1、第9講 建設用地制度與政策一、內容提要：1、中國現行土地制度概述2、集體土地征收3、國有建設用地4、集體所有建設用地二、考試目的和考試要求本部分的考試目的是測試應考人員對我國土地制度、政策等內容的掌握情況。考試基本要求：掌握：我國土地制度的基本內容，國有建設用地的范圍。熟悉：征收集體土地的政策規定、補償范圍和補償標準，集體建設用地。了解：建設用地審查報批程序。三、內容輔導：第一節 中國現行土地制度概述（掌握）全面理解和正確認識中國現行土地所有制，需要把握下列內容：1全部土地都為社會主義公有制。土地管理法第二條規定：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制。2土地的社會主義公有制分為全民所有制和勞

2、動群眾集體所有制兩種。土地管理法第二條規定：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。3土地的全民所有制具體采取的是國家所有制的形式，該種所有制的土地被稱為國家所有土地，簡稱國有土地，其所有權由國家代表全體人民行使，具體又由國務院代表國家行使。土地管理法第二條規定：全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。4土地的勞動群眾集體所有制具體采取的是農民集體所有制的形式，該種所有制的土地被稱為農民集體所有土地，簡稱集體土地。農民集體的范圍有下列三種：村農民集體；村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體；鄉(鎮)農民集體。土地管理法第十條規定：農民集體所有的土

3、地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉(鎮)農民集體所有的，由鄉(鎮)農村集體組織經營、管理。例題：土地的社會主義公有制包括（ ）A、全民所有制 B、社會主義制 C、勞動群眾集體所有制 D、初級階段公有制 E、高級階段公有制答案：A、C解析：土地管理法第二條規定，中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。5城市市區的土地屬于國家所有。憲法第十條規定：城市的土地屬于國家所有。土地管理法第八條更明確規定：城市市區的土地

4、屬于國家所有。這里所說的城市是指國家設立市建制的城市，不同于某些法律、法規中的城市含義。如1989年公布的城市規劃法指出：本法所稱城市，是指國家按行政建制設立的直轄市、市、鎮。這里所說的市區與統計口徑上的市區也不相同，不包括城市郊區。中國城市統計年鑒等使用的市區一詞，指的是城市行政區劃內除市轄縣以外的區域，包括城區和郊區。6農村和城市郊區的土地，除法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有。憲法第十條規定：農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。第九條規定：礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國家所有，

5、即全民所有；由法律規定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外。土地管理法第八條規定：農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。7建制鎮既不屬于憲法和土地管理法所說的城市范疇，也不屬于其所說的農村和城市郊區的范疇。1998年12月27日國務院令第256號頒布的土地管理法實施條例第二條進一步明確了國有土地的范圍，其規定如下：城市市區的土地；農村和城市郊區中已經依法沒收、征收、征購為國有的土地；國家依法征收的土地；依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬于其成員集

6、體所有的土地；因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地。例題：城市市區的土地屬于( )所有。A、國家B、城市C城市人民政府D城市市民 答案：A解析：土地管理法第八條更明確規定：“城市市區的土地屬于國家所有。”國家實行土地登記制度。縣級以上人民政府對所管轄的土地進行登記造冊。屬于國有土地的，核發國有土地使用證；屬于集體土地的，核發集體土地所有證；使用集體土地的，核發集體土地使用證。依法登記的土地所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。國家實行土地有償有限期使用制度。除了國家核準的劃撥土地以外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件

7、、進行市場交易等，均實行有償有限期使用。國家實行土地用途管制制度。根據土地利用總體規劃，將土地用途分為農用地、建設用地和未利用土地。土地用途的變更須經有批準權的人民政府核準。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。國家實行保護耕地的制度。國家保護耕地，嚴格控制耕地轉為非耕地。在現階段，按照國家有關規定，取得國有土地使用權的途徑主要有下列4種：通過行政劃撥方式(含征收集體土地)取得；通過國家出讓方式取得；通過房地產轉讓方式取得(如買賣、贈與或者其他合法方式)；通過土地或房地產租賃方式取得。本章介紹通過征收和出讓方式取得建設用地土地使用權的有關制度、政策與相應規定。例題1

8、：農用地包括（)。A養殖水面B草地C耕地D水利設施用地E未利用地答案：ABCD解析：土地管理法第四條對農用地的范圍進行了界定。例題2：中國現行土地所有制度包括（ ）制度A、土地登記制度 B、有償有限期使用制度 C、無償有限期使用制度 D、無償無限期使用制度E、土地用途管制制度答案：A、B、E解析：無償有限期使用制度、無償無限期使用制度，都不是現行土地所有制度。第二節集體土地征收（熟悉）2004年3月，全國人大對憲法進行了修改，將憲法第十條國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用改為國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。國家將土地分為農用地、建設

9、用地和未利用土地。例題：征收土地具有的特點是( )。A、具有一定的強制性B、不具有強制性C要妥善安置被征地單位人員的生產和生活D被征收后的土地所有權發生轉移 E、被征收后的土地所有權不發生轉移答案：ACD解析：征收土地具有一定的強制性的特點，且被征收后的土地所有權發生轉移。一、征收集體土地應遵守的原則在征收土地時，土地管理部門和用地單位必須嚴格遵守下列原則：珍惜耕地，合理利用土地的原則；保證國家建設用地的原則；妥善安置被征地單位和農民的原則；有償使用土地的原則；依法征地的原則。1珍惜耕地，合理利用土地的原則土地是人類賴以生存和生活的基礎，具有有限性和不可再生性的特點，因此，它是最珍貴的自然資源

10、，最寶貴的物質財富，有人說土地是財富之母。中國耕地具有四個明顯的特點：人均占有耕地少；耕地總體質量差；生產水平低；退化嚴重，后備資源不足。因此，在征收土地時，必須堅持一要吃飯、二要建設的方針，必須堅持十分珍惜每寸土地，合理利用每寸土地的基本國策。一切征收和使用土地的單位和個人，必須堅持精打細算，能少占土地就不多占，能利用荒地就不占用耕地，堅決反對征而不用，多征少用，浪費土地的錯誤做法。2保證國家建設用地的原則在征收土地時，應反對兩個極端，一是以節約土地為理由，拒絕國家征收；二是大幅度提高征地費用，以限制非農業部門占用土地。因此，既要貫徹節約用地的原則，又要保證國家建設項目所必需的土地。例題：我

11、國的耕地具有的特點是( )。A、人均占有耕地少B、人均占有耕地多C耕地總體質量差D耕地總體質量高 E、生產水平低、退化嚴重答案：ACE解析：人均占有耕地多、耕地總體質量高，不是目前我國耕地具有的特點。3妥善安置被征地單位和農民的原則妥善安置主要包括五個方面：要給被征地單位妥善安排生產用地；要妥善安置征地范圍內的拆遷戶；對征收的土地要適當補償；對因征地給農民造成的損失要適當補助；對征地造成的剩余農民勞動力要適當安排。由于中國土地遼闊，各地情況差異較大，補償、補助標準很難確定，更不易統一，但補償、補助要求適度。所謂適度，是既不要因為征收土地而降低被征地生產單位的生產水平和農民個人的生活水平，也不要

12、因征地而過大地提高農民的生活水平或者超過當地的生活水平。4有償使用土地的原則有償使用土地，是土地使用制度改革的核心內容，是管好土地、促進節約用地和合理利用土地、提高土地效益的經濟手段。有償使用土地有多種形式，如土地使用權出讓、土地租賃、土地使用權作價入資、入股等。由于種種原因，目前對土地還沒有全部實行有償使用。在一個相當長的時間內，土地使用制度將實行雙軌制，即土地使用權有償出讓和土地使用權劃撥兩種制度長期并存。對此，城市房地產管理法已有明確規定。5依法征地的原則建設單位征收土地，必須根據國家的有關規定和要求，持有國家主管部門或者縣級以上人民政府批準的證書或文件，并按照征收土地的程序和法定的審批

13、權限，依法辦理了征收手續后，才能合法用地。凡無征地手續，或無權批準使用土地的單位批準使用的土地，或超權限批準使用的土地，均屬非法征地，不受法律保護。例題：下列屬于有償使用土地形式的，包括( )。A、土地使用權出讓B、土地租賃C土地使用權劃撥D土地使用權作價入資 E、土地使用權作價入股答案：ABDE解析：土地使用權劃撥不屬于有償使用土地的形式。第10講 建設用地制度與政策二、征收集體土地的政策規定土地管理法對征收土地的有關問題作了明確規定。1征收土地的范圍國家進行經濟、文化、國防建設以及興辦社會公共事業和列入固定資產投資計劃用地的，經有批準權的人民政府批準后可以征收集體土地，被征地單位和個人應服

14、從國家需要，不得阻撓。建設單位征收的集體土地，其土地所有權屬于國家，用地單位只有土地使用權。2征收土地批準權限的規定(1)征收土地實行兩級審批制度，即國務院審批和省級人民政府審批；(2)征收農地的，應先辦理農用地轉用手續，同時辦理征地審批手續；(3)基本農田，基本農田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的，由國務院審批；(4)其他用地和已經批準農用地轉用范圍內的具體項目，由省級人民政府審批并報國務院備案。注：1公頃10000平方米100公畝15市畝。1平方千米（平方公里）100公頃例題：具有征收土地審批權的部門有( )。A、國務院B、省級人民政府C市級人民政府D縣級人民政府 E、鄉級

15、人民政府答案：AB解析：市、縣、鄉級人民政府不具有征收土地審批權。3建設單位申請征地不得化整為零一個建設項目需要征收的土地，應當根據總體設計一次申請批準，不得化整為零。分期建設的項目，應當分期征地，不得先征待用。鐵路、公路和輸油、輸水等管線建設需要征收的土地，可以分段申請批準，辦理征地手續。4對被征地單位和農民進行安置、補償和補助征收土地，由用地單位支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費。5臨時用地必須辦理報批手續工程項目施工，需要材料堆放場地、運輸通路和其他臨時設施的用地，應盡可能在征收的土地范圍內安排，確實需要另行增加臨時用地的，由建設單位向批準工程項目用地的機關提出臨時用地的

16、數量和期限的申請，經批準后，同土地所有權單位簽訂臨時用地協議后方可用地。臨時使用土地的期限，最多不得超過2年，并不得改變批準的用途，不得從事生產性、營業性或其他經營性的活動，不得修建永久性建筑。臨時用地期滿后，應將場地清理并按用地協議支付一切費用，土地管理部門同時注銷其臨時用地使用權。臨時用地超過批準的時間，可再提出申請，不退地又不申請的按違章用地處理。例題：征收土地時，應由用地單位向被征地單位和農民支付( )。A、土地補償費B、安置補助費C各種稅費D青苗補償費 E、地上附著物補償費答案：ABDE解析：“各種稅費”是不用向被征地單位和農民支付的。6全民所有制企業，農村集體經濟組織聯營使用的集體

17、土地全民所有制企業、城鎮集體所有制企業同農村集體經濟組織共同投資興辦的聯營企業所使用的集體土地，必須持縣級以上人民政府按照國家基本建設程序批準的設計任務書或者其他批準文件，由聯營企業向縣級以上人民政府土地管理部門提出用地申請，按照國家建設用地的批準權限，經有批準權的人民政府批準；經批準使用的土地，可以按照國家建設用地的規定實行征收，也可以由農村集體經濟組織按照協議將土地使用權作為聯營條件。聯營企業用地，可以不改變土地權屬性質。農村集體經濟組織按協議將土地使用權作為聯營條件的，可以不計算土地補償費和各種補助費。例題：下列關于全民所有制企業同農村集體經濟組織共同投資興辦的聯營企業所使用的集體土地的

18、表述中，正確的是( )。A由全民所有制企業向有關部門提出用地申請B經批準使用的土地，必須按照國家建設用地的規定征地C不計算土地補償費和各種補助費D農村集體經濟組織可按照協議將土地使用權作為聯營條件答案：D解析：由聯營企業向縣級以上人民政府土地管理部門提出用地申請，經批準使用的土地，可以按照國家建設用地的規定實行征收，也可以由農村集體經濟組織按照協議將土地使用權作為聯營條件。7征收土地時必須進行征地公告被征收土地所在的市、縣人民政府，在收到征收土地方案后10日內，應以書面或其他形式進行公告。(1)征收土地公告應包括下列內容：1)征收批準機關、文號、時間和用途；2)被征收土地的所有權人、位置、地類

19、和面積；3)征地補償標準和農業人口安置途徑；4)辦理征地補償的期限、地點。(2)征地補償安置方案公告應包括下列內容：1)被征收土地的位置、地類、面積、地上附著物和青苗的種類、數量，需要安置農業人口的數量；2)土地補償費的標準、數量、支付對象和方式；3)安置補助費的標準、數量、支付對象和方式；4)地上附著物和青苗的補償標準和支付方式；5)農業人口具體安置途徑；6)其他有關征地補償安置的措施。(3)未進行征地、補償、安置公告的，被征地單位和個人，有權拒絕辦理征地相關手續。8合理使用征地補償費建設用地單位支付的各種勞動力的就業補助和應發的各種補償及其他費用，應按有關規定管理和使用。耕地占用稅用于土地

20、開發和農業發展；菜地基金、土地復墾費、土地荒蕪費、防洪費用于菜田開發建設和土地的調整和治理；征地管理費用于土地管理部門的各種業務開支。各級人民政府和土地管理部門，嚴格監督征地費用的管理和使用，任何單位和個人均不得占用或挪作他用。例題：被征收土地所在的市、縣人民政府，在收到征收土地方案后，( )日內應以書面或其他形式進行公告。A、7 B、10 C15 D30 答案：B解析：被征收土地所在的市、縣人民政府，在收到征收土地方案后10日內，應以書面或其他形式進行公告。三、征收集體土地補償的范圍和標準根據土地管理法的規定，征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。(一)土

21、地補償費和標準土地補償費是征地費的主要部分。國家建設征收土地，由用地單位支付土地補償費。土地補償費的標準為：1征收耕地的補償費，為該耕地被征收前3年平均年產值的6至10倍。2征收其他土地的補償費標準由省、自治區、直轄市參照征收耕地的補償費標準規定。例題：土地管理法規定，征收耕地的補償費用不包括（ ）。A、土地補償費 B、土地使用費 C、安置補助費 D、地上附著物和青苗的補償費答案：B解析：土地使用費不屬于征收耕地的補償費用范圍。(二)安置補助費國家建設征收土地，用地單位除支付補償費外，還應當支付安置補助費。安置補助費是為安置因征地造成的農村剩余勞動力的補助費。安置補助費，按照需要安置的農業人口

22、數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前3年平均年產值的4 至6倍。但每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產值的15倍。征收其他土地的安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的安置補助費標準規定。在人均耕地特別少的地區，按前述標準支付的土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省級人民政府批準，可以增加安置補助費。但土地補償和安置補助費之和不得超過該土地被征收前3年平均年產值的30倍。(三)地上附著物和青苗補償費等被征收土

23、地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。地上附著物是指依附于土地上的各類地上、地下建筑物和構筑物，如房屋、水井、地上(下)管線等。青苗是指被征收土地上正處于生長階段的農作物。征收城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。城市郊區菜地，是指連續3年以上常年種菜或養殖魚、蝦的商品菜地和精養魚塘。(四)臨時用地補償經批準的臨時用地，同農村集體經濟組織簽訂臨時用地協議，并按該土地前3年平均年產值逐年給予補償。但臨時用地逐年累計的補償費最高不得超過按征收該土地標準計算的土地補償費和安置補助費的總和。(五)合理使用土地補償費，安置補助費土地補償費歸農村集體組織所有

24、；地上附著物和青苗補償費歸地上附著物和青苗的所有者所有。由農村集體組織安置的人員，安置補助費由農村集體經濟組織管理和使用；由其他單位安置的人員，安置補助費支付給安置單位；不需要統一安置的人員，補助費發放給個人。例題：城市郊區菜地，是指連續( )年以上常年種菜或養殖魚、蝦的商品菜地和精養魚塘。A、1 B、2 C3 D4 答案：C解析：城市郊區菜地，是指連續3年以上常年種菜或養殖魚、蝦的商品菜地和精養魚塘。四、征收集體土地的工作程序根據土地管理法實施條例和建設用地審查報批管理辦法，征收土地一般是按照下列工作程序辦理的。1申請用地建設單位持經批準的設計任務書或初步設計、年度基本建設計劃以及地方政府規

25、定需提交的相應材料、證明和圖件，向土地所在地的縣級以上地方人民政府土地管理部門申請建設用地，同時填寫建設用地申請表，并附下列材料，(1)建設單位有關資質證明；(2)項目可行性研究報告批復或其他有關批準文件；(3)土地行政主管部門出具的建設項，項目用地預審報告；(4)初步設計或者其他有關材料；(5)建設項目總平面布置圖；(6)占用耕地的，提出補充耕地方案；(7)建設項目位于地質災害地區的，應提供地質災害危險性評估報告；(8)提供地價評估報告。2受理申請并審查有關文件縣級以上人民政府土地行政管理部門負責建設用地的申請、審查、報批工作，對應受理的建設項目，在30日內擬定農用地轉用方案、補充耕地方案、

26、征地方案和供地方案，編制建設項目用地呈報說明書，經同級人民政府審核同意后報上一級土地管理部門審查。3審批用地有批準權的人民政府土地行政管理部門，收到上報土地審批文件，按規定征求有關部門意見后，實行土地管理部門內部會審制度審批土地。4征地實施經批準的建設用地，由被征收土地所在地的市縣人民政府組織實施。(1)征地公告。公告的內容包括：批準征地的機關、文號、土地用途、范圍、面積、征地補償標準、農業人口安置辦法和辦理補償的期限等；(2)支付土地補償費、地上附著物和青苗補償費；(3)安置農業人口；(4)征收用地單位的費稅；(5)協調征地爭議。5簽發用地證書(1)有償使用土地的，應簽訂土地使用合同；(2)

27、以劃撥方式使用土地的，向用地單位簽發國有土地劃撥決定書和建設用地批準書；(3)用地單位持使用土地證書辦理土地登記。6征地批準后的實施管理建設用地批準后直至頒發土地使用權證書之前，應進行跟蹤和管理，其主要任務是：(1)會同有關部門落實安置措施；(2)督促被征地單位按期移交土地；(3)處理征地過程的各種爭議；(4)填寫征地結案報告。7頒發土地使用證建設項目竣工驗收后，用地單位向當地土地管理部門提出土地登記申請，經測繪部門測繪，核定用地面積、確認土地權屬界限，地籍管理部門注冊登記后，由人民政府頒發土地使用證，作為使用土地的法律憑證。8建立征收土地檔案(1)整理和收集征收土地過程中形成的各種文件；(2

28、)收集存檔的文件一律要原件；(3)市、縣范圍內的土地檔案應統一格式。例題：縣級以上人民政府土地行政管理部門負責建設用地的申請、審查、報批工作，對應受理的建設項目，在( )日內擬定農用地轉用方案等方案，編制建設項目用地呈報說明書，經同級人民政府審核同意后報上一級土地管理部門審查。A、7 B、15 C30 D60 答案：C 解析：縣級以上人民政府土地行政管理部門負責建設用地的申請、審查、報批；對應受理的建設項目，在30日內擬定農用地轉用方案、補充耕地方案、征地方案和供地方案，編制建設項目用地呈報說明書，經同級人民政府審核同意后報上級土地管理部門審查。第三節 國有建設用地（掌握）國有建設用地包括：1

29、、現有的屬于國家所有的建設用地，包括城市市區內土地、城市規劃區外現有鐵路、公路、機場、水利設施、軍事設施、工礦企業使用的國有土地；國營農場內的建設用地等。2依法征收的原屬于農民集體所有的建設用地和辦理了農用地轉用和征收的農民集體所有的農用地；3依法辦理農用地轉用的國有農用地。例題：下列屬于國有建設用地的是（ ）。A、城市市區內土地 B、依法征收的原屬于農民集體所有的建設用地 C、國營農場內的建設用地 D、尚未辦理農用地轉用的國有農用地 E、依法辦理農用地轉用的國有農用地答案：ABCE解析：尚未辦理農用地轉用的國有農用地，不屬于國有建設用地。一、建設用地審查報批程序（了解）1用地預審建設項目可行

30、性研究論證時，建設單位必須向土地行政主管部門提出建設用地預審申請。可行性研究報告報批時，必須附具土地行政主管部門出具的建設項目用地預審報告。凡應進行預審的建設項目，未申請預審的，市、縣人民政府土地行政主管部門不受理建設用地申請。建設單位提出預審申請時，應當提交下列材料，由負責預審工作的人民政府土地行政主管部門直接受理：(1)申請預審的正式文件；(2)項目建議書批復文件；(3)建設項目可行性研究報告，其中應當包含土地利用的章節，內容包括規劃選址情況、用地總規模和用地類型等；(4)單獨選址的建設項目，擬占用地質災害防治規劃確定的地質災害易發區內土地的，還應當提供地質災害危險性評估報告。2申請用地建

31、設單位持建設項目的有關批準文件，向市、縣人民政府土地行政主管部門提出建設用地申請，由市、縣人民政府土地行政主管部門審查。建設單位提出用地申請時，應當填寫建設用地申請表，并附下列材料：(1)建設單位有關資質證明；(2)項目可行性研究報告批復或者其他有關批準文件；(3)土地行政主管部門出具的建設項目用地預審報告；(4)初步設計或者其他有關材料；(5)建設項目總平面布置圖；(6)占用耕地的，必須提出補充耕地方案；(7)建設項目位于地質災害地區的，應提供地質災害危險性評估報告。3上報審批市、縣人民政府土地行政主管部門對材料齊全、符合條件的建設用地申請，在收到申請之日起30日內擬定農用地轉用方案、補充耕

32、地方案、征收土地方案和供地方案，報市、縣人民政府批準；需要上級人民政府批準的，應當報上級人民政府批準。各項方案經批準后，同級土地行政主管部門應當在收到批件后5日內將批復發出。4組織實施經批準的農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案，由土地所在地的市、縣人民政府組織實施。在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內，為實施城市規劃占用土地的，經依法批準后，市、縣人民政府土地行政主管部門應當公布規劃要求、使用條件，確定使用方式，并組織實施。5頒發建設用地批準書以有償使用方式取得國有土地使用權的，由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂土地有償使用合同，并向建設單位頒發建設用地批

33、準書。土地使用者繳納土地有償使用費后，依照規定辦理土地登記。以劃撥方式取得國有土地使用權的，市、縣人民政府土地行政主管部門向用地單位頒發國有土地劃撥決定書和建設用地批準書，依照規定辦理土地登記。通過招標、拍賣方式取得國有建設用地使用權的，由市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關部門擬訂方案，報人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施，并與土地使用者簽訂土地有償使用合同。土地使用者應當依法申請土地登記。例題：以有償使用方式取得國有土地使用權的，由（ ）與土地使用者簽訂土地有償使用合同，并向建設單位頒發建設用地批準書。A、市、縣人民政府 B、市、縣人民政府土地行政主管部門 C、市、

34、縣人民政府規劃行政主管部門 D、市、縣人民政府建設行政主管部門答案：B解析：以有償使用方式取得國有土地使用權的，由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂土地有償使用合同，并向建設單位頒發建設用地批準書。二、臨時用地臨時用地是指建設過程中或勘查勘測過程中一些暫設工程和臨時設施所需臨時使用城市內的空閑、農用地和未利用地，不包括因使用原有的建筑物、構筑物而引起的使用土地的行為。臨時用地必須辦理報批手續，由縣級以上人民政府土地行政主管部門批準。臨時用地一般包括兩類：一類是工程建設施工臨時用地，包括工程建設施工中的設置的臨時加工車間、修配廠、攪拌站、預制場、材料堆場，運輸道路和其他臨時設施用地，

35、工程建設過程的取土棄土用地；架設地上線路、鋪設地下管線和其他地下工程所需臨時使用的土地等。另一類是地質勘查過程中的臨時用地，包括：廠址、壩址、鐵路、公路選址等需要對工程地質、水文地質情況進行勘測，探礦、采礦需要對礦藏情況進行勘查勘探所需臨時使用的土地等。1臨時用地報批在城市規劃區的臨時用地應先經城市規劃行政主管部門同意。建設項目施工和地質勘查需要臨時使用國有土地或者農民集體所有的土地的，報縣級以上人民政府土地行政主管部門批準。2簽訂臨時用地合同臨時用地經批準后，應當簽訂臨時用地合同，并給土地的所有權人和原使用權人的損失予以補償。臨時用地合同是約定土地所有權人和臨時用地的使用權人的權利、義務的規

36、范文件。因臨時用地有一些要求：如臨時用地的用途、使用期限、使用后的恢復措施、土地補償等，都必須通過合同雙方約定，并嚴格執行。如改變臨時用地合同中的某些條款，也要經雙方協商后重新簽訂臨時用地合同或簽訂臨時用地的補充合同。臨時用地合同由臨時用地的使用者與所有者簽訂。如使用的是國有土地，土地行政主管部門代表政府與土地使用者簽訂合同并按合同的要求支付臨時用地補償費。如臨時用地對原土地使用者造成損失的，由土地行政主管部門用收取的臨時用地補償費予以補償。如果使用的是農民集體所有的土地，將由農村集體經濟組織或村民委員會代表所有者與臨時用地使用者簽訂臨時使用土地合同，并收取臨時用地補償費。例題：臨時用地合同由

37、臨時用地的使用者與所有者簽訂。如使用的是國有土地，（ ）代表政府與土地使用者簽訂合同。A、土地行政主管部門 B、規劃行政主管部門 C、建設行政主管部門 D、房產管理行政主管部門答案：A解析：臨時用地合同由臨時用地的使用者與所有者簽訂。如使用的是國有土地，土地行政主管部門代表政府與土地使用者簽訂合同并按合同的要求支付臨時用地補償費。3臨時用地的使用臨時使用土地者應當按照合同約定的用途使用土地，臨時用地只能是臨時使用土地的行為，不能將臨時用地改為永久建設用地。不得建永久性的建筑物及其他設施。使用結束后，將土地的臨時建設的設施全部拆除，恢復土地的原貌，并交還給原土地所有權人或使用權人。臨時用地的期限

38、一般不超過2年。臨時用地不超過2年的，使用的具體期限可以在臨時使用土地合同中由雙方約定。臨時用地確需超過2年的，必須經過批準，通過雙方的合同約定，或2年后重新辦理臨時用地手續。搶險救災等急需使用土地的，可以先行使用土地。其中，屬于臨時用地的，災后應當恢復原狀并交還原土地使用者使用，不再辦理用地審批手續；屬于永久性建設用地的，建設單位應當在災情結束后6個月內申請補辦建設用地審批手續。例題：下列關于臨時用地的使用，說法正確的是（ ）。A、臨時使用土地者應當按照合同約定的用途使用土地 B、臨時用地只能是臨時使用土地的行為 C、可以將臨時用地改為永久建設用地 D、臨時用地使用結束后，將土地的臨時建設的

39、設施全部拆除 E、臨時用地的期限一般不超過5年答案：ABD解析：臨時用地只能是臨時使用土地的行為，不能將臨時用地改為永久建設用地。臨時用地的期限一般不超過2年。第四節集體所有建設用地（熟悉）一、集體所有建設用地使用原則1應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃；2符合土地利用年度計劃；3符合村莊和集鎮規劃；4堅持合理布局，綜合開發，配套建設；5涉及農用地的依法辦理農用地轉用和用地審批。例題：下列屬于集體所有建設用地使用原則的是（ ）。A、應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃 B、符合土地利用年度計劃 C、堅持合理布局，綜合開發，配套建設 D、符合村莊和集鎮規劃 E、涉及農用地的，可以不辦理農用地轉用和用地

40、審批答案：ABCD解析：涉及農用地的，必須辦理農用地轉用和用地審批二、集體所有建設用地使用情形1可以使用集體所有建設用地的范圍只有下列三種情況下可以使用集體所有的建設用地，除此之外，應當申請使用國有土地。(1)興辦鄉鎮企業使用本集體經濟組織農民集體所有的土地；(2)農村村民建住宅使用本集體所有的土地；(3)鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設使用農民集體所有的土地。2使用集體所有建設用地應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃鄉(鎮)土地利用總體規劃是村莊、集鎮及其他村鎮設施建設用地的最高規劃，一切鄉村建設都必須服從。按照土地管理法的規定，鄉(鎮)土地利用總體規劃將劃分土地利用區，根據土地使用條件，確定每

41、一塊土地的用途，并予以公告。鄉鎮企業、鄉(鎮)村公共設施、公益事業和農村村民建住宅都應當使用土地利用總體規劃的村莊和集鎮建設用地區內的土地，農村道路、水利設施等需要使用村莊和集鎮建設用地區外的土地的，應當符合土地用途的要求，否則將被視為違反土地利用總體規劃，是不允許的。3使用集體所有建設用地必須符合土地利用年度計劃國家將每年下達土地利用年度計劃，控制建設用地的總量，鄉鎮企業，鄉(鎮)村公共設施、公益事業，農村村民建住宅也不能突破土地利用年度計劃確定的控制指標。4使用集體所有建設用地還應當符合村莊、集鎮規劃根據國務院頒布的村莊和集鎮規劃建設管理條例的規定，村莊是指農村村民居住和從事各種生產的聚居

42、點，集鎮是指鄉、民族鄉人民政府所在地和經縣級人民政府確認的由集市發展而成的作為農村一定區域經濟、文化和生活服務中心的非建制鎮。在村莊和集鎮規劃建設區內的建設都應當服從村莊和集鎮規劃，并取得村莊和集鎮規劃行政主管部門的同意方可申請用地。5鄉鎮企業，鄉(鎮)村公共設施、公益事業和農村村民建住宅必須堅持合理布局、綜合開發、配套建設的原則合理布局是指通過土地利用總體規劃、村莊和集鎮規劃對各項設施的用地進行合理安排，使土地利用趨于合理，提高土地利用率，改善村莊和集鎮的功能。綜合開發是指村莊、集鎮建設用地區內，鄉鎮企業、鄉(鎮)公共設施、公益事業和農村住宅建設應當由鄉(鎮)村統一組織開發，統一安排用地，主

43、要利用現有建設用地。配套建設是指農村的住宅與公共設施、公益設施等應當同步建設，使其能發揮村莊和集鎮應有的功能，方便生活，改善環境，形成完善的生產和生活服務體系。6鎮企業，鄉(鎮)村公共設施、公益事業和農村村民建住宅必須依法辦理建設用地審批手續，涉及占用農用地的，還必須辦理農用地轉用審批。例題：下列屬于可以使用集體所有建設用地范圍的是（ ）。A、興辦鄉鎮企業使用本集體經濟組織農民集體所有的土地 B、農村村民建住宅使用本集體所有的土地 C、商品房開發使用集體經濟組織農民集體所有的土地 D、鄉(鎮)村公共設施建設使用農民集體所有的土地 E、鄉(鎮)村公益事業建設使用農民集體所有的土地答案：ABDE解

44、析：商品房開發，是不可使用集體經濟組織農民集體所有的土地的。11講 建設用地制度與政策建設用地制度與政策（下）一、內容提要：1、國有土地使用權出讓2、國有土地使用權劃撥3、閑置土地的處理二、考試目的和考試要求本部分的考試目的是測試應考人員對我國土地制度、政策等內容的掌握情況。考試基本要求：掌握：國有土地使用權出讓、劃撥。了解：閑置土地。三、內容輔導：第一節 國有土地使用權出讓一、國有土地使用權出讓概念及特征土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權的受讓者，按照合同

45、規定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租。土地使用權出讓的特征主要包括以下內容：(1)土地使用權出讓，也稱批租或土地一級市場，由國家壟斷，任何單位和個人不得出讓土地使用權。(2)經出讓取得土地使用權的單位和個人，在土地使用期內沒有所有權，只有使用權，在使用土地期限內對土地擁有使用、占有、收益、處分權；土地使用權可以進入市場，可以進行轉讓、出租、抵押等經營活動，但地下埋藏物歸國家所有。(3)土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權出讓金后才能領取土地使用權證書。(4)集體土地不經征收(成為國有土地)不得出讓。(5)土地使用權出讓是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關于權利義務的經濟

46、關系，具有平等、自愿、有償、有限期的特點。例題：土地使用權出讓，也稱批租或( )，由國家壟斷。A、土地一級市場B、土地二級市場C土地三級市場D土地四級市場 答案：A解析：土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，是土地的一級市場。二、國有土地使用權出讓政策(一)國有土地使用權出讓方式土地使用權出讓必須符合土地利用整體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃，根據省市人民政府下達的控制指標，擬定年度出讓國有土地總面積方案，并且有計劃、有步驟的進行。出讓分每幅地塊、面積、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃、建設、房產管理部門共同擬定，按照國務院的規定，報由

47、批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。國務院1990年頒布的城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例規定：國有土地使用權出讓可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。全國人大常委會1994年7月頒布的中華人民共和國房地產管理法則進一步規定商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的必須采取拍賣、招標方式；沒有條件的，可采用雙方協議的方式，但協議方式出讓的土地價格不得低于國家所規定的最低價。2002年，國土資源部頒布的招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定(簡稱11號令)增加了國有土地使用權掛牌出讓方式。11號令同時規定，商業、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標或者掛牌方式出讓。例

48、題：土地使用權出讓必須符合( )。A、土地利用整體規劃B、國民經濟運行計劃C城市規劃D年度建設用地計劃 E、土地使用權劃撥計劃答案：ACD 解析：土地使用權出讓與國民經濟運行計劃、土地使用權劃撥計劃是沒有多大關系的。(二)國有土地使用權出讓年限城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例規定的各類用途的國有土地使用權出讓最高年限如下：1居住用地70年；2工業用地50年；3。教育、科技、文化衛生、體育用地50年；4。商業、旅游、娛樂用地40年；5綜合或其他用地50年。(三)國有土地使用權的收回國家收回土地使用權有多種原因，如使用期限屆滿、提前收回、沒收等。1土地使用權屆滿的收回。土地使用權出讓合同約定的

49、使用年限屆滿后，土地使用者未申請續期或申請未獲批準，國家應無償收回土地使用權。2。國家有權提前收回土地使用權。國家對經出讓取得的土地使用權一般不得提前收回，但在特殊情況下，國家根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，但在收回時應根據土地使用者使用土地的實際年限和開發程度、利用土地的實際情況給予適當補償。3因土地使用者不履行土地使用權出讓合同而收回土地使用權。土地使用者不履行土地使用權出讓合同而收回土地使用權有兩種情況：一是未如期支付地價款的，在簽約時應繳一定比例的地價款作為定金，60日內應支付全部地價款，逾期未全部支付地價款的，出讓方依照法律和合同約定，收回土地使用權并不退定金；二是

50、土地使用者未按合同約定的期限和條件開發和利用土地，由縣級以上人民政府土地管理部門予以糾正，并根據情節可以給予警告、罰款，直至無償收回土地使用權，這是對不履行合同的義務人，采取五條件取消其土地使用權的處罰形式。4司法機關決定收回土地使用權。因土地使用者觸犯國家法律，不能繼續履行合同或司法機關決定沒收其全部財產，收回土地使用權。例題：出讓條例規定了居住用地出讓最高年限為( )年。A、40 B、50 C60 D70 答案：D解析：出讓條例規定了居住用地出讓最高年限為70年。(四)國有土地使用權終止1土地使用權因土地使用權出讓合同規定的使用年限屆滿、提前收回而終止。土地使用權期滿，土地使用權及其地上建

51、筑物，其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規定辦理注銷登記。2土地使用權因土地滅失而終止。土地使用權要以土地的存在或土地能滿足某種需要為前提，因土地使用權滅失而導致使用人實際上不能繼續享受土地，使用權自然終止。土地滅失是指由于自然原因造成原土地性質的徹底改變或原土地面貌的徹底改變，諸如地震、水患、塌陷等自然災害引起的不能使用土地而終止。3因土地使用者的拋棄而終止。由于政治、經濟、行政等原因，土地使用者拋棄使用的土地，致使土地使用合同失去意義或無法履行而終止土地使用權。(五)國有土地使用權續期土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當

52、至遲于期滿前1年向土地管理部門提出申請，經批準續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，按規定支付地價款并更換土地權屬證書。例題：下列關于土地使用權終止，說法正確的是( )。A、土地使用權因土地滅失而終止B、土地使用權因土地使用權出讓合同規定的使用年限屆滿、提前收回而終止C因土地使用者的拋棄而終止D因土地使用者的出租而終止 E、因土地使用者的抵押而終止答案：ABC解析：土地使用者的出租、抵押，不是土地使用權終止的原因。三、國有土地使用權出讓合同土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。土地使用權出讓合同有成片土地使用權出讓合同，項目用地

53、(宗地)土地使用權出讓合同，劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權因轉讓、出租、抵押而補辦的土地使用權出讓合同三類。1土地使用權出讓合同的主要內容土地使用權出讓合同主要包括下列三個內容：(1)合同的正本、副本。主要內容有：簽約雙方當事人；出讓地塊的位置、面積、界線等自然情況；地價款數額、定金、支付方式和期限；土地使用期限；動工及開發期限；取得土地使用權的方式及違約責任等。(2)土地使用權出讓合同附件。主要內容有：地塊四至平面圖、界樁定點、土地利用要求、城市建設管理要求、建設要求、建筑面積、限高、綠化率、建筑比例等。(3)補充合同。主要內容有：雙方在土地使用權出讓格式合同中尚未包括的未盡事

54、宜，合同文本需要變換的事項等。2土地使用權出讓合同的履行(1)用地單位必須按合同約定開發使用土地，超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但因不可抗力或者政府、政府有關部門行為或者動工開發必須的前期工作造成動工開發遲延的除外。(2)用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政管理部門的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應調整地價款。3土地使用權出讓合同的解除(1)在簽訂出讓合同后，土地使用者應繳納定金并按約定期限支付地價款，未按出讓合同支付地價款的，土地管理部門

55、有權解除合同，并可以請求違約賠償。(2)土地管理部門未按出讓合同約定的時間提供土地的，土地使用者有權解除合同，由土地管理部門返還地價款并可以請求違約賠償。例題：用地單位必須按合同約定開發使用土地，超過開工滿( )未動工的，按土地使用權出讓金的20以下征收土地閑置費。A、一年B、二年C三年D四年 答案：A解析：超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20以下的土地閑置費。四、國有土地使用權出讓管理1管理權限國有土地使用權的出讓，由市、縣人民政府負責，有計劃、有步驟地進行。土地使用權出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃和

56、建設管理部門、房產管理部門共同擬定方案，按照國務院規定的批準權限批準后，由土地管理部門實施。2出讓金繳納土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后60日內，支付全部土地使用權出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權解除合同，并可請求違約賠償。出讓方應當按照合同規定，提供出讓的土地使用權。未按合同規定提供土地使用權的，土地使用者有權解除合同，并可請求違約賠償。土地使用者在支付全部土地使用權出讓金后，應當依照規定辦理登記，領取土地使用證，取得土地使用權。3出讓后土地使用管理土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的規定和城市規劃的要求，開發、利用、經營土地。未按合同規定的期限和條件開發、利用土地的，市、縣人

57、民政府土地管理部門應當予以糾正，并根據情節可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經土地管理部門和城市規劃部門批準，依照土地出讓管理有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記。例題：土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后（ ）日內，支付全部土地使用權出讓金。A、15 B、30 C、45 D、60 答案：D解析：土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后60日內，支付全部土地使用權出讓金。五、國有土地租賃和國有土地使用權作價出資或入股國有土地有償使用的方式，除國有土地使用權出讓外，還有國有

58、土地租賃和國有土地使用權作價出資或入股兩種方式。1國有土地租賃的概念國有土地租賃是指國家將國有土地租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。對于目前大量存在的行政劃撥土地而言，實行國有土地租賃是解決劃撥土地從無償使用過渡到有償使用的一種有效方式。對因發生土地轉讓、場地出租、企業改制和改變土地用途后依法應當有償使用的，可以實行國有土地租賃。2國有土地租賃的方式國有土地租賃，可以采用招標、拍賣或者雙方協議的方式，有條件的，必須采取招標、拍賣方式。3國有土地租賃的期限國有土地租賃

59、可以根據具體情況實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年；對需要進行地上建筑物、構筑物建設后長期使用的土地，應實行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規定的同類用途土地出讓最高年期。4國有土地租賃合同租賃期限六個月以上的國有土地租賃，應當由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。土地租賃合同可以轉讓。國有土地租賃合同的內容應當包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范圍、面積、用途、租賃期限、土地使用條件、土地租金標準、支付時間和支付方式、土地租金標準調整的時間和調整幅度、出租方和承租方的權利義務等

60、。5承租土地使用權的轉租、轉讓或抵押國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。承租人在按規定支付土地租金并完成開發建設后，經土地行政主管部門同意或根據租賃合同約定，可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉讓或抵押，必須依法登記。(1)承租土地使用權轉租：承租人將承租土地轉租或分租給第三人的，承租土地使用權仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關系，第三人取得土地的他項權利。(2)承租土地使用權轉讓：承租人轉讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權利義務隨之轉給第三人，承租土地使用權由第三人取得，租賃合同經更名后繼續有效。(3)承租土地使用權抵押：地上房屋等建筑物、構筑物依法抵