1、龍湖地產工程精細化管理2010年6月19-20日龍湖地產工程精細化管理第一部分、龍湖地產工程管理模式分析第二部分、龍湖地產工程質量保證體系與重點第三部分、龍湖地產工程計劃保證體系與重點第四部分、龍湖地產工程管理保障的合約配合第五部分、通過減法學習龍湖地產工程質量管理龍湖地產工程精細化管理What 是什么？Why 為什么做？When 什么時間做？Where 哪些公司做？Who 誰來做？How 如何做？先知其策，然后行；先共其策，然后知；龍湖地產工程管理模式分析一、龍湖地產企業經營模式與工程管理二、龍湖地產工程管理組織架構分析三、龍湖地產工程管理模式分析龍湖地產企業經營模式與工程管理重慶地區公司1

2、995年成都地區公司2004年11月西安地區公司2007年9月上海地區公司2007年11月北京總部2002年12月 龍湖地產：創建于1995年，成長于重慶,發展于區域性全國擴張。龍湖集團總部位于北京，下轄重慶、成都、北京、上海、西安五個地區公司。并陸續取得了杭州、青島、無錫、常州、沈陽大連等全國11個城市的項目。業務領域涉及地產開發、商業運營和物業服務三大板塊。 龍湖地產的產品線包括普通住宅、高級公寓、寫字樓、花園洋房、別墅、綜合商業和大型城市綜合體等多種業態。 從2004年起，龍湖地產在全國重點區域實施“區域聚焦”戰略，正式進入異地擴張的發展階段。自2007年起其，其年均銷售業績均在百億以上

3、龍湖地產企業經營模式與工程管理別墅項目花園洋房高層豪宅電梯公寓大型綜合體 龍湖地產：產品線的復雜性和多樣性，不利于產品的快速復制和工程成熟經驗的總結。造成工程管理難度加大龍湖地產企業經營模式與工程管理產品類型上下疊拼HOUSE左右疊拼HOUSE多層花園洋房高層公寓SOHO商務公寓購物中心底層商鋪廉租房龍湖地產企業經營模式與工程管理101821.210036118183.6爆發點一 成都公司成立爆發點二 多業態開發爆發點三 上海、西安公司成立爆發點四 房地產宏觀形勢龍湖地產企業高速發展造成人力資源能力水平的稀釋，導致工程管理難度加大龍湖地產企業經營模式與工程管理 龍湖地產多項目、跨地域發展對工程

4、管理的影響：自然環境的不同，導致工程管理難度加大重慶、成都：西南標；北京：華北標；上海：華東標；西安：西北標社會環境的不同，導致工程管理難度加大地方標準、地域習慣做法：北京、上海、重慶的門窗安裝要求多業態開發導致專業與全面產生矛盾住宅與商業的差異、別墅與普通住宅的差異龍湖地產企業經營模式與工程管理 龍湖地產多項目、跨地域發展對工程管理的影響：管理跨度增加，總部與項目之間的管理權責不清總部工程管理要求與項目一線實際脫節，總部既當裁判員，又當運動員決策信息增加，溝通效率降低電子化辦公不見得一定提高管理效率：一封郵件的旅游歷程依靠產品和服務質量創造品牌，導致管理成本上升成都龍湖晶藍半島595套房屋，

5、項目工程部總計參與1.86萬次檢查龍湖地產企業經營模式與工程管理 龍湖地產多項目、跨地域發展對工程管理的影響：外部資源專業能力下降，導致工程管理難度增加龍湖地產的工序檢驗批管理與傳統的隱蔽工程、分部分項工程驗收內部分工細化，項目綜合運營管理體系不健全各負其責往往導致責任無法落實：工程管理要求在合約中沒有體現企業快速擴張，導致員工經驗、執行力下降工程技術質量標準與執行力監管標準不統一，缺乏有效的監管手段龍湖地產工程管理組織架構分析職能管理型矩陣式管理型項目管理型開發設計工程銷售項目部或工程部只是負責施工現場的管理部門對項目環境的反應較慢；需要高層協調工作多，容易形成決策堆積項目數量少，特定區域經

6、營客戶定位專一，項目實施環境不確定性低公司高層介入項目協調工作職能部門內部各司其責，實現業務流程環節的流轉開發設計工程銷售項目部項目部成為項目執行的負責主體，職能部門成為資源提供、建議與監督主體員工介入雙重職權之中，需要公司良好的人際關系和全面的培訓項目數量較多，專業化能力要求較高，需要人才共享客戶較穩定，但不確定性較高的項目環境公司有專業技能提升要求項目部對項目環境反應迅速，便于實現項目產品的創新和技術專業化的提升項目公司開發設計工程銷售項目公司或項目部開發設計工程銷售項目公司成為開發工作的全權負責主體項目執行風險較大；不利于公司職能知識積累和專業化發展跨多個地域經營或客戶需求變化多項目管理

7、前期的客戶定位非常準確更強調項目產品對客戶需求滿足程度對項目環境反應靈敏，清晰的產品責任，容易達到客戶的滿意類 型職責分工優點實施條件缺點總經理運營及投資 發展部戰略及運營中心信息管理中心產品中心工程技術質量中心商務運營管理中心投資發展中心副總營銷中心客戶中心物業中心公共及行政中心客戶及公司 品牌部副總投融資中心成本控制中心資金管理中心風險及審計中心財務部人力 資源部各區域公司投資發展研發設計工程管理客戶管理營銷管理商運管理物業管理成本管理計財管理人資行政地區PMO各區域公司總經理副總副總各項 目部（龍湖地產組織結構示意圖）龍湖地產工程管理組織架構分析龍湖地產的項目運營管理架構，屬于在平衡矩陣

8、的基礎上進行改進的強矩陣項目管理管理模式。避免了傳統強矩陣項目管理模式中項目經理授權過大帶來的風險。也避免了在平衡矩陣項目管理模式下，容易出現職能部門之間的技術或管理矛盾影響項目整體運營，對項目進程、關鍵節點及階段性成果標準進行管控。同時也強化了總部對地區公司風險控制的管理龍湖地產工程管理模式分析 總部、地區公司、項目工程管理職責的劃分：集團工程技術 質量中心地區公司 工程管理部項目工程部技術管理質量管理進度管理成本管理采購管理技術管理質量管理進度管理成本管理采購管理技術管理質量管理進度管理成本管理采購管理龍湖地產工程管理模式分析地區總經理設計管理部副總經理副總經理副總經理成本管理部財務管理部

9、市場營銷部行政人力部項目拓展部工程管理部項目經理部水電工程師土建工程師設計工程師成本工程師項目一（萬科地區公司組織結構示意圖）龍湖地產工程管理模式分析地區總經理設計管理部副總經理副總經理副總經理成本管理部財務管理部市場營銷部行政人力部項目拓展部工程管理部項目工程部水電工程師土建工程師設計工程師成本工程師項目一（龍湖地區公司組織結構示意圖）質量工程師采購工程師PMO經理龍湖地產工程管理模式分析 總部對地區公司工程管理的考核體系設計：總部對地區公司工程管理檢查的常見形式：總部定期或不定期對項目工程部所管理的實體工程質量進行檢查，根據檢查分項要求進行評分缺點：受建造過程影響，檢查對關鍵的質量過程無法

10、得到有效 控制。 工程質量管理的基礎是施工單位、監理單位的質保體系 管理水平，單純的實體檢查無法檢驗項目工程部的質量 管理能力。 工程質量缺陷分類檢查重點不明確，挑“毛病”很容易龍湖地產工程管理模式分析 總部對地區公司工程管理的考核體系設計：總部對地區公司工程管理檢查的常見形式：總部參與項目工程部組織的關鍵驗收（如結構驗收、門窗驗收等）或分戶驗收，根據驗收結果進行評分缺點：工程質量管理是依靠質量預防、過程控制、結果檢驗等 方式實現的，單純的結果檢驗，一旦出現問題，不是造 成工程返工，就是造成默認質量缺陷 總部受人員配備、管理半徑等諸多限制，不可能參與每 個項目的關鍵驗收龍湖地產工程管理模式分析

11、 總部對地區公司工程管理的考核體系設計：總部對地區公司工程管理檢查的常見形式：缺點：總部缺乏對項目工程部管理施工單位、監理單位質保體 系管理能力評價的管理考評工具。單純依靠技術方案、 施工交底、傳統檢驗批記錄表格等內業檢查無法解決執 行力落實情況 總部面臨多項目檢查容易受人情評價因素影響公正性總部定期或不定期檢查項目工程部對施工單位、監理單位工程質保體系的管理質量，通過實體質量檢查進行對照，按檢查分項要求進行評分龍湖地產工程管理模式分析 總部對地區公司工程管理的考核體系設計：總部對地區公司工程管理檢查的常見形式：缺點：需要總部對工程質保體系管理工具、工程質量過程的責任 控制管理工具等進行全面的

12、設計方可進行第三方檢驗費用總部設定項目工程部管理施工單位、監理單位質保體系管理能力評價的考核工具，設計關鍵工序質量控制的質量責任記錄，委托第三方檢查項目工程管理質量，并通過實體質量檢查進行對照，安考核工具進行評分龍湖地產工程管理模式分析 總部對地區公司工程管理的考核體系設計：工程管理質保體系考核檢查的重點：基礎管理檢查：通過對內業資料的審查，檢查項目工程部工程質保體系管理要求，檢查項目工程部對施工單位、監理單位工程質保體系管理的能力。實體工程檢查：通過對現場實體工程的審查，通過實體質量檢測對照，檢查項目工程部關鍵質量控制和質保體系實際管理效果龍湖地產工程管理模式分析 總部對地區公司工程管理的考

13、核體系設計：工程管理質保體系基礎管理部分的檢查重點：設計交底施工節點及細部交底技術標準交底施工工藝交底施工組織與配合交底龍湖地產工程管理模式分析 總部對地區公司工程管理的考核體系設計：工程管理質保體系基礎管理部分的檢查重點：工序質量控制點、停止點交底施工樣板交底施工單位、監理單位關鍵工序檢驗批過程責任記錄表（非標）項目工程部關鍵工序檢驗批復檢責任記錄表（非標）工序交接檢、關鍵驗收責任記錄表（非標）龍湖地產工程管理模式分析 總部對地區公司工程管理的考核體系設計：工程管理質保體系實體對照部分的檢查重點：工程防滲漏質量控制工程防開裂質量控制精裝修觀感質量控制園林景觀工程細部質量控制空間尺寸偏差質量控

14、制門窗、設備成品保護質量控制龍湖地產運營管理與工程管理投資論證及收益跟蹤投資成果設計成果成本成果工程成果營銷成果專業評審決策評審集團例會運營例會總結評估集團關鍵節點計劃管理地區公司一、二級計劃管理個人計劃管理目標成本、動態成本跟蹤投資決策及 收益跟蹤體系階段性成果 管理體系運營決策 管理體系進度計劃 管理體系目標成本 管理體系降低投資風險 項目收益控制降低運營風險 項目質量控制明確管理職責 提高決策效率計劃編制質量 提高決策效率成本控制與預警成本敏感性分析龍湖地產運營管理體系資金預算 管理體系預算制定滾動資金計劃控制防范經營風險 提高資金使用率實現集團預定收益目標龍湖地產運營管理與工程管理土地

15、投資分析階段取得土地中標通知單、方案設計任務書發出方案設計任務完成初設任務書發出初設完成施工圖設計任務書發出、施工圖設計開始施工場地三通一平基礎開工營銷方案完成、項目前期推廣、項目開盤向物業移交、項目交付交房交房后半年項目 負責人7.項目一二級進度計劃項目月度計劃分析報告33.商業移交方案36.項目后評估計劃財務分析3.項目投資分析模型8.項目投資分析報告16.方案階段投資驗算21.初設階段投資驗算項目收益動態跟蹤34.資產管理方案項目發展1.項目投資建議書項目報批報建研發2.項目實施預案9.方案設計任務書10.景觀設計任務書11.精裝房定位、限價及建設實施方案12.方案設計成果13.景觀方案

16、與建筑方案的配合及實施意見14.精裝方案與建筑方案的配合及實施意見17.初步設計任務書18.初步設計成果19.景觀方案設計成果20.精裝方案設計任務書施工圖設計成果標準要求施工圖設計審查要點過程設計變更、二次設計管理及審查、設計現場指導、設計封樣設計后評估龍湖地產運營管理與工程管理土地投資分析階段取得土地中標通知單、方案設計任務書發出方案設計任務完成初設任務書發出初設完成施工圖設計任務書發出、施工圖設計開始施工場地三通一平基礎開工營銷方案完成、項目前期推廣、項目開盤向物業移交、項目交付交房、交房后半年營銷初步市場調研及初步營銷產品、售價建議6.售樓處、樣板房選址、定位、修建、開放計劃4.項目定

17、位報告及營銷產品建議15.方案階段成本測算與驗算23.項目銷售指標 項目現場廣告、路牌、圍擋等銷售指引28.項目營銷策劃方案29.售房合同配置標準30.售房合同附圖31.價格表及付款方式32.交房方案銷售后評估成本項目開發成本分析5.成本敏感性分析、價值分配及目標成本預設22.項目目標成本27.招投標、計價、采購方案及合約規劃項目工程成本動態跟蹤成本后評估工程項目工期分析、項目工程風險分析市政工程分析設計階段工程配合24.項目工程管理策劃25.項目三通一平實施方案26.施工、監理單位篩選及評估報告施工管理工程后評估龍湖地產運營管理與工程管理 階段性成果標準示例項目啟動階段：取得土地中標通知書方

18、案設計任務書發出階段起止點：所含子成果：.概念設計方案研發.項目定位報告營銷.成本敏感分析、價值分配及目標成本預設報告成本龍湖地產運營管理與工程管理 階段性成果標準示例項目啟動階段：所含子成果：.售樓處、樣板房選址、定位及開放計劃營銷.項目一、二級計劃項目負責人、地區公司PMO.投資分析模型（啟動）投資分析專員.方案設計任務書研發.景觀方案設計任務書研發.精裝房定位、限價及實施方案研發、造價及工程龍湖地產運營管理與工程管理 階段性成果標準示例項目定位報告：1、市場目標客戶群市調成果（自己調查第三方調查）； 市場調查表模板2、目標客戶群敏感點中的賣點敏感點（5項）、瑕疵敏感點 （5項）、價格敏感

19、區間等與項目土地預案中的假設賣點、 瑕疵控制點的吻合度分析及校正成果，分析形成最終賣 點； 客戶敏感點分析模板3、市場目標客戶群集體的文化歷史敏感點、興趣愛好、消 費習慣、家庭構成、交通習慣、職業收入等分析； 目標客戶信息分析（模板）龍湖地產運營管理與工程管理 階段性成果標準示例項目定位報告：4、市場目標客戶群的信息接受習慣和項目傳播通道的選擇：5、項目建筑戶型、立面、景觀、配套、案名、推廣調性 的方向性確定（市調時應用圖片、照片、模型等來表述 意向和對目標客戶群進行測試，不宜使用文字）和銷售 道具（客戶來訪路徑、標識指引及樓盤印象管理；場地 包裝、示范環境、樣板房售樓處）選擇安排（應用圖 片

20、、照片、模型必要的文字說明）； 項目銷售產品建議書（模板)6、銷售的定位標桿和價格標桿的預設及借力策略，與本項 目必須區隔的項目假設及區隔、差異化借力策略龍湖地產運營管理與工程管理 階段性成果標準示例項目定位報告：龍湖地產運營管理與工程管理 階段性成果標準示例售樓處、樣板房計劃：1、售樓處定位、位置（應附圖）及面積；2、樣板區（銷售展示區）范圍、位置：含客戶停車區域選擇；3、樣板房位置（應附圖）、數量、裝修風格建議（用圖片、 照片或模型表達）；4、交通組織流線：客戶到現場交通線路分析、戶外導視方案 及工程配合意見、客戶參觀樣板區線路預案及銷售導視；5、示范區與周邊環境的關系、有利、不利因素及處

21、理建議；龍湖地產運營管理與工程管理 階段性成果標準示例售樓處、樣板房計劃：6、本項目預算及競爭樓盤的裝飾裝修細節對比及參考價格；7、樣板區（銷售展示區）市政、景觀先行實施方案分析；8、本方案與其他方案的優劣勢分析（方案比較、應附圖）；9、修建、裝修進場、家具布置、開放等計劃安排龍湖地產工程管理模式分析龍湖地產工程管理模式分析龍湖地產工程管理模式分析龍湖地產工程管理模式分析龍湖地產工程管理模式分析龍湖地產工程管理模式分析龍湖地產工程管理模式分析龍湖地產工程管理模式分析 龍湖地產的項目運營管理與項目工程管理：開發流程與工程管理：投資決策規劃設計施工準備施工（含保修）物業服務后評估資金、策劃 與銷售

22、工程管理 （常規理解）龍湖地產工程管理模式分析 龍湖地產的項目運營管理與項目工程管理：開發流程與工程管理：龍湖地產工程管理模式分析 龍湖地產的項目運營管理與項目工程管理：開發流程與工程管理：龍湖地產工程管理模式分析 龍湖地產的項目運營管理與項目工程管理：開發流程與工程管理：施工準備階段和施工階段是建筑產品的實現階段，是項目工程管理的主要內容，是房地產開發不可或缺的環節工程管理還涉及投資決策、規劃設計、銷售、物業服務、后評估等階段龍湖地產工程管理模式分析 龍湖地產的項目運營管理與項目工程管理：市場主體（外部客戶）與工程管理：房地產開發的市場主體包括發展商、勘察設計院、施工、監理、營銷策劃公司（房

23、地產銷售代理商）、造價咨詢協作部門（內部客戶）與工程管理：房地產開發的工程管理涉及企業內部的設計部、銷售部（銷售配合）、成本部、采購部、項目拓展部（報批報建）、財務部等多個管理部門龍湖地產工程管理模式分析 龍湖地產的項目運營管理與項目工程管理：項目運營管理提高了項目工程管理的效率：項目運營管理依據項目整體業務運營流程，對項目進程全過程進行目標控制、過程控制，結果控制等方面的管理。避免了傳統管理模式下，項目工程部與內部客戶逐一協調，或單純依靠公司高層協調帶來的管理效率下降，由工程推動轉變為項目整體運營推動。項目工程部得以把工作重心放到一線施工現場的質量、進度等方面的管理（減少了大量的內部協調）龍

24、湖地產工程管理模式分析 龍湖地產的項目運營管理與項目工程管理：項目運營管理提高了項目工程管理的質量：項目運營管理通過對業務流程關鍵節點的階段性成果標準的規范和管理，保證了公司內部部門與部門之間交接或較差平行作業所需工作成果的質量標準。解決了傳統部門職能管理模式下的跨專業平衡（設計工程質量保證、采購工程質量保證、合約工程質量保證等）和跨專業翻譯（產品定位的營銷語言與規劃設計的設計語言），降低項目經營風險，保證了項目工程管理的整體平衡（工程質量、進度管理不只是工程部門的職責）龍湖地產工程管理模式分析 龍湖地產的項目運營管理與項目工程管理：項目運營管理提高了項目風險控制能力：項目運營管理可以對項目運

25、營進程的關鍵流程、關鍵節點等進行過程管理，及時發現項目正常運營存在的風險，并進行提前的預警和預控。避免了因為專業不平衡導致項目工程管理風險加大龍湖地產工程質量保證體系與重點一、龍湖地產的工程質量管理理念二、龍湖地產的工程管理策劃與研發三、龍湖地產的工序、檢驗批質量管理四、龍湖地產的工程質量細節管理五、龍湖地產的設計工程質量保障龍湖地產工程質量保證體系與重點六、龍湖產品標準化、系列化對工程質量的保障七、龍湖地產的工程管理規劃八、龍湖地產供方質保體系的輸出與管理九、龍湖地產的工程分戶驗收管理龍湖地產工程質量保證體系與重點 龍湖地產的工程質量管理理念與質量文化：龍湖地產的工程質量管理理念相對完善：國

26、內大多數房地產企業的工程質量管理，主要依靠在施工階段的工程質量檢驗。沒有強調工程質量的系統化預防，沒有形成項目開發全過程的工程質量控制保障體系龍湖地產的工程質量保證體系更多強調工程質量的系統性預防，包括：設計預防、招標采購預防、合約預防、材料預防、施工工藝、施工工序控制預防、施工單位、監理單位質保體系管理預防等，形成貫穿項目開發全過程的工程質保體系管理龍湖地產工程質量保證體系與重點一級“檢驗”二級“質量保證”三級“預防”四級“完美”特點：通過工程檢驗保證質量缺乏質量意識和專業知識方法：低效率錯誤的使用質量保證方法特點: 改進工程質量管理過程一線人員積極介入方法：SPC、評估、質量圈等工具特點:

27、 開發設計、工藝能力和生產管理能力與供應一體化方法：設計評估、質量問題模式分析評估特點: 以最終客戶為服務目標和超一流產品質量文化方法：質量功能調配、與客戶供方一起進行設計評估質量管理的提高龍湖地產工程質量保證體系與重點 衡量房地產企業工程質量管理水平的等級：第一級：施工質量檢驗企業主要依靠施工現場工程質量檢驗來保障工程質量，通過臨時性的隱蔽驗收、分部分項工程驗收和最后階段的檢查，發現工程質量問題并予以解決設計質量、材料質量、施工的工藝質量、工序質量等很少得到檢驗，產品的設計與施工幾乎脫節，招標文件及合約文件缺乏質量細節控制約定。企業質量管理知識需要完善龍湖地產工程質量保證體系與重點第二級：工

28、程質量保證企業工程質量目標仍然主要通過施工現場的工程質量檢驗來實現。但企業開始規范統一的施工工藝標準、施工質量檢驗行為和施工質量檢驗標準。施工過程的材料質量、工藝質量、工序質量等開始得到控制。一線員工開始積極參加質量管理設計質量的測定標準、設計質量對工程質量的保障標準等還沒有確定，企業的招標采購、成本管理、招標合約規劃等還未介入系統的工程質量保障體系龍湖地產工程質量保證體系與重點第三級：工程質量預防設計與工程開始相互影響與積極配合，設計環節開始出現面向客戶質量標準的特征。設計、招標采購、成本、合約等各個業務環節均全面關注工程質量。產品生產實現的全過程開始得到有效控制，產品開始逐步出現零次品率，

29、企業通過輸出技術標準和管理標準與供應商密切協作，供應商也主動配合企業提升產品質量施工環節的手工化操作很難避免出現操作偏差。質量成本的投入與認識還有待提升。全員質量意識尚未完全形成。住宅產品部品化、標準化、產業化體系尚未形成龍湖地產工程質量保證體系與重點第四級：零缺陷管理（相對歸零）企業形成一種內在的質量文化氛圍，此種氛圍下的方方面面都有助于工程質量的提高，每一位雇員都意識到工程質量對企業的重要性，都在尋求提高質量的途徑，實現“零缺陷原則”，與內部顧客和供應商保持良好的關系，始終如一的面向外部顧客并最大限度的優化從供應商到客戶這一流程中所有重要的程序和產品標準龍湖地產工程質量保證體系與重點 龍湖

30、地產企業質量文化強調的原則：1.樹立正確的質量管理理念：2.工程質量標準必須是“零缺陷”：3.以“品質不符合標準的代價”衡量質量：4.以“防患于未然”為質量管理的制度：5.以“全面質量管理”為改進的基礎：龍湖地產工程質量保證體系與重點 龍湖地產工程質量管理理念體現的一些特點：工程質量施工質量工程質量不單純只是工程管理部門的責任工程質量預防的起點是規劃設計管理部門，設計階段應對企業工程質量通病，工程管理薄弱環節等提前采取設計防控的有效措施成本控制是在保證工程質量可靠性的前提下，形成有效的價格競爭機制招標文件、合約文件是施工階段工程質量控制管理保障的基礎龍湖地產工程質量保證體系與重點 一個屬于“工

31、程質量”的案例：某別墅項目將層層退臺的露臺設置為種植庭院，以增加銷售賣點。圖紙設計審查未發現問題，施工單位按規范要求施工，監理單位按規范要求驗收，甲方閉水試驗復檢合格，項目交付后不足一個月，就出現大量的漏水投訴及索賠龍湖地產工程質量保證體系與重點 一個屬于“工程質量”的案例：某項目外墻設計有外墻空調板用于放置空調室外機：圖紙設計審查沒有問題，施工單位按規范要求施工監理單位按圖紙及規范驗收合格，甲方工程部復檢合格。項目交付后只要一下暴雨，80以上空調板的根部就會出現外墻滲漏。開發商為此付出巨額索賠龍湖地產工程質量保證體系與重點 一個屬于“工程質量”的案例：某項目施工圖的屋面防水構造設計：除構造做

32、法要求外，其余均為細部節點圖集引注思考60秒：防水設計在構造做法上存在哪些問題或隱患？龍湖地產工程質量保證體系與重點 一個屬于“工程質量”的案例：某項目采用下沉式衛生間設計。為保證衛生間防水質量，設計采用兩道柔性防水層。圖紙設計審查沒有問題，施工單位按規范要求施工，監理單位按圖紙及規范驗收合格，甲方閉水試驗驗收合格。項目交付三個月后，30%以上的衛生間開始出現滲漏龍湖地產工程質量保證體系與重點 一個屬于“工程質量”的案例：某項目屋面采用倒置式屋面設計：防水層選用甲方指定分包SBS改性瀝青防水卷材，構造做法要求在擠塑聚苯板保溫層上直接鋪貼卷材防水層。施工單位嚴格控制材料、工藝和節點。監理按規范要

33、求檢驗各個環節并驗收合格，甲方工程部屋面閉水試驗復檢合格，工程交付半年后屋面出現大量滲漏，頂層住戶頂板出現大量結露，部分住戶頂板出現滲漏龍湖地產工程質量保證體系與重點 一個屬于“工程質量”的案例：某項目為外墻外保溫，采購部采購了某品牌的外墻彈性涂料。施工單位使用外墻柔性耐水膩子。施工單位嚴格按工藝要求施工，監理單位按圖紙及工藝要求驗收合格，甲方工程部復檢合格。項目交付不足三月，外墻涂料大量出現龜裂、開裂、剝離、泛堿等質量問題，部分出現外墻滲漏龍湖地產工程質量保證體系與重點 一個屬于“工程質量”的案例：某地產項目地下車庫防水，原設計選用SBS 型改性瀝青聚酯胎卷材防水。開發商成本部門為了節約成本

34、，要求設計改用雙組分JS復合防水涂料，并因節約成本50萬元受到公司嘉獎。后期該項目地下室發生大面積滲漏，維修成本高達280萬元。龍湖地產工程質量保證體系與重點 企業工程質量管理缺陷分析：房地產企業的成本部往往只關注材料的合格性，關注采購成本的控制性。很少關注材料在施工現場工藝質量控制、工序質量控制、施工質量檢測等易建性、易檢性要求，往往存在理論合格的錯誤判斷成本節約的考核指標應采用價值綜合評定（不合格的代價），不能簡單的以節約成本作為唯一的考核指標龍湖地產工程質量保證體系與重點 全面質量管理的必要性：上述案例的共性分析采購環節未考慮工程構造做法對材料的特殊要求，未考慮工程施工現場管理的可行性和

35、有效性，不清楚一些材料不僅要本身合格，還要有與其相關材料的兼容性、匹配性等要求采購部門在材料、設備招標采購中提出技術指標參數要求，不僅要經過設計部門確認，還應經過工程管理部門確認上述案例均屬于屬于以采購質量責任為主的工程質量事故龍湖地產工程質量保證體系與重點龍湖地產企業工程質量保證體系框架的確定，為何會采取后面介紹的一系列工程質量管控手段，源于其全面工程質量管理的策劃，分析其管理管理短板產生的原因并有針對性的予以改進。龍湖地產工程質量保證體系與重點 龍湖地產全面工程質量管理的概念：質量策劃：確定與項目相關的質量標準，并決定如何滿足這些標準質量保證：定期評價總體項目績效，制定階段性質量管理目標，

36、以提供項目滿足相關質量標準的信心質量控制：監控具體項目結果以確定其是否符合相關的質量標準，并制定相應措施來消除導致績效不令人滿意的原因龍湖地產工程質量保證體系與重點 龍湖地產工程質量策劃問卷調研結果分析：影響工程質量的主要外部因素（前五位）：1.監理公司未實行有效監管2.施工單位質保體系不健全3.設計施工圖質量不完善4.總、分包單位不履行管理、配合職責5.勞務的工藝質量能力不足龍湖地產工程質量保證體系與重點 龍湖地產工程質量策劃問卷調研結果分析：影響工程質量的主要內部因素（前五位）：1.工程管理人員過程質量管控能力不足2.計劃工期過短，合理工序穿插、技術間歇無法保障3.設計變更過多4.招標文件

37、、合約文件中技術管理部分約定不清5.對新技術、新材料規范、標準及工藝控制要求掌握有待提高龍湖地產工程質量保證體系與重點 工程質量策劃對外部資源管理能力的分析：設計單位對工程質量的影響：監理單位對工程質量的影響：施工單位對工程質量的影響：國家現行規范法規對工程質量的影響：龍湖地產工程質量保證體系與重點 設計單位對工程管理的影響：施工圖設計深度普遍不夠、構造要求不明確，不配設計節點圖或引用節點圖集錯誤，無法滿足施工需要設計施工圖“錯、漏、碰、缺”嚴重，違反強制性設計規范要求現象普遍龍湖地產工程質量保證體系與重點 設計單位對工程管理的影響：建設部2007年對全國設計單位做的強制性設計規范執行情況進行

38、的普查：全中國沒有一家設計單位的設計施工圖，沒有出現違反的強制性設計規范的情況龍湖地產工程質量保證體系與重點 設計單位對工程管理的影響：龍湖地產通過其對業主投訴分和工程質量后評估、設計質量后評估所做的分析，發現近31.6左右質量問題是由于設計不合理、設計錯漏碰缺等設計缺陷引起的。龍湖地產工程質量保證體系與重點 龍湖地產設計審查發現的一些設計錯誤案例：思考60秒倒置式屋面最大的設計隱患是什么？設計上如何解決倒置式屋面存在的隱患？龍湖地產工程質量保證體系與重點 龍湖地產設計審查發現的一些設計錯誤案例：思考60秒該設計圖紙 什么部位存在嚴重的設計隱患？為什么？龍湖地產工程質量保證體系與重點 龍湖地產

39、設計審查發現的一些設計錯誤案例：思考60秒該設計圖紙 什么部位存在嚴重的設計隱患？為什么？龍湖地產工程質量保證體系與重點 龍湖地產工程質量事故后評估的案例：設計施工圖往往僅提供構造做法，不提供節點詳圖及構造節點要求龍湖地產工程質量保證體系與重點 龍湖地產設計審查發現的一些設計錯誤案例：露臺女兒墻保溫節點做法示意圖強制節能前強制節能后龍湖地產工程質量保證體系與重點 龍湖地產工程質量策劃設計后評估的設計修改：露臺女兒墻壓頂處如安裝欄桿，需提前埋設扁鋼卡子。扁鋼出保溫處周圈應用硅酮耐候密封膏嵌填。嚴禁直接在保溫上開孔打膨脹螺栓。避免保溫空腔效應，導致外墻串水滲漏龍湖地產工程質量保證體系與重點 龍湖地

40、產設計審查發現的一些設計錯誤案例：思考60秒該設計圖紙 什么部位存在嚴重的設計隱患？為什么？室外陽光房與外墻交界處的節點示意圖龍湖地產工程質量保證體系與重點 監理管理能力不足對工程質量的影響：以鋁合金門窗安裝為例哪些部位、哪些工序需要監理旁站？如何劃定監理旁站監督的控制區域以屋面防水施工為例龍湖地產工程質量保證體系與重點 管理監理能力不足對工程質量的影響：監理檢驗批驗收和隱蔽工程驗收的管理區別?以衛生間防水工程檢驗批驗收與衛生間防水工程隱蔽驗收為例以10萬的高層住宅、2萬的多層花園洋房為例如何判定監理工程師的配備滿足監理要求？集團內部大多數工程管理人員在抱怨監理單位工作不合格的同時，并不清楚合

41、格監理工作標準是什么，自然更不清楚如何管理監理單位。龍湖地產工程質量保證體系與重點對策：由集團工程技術質量中心研發，制定企業版的監理工作要求細則，明確監理工作標準。制定監理工序質量檢查表格。修改監理招標文件及合約文件 管理監理能力不足對工程質量的影響：監理單位不履行監理職責，監理檢驗要求不明確監理工程師責任制不落實對策：由集團工程技術質量中心和成本控制中心共同研發，將監理投標報價改為成本利潤稅金現場監理獎金的競價模式。制定現場監理階段性獎懲考評管理工具龍湖地產工程質量保證體系與重點 施工單位對工程質量的影響：建筑施工企業總體素質不是太好，注冊資本低資信差，質量保證體系形同虛設。需要進行嚴格的管

42、理。需要甲方重點考察，輸出技術、管理標準，協助其建立質量保證體系勞務隊伍非職業化，不穩定，技術能力有限，責任心不強。甲方到位的技術指導及嚴格的過程控制，是施工質量保證的重要前提龍湖地產工程質量保證體系與重點 施工單位對工程質量的影響：建筑工程轉包、分包、掛靠現象嚴重，在無形中大量不必要的管理費、承包費等增加甲方建設成本的同時，工程質量也無法得到有效保證在普遍采用項目承包模式的形勢下，建筑施工企業過多考慮經濟效益，對其內部施工成本控制的關注度遠大于對工程質量、進度的重視龍湖地產工程質量保證體系與重點 施工單位的選擇對工程成本控制的影響：龍湖地產工程質量保證體系與重點 管理施工能力對工程質量的影響

43、：施工單位缺乏有效的工程質量保證體系施工項目質保體系不健全，項目經理質量意識薄弱，質量管理人員配備不足，質量管理能力、技術管理能力不足對策：由集團工程技術質量中心研發，制定企業版工程質量標準、技術標準、施工工藝標準。明確施工單位工程質量保證體系管理要求。完善施工單位招標文件、合約文件。龍湖地產工程質量保證體系與重點 管理施工能力對工程質量的影響：施工單位過程質量控制能力不足關鍵性工序、細部工序、工序技術間歇、總分包交接工序等質量管理能力不足。對策：由集團工程技術質量中心研發，制定企業版工程質量標準、技術標準、施工工藝標準。明確甲方參與的工序檢驗管理要求龍湖地產工程質量保證體系與重點 國家現行規

44、范、法規對工程管理的影響：為什么外墻滲漏、開裂會成為愈演愈烈、屢禁不止的工程質量問題？為什么工程驗收合格，項目交付時還會出現大量的工程質量問題和業主投訴？龍湖地產工程質量保證體系與重點 原因分析：國家工藝規程規定聚苯板可以采用點粘和條粘的施工工藝，造成聚苯板與墻體形成空腔夾層。保溫層如有裂縫，雨水不能及時排出，雨水會從縫隙中滲入，沿空腔串水，在墻體薄弱環節處，并滲入內墻面。龍湖地產工程質量保證體系與重點 原因分析：保溫空腔導致高層建筑保溫層的抗風壓，尤其是抵抗負風壓的能力不足節能規范的推出，是在大量規范、圖集不配套的情況下強制執行的。用于外粘苯板的膠和塑料錨栓屬于高分子材料，隨著時間的推移將產

45、生老化變脆，其耐久年限（國家規定：不低于25年）與建筑壽命年限矛盾龍湖地產工程質量保證體系與重點 原因分析：采用滿粘工藝，不利于結構墻體和室內的潮氣向外擴散，極易產生結露。且滿粘工藝如不采用擠膠的粘貼工法，因施工現場作業面較大，單純依靠現場監管，很難保證工程質量龍湖地產工程質量保證體系與重點 相當地區的外墻外保溫地方標準都存在缺陷：包括北京市、上海市在內的一些外墻外保溫地方標準，都認為現澆混凝土的外墻可以不用抹灰，直接粘貼保溫板。忽視了外保溫空腔效應易導致外墻滲漏的隱患外墻抹灰，相當于給外墻外保溫增加了一道剛性防水。即使發生保溫層發生滲漏，也較易查清滲漏點，且便于維修龍湖地產工程質量保證體系與

46、重點 相當地區的外墻外保溫地方標準都存在缺陷：包括山東省、河南省在內的一些外墻外保溫地方標準，都包含機械固定鋼絲網架聚苯板外墻外保溫體系。忽視了該體系對外墻型式的要求（輕質砌體外墻很難外保溫固定錨栓均提前預埋混凝土塊）外保溫固定錨栓對外墻輕質砌體的破壞，增加了外墻滲漏，內墻開裂的隱患。其為提高外墻面磚體系脫落風險的考慮，不完全符合外墻外保溫體系的特性要求龍湖地產工程質量保證體系與重點 外墻外保溫設計缺乏系統的體系化考慮：外墻外保溫體系選擇的隨意性沒有系統化考慮外墻防滲漏的總體設計缺少詳細節點處的防滲漏設計與外保溫體系配套的部分規范、圖集缺失外墻外保溫體系貼面磚的安全性考慮不足龍湖地產工程質量保

47、證體系與重點 國內目前常用的外墻外保溫體系：聚苯板薄抹灰外墻外保溫體系機械固定鋼絲網架聚苯板外墻外保溫體系現澆混凝士復合無網聚苯板外墻外保溫體系現澆混凝土鋼絲網架聚苯板外墻外保溫體系外墻硬發泡聚氨酯保溫體系龍湖地產工程質量保證體系與重點 現澆混凝土鋼絲網架聚苯板外墻外保溫體系：與主體結構粘接牢固，無保溫層空腔隱患抗負風壓能力強，壽命期較長施工不受冬季環境溫度影響龍湖地產工程質量保證體系與重點 外墻貼面磚相關規范已經不適應節能現狀：國家強制性行業標準外墻飾面磚工程施工及驗收規程JGJ 126-2000 的制定主要針對混凝土墻體和砌體，并未考慮在外保溫面層上粘貼面磚的特殊情況國家強制性行業標準建筑

48、工程飾面磚粘接強度檢驗標準JGJ 110-97 要求外墻面磚必須進行粘接強度檢驗，每組試樣平均粘接強度不應小于0.4Mpa龍湖地產工程質量保證體系與重點 建研院與中建技術研究中心所做的外保溫薄抹灰 （錨栓玻纖網和增強鋼絲網）試驗數據：EPS板28d抗拉強度：0.1Mpa0.2MpaXPS板28d抗拉強度：0.2Mpa0.3Mpa硬發泡聚氨酯28d抗拉強度：0.25Mpa0.35Mpa聚合物抗裂砂漿與保溫層的28d拉伸粘接強度：0.1Mpa0.2Mpa僅靠外墻面磚抗拉強度檢驗無法檢驗外墻面磚防脫落的可靠性龍湖地產工程質量保證體系與重點 外墻外保溫需要關注的一些技術數據：XPS聚苯板的導熱系數：0

49、.029 W（ m.k ）聚合物抗裂水泥沙漿的導熱系數：0.932 W（ m.k ）抗裂水泥砂漿強度增長期短與收縮周期長形成矛盾外墻砼墻面（6m6m）年最大溫差形變：4.8龍湖地產工程質量保證體系與重點 外墻外保溫貼面磚粘接強度試驗合格：外保溫體系下外墻磚的掉落常常成片發生，而且極易發生在墻面的邊緣和頂層建筑女兒墻沿屋面板的底部，以及墻面中間大面積空鼓處外保溫體系下外墻磚的掉落，基本上都是面磚和粘接層一同掉落，外飾面及保溫層多處于飽水狀態龍湖地產工程質量保證體系與重點 外墻外保溫貼面磚粘接強度試驗合格：外墻外保溫體系下，外墻面磚的脫落90%以上并不是因為粘接不老造成的重力拉拔導致的。后期的溫度

50、變形和干濕變形，尤其是面磚勾縫不嚴，造成潮氣的進入，引起晝夜間的反復膨脹及凍融，極易導致外墻面磚脫落。外墻面磚拉拔試驗合格根本無法保證外墻磚使用期間的粘接強度龍湖地產工程質量保證體系與重點 中國建研院外墻外保溫貼面磚長效耐候試驗：中國建筑設計研究院對目前國內外保溫體系下外墻粘貼面磚曾經做過普遍的耐候性試驗檢查：通過1500組的試驗檢查，根據試驗結果數據分析：目前國內沒有一個項目外墻面磚能夠通過長效的耐候性試驗檢測龍湖地產工程質量保證體系與重點 國家分部分項工程規范對工程質量的影響：國家相關分部分項工程驗收是采取按一定比例抽樣檢查、其檢驗內容包括分為主控項目（保證項目）檢查和一般項目（允許偏差項

51、目）檢查。當檢查合格率對于一定比例時，只需對比例抽檢發現的不合格項進行整改，即可判定該分部分項工程整體驗收合格項目交付業主驗收時，對于業主而言不存在抽樣驗收比例問題，任何一個點存在質量問題都認為該房屋工程質量不合格龍湖地產工程質量保證體系與重點 國家分部分項工程規范對工程質量的影響：國家相關分部分項工程驗收屬于事后檢驗，對施工過程的質量控制無法控制。強調過程質量控制的國家相關工程檢驗批驗收規定，其檢查重點、檢查要求不明確，對部分關鍵部位、關鍵工序的質量控制缺失。無法滿足房地產企業工程質量控制的基本需要龍湖地產工程質量保證體系與重點 國家分部分項工程規范對工程質量的影響：鋁合金門窗分項工程驗評表

52、中，對房地產企業重點關注的門窗防滲漏沒有任何針對性的檢驗項目和檢驗要求對所需檢驗項目的檢驗方法沒有明確要求龍湖地產工程質量保證體系與重點門窗洞口砌體收縮變形大技管人員操作人員獎懲不明忽視質量專檢不認真技術交底不清自檢不認真施工人員鋁合金門窗安裝滲漏鋁合金門窗安裝常見工程質量問題原因分析門窗安裝固定不符合要求門窗洞口偏差大、處理不當門窗框塞縫不密實洞口表面裝飾滴水、坡水處理不當門窗框塞縫不密實窗框與洞口縫隙未清理干凈窗框與洞口間隙不干燥門窗下框未用防水水泥砂漿PU發泡膠未連續施打水泥砂漿配比不合格PU發泡膠充填不飽滿墊塊未清理做二次填充防水水泥砂漿塞縫不密實門窗框塞縫外側未做防水處理土建施工埋設

53、固定點不當門窗框成品保護不當造成滲漏龍湖地產工程質量保證體系與重點樁身混凝土質量差孔底虛土過多孔壁局部塌落鉆進時很困難樁孔傾斜擴孔底虛土多孔形不完整施工人員技管人員操作人員獎懲不明忽視質量專檢不認真技術交底不清自檢不認真孔壁坍落泥漿向孔外漏失樁孔偏斜孔徑小于設計孔徑梅花孔鋼筋籠放置與設計要求不符樁身中部無混凝土，夾有泥土干成孔灌注樁泥漿護壁成孔灌注樁影響混凝土和鋼筋混凝土灌注樁工程質量原因分析龍湖地產工程質量保證體系與重點 工程質量范圍擴展至設計、招標及合約的預防：通過設計預防解決飄窗滲漏：飄窗什么部位最容易發生滲漏？思考60秒：飄窗為什么容易發生滲漏？針對飄窗滲漏，工程施工中有什么好的質量預

54、防措施和質量控制方法？龍湖地產工程質量保證體系與重點 工程質量范圍擴展至設計、招標及合約的預防：通過合約預防解決穿外墻套管滲漏：一般穿地下室管線，多在主體施工階段已完成穿墻套管，而到大小市政施工階段時，市政穿管才開始施工。按總包方的傳統理解，誰穿管誰封堵，當總包合約約定不清時，甲方往往交由市政施工單位進行封堵龍湖地產工程質量保證體系與重點 加強施工階段施工質量管理的手段及方法：國內大多數房地產企業的施工現場質量管理，主要依靠隱蔽驗收、分部分項工程驗收等事后檢驗的管理方法。即使工程管理人員在施工階段采取過程巡視，在其檢驗范圍、檢驗時間、檢驗要求均無法保證的前提下，其檢驗效果根本無法保障，工程質量

55、也無法得到有效控制龍湖地產工程質量保證體系與重點 加強施工階段施工質量管理的手段及方法：工程項目的施工過程，是由一系列相互關聯、相互制約的工序所構成。工序質量是基礎，直接影響到工程項目的整體質量。施工中如甲方對很多工程質量控制不深入到工序、檢驗批的控制深度，根本無法保障工程質量國內房地產企業之所以工程質量一直未得到有效改善，其中相當重要的原因是甲方工程師不參與工序質量檢驗龍湖地產工程質量保證體系與重點 加強施工階段施工質量管理的手段及方法：龍湖地產工程技術質量中心曾經對集團所屬的工程管理人員所做的問卷調研中，有近34.3%的人員認為工序質量檢驗、檢驗批驗收管理等工作，按國家相關工程管理規定，屬

56、于施工單位和監理單位應做的工作。甲方只需要對結果進行檢驗即可。傳統的工程管理方法在外部資源，尤其是施工單位、監理單位的質量控制能力不足時，應及時進行改進以適應并滿足工程質量控制的需要龍湖地產的工序管理，是其工程管理的主要特點之一龍湖地產工程質量保證體系與重點 工序質量控制的四項主要內容：嚴格遵守工藝規程：施工技術交底、施工工藝交底、施工質量防治措施、施工細部交底、施工樣板及樣板施工工藝檢驗。主動控制工序活動條件的質量：明確工序質量控制保障體系具體要求、實行工序責任管理龍湖地產工程質量保證體系與重點 工序質量控制的四項主要內容：及時檢驗工序活動效果的質量：施工單位三檢制、監理旁站、平行巡視、甲方

57、巡視抽檢等設置必要的工序質量控制點（工序停止點）進行必要的工序檢驗批驗收，防止不合格隱患帶入下道工序并影響關鍵的質量控制目標龍湖地產工程質量保證體系與重點 工序質量控制點的概念及設置目的：工序控制點是指為了保證工序質量而需要進行過程質量控制的重點。一般設置的原則或為關鍵部位、或為薄弱環節、或施工單位容易出現問題的工序。以便在一定時期內、一定條件下進行強化管理，使工序處于良好的受控狀態龍湖地產工程質量保證體系與重點 工序質量控制點的管理要求：工序質量控制點的檢驗管理要求等同于隱蔽工程驗收，在工序驗收合格前，嚴禁進行下一道工序施工。工序質量控制點作為過程質量控制的重點，應按檢驗批劃分及管理要求，進

58、行工程質保體系控制的責任管理甲方對工序質量控制點的檢驗，其重點應放在根據檢驗結果與實際要求的偏差，發現施工單位質保體系、監理質保體系運行中存在的問題，發現質量環控制的失控環節。切忌僅就發現的質量問題要求進行整改。龍湖地產工程質量保證體系與重點 工序質量控制點設置的原則：控制施工、監理單位人員的關鍵行為控制材料的質量和性能控制關鍵工序的操作行為控制關鍵的施工順序控制合理的技術間歇龍湖地產工程質量保證體系與重點 工序質量控制點設置的十項原則：控制常見的施工質量通病控制新材料、新工藝、新技術的應用控制質量不穩定、質量問題較多的工序控制關鍵的施工工法控制總、分包交叉作業的工序和成品保護龍湖地產工程質量

59、保證體系與重點 工序質量控制點設置的必要性：上述工序質量控制點的設置及甲方檢驗批管理要求，按傳統的工程管理理解，都不屬于需要甲方親自參與檢驗的范圍上述工序質量控制能力的強弱，都是業主對開發商工程質量投訴比例較高，投訴索賠較多的部位上述工序質量控制點的設置，都屬于施工單位在實際施工管理過程中經常出現的“錯誤”，且監理單位往往疏于關鍵工序質量環節控制的管理龍湖地產工程質量保證體系與重點 龍湖要求甲方參與的工序質量見證點管理：地下室防滲漏質量檢驗： 1.基礎挑板處的附加防水層及強化防水節點檢驗2.地下室外墻施工縫膨脹止水條檢驗3.地下室外墻后澆帶止水鋼板檢驗4.地下室外墻施工縫、后澆帶附加防水層檢驗

60、5.底板變形縫、后澆帶附加加強層檢驗龍湖地產工程質量保證體系與重點 龍湖要求甲方參與的工序質量見證點管理：6.底板變形縫、后澆帶外貼、中埋式止水帶檢驗7.樁頭附加防水層及防水收頭檢驗8.穿墻線管防水材料密封嵌填檢驗9.穿墻螺桿孔洞或防水螺栓清孔、擴孔檢驗10.穿墻螺桿孔洞附加防水層檢驗龍湖地產工程質量保證體系與重點 龍湖要求甲方參與的工序質量見證點管理：11.出地下室頂板室外管道預留孔洞鑿毛、清理檢驗12.預留孔洞吊模質量檢驗13.預留孔洞分次封堵檢驗14.出地下室頂板室外管道附加防水層檢驗15.地下室頂板防水構造檢驗（重點：分格縫、隔離層）龍湖地產工程質量保證體系與重點 龍湖要求甲方參與的工