1、第七章 居住規劃與房地產投資房地產概述 租房或購房決策購房與換房規劃我國的房地產制度房地產投資 房地產（Real Estate），是對房產和地產兩類財產的合稱。地產是指土地及其附著物，房產是指該片土地上的建筑物房地產的三個內涵; 房= 房屋建筑物； 地= 土地 產= 財產權利 我國的土地為國有，開發商僅能購買土地的使用權，一般城市住宅占用土地的使用年限為70年居民在取得了對“房”的財產權利的同時，并沒有完全得到對“地”的財產權利，這就為房地產投資埋下了隱患 城市房地產管理法第二十一條規定了在土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿時，土地使用者需要繼續使用的，經申請一般都應批準，但須另行支付相應的

2、土地使用費。一、房地產概述 房地產是指房屋及其附屬物 （與房屋相關的建筑物如小區設施、建筑附著物、相關林木等） 和承載房屋及其附屬物的土地，以及與它們相應的各種財產權利。房地產具有不可移動性、耐用性、異質性、高價值性、供給有限性、投資與消費雙重性等特性。（一）房地產的種類 1、 商品房 是房地產公司在取得土地使用權后開發銷售的房屋。購買商品房擁有獨立的產權，土地使用權通常為40年到70年。2、安居房、解圍房和經濟適用房安居房是為實施國家 “安居工程” 而修建的住房，是政府為了推動住房制度改革，由國家安排貸款和地方自籌資金，面向廣大中低收入家庭而修建的非營利性住房。解圍房是指在實施 “安居工程”

3、 之前，為解決本地城鎮居民的住房困難而修建的住房。經濟適用房是指政府部門聯同房地產開發商按照普通住宅建設標準建造的，以建造成本價向中低收入家庭出售的住房。3、 房改房指將原屬單位所有的住房以房改價格或成本價出售給職工的住房。職工購買時享有優惠，但在進入市場出售時有限制，需持有一定時間后方可出售或需補交地價款。（二）影響房產價格漲跌的總體因素1、需求面因素：人口結構轉變，農村人口移向城市，城鎮（化）預期人口數國民收入的增長與分配結構住房政策: 放寬經濟適用房的適用條件，與提高住房公積金提撥比率或貸款上限利率水準: 低利率刺激需求通貨膨脹預期: 保值性需求資金流量:貨幣供給額成長率可視為房價的先行

4、指標（二）影響房產價格漲跌的總體因素2、供給面因素：國家計劃，土地使用分區，土地使用期限的影響地理位置的影響，區位的相對供給房產短期供給缺乏彈性。建筑材料器械的生產供應歷史成本: 為數龐大的福利分房者以低價購得產權政策的轉變，如二年內轉全額營業稅，房貸緊縮（三）房地產的供給者、需求者 供給者： 現房或期房: 建商、政府、投資者（客）、代銷業者 二手房: 房屋擁有者、中介業者、投資者（客） 需求者： 自住: 第一次購房、換房需求 投資: 投機-短期空置，投資-長期租賃收益二、租房或購房的決策（一）租房或購房的優缺點1、租房的優點 有能力使用更多的居住空間 比較能夠因應家庭收入的變化 資金較自由，

5、可尋找更有利的運用管道 有較大的遷徙自由度 瑕疵或毀損風險由房東負擔 稅捐負擔較輕 不用考慮房價下跌風險2、租房的缺點非自愿搬離的風險無法按照自己的期望裝修房屋房租可能調高無法運用財務杠桿房價差價利益無法藉由購屋強迫自己儲蓄3、購房的優點對抗通貨膨脹強迫儲蓄，累積實質財富提高居住質量信用增強效果滿足擁有自宅的心理效用同時提供居住效用與資本增值的機會4、購房的缺點缺乏流動性- 要換房或是變現時，若要顧及流動性可能要被迫降價出售。維持成本高- 投入裝潢雖可提高居住品質，也代表較高的維持成本。賠本損失的風險- 實質上的風險包括房屋毀損，市場風險包括整體房屋市場下跌的系統風險，與所居住社區管理不善造成

6、房價下跌的個別風險。（二）租房或購房的決策方法1、年成本法 租房年成本=押金機會成本率+年租金 購房年成本=首付款機會成本率+貸款余額貸款利率+年維修費及稅金房價每年漲幅 比較租房或者購房的年成本,成本小的更為劃算 購房后總價固定，如果貸款利率不變,隨著每年還款，貸款余額逐漸減少,因此,購房年成本逐漸降低；如果將來房租不斷上漲,則租房年成本逐漸上升 年成本法只是基于當前狀況的一個比較，還應該考慮房租是否呈增長趨勢，房價是否呈增長趨勢，等等。租房或購房的決策：年成本法年成本法案例 張先生看上了一套100平米的住房，該住房可租可售。如果租房，房租每月5500元， 以1個月房租作為押金。如果購房，總

7、價120萬元，可申請60萬元貸款，房貸利率為6%，自備首付款60萬元，假定房屋的維護成本為5000元/年，預計房價每年漲100元/平米，押金與首付款機會成本均為3%。問：該房屋應該租還是購？案例分析租房年成本：5500元125500元13% 66165元 購房年成本：60萬元3%60萬元6%+ 5000元100100=49000元購房的平均年成本為49000元，比租房年成本66165元低。若房價下跌，則購房年成本可能高于租房年成本，即租房優于購房。因此，比較租房與購房哪種劃算，決策者對未來房價漲跌的主觀判斷是重要因素。案例分析 房屋維護成本：租房者不用負擔，由購房者負擔。此部分金額不定，越舊的

8、房屋維護成本越高。本例預期當年房屋維護成本為5000元。 若房價下跌，則購房年成本可能高于租房年成本，即租房優于購房。因此，比較租房與購房哪種劃算，決策者對未來房價漲跌的主觀判斷是重要因素。 房屋折舊成本：個人住房不像企業購入房產后要提折舊，但是同樣的地段新舊房有一定的價差，這就是房屋折舊成本的體現。設該地段全新房與一年屋的價差為每平米240元，折舊率2%。本例折舊成本為24,000元。考慮這兩項因素后，購房的平均年成本為83000元，比租房年成本66165元高25.44%。房價有上漲的潛力 若房價在未來看漲，那么即使當前算起來購房年成本高一點，但是，未來出售房屋的資本利得也可能彌補居住期間的

9、成本差異。以上例而言，租房年成本率66,165元1,200,000元5.5%，購房年成本率83,000元1,200,000元6.9%，差距只有1.4%。若計劃住5年，(1+1.4%)5-17.2%，只要房價可能在5年內漲7.2%以上，購房仍然劃算。 若大家都預期房價會進一步下跌，而寧可租房不愿購房，則租房年成本高于購房年成本的情況也有可能會發生。因此，比較租房與購房哪種劃算，決策者對未來房價漲跌的主觀判斷也是重要因素。2、凈現值法（NPV） 考慮在一個固定的居住期間內，將租房及購房的現金流量還原成現值，比較兩者的凈現值較高者為劃算。可以使用財務計算器現金流計算功能計算NPV，或EXCEL的NP

10、V財務函數進行分析。 NPV計算時只考慮現金流量，在年成本法中計算的租房押金利息與購房折舊成本由于并非實際現金流出，所以不用作為現金流出；在年成本法中房貸只計利息，凈現值法中房貸計算的是本利平均攤還額。 比較租房和購房的凈現值，凈現值大的更為劃算。凈現值法案例 若張先生已確定要在該處住滿5年，如果租房，月房租每年增加500元，第五年底將押金5,500元收回；如果購房，房價120萬，維護成本第一年5,000元，以后每年提高5,000元，假定該住房在第5年末能以125萬價格賣出。（假定折現率為3%）A、租房的凈現值計算B、購房的凈現值計算C、租房與購房的凈現值比較D、敏感分析不同售房價格預期的租房

11、、購房比較3、租房、購房決策影響因素（1） 房價成長率：房價成長率越高，購房越劃算 房租成長率：房租成長率越高，購房越劃算 居住年數：居住時間越長，購房越劃算 利率水平：利率水平越高，租房越劃算 房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越劃算 租房押金：押金水平越高，購房越劃算3、租購房決策影響因素（2）總結：居住規劃流程圖三、購房與換房的規劃（一）購房規劃 流程 可負擔的房價 年收入概算法 目標精算法 區域的選擇1、購房規劃的流程2、測算可負擔房價年收入概算法 購房前首付款的籌備與購房后貸款的負擔，對家庭現金流量與生活水準的影響長達數十年。不能陷入低首付款的陷阱，買自己負擔不起的房子。可以下列

12、公式概算可負擔的房屋總價：2、測算可負擔房價年收入概算法 如果房貸前期只償還利息，則最高可負擔房價=【（年收入 可負擔房貸比率）/ 房貸利率】 /貸款成數 如果房貸是本利平均攤還，則 可負擔房價= PV （I，N，PMT）/ 貸款成數。 其中，I：房貸利率，N：貸款年限， PMT：年收入 可負擔房貸比率 一般而言，房價上限約為年收入的5-8倍。年收入概算法的案例 小林年收入10萬，其中30%可用來繳房貸，假設前幾年只繳利息，房貸利率6%，貸款期限為20年，貸款成數70%。年收入概算法的案例 如果前幾年只還利息，則最高可負擔房價： （10萬 30%）/ 6% / 70%=71.4萬，為年收入的7

13、.14倍。前提是預先準備21.4萬的首付款。 如果本利平均攤還：可負擔房價： PV（6%，20，-10 30% ）/70%=49.2萬，不到年收入的5倍。前提是預先準備14.8的首付款。3、測算可負擔房價目標精算法 可負擔房價PMT1 1-(1+y)/(1+r)n/(r-y)(1+r)n + FV（r，n，0，A） + PV（i，m，PMT2 ） r投資報酬率，n離購房年數 PMT1=當前年收入負擔比率 A=當前可配置于購房用途的凈資產 i房貸利率，m房貸年數 PMT2本利攤還年供額=FV（y， n， 0， -PMT1） y = 收入成長率目標精算法案例 小林年收入10萬元，收入成長率5%，當

14、前凈資產15萬元，收入的30%用于儲蓄自備款與負擔房貸的上限。小林打算5年后購房，投資報酬率8%，貸款年限20年，利率6%，屆時可以負擔的房價為：目標精算法案例 自備款儲蓄部分PMT1 1-(1+y)/(1+r)n/(r-y) (1+r)n=30,000元1-(1+5%)/(1+8%)5/(8%-5%)(1+8%)5=193047元 自備款投資部分= FV(r,n,0,A)=FV(8%,5,0,-150000)=220,399元 PMT2=FV (y, n, 0, PMT1)=FV(5%,5,0,30000)=-38,288元 貸款部分PV(i,m,PMT2 ) =PV(6%,20,-3828

15、8)=439,160元 可購房總價=193,047+220,399+439,160= 852,606元 可以買大約85萬元的房子。4、總價固定下面積與居住區域的選擇 (以北京二手房屋為例)（二）換房規劃 換房能力測算 換房的步驟 先買后賣 先賣后買 房涯規劃表1、換房能力概算 需籌首付款=新房凈值舊房凈值=(新房總價-新房貸款)-(舊房總價-舊房貸款)。如舊房值60萬元，貸款尚有30萬元，新房值100萬元，擬貸款60萬元，應籌首付款=(100萬元-60萬元)-(60萬元-30萬元)=10萬元。此時要考慮的是，手邊可變現的資產有無10萬元，及未來是否有負擔60萬元房貸的能力。 以6% 的利率來算

16、，每月只付利息就要3,000元，因此月收入應在10,000元以上才考慮換房。【購房不是理財的唯一目標，若把所有的資源全部用于購換房需求，會耽擱子女教育金或退休金的籌措時，可在準備充分前暫時租房。】房涯規劃表換房案例 假定小林25歲時開始工作，工作10年后購房50萬，投資報酬率8%，房貸利率6%，貸款20年，貸款六成，居住10年后換房100萬，假設舊房屆時按原價出售，各階段所需儲蓄或房貸年供額為多少?換房案例 第一段：25歲到35歲儲蓄，年儲蓄 PMT(8%,10,0,200000)=13,806元。 第二段：35歲到45歲還貸款，年供額 PMT(6%,20,300000)=26,155元。 第

17、三段：45歲后換房，屆時舊房房貸余額 PV(6%,10,-26155)=192,503(元)， 出售舊房后凈收入：500,000元-192,503元=307,497元 新房貸款需求：1,000,000元-307,497元=692,503元。 年供額=PMT(6%,20,692503)= -60,376(元)。2、換房的步驟：先買后賣 需要解決資金的周轉問題。即使只隔幾個月，也必須先借到一筆錢來繳首付款，而且需要負擔資金成本。 比如說舊房50萬元，新房100萬元，新房可貸款70萬元，首付款30萬元。如先買后賣，中間隔三個月，這時若舊房無房貸，可用舊房抵押貸款30萬元，來當新房的首付款。等到賣舊房

18、之后，再還此筆貸款。 若舊房還有房貸20萬元，且很難再增加貸款，此時若無其它資金來源，要想辦法另外借到30萬元來支付新房首付款。若資金成本為10%，按年計算， 需額外支付的利息為：300,000元 10% 3/12=7,500元。 若沒有借貸渠道，除非在換房前已另外積蓄了一筆錢足以支付首付款，換房時還是以先賣后買為宜。換房的步驟：先賣后買 要解決出售舊房后無房可住的問題。 除非買賣合約都已談妥，只差幾天可住旅館，否則通常要租房居住。 因為租期不長，不到一年，談租約時，可能不像一般簽一年租約那樣容易，或者每月租金可能較高。 如果舊房的購買方將該房用于出租，那么可以售后回租，賣舊房后仍住在里面，付

19、給購房者租金，直到搬入新房為止。（三）購房時需要考慮的其他因素1、購房相關成本（期房、現房、二手房、買賣各不相同） 契稅：由買方負擔，個人住房減半征收，一般住宅可以總價1.5%估計。 房貸相關費用：如交易手續費、交易登記費、圖紙費、抵押登記費、評估費、保險費與律師費等，可以貸款總額的2%估計。 印花稅：合同總價的0.05%。維修基金：新房在正式入住之前還應當按照購房款的2向售房單位繳納，屬業主所有，不計入住宅銷售收入。 中介費用：若通過中介公司租房，通常要付一個月的房租當中介費用。購買二手房時，通常買方要支付房價1%的中介費，賣方要支付房價2%的中介費。 裝潢費用：毛壞房的房價較低，但需要花更

20、高的費用裝修，毛坯房適合想自己決定裝修的購房者。一般購房后裝修費用合理范圍是：套內面積每平米500-1,000元。房價越高，裝潢的投入也越高，可以房價的10%來估計裝潢所需的費用。 綜合起來，其它期初成本約需占到總價的15%左右，在購房規劃中應與首付款一起計入期初開銷中。如果是換房，如中介費、印花稅買賣都收，都要考慮在內。補充：個人商品房賣出的稅費與個人商品房買入的稅費不盡相同賣出稅費包括：印花稅、營業稅、個人使得稅印花稅：合同總價的0.05%。營業稅：個人購買并居住一定年限的（如1年或2年等）免交此稅，不足這一期限的，營業稅（銷售價購入原價）5，并按營業稅計征7的城建稅和3的教育費附加。個人

21、使得稅： （銷售價購入原價）20如果委托中介賣出，費用在1.5左右如果賣出期房，賣方還需交納購買金額1.5的契稅個人非住宅買賣的稅費買方應繳：0.05%的印花稅和3的契稅賣方應繳4種稅：0.05%的印花稅5的營業稅個人所得稅：（銷售價購入原價交易的稅費）20土地增值稅（土地增值在20以下的免繳。四級超率累進稅率） 2、住與行的成本 比較兩個方案：一個是市中心公司旁住宅，100平米，單價1萬元，總價100萬元；一個是郊區住宅，同樣為100平米，單價5,000元，總價50萬元。 若購房的年成本比例相同，均為房價的5%，市區住宅每年成本為5萬元，郊區住宅為2.5萬元。 市區住宅可步行上班，因此可忽略

22、交通成本，郊區住宅的交通成本=汽油費+停車費，若每月花費1,500元，則一年需要1.8萬元。 因此住與行的成本相加，市區住宅只比郊區住宅每年多出0.7萬元。此時要評估交通的時間成本是否值得為此而增加的住、行成本。3、二手房與期房的單價 期房合理價格= 現房價購置期房到交房間租金現值 二手房合理價格=新房價格(1折舊率使用年數) 同一區域現房價格為每平米1萬，年租金每平米600元，折現率3%，2年后交房，期房價=10,000元-PV(3%,2,-600,0,1)=10,000元-1,183元=8,817元 若每年折舊2%，使用10年的二手房單價=10,000(1-2% 10 ) = 10,000

23、元80%=8,000元老人換房規劃：銀發族年金屋 以一筆保證金購買專供身心健康的退休者所使用的年金屋居住權。年金屋強調醫療照顧，飯店式管理，以及與同年齡層的社交活動。老人入住后通常還要交管理費，但可一直住到終老為止。 可以居住保證金及月費用(雙人) 作為累積退休金的目標。 如果保證金100萬元，含餐費的年管理費3萬元，退休后生活20年，100+PV(3%，20，-3，0，1)=146，則退休時應準備146萬元。四、我國的房地產制度 我國房產制度的歷史沿革 土地國有化制度 住房補貼制度 住房公積金制度 房地產轉讓相關稅務制度（一）我國房產制度的歷史沿革 1978年改革開放以前：房產為全民所有制，

24、由國家或國營事業為主的企業管理與分配。私房產權得不到保護，出賣出租受到嚴重限制，住房采取低租金制與福利制的分配政策，房產市場基本沒有存在的必要。 1978年到1998年，房產制度逐步、漸進的變革 1987年9月，深圳經濟特區率先實行土地使用權有償出讓，拍賣中國第一塊土地，揭開了土地市場化的序幕。1991年參考新加坡的住房公積金制度，開始在上海試點，逐步普及到全國。1991年之后，提租補貼等房改措施也在各大城市試點實施。 1998年以后，停止福利分房，實行住房分配貨幣化 1998年6月，國務院頒布了關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住宅建設的通知，明確提出了停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化

25、的新政策。（二）土地國有化制度 土地國有化：土地產權歸國家所有，由國家統一規劃管理土地用途。但使用權可有償出讓。 國家以土地所有者的身份，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，而土地使用者向國家支付土地使用出讓金。 土地使用的出讓年限根據該地塊的用途不同而有所不同，一般而言，居住用地70年，工業用地50年。（三）住房補貼制度1、公房或房改房的特性 較為陳舊(1998年以前建成) 面積較為狹小(按級別工齡) 區域偏向于舊城區 租金低 房屋單價低 房屋總價低 轉讓有限制，貸款需附核準上市文件 按房改標準價購買的公有住房，出售后在按規定繳納稅費并扣除按當年房改成本價6%計算的價款后，收入全部

26、歸產權人個人所有。房改房的價值 房改房的交易方式 產權公房：繳物業費 使用權公房：繳租金 使用權公房價值=公房與商品房租金差異的折現值 產權公房價值=公房物業費與商品房租金差異的折現值 假設產權公房物業費每平米2元, 使用權公房租金每平米10元。同等水平的商品房租金每平米50元, 如果某公房面積為50平米, 公房可用20年, 年折現率5%，那么：使用權公房價值：I：5%/12，PMT：50 （50-10），N：20 12，BEG PV=304313產權公房價值：5%/12，PMT：50 （50-2），N：20 12，BEG PV=3651762、經濟適用房的特性 戶型合理，年代較新，價格適中，

27、適應具有中低收入水平家庭； 在開發建設階段，由政府視市場需求確定開發建設的規模，以行政劃撥方式提供土地，通過減免稅費，適當控制建設標準等手段來控制建設開發成本； 在銷售階段，銷售對象限定為具有當地常住戶口的中低收入家庭的居民，執行購買過程中的申請、審批和登記備案制度，以政府審定的微利價格限價銷售； 在使用階段，全面推行社會化物業管理，保持其良好的運行狀態和居住環境； 國家對經濟適用房建設實行金融支持，鼓勵金融機構優先發放。經濟適用房的交易方式(北京為例) 政府計劃興建，只售不租 擁有本地戶口才能有權購買經濟適用房 家庭年收入應在60,000元以下 未住滿五年者，需以成本價出售給合乎經濟適用房購

28、買資格者 已經住滿五年的經濟適用房，業主可依照當前的市場價格出售，但必須按照成交價的10%補交綜合地價款 經濟適用房應用于自住，但由于資格審查不嚴，也有人投資后出租, 因為價格較低，房租收益率較高（尋租）（四）住房公積金制度 住房公積金繳存比率與上限 住房公積金繳存人數與覆蓋率 住房公積金的用途 住房公積金貸款 考慮住房公積金后的租房規劃 住房公積金貸款與商業銀行住房貸款的比較1、住房公積金繳存比率與上限 由個人與單位各按薪資一定比率，繳存住房公積金到個人住房專款專用賬戶。繳存下限個人與單位均為5%，上限各為12%，依各城市狀況定。 但對高工資者有月繳存上限，如2006年度住房公積金月繳存額上

29、限為938元，參加上海城鎮個體工商戶及其雇用人員、自由職業者繳存的個人繳存者，月繳上限為1610元。基準依照工作所在城市公布的上年度職工月平均工資的2倍或3倍訂出。1、住房公積金繳存比率與上限 除各城市統一規定外，實行補充公積金的單位可以多提2%到8%。這些比率規定每年公布一次。 住房公積金按照國家規定利率計息，目前比照三個月存款。 員工離休、退休、完全喪失勞動力可領取住房公積金余額。2、住房公積金繳存人數與覆蓋率 住房公積金還存在應建未建的現象，如一些民營企業、外商投資企業、城鎮私營企業的職工還未創建住房公積金制度。 大量進城務工人員，需要在城市買房或租房居住，但當前住房公積金沒有覆蓋到這些

30、人員。 部分城市住房公積金還不夠發放個人貸款，如上海2003年住房公積金不夠支持貸款要求，因此只能采取降低人均貸款額度。 各城市根據供求情況，規定最高可貸住房公積金額度。3、住房公積金的用途 支付職工購買自住住房費用，含房價、交易手續費與產權登記費； 支付職工個人或透過集體合資建造自住住房的費用； 支付職工個人為修繕自住住房發生的費用； 支付職工因購買、建造、修繕自住住房所需的貸款本息、保險費及公證費； 房租超出家庭工資收入的固定比率可用住房公積金支付。4、住房公積金貸款 繳存住房公積金的職工，在購買、建造、翻建、大修自住住房時，可以向住房公積金管理中心申請住房公積金貸款； 利率比一般房貸低1

31、%以上，但貸款金額有一定的限制，如南京市的貸款額度=月繳存基數 0.45 12(月) 貸款年數，但最高上限為15萬元，每一省市的上限不同； 公積金貸款不足時，可再申請一般商業房貸。5、考慮住房公積金后的租房規劃 雖然現在租房，如果未來還打算購房，應把住房公積金留到購房時使用，否則會延后購房時機； 對于無購房計劃，但打算租房過得舒服一點，因為不用把住房公積金留下來做購房準備，可考慮用住房公積金來支付超過收入比例的房租； 比如說房租支出超過收入的10%才能以住房公積金支付房租。不想購房者若把所繳存的住房公積金都用來支付房租，以個人與單位各支付5%而言，可以用收入的20%支付房租，可以獲得較好的租房

32、區域或較大的租房空間。考慮住房公積金后的購房規劃案例 高強與曹敏兩夫妻都有參加上海住房公積金繳存計劃，個人與單位均各按7%繳存。高強月收入5,000元，已繳存5年，當前住房公積金帳上有30,000元。曹敏月收入4,000元，已繳存3年，住房公積金帳上有15,000元。假設住房公積金的收益率為2%，住房公積金的貸款利率為4.86%，一般貸款利率為6.12%，單筆的申貸額上限為20萬元，可貸20年。兩人打算在3年之后購房。問題1：若除了住房公積金以外不考慮運用其它資源，可以買多少錢的房子? 高強每月繳存住房公積金=5,000元 (7%+7%)=700元 高強可累積購房資金=FV (2%/12,36

33、,-700,-30000)=57,803元 曹敏每月繳存住房公積金=4,000元 (7%+7%)=560元 曹敏可累積購房資金= FV (2%/12,36,-560,-15000)=36,686元問題1：若除了住房公積金以外不考慮運用其它資源，可以買多少錢的房子? 合計可累積購房資金=57,803元+36,686元=94,489元 購房后每月可用來還住房公積金貸款的繳存額=700元+560元=1,260元 只用住房公積金來繳房貸，可貸住房公積金貸款=PV(4.86%/12,240,-1260,0) = 193,179元，低于20萬元。 全靠住房公積金繳存額，有能力購房的金額=94,489元+1

34、93,179元=287,668元。問題2：若3年后目標購房總價60萬元，貸款額度七成，則除了住房公積金之外，假設自己投資的收益率為3%，自己還要另外儲蓄多少錢? 若目標總價600,000元，貸款額度70%，首付款需求600,000元 (1-70%)=180,000元。 需額外準備首付款180,000元-94,489元=85,511元。有36個月可準備。 每月要準備儲蓄額PMT(3%/12,36,0,85511) =2,273元，每個月還要額外準備2,273元自行投資來準備購房首付款。 問題3：假定上海市的住房公積金貸款上限為年繳存余額的20倍，且上限為20萬元。是否還需要一般貸款，若需要的話，

35、以貸款20年計算，住房公積金房貸與一般房貸，貸款額與每月攤還額各多少? 購房后需要貸款額=600,000元70%=420,000元。夫妻年繳存額合計=(700元+560元)12=15,120元，15,120元20=302,400元，高于上限20萬元，只能貸20萬元。尚需從銀行額外貸款額=420,000元200,000元=220,000元。每月住房公積金本息攤還額=PMT(4.86%/12,2012,200000)= 1,304元，住房公積金繳存額1,260元，不足以償付住房公積金月供額。 若一般貸款利率為6.12%（7.20% 0.85)，每月應繳本息攤還額=PMT(6.12%/12,240,

36、 220000)= -1,591元，還要額外準備1,591元來還一般房貸。不過住房公積金繳存額還缺少44元(1,304元-1,260元)，每月需要準備=1,591元+44元=1,635元。6、住房公積金貸款與商業銀行住房貸款的比較（以2007年為例）（五）持有或轉讓房產相關稅收制度 個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅 單位和個人銷售不動產，按成交價格差額征收5%的營業稅及0.5%的教育與城市維護建設稅 自2006年6月1日起，對個人購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅。 個人所得稅：個人轉讓房屋財產所得，應按20%稅率繳納個人所得稅。（五）持有或轉讓房產相關稅收

37、制度 房產稅：采用比例稅率，經營自用為房價1.2%；出租為房租12%，個人所有非營業用的房產免征房產稅。 土地增值稅：個人擁有的普通標準住宅等，在其轉讓時免征或暫免征收。 印花稅：個人買賣房地產按交易合同記載金額的萬分之五的稅率對買賣雙方征收。房地產新政策（2006年6月1日以來） 居住用地供應量七成用于中低價位中小套型， 90平方米以下住房須占項目總面積七成以上 購房不足5年轉讓，須交全額營業稅 空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物 90平方米以上個人房貸首付比例不低于三成 90平方米以下個人房貸首付比例不低于兩成 土地閑置2年將被收回使用權 各城市年內建立廉租住房制度（五）房地產投資 房產

38、投資的優缺點 投資房產出租的考慮因素 房產估價方法 房產投資的供需分析 房產投資的形態 房產投資的方式 房產投資的十個步驟（一）房產投資的優缺點總結自有資金回報率資產回報率（資產回報率債務利息率）負債權益比率（二）投資房地產出租的考慮因素 投資總成本=資金成本+折舊+修繕管理+空置成本。 當有租約時，流動性受到限制。 房價利率=資金的機會成本，折舊可以房價的2%保守計算，修繕管理費與房屋的新舊有關，空置成本要看地段的搶手程度。購房后以出租來預防房價大幅上漲的風險。（三）房地產的估價方法1、成本法用成本法估價土地開發后土地總價土地使用權支出+開發工程費+管銷費用+資金利息+合理利潤建平米=土地平

39、米*容積率單位建平米價格=土地總價/建平米數稅后成本還要加上土地增值稅與營業稅用成本法估價建筑物新屋-每建平米建筑成本2003年全國平均1273元二手房=新屋成本-折舊率使用年數若建材人工波動大應用重置成本觀念替換歷史成本每建平米單價=土地單價+建筑物單價2、市場比較法估價標的物房價= 同地區同類型房屋房價屋齡調整系數地段調整系數議價系數比較新屋與中古屋,依折舊情況設屋齡系數不同樓層或街頭街尾地段差異大者亦需調整以賣方開價而非成交價比較,需作議價調整一般估價公司多用比較法,選擇3-4個案例與估價標的物作比較,再依上述系數調整說明最后訂出調整后標的物的合理價格3、收益法收益法是將估價對象在估價時

40、點后的所有正常純收益，用適當的折現率（也稱資本化率） 折算到估價時點價值的方法。收益法適用于有收益或有潛在收益的可正常經營用房地產的估價。運用收益法估價，應按下列步驟進行：（1） 搜集有關估價對象或類似估價對象房地產的經營收 入、費用、投資收益率等相關資料（2） 估算估價對象預期每年的潛在毛收入（3） 估算每年的有效毛收入；（4） 估算年經營費用；（5） 估算年凈收益；（6） 估算適當的折現率；（7） 選用適宜的計算公式，求出收益價格。房地產總價=房租/市場投資收益率不考慮未來房價上漲空間, 投資收益率=無風險利率+房地產的流動性升水；常用于投資用途房地產的估價, 如單人房, 沿街商業房與寫字

41、樓, 房價隨房租而變動；房租應是扣除必要成本后的稅后凈收益；可統計出各地區各類不動產的平均投資收益率, 再知道房租就可以算出房價；通常單人房收益率最高, 隨后依次為寫字樓, 商鋪。幾個重要概念套內面積：俗稱“地磚面積”，指室內可實際使用的面積。也就是直接測量室內的面積總和。使用率：住宅套內面積和建筑面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間。使用年限：國家法定最高年限不超過70年。建筑面積：是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。包括內外墻體、柱、公用分攤部分等一切。實用率：實用面積和建筑面積的比。實用率比使用率大，因為實用面積含了墻體、柱的面積（也叫結構面積

42、）。幾個重要概念建筑容積率：是指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內所有基底面積之和與規劃建設用地之比。綠化率：是指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。房價組成：【由地價、稅費、建筑成本、資本成本、開發利潤等所組成。】稅費：營業稅、契稅、印花稅等。如果申請按押貸款，還有律師費、保險費、備案費等。（四）房地產投資的型態直接購房投資：投資者用現款或向銀行抵押貸款的方式直接向房主或房地產開發商購買住房，并適當裝修、裝飾后，或出售、或出租以獲取投資回報。期房投資：指購

43、買期房（預售房或者樓花）的投資者在房屋還沒有完工交付時便將購房合同更名轉讓，賺取差價。（四）房地產投資的型態住宅: 經濟適用房限制為自住用途，因此投資多以商品房為主。商場或沿街商業房: 選擇人潮聚集處的商圈，以收入還原法估價，增值潛力大，但所需的投資金額較高。要注意是否符合土地使用規定。寫字樓: 投資出租，房客以企業為主，租約期通常較久，但房客談判能力也較高。整棟投資所需的金額最高，常非個人投資者能力所及。機構投資者為主力。（五）房產投資的方式（1）合建分成: 合伙購買舊房，拆掉建成新房，賣出去后大家分成。在新土地供給有限的地區適用，但須注意舊房的土地使用年限不能太短，而且合伙人中需有人對房地產整套業務非常精通才行。以舊換新: 購買區位較好但屋況不佳，價格便宜的舊房，外墻與室內管線、裝潢皆重新裝修，使舊房看起來像新房，提高該房產的附加價值。之后出售時，售價可以比照當地新房行情，通常扣掉買進與裝修成本后，還有利潤可期。以租養租: 長期租下低租金樓房再以高價轉租出去，賺取房租的差價。（“二房東” ）（五）房產投資的方式（2）團購零售: 集合一群人的資金，尋找長期具升值潛力，但短期銷售欠佳或開發商資金壓力高的空置房，與開發商談條件以打六、七折以下的現金價格購入，再重新包裝零