1、中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿υu(píng)價(jià)基于時(shí)序多指標(biāo)綜合評(píng)價(jià)方法劉貴文1，賀玲2，周滔3（重慶大學(xué)，建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院，重慶，400045）摘要：城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿?duì)城市發(fā)展影響重大。不同于傳統(tǒng)的靜態(tài)評(píng)價(jià)方法，本文采用時(shí)序多指標(biāo)綜合評(píng)價(jià)方法，通過(guò)建立影響城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Φ脑u(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)全國(guó)各區(qū)域中心的31個(gè)大中城市進(jìn)行指標(biāo)數(shù)據(jù)處理，確定各年度的和綜合的潛力評(píng)價(jià)值，據(jù)此進(jìn)行聚類分析將研究城市分為五類，在分析各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Φ幕A(chǔ)上提出一些建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；發(fā)展?jié)摿Γ粫r(shí)序多指標(biāo)；聚類分析Evaluation of Chinese citys real estate market

2、development potential review on the method of multiple index synthetical evaluation with time seriesGuiwen Liu1, Ling He2, Tao Zhou3（Chongqing University, College of construction management and real estate, Chongqing, 400045 ）Abstract：Citys real estate market development potential has important infl

3、uence on the development of the city. The paper used the method of multiple index synthetical evaluation with time series other than conventional static synthetical evaluation. Setting evaluating indicators which influence citys real estate market development potential, dealing with credit segment d

4、ata of 31 city in China, determining the annual and comprehensive assessment of the potential value, clustering and dividing the cities into five categories, giving some suggestion on the basis of citys real estate market development potential.Key words: real estate market; development potential; mu

5、ltiple index with time series; cluster analysis1.引言改革開(kāi)放三十年來(lái)，中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了前所未有的大突破，應(yīng)運(yùn)而生的房地產(chǎn)迅速成為中國(guó)主題經(jīng)濟(jì)縱橫騰飛的歷史推手。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從無(wú)到有、從小到大、迅速崛起。目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系已基本健全，住房保障體系正在逐步完善，建立了以商品化、市場(chǎng)化和社會(huì)化為主體的城鎮(zhèn)住房制度【1】。城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Φ母叩停苯?作者簡(jiǎn)介：劉貴文，男，重慶市重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院教授、博導(dǎo)。郵編：400045 賀 玲，女，重慶市重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院碩士研究生。郵編：400045影響其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的高低和人

6、民生活的好壞。但是由于歷史沿革、地理位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Α⒄邔?dǎo)向、對(duì)外活動(dòng)等多方面因素，作為中國(guó)各區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心的31個(gè)城市，房地產(chǎn)業(yè)卻呈現(xiàn)出不同的發(fā)展態(tài)勢(shì)。在新形勢(shì)、新階段研究我國(guó)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Γ页鏊鼈冎g的差別程度，對(duì)促進(jìn)地區(qū)城市間房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡發(fā)展、提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力方面具有重要現(xiàn)實(shí)意義。2.文獻(xiàn)綜述定性來(lái)看，依據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)發(fā)展可分為四個(gè)階段，包括：第一階段：房企要素（土地）驅(qū)動(dòng)階段，土地對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有決定性的作用；第二階段：房企資金驅(qū)動(dòng)階段，資金在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中具有驅(qū)動(dòng)作用；第三階段：房企技術(shù)驅(qū)動(dòng)階段，專業(yè)技術(shù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最大推動(dòng)力；第四階段：房企創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)階

7、段，創(chuàng)新成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。【2】從這四個(gè)階段的特征，我們可以看出，目前我國(guó)絕大多數(shù)的開(kāi)發(fā)企業(yè)處于要素驅(qū)動(dòng)、資本驅(qū)動(dòng)階段向技術(shù)驅(qū)動(dòng)階段的轉(zhuǎn)變。在這一新的發(fā)展階段，誰(shuí)能取勝，僅靠充足的土地儲(chǔ)備、雄厚的資金實(shí)力還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，技術(shù)壁壘逐步提高，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌加速，專業(yè)技術(shù)將起到更大的作用。如下圖。定量來(lái)看，從1998年到2008年，投資占GDP的比重從33.6%提高到57.48%，11年提高了23.88個(gè)百分點(diǎn)。在投資快速增長(zhǎng)的過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)更快，10年時(shí)間全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)了385.39%，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額卻增長(zhǎng)了981.74%，占固定資產(chǎn)投資的比重從4.07%上升到10

8、.38%，提高了6.3個(gè)百分點(diǎn)。隨著投資的快速增長(zhǎng)，我國(guó)建筑業(yè)近年來(lái)也出現(xiàn)了持續(xù)快速發(fā)展的局面。建筑業(yè)總產(chǎn)值快速增長(zhǎng)， 11年間增長(zhǎng)了324.43%，2008年建筑業(yè)總產(chǎn)值相當(dāng)于GDP的5.67%。另外，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，還帶動(dòng)了一批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2008年，我國(guó)商品房銷(xiāo)售面積65969.8萬(wàn)平方米，如果按100平方米一套房子計(jì)算，共銷(xiāo)售了659萬(wàn)套，如果每套裝潢費(fèi)用按10萬(wàn)元計(jì)算，僅裝潢支出就達(dá)6590億元，接近我國(guó)一個(gè)中等省份的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值。可見(jiàn)，近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展,在我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中發(fā)揮的重要作用。在現(xiàn)有的研究中，對(duì)“城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資潛力評(píng)價(jià)”這一方面研究較為成熟，傅玳

9、在城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資潛力評(píng)價(jià)【3】一文中，先運(yùn)用聚類分析法將各類省會(huì)城市分類，然后再運(yùn)用主成分分析法對(duì)各類別城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資潛力進(jìn)行評(píng)價(jià)排序。葉貴在房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)投資競(jìng)爭(zhēng)潛力的灰色關(guān)聯(lián)評(píng)價(jià)【4】一文中，通過(guò)建立影響房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)投資競(jìng)爭(zhēng)潛力的評(píng)價(jià)指標(biāo)，運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)法模型進(jìn)行評(píng)價(jià)。這兩篇文章的指標(biāo)體系較為全面，但是其研究都是基于當(dāng)前的靜態(tài)分析，沒(méi)有考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的持續(xù)時(shí)間階段。而對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Ψ矫娴难芯繀s較少，且往往以定性為主，定量分析較少，即使采用定量研究，也只是對(duì)各指標(biāo)進(jìn)行獨(dú)立分析，不能整體、科學(xué)的判斷一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合發(fā)展?jié)摿Α；蛘哐芯糠秶^狹窄，如中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)

10、發(fā)展?jié)摿ρ芯俊?】一文是以重慶涪陵為例來(lái)說(shuō)明，沒(méi)有從全國(guó)層面進(jìn)行綜合比較分析。總而言之，還未產(chǎn)生系統(tǒng)地對(duì)全國(guó)層面的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿υu(píng)價(jià)的論文。本文采用的研究方法體系為時(shí)序多指標(biāo)綜合評(píng)價(jià)方法，該方法主要應(yīng)用于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平研究、行業(yè)動(dòng)態(tài)發(fā)展評(píng)價(jià)中，如全局經(jīng)濟(jì)效益的綜合評(píng)價(jià)方法與應(yīng)用【6】、上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的時(shí)序多指標(biāo)綜合評(píng)價(jià)【7】等。它解決了傳統(tǒng)的靜態(tài)多指標(biāo)綜合評(píng)價(jià)的缺陷，讓決策者和投資者能動(dòng)態(tài)的考察行業(yè)或區(qū)域發(fā)展情況。3.房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿υu(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建及論證本文按照評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的科學(xué)性、簡(jiǎn)潔性、全面性、典型代表性及數(shù)據(jù)可獲性等基本原則，通過(guò)借鑒城市競(jìng)爭(zhēng)力指標(biāo)體系、房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系，并

11、結(jié)合房地產(chǎn)本身的特性，選取了3個(gè)一級(jí)指標(biāo)，9個(gè)二級(jí)指標(biāo)，如表格1所示。（1）增長(zhǎng)性潛力指標(biāo)本年商品房銷(xiāo)售價(jià)格/上年商品房銷(xiāo)售價(jià)格：該指標(biāo)反映了城市商品房銷(xiāo)售價(jià)格趨勢(shì)。（2）效率性潛力指標(biāo)房屋建筑面積竣工率：指一定時(shí)期內(nèi)房屋竣工面積占同期房屋施工面積的比率。它能從房屋建筑施工速度的角度反映投資效果和建筑業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。商品房銷(xiāo)售面積/竣工房屋面積：該指標(biāo)是與“空置率”和“存量”相對(duì)的指標(biāo)，它是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀態(tài)的一個(gè)重要指標(biāo)。本年開(kāi)發(fā)土地面積/上年購(gòu)置土地面積：該指標(biāo)用來(lái)反映房地產(chǎn)企業(yè)土地開(kāi)發(fā)的效率。（3）穩(wěn)定性潛力指標(biāo)本年人均完成投資：該指標(biāo)能反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的規(guī)模和速度。人均商品房銷(xiāo)售額：

12、指報(bào)告期內(nèi)出售商品房屋的人均合同價(jià)款。它是商品房銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售面積的綜合指標(biāo)，它能反映居民對(duì)商品房的需求程度和消費(fèi)能力。商品房銷(xiāo)售面積：該指標(biāo)能反映一定時(shí)間段內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消化能力。商品房銷(xiāo)售價(jià)格：該指標(biāo)能反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系和房屋成本。本年購(gòu)置土地面積：指在本年內(nèi)通過(guò)各種方式獲得土地使用權(quán)的土地面積。它反映了開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期。表格 SEQ 表格 * ARABIC 1 中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿υu(píng)價(jià)指標(biāo)體系【8-11】一級(jí)指標(biāo)二級(jí)指標(biāo)單位代碼增長(zhǎng)性潛力指標(biāo)本年商品房銷(xiāo)售價(jià)格/上年商品房銷(xiāo)售價(jià)格%X1效率性潛力指標(biāo)房屋建筑面積竣工率%X2商品房銷(xiāo)售面積/竣工房屋面積%X3本年開(kāi)發(fā)土地

13、面積/上年購(gòu)置土地面積%X4穩(wěn)定性潛力指標(biāo)本年人均完成投資元X5人均商品房銷(xiāo)售額元X6商品房銷(xiāo)售面積萬(wàn)平方米X7商品房銷(xiāo)售價(jià)格元/平方米X8本年購(gòu)置土地面積萬(wàn)平方米X9評(píng)價(jià)城市為：北京，天津，石家莊，太原，呼和浩特，沈陽(yáng)，大連，長(zhǎng)春，哈爾濱，上海，南京，杭州，寧波，福州，廈門(mén)，南昌，濟(jì)南，青島，鄭州，武漢，長(zhǎng)沙，廣州，深圳，南寧，重慶，成都，貴陽(yáng)，昆明，西安，蘭州，西寧，銀川，烏魯木齊31個(gè)城市（城市來(lái)源為國(guó)家公布的35個(gè)大中城市，其中長(zhǎng)春、廈門(mén)、海口、合肥四個(gè)城市由于部分統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)缺失不予評(píng)價(jià)）。評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中的數(shù)據(jù)是筆者根據(jù)2003年-2009年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒、中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒中相關(guān)數(shù)據(jù)直接引

14、用或間接計(jì)算而得。（篇幅所限、數(shù)據(jù)略）4. 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿υu(píng)價(jià)模型構(gòu)建設(shè)多指標(biāo)時(shí)間集為，評(píng)價(jià)方案集為，指標(biāo)集為。在時(shí)間樣本點(diǎn)年份方案對(duì)指標(biāo)的屬性值記作，矩陣表示時(shí)間樣本點(diǎn)年份方案集對(duì)指標(biāo)集的“屬性矩陣”。4.1評(píng)價(jià)指標(biāo)無(wú)量綱化一般而言，評(píng)價(jià)指標(biāo)有“正向指標(biāo)”、“逆向指標(biāo)”和“適度指標(biāo)”之分。正向指標(biāo)是指屬性值愈大愈好的指標(biāo)；逆向指標(biāo)是指屬性值愈小愈好的指標(biāo)，適度指標(biāo)是指屬性值在某一最佳區(qū)間為最佳的指標(biāo)。目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)處于高速發(fā)展階段，因此可認(rèn)為本文選取的指標(biāo)均為正向指標(biāo)。不同的評(píng)價(jià)指標(biāo)可能具有不同的量綱和量綱單位，為了消除量綱和量綱單位不同帶來(lái)的影響，決策之前應(yīng)將評(píng)價(jià)指標(biāo)無(wú)量綱化處理。本

15、文采取區(qū)間值化方法：對(duì)于正向指標(biāo)，令： 式中：、分別為指標(biāo)在整個(gè)時(shí)間集年內(nèi)的最大值和最小值。規(guī)范后的矩陣記為 。【12】4.2確定各方案在時(shí)間樣本點(diǎn)TK年份方案BI的經(jīng)濟(jì)效益加權(quán)評(píng)價(jià)值設(shè)評(píng)價(jià)指標(biāo)間的加權(quán)向量為，并且滿足單位化約束條件，由簡(jiǎn)單加性加權(quán)法可以求得在時(shí)間樣本年份方案的經(jīng)濟(jì)效益加權(quán)評(píng)價(jià)值為 。寫(xiě)成向量形式，有 其中。對(duì)時(shí)間樣本點(diǎn)集，引進(jìn)加權(quán)向量，并且滿足單位化約束條件，于是，方案在整個(gè)序時(shí)集年內(nèi)的動(dòng)態(tài)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿χ导訖?quán)方法表示為：顯然，總量越大越好。為此，構(gòu)造如下單目標(biāo)最優(yōu)化模型： 解此最優(yōu)化模型，得到：因此，只要知道各個(gè)方案在整個(gè)序時(shí)集年內(nèi)各個(gè)不同年份的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿υu(píng)價(jià)值

16、，就可以計(jì)算出各個(gè)方案在整個(gè)序時(shí)集年內(nèi)的動(dòng)態(tài)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿χ怠?.3確定評(píng)價(jià)指標(biāo)間的加權(quán)向量假定隨著時(shí)間的發(fā)展，各房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿χ抵笜?biāo)在不同的評(píng)價(jià)年度可以取不同的加權(quán)系數(shù)。同樣，可以構(gòu)造出個(gè)單目標(biāo)子規(guī)劃模型：解此最優(yōu)化模型，得到對(duì)于個(gè)不同的評(píng)價(jià)年份，可以得到組加權(quán)向量。取其幾何平均值作為統(tǒng)一的加權(quán)向量，可以計(jì)算出各個(gè)決策方案在整個(gè)時(shí)序集合內(nèi)不同年份的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿χ怠?3】。5.中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿υu(píng)價(jià)根據(jù)以上分析方法，對(duì)全國(guó)31個(gè)城市2003年至2008年6年9項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行時(shí)序多指標(biāo)綜合分析。首先，計(jì)算城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿χ笜?biāo)間的加權(quán)向量。根據(jù)公式，可以得到：0.51038

17、7，0.691325，0.255095，0.148482，0.198406，0.097567，0.178255，0.130985，0.276837= 0.530893，0.529136，0.305448，0.257058，0.252332，0.116004，0.201956，0.154345，0.3702070.611191，0.470936，0.377955，0.076498，0.251443，0.190659，0.248403，0.181378，0.248569 0.521951，0.417650，0.416587，0.125544，0.332228，0.222637，0.275532，0

18、.240660，0.264674 0.554261，0.287486，0.452205，0.120069，0.348798，0.259106，0.279997，0.274467，0.2207120.466387，0.297678，0.346504，0.124582，0.493946，0.242197，0.251677，0.364393，0.243968 取幾何平均值作為統(tǒng)一的加權(quán)向量，各個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)間的加權(quán)向量為= 0.534624，0.455312，0.347441，0.145338，0.308985，0.181107，0.232058，0.221114，0.272059 。可以看出，評(píng)價(jià)指標(biāo)

19、重要性一次為：X5X2X3X1X9X7X8X4X6。貢獻(xiàn)率最大的指標(biāo)為“本年商品房銷(xiāo)售價(jià)格/上年商品房銷(xiāo)售價(jià)格”，其權(quán)重為0.534624。貢獻(xiàn)率最低的指標(biāo)為“本年開(kāi)發(fā)土地面積/上年開(kāi)發(fā)土地面積”，其權(quán)重為0.145338。 第二步，根據(jù)公式，計(jì)算各年度城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿C合評(píng)價(jià)值，計(jì)算結(jié)果如表格2所示。第三步，計(jì)算各年度城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿C合評(píng)價(jià)值加權(quán)向量。根據(jù)公式，得到六個(gè)年度的加權(quán)向量為：= 0.344942，0.366432，0.444561，0.413080，0.479672，0.385212 可以看出，各年權(quán)重由大到小以此為：2007年2005年2006年2008年2004

20、年2003年，該權(quán)重能較客觀的反映中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程。第四步，根據(jù)公式，計(jì)算在整個(gè)時(shí)序集6年內(nèi)的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿?dòng)態(tài)綜合評(píng)價(jià)值，計(jì)算結(jié)果如表格2所示。最后，對(duì)整個(gè)序時(shí)集內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿C合評(píng)價(jià)值進(jìn)行排序聚類。6.層級(jí)排序與結(jié)果分析結(jié)合聚類結(jié)果，并綜合考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿υu(píng)價(jià)值及排名情況，將其分為五個(gè)層級(jí)：6.1第一層級(jí)：北京、深圳、上海京滬深具有的共同特點(diǎn)是：經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，全國(guó)中心城市，海外需求的存在以及全國(guó)性需求的存在。同時(shí)又具有不同特質(zhì)：北京是異地購(gòu)房比例較高、上海是外籍人士購(gòu)房較多，深圳則是香港人購(gòu)房。從2003年至2008年的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)值可以看出，2005年開(kāi)始，上海房地產(chǎn)

21、發(fā)展被北京超越。需要注意的是，在2008年國(guó)家宏觀調(diào)控和經(jīng)融危機(jī)的作用下，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿χ到禐?6名，為下降幅度最大的城市，深圳應(yīng)加強(qiáng)其抗風(fēng)險(xiǎn)能力。6.2第二層級(jí)：成都、天津、沈陽(yáng)、重慶、長(zhǎng)沙、大連、寧波、廣州該層級(jí)城市擁有的共同特點(diǎn)是：區(qū)域中心城市，經(jīng)濟(jì)在區(qū)域內(nèi)相對(duì)發(fā)達(dá)，城市化進(jìn)程迅速以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度較快。不同特質(zhì)為：成都和重慶統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的推動(dòng)，天津?yàn)I海新區(qū)的推動(dòng)，廣州異地購(gòu)房比例高。從這幾個(gè)城市2003年至2008年的評(píng)價(jià)動(dòng)態(tài)值來(lái)看，2003年只有大連在第三層級(jí)潛力城市中，從2004年起，其余城市均進(jìn)入第二類或第三層級(jí)潛力城市（福州2008年屬第4層級(jí)潛力城市），特別是成都、天津、重

22、慶三個(gè)城市，潛力值提升迅速。6.3第三層級(jí)：福州、青島、武漢、杭州、昆明、哈爾濱、南京、烏魯木齊、銀川、鄭州該層級(jí)城市擁有的共同特點(diǎn)是：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度較快，城市發(fā)展速度加快，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)逐漸完善，投資環(huán)境較好。不同特質(zhì)為：武漢作為中部中心城市，吸引大量周邊地區(qū)和來(lái)武漢投資人士在漢定居；南京和杭州為投資性需求旺盛。從動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)值來(lái)看，該層級(jí)城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿μ嵘杆伲?003年10個(gè)城市基本處于第四層級(jí)潛力城市，從2004年起，逐漸向第二類、第三層級(jí)潛力城市發(fā)展。需要說(shuō)明的是，杭州和南京屬于我國(guó)沿海省會(huì)城市，房地產(chǎn)發(fā)展水平較高。由于其民間資本多、投資性需求旺盛、一級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)過(guò)高，導(dǎo)致其二級(jí)市場(chǎng)火

23、爆，一級(jí)市場(chǎng)反而不溫不火。國(guó)家統(tǒng)計(jì)年鑒目前只統(tǒng)計(jì)一級(jí)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，因此此處不能全面反映著兩個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿ΑｋS著西部大開(kāi)發(fā)的進(jìn)行，位于中國(guó)西北部的銀川和烏魯木齊進(jìn)入第三層級(jí)潛力城市。銀川是新亞歐大陸橋沿線的重要商貿(mào)城市，位于“呼-包-銀-蘭-青經(jīng)濟(jì)帶”的中心地段，也是寧蒙陜甘周邊約500公里范圍內(nèi)的區(qū)域性中心城市，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。因此銀川房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿εc不容忽視。烏魯木齊有著豐富的自然資源和優(yōu)美的旅游資源，屬于資源型城市，隨著資源的開(kāi)發(fā)必然帶來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。6.4第四層級(jí)：呼和浩特、濟(jì)南、南昌、南寧、石家莊、西安、貴陽(yáng)該層級(jí)城市擁有的共同特點(diǎn)是：內(nèi)陸城市，區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高。從

24、評(píng)價(jià)動(dòng)態(tài)值來(lái)看，濟(jì)南和南昌的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Ρ憩F(xiàn)出下降的趨勢(shì)，由2003處于第三層級(jí)潛力城市向第四類、第五類發(fā)展。西安處于第四層級(jí)的主要原因是：陜西省是中國(guó)經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展的典型，西安在陜西的首位度不高，市場(chǎng)范圍局限，導(dǎo)致西安市內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)不溫不火。經(jīng)過(guò)分析，影響西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿υu(píng)價(jià)值的指標(biāo)是：房屋銷(xiāo)售面積、本年土地購(gòu)置面積和人均商品房銷(xiāo)售額。6.5第五層級(jí)：西寧、太原、蘭州西寧、太原和蘭州位于第五層級(jí)的主要原因是，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響、市場(chǎng)氛圍以及居住文化等。除了太原在2003年處于第三層級(jí)之外，其他在各年中均處于第四、第五層級(jí)。7.結(jié)論通過(guò)對(duì)中國(guó)31個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿M(jìn)行綜合

25、比較研究和準(zhǔn)確定位，明確各城市在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的地位，對(duì)引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)理性發(fā)展、政府相關(guān)部門(mén)實(shí)施宏觀調(diào)控有總要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。從本文的評(píng)價(jià)結(jié)果來(lái)看，東部城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Ω哂谥形鞑砍鞘校谇叭龑蛹?jí)21個(gè)城市中，有14個(gè)城市位于東部地區(qū)，而作為中國(guó)中心城市的北京、上海和深圳，仍是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮某鞘小ｋS著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中西部城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿χ饾u增強(qiáng)，跨入二、三層級(jí)的行列。參考文獻(xiàn)：1卜凡中.我國(guó)房地產(chǎn)這些年.浙江大學(xué)出版社，2010，（3）：1-4.2易居中國(guó).2007 年度中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿υu(píng)估研究報(bào)告.20083傅玳. 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資潛力評(píng)價(jià).統(tǒng)計(jì)與決策

26、.2006（1）：112-1144葉貴，汪紅霞.房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)投資競(jìng)爭(zhēng)潛力的灰色關(guān)聯(lián)評(píng)價(jià).經(jīng)濟(jì)問(wèn)題.2009（10）：41-445趙麗.中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿ρ芯?重慶大學(xué)碩士論文.20056 王應(yīng)明.全局經(jīng)濟(jì)效益的綜合評(píng)價(jià)方法與應(yīng)用科技進(jìn)步與對(duì)策.2000（4）：127-1297 王璐.上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的時(shí)序多指標(biāo)綜合評(píng)價(jià).數(shù)理統(tǒng)計(jì)與管理.2005（3）：86-878左繼宏，胡樹(shù)華.關(guān)于區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力的指標(biāo)體系設(shè)計(jì)研究J.武漢理工大學(xué)學(xué)報(bào)：信息與管理工程版，2004，（4）：65-67.9陳劍濤.區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系綜述J.湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報(bào)，2005，（12）：76-77.10趙黎明，賈

27、永飛，錢(qián)偉榮.房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)研究J.天津大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），1999，（4）：279.11張鴻銘，陳則明.城市房地產(chǎn)預(yù)警研究J.房地產(chǎn)市場(chǎng)，2004，（1）：36-37.12 樊治平，肖四漢，有時(shí)序多指標(biāo)決策的理想矩陣法J.系統(tǒng)工程， 1993：61-65.13 高偉，周敏，江蘇省區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平實(shí)證分析時(shí)序多指標(biāo)綜合評(píng)價(jià)方法及應(yīng)用.數(shù)理統(tǒng)計(jì)與管理，2005：5-9.表格 SEQ 表格 * ARABIC 2：2003年-2008年中國(guó)31個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿υu(píng)價(jià)值、排名及聚類數(shù)值 城市2003年-2008年2003年2004年2005年2006年2007年2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)?/p>

28、力動(dòng)態(tài)綜合值排序號(hào)聚類值房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿χ蹬判蛱?hào)聚類值房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿χ蹬判蛱?hào)聚類值房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿χ蹬判蛱?hào)聚類值房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿χ蹬判蛱?hào)聚類值房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿χ蹬判蛱?hào)聚類值房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿χ蹬判蛱?hào)聚類值北京2.731287110.686683941.150297211.324279111.136901211.322929210.98644621深圳2.629344211.151491110.803735531.180523221.160499121.348689110.743773163上海2.519183311.015083221.166229111.106969320.963

29、005621.129123420.80520192成都2.302887420.690942840.822987431.075916421.005083421.116042520.86746932天津2.235368520.6117681840.955431321.069237520.987201521.040126920.758519133沈陽(yáng)2.111542620.5432152340.6555511830.8709291230.90706821.066448721.06573911重慶2.095601720.5779982040.7333191430.956985830.818878142

30、1.146963320.81422252長(zhǎng)沙2.077774820.6658481440.789231930.8541061430.882441021.046961820.81118472大連2.070919920.858676330.705361630.8546831330.8793911120.9835241230.782096113寧波2.0481381020.6687871340.789358831.011094620.7964171530.9125811430.809982廣州2.0162791130.5212622640.7786771030.8192661730.93685772

31、1.067498620.747335143福州2.0127891230.5332342440.7160741530.955813931.076203310.9338211330.646552214青島1.9890771330.6848531140.7540131230.979525730.8468291320.9024341730.670824204武漢1.9250091430.5708342240.795011630.8305011530.8517891220.9866331130.629424244杭州1.9247231530.6861041040.5994682040.8757771030.7238471630.9873041030.795583102昆明1.9010321630.5779492140.5982692140.7694522140.90261920.9060481530.86426542哈爾濱1.7868331730.6706811240.6648071730.7110772240.6694372030.8460522030.81359162南京1.7781091830.6209121740.7745841130.779