1、房地產金融房地產開發貸款2 本章目錄 第一節 房地產開發貸款概述 第二節 房地產開發貸款的操作流程 第三節 房地產開發貸款的風險及防范 第四節 房地產開發貸款中的沖突問題 /3 第一節 房地產開發貸款概述 一、房地產開發貸款的概念 1.房地產開發貸款的定義 房地產開發貸款是指貸款人向借款人發放的用于房地產開發及其配套設施建設的貸款。/ 2.房地產開發貸款的主體 (1)貸款人商業銀行 (2)借款人房地產開發企業、土地儲備機構、高校或者承建學生公寓建設的企業。 /4 第一節 房地產開發貸款概述 相關概念商業銀行 商業銀行是以存貸款為主要業務，并以獲取利潤為目的的貨幣經營企業。 與專業銀行(比如投資

2、銀行、政策性銀行、住房儲蓄銀行)相比，商業銀行的業務更綜合，功能更全面，可以為客戶提供幾乎所有的金融服務。而專業銀行只集中經營指定范圍內的業務和提供專門服務。/5 第一節 房地產開發貸款概述 相關概念土地儲備及其貸款 土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地的行為。 土地儲備貸款是指為解決政府土地儲備機構因依法合規收購、儲備、整理、出讓土地等前期相關工作時產生的資金需求而發放的貸款。 土地儲備貸款的主要用途包括支付征地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、場地平整費等。土地儲備貸款的借款人是政府土

3、地儲備機構。/6 第一節 房地產開發貸款概述 3.房地產開發貸款的特點 (1)貸款數額大、貸款周期長 (2)貸款主體及用途特定 (3)貸款風險比較大 (4)容易受國家政策的影響 (5)財務杠桿效應明顯 /7 第一節 房地產開發貸款概述 二、房地產業開發貸款的分類 1.按照貸款對象劃分 房地產開發貸款分為房地產項目開發貸款和房地產企業貸款兩種。前者以房地產項目為貸款對象，主要考察具體項目的盈利能力，以項目土地使用權或在建工程等固定資產為抵押的封閉貸款。后者以房地產企業為對象，注重房地產企業整體還債能力，貸款方式以綜合授信和純信用貸款為主，主要發放流動資金貸款。/8 第一節 房地產開發貸款概述 相

4、關概念綜合授信 綜合授信業務是指商業銀行根據客戶(法人)的書面申請，綜合評價客戶的全面情況及提供的擔保狀況，確定該客戶在一定期限內可使用的信用額度。 授信范圍包括對客戶的貸款、貼現(未到期匯票)、承兌(到期匯票)、擔保及信用證等業務。 /9 第一節 房地產開發貸款概述 2.按照有無擔保劃分 房地產開發貸款可以分為信用貸款和擔保貸款兩類。 由于房地產開發貸款的高風險性，商業銀行以擔保貸款(保證、抵押、質押)為常態，以信用貸款為例外。 僅中國建設銀行高等院校學生公寓建設貸款暫行辦法規定：學生公寓建設貸款方式分為擔保貸款和信用貸款，但信用貸款的對象僅限于符合條件的高校。 /10 第一節 房地產開發貸

5、款概述 3.按照貸款用途劃分 房地產開發貸款可以分為住宅項目儲備貸款、住宅房地產開發貸款、商業房地產開發貸款、土地儲備貸款、高校學生公寓建設貸款以及流動資金貸款等。 根據中國人民銀行2003年6月發布的關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知(“121號文件”)，禁止商業銀行發放房地產流動資金貸款。 /11 第一節 房地產開發貸款概述 三、房地產業開發貸款的合同關系 1.貸(借)款合同 (1)貸款人的義務 貸款人應按合同約定的日期、數額向借款人提供借款，造成借款人損失的應當賠償損失。 借款的利息不得預先在本金中扣除，利息預先在本金中扣除的，按照實際借款數額返還借款并計算利息。/ 12 第一節 房

6、地產開發貸款概述 (2)貸款人的權利 可以要求借款人提供擔保； 可檢查、監督借款使用情況； 借款人未按約定用途使用借款的，可停止發放、提前收回或解除合同。 /13 第一節 房地產開發貸款概述 (3)借款人的義務 按合同約定的時間和數額收取貸款； 接受貸款人的用款檢查監督； 按照合同約定的用途使用借款； 按照合同約定的還款期限和方式還本付息。/14 第一節 房地產開發貸款概述 (4)借款人的權利 請求貸款人按合同約定的期限、數額交付貸款； 依合同約定的用途使用借款； 可以向貸款人申請貸款延期； 借款人可提前還款。 /15 第一節 房地產開發貸款概述 2.擔保合同 (2)擔保合同的性質 擔保合同具

7、有附屬性、選擇性、保障性。/ 我國擔保法中的擔保是指法律為確保特定的債權人實現債權，以債務人或第三人的信用或者特定財產來督促債務人履行債務的制度。 (1)擔保的概念 16 第一節 房地產開發貸款概述 (3)擔保及擔保合同的種類 法律規定擔保有保證、抵押、質押、留置、定金等五種形式。其中保證和定金產生的權利是債權，不具有優先受償性，而抵押、留置、質押取得的是擔保物權，對擔保物及其變現所得的價款具有優先受償的權利。 擔保合同包括保證合同、抵押合同、質押合同、定金合同，行使留置權無須簽訂合同。 擔保合同可以是單獨訂立的書面合同，也可以是主合同的擔保條款(混合合同)。/17 第一節 房地產開發貸款概述

8、 相關概念保證、抵押、質押、留置、定金 保證是債務人以外的第三人為債務人履行債務而向債權人所提供的一種擔保，當債務人不履行債務時，保證人按照約定履行債務或者承擔連帶責任。 抵押是指債務人或第三人不轉移財產占有，而將該財產(通常是不動產)抵押作為債權的擔保，當債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押財產折價或以拍賣、變賣抵押財產的價款優先受償。 質押是債務人或第三人將其動產或權利移交債權人占有，將該動產作為債權的擔保，當債務人不履行債務時，債權人有權依法就該動產賣得價金優先受償。/18 第一節 房地產開發貸款概述 相關概念保證、抵押、質押、留置、定金 留置是指債權人按照合同約定占有債務人的動產，

9、債務人不按照合同約定的期限履行債務的，債權人有權依照法律（擔保法）規定留置該財產，以留置財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償的權利。 定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數額的金錢作為擔保的擔保方式。給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金。/19 第一節 房地產開發貸款的操作流程 相關知識定金與預(收)付款區別 定金是在合同訂立或履行前支付的一定數額的金錢作為擔保的擔保方式，是一種押金。預付款是雙方當事人商定的在合同履行前所支付的一部分價款。 定金和預付款在性質上是完全不同的： (1)定金具有擔保作用，而預收款則沒有；

10、(2)交付定金的協議是從合同，而收取預收款的協議一般是主合同的一部分； (3)定金具有懲罰性，而預收款則沒有。 /20 第二節 房地產開發貸款的操作流程 一、貸款申請 二、貸款調查、評估與審批 三、合同簽訂與貸款發放 四、貸后管理與貸款回收 /21 第二節 房地產開發貸款的操作流程 一、貸款申請 房地產企業申請房地產開發貸款需要提交的資料有：貸款申請表、貸款企業資料、貸款項目資料以及抵(質)押物或貸款擔保人資料等。 貸款項目資料有：項目立項批文、土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證及預售許可證(“五證”齊全)等。 /22 第二節 房地產開發貸款的操作流程 二

11、、貸款調查、評估與審批 1.貸款調查 (1)借款人(企業)是否符合要求 貸款人基本情況：營業執照及資質證書，企業性質、管理機構、管理制度、開戶銀行、開發經驗等； 借款人資信情況：信用狀況(還款情況、有無拖欠工程款等)、經審核的財務報表。/23 第二節 房地產開發貸款的操作流程(2)貸款項目是否符合貸款條件 立項及審批文件是否齊全；項目是否可行：審查項目投資分析報告或可行性研究報告以及項目概預算、施工計劃、銷售方案； 項目資本金是否到位。(3)抵(質)押物或保證人的情況抵(質)押物的清單、權屬證書、價值評估報告、鑒定書，抵(質)押人同意(質)押的承諾書；擔保人的資信情況以及貸款擔保承諾書的真實性

12、和有效性。 /24 第二節 房地產開發貸款的操作流程相關知識房地產項目資本金調整情況 1998年，城市房地產開發經營管理條例規定房地產開發項目資本金占項目總投資的比例不得低于20。 2003年，中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知(“121號文件”)規定房地產開發項目申請銀行貸款的條件之一是資本金比例不低于30。2004年9月，銀監會發布的商業銀行房地產貸款風險管理指引規定，房地產開發項目的資本金比例不低于35%。2009年5月，國務院關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知：保障性住房和普通商品房項目的最低資本金比例為20%，其他項目的最低資本金比例為30%。 /25 第二節

13、房地產開發貸款的操作流程 2.信用(資信)評估 信用評估是防范信用風險的有效措施。對于房地產企業，以企業未來盈利能力和現金流分析為核心；對房地產開發項目，主要評價其財務效益。 國際通用的資信評估等級分為4等10級制：AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C、D。 /26 第二節 房地產開發貸款的操作流程 3.貸款審批 銀行根據貸款審批權限，提出貸與不貸、貸款額度、貸款期限、貸款利率、擔保方式等意見。 /27 第二節 房地產開發貸款的操作流程 三、合同簽訂與貸款發放 1.合同簽訂 按照貸款通則、合同法和擔保法的規定簽訂貸款合同、保證合同或抵押或質押合同，并辦理抵押登記及保險手續等。

14、2.貸款發放 銀行按照借款合同約定發放貸款(通常是分期發放)，并將貸款資金劃入借款人賬戶。/28 第二節 房地產開發貸款的操作流程 四、貸后管理與貸款回收 1.貸后管理 (1)檢查貸款是否按照合同規定的用途使用 (2)檢查貸款項目的開發經營情況 (3)檢查貸款抵(質)押物有無變化 (4)檢查借款企業的財務狀況和第三方保證人(企業)的償債能力變化情況 總之，要對貸款的質量和風險程度進行定期檢查。 /29 第二節 房地產開發貸款的操作流程 相關知識貸款風險分類管理 2002年起，我國銀行業全面推行貸款風險分類管理制度。貸款風險分類管理又稱為貸款五級分類，是指銀行依據借款人的還本付息的能力，確定貸款

15、遭受損失的風險程度，將貸款質量劃分為正常、關注、次級、可疑和損失五類(后三類被稱為不良貸款)。/30 第二節 房地產開發貸款的操作流程 2.貸款回收 借款人按照合同規定的期限和數額還清貸款后，解除擔保合同，收回相關擔保證明材料。/31 第三節 房地產開發貸款的風險及防范 一、宏觀風險 二、微觀風險 三、不同類型房地產的風險比較 /32 第三節 房地產開發貸款的風險及防范 一、宏觀風險 1.相關數據 據國家統計局統計，2004年房地產業共籌集開發資金17169億元，其中定金及預收款占43.1%，企業自籌資金占30.3%，銀行貸款占18.4%，其他資金來源占8.2%。 中國人民銀行發布的2004年

16、中國房地產金融報告指出：“企業自籌資金中有大約70%來自于銀行貸款；定金和預收款也有30%的左右的資金來自銀行貸款，因此房地產開發資金中銀行貸款的比重占55%以上。” 2007年全國銀行信貸總量為3.63萬億，房地產開發投資2.53萬億，按房地產開發投資的55%來源于銀行信貸計，房地產貸款占銀行信貸總量的38.33%。 /33 2.房地產信貸資金比例過大的后果 (1)過度依賴銀行信貸會造成房地產業高負債經營，不利于房地產業穩步健康發展(案例)。 (2)過度依賴銀行信貸會使房地產投資的市場風險和融資信用風險集中于商業銀行。 (3)房地產業占用大量的銀行信貸資金，擠壓了其他實體產業的發展空間。/

17、第三節 房地產開發貸款的風險及防范34 案例分析順馳地產神話的終結 1998年，天津順馳投資公司成立；2003年，順馳開始全國擴張；2004年，在全國16個一線城市擁有42個項目，銷售收入超100億元，為當年的銷售冠軍, 成為了一家全國性的大型房地產公司；2005年，順馳榮膺2005中國房地產公司品牌價值TOP10。 順馳快速擴張的模式：“現金土地現金”，其真正的竅門就是盡一切可能縮短項目運營時間，加速資金的流轉。該模式帶來了三“高”：土地成本高、財務成本高、人力成本高。由于上市計劃擱淺，到2005年底，順馳已險象環生。最終順馳的控股權拱手讓人，其所創造的中國地產界迄今最絢爛的神話也告終結。/

18、 第三節 房地產開發貸款的風險及防范35 3.防范房地產信貸資金比例過大的措施 要降低房地產信貸資金的比例，金融創新是必由之路，融資多元化勢在必行！ 中國人民銀行在其研究報告中所建議：“大力發展多元化的房地產金融市場，形成具有多種金融資產和金融工具的房地產二級金融市場，以分散銀行信貸的風險。” / 第三節 房地產開發貸款的風險及防范36 第三節 房地產開發貸款的風險及防范 二、微觀風險 1.貸款項目不能完工的風險 (1)主要原因 銷售不暢影響資金來源 選擇承包商不當 項目合規性問題 /37 第三節 房地產開發貸款的風險及防范 (2)防范措施 嚴格審查銷售方案的可行性 考察承包商的資質、實力及信

19、譽 要求“四證”或“五證”齊全 要求開發商投保項目完工保險 /38 第三節 房地產開發貸款的風險及防范 2.貸款資金被挪用的風險 (1)挪用資金的類型 將流動資金用于購買土地 將開發貸款用于購買土地 將某個項目的貸款資金用于其他項目 中途改變項目性質 /39 第三節 房地產開發貸款的風險及防范(2)防范信貸資金挪用的措施 嚴格貸款審查(自有資金、貸款期限等) 通過貸款合同進行控制(規定貸款用途；設立貸款和還款專門賬戶以便監控等) 加強貸后管理(每筆用款需要證據；根據進度分批投入貸款；付款不經過開發商賬戶；發現開發商違規可停止放貸或提前收回等) /40 第三節 房地產開發貸款的風險及防范 3.假

20、按揭騙貸的風險 (1)主要表現 利用假價格進行騙貸 開發商在購房合同上為購房者提高成交金額(假價格)，購房者實際無需支付首付款(開發商開給購房者一份虛假的首付款發票)，從而使開發商等獲得相當于房產全款的貸款。/41 第三節 房地產開發貸款的風險及防范 利用假身份進行騙貸 開發商為盡快回籠資金，利用假身份證(或利用甚至盜取別人真實的身份證)與開發商簽訂購房合同，開發商墊資首付款并還本付息，然后向銀行套取房貸(實質是開發貸款)。 /42 第三節 房地產開發貸款的風險及防范 (2)防范措施 加強對貸款申請人資格審查 要求提供安全的擔保措施 加強信用檔案體系的建設 加強銀行內部管理 /43 第三節 房

21、地產開發貸款的風險及防范 三、不同類型房地產的風險比較 1.商品房項目貸款 由于商品房項目開發的政策性強、市場不確定性大，因此其貸款風險也較大。 實踐中應當注意集團客戶內部關聯方之間相互擔保的風險，嚴格審核其資信情況。 /44 第三節 房地產開發貸款的風險及防范 2.經濟適用房項目貸款 由于經濟適用房基本沒有銷售風險，其開發貸款屬于房地產開發貸款中的優良貸款。 什么是經濟適用房？ /45 相關知識經濟適用房 經濟適用住房是指政府提供政策優惠，限定面積和價格，按照合理標準建設，面向城市中低收入家庭的保障性、政策性住房。 經濟適用房在土地供應方式、稅費優惠、開發利潤、建設標準、銷售對象、上市交易等

22、方面與商品房具有很大的不同。/ 第三節 房地產開發貸款的風險及防范46 第三節 房地產開發貸款的風險及防范 3.高校學生公寓項目貸款 高校學生公寓雖具有穩定的租金收入，但因由其是公益性財產，若到期不能還貸，銀行不能請求法院強制執行，因此存在一定的風險。 銀行可以要求政府部門提供書面承諾，這類承諾雖然只能提供道義上的支持，但政府的承諾函一定程度上能增加還款的確定性。 /47 第三節 房地產開發貸款的風險及防范 4.土地儲備項目貸款 由于土地儲備中心負債率較高、銀行監管難度大、土地出讓市場存在風險以及存在擔保無效等原因，造成土地儲備貸款風險較大。/48 第四節 房地產開發貸款中的沖突問題 一、在建

23、工程抵押權和建設工程價款優先權的沖突 1.相關規定 建設部頒發的城市房地產抵押管理辦法(1997年)規定：“房地產開發在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給銀行作為償還貸款履行擔保的行為”。 /49 第四節 房地產開發貸款中的沖突問題 物權法(2007年)第179條規定：抵押權是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償的權利。 合同法(1999年)第286條規定：“建設工程優先權是指發包人逾期不支付時，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可申請法院將該工程拍賣。建設工程的價款就該工程折價或拍賣的價款優先受償”。/50 第四節 房地產開發貸款中的沖突問題 最高人民法院發布的關于建設工程價款優先受償問題的批復(2002年)規