1、房地產開發與物業管理第一部分 房地產開發與物業管理的定義 第二部分 房地產開發與物業管理的關系 第三部分 房地產開發的權利和義務 第四部分 物業管理費的制定方式第六部分 房地產中物業管理的早期介入 目 錄第五部分 物權法對房地產開發與物業管理的影響第一部分 房地產開發與物業 管理的定義 1 基本定義：通過多種資源的組合使用，為人們提供生活的空間，并改變人類生存的物質壞境的一種活動。 房地產企業是生產性企業 房地產開發是生產的過程 房地產開發的產品即是房子（商業、寫字樓、住宅、工業廠房等）一 房地產開發 房地產開發的一段般流程：投資機會尋找篩選可行性研究分析獲取土地使用權規劃設計方案報批施工建設

2、市場營銷竣工驗收 物業管理 基本定義：受業主委托，以商業經營的手段管理物業，為業主和承租人或使用人提供高效、優質和經濟的服務使 物業發揮最大的經濟價值和使用價值。 物業管理企業是服務性企業 物業企業是受業主委托提供服務。早期的業主是開發商，以后是購房者或使用者。二、物業管理第二部分 房地產開發與物業 管理的關系 發展歷史物業管理來源于、派生于房地產開發產業鏈1個在上端，1個在下端法律關系契約關系 市場關系合作關系利益方面互相支持，互為補充，一損俱損，一榮俱榮鄭州目前現狀下屬企業、二級機構、保姆、二奶案例一：鑫苑、建業的成功經驗案例二：某地產企業的教訓一 權利1.確定前期物業服務內容，選聘前期物

3、業服務企業；并根據物 業企業提供的物業服務成本測算制定物業收費標準，與物業 企業簽訂前期物業服務委托協議。2.制定業主臨時管理規約第三部分 房地產開發的權利和義務 二、義務：1.有關銷售方面的：1）鄭州市城市房地產開發經營管理條例第二十條規定： 房地產開發企業銷售商品房時，應當向買受人出示商品房預售許可證或者商品房初始登記證明，前期物業服務委托協議，物業收費標準及臨時管理規約等文件。2）鄭州市城市房地產開發經營管理條例第十八條規定： 房地產開發企業銷售商品房，應當與買受人簽訂書面合同，合同中應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交款方式、交付日期、質量要求、產權登記辦理、前期物業服務以雙方

4、的違約責任等內容。2.有關房屋交付的：1）鄭州市城市房地產開發經營管理條例第二十三條規定： 房地產開發項目的交付使用應當符合下列條件: 建設工程已經驗收合格并依法向有關部門備案； 配套的基礎設施和公共設施已經按照規劃建設，并經驗 收合格； 前期物業管理已落實； 法律法規規定和當事人約定的其他條件； 不符合前款規定條件的房地產開發項目，不得交付使用。2）鄭州市城市房地產開發經營管理條例第二十四條規定： 房屋交付使用前，房地產開發企業應當與其選聘的物業服務企業按照國家有關規定對托管項目及其使用設施、設備進行查驗交接，同時向物業服務企業移交該項目的有關資料。3）鄭州市城市房地產開發經營管理條例第二十

5、三條規定： 房地產開發企業應當按照合同約定將符合交付使用條件的房屋按期交付給買受人。4）在實際操作中，由于交付集中，開發商人員欠缺、經驗不足的，可委托物業企業代為交房，并支付相應費用。3.有關工程質量及保修責任：1）鄭州市城市房地產開發經營管理條例第十三條規定： 房地產開發企業對其開發項目的質量承擔責任。2）鄭州市城市房地產開發經營管理條例第二十五規定： 房地產開發企業應當在房屋交付使用時，向買受人提供質量保證書和使用說明書。質量保證書應當列明保修范圍、保修期限和保修責任等，其內容標準不得低于國家有關規定，并應當符合房屋買賣合同的約定。3）鄭州市城市房地產開發經營管理條例第二十六規定： 房地產

6、開發企業應當按照質量保證書的規定和房屋買賣合同的約定，承擔房屋保修責任及由此產生的費用。因維修房屋原使用功能受到影響，給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。 4）交房后，物業企業與業主接觸較多，也比較了解情況，開發企業可將保修管理委托給物業企業，賦予物業企業一定的權利，并支付相應費用。但前提是，開發商與施工企業有相關的約定。第四部分 物業管理費的制定方式 政府指導價和市場調節價 1.政府指導價：按鄭州市物價局相關規定，申請物業費定級，由物價部門審核批準，辦理收費許可證。 2.市場調節價：在預售前進行前期物業服務招投標，選聘前期物業服務企業，確定服務內容及收費標準。銷售時公示并在銷售合同中約定，然后到