1、1構建建安目標成本管理體系工程管理部21、XX置地建安成本目標體系簡述鑒于XX置地已在19個城市擁有住宅及商業地產項目，為盡量涵蓋不同城市不同檔次項目的建安成本情況，本目標體系細分如下：物業類型：住宅類物業分7類（11個小類），綜合體類分5類城市級別分為3類：I級、II級、III級項目檔次分5類：A檔、B檔、C檔、D檔、E檔城市系數分7個指數區32、物業類型分類2.1住宅物業住宅類物業細分為7大類11小類，詳細的分類設置原則見表1。多層：4F-7F（含7F）住宅物業；小高層：8F-18F（含18F）住宅物業；高層：19F-100m（不含100m）住宅物業；超高層：100m及以上住宅物業；別墅：

2、獨棟/連排/疊拼/雙拼；商業：功能為商業的建筑，包括一層底商、裙樓商業、獨立商業；地下室（獨立地下室、小高層下1F地下室、高層下1F地下室、主樓下2F地下室、主樓下3F地下室）。 42、物業類型分類序號物業類型說明設置依據1多層6層及6層以下普通多層建筑,不需設置電梯2小高層7層到18層18層以下每個防火分區可設置一座通向屋頂的疏散樓梯和消防電梯,不需設置避難層3高層19層至100m（不含100米）每個防火分區需設置兩座通向屋頂的疏散樓梯和消防電梯，或者單元樓之間18層以上樓梯通過陽臺或凹廊連通.4超高層100m及以上每個防火分區需設置兩座通向屋頂的疏散樓梯和消防電梯，或者單元樓之間18層以上

3、樓梯通過陽臺或凹廊連通，需設置多個避難層，需設置自動噴水滅火系統，電梯設置較多，消防要求較高5別墅獨棟/連排/疊拼/雙拼立面復雜，多棟多層建筑6商業住宅項目中商場一層底商、裙樓商業、獨立商業 7地下室細分為獨立地下室、小高層下1F地下室、高層下1F地下室、主樓下2F地下室、主樓下3F地下室表1住宅物業類型分類標準52.2綜合體類物業綜合體類物業細分為5大類，詳細的分類設置原則見表2。超高層：100m及以上住宅物業；購物中心：萬象城類；酒店：四、五星級酒店；寫字樓；地下室：地下負一層設置為商場，負二層、負三層為停車場。 6序號物業類型說明設置依據1購物中心萬象城類2寫字樓寫字樓3酒店四、五星級酒

4、店4超高層住宅100m以上的住宅物業每個防火分區需設置兩座通向屋頂的疏散樓梯和消防電梯，或者單元樓之間18層以上樓梯通過陽臺或凹廊連通，需設置多個避難層，需設置自動噴水滅火系統，電梯設置較多，消防要求較高5地下室地下一層設置為商場，二層、三層為停車場表2綜合體類物業類型分類標準73、城市分級以各個城市07年、08年官方網站上公布的全年平均售價為分類原則，以后每年按當地的全年平均售價對城市分級標準進行適當調整。詳見表3。 I類城市：平均售價在10000元/m2以上的城市，有北京、上海、深圳、杭州、寧波等5個城市； II類城市：平均售價在5500元/m2以上的城市，有成都、蘇州、天津、廈門； 無錫

5、、福州、大連等7個城市；III類城市：平均售價在5500元/m2以下的城市，有合肥、長沙、重慶、沈陽、綿陽、南寧；武漢等7個城市。售價統計表。 8序號城市級別分類原則城市名稱1I級平均售價在10000元/m2以上北京、上海、深圳、杭州、寧波2II級平均售價在5500元-10000元/m2成都、蘇州、天津、廈門； 無錫、福州、大連3III級平均售價在5500元/m2以下合肥、長沙、重慶、沈陽、綿陽、南寧；武漢以各個城市07年、08年官方網站上公布的全年平均售價為分類原則表3XX置地19個城市分級標準94、項目檔次分級項目檔次按售價分類原則分為五檔：A檔：最高檔，按08年各城市全年平均售價的2倍以

6、上； B檔：超高檔，按08年各城市全年平均售價的1.6-2倍； C檔：高檔，按08年各城市全年平均售價的1.3-1.6倍；D檔：中檔，按08年各城市全年平均售價的1.0-1.3倍；E檔：低檔，按08年各城市全年平均售價的0.8-1.0倍；具體各檔的售價標準詳見表4。 10表4.1XX置地不同城市項目檔次分類標準表4.2XX置地I類城市各項目檔次定位表 115、 地震烈度與場地類別表5-各項目地震烈度統計表地震烈度場地類別項目名稱六度類武漢鳳凰城、寧波卡納湖谷、長沙鳳凰城、重慶二十四城、杭州悅府項目類無錫工業學校地塊項目，無錫太湖國際社區，蘇州平門府，武漢中央公園 類寧波慈溪中央公園 七度類成都

7、翡翠城，成都鳳凰城，成都二十四城，大連海中國，大連星海灣，福州項目，合肥瀾溪鎮，沈陽XX中心，沈陽凱旋門，沈陽橡樹灣，沈陽置地廣場，深圳XX中心，深圳幸福里，廈門橡樹灣 類上海灘花園、上海橡樹灣八度類天津香薇邸項目、北京西堤紅山 類北京翡翠城，北京鳳凰城，北京華亭嘉園，北京橡樹灣，北京憂士閣126、建安成本目標模型中的技術指標含量所有技術指標含量均是以建筑面積為基數的，建筑面積按建筑工程建筑面積計算規范（GB/T50353-2005）中的相關規定計算。鋼筋含量和砼含量參照設計管理部結構設計導則 （V2.0），選取七度區II類場地的含鋼量標準中限。含鋼量中的鋼筋數量包含所有與主體結構有關的主筋、

8、箍筋、拉筋、構造筋等。含鋼量中的地下結構包含地下室頂板、地下室底板及承臺、地下室墻柱與地下室外墻板，不包括樁基。上部結構不含地下室頂板。 136.1地下室模型中的技術含量 表6.1 地下室技術指標含量序號項目名稱單位地下室獨立地下室小高層下（一層）高層下 （一層）超高層下（二層）超高層下（三層）1鋼筋含量kg/m21601651701801902砼含量m3/m21.351.231.251.271.353模板含量m2/m243.43.63.844砌體含量m3/m20.050.030.030.030.035樓地面飾面面積比m2/m20.950.970.970.970.976內墻飾面面積比m2/m2

9、0.51.52227外墻基面面積比m2/m20.530.350.350.350.358天棚飾面面積比m2/m20.950.970.970.970.9714 表6.2 各種物業類型技術指標含量序號項目名稱單位別墅多層小高層高層超高層1鋼筋含量kg/m240404550702砼含量m3/m20.30.300.350.40.453模板含量m2/m22.833.23.63.84砌體含量m3/m20.10.120.120.140.145樓地面飾面面積比m2/m20.950.950.900.900.906內墻飾面面積比m2/m222.22.22.42.47外墻基面面積比m2/m21.21.31.31.31

10、.38天棚飾面面積比m2/m20.950.950.90.90.99屋面面積比m2/m20.330.170.070.030.0210窗地比m2/m20.350.30.30.30.311墻積比m2/m21.21.21.31.31.312戶內門面積比m2/m20.010.020.020.020.0213防火門面積比m2/m20.020.010.010.010.01157、目標模型體系中的主要經濟指標與項目定位有關的分項部位：外窗、外墻裝飾、入戶門、大堂精裝修、電梯廳公共區精裝修、園林景觀、室內精裝修等在不同級別的城市不同項目檔次下有不同的產品配置標準參考表和限額設計指標，詳見以下各表。表7.1 主要

11、材料單價 序號項目名稱單位單價1主要材料鋼筋元/kg4.562砼元/m33303砌體元/m3330建安成本目標體系中的主要材料價格預留了一定上漲空間16171819202122232425268、城市系數將各城市的主要人工、材料價格代入測算模型，比較范圍包括除大堂及電梯廳精裝修、戶內精裝修、室外園林景觀以外的所有主體結構、砌筑抹灰粗裝修、外墻保溫及飾面、入戶門、常規機電等建安成本，以測算模型為標準值100，產品組合按“地下室：高層=20%：80%”，比較形成各城市區域造價指數，共分為7個指數區域：（成都在5.12地震后的非正常性上漲正逐漸趨向于正常平穩，與重慶接近）（1）北京天津為一個指數區域

12、，為98.21；（2）上海、杭州、無錫、寧波、蘇州為一個指數區域，為98.26；（3）武漢、長沙為一個指數區域，為96.98；（4）合肥、福州、廈門、南寧為一個指數區域，為97.72；（5）成都、重慶101.54 （6）深圳為102.37；（7）沈陽大連為一個指數區域，為101.74。 279、成本科目總部對全成本的成本科目統一到四級科目，城市公司可以對五級、六級科目進行擴展，一級科目為土地成本、房地產開發成本、房地產開發費用、稅金、轉入成本和轉出成本。其中土地成本、房地產開發費用、稅金科目口徑在財務會議科目的基礎上做了簡化，統一在二級或三級科目上。對每一個科目下應該包含的成本內容做了統一說明

13、，為日后積累成本數據統一了口徑。新成本科目對舊成本科目做了精簡，新成本科目共有6個一級科目，11個二級科目，41個三級科目，59個四級科目，共有117條成本科目。新舊成本科目對比。 2810、建安成本體系核算內容建安成本目標體系按新成本科目核算范圍為建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費 。建筑安裝工程費：包括前期工程、土石方及基礎處理工程、土建工程、外裝飾工程、門類工程、精裝修工程、機電工程、消防工程、弱電工程、燃氣工程、電梯工程、標識工程、其他工程費，口徑同成本科目核算內容。基礎設施費：紅線內室外綜合管網工程、環境景觀工程費、紅線外市政工程費、市政集資費、大市政拆遷費、基礎其他費；口徑

14、同成本科目核算內容。公共配套設施費：應計入可銷售物業開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，指為居住小區服務的公共設施和生活服務設施的建設費用，包括教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、金融郵電、社區服務、行政管理、市政公用設施。指獨立修建的，獨立發揮功能的公共配套設施，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。口徑同成本科目核算內容。293011、XX置地建安成本目標值11.1 地下室主要建安目標成本值 獨立地下一層地下室平均建安成本為3007元/m2； 小高層下地下一層地下室平均建安成本為2859元/m2； 高層下地下一層地下室平均建安成本為2992元/m2； 高層下地下二層地下

15、室平均建安成本為3318元/m2； 超高層下地下三層地下室平均建安成本為3653元/m2。3111.2 I類城市不同物業類型單體建安目標成本值類別IAIBICIDIE別墅4290365133813377多層36162917252823382178小高層36172922253823492192高層36832993261424282274超高層388531962818263324793211.3 II類城市不同物業類型單體建安目標成本值類別IIAIIBIICIIDIIE別墅4290365133813377多層30832736244822592139小高層30882746245922732154高層

16、31592822253823552239超高層336230262743256024443311.4 III類城市不同物業類型單體建安目標成本值類別IIIAIIIBIIICIIIDIIIE別墅4290365133813377多層28762622237122152117小高層28862633238522302134高層29622712246723152221超高層3166291726722520242834I類城市各物業類型建安成本目標值與標桿企業對比值序號物業類型地下室A類B類C類D類E類標桿企業XX置地標桿企業XX置地標桿企業XX置地標桿企業XX置地標桿企業XX置地標桿企業XX置地1獨立地下室

17、2873 3007 -2小高層下一層地下室2729 2859 -3高層下一層地下室2856 2992 -4超高層下二層地下室3175 3318 -5超高層下三層地下室3518 3653 -6別墅-42903261 36512947 3381-7多層-36162762 29172382 25282210 23381973 21788小高層-36172597 29222294 25382149 23491978 21929高層-36832671 29932359 26142211 24281993 227410超高層-38852827 31962555 2818-3512、建安成本目標體系使用指引

18、 12.1理論模型條件土地為熟地，只需進行簡單的場地平整；地震設防：七度區II類場地；土質情況：按土質良好不需要換填考慮；土方挖深：一層地下室5m；二層地下室11m；三層地下室16m。基坑支護及降水：按需要進行基坑支護和降排水考慮。基礎：樁基礎，預制管樁，進深30m左右；容積率：別墅按0.7考慮，非別墅按3.0考慮；公共配套設施考慮：按總建筑面積120元/m2綜合考慮；外墻保溫：按南方城市外寺墻保溫做法考慮。 大堂面積：多層按7層50m2考慮，小高層按15層80m2考慮，高層按30層90m2考慮，超高層按49層120m2考慮。本模型按毛坯房考慮，不含室內精裝修費用。3612.2建安成本目標體系

19、的使用范圍土地拓展階段的拿地決策估算成本時的參考；上市公司審核各城市項目建安成本目標的參考；上市公司對各城市公司建安成本內審時的參考；在擴大初設前的前期規劃設計、方案階段做成本估算時的參考；各城市公司在做項目目標成本時建安成本目標值的參考。3712.3 建安成本目標體系使用時注意事項本建安成本目標體系的建立是基于其理論模型條件的，且在編制時預留了一部分材料上漲的空間，模型中考慮了XX的高品質定位，故在與項目定位有關的子項上限額設計指標值高于標桿企業標準，在具體使用時應注意項目實際情況與理論模型條件的對比分析。 3812.3 建安成本目標體系使用時注意事項本建安成本目標體系是基于其理論模型條件的

20、，且在編制時預留了一部分材料上漲的空間，在項目檔次限額設計指標值確定時高于標桿企業標準，在具體使用時應注意項目實際情況與理論模型條件的對比分析，進行具體成本科目的單方造價調整。12.3.1土地為毛地時，需考慮毛地變為熟地時需增加的額外費用。如福州洪灣項目：（1）該項目土地為毛地，地上有20萬m3地上廢棄物需清運，影響建安成本10元/m2；（2）項目靠近江邊，有40萬m3淤泥需換填，影響建安成本50元/m2； 3912.3.2鋼筋含量和砼含量根據地震烈度調整：模型為七度區II類場地，在項目實際情況不同于此烈度時，要對鋼筋含量和砼含量進行適當調整，可參考設計管理部下發的結構設計導則 （V2.0），

21、調整原則一般為：12.3.2.1鋼筋含量調整六度區與七度區相同場地類別間上部結構鋼筋含量相差5kg/m2，地下結構相差10kg/m2；七度區與八度區相同場地類別間上部結構鋼筋含量相差10kg/m2，地下結構相差10kg/m2；40六度區場地類別變化時每梯度影響鋼筋含量，上部鋼筋含量影響5kg/m2，地下鋼筋含量不受影響；七、八度區場地類別變化時每梯度影響鋼筋含量，上部鋼筋含量影響10kg/m2，地下鋼筋含量不受影響。12.3.2.2砼含量砼含量不受場地類別的影響，在地震烈度每梯度變化時影響到0.025m3/m2。4112.3.3目標體系中按土質良好不需要換填考慮，需根據項目實際情況做相應調整，

22、如福州洪灣項目靠近江邊項目靠近江邊，有40萬m3淤泥需換填，影響建安成本50元/m2； 12.3.4地下室層高和土方挖深調整：模型中一層地下室按層高4.5m，挖深5m考慮；二層地下室按層高5m，土方挖深11m考慮；三層地下室按層高5m，土方挖深16m考慮。當層高變化時，其結構工程單方成本每增減10cm，影響造價1.2%-1.5%。4212.3.5基坑支護及降水：模型中按需要進行基坑支護和降排水考慮，若項目實際情況不需要時，請核減此部分費用160-200元/m2；12.3.6基礎工程：模型按預制管樁進深30m左右考慮，要根據項目實際基礎處理型式進行修改調整；12.3.7外墻保溫型式：按南方城市外

23、墻保溫做法考慮，北方城市如北京、天津可在模型基礎上增加30-40元/m2，東北城市如沈陽、大連可在模型基礎上增加60-70元/m2。4312.3.8大堂面積：多層按7層50m2考慮，小高層按15層80m2考慮，高層按30層90m2考慮，超高層按49層120m2考慮。可按項目實際大堂面積與大堂限額設計指標進行調整。12.3.9容積率：模型中別墅按0.7考慮，非別墅按3.0考慮；可按項目實際容積度與園林景觀限額設計指標進行調整。模型中基礎設施費一項，除園林景觀外其余按120元/m2綜合考慮，可按項目實際情況進行適度調整。 12.3.10公共配套設施考慮：模型中按配套面積占總建筑面積的5%考慮，綜合

24、成本按120元/m2考慮；若有特殊情況時，可進行調整。如武漢中央公園和福州洪灣項目都有替政府代建紅線外公園的義務。 4412.3.11采暖工程：模型中未考慮采暖工程，北方及東北城市可在模型基礎上增加50-70元/m2的采暖工程費用。12.3.12結構含量：鋼筋含量、砼含量、模板含量、窗積比、墻積比等技術指標可以按模型中的技術含量指標要求設計院限額設計；12.3.13與項目定位有關的子項限額設計指標：如外立面門窗單價、外墻裝飾單價、大堂精裝修單方造價、電梯廳公共裝修單方造價、室內精裝修單方造價、入戶門單價、園林景觀單方造價可以做為限額設計的上限要求。 4512.3.11采暖工程：模型中未考慮采暖

25、工程，北方及東北城市可在模型基礎上增加50-70元/m2的采暖工程費用。12.3.12結構含量：鋼筋含量、砼含量、模板含量、窗積比、墻積比等技術指標可以按模型中的技術含量指標要求設計院限額設計；12.3.13與項目定位有關的子項限額設計指標：如外立面門窗單價、外墻裝飾單價、大堂精裝修單方造價、電梯廳公共裝修單方造價、室內精裝修單方造價、入戶門單價、園林景觀單方造價可以做為限額設計的上限要求。 4613、建安目標成本體系應用案例 13.1項目概況建安成本目標體系是按不同的單體物業類型建立的，除根據第12章節項目的具體實際情況調整不同單體建安成本的細目以外，還需項目概況的產品組合比例根據整個項目的

26、產品組合比例確定建安成本總造價。需在做建安成本目標時詳細填寫項目概況表。4713.2產品標準表每個不同物業類型的單體建安成本與其產品屬性有密切的聯系，需對每一種單體盡量詳盡地填寫產品標準表。據此參考建安成本目標體系編寫各物業單體的建安成本。 4813.3分單體編制建安成本目標值不同物業類型的結構技術含量相差較大，需分別編制建安成本明細表。4913.4項目建安成本控制值的編制按項目概況表中的產品組合確定整個項目的建安成本控制值。5014、建安成本目標的控制和實現 1、目標的內涵：不僅限于成本目標值本身、更要關注成本背后的產品目標2、目標的作用：目標不一定是上限而是基準，目標的作用在于心中有數3、

27、目標的范圍：成本目標是整個項目團隊的目標，目標范圍覆蓋全成本，建安成本只是目標的一部分。514、制定的時間：目標制定從立項時就已經開始，區分控制目標與經濟測算數據，要求不同，考慮風險因素； 定位、設計階段進行各階段的成本測算，各期測算要有對應，比較變化原因，原則上前期目標控制后期目標；規劃方案確定后或擴初時，形成正式目標成本；施工圖完成后，可根據預算對目標做調整（通常是在偏差較大的情況下）。525、制定的方法： 成本由產品的定位與檔次決定，因此成本目標要在與產品目標的互動溝通中共同制定，在發包前的階段經歷由粗到細的過程。一般的依據文件有：項目可研報告、策劃報告、各階段的設計文件和交樓標準； 前

28、期工作盡可能做細，促進策劃、設計人員對產品的深入考慮，不要因為今后會發生變化而不作預先設定。 最好能結合公司產品特點，制定公司通用的標準和表格，各項目的不同點在局部作調整，可以節省時間，減少誤解； 結合運營部門的項目總體經營計劃，確定目標成本符合公司利潤要求，經過各方的討論和審批，正式發布。536、制定的要求：合理確定的前提條件：了解市場、結合產品，有充分的數據支持，通過市場調研和數據庫；內容要明確具體，比如同樣是高檔，各人心目中可能不同； 盡可能有量化的計算，量價分離，而不是籠統的總數，便于今后的對比分析 盡可能作為績效考核指標。547、成本目標的分解- 分解是為了落實要滿足動態控制的需要：

29、 按工程與材料分判計劃分解到每個分判項目上；這樣分解的前提需要項目開發過程事先有充分的策劃，是計劃管理到位；如果做不到只能分解合同而不是分解目標。要滿足成本分析的需要：按照標準成本科目分解，一般只在末級科目上可以增加。按內部職責劃分： 成本費用總額和控制關鍵指標分解到各相關責任部門，列入KPI。分解到設計限額： 也可以認為是目標的落實，實際上在目標制定時就已經考慮到了設計限額。5515、項目各階段成本管理要點1、項目可研/立項/定位階段成本管理關鍵：對社會資源的把握成本調研，上市公司的建安成本目標體系只是做參考，各城市公司在籌劃新項目時要開展對地區成本調研、項目成本調研、專項成本調研，定期開展成本調研是做好目標成本的保障；可研/立項/定位階段成本測算的關注點：與項目定位有關的子項（外窗、外立面裝飾、大堂和電梯廳的精裝修標準、園林景觀等）產品標準和限額指標的確定；可研/立項/定位階段成本測算與項目經營策劃的配套：基礎和公共配套設施包含內容的確定和分期建設。562、項目方案階段成本管理 目標成本的編制與確定成本測算表 以目標成本為導向