xù)，做好遺留工程備案。二、正常運(yùn)轉(zhuǎn)期的管理任務(wù)方案序號(hào)工程內(nèi)容時(shí)間一學(xué)生公寓公共設(shè)備維修保養(yǎng)1、制定學(xué)生公寓養(yǎng)護(hù)和維修方案方案；2、學(xué)生公寓的維修管理；3、學(xué)生公寓的養(yǎng)護(hù)效力。學(xué)生公寓交付之日起二設(shè)備設(shè)備的維涵養(yǎng)護(hù)1、設(shè)備的資料管理；2、設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)管理；3、設(shè)備的維修管理；4、設(shè)備能源和平安管理。同步進(jìn)展三平安管理1、治安管理；2、消防管

19、理；同步進(jìn)展四環(huán)境衛(wèi)生管理1、綠化管理；2、清潔衛(wèi)生管理；3、環(huán)保管理。同步進(jìn)展五物資管理物資賬目；2、物資收發(fā)。同步進(jìn)展六CIS系統(tǒng)全面導(dǎo)入CIS企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)同步進(jìn)展七質(zhì)量管理體系全面導(dǎo)入ISO9001:2000同步進(jìn)展八員工培訓(xùn)全面實(shí)行員工崗中培訓(xùn)同步進(jìn)展第四章 物業(yè)管理承諾目的及采取的相應(yīng)措施第一節(jié) 物業(yè)管理承諾目的序號(hào)目的體系國(guó)家規(guī)范承諾規(guī)范學(xué)生公寓配套設(shè)備完好率98%98%工程維修質(zhì)量合格率100%100%維修質(zhì)量回訪率100%100%清潔保潔率99%99%道路、公共設(shè)備完好率95%98%學(xué)生公寓內(nèi)治安案件年發(fā)生率1以下0火災(zāi)年發(fā)生率1以下0業(yè)主有效贊揚(yáng)率2以下1以下業(yè)主有效處置率9

20、5%以上100%以上業(yè)主有效回訪率95%以上100%以上業(yè)主綜合效力稱心率90%90%以上綠化完好率95%98%以上管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率80%85%以上第二節(jié) 擬采取的相應(yīng)措施為實(shí)現(xiàn)我們對(duì)學(xué)生公寓物業(yè)管理效力的整體謀劃及想象，根據(jù)國(guó)家建立部物業(yè)管理示范大廈的評(píng)選規(guī)范，我們將采取真實(shí)可行的措施落實(shí)承諾的各項(xiàng)目的。其主要目的及實(shí)施措施如下：主要目的實(shí)施措施平安管理學(xué)生公寓無(wú)火災(zāi)事件發(fā)生1、加強(qiáng)管理員消防平安知識(shí)，落實(shí)責(zé)任人擔(dān)任巡視，發(fā)現(xiàn)隱患、苗頭及時(shí)處置；2、制定火災(zāi)事故應(yīng)急措施，定期演練；3、杜絕室內(nèi)明火和運(yùn)用大功率電器；4、定期宣傳，讓學(xué)生了解防火知識(shí)，組織由學(xué)校、物業(yè)、學(xué)生共同參與的消防演

21、練。學(xué)生公寓無(wú)盜竊案件發(fā)生1、管理員對(duì)來(lái)訪人員嚴(yán)厲執(zhí)行登記手續(xù)，杜絕閑雜人員進(jìn)入學(xué)生公寓；2、對(duì)學(xué)生公寓內(nèi)物品的出入實(shí)行登記放行手續(xù)；3、執(zhí)行24小時(shí)值班巡查制度，確保無(wú)盜竊案件發(fā)生；4、制定公寓鑰匙管理規(guī)定，鑰匙的登記、領(lǐng)用有序；5、加強(qiáng)法制宣傳、教育、培育學(xué)生知法、守法的認(rèn)識(shí)。學(xué)生公寓無(wú)男女同寢、斗毆等事件發(fā)生1、嚴(yán)厲執(zhí)行公寓管理制度，異性同窗及異性來(lái)訪者不得進(jìn)入寢室；2、充分發(fā)揚(yáng)公寓中團(tuán)組織及學(xué)生群體組織的示范作用，加強(qiáng)學(xué)生凝聚力。組織學(xué)生之間的交流，培育學(xué)生“互幫互助的思想；3、制定斗毆事件的應(yīng)急程序和處理措施，定期演練。環(huán)境衛(wèi)生管理學(xué)生公寓堅(jiān)持整潔衛(wèi)生，做到“五不即不見(jiàn)積水、積土、雜

22、物、不漏收渣滓、不亂倒渣滓；“五凈即路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、果皮箱凈。1、加強(qiáng)保潔員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，熟練掌握操作技藝和專業(yè)知識(shí)；2、嚴(yán)厲按照保潔任務(wù)程序操作，加強(qiáng)監(jiān)視檢查；3、保證對(duì)渣滓實(shí)行袋裝化；4、按區(qū)域責(zé)任到人，加強(qiáng)巡查，監(jiān)視檢查，嚴(yán)厲考核制度。學(xué)生寢室內(nèi)堅(jiān)持衛(wèi)生和美化1、保潔員為學(xué)生進(jìn)展衛(wèi)生清潔指點(diǎn)，協(xié)助 學(xué)生做好寢室衛(wèi)生；2、管理員掌握一定的室內(nèi)美化技藝，不定期為學(xué)生 進(jìn)展室內(nèi)美化指點(diǎn)；3、對(duì)學(xué)生寢室定期監(jiān)視、檢查、指點(diǎn)，對(duì)不合格的發(fā)出限期整改通知單，并跟蹤復(fù)查。作好傳染病的預(yù)防與處置1、制定傳染病防止預(yù)案，管理人員必需按照規(guī)定的預(yù)案程序處置，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向?qū)W校匯報(bào)；2、宣傳

23、傳染病防治知識(shí)，加強(qiáng)學(xué)生身體安康檢查；3、定期請(qǐng)學(xué)校醫(yī)務(wù)處醫(yī)生為學(xué)生進(jìn)展安康教育。維修效力管理學(xué)生公寓設(shè)備設(shè)備完好率在98%以上1、做好學(xué)生公寓交接驗(yàn)收任務(wù)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)與相關(guān)部門(mén)溝通處理；2、根據(jù)ISO9001:2000質(zhì)量管理體系，制定嚴(yán)厲的維修、保養(yǎng)制度；3、落實(shí)責(zé)任人，定期對(duì)水、電設(shè)備進(jìn)展巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處置，做好詳細(xì)記錄；4、制定完善的維保方案，利用節(jié)假日實(shí)施。學(xué)生公寓設(shè)備維修及時(shí)、妥善1、加強(qiáng)維修人員的培訓(xùn)，提高專業(yè)技藝；2、執(zhí)行24小時(shí)搶修制度，設(shè)立報(bào)修值班室，接到報(bào)修及時(shí)通知維修人員，并做好相關(guān)記錄；3、維修人員接到報(bào)修后，必需立刻趕赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)展維修，零星維修及時(shí)完成；4、維修

24、后，進(jìn)展跟蹤回訪，對(duì)維修質(zhì)量進(jìn)展檢驗(yàn)確認(rèn)內(nèi)部管理保證管理人員精神豐滿，有良好效力認(rèn)識(shí)和態(tài)度1、制定嚴(yán)厲的任務(wù)行為禮儀規(guī)范，管理人員上崗必需一致著裝，佩帶工號(hào)牌，并不斷的加強(qiáng)培訓(xùn)；2、聘請(qǐng)專業(yè)人員講課，加強(qiáng)管理人員的效力程度；3、組織學(xué)習(xí)勞動(dòng)模范的事跡，加強(qiáng)效力認(rèn)識(shí)；4、組織效力競(jìng)賽，鼓勵(lì)管理人員爭(zhēng)創(chuàng)效力標(biāo)兵。完成學(xué)校布置的任務(wù)，執(zhí)行學(xué)校的規(guī)章制度1、學(xué)校布置的任務(wù)，由管理站站長(zhǎng)親身指揮擔(dān)任，保證按時(shí)完成；2、管理站的任務(wù)以學(xué)校的規(guī)章制度為根據(jù)，任務(wù)規(guī)程不能和學(xué)校制度相抵觸；3、加強(qiáng)與學(xué)校各處室、各院系的溝通與交流，了解任務(wù)的缺乏之處，仔細(xì)改良。突發(fā)事件處置作好對(duì)突發(fā)事件的處置任務(wù)1、加強(qiáng)平常的

25、管理與培訓(xùn)，遇到突發(fā)事件，不慌不忙，冷靜處置；2、制定突發(fā)事件緊急處置預(yù)案，管理人員必需按照規(guī)定的預(yù)案程序處置；3、對(duì)突發(fā)事件要按程序及時(shí)匯報(bào)學(xué)校，并配合學(xué)校正事件的調(diào)查。公寓文化建立保證學(xué)生公寓文化氣氛的營(yíng)造1、積極自動(dòng)配合學(xué)校宣傳部、學(xué)工處，以及各院系組織開(kāi)展的學(xué)生文化、文娛活動(dòng)；2、結(jié)合自管會(huì)，開(kāi)掘有專長(zhǎng)的學(xué)生，積極開(kāi)展各項(xiàng)座談、競(jìng)賽、扮演、講座等活動(dòng)；3、以宣傳欄為陣地，結(jié)合各類有意義的主題展開(kāi)專題宣傳；4、支持配合學(xué)生自行組織的有意義的文體活動(dòng)。艱苦節(jié)日組織公寓學(xué)生開(kāi)展活動(dòng)，營(yíng)造節(jié)日氣氛1、管理站年初制定全年艱苦節(jié)日活動(dòng)方案，以便提早組織、安排活動(dòng)；2、逢艱苦節(jié)日，安排專人擔(dān)任學(xué)生公

26、寓的裝點(diǎn)，如有需求公司總部提供資金并派人援助；3、積極配合學(xué)校有關(guān)艱苦節(jié)日的任務(wù)安排。第五章 學(xué)生公寓的日常效力工程及采取的措施第一節(jié) 概 述針對(duì)某某高校學(xué)生公寓的特點(diǎn)，我們的日常效力任務(wù)將由接納期、常規(guī)期二個(gè)部分組成。接納期，對(duì)學(xué)生公寓內(nèi)部充分了解，經(jīng)過(guò)接納驗(yàn)收，進(jìn)一步熟習(xí)物業(yè)整體的各項(xiàng)性能特點(diǎn)，預(yù)測(cè)管理中能夠出現(xiàn)的問(wèn)題，預(yù)備相應(yīng)的方案，真正做到防患于未然。并在此根底上制定各類與貴校相關(guān)的接納文件。1.在甲方授權(quán)范圍內(nèi)，配合甲方參與尚未安裝設(shè)備的安裝、調(diào)試、開(kāi)通、運(yùn)轉(zhuǎn)以及已安裝但尚未調(diào)試設(shè)備的調(diào)試、開(kāi)通與運(yùn)轉(zhuǎn)等任務(wù)。 2.在甲方授權(quán)范圍內(nèi)，配合甲方參與設(shè)備安裝、裝飾等工程的開(kāi)工驗(yàn)收任務(wù)。 3

27、.在甲方授權(quán)范圍內(nèi)，從物業(yè)管理之角度，對(duì)已安裝的設(shè)備提出可改善的可行性建議，以使今后設(shè)備可以高效地運(yùn)轉(zhuǎn)，并為實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理帶來(lái)便利。 4.在甲方授權(quán)范圍內(nèi)，配合甲方做好學(xué)生公寓內(nèi)裝修監(jiān)管任務(wù)。 5.可提供所托物業(yè)管理施工樓層的平安管理效力。 6.配合甲方，按照檔案管理的要求，建立與完善所托物業(yè)的各項(xiàng)工程技術(shù)資料。 對(duì)所托物業(yè)的前期介入，我公司可另行向校學(xué)生處呈報(bào)詳盡的第二節(jié) 常規(guī)期的物業(yè)管理效力工程及措施一、贊揚(yáng)管理贊揚(yáng)處置是物業(yè)管理環(huán)節(jié)中一項(xiàng)嚴(yán)謹(jǐn)而極具技巧性的任務(wù)，迅速、及時(shí)、合理的處置師生贊揚(yáng)能博得師生的信任，反之將傷及管理處籠統(tǒng)及企業(yè)榮譽(yù)，破壞與師生之間的良性關(guān)系。為此我們制定了詳細(xì)

28、的贊揚(yáng)處置流程管理規(guī)定。師生贊揚(yáng)由管理站的控制中心一致處置，詳細(xì)管理思緒如下：一贊揚(yáng)接納師生可經(jīng)過(guò)、來(lái)訪、書(shū)信、網(wǎng)絡(luò)或其它方式贊揚(yáng)，公寓管理站值班人員對(duì)贊揚(yáng)的內(nèi)容進(jìn)展分類。對(duì)于非管理站職責(zé)所在或非管理緣由而導(dǎo)致的贊揚(yáng)，將委婉向師生闡明緣由并協(xié)助師生經(jīng)過(guò)其它渠道予以處理；對(duì)師生的有效贊揚(yáng)，由值班人員填寫(xiě)，并安排有關(guān)部門(mén)及時(shí)處置，艱苦贊揚(yáng)向?qū)W生公寓管理處主任匯報(bào)，由管理處主任按權(quán)限處置。二贊揚(yáng)處置為實(shí)現(xiàn)贊揚(yáng)處置的高效率，管理處24小時(shí)接受師生的贊揚(yáng)，值班人員做好贊揚(yáng)記錄及電腦登記備查。對(duì)于維修方面的贊揚(yáng)，我們要求維修人員非常鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，零修及時(shí)處置，急修不過(guò)夜，同時(shí)對(duì)責(zé)任人給予相應(yīng)的處分。對(duì)于其

29、它方面的贊揚(yáng)，我們將及時(shí)分派至相關(guān)責(zé)任部門(mén)，并及時(shí)與師生商定回復(fù)時(shí)間最長(zhǎng)回復(fù)時(shí)間不超越三個(gè)任務(wù)日，暫時(shí)無(wú)法處理的問(wèn)題將制定相關(guān)方案向師生進(jìn)展解釋，普遍性贊揚(yáng)問(wèn)題由管理處在居住區(qū)公告欄集中公告處理措施。對(duì)于因管理緣由產(chǎn)生的贊揚(yáng)，每半個(gè)月進(jìn)展總結(jié)并提出改良的詳細(xì)方案。此外，我們將每季度向師生公布一次“管理報(bào)告以反映管理處一個(gè)季度中贊揚(yáng)受理及處置的結(jié)果。三贊揚(yáng)回訪師生有效贊揚(yáng)處置終了后，由管理處以或上門(mén)的方式回訪，以征求師生的意見(jiàn)，同時(shí)在上做好回訪記錄，我們要求回訪率為100%。二、平安消防一、根據(jù)貴校學(xué)生公寓的特點(diǎn)，為了確保同窗的人身平安和財(cái)富平安，我公司特制定了以下學(xué)生公寓平安管理方法。1、在學(xué)

30、生公寓的出入口實(shí)行24小時(shí)值班制度，值班人員對(duì)出入口及重要部位實(shí)施不定期的監(jiān)控。2、對(duì)通道、樓梯等部位設(shè)置明顯的標(biāo)識(shí)，以利于人員的進(jìn)出。3、值班人員要制止陌生人和閑雜人員進(jìn)入學(xué)生公寓，來(lái)訪客須在公寓大廳等候，學(xué)生家出息入公寓內(nèi)必需登記。每天晚上對(duì)學(xué)生公寓寢室進(jìn)展抽查，杜絕外來(lái)人員留宿。4、對(duì)遲歸和不歸的同窗進(jìn)展登記，及時(shí)教育，并將情況報(bào)告學(xué)生處。5、嚴(yán)禁學(xué)生在寢室內(nèi)運(yùn)用明火和大功率電器。6、消防管理是學(xué)生公寓管理的一項(xiàng)極其重要的內(nèi)容，尤其是學(xué)生公寓中易燃物品比較多，一旦發(fā)生火災(zāi)，后果不堪想象，因此必需非常注重消防，我公司的公寓管理站實(shí)行全員義務(wù)消防員制，在員工中結(jié)實(shí)樹(shù)立“隱患顯于明火，防備勝于

31、救災(zāi)，責(zé)任重于泰山的認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)巡查，加強(qiáng)監(jiān)控，同時(shí)做好消防設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)任務(wù)，保證設(shè)備隨時(shí)能用。消防任務(wù)貫徹“預(yù)防為主、防消結(jié)合的方針。我公司在平常的公寓管理過(guò)程中，積極向?qū)W生開(kāi)展放火宣傳，普及消防知識(shí)；對(duì)員工每半年進(jìn)展消防知識(shí)的培訓(xùn)，落實(shí)有關(guān)消防措施；制定詳盡的以及，在預(yù)案中要求管理站全體員工加強(qiáng)對(duì)火警、火災(zāi)、刑事突發(fā)事件的反響才干，遇突發(fā)事件時(shí)應(yīng)迅速向校捍衛(wèi)處報(bào)告并立刻通知全體當(dāng)班人員，做到遇突發(fā)事件不慌不忙，有步驟、有次序地實(shí)施各項(xiàng)緊急措施，確保學(xué)生公寓內(nèi)的學(xué)生的人身平安。三、設(shè)備維護(hù)在某某高校學(xué)生公寓的公共機(jī)電設(shè)備及物業(yè)管理任務(wù)中，我們確立以“管養(yǎng)合一的方針，制定合理的管護(hù)方案，建立和

32、健全科學(xué)的效力態(tài)度，真實(shí)做到為業(yè)主效力。一給排水系統(tǒng)的養(yǎng)護(hù)管理給排水系統(tǒng)是指所托物業(yè)本體的冷、熱水管道、閥門(mén)、消防水池、生活及消防水泵、污水排放管道設(shè)備等。1、加強(qiáng)巡視檢查，檢查范圍包括室內(nèi)外外露管道、閥門(mén)、屋頂水箱、水箱浮球閥、泵房等。2、維修組水工任務(wù)職責(zé)之一就是巡視檢查，普通每天不少于一次。巡視檢查可發(fā)現(xiàn)管道滲漏、閥門(mén)滴水、下水管道堵塞、閥門(mén)開(kāi)關(guān)情況、水箱浮球閥能否卡住、泵房水泵壓力、電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)有無(wú)異常等。一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修處理。二供電系統(tǒng)的養(yǎng)護(hù)管理1、所托物業(yè)內(nèi)部的配電房首先要符合“四防一通風(fēng)要求。2、所托物業(yè)配電房的巡視要做到“一看二聞“，即看各種儀表能否正常，變壓器溫度能否在規(guī)定

33、范圍內(nèi)，刀閘、線頭有無(wú)異常；聞能否有焦味，聞能否有異味，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)查明緣由，立刻處置處理。三電器設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理電器設(shè)備除變配電設(shè)備外，還有公共照明、熱水器、消防系統(tǒng)等部分。1、維修人員做好巡視檢查任務(wù)，如：各種電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)的聲響；儀表顯示的表值；平安出口燈的好壞；公共地方照明燈的完好等等，詳細(xì)要求如下：1、一切巡檢都應(yīng)有詳實(shí)的記錄；2、公共地方的照明燈應(yīng)定期改換；3、公共地方的電源插座、接線盒箱等應(yīng)無(wú)零落和缺蓋；2、配合校捍衛(wèi)對(duì)消防及電機(jī)半年進(jìn)展一次試運(yùn)轉(zhuǎn)；3、消防設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)；1、消防設(shè)備設(shè)備平常要留意加油，防止銹蝕。2、對(duì)于管道和閥門(mén)，要檢查管道有無(wú)滲漏，閥門(mén)能否漏水，開(kāi)關(guān)能否靈敏，封鎖

34、能否嚴(yán)實(shí)等。3、定期檢查消防水龍帶、接口能否老化，管帶能否霉變和發(fā)脆，如查出不合格景象要及時(shí)改換。4、滅火機(jī)應(yīng)定期檢查壓力，對(duì)于過(guò)期失效的滅火機(jī)要及時(shí)改換。5、對(duì)管理處員工應(yīng)進(jìn)展消防知識(shí)教育培訓(xùn)，每年進(jìn)展1-2次消防演習(xí)，使人人都會(huì)運(yùn)用消防器具，都能處置火災(zāi)事件。附：設(shè)備缺點(diǎn)維修任務(wù)程序設(shè)備出現(xiàn)缺點(diǎn)在中進(jìn)展記錄NO填寫(xiě)，并向業(yè)主匯報(bào) YES填寫(xiě)設(shè)備臺(tái)帳能否自行維修NO按設(shè)備維修程序進(jìn)展配合業(yè)主共同聯(lián)絡(luò)保修單位或供應(yīng)商排除缺點(diǎn) 維修結(jié)果反響四、環(huán)境保潔1、保潔作業(yè)要求我們將逐漸根據(jù)ISO9001：2000版的規(guī)范，進(jìn)展“高規(guī)范、嚴(yán)要求的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)，發(fā)明一個(gè)優(yōu)雅、

35、整潔、文明、溫馨的學(xué)習(xí)和休憩環(huán)境。根據(jù)學(xué)生公寓的清潔保潔特點(diǎn)，我們將嚴(yán)厲堅(jiān)持 “高規(guī)范、規(guī)范化的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)，做到眼看無(wú)渣滓、手摸無(wú)塵，確保學(xué)生公寓渣滓日產(chǎn)日清，無(wú)蚊、蠅等“四害孳生。保潔員將根據(jù)學(xué)生公寓保潔區(qū)域劃分責(zé)任范圍，落實(shí)責(zé)任人；根據(jù)各保潔環(huán)節(jié)的不同，以定時(shí)或定期、集中作業(yè)方式和日常巡視保潔作業(yè)的方式，制定保潔作業(yè)制度；安排日常保潔任務(wù)，實(shí)行全天候保潔。(1)做好保潔任務(wù)的監(jiān)視、檢查。保潔員在任務(wù)過(guò)程中，根據(jù)保潔任務(wù)要求進(jìn)展自查。(2)站長(zhǎng)對(duì)保潔任務(wù)進(jìn)展日檢、周檢，發(fā)現(xiàn)保潔任務(wù)質(zhì)量問(wèn)題，及時(shí)督促保潔員予以糾正，并做好檢查記錄。并定期組織保潔員對(duì)保潔任務(wù)中

36、存在的問(wèn)題進(jìn)展研討、總結(jié)，整改。2、保潔作業(yè)規(guī)范書(shū)工程要求作業(yè)步驟、方法室外地面、樓梯的保潔1、地面無(wú)雜物、無(wú)積塵、無(wú)積水、無(wú)明顯污漬。2、路燈、招牌、廣告欄無(wú)積塵、無(wú)水銹、無(wú)污漬。3、明暗溝、污水井內(nèi)無(wú)雜物、無(wú)積沙堵塞。4、無(wú)衛(wèi)生死角，無(wú)亂堆亂放。5、窗戶及玻璃立面無(wú)積灰、無(wú)污染。1、每天將所擔(dān)任范圍內(nèi)的樓層公用通道、梯道、天臺(tái)、地面清掃干凈。并將樓層的渣滓收至地面周轉(zhuǎn)站，洗凈渣滓桶，套上渣滓袋，放回原處。2、每天用清潔水拖干擦凈有污跡的樓層地面及渣滓桶存放地面，并拖抹和擦抹一次通道和樓梯扶手。3、每星期用毛巾清潔水擦抹二次消防門(mén)、門(mén)頂、消防栓、公共窗臺(tái)和玻璃、指示燈箱、開(kāi)關(guān)盒、信箱、電表箱

37、等。4、每半月用清潔毛巾擦抹一次墻壁和一切燈炮、燈具，用掃帚清掃天花板等公共部位。值班室的清潔1、地面無(wú)雜物、灰塵、污染。2、家私、電器無(wú)灰塵、擺放整齊。3、墻面無(wú)亂貼、亂掛、亂寫(xiě)劃。4、衣服、鞋、帽、褲子擺放整。1、每次起床后將被子放整齊。2、室內(nèi)家私、電器隨時(shí)擺放整齊，擦抹干凈。3、每日兩次清掃地面，拖抹干凈；瓷磚墻面每半月清抹一次，粉墻面每半月掃灰塵一次；4、隨時(shí)去除室內(nèi)蜘蛛網(wǎng)。注：保潔作業(yè)規(guī)范書(shū)中的保潔時(shí)間、次數(shù)、區(qū)域等根據(jù)學(xué)生公寓的詳細(xì)要求再進(jìn)展詳細(xì)化、細(xì)化、量化，目的就是不留死角、入住的學(xué)生稱心。3、保潔綜合管理加強(qiáng)對(duì)學(xué)生公寓內(nèi)外清潔環(huán)境的綜合治理，管理人員加強(qiáng)巡視檢查，杜絕以下事

38、項(xiàng)在學(xué)生公寓的發(fā)生。(1)隨地吐痰，亂丟果皮、煙頭、紙屑等雜物；(2)亂倒渣滓、煤灰、淤泥、污水、污物。(3)亂豎廣告欄、指路牌和亂張貼標(biāo)語(yǔ)、廣告、海報(bào)，亂涂亂畫(huà)。(4)損壞公共衛(wèi)生設(shè)備和花草樹(shù)木。(5)向室外窗外、陽(yáng)臺(tái)傾倒污水、渣滓、雜物等。5、綠化管護(hù)與環(huán)境營(yíng)造依托我公司的人才優(yōu)勢(shì)，做好所托物業(yè)周邊的綠化工養(yǎng)護(hù)和管理，做到花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好，無(wú)枯花、無(wú)破壞、無(wú)蟲(chóng)害，及時(shí)除草，整齊美觀。保證一年四季鮮花不斷，我們還要經(jīng)過(guò)租綠、擺綠的方式，竭力營(yíng)造一種清潔、安靜、溫馨、優(yōu)美的任務(wù)環(huán)境。五、檔案管理對(duì)學(xué)生公寓內(nèi)一切物業(yè)管理與效力的工程，從主體到配套，從建筑到環(huán)境，從硬件到軟件等都建立相應(yīng)的管理檔案

39、。 1 、資料搜集 資料的搜集堅(jiān)持系統(tǒng)、完好的原那么，根據(jù)實(shí)體資料和信息資料的內(nèi)容，從實(shí)踐需求出發(fā)，擴(kuò)展信息資料的來(lái)源，從時(shí)間上講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程開(kāi)工的全部工程技術(shù)維修資料，從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，大到房屋本體，公共設(shè)備，小到一樹(shù)一木都有詳細(xì)的資料搜集。 2 、資料分類 搜集后的一切信息，一致由檔案室集中整理。整理的重點(diǎn)是去偽存真，根據(jù)檔案的來(lái)源、信息的內(nèi)容、信息的表現(xiàn)方式等特點(diǎn)進(jìn)展細(xì)分，做到條理明晰、分類合理。 3 、資料歸檔 歸檔就是按照資料本身規(guī)律、聯(lián)絡(luò)進(jìn)展分類保管。根據(jù)實(shí)踐需求，學(xué)生公寓的管理擬采用原始檔案和電腦檔案雙軌制。采用多種方式的文檔儲(chǔ)存方式，便于原始檔案的保管。

40、檔案的管理環(huán)境必需做到“三防，即防火、防潮、防蛻變。4 、檔案運(yùn)用檔案的出、入室都有嚴(yán)厲的規(guī)定：出室必需由具備資歷的人員經(jīng)登記后方可借出，入室時(shí)須由專人進(jìn)展檢查，如有破損，立刻修復(fù)，并清查有關(guān)人員的責(zé)任。檔案管理人員需及時(shí)收回在外文件，嚴(yán)防文件的流失。檔案資料大體分為物業(yè)管理政策、法規(guī)資料，開(kāi)工驗(yàn)收資料、學(xué)生公寓的單體開(kāi)工圖、維修檔案、巡視記錄、運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、運(yùn)轉(zhuǎn)檔案、贊揚(yáng)與回訪記錄、其它管理效力活動(dòng)記錄及檔案。六、日常效力我公司在做好日常的平安管理和環(huán)境保潔外，我公司還將為學(xué)生提供力所能及的日常物業(yè)管理效力。一維修效力做到維修任務(wù)及時(shí)、規(guī)范、有效，如管道漏水、下水道不通、門(mén)鎖失靈、改換燈泡等，維

41、修時(shí)維修人員填寫(xiě)維修單，使維修情況有據(jù)可查。對(duì)于整個(gè)公共部分的照明設(shè)備，定期進(jìn)展檢查，確保正常。二心思咨詢效力設(shè)立心思咨詢效力點(diǎn)。管理站站長(zhǎng)、管理人員和效力人員掌握學(xué)生各個(gè)時(shí)段開(kāi)學(xué)、考試、假期、家庭困難等的思想動(dòng)態(tài)，與個(gè)別有心思負(fù)擔(dān)的學(xué)生多交流，必要時(shí)請(qǐng)專家到場(chǎng)，了解這些學(xué)生各方面的情況及思想脈絡(luò)，正確引導(dǎo)、引導(dǎo)，解除思想負(fù)擔(dān)，正確地對(duì)待人生道路上的困難和波折，使他們走出心思誤區(qū)，以防止消極行為的行為發(fā)生。不定期的以畫(huà)欄的方式開(kāi)展心思知識(shí)學(xué)習(xí)活動(dòng)。三提示效力在學(xué)生公寓的門(mén)口設(shè)立提示板，將當(dāng)天的天氣預(yù)告、留言、失物招領(lǐng)等進(jìn)展提示，為學(xué)生提供一個(gè)方便的信息源。四飲食效力24小時(shí)供應(yīng)開(kāi)水。為學(xué)生提供

42、飯菜等食品的加熱效力，對(duì)生病的同窗預(yù)定病號(hào)飯，并親身送到學(xué)生的所在寢室。五物品、工具借用效力購(gòu)置一些常用物品、工具，如雨傘、針線、小維修工具等，建立物品、工具借用點(diǎn)，使學(xué)生在需求的時(shí)候，可以及時(shí)運(yùn)用到這些東西，使他們感到我們效力的周到。六醫(yī)藥急救效力管理站備有普通急用藥品，當(dāng)學(xué)生發(fā)生急病、受傷、中暑等不測(cè)情況，在先行處置的同時(shí)，通知學(xué)校醫(yī)務(wù)處或緊急召救護(hù)車(chē)前來(lái)急救。七送暖和效力查詢學(xué)生檔案，在宣傳欄上為同窗寫(xiě)上我們對(duì)他們的生日祝愿；對(duì)生病的同窗、家庭困難的同窗，我公司將給予一定的物質(zhì)協(xié)助 ；節(jié)假日組織外地的同窗開(kāi)展活動(dòng)，使他們感遭到家普通的暖和。八提供無(wú)償和有償效力為了給同窗們的生活提供更多的

43、便利條件，除了上述效力外，我公司還將提供以下無(wú)償10項(xiàng)和有償14項(xiàng)效力。類別編號(hào)工程內(nèi)容無(wú)償效力01運(yùn)用活動(dòng)室02代學(xué)生購(gòu)應(yīng)急物品03代訂牛奶04代叫出租車(chē)05留言效力06代寄、代領(lǐng)郵件07提供報(bào)刊、雜志閱讀08暫時(shí)代為保管小件物品09義務(wù)宣傳公寓平安用電常識(shí)，宣傳消防常識(shí)10定期組織文化活動(dòng)有償效力11安裝玻璃12安裝吊扇13安裝燈具14換鎮(zhèn)流器15拆換燈管16拆換插座線17換門(mén)鎖18換水龍頭4寸口徑19換水外表4寸口徑20換門(mén)窗玻璃21木門(mén)維修22簡(jiǎn)易家具維修23疏通地漏、廁所管道房間內(nèi)24疏通排污管房間內(nèi)七、學(xué)生管理在做好學(xué)生公寓物業(yè)管理效力任務(wù)的前提下，為了真實(shí)加強(qiáng)學(xué)生公寓內(nèi)學(xué)生日常行

44、為的教育管理任務(wù)，我公司將努力做到管理任務(wù)制度化、規(guī)范化和科學(xué)化，使之真正的到達(dá)“管理、效力、育人三位一體化的公寓管理方式。1、指點(diǎn)、支持各站自管會(huì)開(kāi)展學(xué)生日常教育的宣傳任務(wù)，讓學(xué)生時(shí)辰在學(xué)校的各項(xiàng)規(guī)章制度的要求下開(kāi)展自我教育、自我管理、自我效力，創(chuàng)良好文明行為。2、定期、不定期的對(duì)日常行為、違紀(jì)情況進(jìn)展檢查、督促，曉之以理、動(dòng)之以情，在教育的同時(shí)及時(shí)向?qū)W生處及所在院系匯報(bào)。3、每日對(duì)學(xué)生寢室進(jìn)展抽查，表?yè)P(yáng)好的，教育差的，要求同窗遵守，同時(shí)我公司還將開(kāi)展“溫馨小家的評(píng)選活動(dòng)。4、仔細(xì)記錄日常管理評(píng)分，定期向?qū)W生處、所在院系匯總學(xué)生的加減分情況，作為學(xué)生年終考評(píng)根據(jù)。5、嚴(yán)厲執(zhí)行學(xué)生離校準(zhǔn)假制度

45、，每晚堅(jiān)持抽查學(xué)生宿舍，特別對(duì)遲歸和夜不歸宿的同窗進(jìn)展登記，及時(shí)進(jìn)展教育，同時(shí)向?qū)W生處、有關(guān)院系報(bào)告。在此過(guò)程中充分發(fā)揚(yáng)學(xué)生骨干的作用。6、定期與學(xué)生進(jìn)展溝通與交流，及時(shí)的了解學(xué)生的思想和動(dòng)態(tài)，便于管理人員更好的有針對(duì)性的對(duì)學(xué)生進(jìn)展管理。八、公寓文化建立學(xué)生公寓文化建立是校園文化建立的重要組成部分，必需堅(jiān)持以育人為目的的文化建立指點(diǎn)原那么。公寓文化建立中主要包括思想文化建立和精神文明文化建立，我公司在今后的公寓文化創(chuàng)建的詳細(xì)想象和做法如下：一優(yōu)化環(huán)境1、在硬件設(shè)備上繼續(xù)投入一定的人力和財(cái)力，搞好公寓環(huán)境美化任務(wù)包括保潔、綠化、平安、裝飾、生態(tài)、溫馨、高雅等，全力支持自管會(huì)搞好學(xué)生活動(dòng)室的美化布

46、置。2、在軟件管理建立上，突顯管理人員的本身素質(zhì)和日常的優(yōu)質(zhì)效力管理在關(guān)懷、照顧同窗上表達(dá)，以構(gòu)成良好的人際環(huán)境。3、自動(dòng)協(xié)調(diào)自管會(huì)辦好墻報(bào)、宣傳欄、讀報(bào)欄、才藝展現(xiàn)等。4、指點(diǎn)學(xué)生開(kāi)展室內(nèi)美化評(píng)選活動(dòng)，開(kāi)展“溫馨小家評(píng)選活動(dòng)。二配合、結(jié)合學(xué)生處、團(tuán)委、宣傳部、院系、學(xué)生會(huì)和自管會(huì)搞好各項(xiàng)日常文體文娛活動(dòng)，充分發(fā)揚(yáng)現(xiàn)代傳媒和文化文娛活動(dòng)的文化功能。三在總結(jié)前幾年學(xué)生公寓物業(yè)管理閱歷的根底上，繼續(xù)搞好公寓文化節(jié)活動(dòng)。努力發(fā)明條件，逐漸構(gòu)成具有江蘇高校社區(qū)效力有限責(zé)任公司特征的系列學(xué)生公寓文化活動(dòng)。四借助寬帶網(wǎng)絡(luò)，加強(qiáng)同窗與同窗之間的信息交流與溝通，提高物業(yè)管理行為的透明度，添加管理站與同窗之間的

47、溝通渠道。同時(shí)，經(jīng)過(guò)定期的組織學(xué)生骨干到我公司外協(xié)單位觀賞交流，倡導(dǎo)親善、守法、敬業(yè)觀念，使大家從中遭到有益的啟發(fā)。第六章 物業(yè)管理人員配置、培訓(xùn)及管理一、學(xué)生公寓管理人員的配備隨著管理方式、管理手段的現(xiàn)代化，物業(yè)管理隊(duì)伍的構(gòu)造也發(fā)生根本性的變化。學(xué)生公寓物業(yè)管理人員的配備已從勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)化。為此，在人員配備上堅(jiān)持以“精干、高效、敬業(yè)的用人原那么為根底，確定“重知識(shí)也重才干、重程度更重品德的用人規(guī)范，嚴(yán)把人才選聘關(guān)。管理層學(xué)歷上要求到達(dá)大專以上程度。在管理隊(duì)伍的建立上，將采用規(guī)范化管理和人性化管理相結(jié)合的方式，充分調(diào)動(dòng)全體員工的任務(wù)積極性，嚴(yán)厲考核，并實(shí)行10%淘汰率，確保管理目的

48、得以實(shí)現(xiàn)。 注：人員配備詳見(jiàn)組織機(jī)構(gòu)圖。二、員工的培訓(xùn)1、培訓(xùn)目的 培訓(xùn)目的是在態(tài)度、知識(shí)、技藝三個(gè)層面來(lái)改動(dòng)、加強(qiáng)或改良員工的行為或表現(xiàn)，從而提高員工的素質(zhì)、技藝及管理程度，以到達(dá)企業(yè)的開(kāi)展目的。 2、培訓(xùn)方式 2.1培訓(xùn)的組織方式： 由下至上可分為班組自行組織、物管部組織和公司組織三種方式。2.2培訓(xùn)的方式及內(nèi)容：培訓(xùn)方式：1、采取講課與自學(xué)相結(jié)合；2、采取走出去與請(qǐng)進(jìn)來(lái)相結(jié)合；3、采取適用與超前相結(jié)合；學(xué)生公寓年度物業(yè)管理人員培訓(xùn)方案崗位培 訓(xùn) 內(nèi) 容培訓(xùn)時(shí)間要求管理站全體員工1、公司開(kāi)展情況、職業(yè)品德教育；2、某某高校概略、組織機(jī)構(gòu)、院系情況引見(jiàn)；3、學(xué)生公寓物業(yè)管理理念及管理要求；4

49、、適用禮儀、效力言語(yǔ)技巧；5、消防平安和普法知識(shí)；6、ISO9001國(guó)際質(zhì)量管理體系；7、怎樣真實(shí)提高效力質(zhì)量；8、學(xué)校各項(xiàng)學(xué)生公寓管理要求。8月上旬1、對(duì)全體新員工及在職員工進(jìn)展培訓(xùn)；2、定期對(duì)員工進(jìn)展崗中培訓(xùn)和相關(guān)崗位知識(shí)考核；管理站站長(zhǎng)1、公司質(zhì)量手冊(cè)、程序文件及各類任務(wù)手冊(cè)；2、物業(yè)管理法規(guī)，行業(yè)規(guī)范；3、站長(zhǎng)崗位描畫(huà)；4、管理技巧和指點(diǎn)藝術(shù)；5、物業(yè)管理開(kāi)展趨勢(shì)；6、學(xué)生公寓管理特點(diǎn)。8月上旬1、管理站站長(zhǎng)須參與物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓(xùn)，并獲得相關(guān)資歷證書(shū)；2、熟習(xí)質(zhì)量管理體系文件及各物業(yè)管理崗位的運(yùn)作流程，熟習(xí)物業(yè)管理各項(xiàng)法規(guī)、條例，全面掌握高校物業(yè)管理特點(diǎn)，不斷提高業(yè)務(wù)知識(shí)和管理

50、程度。管理員、值班員1、崗位描畫(huà)、管理規(guī)章制度、任務(wù)規(guī)范、ISO9001根本知識(shí)；2、消防設(shè)備設(shè)備操作方法、緊急情況處置預(yù)案；3、學(xué)生心思特點(diǎn)、日常行為管理技巧；4、學(xué)生公寓次序維護(hù)、平安防備。8月上旬1、熟練掌握各項(xiàng)任務(wù)流程，熟習(xí)管理站的情況，了解學(xué)生的自然情況，并仔細(xì)做好相關(guān)記錄；2、定期組織消防演習(xí)、緊急情況處置演習(xí)等。維修員1、相關(guān)崗位的崗位描畫(huà)、任務(wù)記錄、任務(wù)流程、任務(wù)規(guī)范、ISO9001相關(guān)知識(shí)等；2、設(shè)備設(shè)備管理、登記、性能、自然情況、操作、保養(yǎng)規(guī)程、缺點(diǎn)排除等；3、各設(shè)備設(shè)備應(yīng)急處置規(guī)章制度；4、專業(yè)技術(shù)的提高。8月上旬1、獲得相關(guān)特殊工種崗位資歷證書(shū)；熟習(xí)掌握本專業(yè)設(shè)備設(shè)備情

51、況；2、熟習(xí)操作技巧，熟習(xí)水、電消防設(shè)備，并定期進(jìn)展實(shí)際演習(xí)和考核；3、做好各項(xiàng)維修記錄和相關(guān)表單記錄。保潔員1、本崗位的崗位描畫(huà)、各類任務(wù)流程、任務(wù)規(guī)范；2、保潔技巧；3、籠統(tǒng)教育。8月上旬1、熟習(xí)掌握各類任務(wù)流程，并定期考核；2、定期開(kāi)展勞動(dòng)競(jìng)賽評(píng)選。三、員工的管理員工是我們最珍貴的資產(chǎn)，我們強(qiáng)調(diào)人力資本增值目的優(yōu)先于財(cái)務(wù)資本增值的目的。所以從這層意義上來(lái)說(shuō)，運(yùn)營(yíng)企業(yè)其實(shí)就是做人的任務(wù)。為企業(yè)培育一支過(guò)硬的員工隊(duì)伍。員工管理的目的是以人為本，善待員工，規(guī)范管理，人盡其才。在物業(yè)管理任務(wù)中，我們提出的人員管理體系由五部分組成： 任務(wù)崗位設(shè)計(jì)合理配置人力配置機(jī)制組織機(jī)制壓力機(jī)制鼓勵(lì)機(jī)制制定規(guī)范管理籠統(tǒng)規(guī)范管理分層管理措施量化考核、素質(zhì)評(píng)價(jià)末位淘汰、優(yōu)化組合工資福利等物質(zhì)保證，榮譽(yù)提升等精神獎(jiǎng)勵(lì)人員管理素質(zhì)機(jī)制公司企業(yè)精神，制定素質(zhì)規(guī)范，嚴(yán)厲錄用考核，培訓(xùn)培育提高第七章 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)測(cè)算及財(cái)務(wù)管理第一節(jié) 預(yù)算的根據(jù)與預(yù)算的構(gòu)成一、指點(diǎn)思想物業(yè)管理是保本微利的行業(yè)。正確的核算物業(yè)管理本錢(qián)，控制各項(xiàng)本錢(qián)開(kāi)支，是堅(jiān)持物業(yè)管理規(guī)范運(yùn)作、良性運(yùn)營(yíng)的根底。高校社區(qū)物業(yè)本著精心核算、嚴(yán)厲控制本錢(qián)的原那么以保證某某高校學(xué)生公寓的物業(yè)管理效力優(yōu)質(zhì)、費(fèi)用適中。二、測(cè)算根據(jù)1、常州市政府有關(guān)物業(yè)法規(guī)及相關(guān)文件；2、提供的效力工程、相關(guān)數(shù)據(jù)、資料和實(shí)地調(diào)查情況；3、行業(yè)慣例和專業(yè)物業(yè)管理閱歷；4、我