1、第九章房地產金融與項目融資【考情分析】第一節 房地產資本市場1.房地產資本市場的結構分類私人市場公眾市場權益融資私人投資者機構投資者國外投資者房地產公司上市公募基金房地產投資融資類金融機構保險公司退休基金抵押支持 信用機構房地產投資年份單項選擇題多項選擇題判斷題計算題合計2016 年4 題 4 分1 題 2 分2 題 2 分7 題 8 分2015 年4 題 4 分1 題 2 分1 題 1 分6 題 7 分2014 年4 題 4 分2 題 4 分2 題 2 分8 題 10 分2013 年3 題 3 分1 題 2 分1 題 1 分5 題 6 分2012 年3 題 3 分1 題 2 分1 題 1 分

2、5 題 6 分2011 年4 題 4 分2 題 4 分3 題 3 分9 題 11 分2010 年4 題 4 分1 題 2 分3 題 3 分8 題 9 分2009 年3 題 3 分1 題 2 分1 題 1 分5 題 6 分2008 年4 題 4 分2 題 4 分2 題 2 分8 題 10 分私人市場融資與公開市場融資的區別主要在于資本投資是否可以公開交易【2014 年】房地產資本市場中通過私人融資籌措的只能來自民營企業。（ ）正確本題考查的是房地產資本市場的結構分類。權益融資、融資的市場有私人市場和公眾市場。私人融資包括私人投資者、機構投資者、國外投資者、類金融機構、保險公司、退休基金。參見P2

3、85。2.房地益融資2.1 房地益融資的特點是所有者權益而非；提供投資者共同承擔風險，是項目投資所形成的可分配利潤，最典型的是；房地益資本傳統上主要在私人市場融通，但隨著市場的發展，房地產企業從公開資本市場融資的比例正在逐漸提高；從來源看，房地益資本主要來源于機構投資者；由于權益投資風險較高，商業和儲蓄機構等存款性金融機構極少或根本不參與權益融資。【典型例題】關于房地益融資的說法，正確的有（ ）。A.融入方需要還本付息B.在私人市場和公開市場上，均可以進行權益融資C.權益融資的供給房地產開發企業共同承擔投資風險D.存款性金融機構一般不參與房地E.權益融資主要來源于個人投資者益融資正確BCD本題

4、考查的是房地益融資。選項 A融入方無須支付利息，可用項目投資所獲得的可分配利潤分配股息。選項 E 權益融資主要來源于機構投資者。參見P286。2.2 中地益融資需求目前我地產企業平均規模增長速度很快，但權益資本普遍偏少，資產負債率高；房地產企業主要從事開發業務，較少進行持有物業投資；當權益資本規模過小，資產負債率偏高，過分依賴預售收入或借款，不利于防范系統性金融風險；支持符合條件的住房租賃企業債券、不動產化產品（2017 年新增）。2.3 私募股權投資的概念與種類概念是對非上市公司進行的股權投資種類發展融資夾層融資基本建設權益基金管理層收購或杠桿收購重組和合伙制投資基金2.4 私募股權投資的特

5、點募集和使用絕少涉及公開市場操作，無需披露交易細節；多采取權益型投資方式，絕少涉及債權投資；一般投資于私有公司即非上市公司；比較偏向于已形成穩定現金流的成形企業，有較高的投資回報；投資期限較長，35 年；性差，無直接交易；來源廣泛；多采取有限合伙制，避免雙重征稅；投資退出多樣化。2.5 私募股權投資的優缺點私募股權融資比上市和融資成本高；但在收緊信貸時可解決企業鏈緊張的燃眉之急。2.6 近年私募資本發展的新趨勢由作為普通企業操盤，收取開發房地產開發企業，與作為有限和超額績效分成；的私募基金共同投資，由房地產開發主權基金、養老基金、金融機構、基金管理人、公司等是典型的私募資本投資人；房地產開發企

6、業越來越熱衷于與私募資本展開項目層面的股權合作，并通過利用資本杠桿和服務杠桿，逐步實現了小股操盤或輕資產運營模式。（2017 年修改）3.房地產融資3.1 房地產融資的概念通過舉債方式融資，融出方不承擔項目投資風險；所獲得的是融資協議中所規定的利息和有關費用；需要還本付息，其支付利息進入財務費用，可在稅前扣除。【典型例題】某房地產開發企業董事會要求融資不得稀釋股東控制權，可供選擇的融資方式是（ ）。A.C.正確所獲得的P289。可轉換債券 B.普通股公司債券優先股DD.本題考查的是房地產融資。融資的融出方不承擔項目投資的風險，其是融資協議中所規定的利息和有關費用。融資不會稀釋股權。參見3.2

7、房地產短期性融資的特點（四性）可逆性負有到期還本付息的義務負擔性需要支付利息流通性債券可在市場上轉讓【2016 年】房地產開發企業的債券因為有固定的票面利率和期限，所以其市場價格比價格穩定。（ ）正確本題考查的是市場的分類。債券因有固定的票面利率和期限，其市場價格相對價格而言比較穩定。參見P292。【2015 年】關于融資的說法，錯誤的是（ ）。A.B.C.融資需要還本付息融資所得屬于資本金融資支付的利息可在稅前扣除D.租賃融資屬于融資正確B本題考查的是房地產融資。權益融資所得屬于資本金，不需要還本付息，投資者的收益來自于稅后的分配，也就是股利；融資形成的是企業的負債，需要還本付P289。息，

8、其支付的利息進入財務費用，可以在稅前扣除。參見3.33.3.1融資的類型（四類）信貸按用途分為按期限分為短期和固定資產和中長期按方式分為信用3.3.2 商業信用、擔保（保證、抵押、質押）和票據貼現指工商企業之間相互提供的，與商品交易直接相聯系的信用形式商業信用的工具是商業票據，商業票據分為期票和匯票兩種優點是方便和及時缺點是存在信用規模、信用方向等局限性3.3.3 企業債券哪些企業可以債券（1）國有獨資公司兩個以上的國有企業或者其他兩個以上的國有投資主體投資設立的特點企業債券由于具有較大的風險，利率通常高于國債公司【2014 年A.籌集到的】關于企業債券融資特點的說法，正確的有（ ）。需到期償

9、還B.債券持有人是債券企業的債權人C.債券支付的利息可以在企業所得稅前扣除D.債券不能在市場上流通E.債券風險與債券企業的經營狀況無關正確ABC本題考查的是房地產融資。企業債券是一種有價，通常存在一個廣泛的交易市場，投資者可以隨時予以出售轉讓。企業債券風險與企業本身的經營狀況直接相關。參考教材 P290。3.3.4 租賃融資實質（1）轉移與資產所有關的全部或絕大部分風險和的租賃（2）主要應用于大型設備租賃領域房地產領域中的應用回租租賃模式售后回租模式【2016 年】下列房地產開發企業融資方式中，屬于融資的有（ ）。A.信貸B.商業信用C.企業債券 D.租賃融資E.正確ABCD本題考查的是房地產

10、融資。企業主要包括信貸、商業信用、企業債券、租賃融資等類型。參見P289。第二節 公開資本市場融資1.相關概念資本市場期限在一年以上的各種借貸和交易的場所。包括國債市場、公開資本市場指可公開交易的市場、企業中長期債券市場和中長期放款市場。市場，包括市場和債券市場。公開資本市場融資通過2.2.1市場融資。市場概述市場的分類2.2市場的要素（三個方面）2.3市場的功能籌資功能：為需求者籌金；定價功能：為資本決定價格；資本配置功能：通過價格引導資本從而實現資本合理配置。房地產企業公開資本市場融資方式何為房地產上市公司指房地產相關業務收入或者利潤占整體超過 50%的上市公司。3.2 房地產企業的首次公

11、開市場融資（四種）配股向原股東配售增發向不特定對象公開募集認股權證增發與配股在本質上沒有大的區別，但增發融資與配股相比具有限制條件少、融資規模大的優點，而且定向增發在一定程度上還可以有效解決控制權和業績指標被稀釋被房地產公司利用，因而越來越多地【2015 年】市場的融資方式有（ ）。首次公開募股配股C.D.可轉換債權認股權證E.增發正確ABDE本題考查的是房地產企業公開資本市場融資方式。市場融資包括首次公開、配發、增發和認股權證四種融資方式。參見P296。3.3 房地產企業的債券市場融資公司債券可轉換債券指上市公司兼具債券和的在一定期間內依據約定的條件可以轉換成的特征的公司債券分離交易的可轉換

12、公司債券【歸納總結】房地產企業公開市場融資方式公開資本市場融資中的定價問題（企業企業或資產估值模型的價值判斷）【重點指標】兩個重要指標房地產企業權益融資房地產企業融資首次公開配發增發認股權證公司債券 可轉換債券分離交易的可轉換公司債券市盈率（P/E）：股價/每股收益市凈率（P/B）：股價/每股凈資產【典型例題】下列市盈率的表達式中，正確的是（ ）。A.市盈率=股價/每股凈資產 B.市盈率=股價/每股收益 C.市盈率=市值/銷售收入D.市盈率=市值/現金流正確B本題考查的是公開資本市場融資中的定價問題。市盈率（P/E）股價/每股收益；市凈率（P/B）股價/每股凈資產。參見P300。4.2價格定價

13、（三種方式）累計投標方式（1）人通過詢價機制確定價格，并分配（2）詢價機制是指主承銷商先確定新股行價格固定價格方式價格區間，雙方對價格反復修正，最終確定發主承銷商直接確定一個競價方式價格第三節信貸融資1.與房地產開發投資相關的信貸種類2.房地產開發（俗稱開發貸）2.1 開發的分類2.2地產（土地）開發（兩類）2.3開發【重點難點】關于獲得抵押承諾為了避免出現竣工時無法獲得抵押的情況，房地產開發的金融機構有時會要求開發商事先獲得抵押承諾，即另一人承諾在項目建成后，同意抵押。房地產開發企業能否獲得其他金融機構提供的抵押承諾，越來越成為金融機構向房地產開發企業房地產開發的重要條件之一。【典型例題】房

14、地產開發企業能否獲得其他金融機構提供的抵押承諾，越來越成為金融機構向房地產開發企業房地產開發的重要條件之一。（ ）正確本題考查的是房地產開發。房地產開發企業能否獲得其他金融機構提供的抵押承諾，越來越成為金融機構向房地產開發企業P302。房地產開發的重要條件之一。參見2.4 開發的風險（七類）政策風險市場風險經營風險投資經營造成實際經營成果偏離期望值并最終產生難以歸還財務風險的可能性。投資者運用財務杠桿，使用完工風險融資而導致現金收益以償還的可能性。開發項目超支和未按期竣工的可能性。抵押物估價風險在之前對抵押物的估價不當而造成損失的可能性。保證風險時對保證人的錯誤判斷而導致難以歸還的可能性。2.

15、5 開發的風險管理（九條）必須四證齊全對未取得國有土地使用證、建設用地規劃工程施工證的項目，不得證、建設工程規劃證和建設自有不低于開發項目總投資的 35%保證開發項目的和可行性對成立不滿 3 年且開發項目較少的企業審慎錄的企業嚴格限制。，對經營管理存在問題，有不良經營記分期，并對使用情況進行，防止挪用。，防止挪用。對開發企業的銷售款進行密切關注開發企業開況，以確保商業對主體結構已封頂住房的個人個人住房后，該房屋能夠在合理期限內正式交付使用。嚴格執行商業對房地產開發不得向房地產企業實施封閉管理。用于繳交土地出讓金的規定。【2015 年A.土地出讓金 B.建安工程費】在房地產開發項目使用計劃分析中

16、，房地產開發不能用于支付（ ）。C.用D.其他工程費正確A本題考查的是房地產開發。從降低房地產開發風險的角度出發，和中國業監督管理要求商業對房地產開發進行風險管理，主要措施之一就是：嚴格執行“商業不得向房地產企業用于繳交土地出讓金”的規定，防止P304。房地產開發企業通過關聯企業后再周轉用于項目。參見【2014 年】房地產開發企業獲得房地產開發的基礎條件是開發項目（ ）。有預售或預租收入滿足資本金投入比例要求 C.有合作投資方D.已正確施工隊伍B本題考查的是房地產開發。對申請的房地產開發企業，應要求其自有不低于開發項目總投資的 35%。參見P304。【典型例題】對房地產開發實行風險管理采取的措

17、施有（ ）。A.分期，對其使用情況進行B.對房地產開發企業的銷售款進行，防止銷售款挪作他用C.要求申請的房地產開發企業的資本金不低于開發項目總投資的 30%D.不向房地產開發企業用于繳交土地出讓金的E.密切關注開況，以確保房屋能在合理期限內交付使用正確ABDE本題考查的是房地產開發。對申請的房地產開發企業，應要求其自有不低于開發項目總投資的 35%。參見P304。3.土地儲備自 2016 年 1 月 1 日起，各地不得再向業金融機械舉借土地儲備。土地儲備部分，在國家核定的限額內通過省級代發地方債券籌金解決。3.1 土地儲備是經省市人民工作的企業法人（借款人的條件（三條件）批準成立的土地儲備機構

18、，或受委托依法從事土地收購、整理及儲備的事業或是受委托的企業）；經工商行政管理部門核準登記的企（事）業法人，已取得人民頒發的經營管理規范、財務狀況良好，具有按期償還本息的能力。證；3.23.3土地儲備項目的條件（五條件）項目所在城市好；項目符合城市規劃和土地利用規劃，并列入年度土地儲備計劃（兩規劃一計劃）；用于收購、儲備的土地為可出讓的經營性用地；項目涉及農用地時，應具備農用地轉用手續和征地手續；須與具體地塊相對應，項目增值潛力大，出讓前景良好。土地儲備的相關規定土地儲備應為擔保，一般用擬儲備地塊的土地使用權證作為抵押；儲備土地設定抵押權的價值，為市場評估價值扣除應當上繳的土地出讓收益；土地出

19、讓收益后，優先土地儲備實行專款、封閉管理，儲備土地出讓收入扣除用于償還土地儲備【2016 年（ ）的本金和利息。儲備土地的抵押價值為市場評估價值扣除應當上繳】的土地出讓收益。正確本題考查的是土地儲備。儲備土地設定抵押權的價值，為市場評估價值扣P305。除應當上繳的土地出讓收益。參見3.4 土地儲備的風險土地儲備機構自有嚴重，主要依靠；期限相匹配；土地出讓計劃不明確，還貸土地儲備機構抵押中來源的時間不能與帶來的風險；先由財政部門向出具承諾書，考慮到的信用辦理，但實際上及事業單位不能作保證人，3.5 土地儲備對資本金的擔保在法律上沒有效力。的風險管理，經營管理不規范的借款人，審慎；期限最長不得超過

20、 2 年；額度不得超過所收購土地評估價值的 70%，對包括該土地的性質、權屬關系等整體情況，進行認真的分析；實時掌握土地價值狀況，避免由于土地價值虛增或其他情況而導致的4.房地產抵押風險。4.1 房地產抵押的概念與分類房地產抵押是指借款人以其合法擁有的房地產，在不轉移占有方式的前提下，向人提供履行擔保，獲得的行為。4.2 個人住房抵押貸給消費者，以的房為抵押物分為商業性住房抵押和政策性住房抵押（公積金）兩類；分為固定利率和可調利率兩種，我國對期限超過 1 年的個人住房通常采用可調利率，即在法定定利率調整時，于下年初開始按新利率計算利息；還本付息方式分為按月等額還本付息、按月遞減還本付息、按月遞

21、增還本付息、期間按月付息期末還本、期間按固定還款常數還款期末一次結算等方式；抵押額度上限為住房價值的 80%，期限最長不超過 30 年；抵押一級市場。【重點難點】個人住房的兩方面風險的風險一方面來自申請或開發商的項目由于金融機構個人住房的購房者，另一方面來自開發商；不能按期竣工，都會給金融機構帶購房者的個人信用評價來風險。4.3房地產抵押還款來源主要是所以風險高；房地產的凈經營收入，受水平、出租率、運營成本等市場影響，價值比率不超過 60%，期限不超過 10 年；利率高于個人住房抵押；僅對已通過竣工驗收的【重點難點】房地產。商業地產開發商不能預售，但如果開發商能獲得房地產抵押承諾，即有金融機構

22、承諾項目竣工或達到某一出租率水平時，可。長期房地產抵押，則開發商比較容易獲得建設【2014 年】由于房地產者更為雄厚，因此相對于個人住房抵押，房地產抵押正確風險更低。（ ）本題考查的是房地產抵押。由于房地產抵押的還款來源主要是房地產的凈經營收入，而凈經營收入的高低又受到水平、出租率、運營成本等市場的影響，P309。導致房地產抵押相對于個人住房抵押來說，承擔了更高的風險。參見4.4 在建建筑物抵押它將項目完工部分抵押與建筑工程承包合同的房屋抵押相結合抵押登記，按工程形象進度和約定的一次確定額度，一次辦理承包工程合同的房屋價值比率，分次當在建建筑物抵押價值包含土地使用權的價值時，該土地使用權必須是

23、有償獲得的，并領有 國有土地使用證4.5 個人住房操作風險的風險（五類）對客戶不深入，容易出現假按揭信用風險市場風險包括市場供求風險、市場周期風險、政策性風險、變現風險和利率風險。管理風險的管理能力不高，如借款人資質法律風險不嚴、手續不完整、放松條件等。【2015 年 】對借貸人資質A.法律風險 B.信用風險 C.市場風險 D.管理風險不嚴而產生的個人住房風險屬于（ ）。正確D本題考查的是房地產抵押。對借款人資質不嚴、手續不完整、放松條件、向借款人了超過其支付能力的款項等風險屬于管理風險。參見P311。4.6 金融機構對房地產抵押物的要求合法設定房地產抵押權；擇優選擇設押的房地產；合理確定抵押

24、率（風險小，抵押率高 70%，風險大，抵押率低）；處置抵押物的暢通。【重點難點】合理確定抵押率抵押率是金額與抵押物價值之比，又稱價值比率。4.7 個人住房抵押的風險管理嚴格遵守年限、價值比率方面的規定，抵押物價值的確定，以物業在該次交易中的成交價格或評估價格的較低者為準；詳細借款人的相關信息；通過各處信息判斷借款人的還款能力；考核借款人還款能力；在前應對新建房進行整體性估價。比率適用情況的態度抵押率高一般為70%房地產變現能力強，市場條件好，對抵押物價值判斷合理期限適中較為樂觀抵押率低50%或60%房地產條件差，市場條件不好等持審慎態度【重點難點】如何考核借款人的還款能力（兩指標）月還款額與收

25、入比控制在 50%以下月所有支出與收入比控制在 55%以下5.房地產抵押二級市場抵押抵押抵押抵押支持傳遞債券直付債券擔保【關注點】我國住房公積金支持（兩類）一種在一種在交易所掛牌交易、由中國間市場公開，由第四節 房地產投資基金房地產投資房地產投資基金概述的概念通過制定投資計劃，公司與投資者簽訂投資合同，通過受益憑證或等方式受托投資者的，用于房地產投資或房地產抵押投資，并委托或聘請專業機構和專業實施經營管理的一種1.2 房地產投資投資方式（基于信任的委托）。的組織形式與來源1.3基金的功能提供了收益較高的投資工具提高了房地產投資的性為投資者有效規避風險（用系數來衡量）給房地產企業提供了直接融資1

26、.4基金的特征（五大特征）性好（可以在交易所或場行交易）市場價值穩定高現金回報（凈收益的 90%以上以分紅形式返還投資者）有效分散投資風險（投資物業類型多樣化）抵御通貨膨脹（物價上漲，物業價值以及收益水平上漲）【2014 年】房地產投資基金的特征不包括（ ）。A.現金回報較低 B.市場價值穩定C.投資物業類型少且風險大D.性好E.抵御通貨膨脹的能力較強正確AC本題考查的是房地產投資基金。房地產投資基金的特征：性好、市場價值穩定、高現金回報、有效分散投資風險、抵御通貨膨脹。參見P316-317。投資投資基金分類與組織形式和結構基金按投資業務不同分類【2015 年 A.增值收入 B.銷售收入C.自

27、營收入】權益性房地產投資基金的主要收入來源于其擁有業務的（ ）。D.正確收入D本題考查的是房地產投資基金分類與組織形式和結構。權益型 REITs 是以收益性物業的出租、經營管理和開發為主營業務，主要收入是房地產出租收入；抵押型 REITs 主要為房地產開發商和置業投資者提供抵押服務，或經營抵押P320。支持（MBS）業務，主要收入來源是抵押的利息收入。參見【2014 年】以收益性物業的出租、經營管理和開發為主營業務的房地產投資基金（REITs）類型是（ ）。A.權益型 REITs C.多重合伙 REITsB.抵押型 REITsD.傘型合伙 REITs正確A本題考查的是房地產投資基金分類與組織形

28、式和結構。權益型 REITs 是以收益性物業的出租、經營管理和開發為主營業務，主要收入是房地產出租收入。參見P320。2.2投資按性質分類2.3投資的組織形式3.基金風險及管理（三類風險）【2014 年】房地產投資基金（REITs）的市場風險是指（）。A.REITs 公司經營能力不同所導致的收益差別概念原因經營風險由于獲利能力大小不同導致投資者的收益差別經理人的投資管理能力外部經濟環境和投資項目的能力市場風險由于價格在交易場所的變化而給投資者帶來的風險利率風險利率上升，會引起債權組合價值相對下降，特別是抵押債權型損失較大多采用浮動利率，短期利率風險小B.REITs價格在交易場所的變化給投資者帶來的風險C.市場利率變化給 REITs 的實際收益帶來的損失D.REITs 規模大小不同所導致的市場認可度差別正確B本題考查的是房地產投資基金風險及其管理。房地產投資基金風險的市場P324。風險是指 REITs價格在交易場所的變