1、英德房地產(chǎn)市場調(diào)研(dio yn)報告光正房地產(chǎn) 共七十五頁目錄英德概況一2011年住房市場分析二三2011年商鋪市場分析商住比例四本案分析五開發(fā)建議六共七十五頁1、城市(chngsh)概要2、規(guī)劃(guhu)藍(lán)圖4、2008-2011年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)3、主要產(chǎn)業(yè)5、交通規(guī)劃7、三橋建設(shè)規(guī)劃英德概況一6、未來城市發(fā)展方向8、地產(chǎn)發(fā)展契機(jī)9、英德概況總結(jié)共七十五頁1、城市(chngsh)概要 英德市面積(min j)5679平方公里，是廣東省國土面積最大的縣級行政區(qū)，總?cè)丝诩s111.13萬人,其中城區(qū)人口約30萬，（城市化水平為27%），由于順德產(chǎn)業(yè)園轉(zhuǎn)移，預(yù)計5年內(nèi)增加至50萬人。英德概況一共七十五

2、頁英德概況一一、中心組團(tuán)：服務(wù)、信息、商務(wù)(shngw)、文化、娛樂、商業(yè)的中心區(qū)。三、城西組團(tuán)：英德市生活(shnghu)度假區(qū)。二、新城組團(tuán)： 新行政中心、工業(yè)區(qū)、體育館、文化館、博物館。2、規(guī)劃藍(lán)圖城西組團(tuán)新城組團(tuán)英紅工業(yè)園中心組團(tuán)四、英紅工業(yè)園：順德工業(yè)轉(zhuǎn)移園區(qū)。共七十五頁英德概況一英紅工業(yè)園規(guī)劃(guhu)及產(chǎn)業(yè)2、規(guī)劃(guhu)藍(lán)圖計劃投資300億元,位于英紅鎮(zhèn)內(nèi),規(guī)劃面積約35平方公里2011開始建設(shè),到2015年總產(chǎn)值將達(dá)350億,GDP達(dá)100億。整個產(chǎn)業(yè)建設(shè)在2020年完成,總產(chǎn)值超過800億元,GDP達(dá)到200億。稅收留成部分,順德區(qū)和英德市將按照50:50的比例進(jìn)行分

3、成。 共七十五頁3、主要(zhyo)產(chǎn)業(yè)英德概況一第一產(chǎn)業(yè)(d y chn y)：茶葉、種植知名企業(yè)：溫氏第二產(chǎn)業(yè)：水泥、礦產(chǎn)知名企業(yè)：海螺、臺泥第三產(chǎn)業(yè)：旅游知名景點(diǎn)：寶晶宮、樹上溫泉共七十五頁連續(xù)四年分別同比增長28.97%、15.22%、30.08%、16.4%，經(jīng)濟(jì)(jngj)工作連續(xù)7年獲得清遠(yuǎn)市縣級的一等獎。 單位(dnwi)（億元)2007-2011年GDP增長英德概況一4、2007-2011年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)共七十五頁英德概況一農(nóng)村居民人均(rn jn)年收入（元）農(nóng)村人口居民年收入每年增加608元722元，增長率8%。2011年增長(zngzhng)加速，同比增長(zngzhng)達(dá)

4、18.5%4、2007-2011年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)共七十五頁英德概況一城鎮(zhèn)居民人均(rn jn)年收入（元）城鎮(zhèn)居民年收入年平均(pngjn)增970元，增長率10.5%，2011年增長明顯，達(dá)12.6% 4、2007-2011年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)共七十五頁英德概況一2007年2011年房地產(chǎn)投資(tu z)（萬元）房地產(chǎn)投資平均年增加12053.5萬元，2008年由于龍信鳳凰城及龍山莊兩大型樓盤開工(ki gng)，投資額驟升。 2011年投資力度翻倍，增長 達(dá)101.9%4、2007-2011年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)共七十五頁英德概況一2008年2011年商品房銷售(xioshu)面積（）平均年增長(zngzhng)89

5、620 ，增幅分別為42%及12%。2011年同比增長達(dá)48.7%2010年的月均銷售量：29433 ，相當(dāng)于227套單位（以每套130平計）。2011年的月均銷售量：43750 ，相當(dāng)于337套單位（以每套130平計）。4、2008-2011年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)共七十五頁公路、鐵路、水路三路暢通，分別有銀（盞）英（德）公路、興建(xngjin)的英佛一級公路連接清遠(yuǎn)及廣州，另有京廣鐵路及武廣英德西站（預(yù)計2011年12月完工）。市際交通英德概況一5、交通(jiotng)規(guī)劃共七十五頁八縱：樓船路、廣電路、建設(shè)路、梅花路、茶園路、仙水路(shul)、云嶺路、衡州路。 市內(nèi)交通(jiotng)英德概況一5

6、、交通規(guī)劃交通定位：兩軸：商業(yè)中心軸“和平路” 城市中心軸“英州大道”五橫: 湞陽路、峰光路、教育路、光明路、金子山大道。本案共七十五頁英德概況一6、未來(wili)城市發(fā)展方向預(yù)計未來重點(diǎn)(zhngdin)城市發(fā)展方向：1、向北延伸，主要為行政及工業(yè)規(guī)劃2、向西延伸，主要為大型生活社區(qū)英德市城區(qū)擴(kuò)張規(guī)劃分析:武廣高鐵英德站及廣樂高速，英德段主要分布在城區(qū)西北方向。向東為北江及農(nóng)田。向南為污染較大的水泥企業(yè)。新行政中心區(qū)及工業(yè)規(guī)劃武廣高鐵英德站，廣樂高速水泥廠、石灰廠及污染較大企業(yè)北江、農(nóng)田及鐵路向西延伸向 北 延 伸共七十五頁英德概況一7、三橋建設(shè)(jinsh)規(guī)劃1、北江(bi jin)三

7、橋位置圖2、建設(shè)中的北江三橋3、北江三橋效果圖北江三橋本案距北江三橋約為1KM 北江三橋含引橋，全長4.262公里，預(yù)計2012年9月1日通車。 大橋建成以后，將分流重型車輛，減少重型車對英德城區(qū)道路的破壞和污染，改善城區(qū)交通環(huán)境和安全。共七十五頁城市變革(bing)與地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)聯(lián)英德概況一C、對外交通的改善D、城市規(guī)劃升級E、投資主體優(yōu)化A、鎮(zhèn)區(qū)富裕，遷入城市B、產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張吸引外地投資者留住高端消費(fèi)群增加大量具購買力的消費(fèi)群帶來龐大的外地移民全國性及區(qū)域性開發(fā)商進(jìn)入，帶動產(chǎn)品升級8、地產(chǎn)發(fā)展(fzhn)契機(jī)共七十五頁英德概況一9、英德概況(gikung)總結(jié)經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)增長，城市規(guī)劃不斷(b

8、dun)升級，居民收入及購買力逐年增強(qiáng)。建議： 緊緊抓住居民住房需求，通過產(chǎn)品創(chuàng)新，把握商機(jī)。共七十五頁2011年住房市場分析二2、樓盤(lu pn)供需情況3、樓盤(lu pn)售價情況5、戶型分析6、車位分析1、大型樓盤分布4、各樓盤信息8、 各樓盤外立面分析 7、各銷售中心風(fēng)格分析10、英德市場房地產(chǎn)企業(yè)分析9、 園林特色13、住房市場分析小結(jié)11、各樓盤銷售中心設(shè)計12、各樓盤豎向規(guī)劃設(shè)計共七十五頁2011年住房市場分析二1、各區(qū)樓盤(lu pn)分布鳳凰(fnghung)城龍山莊城西板塊城央板塊城北板塊月桂湖碧峰華府盛世豪園城市花園金豐名苑城市廣場陽光國際新天地.領(lǐng)譽(yù)維多利廣場臻景豪

9、庭豐華御景城維港半島盛華豪苑共七十五頁區(qū)域項目名稱面積區(qū)間（）棟數(shù)總套數(shù)（套）當(dāng)期貨量未推（套）推貨量未售城北組團(tuán)碧峰華府114143242170200200330仁興城市花園9615018290052401798盛世豪園9315312600001198月桂湖花園90154168001198中心組團(tuán)盛華豪苑9824411900732186168龍信鳳凰城77248一期26棟260098081612龍山莊136203301200119730維港半島881321824913723721776臻景豪庭9213444804801080維多利廣場372457468468370御景城12312941601

10、5910城西組團(tuán)新天地II.領(lǐng)譽(yù)118255113607910281城市廣場6313810240021798金豐名苑11013811398352460小計：372552121159441058074092、樓盤(lu pn)供需情況2011年住房市場分析二共七十五頁2011年住房市場分析二3、樓盤(lu pn)售價情況區(qū)域項目優(yōu)勢起價（元）均價（元）最高價（元）新城組團(tuán)創(chuàng)美星河國際發(fā)展?jié)摿粜?00033003600富域城發(fā)展?jié)摿ξ词畚词畚词壑行慕M團(tuán)盛華豪苑位置未售未售未售龍信鳳凰城江景產(chǎn)品豐富380041004400龍山莊園林品質(zhì)建筑密度低380041004200鴻達(dá)花園價格低2930330

11、03500維多利廣場商住結(jié)合位置400043004600星海家園位置290030003150城西組團(tuán)盛世豪苑山景335036503800祥云碧峰華府大型社區(qū)品牌335036503800錦龍花園280030003300滙峰翡翠銀灣戶型330038004200共七十五頁2011年住房市場分析二各樓盤(lu pn)推售小結(jié)銷售價格： 起價：31004000元/ 均價：35004200元/ 最高價：38504600元/ 目前住房市場處于供需平衡狀態(tài)，成交活躍，但較大戶型（150250 ）相對滯銷。部分樓盤08-12年銷售統(tǒng)計表已推貨量：4993套選取(xunq)12個具代表性樓盤，作為參考數(shù)據(jù)。共七十

12、五頁2011年住房市場分析二4、各樓盤(lu pn)信息1、中實(shí)維港半島2、豐華(fn hu)御景城3、臻景豪庭4、維多利廣場5、龍信鳳凰城6、龍山莊7、盛華豪苑8、英德城市廣場9、金豐名苑10、英德新天地領(lǐng)譽(yù)11、祥云碧峰華府12、仁興城市花園13、月桂湖公園14、盛世豪園共七十五頁2011年住房市場分析二維港半島(bndo)項目名稱：維港半島物業(yè)類別：高尚住宅 建筑類別：高層建筑面積：項目總建筑面積43萬平方米占地面積：6萬平方米開 發(fā) 商：英德市中實(shí)投資有限公司 開盤時間：一期第三批，3號4號樓8月26開盤推出套數(shù)：總規(guī)劃2491套，現(xiàn)新推出3、4號372套戶型種類：三房兩廳兩衛(wèi)、三房兩

13、廳三衛(wèi)面積區(qū)間：88132車位比例：1:1物管費(fèi)用：1.4元/月銷售狀況：一期第三批3號、4號樓接受誠意登記銷售均價：3號4號樓價格4200元至4500元消化客戶：自住居民分析：將于2012年8月26日舉行開盤活動，開盤前僅有“一萬抵三萬”誠意金促銷活動。現(xiàn)推貨源全為三房戶型，高層+江景賣點(diǎn)報價4200-4500元/平方戶型(h xn)比例：戶型面積數(shù)量%銷售情況客廳開間M客廳面積（）三房兩廳兩衛(wèi)8811767接受登記4.234三房兩廳三衛(wèi)13233接受登記4.7364、各樓盤信息聯(lián)系方式：蘇良麗 顧問 133 7666 6600七十五頁2011年住房市場分析二豐華

14、(fn hu)御景城 項目名稱：豐華御景城 物業(yè)類別：高尚住宅 建筑類別：高層 開 發(fā) 商：英德市豐華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開盤時間：2012年2月推出套數(shù)：132套戶型種類：三房兩廳兩位面積區(qū)間：123127車位比例：1：2.2物管費(fèi)用：待定銷售狀況：一期在售銷售均價：3500元消化客戶：自住居民分析：項目位于維港半島后面，江景被遮。賣點(diǎn)：城央，高性價比，優(yōu)越生活配套一期尾盤，優(yōu)惠促銷活動較少，僅抽獎。獎品包括：物業(yè)費(fèi)、家電券等戶型(h xn)比例：戶型面積數(shù)量%銷售情況客廳開間M兩廳面積（）三房123-129 100在售4.5354、各樓盤信息聯(lián)系方式： 陳榮俊 151 1994 61572

15、666 333共七十五頁2011年住房市場分析二臻景豪庭 項目名稱：臻景豪庭物業(yè)類別：高尚住宅 建筑類別：高層占地面積：5萬平方米開 發(fā) 商：英德市建臻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時間：2011年9月份推出套數(shù)：480套戶型種類：兩房兩廳、三房兩廳、四房兩廳面積區(qū)間：93、122133、165車位比例：1:0.6物管費(fèi)用：1.2元/銷售狀況：在售銷售均價：4400元/消化客戶：自住居民分析：整盤為僅4棟高層的小型樓盤，借助府前超大人民廣場的園景為賣點(diǎn)，輔以和平北路、富強(qiáng)東路各成熟配套。無相關(guān)促銷活動，僅9.8折優(yōu)惠。戶型(h xn)比例：戶型面積數(shù)量%銷售情況客廳開間M客廳面積（）兩房93 21在售

16、3.830三房12213369在售4.332四房16510在售4。5404、各樓盤(lu pn)信息聯(lián)系方式： 李文賢 139 2441 78412208 888共七十五頁2011年住房市場分析二維多利廣場(gungchng)項目名稱：維多利廣場物業(yè)類別：住宅、寫字樓、商業(yè)建筑類別：高層 建筑面積：11萬平方米占地面積：1.7萬平方米開 發(fā) 商：清遠(yuǎn)市海泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時間：2012年1月推出套數(shù)：492套戶型種類：兩房、三房、四房、公寓面積區(qū)間：7783，112133，140，168車位比例：1:1物管費(fèi)用：住宅1.2元/月，銷售狀況：在售銷售均價：1、2、3棟均價3800元，4、5

17、、6棟4200消化客戶：自住居民分析：項目包括商業(yè)步行街、住宅、公寓等多種業(yè)態(tài)，主推商業(yè)。售樓部偏小，裝修平庸，尾盤，售樓顧問職責(zé)分工明顯，租售互不干涉。態(tài)度顯懶散，不夠熱情。戶型(h xn)比例：戶型面積數(shù)量%銷售情況客廳開間m兩廳面積（）二房77-83 22在售432.7三房11213338在售4.538.8四房1406在售4.539公寓3611034在售4、各樓盤信息聯(lián)系方式： 李文琳 134 1359 41232226 262共七十五頁2011年住房市場分析二龍信鳳凰(fnghung)城項目名稱：龍信鳳凰城物業(yè)類別：高尚住宅 建筑類別：小高層、多層高層建筑面積：43萬平方米開 發(fā) 商：

18、廣東英德龍信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時間：2008-11-29推出套數(shù)：分三期開發(fā)，一期共推980套，二期在打樁戶型種類：2房5房、復(fù)式。面積區(qū)間：77248 園林特色：東南亞風(fēng)情園林車位比例：1：0.7物管費(fèi)用：0.61.4元銷售狀況：剩11套 銷售均價：在售復(fù)式3180元/消化客戶：公務(wù)員及本地個體戶分析：由多層（5+1、6+1）和小高層（11+1）組合而成，停車位比例1：0.7。建筑設(shè)計將龍山公園、濱江公園、北江的自然景觀與建筑有機(jī)融合。 戶型(h xn)比例：戶型面積數(shù)量%銷售情況客廳開間M客廳面積（）二房77-92 15售完3.927三房121-13470售完4.232四房140-16

19、510售完4.838復(fù)式165以上5剩8套5454、各樓盤信息聯(lián)系方式： 許金娣 137 2696 44332218 295共七十五頁2011年住房市場分析二龍山莊項目名稱：龍山莊物業(yè)類別：高尚住宅 、寫字樓、公寓建筑類別：高層 建筑面積：15萬平方米占地面積：5.01萬平方米開 發(fā) 商：英德市德輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司推出套數(shù)：總規(guī)劃1200套住宅，現(xiàn)推寫字樓及公寓戶型種類：三房兩廳、四房兩廳面積區(qū)間：住宅115172，公寓23110銷售狀況：住宅基本售罄，公寓、寫字樓及商鋪在售消化客戶：自住居民分析：現(xiàn)屬二期，主推一棟12F的公寓、沿街商鋪及1棟辦公樓。尾盤，均交樓。戶型(h xn)比例：戶型

20、面積數(shù)量%銷售情況客廳開間M客廳面積（）寫字樓203-235 15在售住宅11517265尾盤公寓2311020在售4、各樓盤(lu pn)信息聯(lián)系方式： 151 1994 55982220 328共七十五頁2011年住房市場分析二盛華豪苑項目名稱：盛華豪苑物業(yè)類別：高尚住宅 建筑類別：高層建筑面積：10萬平方米占地面積：1.6萬平方米開 發(fā) 商：英德市盛華里房地產(chǎn)開有限公司 推出套數(shù)：732套戶型種類：3房4房、復(fù)式面積區(qū)間：98224園林特色：東南亞風(fēng)情車位比例：500個物管費(fèi)用：1.2元/月銷售狀況：在售銷售均價：3700元/消化客戶：自住居民分析：12棟高檔洋房及部分商業(yè)配套組成賣點(diǎn)：

21、1、超過百米的樓間距2、哥特式鐘樓、格林威消費(fèi)治大門、維多利亞廣場等英倫建筑精粹。戶型(h xn)比例：戶型面積數(shù)量%銷售情況客廳開間M客廳面積（）三房98-125 86在售3.8-4.332四房1428在售4.635.9復(fù)式1832446在售 4.84、各樓盤(lu pn)信息聯(lián)系方式：0763-2225 323共七十五頁2011年住房市場分析二城市(chngsh)廣場項目名稱：城市廣場物業(yè)類別：高尚住宅建筑類別：高層建筑面積：規(guī)劃面積15萬平方米占地面積：總占地3.2萬平方米開 發(fā) 商：新興業(yè)地產(chǎn)(英德)開盤時間：2012年10月份，現(xiàn)接受誠意登記推出套數(shù)：434戶型種類：兩房、三房、四房

22、、公寓面積區(qū)間：33、63、9196、111、137138物管費(fèi)用：待定銷售狀況：接受誠意登記，接近90%，97折優(yōu)惠銷售均價：3800消化客戶：自住居民分析：首二層全為商業(yè)，園林均布置在三層平臺，故賣點(diǎn)：近萬平現(xiàn)代空中立體園林將于10月開盤，內(nèi)部認(rèn)購率較高。戶型(h xn)比例：戶型面積數(shù)量%銷售情況客廳開間M客廳面積（）二房63 30誠意登記3.615三房9111142誠意登記428四房13713812誠意登記4.538公寓3316誠意登記4、各樓盤信息聯(lián)系方式： 鄧燕雯 134 1351 02202277 555共七十五頁2011年住房市場分析二金豐名苑項目名稱：金豐名苑物業(yè)類別：住宅、

23、商鋪建筑類別：高層建筑面積：2.9萬平方米開 發(fā) 商：英德市錦嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司推出套數(shù)：180套戶型種類：三房二廳、四房二廳面積區(qū)間：112130，140車位比例：55個物管費(fèi)用：1.2元/月銷售狀況：在售銷售均價：3900元消化客戶：自住居民分析：位于英德城市中軸線，交通便利。配套完善。賣點(diǎn)：1、豪地段、優(yōu)配套、好戶型、旺風(fēng)水、尊服務(wù)。2、邀麥玲玲作風(fēng)水代言戶型(h xn)比例：戶型面積數(shù)量%銷售情況客廳開間M客廳面積（）三房11213060在售4.232.7四房14040在售4.538.84、各樓盤(lu pn)信息聯(lián)系方式： 鄭燕妮 135 3553 61212221 998共七十五

24、頁2011年住房市場分析二英德 新天地項目名稱：英德 新天地物業(yè)類別：高尚住宅 建筑類別：高層 小高層建筑面積：50萬平方米，其中二期建筑面積7.4萬平方米占地面積：23萬平方米開 發(fā) 商：英德德輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時間：2012年8月推出套數(shù)：一期推 200多套，二期360套，現(xiàn)推80套戶型種類：3房4房復(fù)式面積區(qū)間：118138、171、255車位比例：1：0.32物管費(fèi)用：1.4元/月銷售狀況：在售銷售均價：4200元/消化客戶：自住居民分析：二期為圍合式小區(qū)管理。銷售顧問及物管較專業(yè)。除9.7折優(yōu)惠外未見其他促銷活動。缺點(diǎn)：缺路標(biāo)、指示牌，指引不足。售樓部整體內(nèi)陷，門面不突出戶型(

25、h xn)比例：戶型面積數(shù)量%銷售情況客廳開間M客廳面積（）三房118-138 60在售4.232.7四房17130在售4.638.8復(fù)式25510在售4.54、各樓盤(lu pn)信息聯(lián)系方式： 劉嘉婷 139 2256 88282277 888共七十五頁2011年住房市場分析二祥云(xin yn)碧峰華府項目名稱：祥云碧峰華府物業(yè)類別：高尚住宅 建筑面積：43萬平方米占地面積：9萬平方米開 發(fā) 商：祥云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時間：2012年10月推出套數(shù)：分三期開發(fā)，共2170套，其中三期共372套戶型種類：3房4房、復(fù)式。面積區(qū)間：114125、142、280 園林特色：東南亞優(yōu)雅風(fēng)情車

26、位比例：1：0.9物管費(fèi)用：1元/月銷售狀況：剩 60套銷售均價：3700消化客戶：個體及公務(wù)員分析：賣點(diǎn)：1、東南亞風(fēng)情小城。2、2011年英德房地產(chǎn)銷售冠軍售樓部裝修大氣，在售房型主要為三房。戶型(h xn)比例：戶型面積數(shù)量%銷售情況客廳開間M客廳面積（）三房114-125 71在售4.2-4.536四房14224在售4.2-4.541復(fù)式200以上5剩2套4.54、各樓盤信息聯(lián)系方式： 翁湘林 137 2712 20332282 222共七十五頁2011年住房市場分析二城市(chngsh)花園項目名稱：城市花園物業(yè)類別：高尚住宅建筑類別：高層建筑面積：41.8萬平方米，一期 8萬平方米

27、，占地面積：7.7萬平方米開 發(fā) 商：英德市仁興房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開盤時間：2010年10月份，推出套數(shù)：一期552套戶型種類：三房二廳、四房二廳面積區(qū)間：124138、144150車位比例：1：1物管費(fèi)用：1.4元/月銷售狀況：在售銷售均價：3600元消化客戶：自住居民分析：賣點(diǎn)：1、東南亞全景園林社區(qū)2、45萬平大盤風(fēng)范，依山傍水3、新都市主義現(xiàn)代建筑風(fēng)格戶型(h xn)比例：戶型面積數(shù)量%銷售情況客廳開間M客廳面積（）三房12413855在售4.640四房14415045在售4.5374、各樓盤信息聯(lián)系方式： 蔣麗燕 189 9861 86222655 888共七十五頁2011年住房

28、市場分析二月桂(yu u)湖項目名稱：月桂湖物業(yè)類別：高尚住宅建筑類別：高層建筑面積：25萬平方米占地面積：4萬平方米開 發(fā) 商：英德市新御晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司推出套數(shù)：現(xiàn)推出340套戶型種類：二房一廳、三房二廳、四房二廳面積區(qū)間：125138三房，173182四房園林特色：2萬平方米的東南亞風(fēng)情園林車位比例：1:1.5物管費(fèi)用：1.5元/月銷售狀況：在售銷售均價：3500元消化客戶：自住居民分析：戶型(h xn)比例：戶型面積數(shù)量%銷售情況客廳開間M兩廳面積（）三房12513564在售4.341四房17318236在售5454、各樓盤信息聯(lián)系方式： 翁湘林 137 2712 20332282

29、 222共七十五頁2011年住房市場分析二盛世(shngsh)豪園項目名稱：盛世豪園物業(yè)類別：高尚住宅建筑類別：高層建筑面積：三期建筑面積2.3萬平方米開 發(fā) 商：宏鴻盛世房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(英德）推出套數(shù)：三期現(xiàn)推出170套，戶型種類：二房二廳、三房二廳、四方二廳面積區(qū)間：92、102108，120物管費(fèi)用：1元/月銷售狀況：在售銷售均價：3600消化客戶：自住居民分析：戶型(h xn)比例：戶型面積數(shù)量%銷售情況客廳開間M客廳面積（）二房9240在售421三房10210840在售423四房12020在售4.2334、各樓盤信息聯(lián)系方式： 翁湘林 137 2712 20332282 222共

30、七十五頁小戶型代表(dibio)龍信鳳凰城2室2廳1衛(wèi)1 面積：87.3平方米廳：3.8m傳統(tǒng)布局,是實(shí)用主義典范之作主臥南向設(shè)計,沐浴陽光拂照次臥配有景觀陽臺。維多利廣場2室2廳1衛(wèi) 面積：77.12平方米 廳：3.6m7.9m布局合理,現(xiàn)代設(shè)計，配有景觀陽臺及生活陽臺。2011年住房市場分析二5、戶型(h xn)分析共七十五頁中戶型(h xn)代表維港半島3室2廳2衛(wèi) 面積：117.6平方米廳：4.2m8.2m實(shí)用三房，戶型方正。動靜分區(qū)明顯，注重私密性。配入戶花園，花園面積計半盛世豪苑3室2廳2衛(wèi) 面積：117.12平方米廳：4m7.6m布局功能分區(qū)合理,內(nèi)設(shè)休閑戶內(nèi)陽臺，配有景觀陽臺及

31、入戶花園。2011年住房市場分析二5、戶型(h xn)分析共七十五頁大戶型代表(dibio)盛世豪園4室2廳3衛(wèi) 面積：142.42平方米客廳：4.6m6.8m 餐廳：3m3.7m布局實(shí)用，實(shí)用躍式設(shè)計，配有景觀陽臺，生活陽臺，及入戶花園。盛華豪苑4室2廳3衛(wèi) 面積：142.42平方米廳：4.6m7.8m布局實(shí)用合理，雙套房設(shè)計，配有景觀陽臺及入戶花園。2011年住房市場分析二5、戶型(h xn)分析共七十五頁2011年住房市場分析二戶型(h xn)統(tǒng)計5、戶型(h xn)分析項目龍信鳳凰城富域城維港半島盛華豪苑祥云碧峰華府英德新天地戶型面積段（）一房4056 維多利廣場推156套二房7793

32、77 929092 三房88153 121134 128 1358813298125 118125 108126 四房142165 145165 154142142145154 復(fù)式188以上188以上190以上200以上200以上共七十五頁2011年住房市場分析二6、車位統(tǒng)計(tngj)項目車位比例車位面積（）車位售價（萬）祥云碧峰華府1:0.9未定未售龍信鳳凰城1:0.71216維港半島1:1未定未售盛世豪園1:0.61216813英德新天地1:0.321232714金豐名苑1:3.215未售現(xiàn)有大型樓盤，普遍存在車位不足情況。如：本項目如在車位配比上達(dá)到1：1以上，將能成為(chngwi

33、)較大的市場競爭力，而且可增加銷售面積。共七十五頁2011年住房市場分析二7、銷售中心(zhngxn)風(fēng)格分析龍山莊祥云(xin yn)碧峰華府盛世豪苑共七十五頁2011年住房市場分析二7、銷售中心風(fēng)格(fngg)分析龍山莊銷售中心風(fēng)格：中式元素，以木雕為主題，結(jié)合(jih)中國書畫，是典型中國文化主題。共七十五頁2011年住房市場分析二7、銷售中心風(fēng)格(fngg)分析銷售中心風(fēng)格：歐式元素，典型歐洲建筑(jinzh)大鐘樓作為文化主題。盛世豪園共七十五頁2011年住房市場分析二7、銷售(xioshu)中心風(fēng)格分析祥云(xin yn)碧峰華府共七十五頁2011年住房市場分析二7、銷售(xios

34、hu)中心風(fēng)格分析祥云(xin yn)碧峰華府銷售中心風(fēng)格：濃郁東南亞社區(qū)風(fēng)情，無論從室外景色到室內(nèi)裝飾，再到銷售人員著裝，都能體現(xiàn)出東南亞特色的裝飾風(fēng)格。共七十五頁2011年住房市場分析二9、園林(yunln)特色中式(zhngsh)園林歐式社區(qū)園林 東南亞風(fēng)情園林德輝龍山莊龍信鳳凰城盛華豪苑共七十五頁2011年住房市場分析二9、園林(yunln)特色中式園林德輝龍山莊共七十五頁2011年住房市場分析二9、園林(yunln)特色東南亞風(fēng)情園林龍信鳳凰城共七十五頁2011年住房市場分析二9、園林(yunln)特色歐式社區(qū)園林 盛華豪苑共七十五頁2011年住房市場分析二9、園林(yunln)特色

35、龍山莊以其規(guī)模較大、植被豐富、環(huán)境優(yōu)美的園林樣板區(qū)，為銷售提供了有力的支撐。建議(jiny)： 在本項目銷售前，先建立園林樣板區(qū)。共七十五頁2011年住房市場分析二10、英德主流(zhli)房企表開發(fā)商 樓盤名稱 占地建面樓盤地址 銷售動態(tài) 萬萬本地英德市德輝房地產(chǎn)開發(fā) 德輝龍山莊 515英德市 富強(qiáng)東路9號 尾盤階段 英德市中實(shí)投資有限公司維港半島643英德市 濱江路西新供電局旁一期第三批誠意登記英德市豐華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司豐華御景城0.72英德市橋西路英城交通停車場對面一期在售英德市建臻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司臻景豪庭5英德市富強(qiáng)路在售英德市新興業(yè)地產(chǎn)英德城市廣場3.215英德英州大道及峰光路交

36、匯處10月份開盤，現(xiàn)接受誠意登記英德市錦嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金豐名苑0.42.9英德市峰光路68號持續(xù)銷售階段 英德市仙湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新天地II.領(lǐng)譽(yù)2.57.4英德市 英州大道北8月12日二期開售英德市仁興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司仁興城市花園7.741.8英德市仙水中路一期持續(xù)銷售階段英德市龍信房地產(chǎn)開發(fā) 龍信鳳凰城 21.843英城富強(qiáng)東路北與濱江路交匯處一期尾盤、二期待開發(fā) 英德市宏鴻盛世房地產(chǎn)開發(fā) 盛世豪園 39英德市光明路西（高塘路口） 三期認(rèn)籌階段 英德市盛華里房地產(chǎn)開發(fā) 盛華豪苑 1.610和平北路與教育路交匯處 認(rèn)籌階段 英德市新御晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司月桂湖公園425環(huán)秀路與團(tuán)

37、結(jié)路交匯處持續(xù)銷售階段 英德市祥云房地產(chǎn)開發(fā) 祥云碧峰華府 1043英德市光明路西（高塘路口） 持續(xù)銷售階段 外地清遠(yuǎn)市海泰房地產(chǎn)開發(fā) 維多利廣場 1.711英德市富強(qiáng)路與和平路交匯處 一期持續(xù)銷售階段 共七十五頁11、各樓盤銷售中心(zhngxn)設(shè)計2011年住房市場分析二龍信鳳凰(fnghung)城位置：項目側(cè)，單建3層。（兼物管辦公室及銷售中心）建筑面積約：1000共七十五頁11、各樓盤(lu pn)銷售中心設(shè)計2011年住房(zhfng)市場分析二維港半島位置：項目一樓建筑面積約：400共七十五頁11、各樓盤銷售(xioshu)中心設(shè)計2011年住房(zhfng)市場分析二龍山莊位置

38、：項目一樓建筑面積約：200共七十五頁11、各樓盤銷售(xioshu)中心設(shè)計2011年住房(zhfng)市場分析二祥云碧峰華府位置：項目前，單建一層建筑面積約：400共七十五頁12、各樓盤(lu pn)豎向規(guī)劃設(shè)計2011年住房市場分析二行列式 龍信鳳凰城共七十五頁12、各樓盤豎向規(guī)劃設(shè)計2011年住房市場分析二圍合式 祥云碧峰華府共七十五頁2011年住房市場分析二13、住房市場分析(fnx)小結(jié)主力成交客戶來自市區(qū)精英階層，投資(tu z)客數(shù)量較少英德城區(qū)外來就業(yè)泛珠三角周邊鎮(zhèn)區(qū)候鳥人群 【主力客戶】 【次要客戶】 【邊緣客戶】改善居住剛性需求改善居住剛性需求過渡居住投資需求四房以上：1

39、40180兩/三房：80110三/四房：120140兩/三房：80110一/兩房：6080一/兩房：6080需求次序客戶區(qū)域需求方式需求戶型/面積企業(yè)主/高層管理公務(wù)員/企業(yè)員工鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)/公務(wù)員在外工作者駐英德工作者清遠(yuǎn)/廣州投資客客戶群體英德屬于三四級城市，且受區(qū)位制約交通較不便，因此主要以市區(qū)客戶為主,他們來自各企業(yè)的主導(dǎo)者或各行業(yè)的精英；輔助客戶主要以周邊鎮(zhèn)區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)、公務(wù)員或在外工作者；投資客主要以經(jīng)清遠(yuǎn)、廣州客戶為主，數(shù)量非常少。共七十五頁2011年住房市場分析二13、住房(zhfng)市場分析小結(jié)英德市場處于快速發(fā)展階段，項目集中在中心城區(qū)，開發(fā)水平參差不齊；主力供應(yīng)和成交的產(chǎn)品均

40、為110方以上的中大面積戶型，滿足改善型客戶的換房需求；成交客戶以城區(qū)為主，但周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶的比例逐漸上升；目前整體均價為3500元/方，年均銷售量為24萬方，但今年上半年僅成交7.2萬方，市場形勢不容樂觀。2011年庫存壓力大，未來2年供應(yīng)量也大，市場競爭異常激烈。目前(mqin)整體均價為3600共七十五頁2011年住房市場分析二13、住房市場分析(fnx)小結(jié)1、英德住房市場購買(gumi)主力為：公務(wù)員、本地居民，但投資客不多。商鋪剛性需求強(qiáng)烈。2、傳播習(xí)慣：親戚朋友之間互相介紹。3、認(rèn)籌情況：根據(jù)項目工程進(jìn)度把握，登記金額大部分為5千、1萬、2萬。誠意金轉(zhuǎn)定優(yōu)惠措施普遍為額外97、98

41、折。4、取證條件：個別樓盤主體工程達(dá)到50%后，可申請“預(yù)售證”。5、付款方式：約 80 % -90%采用按揭方式。6、樣板房：大部分樓盤在發(fā)售階段均沒有建設(shè)樣板房。共七十五頁本案分析五如何(rh)開發(fā)創(chuàng)新產(chǎn)品？現(xiàn)有產(chǎn)品對付(du fu)新市場開發(fā)產(chǎn)品線新產(chǎn)品對付現(xiàn)有市場現(xiàn)有產(chǎn)品對付現(xiàn)有市場滲透策略新產(chǎn)品對付新市場多樣化、多元化的策略共七十五頁開發(fā)建議六1、發(fā)售(fshu)時機(jī)2、推貨數(shù)量(shling)3、戶型配比4、車位比例5、銷售中心6、園林特色7、商住比例8、商鋪類型共七十五頁開發(fā)建議六1、發(fā)售(fshu)時機(jī)1）北江三橋預(yù)計(yj)通車時間為：2012年9月3）英德銷售習(xí)慣： 1月4

42、月持續(xù)銷售期 5月9月認(rèn)籌期 10月12月開盤發(fā)售期2）英州大道月桂湖金子山大道（新行政中心）路段預(yù)計通車時間：2012年上半年。本案新行政中心區(qū)共七十五頁打樁(d zhung)封頂(fn dn)1月開盤強(qiáng)銷期（解籌）20層樓體咨詢登記期銷售中心銷售節(jié)點(diǎn)工程進(jìn)度持續(xù)期4月12月10層樓體10月開發(fā)建議六標(biāo)準(zhǔn)層樣板房設(shè)計樣板房開放樣板房銷售中心開工銷售中心開放6月8月 預(yù)熱期（認(rèn)籌）1、發(fā)售時機(jī)臨時咨詢登記處北江三橋主橋建設(shè)中2012年預(yù)計通車共七十五頁開發(fā)建議六2、推貨數(shù)量(shling)建議： 保守估計，本項目首年份額可達(dá)到英德市場的10%，即全年銷售(xioshu)面積為44305，約336套。 針對本項目首期設(shè)計的兩房占比較高，建議推貨量控制在300500套之間。 2010年英德市銷售面積353201 ，較上年增長12%. 月均銷售量面積29433 ，226套單位。以此推算：2011年商品房銷售面積395585，約3043套單位。 2012年商品房銷售面積443055，約3408套單位。平均每月銷售量為：36921，約284套單位。共七十五頁開發(fā)建議六3、戶型(h xn)配比 由于未來兩年推出產(chǎn)品以三房(sn fn)為主（占70%以上），且兩