1、第九章 土地資產收益分配管理 第四節房產稅 第五節土地相關(xinggun)稅收 教案27 xxx主講共六十七頁房產稅房產稅：以房屋為征稅對象、按照房屋的原值或房產租金向產權所有人征收的一種稅（1）納稅人：房產所有人（2）課稅對象：房產，房產稅現行條例規定：房產稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收（3）計稅依據：出租(chz)房產、非出租(chz)房產（4）稅率：比例稅率 1.2% 12%（5）納稅期限：按年計征，具體期限由省級政府規定（6）減免稅共六十七頁城鎮(chngzhn)土地使用稅以城鎮土地為征稅對象、向擁有土地使用權的單位和個人征收的一種稅（1）納稅人：擁有土地使用權的單位和個人（2）

2、課稅對象：土地，在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收（3）計稅依據：納稅人實際占用的土地面積（4）稅率(shul)：分類分級的幅度定額稅率（5）納稅期限：按年計征，具體期限由省級政府規定（6）減免稅共六十七頁土地(td)增值稅對有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房產）的單位和個人征收的一種稅（1）納稅人：凡有償轉讓房產并取得(qd)收入的單位和個人 （不包括通過繼承、贈予等方式無償轉讓房地產的行為）（2）課稅對象：有償轉讓房地產所取得的土地增值額（3）計稅依據：有償轉讓房地產所取得的土地增值額土地增值額=納稅人轉讓房地產所取得的收入（包括轉讓房地產的全部價款，具體包括貨幣收

3、入、實物收入和其他收入）-規定扣除項目金額扣除項目：取得土地使用權時所支付的金額，土地開發成本和費用，建房及配套設施的成本費用，或者舊房及建筑物的評估價格，與房產轉讓有關的稅金，財政部規定的其他扣除項目（4）稅率：四級超額累進稅率（5）減免稅共六十七頁契稅由于土地使用權出讓、轉讓、房屋買賣、交換、贈予等發生房地產權屬轉移時向產權承受人征收的一種(y zhn)稅負（1）納稅人：房產承受人對于中華人民共和國繼承法規定的法定繼承人繼承土地、房屋權屬時，不征收契稅，非法定繼承人根據遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，屬于贈予行為，應征收契稅（2）課稅對象：發生產權轉移、變動的土地、房屋（3）計稅依據：買

4、家或現值價格（4）稅率：3%-5%（5）納稅期限：辦理房產證之前（6）減免稅共六十七頁物業稅以城鎮物業(w y)為征稅對象、向擁有物業(w y)的單位和個人征收的一種稅（1）納稅人：擁有物業的單位和個人（2）課稅對象：物業，在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收（3）計稅依據：房產價格及財政需求（4）稅率：（5）納稅期限：按年計征，具體期限由省級政府規定（6）減免稅共六十七頁房地產相關稅收知識(zh shi)介紹(一) 共六十七頁概述(i sh) 一、我國房地產業現狀：隨著國民經濟的持續快速增長，人民生活水平的顯著提高，城鎮化進程的逐步加快，居民住房消費觀念的較大轉變，我國房地產業得到快速發展(fz

5、hn)，房地產交易非常活躍，房地產業逐漸成為我國國民經濟的支柱產業。 二、房地產行業的環節：土地使用權出讓、房地產開發、房地產轉讓、房地產保有等環節。 共六十七頁概述(i sh) 三、房地產各環節涉及(shj)的稅收：涉及營業稅及附加稅、企業所得稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅、印花稅等十多個稅種。 （一）土地使用權出讓環節：如果是土地一級市場，則買賣雙方應繳納契稅和印花稅，占用耕地進行開發建設的，應繳納耕地占用稅；如果是土地二級市場，則買賣雙方應繳納營業稅及附加稅、企業所得稅或個人所得稅、土地增值稅、印花稅和契稅。共六十七頁（二）房地產開發環節：應繳納營業稅及附加稅、印花稅。（三）房地產轉讓

6、環節：應繳納營業稅及附加稅、企業所得稅或個人所得稅、土地增值稅、印花稅和契稅。 （四）房地產保有(boyu)環節：應繳納房產稅、城市房地產稅和城鎮土地使用稅。共六十七頁第一(dy)部分：契 稅 共六十七頁目 錄一、契稅的起源(qyun)與發展二、現行契稅條例(tiol)解析三、實際征管中的幾個具體政策問題四、房地產稅收一體化管理五、房地產新政共六十七頁一、契稅的起源(qyun)與發展 契稅是一個古老的稅種，起源于東晉的“估稅” 。 新中國成立后，政務院于1950年頒布(bnb)契稅暫行條例。 1954年將征稅對象調整為只對個人征收。 1970年財政部將契稅征收范圍調整為只對個人房產轉移征收。

7、1990年全國契稅征管工作全面恢復。 1997年7月7日國務院224號令頒布了新修訂的中華人民共和國契稅暫行條例，成為現行契稅征收的法律依據。 共六十七頁二、現行契稅條例(tiol)解析（一）條例出臺的背景 : 契稅老條例是1950年原政務院頒布實施的，改革開放以來，國家經濟形勢和各項政策發生了巨大變化，原條例的一些條款規定已與實際情況不相適應，主要表現在： （1）原條例規定對土地所有權轉移征稅，與憲法規定不得買賣土地的條款相抵觸。 （2）原條例沒有減免稅的規定，但在計劃經濟體制下，又先后出臺了大量的減免政策，造成了征收范圍過窄，引起稅負不公。 （3）契稅征收機關不統一，征收管理辦法不規范，造

8、成稅收(shushu)大量流失。因此，1997年7月國務院224號令頒布了新的契稅暫行條例，并從當年的10月1日起實施。 共六十七頁二、現行契稅條例(tiol)解析（二）條例(tiol)涉及的有關政策 :1、納稅人：在我國境內承受土地、房屋權屬轉移的單位和個人。2、契稅征稅對象及條件:-契稅征稅對象： 土地、房屋權屬轉移的行為。土地權屬轉移是指國有土地使用權出讓和土地使用權轉讓，包括出售、贈與、交換，但不包括農村集體土地承包經營權的轉移；房屋權屬轉移是指房屋買賣、贈與、交換。 共六十七頁二、現行(xinxng)契稅條例解析-契稅征稅對象應具備以下三個條件： （1）轉移的客體，一是土地使用權；二

9、是房屋所有權。 （2）權屬必須發生轉移。即土地、房屋權屬由一方轉移到另一方，土地、房屋權屬人因權屬轉移相應變更。 （3）必須有經濟利益關系。除土地使用權、房屋所有權贈與外，權屬轉移時，承受方必須支付一定數量的貨幣(hub)、實物、無形資產或者其他經濟利益。 共六十七頁二、現行契稅條例(tiol)解析3、征稅范圍-土地使用權轉移：出讓，轉讓（包括出售、贈與和交換）。目前土地一級市場只有出讓屬契稅征稅范圍，劃撥、租賃未納入。-房屋所有權轉移：買賣，贈與，交換。房屋租賃、抵押不屬契稅的征稅范圍。-其他：作價投資入股，抵債，獲獎。 新條例取消了典當契稅。 4、稅率 新條例只規定了契稅幅度稅率為3%-5

10、%，具體適用稅率由各省級人民政府在幅度范圍內確定(qudng)。我省成都、瀘州、涼山三市州的稅率為3%，其余市州為4%。共六十七頁二、現行契稅條例(tiol)解析5、計稅依據 契稅以土地、房屋權屬轉移(zhuny)當事人簽定的合同成交價格或者核定的市場價格作為計稅依據。具體為：- 國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，其計稅依據為成交價格。-國有土地使用權贈與、房屋贈與：由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。-以土地、房屋權屬作價投資入股、抵債、獲獎：由征收機關參照市場價格核定。-交換：就差額征稅，由多得一方繳納契稅。-人民法院強制執行債務人抵債房地產的契稅計稅依據，一

11、律以法院最終判決價為準，無論其判決價是否低于市場價或市場指導價或評估價。 共六十七頁二、現行(xinxng)契稅條例解析6、減免稅范圍-國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研、軍事設施的，免征。其中，事業單位承受的土地、房屋享受免稅必須滿足兩個條件：一是必須用于上述5類用途；二是必須實行事業單位財務制度。 -城鎮職工第一次購買公有住房：包括(boku)單位集資建房享受房改政策，在標準面積以內的，免征。已購公有住房經補繳土地出讓金和其他出讓費用成為完全產權住房的，免征土地權屬轉移的契稅（實際上免征的是劃撥轉出讓的契稅，財稅2004134號）。-對廉租住房經

12、營管理單位購買住房作為廉租住房、經濟適用住房經營管理單位回購經濟適用住房繼續作為經濟適用住房房源的，免征契稅。 共六十七頁二、現行契稅條例(tiol)解析-對個人購買經濟適用住房，在法定稅率基礎上減半征收契稅。-因不可抗力因素(yn s)滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征。-土地、房屋被縣級以上人民政府征、占用后，被征用、占用者重新承受土地、房屋權屬的，免征。-承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地，用于農、林、牧、漁業生產的，免征。-外國駐華使領館、聯合國駐華機構及其外交人員承受土地、房屋，經外交部確認，可以免征契稅。-社會保險費（基本養老保險、基本醫療保險、失業保險）征收機構承受用以抵

13、繳社會保險費的土地、房屋權屬免征契稅。 共六十七頁二、現行(xinxng)契稅條例解析7、納稅義務發生時間、納稅地點、納稅期限 契稅暫行條例第八條規定，契稅的納稅義務發生時間為納稅人簽定土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。契稅暫行條例第九條規定，納稅人應當自納稅義務發生之日起10日內，向土地、房屋所在地的契稅征收機關(jgun)辦理納稅申報，并在征收機關(jgun)核定的期限內繳納稅款。 共六十七頁二、現行(xinxng)契稅條例解析 實際工作(gngzu)中，納稅人在簽定合同后，不到辦理產權變更登記的時候根本不可能主動到征收機關申報納稅，

14、事實上，我們征收機關根據契稅暫行條例第十一條“納稅人應當持契稅完稅憑證或其他規定的文件材料，依法向土地管理部門、房產管理部門辦理有關土地、房屋的權屬變更登記手續”的規定，將源泉控管契稅也是放在辦證之前。因此，根據契稅征管的實際，我們把契稅的納稅環節規定為簽定合同后到辦理產權變更登記之前，以體現公平性，否則對被稽查的納稅人顯失公平。但同時也存在不足，為長期不辦理產權或以倒買倒賣房地產為目的的納稅人找到借口。共六十七頁二、現行契稅條例(tiol)解析 A于1999年7月1日簽訂合同購買普通住房一套價格為50萬元，于2000年9月1日辦理房產證,未繳納(jion)契稅。2004年6月1日A轉讓該住房

15、，征收機關發現其未繳納上手契稅。應如何征稅，如何計算滯納金？ 案例共六十七頁（一）是否適用(shyng)征管法的問題： 三、實際征管中的幾個具體政策(zhngc)問題（二）拆遷補償契稅問題： 1998省政府第109號令四川省契稅稅實施辦法和國稅發2001110文明確，契稅的征收管理依照征管法執行。 1、政策依據：川地稅發200333號文、財稅200545號文、川地稅發2005113號文、川地稅函2006256號文。 2、政府拆遷和非政府拆遷：實際工作中，拆遷到底是因政府行為引起還是因開發商行為引起，不易區分，財稅200545號文規定：對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價中相當于拆遷補償

16、款的部分免契稅，超過拆遷補償款的，就超過部分征收契稅,實際上已擴大到非政府拆遷。 共六十七頁 3、拆遷抵扣契稅稅基的問題，不分住宅、商業性質，不論其補償面積是否高于原產權面積，或補償價格高于同地段同類房地產價格，或用補償費多次購房的，均以房屋拆遷補償協議中載明的各項補償費、補助費為標準。 4、被拆遷人與購房人原則上應該一致，夫妻之間可替換，但不能變到子女名下。（上述政策只是對被拆遷人而言，有的房地產開發企業認為，在舊城改造中，房屋建成后部分房屋要歸還被拆遷人，并未實現收入，在計算(j sun)其應納稅額時應將還房部分扣除，或者應扣除其拆遷還房發生的費用。按照契稅政策規定，不能扣除拆遷還房發生的

17、費用或抵扣還房部分，也不能僅按土地出讓金征收契稅，應按納稅人取得該土地使用權而支付的全部經濟利益，包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、城市配套費等計征契稅。） 5、房改房拆遷后重新購買房屋，不能再享受房改免稅政策，只能比照拆遷有關契稅政策。 共六十七頁（三）關于繼承和贈與的契政策把握問題： 對繼承法規定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權屬，不征契稅。對非法定繼承人根據遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，屬贈與行為，應征收契稅。判定繼承的標準要與司法解釋相銜接。（四）關于退房是否退稅的問題： 購房人退房分兩種情況，一是未辦理權屬登記的；二是辦理了權

18、屬登記的。對第一種情況，予以退還；對于第二種情況，已納契稅不予退還。但如經法定程序判定該交易合同及權屬轉移無效(wxio)，已納契稅可以退稅。 共六十七頁（五）家庭財產分割是否征稅： 應根據具體情況確定，對享有家庭財產共有權的成員，承受被分割家庭財產，不征契稅；對不享有家庭財產共有權的成員，承受被分割家庭財產，應按贈與征收契稅。（如：父母將財產全部給兒女，生前為贈與，死后按繼承）夫妻離婚時房產歸一方所有，是否征收契稅，關鍵看該房產是否屬于夫妻共有房產。如果是共有房產，不征契稅，反之，則要征。合伙企業解散，涉及分家析產，如土地房屋為共有，不征契稅。（六）將個人房地產投入自己投資的個人獨資企業，或

19、將個人創辦的獨資私營企業的房產更名到自己名下，是否征收契稅： 不征；將個人房地產投入夫妻共同投資的有限責任公司，則要征收契稅，是因為：有限責任公司作為獨立的企業法人，獨立擁有(yngyu)企業法人財產權，土地房屋權屬由自然人轉移到法人實體，房地產權屬發生轉移。 共六十七頁（七）關于金融行業的契稅問題: -以資抵貸的契稅問題：根據川地稅函2001187號文規定：金融企業按法院判決收回(shu hu)抵貸房地產，在未辦理產權變更登記之前，可暫不征收契稅；一旦辦理產權變更登記手續，應當按照規定征收契稅。2007年，省局在規范性文件清理中，已公告關于金融企業“以資抵貸”有關稅收政策的通知（川地稅函20

20、01187號）文件，于2007年7月19日停止執行。本著實事求是、稅政統一、妥善解決歷史遺留問題的原則，經請示國家稅務總局同意，省局川地稅函2008219號規定，對納稅義務時間確已發生在2007年7月19日前， 2007年7月19日后才辦理房屋、土地權屬的過戶手續，仍然按川地稅函2001187號文執行。共六十七頁 -金融資產管理公司的契稅問題：一是接收不良債務的契稅問題。財稅200110號規定，對中國信達、華融、長城和東方資產管理公司以及經批準分設于各地的分支機構，按國務院規定的范圍和額度，接受相關國有銀行的不良債權(zhiqun)，借款方以土地使用權、房屋所有權抵沖貸款本息的，免征承受土地使

21、用權、房屋所有權應繳納的契稅。二是接收資本金項下的資產過戶所涉契稅問題。財稅200321號規定，財政部從國有商業銀行無償劃轉了部分資產給中國信達、華融、長城和東方資產管理公司，作為其組建時的資本金。金融資產管理公司按財政部核定的資本金數額，接收國有商業銀行的資產，在辦理過戶手續時，免征契稅。 -被撤銷金融機構在財產清理中取得土地房屋權屬所涉契稅問題：國稅函2002777號對被撤銷金融機構在財產清理中取得土地房屋權屬所涉契稅，予以免征。 -農村信用社改革的契稅問題：整體改制、接收合作基金會的房屋、土地使用權等財產所發生的權屬轉移免征契稅。（銀發200021號）共六十七頁（八）未辦理權屬證書的土地

22、房屋轉讓的契稅問題： 國家稅務總局關于未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復（國稅函2007645號）規定，土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論(wln)其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論(wln)其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。根據中華人民共和國契稅暫行條例規定，不論是土地使用權轉移還是房屋所有權轉移，其征收契稅的依據和原則是一致的

23、。因此，川地稅函2008219號明確，對未辦理房屋所有權證轉讓房屋的契稅問題，比照國稅函2007645號文執行。共六十七頁（九）公路經營權、礦山開采權拍賣，是否征收契稅： 不屬土地房屋權屬轉移，不辦理土地權屬變更，不征契稅。（十）授權經營的劃撥地，是否交納契稅： 建行、國航改制涉及土地授權經營（將應交納的劃轉出的出讓金，直接轉作國有股）。據總局消息，已上報(shng bo)國務院，意見是不征契稅。（十一）用土地、房屋抵繳社會保險費的契稅問題： 根據社會保險費征繳暫行條例規定，社會保險基金不計征稅費。所以，對土地、房屋抵繳社會保險費免征契稅。 共六十七頁（十二）土地儲備中心收購、收回的土地是否征

24、收契稅？ 土地儲備中心是自收自支的事業單位，履行政府職能，利用政府的行政手段、經濟手段來經營土地。其土地來源于：（1）征用農民集體土地；（2）無償收回的閑置土地；（3）因城市規劃調整(tiozhng)有償收回的土地。對其收購、收回的土地，凡辦理土地權屬變更的，要征收契稅；未辦理權屬變更的，可暫不征收。（十三）事業單位改制不能比照財稅2003184號文執行。（十四）1997年10月1日前簽訂的購房合同但未辦理納稅手續的，按新條例還是老條例： 根據國稅發1997176號文規定，按老條例征稅。 共六十七頁（一）房地產稅收一體化管理的提出及要求 為確保國家宏觀調控房地產業的稅收政策落實到位，促進房地產

25、業的健康發展，國家稅務總局于2005年下發了關于進一步加強房地產稅收管理的通知（國稅發200582號），要求對房地產稅收實施以契稅為把手的一體化管理。 國家稅務總局還專題發出關于實施房地產稅收一體化管理若干具體問題的通知（國稅發2005156號）文件，對房地產稅收一體化管理提出了具體要求：一是加強領導，狠抓落實；二是以契稅征管(zhn un)為把手，嚴格“先稅后證”；三是對存量房交易環節所涉及的稅收實行“一窗式”征收；四是建立房地產稅源信息數據庫，全面掌控稅源信息；五是建立信息傳遞機制，實現信息共享；六是規范契稅申報管理，簡化辦稅程序；七是整合征管資源，合理設置征稅窗口，優化納稅服務，方便納稅

26、人繳納稅款；八是加強發票管理，嚴格以票控稅；九是加強協調、溝通，建立部門協作配合機制。 四、實施(shsh)房地產稅收一體化管理共六十七頁 （二）以契稅為把手的理由 首先，契稅是房地產稅收中對稅源控制最好的稅種。從全國情況看，在實施房地產稅收一體化管理前，存量房交易環節涉及的契稅、個人所得稅、營業稅及附加稅、土地增值稅、印花稅等稅種，各地征收情況不一，有的稅種一直沒有開征，有的雖已開征，效果并不好。而契稅屬于全國統一并全面征收的稅種，而且因各級契稅征收機關加強了與國土、房管等部門的配合協作，全國大部分城市基本實現了信息共享，稅源掌控較為(jio wi)充分，征收效果顯著。 其次，契稅掌控稅源有

27、制度上的保證。1997年修訂實施的中華人民共和國契稅暫行條例第十一條明確規定，在房地產交易過程中，要先繳納契稅，后辦理產權證書；土地管理部門、房產管理部門應當向契稅征收機關提供有關資料，并協助契稅征收機關依法征收契稅。 再者，契稅在全國范圍內基本實現了征收機關直接征收。2004年，國家稅務總局明確提出在全國范圍內取消契稅委托代征，實行征收機關直接征收。共六十七頁（三）抓住機遇做好一體化管理工作 針對目前我省房地產稅收一體化管理存在的沒有統一的房地產稅收一體化征管軟件等突出問題，當前我們重點要抓好以下工作:（一）督促各地嚴格按照總局和省局印發的房地產稅收一體化管理業務規程(guchng)規范房地

28、產稅收一體化管理。通過深入基層檢查、編發簡報、工作會議交流、年終目標考核等多種形式督促各地結合實際，將總局和省局印發的業務規程(guchng)落實到位，確保房地產稅收一體化管理全面規范運行。（二）積極與信息管理中心配合，修改完善房地產稅收一體化征管軟件，確保軟件盡快在全省推開運用。（三）進一步加強部門配合，及時研究解決房地產稅收一體化管理中存在的問題。共六十七頁（一）財稅字1999210號文件(wnjin)出臺背景： 五、關于(guny)房地產新政 為配合國家住房制度改革，有效啟動房地產市場，積極培育新的經濟增長點，國家出臺了210號文件。-營業稅政策：對個人購買并居住超過1年的普通住宅，銷售

29、時免營業稅；不足1年的，實行差額計征；個人自建自用住房，銷售時免營業稅；對企業、行政事業單位按房改成本價、標準價出售住房的收入，暫免征營業稅。-土地增值稅政策：對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅。-契稅政策：個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。-空置商品住房稅收政策：99年8月1日-2000年底前購買的98年6月30日前建成尚未售出的商品住房，免營業稅、契稅。財稅200144號又延期至2002年12月31日止，但恢復對別墅、度假村等高消費性的空置商品房征收營業稅、契稅，同時將范圍擴大至對98年6月30日前建成的商業用房、寫字樓，在2001年1月1日至2002年12月31日

30、期間銷售的，免營業稅、契稅。 共六十七頁（二）2005年房地產新政：7部門、3部委(b wi)文件1、背景房地產市場快速發展過程中出現了一些問題： 一是各種住房需求擴大，房地產投資增速過高。 二是地價、鋼材、水泥價格上漲，開發建設成本提高，助推了房價持續上漲，開始影響人們的日常生活，尤其對中低收入人群，住房問題難以解決。 三是房地產開發結構不合理。突出表現為中低價位、中小戶型的普通(ptng)住房和經濟適用房供應不足。 四是投資性購房增多，投機炒房現象顯現。 在此背景下，國家要求嚴把土地和信貸大門。 共六十七頁2、新政具體規定 （1）明確普通住宅標準：根據國務院辦公廳國辦發200526號文件精

31、神，川辦發200522號文規定，我省普通住宅標準應同時滿足下列條件：容積率1.0以上，建筑面積140平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房均價的1.2倍以下，具體標準由各地根據當地實際制訂。川地稅發2005104號文在轉發三部委89號文件中明確，沒有制訂普通住宅標準的地區，按川辦發200522號文規定的標準執行。 （2）營業稅政策：自2005年6月1日起，個人購買不足2年轉讓的，按售房收入全額征收營業稅；超過2年（含2年）轉讓的，普通住宅免營業稅，非普通住宅就差額征營業稅。 （3）普通住宅購買時間的確定：川地稅發2005104號文規定，2005.5.31日前(rqin)購買的，以產權證或

32、購房時的有效憑證（合同、協議）記載的時間孰先原則確定；2005.5.31日后購買的，以產權證或契稅完稅證記載的時間確定。 共六十七頁3、房地產新政的完善 鑒于2005年房地產新政的調控效果不是非常理想，為進一步抑制投機和投資性購房需求，國務院于2006年又出臺了國辦發200637號文件（即“國六條”），對房地產稅收政策中的營業稅政策作出以下調整：從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時免征營業稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征

33、收營業稅。4、“自用”如何判斷(pndun)？ 由于稅收信息化建設滯后，對是否自用很難說，目前只對同一個人一次性購買多套住房的情況予以控制。 共六十七頁第二(d r)部分：耕 地 占 用 稅 共六十七頁目 錄耕地占用稅的概念(ginin)及發展3-5新條例修訂的背景及內容5-8新條例具體問題解析9-23共六十七頁一 、 耕地占用(zhn yn)稅的概念及發展共六十七頁概念(ginin)及發展耕地占用(zhn yn)稅的概念 耕地占用稅是對占用耕地和其他農用地建房或者從事非農業建設的單位和個人，按照規定稅額一次性征收的一種稅。根據稅收屬性分類，耕地占用稅屬于行為稅，也就是對單位和個人建房或者從事

34、非農業建設占用耕地和其他農用地的行為征收的一種稅。 共六十七頁概念(ginin)及發展 開征(kizhng)耕地占用稅始于1987年4月1日，主要目的是：切實保護耕地，加強土地管理，促進土地資源的合理利用，防止亂占濫用土地，增加“三農”投入，增強農業發展后勁。 為了實施最嚴格的耕地保護制度，進一步加強土地管理，2007年12月1日，國務院頒布了中華人民共和國國務院令第511號，對耕地占用稅暫行條例進行了修訂，新條例自2008年1月1日起施行。耕地占用稅的發展共六十七頁二 、 新條例修訂(xidng)的背景及內容共六十七頁（一） 修 訂 背 景 耕地保護形勢嚴峻 中央明確提出嚴格保護耕地的要求

35、加強稅收調控(dio kn)作用的需要 修訂(xidng)背景共六十七頁修訂(xidng)內容 提高了稅額標準，在原條例(tiol)稅額標準的基礎上平均提高了4倍， 占用基本農田的使用稅額在當地稅額的基礎上再提高50%； 擴大了征稅范圍，統一了內、外資企業稅收負擔； 從嚴規定了耕地占用稅的減免稅項目； 加強了征收管理，明確耕地占用稅的征管適用中華人 民共和國稅收征收管理法。（二） 修 訂 內 容共六十七頁三 、 新 條 例 解 析共六十七頁新條例(tiol)解析1. 納稅人 凡占用耕地建房或者從事其他非農業建設的單位和個人，為耕地占用稅的納稅人，應當依照條例規定繳納耕地占用稅。其中，所稱單位，

36、包括國有企業、集體企業、私營企業(s yn q y)、股份制企業、外商投資企業、外國企業以及其他企業和事業單位、社會團體、國家機關、部隊以及其它單位；所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人。 經申請批準占用耕地的，納稅人為農用地轉用審批文件中標明的建設用地人；農用地轉用審批文件中未標明建設用地人的，納稅人為用地申請人。未經批準占用耕地的，納稅人為實際用地人。共六十七頁新條例(tiol)解析2. 征稅(zhn shu)對象耕地占用稅的征稅對象是指占用耕地建房或從事其他非農業建設的行為。決定耕地占用稅征稅對象兩方面要素 建設行為：一是建房，不管所建房屋是從事農業建設，還是從事非農業建設，只要占用耕地

37、建設永久性建筑物，都要繳納耕地占用稅；二是從事非農業建設，不管是否建房，均應課稅。 被占耕地：擴大到了整個農用地，如林地、牧草地、農田水利用地和養殖水面等。共六十七頁新條例(tiol)解析3. 納稅義務發生(fshng)時間 四川省耕地占用稅實施辦法第十四條規定：經批準占用耕地的，耕地占用稅納稅義務發生時間為納稅人收到地方稅務機關辦理耕地占用稅完稅手續通知的當天；未經批準占用耕地的，耕地占用稅納稅義務發生時間為納稅人實際占用耕地的當天 。共六十七頁新條例(tiol)解析4. 計稅依據(yj) 耕地占用稅是從量定額稅種，以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據，按照規定的稅額一次性征收。 在實際征管

38、中，耕地占用稅的計稅依據應按照批準面積和實際占地面積孰大的原則確定，即：納稅人實際占地面積（含受托代占地面積）大于批準占地面積的，以實際占地面積計稅；批準占地面積大于實際占地面積的，以批準占地面積計稅。共六十七頁新條例(tiol)解析5. 稅率(shul) 人均耕地不超過1畝的地區，每平方米為10元至50元； 人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區，每平方米為8元至40元； 人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區，每平方米為6元至30元； 人均耕地超過3畝的地區，每平方米為5元至25元。 耕地占用稅實行定額稅率。 耕地占用稅暫行條例第五條規定，以縣（市、區）為單位稅額依次為：共六十七頁新條例(tiol

39、)解析四川省各市(州)耕地(gngd)占用稅平均稅額表地 區每平方米平均稅額成都33元攀枝花、自貢、德陽、綿陽 27元樂山、內江 25元瀘州、遂寧、南充、眉山、廣安、資陽 23元廣元、宜賓、達州、雅安、巴中 20元阿壩、甘孜、涼山 15元共六十七頁新條例(tiol)解析 經濟(jngj)技術開發區、經濟(jngj)發達且人均耕地特別少的地區，適用稅額可適當提高，但提高部分最高不得超過當地適用稅額的50%。占用基本農田的，適用稅額應當在當地適用稅額的基礎上提高50%。共六十七頁新條例(tiol)解析6. 應納稅額的計算(j sun)應納稅額=計稅依據適用稅額計稅依據以平方米為單位進行計算共六十七頁新條例(tiol)解析7. 減免稅政策(zhng