1、PART1：旅游小鎮概念解析PART2：旅游小鎮開發趨勢PART3：旅游小鎮開發模式PART4：如何打造旅游小鎮PART5：如何運營旅游小鎮PART6: 如何規劃旅游小鎮目錄 CONTENTS 前言 研究旅游綜合開發，對于旅游產業引導下的城鎮化聚集，是本報告的總結；旅游小鎮或小城鎮是市場探索出的一個新路徑。旅游小鎮的理想化模型，提出了以夜間休閑為依托，通過觀光吸引核、休閑業態集聚、泛旅游產業業態延伸、城鎮化配套四個方面的發展，實現就地城鎮化的路徑。 旅游小鎮是一種三區合一的綜合結構，既是旅游景區，又是休閑消費產業聚集區、又是新型城鎮化建設區。第一 旅游地產與旅游小鎮第二 從旅游角度看旅游小鎮第

2、三 從文化角度看旅游小鎮第四 旅游小鎮到旅游綜合體的發展路徑 PART1：旅游小鎮概念辨析綜合開發 第一 旅游地產與旅游小鎮 PART1：旅游小鎮概念辨析綜合開發 旅游地產大概念依托資源發展皇冠上的明珠旅游地產要求先做旅游和配套，沉淀資金多和長，開發商不愿意去做供應量和形式不佳，開發商去做配套和旅游基于旅游地產角度的旅游小鎮分類旅游小鎮誕生旅游小鎮契合開發商追求的業態特點主力店概念旅游配套可以和城市配套合二為一第一、從旅游地產角度看旅游小鎮：旅游小鎮是旅游地產休閑體驗化、景區化的很好業態，相當于城市綜合體里面的主力店1、旅游地產概念企業主導型旅游（居）小鎮的盈利點旅游地產以旅游業作為小鎮的造血

3、機：形成產業磁力、消費磁力和就業磁力，凝聚成小鎮旅游地產以旅游度假為目的的房地產開發，具有資源依托性、要素綜合性、開發銷售和經營方式多樣性，以及生活方式非常態化等特點旅游地產的發展必須以旅游資源為核心旅游地產必須依托旅游資源打造休閑度假概念旅游地產兩個特點：一是可流通性，可異地置換；二是旅居型，不同于居家型房產旅游地產，關鍵是要先旅游，后地產。很多開發商對于旅游以及旅游的需求不求甚解，就盲目地去開發一些旅游地產項目，這是大忌2、旅游地產類型企業主導型旅游（居）小鎮的盈利點旅游地產以旅游業作為小鎮的造血機：形成產業磁力、消費磁力和就業磁力，凝聚成小鎮風景區小鎮自然資源依托型特色古鎮新舊城類型主題

4、樂園型迪斯尼小鎮行業依托型產業小鎮結論:從旅游地產角度看旅游小鎮1、旅游小鎮只是旅游地產商開發商打造旅游吸引力和利潤點的一種項目載體，站在地產開發角度，旅游地產大于或包含旅游小鎮。2、旅游地產存在前期沉淀資金大，開發周期長的特點，而旅游小鎮的休閑配套功能、旅游配套功能、城市配套功能和其用地產承載休閑、旅游、城市的物業形態屬性，其可通過地產出售或出租的形式變現，是一種解決旅游地產開發資金與周期的良好載體。3、旅游的六要素全部可通過地產形式在小鎮體現出來，且可經營可出售，而相比主題樂園、產業載體等旅游吸引核打造，其優勢顯而易見。第二 從旅游角度看旅游小鎮 PART1：旅游小鎮概念辨析綜合開發 泛旅

5、游產業整合和人氣導入搬運屬性終端屬性業態集聚和產業多樣化旅游小鎮分類泛旅游業態產生進而產業集聚旅游小鎮城鎮化文化和科技注入新的資本運作和品牌運營手段第二、從旅游角度看旅游小鎮：是入口、平臺、啟動區旅游的搬運性、提前性、終端性等決定了旅游具有產業整合能力，其對旅游地產業態的整合是通過旅游小鎮形成旅游休閑產業主導的休閑消費集聚。以從產業結構的角度講，旅游小鎮泛指以旅游休閑產業為主導產業的小城鎮，包括三層含義，首先，是城鎮的概念，旅游小鎮與一般旅游景區的主要區別在于其是一個有人口集聚、具備日常生活功能和生活設施的小城鎮的結構；其次，是旅游景區概念，旅游小鎮也是具備旅游功能的景區，旅游十要素食、住、行

6、、游、購、娛、體、療、學、悟的配備是基礎。再次，是規模的概念，旅游小鎮是特色鮮明的小城鎮結構，區別于城市旅游。從旅游的角度講，旅游小鎮是文化旅游的重要載體，是文化休閑的重要平臺。2、旅游小鎮三大類型根據旅游功能的不同，旅游小鎮可分為觀光休閑型旅游小鎮、集散型旅游小鎮、度假型旅游小鎮三種類型1、旅游小鎮概念旅游視角的結論：1、旅游小鎮是旅游目的地、是旅游集散地、是度假居住產品，是旅游平臺。2、是旅游品牌和旅游線路構建載體3、區別于傳統小鎮，新的小鎮賦予旅游對現代科技、文化開發、品牌資本運作，企業運營更多使命第三 從文化角度看旅游小鎮 PART1：旅游小鎮概念辨析綜合開發 旅游小鎮的升級從單純觀光

7、到休閑到體驗度假跳出地產的只開發不運營的階段屬性具有底蘊和可持續性文化角度的旅游小鎮分類泛旅游業態產生進而產業集聚資產證券化、股權化、品牌化。上市化運作文化和科技注入新的資本運作和品牌運營手段第三、從文化角度看旅游小鎮:文化即旅游小鎮的底蘊，是其高度和深度以2、旅游小鎮八大類型根據旅游小鎮依托文化的不同，可將旅游小鎮分為傳統文化、民族文化、飲食文化、宗教文化、異域風情、藝術情調、歷史題材、文化主題型等八種類型1、文化是旅游小鎮的靈魂，旅游小鎮的文化又可以透過肌理結構、建筑風貌、民俗風情、生活習慣、傳統工藝、商業業態等表現出來，文化挖掘就是要確定旅游小鎮的地域背景、歷史背景和文化主題，為小鎮的打

8、造尋找文化支撐，確定主題方向，尋找差異化優勢和獨特性內涵。文化也是旅游小鎮的核心吸引點所在，因此旅游小鎮的打造中文化點的選擇和主題定位是第一步，也是至關重要的一步。文化角度結論：1、文化與旅游的融合通過旅游小鎮的載體使旅游價值從單純觀光型邁向體驗度假型更高階段，也使”死”文化通過旅游小鎮的現代打造”活化”2、文化是旅游小鎮的深度與高度，是旅游小鎮的底蘊，是開發運營的價值所在第四 從旅游綜合體角度看旅游小鎮 PART1：旅游小鎮概念辨析綜合開發 從旅游小鎮到旅游綜合體從項目到區域的跨越內涵與外延的夸大化土地價值的提升和整體產業的帶動新的經濟增長點新的產業發展帶產城一體化空城鬼城避免產業鏈形成集聚

9、和裂變第四、從旅游綜合體角度看旅游小鎮:土地綜合開發價值工具以2、旅游綜合體的分類休閑小鎮：以商業街區為主要形態，休閑聚集與居住聚集混合的綜合開發項目。休閑古鎮、休閑洋鎮、藝術小鎮、時尚小鎮 1、溫泉旅游綜合體，如珠海海泉灣2、濱海旅游綜合體，如三亞灣紅樹林度假世界3、主題公園綜合體，如深圳東部華僑城4、鄉村旅游綜合體，如北京的蟹島5、高爾夫旅游綜合體，如深圳觀瀾湖6、文化創意旅游綜合體，如橫店影視城7、休閑商業旅游綜合體，如華南mall8、主題酒店旅游綜合體，如迪拜棕櫚島的亞特蘭蒂斯酒店9、生態休閑旅游綜合體，如世界木屋村10、休閑小鎮旅游綜合體，如彝人古鎮、天津佛羅倫薩小鎮有時也稱之為“休

10、閑綜合體”或“度假綜合體”，是指：基于一定的旅游資源與土地基礎，以旅游休閑為導向進行土地綜合開發而形成的，以互動發展的度假酒店集群、綜合休閑項目、休閑地產社區為核心功能構架，整體服務品質較高的旅游休閑聚集區。旅游綜合體=旅游小鎮+酒店群+休閑地產社區+綜合休閑項目1、旅游綜合體的概念旅游綜合體角度結論：1、相比城市綜合體對城市商務辦公、消費休閑、居住等的中心聚集輻射作用，旅游綜合體也是開發旅游的聚集經濟效應，其通過旅游小鎮的休閑聚集形式達到旅游開發和開發的經濟效應。2、通過旅游小鎮的商業休閑集聚帶動土地綜合開發價值，是一種很好的開發載體和工具。3、是新型城鎮化和產城一體化的方向以總體分析結論：

11、1、對于開發轉型的啟示和作用2、對于政府尋找美麗鄉村建設和“人的城鎮化”、產城一體化很好的增長引擎3、是傳承鄉村、融合文化和科技、促進旅游、有利于城市化推進的強大平臺泛旅游產業發展戰略的制定，是基礎特色旅游吸引核的設計，是要點具有小城鎮和旅游雙重功能的項目策劃，是關鍵旅游小城鎮的特定功能開發及其布局，是落地風貌規劃，是特色政府運營模式，是價值旅游小鎮總體定義：小城鎮建設是中國城鎮化進程中非常重要的部分，是大多數農民轉化為城鎮居民的基本模式。旅游產業的“消費搬運”及“產業集聚”是旅游小城鎮形成的前提；特色化，是旅游小城鎮建設的要點；泛旅游產業整合是旅游小城鎮發展的核心。旅游小鎮概念總體定義第一

12、旅游小鎮是綜合開發的升級第二 旅游小鎮的功能結構第三 旅游小鎮的作用及趨勢第四 旅游小鎮的城鄉一體化開發需要第五 旅游小鎮開發商轉型升級需要第六 旅游小鎮是產城一體化需要第七 結論PART2旅游小鎮開發必要性轉型之需 旅游小鎮是消費模式、發展模式、開發模式三合一升級旅游小鎮出現從單一觀光旅游到綜合休閑度假從單一開發到綜合開發從傳統住宅地產到綜合休閑地產旅游消費模式升級景區發展模式升級地產開發模式升級休閑時代到來與國民經濟能力的提高旅游休閑具有強大的地氣提升、產業融合與區域帶動作用第一、旅游小鎮是綜合開發的升級:以旅游為主導產業，商業、農業、養老養生產業為泛旅游產業鏈條，進行綜合開發的一條從小規

13、模旅游小鎮到大規模片區旅游綜合體開發模式以旅游休閑功能為主導以土地綜合開發為手段以休閑地產產品為核心以一流配套服務為保障以一定的旅游資源與土地為基礎第二、旅游小鎮的功能結構:轉型很好的項目載體旅游小鎮綜合體城市發展角度區域綜合升級的引擎提升城市品牌形象提供更多就業崗位推動產業轉型升級促進區域綜合升級旅游發展角度旅游投資模式的新路以地產為核心收益支撐的區域旅游綜合開發模式推動區域旅游從“觀光時代走向休閑時代、從“景區時代走向旅游目的地時代”、單一產品時代走向綜合體時代”地產開發角度地產創新開發的方向以旅游為土地升值手段的區域地產綜合開發模式為旅游休閑地產的創新開發帶來了巨大的空間旅游小鎮綜合體三

14、大作用以旅游休閑為基礎導向、旅游地產為收益核心、相關產業配套發展的區域土地綜合開發模式，其最終將發展成為帶動區域綜合升級的強大引擎第三、旅游小鎮的作用及趨勢產業導向第四、旅游小鎮開發的城鄉一體化開發需要鄉村開發的需要（特色小鎮）建設城鄉統一的建設用地市場打破二元結構的戶籍制度就地城鎮化市場化：入市、同權同價；縮小征地范圍和減少劃撥；完善土地二級市場；收益分配：提升農民在土地增值收益中的比重；賦予更多財產權利；通過財政和金融支持的手段加快農業經營模式的轉變。全面放開建制鎮和小城市落戶限制；有序放開中等城市落戶限制；合理確定大城市落戶條件；嚴格控制特大城市人口規模用消費產業化解三農問題，實現一產三

15、產化，農業服務業化，在就地城鎮化中，實現城鄉一體化發展產業導向第五、旅游小鎮開發商轉型升級需要新型城鎮化下房地產開發商的機遇與出路 產品服務化 產城一體化 開發綜合化金融服務運用靈活化新趨勢下房地產開發方向企業聯合與品牌整合化包括商業綜合體、休閑綜合體、旅游綜合體、養老綜合體、文化綜合體等包括產業園區、經濟開發區、高新區、物流園區、教育園區、文化產業園區、旅游度假區等等與城市融為一體的開發架構與模式包括居住樓盤配套服務、社區配套服務、物業管理服務提升、商業管理服務升級等收益模式，要轉化為綜合平衡模式，即快銷+售后回租+持有經營，這需要地產商要有產業的經營能力與品牌運用貸款、基金、發債、資本融資

16、等不同融資模式，實現對長短結合收入模式的融資現金流支撐依托于消費聚集的產城一體化開發，需要消費服務的能力與品牌。投資商、開發商、服務運營商的企業聯合，成為未來城鎮化開發主流趨勢長短收益配置合理化產城一體化實現產城一體化產業鏈整合工業園區產業集成/集群進行社會公共服務配套 在產業先行的基礎上，實現產城一體化發展實現產城一體化實現產城一體化產業鏈整合服務產業園區產業集成/集群市場化引導消費聚集區多業態的消費聚集進行社會公共服務配套進行社會公共服務配套第六、旅游小鎮的產城一體化需要第七、結論總的趨勢1、一場最深刻的社會體制改革：二元結構突破2、一次最大規模的公共設施與公共服務投資3、單一城市中心化聚

17、集向城鎮網絡化的結構調整：城市群、城鎮群4、市場主導下的產業升級與產城市一體化發展 結論：未來十年第一位的綜合發展工程，是中國經濟保持高增長的頂層設計，以人的城鎮化為宗旨，包括社會體制改革創新、公共服務全面覆蓋升級、城鎮結構模式突破、產城一體化開發為方向的中國經濟第二輪成長的龍頭。第一 旅游小鎮總體開發模式建構第二 鄉村引導的旅游小鎮開發模式第三 商業引導的旅游小鎮開發模式第四 旅游地產引導的旅游小鎮開發模式第五 文化引導的旅游小鎮開發模式第六 養生養老引導的旅游小鎮開發模式PART3旅游小鎮開發模式 CONTENTS第一 旅游小鎮總體開發模式建構PART3旅游小鎮開發模式 CONTENTS五

18、大特性吸引力吸引核消費搬運預賣產品市場終端戰略性1、旅游產業特性（一）旅游引導新型城鎮化模式中心城市有消費主體存在強大旅游休閑消費需求中小城市廣大鄉村有資源基礎吸引資本打造旅游休閑產品旅游搬運效應創造經濟源動力的基本邏輯通過旅游休閑實現旅游搬運1、大城市居民的消費通過旅游搬運到中小城市，成為帶動中小城市的動力。2、城市居民的消費通過旅游的搬運來到鄉村，成為帶動鄉村發展的動力。3、區域之間因為差異而旅游，互相推動。4、中小城市到大城市旅游，提升大城市發展。2、旅游搬運效應創造經濟源動力城鎮化 3、旅游小鎮總體綜合開發模式游客聚集消費聚集產業聚集 形成吃、住、行、游、娛、購旅游消費聚集旅游提供產業

19、、就業、環境、服務和居住支持消費聚集形成旅游產業鏈延伸，泛旅游產業融合聚集，集群化發展。居民收入增加帶動土地升值促進地產開發城鄉差距縮小城市環境美化本土文化傳承服務設施完善城市品牌提升吸引區域綜合發展游客搬運基本模式打造“核心吸引中心”創造核心吸引力的基石構造“休閑聚集中心”留住客人并擴大其消費的載體創造“延伸發展中心”創造利潤與獲取土地增值效益的根本創造差異化競爭力的關鍵在于運用文化進行創新包裝旅游小鎮打造的基本模式開發模式以城市發展為主導的配套架構以城市設計為主導的規劃架構以旅游為主導的功能結構 旅游吸引核 休閑聚集場地 第一層面街區(形成商氣、人氣聚集) 場地尺度 各類主題內街 公共空間

20、 城市就業 公共市政設施 道路系統 景觀綠地 居住區規劃 公共服務設施1324591067811人流人流1324567891011 包括溫泉、濱海、主題公園等旅游項目 包括休閑廣場、濱水休閑帶、演藝場所等 包括美食街、工坊街、動漫街等特色商街 既要利于商氣聚集，又要便于人流疏散 注重公共空間使用上和視覺上的聯系 商業軸線、步行街區、居住區、公共中心通達 大片的景觀綠地穿插于城市之中 規模適宜，注重鄰里關系以旅游、休閑產業為主導，構建合理的產業體系包括水、電、天然氣、防洪、防災等系統包括學校、醫院、銀行、郵局、博物館等設施風貌吸引力：古鎮、藝術、創意、西洋廣場吸引核：激光水秀、篝火晚會餐飲吸引與

21、聚集：一招先吃遍天酒吧與夜間聚集：留客的關鍵創意客棧聚集：客棧酒店及公寓房地產創意工坊街區：百工坊、百藝坊娛樂游樂街區：演藝、洗浴、養療街區與商業房地產就業與本地居民第一居所 大城市與周末居住第二居所 遠客與度假居住第三所 養老居住風情休閑小鎮的架構：景區+消費產業聚集區+新型城鎮化區吸引核+聚集核+地產延伸旅游帶動泛旅游產業發展產業融合化產業集群化旅游發展游客聚集消費聚集產業聚集農民身份轉變人口集中就地城鎮化旅游配套設施完善社會公共服務健全旅游與運動體育、醫療衛生、養生養老、文化藝術、創意產業、教育培訓、會議會展、農林牧副漁、加工工業、高科技產業、建筑建材等產業之間深度融合。產業聚集化旅游引

22、導的新型城鎮化 旅游休閑小鎮等旅游消費搬運帶動就業4、旅游小鎮城鎮化路徑5、旅游引導新型城鎮化的多種模式旅游新農村社區（產居一體）美麗鄉村引導的旅游小鎮開發休閑衛星城（大城市周邊休閑聚集）文化引導的旅游小鎮開發旅游小城建設（旅游小市及旅游中心鎮）商業引導的旅游小鎮開發旅游小鎮建設（較小旅游中心鎮與旅游建制鎮）養生養老引導的旅游小鎮開發旅游綜合體（非建制產城一體區）產城一體化下的旅游小鎮開發旅游休閑度假區（產業區）旅游地產引導的旅游小鎮開發第二 美麗鄉村引導的旅游小鎮開發模式PART3旅游小鎮開發模式 CONTENTS（一）、鄉村度假創新發展模式大區小鎮“大區小鎮新村”模式是北京春光集團提出的，

23、它是新農村建設的一種全新模式。“大區”是指復合型的旅游景區和旅游渡假區，“小鎮”是依托“大區”形成有地方風情和文化特色的原居型旅游村鎮，而“新村”是指以第一產業為基礎，將第三產業，特別是旅游業與第一產業有機結合的社會主義新農村。大區小鎮=“景區觀光+小鎮休閑+鄉村度假”“大區”包括規劃大或者知名度大的景區，也可以是一組特色景區構成的景區集群，這是旅游境區的亮點，大區突出主題文化，吸引游客以聚集人氣，同時對休閑小鎮和度假群落輸出高水平的旅游管理。“小鎮”是延伸“大區”主題文化并將其拓展為多種消費形式、形成特色產業鏈的休閑度假型主題旅游小鎮。“度假群落”，由農民旅游村為主的鄉村度假基地、具有鄉村度

24、假酒店功能的特爾康養院所和產權度假基地構成。大區小鎮 度假群落景區觀光小鎮休閑鄉村度假產品結構環境基礎優越生態環境優美景觀環境優雅文化環境優質服務環境主要特征優良的旅游環境大區小鎮的擴展形態觀光景區大度假區大城大學鄉村度假基地特色康養院所產權式度假村大企業大院（所）文化旅游小鎮景區周邊型旅游小鎮產業類旅游小鎮主題旅游小鎮度假群落大區小鎮大觀光近郊旅游小鎮（二）、案例：春光集團檳榔河項目五A級鄉村旅游度假區（一）總體定位黎風國際鄉村旅游度假區項目以休閑觀光為主，度假旅游為輔，集休閑度假、黎族風情體驗、運動休閑、康體療養、會議商務和觀光旅游為一體的5A級國際鄉村文化旅游區。檳榔河旅游區將以旅游休閑

25、、美食休閑、娛樂休閑、購物休閑以及各類傳統、時尚休閑為內容，演繹品質休閑，在城市近郊集中打造國際化的休閑勝地，以一個全新的“世外桃源”和“國際鄉村”，完善三亞國際旅游功能，填補三亞城市圈的文化休閑區空白，鑄就休閑典范，構筑中國休閑度假的新紀元和新起點（二）形象定位詩畫田園 夢里黎鄉“詩畫田園”是項目整天田園環境與景觀的打造目標。“夢里黎鄉” 由“歷史遺夢、當代黎鄉、未來之夢”三部曲組成。“黎族文化”從這里走向明天，走向未來。（三）目標定位國家旅游產業帶動型新型城鎮化示范項目國家5A級景區國家美麗鄉村的典型案例海南休閑度假養生示范點海南鄉村文化旅游典范1234561、高科技休閑農業示范區2、檳榔

26、河商業休閑帶3、旅游服務與文化展示區4、溫泉小鎮5、文化藝術小鎮6、山地生態運動區一帶兩鎮三區（四）功能分區稻花黎香入口集散耕獵部落迷香部落五方墟場黎銀作坊黎木逢春黑火黎陶海黎珠色山蘭酒肆黎樂傳動樹下檳郎黎錦天下檳榔西施黎歌意象黎侗千年八音劇場黎侗春秋海黎部落南國黎風品茶塢漁水瑤椰風林冷泉閣黎民園荔枝園檳榔寨青芒谷怡香樓 百果莊百獸園（五）一期樣板區產品體系第三 商業引導下的的旅游小鎮開發模式旅游中轉站PART3旅游小鎮開發模式 CONTENTS（一）彝人古鎮：從商業地產到特色旅游小鎮的邏輯始于商業地產配套大旅游特色核心景區特色小城鎮產城一體化（二）旅游小鎮商業模式商業體系旅游體系營銷體系小鎮

27、開發文化創新上以資源價值為魂突出特色文化旅游需求上增加旅游吸引核增加文化體驗性商業業態上業態上優化升級不夜板塊的增加總體定位上身心養療的理想家園（三）案例：如何做3.0版的商業小鎮？（三）灤州古城小鎮灤州古城-沒有優勢資源依托靠運營模式成功打造的新古鎮縣級老城區改造項目，依托資源-灤河，區域與資源優勢與項目相似度較高區域以房地產開發為主，政府行政推動并給予周邊環境改造、市政配套、形象與政策等各方面的支持。購房者和經營者在前期均為項目3公里范圍內民眾和縣城民眾。經濟主線：已當地消費需求為主、項目周邊區域擴大范圍后自駕游消費需求為輔、傳統旅游線截流客群引導性消費需求為補充營銷主線：依托經濟主線和項

28、目影響半徑，而進行天平營銷，總體平衡和節點側重。操盤周期和影響力分析項目整體運營周期為5年，多期開發，售后返租運作。國家4A級景區年底掛牌，旅游人群比重已占據大部比例，盈利模式基本確定并有效運轉。地域知名度和品牌號召力較高，目前能自行吸引項目所在地周邊縣市自駕團隊旅游和消費。周邊住宅物業價值提升120%，周邊商鋪物業價值提升200%以上，周邊地塊價值提升270%。項目從縣級領導政務接待第一場所升級為市級領導政務接待第一場所，并作為省級旅游產業示范點和重點工程給予關注。模式化運作-合理的成本控制和能效釋放以建筑為骨架、旅游活動和商業業態為血肉、以地方特色人文為筋脈、以針對性主題為魂魄。造勢-借勢

29、-順勢，通過概念和爆發節點促進銷售快速回款，通過返租控制業態打造特色街區提升商氣人氣，通過商業和旅游運營最大化提升物業附加值并帶動投資型物業銷售。旅游活動的點-線-面邏輯結構和商業運營的招商-活商-養商體系。核心-功能型-輔助型-盈利型，明確，并針對性收放。商業的此消彼長有很多客觀因素，做足差異化的同時，對于街區式商業升級到產業化商業，這一過程需要商家有較強的抗風險能力和經營能力，這與新興商業街區的招商檔次和招商難度是矛盾的。平衡點的把握需要極強的商業敏感度和大局觀。主力店在整個商業街打造的過程中，扮演的極為重要的角色。旅游人群的層次和消費能力，在很大程度上支撐著旅游商品型商業業態的經營。所以

30、在不同時期對純旅游商業的植入，是一個旅游商業管理人員的素質表現。旅游需要多樣性，活動需要不斷更新，如何確保核心旅游活動帶來盈利點，如何確保核心旅游商業區的持續運營，如何確保傳統活動和旅游特色演繹的人流平衡，都是整個古鎮運營體系的難點。好高騖遠的推廣和營銷，基本判定了項目的死刑。慘痛的教訓-旅游和商業的規律必須遵循（三）灤州古城小鎮1.0大研古鎮傳統旅游商圈納西族東巴文化 硬件基礎條件 旅游集散中心旅游商品零售為主體，客棧，餐飲，娛樂為主力業態，偏中低端消費，缺乏休閑養生型業態，商業內部同質化較高，零售業態沒有主題分區。2.0束河古鎮新興旅游商圈納西族東巴文化 合理布局和定位 游客截流 餐飲和客

31、棧為主體，旅游商品零售比例稍小，增加部分體驗式娛樂項目，整體依舊偏中低端消費，缺乏集中式娛樂商業和休閑養生型商業，商業內部同質化較高，零售業態依舊沒有主題分區。3.0小鎮未來旅游商圈？（納西族東巴文化 溫泉等待開發優勢資源 游客引導 周邊大量住宅人群消費 開放式景區）？（同類商業差異化 不同類商業集中主題化凸顯差異）差異化的旅游商業才是成功的基礎麗江3.0版的商業保留： 納西族風情及東巴文化傳承 溫泉度假綜合產業 商業主題小鎮發掘： 東巴特色文化節點 養生養老產業鏈 文化元素的表現與應用創新： 浪漫愛情主題婚紗攝影基地 歌舞演繹活動體驗式集中餐飲 休閑娛樂和休閑養生與溫泉的緊密結合宗教與民俗文

32、化的集中商業型展示高端夜生活文化的動靜結合平臺運作體驗式娛樂項目和旅游活動、商業體系之間的有效互動（三）麗江古城小鎮開發模式：“彝人古鎮”旅游文化與商住相結合的“高爾夫球場”開發模式。項目定位：彝人古鎮是以古建筑為平臺、彝文化為“靈魂”的大型文化旅游地產項目。集商貿、居住、文化、旅游為一體，以彝族文化為核心，打造滇西旅游黃金線新窗口、旅游產品集散地、東南亞特色商品集散地和影視基地。發展定位：國家4A級旅游景區（已授牌）、在彝人古鎮做全世界的生意、滇中最大的旅游商品集散地、滇中最大的緬甸翡翠批發市場、滇中最大的集中韓國街區。發展特色：與相關利益者實現共贏，舉辦活動等方式，使項目推廣較理想，并迅速

33、建立了品牌。（三）彝人古鎮產品類型：有住宅、別墅、商業。住宅有多層、小高層和高層，別墅產品有商墅和普通別墅，商業有商鋪、商住樓、客棧和大型獨棟商業。商業業態：業態豐富，其中以珠寶，餐飲和客棧占比最大，三個業態店鋪數量都在50家以上。建筑風格：以彝族古典民居為主題風格，時間上廣納唐、宋、元、明、清，空間上博采東、西、南、北、中，薈萃經典樣式，使之成為以彝族為主調的古典民居博物館。（三）彝人古鎮項目功能結構：吃、住、行、游、購、娛商家數量：600多戶商家入駐主題場景：人流聚集空間。水源廣場、梅葛廣場、咪依嚕廣場、畢摩文化廣場、望江樓、威楚樓、特色生態市井文化街、東盟風情街、土司府、高氏相府等。板塊

34、：以街道為單位進行內容和功能分區。旅游商品街、酒吧街、餐飲街、小吃街、客棧區、花鳥街、古玩街、民俗街、東盟風情街、韓國風情街等。酒店住宿：1家四星級酒店彝人古鎮大酒店，建筑樣式為彝族高規格民居，內部采用歐陸風格，有各類套房156間，容納近300人住宿。 特色民居客棧、賓館酒店58家，客房2057間，每天可容納4000人同時入住，其中85%以上按照三星級標準打造。飲食：目前有大型餐飲樓60家，可同時容納3000人就餐。其中楚雄五星級飯店彝王宴就坐落在彝人古鎮三期內，以其獨具彝族特色的裝修，優質服務和高檔次彩屏為特色。同時，除了彝家飲食外，還有風味餐、特色小吃、燒烤。特色交通：為豐富游覽過程，提供

35、觀光小火車、游船、黃包車、馬車等特色交通工具。節慶活動：火把節、彝族年千人彝鄉宴、彝族情人節、賽裝節和彝族競技活動等。表演節目：彝鄉戀歌，祭火大典等。（三）彝人古鎮歷史背景：“古都瑯勃拉邦（LangPrabang）是一個精致的古色古香的小山城，是老撾現存的最古老的一個城鎮，距今已有一千多年的歷史。瑯勃拉邦全市有679座有保存價值的古老建筑物。1995年12月，瑯勃拉邦被聯合國教科文組織列入世界歷史遺產名錄。地理區位：位于湄公河畔群山環抱的谷地，距離首都萬象大約有500多公里。建設規模：面積不到10平方公里。城市現狀：民風純樸，自然生態保護完好，沒有過分商業化的人際關系，被公認為東南亞傳統與殖民

36、風格保存最為完好的城市，成為西方游客追求的“世外桃源”。項目特色：瑯勃拉邦是老撾佛教中心，寺廟、佛塔林立，僅市區內就有30多座寺廟，居民篤信佛教，是名副其實的佛都。佛教興盛造成了瑯勃拉邦古寺眾多。2萬多的人口中，有200多名和尚。每天清晨和尚沿街化緣是一大景觀。佛寺建筑：寺廟裝飾的主色有的以紅為主，華貴雍容；有的以金色為主，燦爛輝煌；有的以黑色為主，莊嚴沉貴。其中被列為東南亞名寺的就有玄通寺和維崇寺等。（三）彝人古鎮 發揮本土特色優勢，將古老而神秘的彝族歷史文化名人、建筑文化、人情風俗、節慶歌舞、飲食、民族手工藝、服飾等作為旅游要素，吸引游客； 打破傳統的旅游地產開發模式，并沒有運用觀光型的旅

37、游資源，卻直接開發商業旅游，加強開發的現金流。 以特色建筑、特色活動、特色文化的旅游效應為宣傳切入點，推動商業、居住物業的出租和銷售； 以大量的旅游宣傳帶動商業、居住的旅游房地產項目，在開發經營上實現了滾動開發，可持續發展。借助政府的支持和幫助，進一步擴大影響力。（三）彝人古鎮第四 從旅游地產地產到特色旅游小鎮旅游目的地旅游小鎮PART3旅游小鎮 CONTENTS（一）旅游地產的開發趨勢：特色小城鎮開發，是未來房地產開發的主流模式傳統住宅樓盤開發、傳統商業地產開發，都難以獲得政府的認可和市場的支撐，更難獲得可持續發展。新型城鎮化下的房地產發展，需要全新的結構和模式創新。地產商應基于如何把土地價

38、值、房產價值與產業本身有效結合，進行綜合盈利模式的探索。產業資本、地產資本和金融資本融合，地產資本大規模滲透到產業中，這基本上是未來發展的大趨勢。消費產業開發主導下的區域綜合開發或綜合體開發，是未來房地產開發的主流模式。地產開發已從“筑巢引鳳”即建設型房地產產品生產營銷過程逐步向“以生活方式打造、以使用價值形成、以經營價值的提升、以投資價值的完善”的產品開發模式階段過渡。跨越建設性的產品，用消費經營的手法打造經營模式、投資價值和生活方式，已經成為開發商必須要面對的一種手法和必然發展的方向。（二）概念解析旅游風情休閑小鎮：是指依靠某類具有開發價值的自然景觀或人文景觀，以旅游服務和休閑產業為主的小

39、城鎮。是一種以商業街區為主要形態，休閑聚集與居住聚集混合的綜合開發項目。比如休閑古鎮、旅游小鎮、溫泉小鎮、藝術小鎮、時尚小鎮等。 旅游業支撐季節性明顯流動人口多設施壓力大建設標準高大雁塔北廣場以城市發展為主導的配套架構以城市設計為主導的規劃架構以旅游為主導的功能結構 旅游吸引核 休閑聚集場地 第一層面街區(形成商氣、人氣聚集) 場地尺度 各類主題內街 公共空間 城市就業 公共市政設施 道路系統 景觀綠地 居住區規劃 公共服務設施1324591067811人流人流1324567891011 包括溫泉、濱海、主題公園等旅游項目 包括休閑廣場、濱水休閑帶、演藝場所等 包括美食街、工坊街、動漫街等特色

40、商街 既要利于商氣聚集，又要便于人流疏散 注重公共空間使用上和視覺上的聯系 商業軸線、步行街區、居住區、公共中心通達 大片的景觀綠地穿插于城市之中 規模適宜，注重鄰里關系以旅游、休閑產業為主導，構建合理的產業體系包括水、電、天然氣、防洪、防災等系統包括學校、醫院、銀行、郵局、博物館等設施（二）風情休閑小鎮的開發模式黃果樹民俗度假小鎮（三）黃果樹小鎮-苗頭宴舞設計的一個集民族文化與現代藝術于一體的創意建筑，位于黃果樹瀑布景區旁。項目取名為“苗頭宴舞”，是以苗族歌舞宴為核心吸引力的民族文化體驗式休閑綜合體。打造核心吸引中心構筑項目吸引核山頂核心建筑屋頂，選取苗族服飾中最具代表性的紋飾鳳凰和銀冠作為

41、主導元素，將其與建筑融合并創新，形成核心景觀。餐廳配套高端餐飲，并選取少數民族中最具代表性的歌舞，進行創新演藝，將歌舞與餐飲有效結合，打造苗頭宴舞項目，使得旅游者在品嘗高端餐飲的同時，實現視覺上的震撼力。（三）黃果樹小鎮-苗頭宴舞打造休閑聚集中心留住游客，擴大消費高起點、大手筆、精品化，深度挖掘民俗文化，迎合市場需求，打造安順精致旅游新高地做精旅游產品打造安順精品項目做大民俗文化打造文化第一城做強休閑氛圍打造黃果樹第二吸引核四位一體做足“夜”文章打造黃果樹不夜天（三）黃果樹小鎮-苗頭宴舞打造延伸發展中心獲取土地增值效益入口服務中心精品星級酒店民俗商業休閑環民俗商業街區（三）黃果樹小鎮-苗頭宴舞

42、高端主題會所主題接待區分體式度假酒店（三）黃果樹小鎮-苗頭宴舞甲方：貴州安順琪景旅游資源開發有限公司地點：貴州省安順市規模： 8平方公里項目背景：項目位于黃果樹新城的核心區和制高點，整個地塊為丘陵地貌，距離黃果樹瀑布僅2公里，地理區位非常優越。目前，黃果樹瀑布雖知名度較大，但存在一個致命的缺點，即留不住游客，無法進行深度消費。因此，政府委托我院打造一個精品項目，形成與黃果樹瀑布景區的互補，增強旅游產業聯動效應，通過兩點輻射性引爆，帶動整個黃果樹新城的發展，本項目由此產生。項目難點：項目周邊業態眾多、繁雜，競爭非常激烈，布局什么樣的產品才能脫穎而出，占據市場高地？靠什么形成差異化核心競爭力，構建

43、可持續發展的動力？如何擺脫虛、空、大的旅游地產局面，打造可盈利可快速回收成本的商業模式？這些成為了本項目首要解決的問題。項目思路 以泛旅游產業為理念，整合“生態、土地、文化、市場、區位”五大資源，打造核心吸引中心、休閑集聚中心、延伸發展中心，構建一個融休閑、度假、體驗、購物等多功能為一體的綜合型民俗度假小鎮，從而實現點與點的功能性串聯以及多元項目的整合配套開發，帶動區域綜合發展，形成1+12的“聚變”效應。 打造核心吸引中心構筑項目吸引核 在地塊中央核心制高點，以民俗、時尚、震撼、多元組合為主導，打造“云頂餐廳”，形成本項目的核心吸引物。山頂核心建筑屋頂，選取苗族服飾中最具代表性的紋飾鳳凰和銀

44、冠作為主導元素，將其與建筑融合并創新，形成核心景觀。 打造休閑聚集中心留住游客，擴大消費 以市場需求為主導，創新產品設計，做大民俗文化，做強休閑氛圍，做精旅游產品，做足“夜”文章，打造大黃果樹對外接待的休閑客廳。 打造延伸發展中心獲取土地增值效益 以市場需求為導向，設置精品酒店、休閑商業街區等休閑商業地產項目，一方面為游客提供餐飲、住宿、娛樂、休閑等服務，一方面促進資金快速回收，推動項目可持續發展。北側整體鳥瞰圖南側整體鳥瞰圖商業半鳥瞰圖山頂標志建筑夜景圖第五 養生養老引導的旅游小鎮開發模式PART2旅游小鎮CONTENTS（一）養生養老引導下的旅游小鎮開發模式核心特質 以養老養生為核心驅動的

45、新型養老養生小城鎮是指在主要的城市群周邊交通便捷、生態環境較好的區域，迎合國家城鄉統籌和新型城鎮化建設的政策導向，以自然生態、健康人居為特質，以養老養生產業為核心驅動產業，以服務城鄉居民為宗旨，配套建設老年社區、醫院、生態農場、老年大學、商業街區等服務設施，營造一個養老養生人員和原住民和諧共處的小鎮。區位條件：主要城市群周邊，交通便捷；資源條件：生態環境優良；面向群體：城市財富老年階層政策導向：城鄉統籌、新型城鎮化建設；驅動產業：養老養生產業；運行方式：引入城市群財富階層，整個城鎮圍繞著財富階層需求運轉，并配套建設城鎮居民所需的設施；配套設施：商業街、醫院、生態農場、老年社區、居住區等。養老養

46、生小鎮與其他小鎮的區別在于，該小鎮是一個提供養老養生服務的開放式的社區，配套完善的養老養生產業所需要的要素體系，并以此為核心吸引力，將周邊農民轉變成工人，配套一般城鎮所需要的設施，構建一個和諧的小城鎮。而其他小鎮的核心產業不是養老養生，配套設施也不是圍繞養老養生進行建設。養生養老小鎮VS其他小鎮養老養生小鎮良好的區位交通條件養老養生驅動化打造優良的生態環境全新生活方式載體條件條件環境生態化城鄉統籌化空間景區化養老享樂化服務社區化特征特征（一）養生養老引導下的旅游小鎮開發模式景區化的生活環境；社區化的服務體系；多樣化的養老養生產品；高水平的醫療保障；和諧健康的鄰里關系；回歸自然的田園養生養老方式

47、；節假日子女非常方便與父母同住。這里為老人創造了一種全新的享樂化的養生養老方式！（一）養生養老引導下的旅游小鎮開發模式（二）案例：溫泉養生小鎮權威英語電子英語辭典定義：溫泉小鎮（Spa Town）是擁有據稱能治愈疾病和恢復健康功效的泉水的小鎮；溫泉小鎮提供的水療項目主要包括利用天然泉水進行飲用和泡浴。溫泉小鎮的定義：國際權威電子辭典 Wikipedia 定義：溫泉小鎮（Spa Town）系指有天然溫泉或礦泉出露，可供人們進行溫泉和礦泉水療（包括沐浴、浴療和飲療等），以達到保健康復目的的地方或城鎮。集旅游、工作和生活功能于一體的魅力生活方式平臺綜合平衡溫泉旅游四季全天候經營的最佳解決方案1溫泉旅

48、游/溫泉度假/溫泉旅居復合發展的綜合載體23溫泉文化孕育、發展和傳承的肥沃土壤。4溫泉小鎮的主要功能： 豐沛的溫泉資源 優美的景觀環境 多彩的風情街區 特色的建筑群落 友善的原住居民 各種類型的溫泉產品 各種檔次的酒店群 多樣的旅游休閑配套設施 地域文化濃厚的工藝品和溫泉商品 精彩動人的民間故事和傳說主要功能構成要素（二）案例：溫泉養生小鎮第六 文化引導的旅游小鎮開發模式PART2旅游小鎮CONTENTS（一）文化引導下的旅游小鎮開發模式文化旅游小鎮休閑消費聚集文化核心吸引力文化創意地產延伸（二）案例：佛文化小鎮佛教文化小鎮77選址：規劃主入口路西側。構想：以原有村落為核心，將佛教文化引入村落

49、，以茶田竹林為意境營造，以佛韻古街為核心吸引，以佛教主題酒店、禪茶會所為高端配套，以主題客棧為特色亮點，集街區休閑、客棧體驗、主題度假、文化觀光于一體的旅游特色小鎮，景區入口綜合配套服務區。代表業態：食藥膳素齋；住佛緣民宿、主題酒店；行石板古街；游錦鯉蓮花、法相花壇；購佛家小飾；娛佛樂梵音休閑空間、禪茶會所等。中國首個以佛教文化主題打造的入口綜合配套小鎮佛緣與小鎮相得益彰，街隅的蓮花池、自在的荷葉、游動的錦鯉；石板竹影、 疊山置石、理水花木，一壺清茶、一首老歌、一件古物，一沙一世界，一壺一天地，人在喧鬧的小鎮，依然可以無所執著、自在自適，比比皆佛緣。項目概況1、區位：云南楚雄市經濟技術開發區，

50、昆明的后花園、“滇西旅游黃金線”上的第一站2、交通：楚大高速公路入口，距昆明90分鐘車程3、資源：彝族的建筑文化、宗教文化、服飾文化、歌舞文化、民俗文化、節日文化等4、規模：1-7期占地約1740畝，總投資25億元；東區占地700畝5、簡介：彝人古鎮是以古建筑為平臺、彝文化為“靈魂” ，集商業、居住和文化旅游為一體，可旅游、可商住、可經營、可買可賣、可賺錢的大型文化旅游地產項目。打造思路1、以彝族人文風俗為主題，創新休閑旅游產品2、開發彝族文化深度體驗區，從而打造休閑業態聚集群3、古鎮整體規劃設計，所有建筑可商可住、可經營、可買可賣4、延伸發展酒店群、體育休閑等旅游休閑配套5、帶動周邊高端休閑

51、地產開發設計特色 彝人古鎮的設計完全是兩樓一底的仿古彝族民居，是以楚雄、武定彝族土司、頭人的住宅為生活原型加工設計的建筑，共分八個區， 每個區叫做“坊”，每個坊又有若干的四合院組成。四合院叫做“苑”，不成圍合的叫“浦”，全鎮共有七坊五十苑(浦)。 整個古鎮形成一個大圍合，每坊個中圍合，每個四合院成一個小圍合。四合院式的民居建筑，突出了中國傳統文化向內聚集的典型特征，也體現了中國上下有序，父慈子孝，團結一致的文化觀念。（二）案例：彝人古鎮案例總結1、彝族文化的唯一性，為古鎮旅游帶來了極強的排他性。2、彝人古鎮將民族文化全方位的融入規劃設計當中，布局合理，形態創新，創造了超級的旅游吸引力。3、彝人古鎮在管理上投入大量精力，創新運營模式，古鎮內的所有房屋作為物業出售，并且成立專門的旅游公司、會展公司、招商公司和物業公司，對古鎮進行統一管理和經營。4、土地實現綜合開發，古鎮與地產相結合，帶動周邊地價抬升，然后開發高端地產，最終實現公司利潤快速增長，并實現持續性盈利。（二）案例：彝人古鎮第一 旅游小鎮的總體特征第二 旅游小鎮的發展架構第三 旅游小鎮打造的重點第四 旅游小鎮打造的三大前提第五 旅游小鎮打造的四大選擇原則第六 旅游小鎮打造的六大基本文化要素第七 旅游小鎮打造的七步曲 P