1、第七章 居住規(guī)劃與房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)概述 租房或購房決策購房與換房規(guī)劃我國的房地產(chǎn)制度房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)（Real Estate），是對房產(chǎn)和地產(chǎn)兩類財(cái)產(chǎn)的合稱。地產(chǎn)是指土地及其附著物，房產(chǎn)是指該片土地上的建筑物房地產(chǎn)的三個(gè)內(nèi)涵; 房= 房屋建筑物； 地= 土地 產(chǎn)= 財(cái)產(chǎn)權(quán)利 我國的土地為國有，開發(fā)商僅能購買土地的使用權(quán)，一般城市住宅占用土地的使用年限為70年居民在取得了對“房”的財(cái)產(chǎn)權(quán)利的同時(shí)，并沒有完全得到對“地”的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，這就為房地產(chǎn)投資埋下了隱患 城市房地產(chǎn)管理法第二十一條規(guī)定了在土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿時(shí)，土地使用者需要繼續(xù)使用的，經(jīng)申請一般都應(yīng)批準(zhǔn)，但須另行支付相應(yīng)的

2、土地使用費(fèi)。一、房地產(chǎn)概述 房地產(chǎn)是指房屋及其附屬物 （與房屋相關(guān)的建筑物如小區(qū)設(shè)施、建筑附著物、相關(guān)林木等） 和承載房屋及其附屬物的土地，以及與它們相應(yīng)的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利。房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性、耐用性、異質(zhì)性、高價(jià)值性、供給有限性、投資與消費(fèi)雙重性等特性。（一）房地產(chǎn)的種類 1、 商品房 是房地產(chǎn)公司在取得土地使用權(quán)后開發(fā)銷售的房屋。購買商品房擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)通常為40年到70年。2、安居房、解圍房和經(jīng)濟(jì)適用房安居房是為實(shí)施國家 “安居工程” 而修建的住房，是政府為了推動(dòng)住房制度改革，由國家安排貸款和地方自籌資金，面向廣大中低收入家庭而修建的非營利性住房。解圍房是指在實(shí)施 “安居工程”

3、 之前，為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困難而修建的住房。經(jīng)濟(jì)適用房是指政府部門聯(lián)同房地產(chǎn)開發(fā)商按照普通住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建造的，以建造成本價(jià)向中低收入家庭出售的住房。3、 房改房指將原屬單位所有的住房以房改價(jià)格或成本價(jià)出售給職工的住房。職工購買時(shí)享有優(yōu)惠，但在進(jìn)入市場出售時(shí)有限制，需持有一定時(shí)間后方可出售或需補(bǔ)交地價(jià)款。（二）影響房產(chǎn)價(jià)格漲跌的總體因素1、需求面因素：人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，農(nóng)村人口移向城市，城鎮(zhèn)（化）預(yù)期人口數(shù)國民收入的增長與分配結(jié)構(gòu)住房政策: 放寬經(jīng)濟(jì)適用房的適用條件，與提高住房公積金提撥比率或貸款上限利率水準(zhǔn): 低利率刺激需求通貨膨脹預(yù)期: 保值性需求資金流量:貨幣供給額成長率可視為房價(jià)的先行

4、指標(biāo)（二）影響房產(chǎn)價(jià)格漲跌的總體因素2、供給面因素：國家計(jì)劃，土地使用分區(qū)，土地使用期限的影響地理位置的影響，區(qū)位的相對供給房產(chǎn)短期供給缺乏彈性。建筑材料器械的生產(chǎn)供應(yīng)歷史成本: 為數(shù)龐大的福利分房者以低價(jià)購得產(chǎn)權(quán)政策的轉(zhuǎn)變，如二年內(nèi)轉(zhuǎn)全額營業(yè)稅，房貸緊縮（三）房地產(chǎn)的供給者、需求者 供給者： 現(xiàn)房或期房: 建商、政府、投資者（客）、代銷業(yè)者 二手房: 房屋擁有者、中介業(yè)者、投資者（客） 需求者： 自住: 第一次購房、換房需求 投資: 投機(jī)-短期空置，投資-長期租賃收益二、租房或購房的決策（一）租房或購房的優(yōu)缺點(diǎn)1、租房的優(yōu)點(diǎn) 有能力使用更多的居住空間 比較能夠因應(yīng)家庭收入的變化 資金較自由，

5、可尋找更有利的運(yùn)用管道 有較大的遷徙自由度 瑕疵或毀損風(fēng)險(xiǎn)由房東負(fù)擔(dān) 稅捐負(fù)擔(dān)較輕 不用考慮房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)2、租房的缺點(diǎn)非自愿搬離的風(fēng)險(xiǎn)無法按照自己的期望裝修房屋房租可能調(diào)高無法運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿房價(jià)差價(jià)利益無法藉由購屋強(qiáng)迫自己儲(chǔ)蓄3、購房的優(yōu)點(diǎn)對抗通貨膨脹強(qiáng)迫儲(chǔ)蓄，累積實(shí)質(zhì)財(cái)富提高居住質(zhì)量信用增強(qiáng)效果滿足擁有自宅的心理效用同時(shí)提供居住效用與資本增值的機(jī)會(huì)4、購房的缺點(diǎn)缺乏流動(dòng)性- 要換房或是變現(xiàn)時(shí)，若要顧及流動(dòng)性可能要被迫降價(jià)出售。維持成本高- 投入裝潢雖可提高居住品質(zhì)，也代表較高的維持成本。賠本損失的風(fēng)險(xiǎn)- 實(shí)質(zhì)上的風(fēng)險(xiǎn)包括房屋毀損，市場風(fēng)險(xiǎn)包括整體房屋市場下跌的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，與所居住社區(qū)管理不善造成

6、房價(jià)下跌的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。（二）租房或購房的決策方法1、年成本法 租房年成本=押金機(jī)會(huì)成本率+年租金 購房年成本=首付款機(jī)會(huì)成本率+貸款余額貸款利率+年維修費(fèi)及稅金房價(jià)每年漲幅 比較租房或者購房的年成本,成本小的更為劃算 購房后總價(jià)固定，如果貸款利率不變,隨著每年還款，貸款余額逐漸減少,因此,購房年成本逐漸降低；如果將來房租不斷上漲,則租房年成本逐漸上升 年成本法只是基于當(dāng)前狀況的一個(gè)比較，還應(yīng)該考慮房租是否呈增長趨勢，房價(jià)是否呈增長趨勢，等等。租房或購房的決策：年成本法年成本法案例 張先生看上了一套100平米的住房，該住房可租可售。如果租房，房租每月5500元， 以1個(gè)月房租作為押金。如果購房，總

7、價(jià)120萬元，可申請60萬元貸款，房貸利率為6%，自備首付款60萬元，假定房屋的維護(hù)成本為5000元/年，預(yù)計(jì)房價(jià)每年漲100元/平米，押金與首付款機(jī)會(huì)成本均為3%。問：該房屋應(yīng)該租還是購？案例分析租房年成本：5500元125500元13% 66165元 購房年成本：60萬元3%60萬元6%+ 5000元100100=49000元購房的平均年成本為49000元，比租房年成本66165元低。若房價(jià)下跌，則購房年成本可能高于租房年成本，即租房優(yōu)于購房。因此，比較租房與購房哪種劃算，決策者對未來房價(jià)漲跌的主觀判斷是重要因素。案例分析 房屋維護(hù)成本：租房者不用負(fù)擔(dān)，由購房者負(fù)擔(dān)。此部分金額不定，越舊的

8、房屋維護(hù)成本越高。本例預(yù)期當(dāng)年房屋維護(hù)成本為5000元。 若房價(jià)下跌，則購房年成本可能高于租房年成本，即租房優(yōu)于購房。因此，比較租房與購房哪種劃算，決策者對未來房價(jià)漲跌的主觀判斷是重要因素。 房屋折舊成本：個(gè)人住房不像企業(yè)購入房產(chǎn)后要提折舊，但是同樣的地段新舊房有一定的價(jià)差，這就是房屋折舊成本的體現(xiàn)。設(shè)該地段全新房與一年屋的價(jià)差為每平米240元，折舊率2%。本例折舊成本為24,000元。考慮這兩項(xiàng)因素后，購房的平均年成本為83000元，比租房年成本66165元高25.44%。房價(jià)有上漲的潛力 若房價(jià)在未來看漲，那么即使當(dāng)前算起來購房年成本高一點(diǎn)，但是，未來出售房屋的資本利得也可能彌補(bǔ)居住期間的

9、成本差異。以上例而言，租房年成本率66,165元1,200,000元5.5%，購房年成本率83,000元1,200,000元6.9%，差距只有1.4%。若計(jì)劃住5年，(1+1.4%)5-17.2%，只要房價(jià)可能在5年內(nèi)漲7.2%以上，購房仍然劃算。 若大家都預(yù)期房價(jià)會(huì)進(jìn)一步下跌，而寧可租房不愿購房，則租房年成本高于購房年成本的情況也有可能會(huì)發(fā)生。因此，比較租房與購房哪種劃算，決策者對未來房價(jià)漲跌的主觀判斷也是重要因素。2、凈現(xiàn)值法（NPV） 考慮在一個(gè)固定的居住期間內(nèi)，將租房及購房的現(xiàn)金流量還原成現(xiàn)值，比較兩者的凈現(xiàn)值較高者為劃算。可以使用財(cái)務(wù)計(jì)算器現(xiàn)金流計(jì)算功能計(jì)算NPV，或EXCEL的NP

10、V財(cái)務(wù)函數(shù)進(jìn)行分析。 NPV計(jì)算時(shí)只考慮現(xiàn)金流量，在年成本法中計(jì)算的租房押金利息與購房折舊成本由于并非實(shí)際現(xiàn)金流出，所以不用作為現(xiàn)金流出；在年成本法中房貸只計(jì)利息，凈現(xiàn)值法中房貸計(jì)算的是本利平均攤還額。 比較租房和購房的凈現(xiàn)值，凈現(xiàn)值大的更為劃算。凈現(xiàn)值法案例 若張先生已確定要在該處住滿5年，如果租房，月房租每年增加500元，第五年底將押金5,500元收回；如果購房，房價(jià)120萬，維護(hù)成本第一年5,000元，以后每年提高5,000元，假定該住房在第5年末能以125萬價(jià)格賣出。（假定折現(xiàn)率為3%）A、租房的凈現(xiàn)值計(jì)算B、購房的凈現(xiàn)值計(jì)算C、租房與購房的凈現(xiàn)值比較D、敏感分析不同售房價(jià)格預(yù)期的租房

11、、購房比較3、租房、購房決策影響因素（1） 房價(jià)成長率：房價(jià)成長率越高，購房越劃算 房租成長率：房租成長率越高，購房越劃算 居住年數(shù)：居住時(shí)間越長，購房越劃算 利率水平：利率水平越高，租房越劃算 房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越劃算 租房押金：押金水平越高，購房越劃算3、租購房決策影響因素（2）總結(jié)：居住規(guī)劃流程圖三、購房與換房的規(guī)劃（一）購房規(guī)劃 流程 可負(fù)擔(dān)的房價(jià) 年收入概算法 目標(biāo)精算法 區(qū)域的選擇1、購房規(guī)劃的流程2、測算可負(fù)擔(dān)房價(jià)年收入概算法 購房前首付款的籌備與購房后貸款的負(fù)擔(dān)，對家庭現(xiàn)金流量與生活水準(zhǔn)的影響長達(dá)數(shù)十年。不能陷入低首付款的陷阱，買自己負(fù)擔(dān)不起的房子。可以下列

12、公式概算可負(fù)擔(dān)的房屋總價(jià)：2、測算可負(fù)擔(dān)房價(jià)年收入概算法 如果房貸前期只償還利息，則最高可負(fù)擔(dān)房價(jià)=【（年收入 可負(fù)擔(dān)房貸比率）/ 房貸利率】 /貸款成數(shù) 如果房貸是本利平均攤還，則 可負(fù)擔(dān)房價(jià)= PV （I，N，PMT）/ 貸款成數(shù)。 其中，I：房貸利率，N：貸款年限， PMT：年收入 可負(fù)擔(dān)房貸比率 一般而言，房價(jià)上限約為年收入的5-8倍。年收入概算法的案例 小林年收入10萬，其中30%可用來繳房貸，假設(shè)前幾年只繳利息，房貸利率6%，貸款期限為20年，貸款成數(shù)70%。年收入概算法的案例 如果前幾年只還利息，則最高可負(fù)擔(dān)房價(jià)： （10萬 30%）/ 6% / 70%=71.4萬，為年收入的7

13、.14倍。前提是預(yù)先準(zhǔn)備21.4萬的首付款。 如果本利平均攤還：可負(fù)擔(dān)房價(jià)： PV（6%，20，-10 30% ）/70%=49.2萬，不到年收入的5倍。前提是預(yù)先準(zhǔn)備14.8的首付款。3、測算可負(fù)擔(dān)房價(jià)目標(biāo)精算法 可負(fù)擔(dān)房價(jià)PMT1 1-(1+y)/(1+r)n/(r-y)(1+r)n + FV（r，n，0，A） + PV（i，m，PMT2 ） r投資報(bào)酬率，n離購房年數(shù) PMT1=當(dāng)前年收入負(fù)擔(dān)比率 A=當(dāng)前可配置于購房用途的凈資產(chǎn) i房貸利率，m房貸年數(shù) PMT2本利攤還年供額=FV（y， n， 0， -PMT1） y = 收入成長率目標(biāo)精算法案例 小林年收入10萬元，收入成長率5%，當(dāng)

14、前凈資產(chǎn)15萬元，收入的30%用于儲(chǔ)蓄自備款與負(fù)擔(dān)房貸的上限。小林打算5年后購房，投資報(bào)酬率8%，貸款年限20年，利率6%，屆時(shí)可以負(fù)擔(dān)的房價(jià)為：目標(biāo)精算法案例 自備款儲(chǔ)蓄部分PMT1 1-(1+y)/(1+r)n/(r-y) (1+r)n=30,000元1-(1+5%)/(1+8%)5/(8%-5%)(1+8%)5=193047元 自備款投資部分= FV(r,n,0,A)=FV(8%,5,0,-150000)=220,399元 PMT2=FV (y, n, 0, PMT1)=FV(5%,5,0,30000)=-38,288元 貸款部分PV(i,m,PMT2 ) =PV(6%,20,-3828

15、8)=439,160元 可購房總價(jià)=193,047+220,399+439,160= 852,606元 可以買大約85萬元的房子。4、總價(jià)固定下面積與居住區(qū)域的選擇 (以北京二手房屋為例)（二）換房規(guī)劃 換房能力測算 換房的步驟 先買后賣 先賣后買 房涯規(guī)劃表1、換房能力概算 需籌首付款=新房凈值舊房凈值=(新房總價(jià)-新房貸款)-(舊房總價(jià)-舊房貸款)。如舊房值60萬元，貸款尚有30萬元，新房值100萬元，擬貸款60萬元，應(yīng)籌首付款=(100萬元-60萬元)-(60萬元-30萬元)=10萬元。此時(shí)要考慮的是，手邊可變現(xiàn)的資產(chǎn)有無10萬元，及未來是否有負(fù)擔(dān)60萬元房貸的能力。 以6% 的利率來算

16、，每月只付利息就要3,000元，因此月收入應(yīng)在10,000元以上才考慮換房。【購房不是理財(cái)?shù)奈ㄒ荒繕?biāo)，若把所有的資源全部用于購換房需求，會(huì)耽擱子女教育金或退休金的籌措時(shí)，可在準(zhǔn)備充分前暫時(shí)租房。】房涯規(guī)劃表換房案例 假定小林25歲時(shí)開始工作，工作10年后購房50萬，投資報(bào)酬率8%，房貸利率6%，貸款20年，貸款六成，居住10年后換房100萬，假設(shè)舊房屆時(shí)按原價(jià)出售，各階段所需儲(chǔ)蓄或房貸年供額為多少?換房案例 第一段：25歲到35歲儲(chǔ)蓄，年儲(chǔ)蓄 PMT(8%,10,0,200000)=13,806元。 第二段：35歲到45歲還貸款，年供額 PMT(6%,20,300000)=26,155元。 第

17、三段：45歲后換房，屆時(shí)舊房房貸余額 PV(6%,10,-26155)=192,503(元)， 出售舊房后凈收入：500,000元-192,503元=307,497元 新房貸款需求：1,000,000元-307,497元=692,503元。 年供額=PMT(6%,20,692503)= -60,376(元)。2、換房的步驟：先買后賣 需要解決資金的周轉(zhuǎn)問題。即使只隔幾個(gè)月，也必須先借到一筆錢來繳首付款，而且需要負(fù)擔(dān)資金成本。 比如說舊房50萬元，新房100萬元，新房可貸款70萬元，首付款30萬元。如先買后賣，中間隔三個(gè)月，這時(shí)若舊房無房貸，可用舊房抵押貸款30萬元，來當(dāng)新房的首付款。等到賣舊房

18、之后，再還此筆貸款。 若舊房還有房貸20萬元，且很難再增加貸款，此時(shí)若無其它資金來源，要想辦法另外借到30萬元來支付新房首付款。若資金成本為10%，按年計(jì)算， 需額外支付的利息為：300,000元 10% 3/12=7,500元。 若沒有借貸渠道，除非在換房前已另外積蓄了一筆錢足以支付首付款，換房時(shí)還是以先賣后買為宜。換房的步驟：先賣后買 要解決出售舊房后無房可住的問題。 除非買賣合約都已談妥，只差幾天可住旅館，否則通常要租房居住。 因?yàn)樽馄诓婚L，不到一年，談租約時(shí)，可能不像一般簽一年租約那樣容易，或者每月租金可能較高。 如果舊房的購買方將該房用于出租，那么可以售后回租，賣舊房后仍住在里面，付

19、給購房者租金，直到搬入新房為止。（三）購房時(shí)需要考慮的其他因素1、購房相關(guān)成本（期房、現(xiàn)房、二手房、買賣各不相同） 契稅：由買方負(fù)擔(dān)，個(gè)人住房減半征收，一般住宅可以總價(jià)1.5%估計(jì)。 房貸相關(guān)費(fèi)用：如交易手續(xù)費(fèi)、交易登記費(fèi)、圖紙費(fèi)、抵押登記費(fèi)、評估費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)與律師費(fèi)等，可以貸款總額的2%估計(jì)。 印花稅：合同總價(jià)的0.05%。維修基金：新房在正式入住之前還應(yīng)當(dāng)按照購房款的2向售房單位繳納，屬業(yè)主所有，不計(jì)入住宅銷售收入。 中介費(fèi)用：若通過中介公司租房，通常要付一個(gè)月的房租當(dāng)中介費(fèi)用。購買二手房時(shí)，通常買方要支付房價(jià)1%的中介費(fèi)，賣方要支付房價(jià)2%的中介費(fèi)。 裝潢費(fèi)用：毛壞房的房價(jià)較低，但需要花更

20、高的費(fèi)用裝修，毛坯房適合想自己決定裝修的購房者。一般購房后裝修費(fèi)用合理范圍是：套內(nèi)面積每平米500-1,000元。房價(jià)越高，裝潢的投入也越高，可以房價(jià)的10%來估計(jì)裝潢所需的費(fèi)用。 綜合起來，其它期初成本約需占到總價(jià)的15%左右，在購房規(guī)劃中應(yīng)與首付款一起計(jì)入期初開銷中。如果是換房，如中介費(fèi)、印花稅買賣都收，都要考慮在內(nèi)。補(bǔ)充：個(gè)人商品房賣出的稅費(fèi)與個(gè)人商品房買入的稅費(fèi)不盡相同賣出稅費(fèi)包括：印花稅、營業(yè)稅、個(gè)人使得稅印花稅：合同總價(jià)的0.05%。營業(yè)稅：個(gè)人購買并居住一定年限的（如1年或2年等）免交此稅，不足這一期限的，營業(yè)稅（銷售價(jià)購入原價(jià)）5，并按營業(yè)稅計(jì)征7的城建稅和3的教育費(fèi)附加。個(gè)人

21、使得稅： （銷售價(jià)購入原價(jià)）20如果委托中介賣出，費(fèi)用在1.5左右如果賣出期房，賣方還需交納購買金額1.5的契稅個(gè)人非住宅買賣的稅費(fèi)買方應(yīng)繳：0.05%的印花稅和3的契稅賣方應(yīng)繳4種稅：0.05%的印花稅5的營業(yè)稅個(gè)人所得稅：（銷售價(jià)購入原價(jià)交易的稅費(fèi)）20土地增值稅（土地增值在20以下的免繳。四級超率累進(jìn)稅率） 2、住與行的成本 比較兩個(gè)方案：一個(gè)是市中心公司旁住宅，100平米，單價(jià)1萬元，總價(jià)100萬元；一個(gè)是郊區(qū)住宅，同樣為100平米，單價(jià)5,000元，總價(jià)50萬元。 若購房的年成本比例相同，均為房價(jià)的5%，市區(qū)住宅每年成本為5萬元，郊區(qū)住宅為2.5萬元。 市區(qū)住宅可步行上班，因此可忽略

22、交通成本，郊區(qū)住宅的交通成本=汽油費(fèi)+停車費(fèi)，若每月花費(fèi)1,500元，則一年需要1.8萬元。 因此住與行的成本相加，市區(qū)住宅只比郊區(qū)住宅每年多出0.7萬元。此時(shí)要評估交通的時(shí)間成本是否值得為此而增加的住、行成本。3、二手房與期房的單價(jià) 期房合理價(jià)格= 現(xiàn)房價(jià)購置期房到交房間租金現(xiàn)值 二手房合理價(jià)格=新房價(jià)格(1折舊率使用年數(shù)) 同一區(qū)域現(xiàn)房價(jià)格為每平米1萬，年租金每平米600元，折現(xiàn)率3%，2年后交房，期房價(jià)=10,000元-PV(3%,2,-600,0,1)=10,000元-1,183元=8,817元 若每年折舊2%，使用10年的二手房單價(jià)=10,000(1-2% 10 ) = 10,000

23、元80%=8,000元老人換房規(guī)劃：銀發(fā)族年金屋 以一筆保證金購買專供身心健康的退休者所使用的年金屋居住權(quán)。年金屋強(qiáng)調(diào)醫(yī)療照顧，飯店式管理，以及與同年齡層的社交活動(dòng)。老人入住后通常還要交管理費(fèi)，但可一直住到終老為止。 可以居住保證金及月費(fèi)用(雙人) 作為累積退休金的目標(biāo)。 如果保證金100萬元，含餐費(fèi)的年管理費(fèi)3萬元，退休后生活20年，100+PV(3%，20，-3，0，1)=146，則退休時(shí)應(yīng)準(zhǔn)備146萬元。四、我國的房地產(chǎn)制度 我國房產(chǎn)制度的歷史沿革 土地國有化制度 住房補(bǔ)貼制度 住房公積金制度 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅務(wù)制度（一）我國房產(chǎn)制度的歷史沿革 1978年改革開放以前：房產(chǎn)為全民所有制，

24、由國家或國營事業(yè)為主的企業(yè)管理與分配。私房產(chǎn)權(quán)得不到保護(hù)，出賣出租受到嚴(yán)重限制，住房采取低租金制與福利制的分配政策，房產(chǎn)市場基本沒有存在的必要。 1978年到1998年，房產(chǎn)制度逐步、漸進(jìn)的變革 1987年9月，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)率先實(shí)行土地使用權(quán)有償出讓，拍賣中國第一塊土地，揭開了土地市場化的序幕。1991年參考新加坡的住房公積金制度，開始在上海試點(diǎn)，逐步普及到全國。1991年之后，提租補(bǔ)貼等房改措施也在各大城市試點(diǎn)實(shí)施。 1998年以后，停止福利分房，實(shí)行住房分配貨幣化 1998年6月，國務(wù)院頒布了關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住宅建設(shè)的通知，明確提出了停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化

25、的新政策。（二）土地國有化制度 土地國有化：土地產(chǎn)權(quán)歸國家所有，由國家統(tǒng)一規(guī)劃管理土地用途。但使用權(quán)可有償出讓。 國家以土地所有者的身份，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，而土地使用者向國家支付土地使用出讓金。 土地使用的出讓年限根據(jù)該地塊的用途不同而有所不同，一般而言，居住用地70年，工業(yè)用地50年。（三）住房補(bǔ)貼制度1、公房或房改房的特性 較為陳舊(1998年以前建成) 面積較為狹小(按級別工齡) 區(qū)域偏向于舊城區(qū) 租金低 房屋單價(jià)低 房屋總價(jià)低 轉(zhuǎn)讓有限制，貸款需附核準(zhǔn)上市文件 按房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公有住房，出售后在按規(guī)定繳納稅費(fèi)并扣除按當(dāng)年房改成本價(jià)6%計(jì)算的價(jià)款后，收入全部

26、歸產(chǎn)權(quán)人個(gè)人所有。房改房的價(jià)值 房改房的交易方式 產(chǎn)權(quán)公房：繳物業(yè)費(fèi) 使用權(quán)公房：繳租金 使用權(quán)公房價(jià)值=公房與商品房租金差異的折現(xiàn)值 產(chǎn)權(quán)公房價(jià)值=公房物業(yè)費(fèi)與商品房租金差異的折現(xiàn)值 假設(shè)產(chǎn)權(quán)公房物業(yè)費(fèi)每平米2元, 使用權(quán)公房租金每平米10元。同等水平的商品房租金每平米50元, 如果某公房面積為50平米, 公房可用20年, 年折現(xiàn)率5%，那么：使用權(quán)公房價(jià)值：I：5%/12，PMT：50 （50-10），N：20 12，BEG PV=304313產(chǎn)權(quán)公房價(jià)值：5%/12，PMT：50 （50-2），N：20 12，BEG PV=3651762、經(jīng)濟(jì)適用房的特性 戶型合理，年代較新，價(jià)格適中，

27、適應(yīng)具有中低收入水平家庭； 在開發(fā)建設(shè)階段，由政府視市場需求確定開發(fā)建設(shè)的規(guī)模，以行政劃撥方式提供土地，通過減免稅費(fèi)，適當(dāng)控制建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等手段來控制建設(shè)開發(fā)成本； 在銷售階段，銷售對象限定為具有當(dāng)?shù)爻Ｗ艨诘闹械褪杖爰彝サ木用瘢瑘?zhí)行購買過程中的申請、審批和登記備案制度，以政府審定的微利價(jià)格限價(jià)銷售； 在使用階段，全面推行社會(huì)化物業(yè)管理，保持其良好的運(yùn)行狀態(tài)和居住環(huán)境； 國家對經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)實(shí)行金融支持，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)優(yōu)先發(fā)放。經(jīng)濟(jì)適用房的交易方式(北京為例) 政府計(jì)劃興建，只售不租 擁有本地戶口才能有權(quán)購買經(jīng)濟(jì)適用房 家庭年收入應(yīng)在60,000元以下 未住滿五年者，需以成本價(jià)出售給合乎經(jīng)濟(jì)適用房購

28、買資格者 已經(jīng)住滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房，業(yè)主可依照當(dāng)前的市場價(jià)格出售，但必須按照成交價(jià)的10%補(bǔ)交綜合地價(jià)款 經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)用于自住，但由于資格審查不嚴(yán)，也有人投資后出租, 因?yàn)閮r(jià)格較低，房租收益率較高（尋租）（四）住房公積金制度 住房公積金繳存比率與上限 住房公積金繳存人數(shù)與覆蓋率 住房公積金的用途 住房公積金貸款 考慮住房公積金后的租房規(guī)劃 住房公積金貸款與商業(yè)銀行住房貸款的比較1、住房公積金繳存比率與上限 由個(gè)人與單位各按薪資一定比率，繳存住房公積金到個(gè)人住房專款專用賬戶。繳存下限個(gè)人與單位均為5%，上限各為12%，依各城市狀況定。 但對高工資者有月繳存上限，如2006年度住房公積金月繳存額上

29、限為938元，參加上海城鎮(zhèn)個(gè)體工商戶及其雇用人員、自由職業(yè)者繳存的個(gè)人繳存者，月繳上限為1610元。基準(zhǔn)依照工作所在城市公布的上年度職工月平均工資的2倍或3倍訂出。1、住房公積金繳存比率與上限 除各城市統(tǒng)一規(guī)定外，實(shí)行補(bǔ)充公積金的單位可以多提2%到8%。這些比率規(guī)定每年公布一次。 住房公積金按照國家規(guī)定利率計(jì)息，目前比照三個(gè)月存款。 員工離休、退休、完全喪失勞動(dòng)力可領(lǐng)取住房公積金余額。2、住房公積金繳存人數(shù)與覆蓋率 住房公積金還存在應(yīng)建未建的現(xiàn)象，如一些民營企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)的職工還未創(chuàng)建住房公積金制度。 大量進(jìn)城務(wù)工人員，需要在城市買房或租房居住，但當(dāng)前住房公積金沒有覆蓋到這些

30、人員。 部分城市住房公積金還不夠發(fā)放個(gè)人貸款，如上海2003年住房公積金不夠支持貸款要求，因此只能采取降低人均貸款額度。 各城市根據(jù)供求情況，規(guī)定最高可貸住房公積金額度。3、住房公積金的用途 支付職工購買自住住房費(fèi)用，含房價(jià)、交易手續(xù)費(fèi)與產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)； 支付職工個(gè)人或透過集體合資建造自住住房的費(fèi)用； 支付職工個(gè)人為修繕自住住房發(fā)生的費(fèi)用； 支付職工因購買、建造、修繕自住住房所需的貸款本息、保險(xiǎn)費(fèi)及公證費(fèi)； 房租超出家庭工資收入的固定比率可用住房公積金支付。4、住房公積金貸款 繳存住房公積金的職工，在購買、建造、翻建、大修自住住房時(shí)，可以向住房公積金管理中心申請住房公積金貸款； 利率比一般房貸低1

31、%以上，但貸款金額有一定的限制，如南京市的貸款額度=月繳存基數(shù) 0.45 12(月) 貸款年數(shù)，但最高上限為15萬元，每一省市的上限不同； 公積金貸款不足時(shí)，可再申請一般商業(yè)房貸。5、考慮住房公積金后的租房規(guī)劃 雖然現(xiàn)在租房，如果未來還打算購房，應(yīng)把住房公積金留到購房時(shí)使用，否則會(huì)延后購房時(shí)機(jī)； 對于無購房計(jì)劃，但打算租房過得舒服一點(diǎn)，因?yàn)椴挥冒炎》抗e金留下來做購房準(zhǔn)備，可考慮用住房公積金來支付超過收入比例的房租； 比如說房租支出超過收入的10%才能以住房公積金支付房租。不想購房者若把所繳存的住房公積金都用來支付房租，以個(gè)人與單位各支付5%而言，可以用收入的20%支付房租，可以獲得較好的租房

32、區(qū)域或較大的租房空間。考慮住房公積金后的購房規(guī)劃案例 高強(qiáng)與曹敏兩夫妻都有參加上海住房公積金繳存計(jì)劃，個(gè)人與單位均各按7%繳存。高強(qiáng)月收入5,000元，已繳存5年，當(dāng)前住房公積金帳上有30,000元。曹敏月收入4,000元，已繳存3年，住房公積金帳上有15,000元。假設(shè)住房公積金的收益率為2%，住房公積金的貸款利率為4.86%，一般貸款利率為6.12%，單筆的申貸額上限為20萬元，可貸20年。兩人打算在3年之后購房。問題1：若除了住房公積金以外不考慮運(yùn)用其它資源，可以買多少錢的房子? 高強(qiáng)每月繳存住房公積金=5,000元 (7%+7%)=700元 高強(qiáng)可累積購房資金=FV (2%/12,36

33、,-700,-30000)=57,803元 曹敏每月繳存住房公積金=4,000元 (7%+7%)=560元 曹敏可累積購房資金= FV (2%/12,36,-560,-15000)=36,686元問題1：若除了住房公積金以外不考慮運(yùn)用其它資源，可以買多少錢的房子? 合計(jì)可累積購房資金=57,803元+36,686元=94,489元 購房后每月可用來還住房公積金貸款的繳存額=700元+560元=1,260元 只用住房公積金來繳房貸，可貸住房公積金貸款=PV(4.86%/12,240,-1260,0) = 193,179元，低于20萬元。 全靠住房公積金繳存額，有能力購房的金額=94,489元+1

34、93,179元=287,668元。問題2：若3年后目標(biāo)購房總價(jià)60萬元，貸款額度七成，則除了住房公積金之外，假設(shè)自己投資的收益率為3%，自己還要另外儲(chǔ)蓄多少錢? 若目標(biāo)總價(jià)600,000元，貸款額度70%，首付款需求600,000元 (1-70%)=180,000元。 需額外準(zhǔn)備首付款180,000元-94,489元=85,511元。有36個(gè)月可準(zhǔn)備。 每月要準(zhǔn)備儲(chǔ)蓄額PMT(3%/12,36,0,85511) =2,273元，每個(gè)月還要額外準(zhǔn)備2,273元自行投資來準(zhǔn)備購房首付款。 問題3：假定上海市的住房公積金貸款上限為年繳存余額的20倍，且上限為20萬元。是否還需要一般貸款，若需要的話，

35、以貸款20年計(jì)算，住房公積金房貸與一般房貸，貸款額與每月攤還額各多少? 購房后需要貸款額=600,000元70%=420,000元。夫妻年繳存額合計(jì)=(700元+560元)12=15,120元，15,120元20=302,400元，高于上限20萬元，只能貸20萬元。尚需從銀行額外貸款額=420,000元200,000元=220,000元。每月住房公積金本息攤還額=PMT(4.86%/12,2012,200000)= 1,304元，住房公積金繳存額1,260元，不足以償付住房公積金月供額。 若一般貸款利率為6.12%（7.20% 0.85)，每月應(yīng)繳本息攤還額=PMT(6.12%/12,240,

36、 220000)= -1,591元，還要額外準(zhǔn)備1,591元來還一般房貸。不過住房公積金繳存額還缺少44元(1,304元-1,260元)，每月需要準(zhǔn)備=1,591元+44元=1,635元。6、住房公積金貸款與商業(yè)銀行住房貸款的比較（以2007年為例）（五）持有或轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)相關(guān)稅收制度 個(gè)人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅 單位和個(gè)人銷售不動(dòng)產(chǎn)，按成交價(jià)格差額征收5%的營業(yè)稅及0.5%的教育與城市維護(hù)建設(shè)稅 自2006年6月1日起，對個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。 個(gè)人所得稅：個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋財(cái)產(chǎn)所得，應(yīng)按20%稅率繳納個(gè)人所得稅。（五）持有或轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)相關(guān)稅收

37、制度 房產(chǎn)稅：采用比例稅率，經(jīng)營自用為房價(jià)1.2%；出租為房租12%，個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。 土地增值稅：個(gè)人擁有的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅等，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)免征或暫免征收。 印花稅：個(gè)人買賣房地產(chǎn)按交易合同記載金額的萬分之五的稅率對買賣雙方征收。房地產(chǎn)新政策（2006年6月1日以來） 居住用地供應(yīng)量七成用于中低價(jià)位中小套型， 90平方米以下住房須占項(xiàng)目總面積七成以上 購房不足5年轉(zhuǎn)讓，須交全額營業(yè)稅 空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物 90平方米以上個(gè)人房貸首付比例不低于三成 90平方米以下個(gè)人房貸首付比例不低于兩成 土地閑置2年將被收回使用權(quán) 各城市年內(nèi)建立廉租住房制度（五）房地產(chǎn)投資 房產(chǎn)

38、投資的優(yōu)缺點(diǎn) 投資房產(chǎn)出租的考慮因素 房產(chǎn)估價(jià)方法 房產(chǎn)投資的供需分析 房產(chǎn)投資的形態(tài) 房產(chǎn)投資的方式 房產(chǎn)投資的十個(gè)步驟（一）房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)總結(jié)自有資金回報(bào)率資產(chǎn)回報(bào)率（資產(chǎn)回報(bào)率債務(wù)利息率）負(fù)債權(quán)益比率（二）投資房地產(chǎn)出租的考慮因素 投資總成本=資金成本+折舊+修繕管理+空置成本。 當(dāng)有租約時(shí)，流動(dòng)性受到限制。 房價(jià)利率=資金的機(jī)會(huì)成本，折舊可以房價(jià)的2%保守計(jì)算，修繕管理費(fèi)與房屋的新舊有關(guān)，空置成本要看地段的搶手程度。購房后以出租來預(yù)防房價(jià)大幅上漲的風(fēng)險(xiǎn)。（三）房地產(chǎn)的估價(jià)方法1、成本法用成本法估價(jià)土地開發(fā)后土地總價(jià)土地使用權(quán)支出+開發(fā)工程費(fèi)+管銷費(fèi)用+資金利息+合理利潤建平米=土地平

39、米*容積率單位建平米價(jià)格=土地總價(jià)/建平米數(shù)稅后成本還要加上土地增值稅與營業(yè)稅用成本法估價(jià)建筑物新屋-每建平米建筑成本2003年全國平均1273元二手房=新屋成本-折舊率使用年數(shù)若建材人工波動(dòng)大應(yīng)用重置成本觀念替換歷史成本每建平米單價(jià)=土地單價(jià)+建筑物單價(jià)2、市場比較法估價(jià)標(biāo)的物房價(jià)= 同地區(qū)同類型房屋房價(jià)屋齡調(diào)整系數(shù)地段調(diào)整系數(shù)議價(jià)系數(shù)比較新屋與中古屋,依折舊情況設(shè)屋齡系數(shù)不同樓層或街頭街尾地段差異大者亦需調(diào)整以賣方開價(jià)而非成交價(jià)比較,需作議價(jià)調(diào)整一般估價(jià)公司多用比較法,選擇3-4個(gè)案例與估價(jià)標(biāo)的物作比較,再依上述系數(shù)調(diào)整說明最后訂出調(diào)整后標(biāo)的物的合理價(jià)格3、收益法收益法是將估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)

40、點(diǎn)后的所有正常純收益，用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率（也稱資本化率） 折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)值的方法。收益法適用于有收益或有潛在收益的可正常經(jīng)營用房地產(chǎn)的估價(jià)。運(yùn)用收益法估價(jià)，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：（1） 搜集有關(guān)估價(jià)對象或類似估價(jià)對象房地產(chǎn)的經(jīng)營收 入、費(fèi)用、投資收益率等相關(guān)資料（2） 估算估價(jià)對象預(yù)期每年的潛在毛收入（3） 估算每年的有效毛收入；（4） 估算年經(jīng)營費(fèi)用；（5） 估算年凈收益；（6） 估算適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率；（7） 選用適宜的計(jì)算公式，求出收益價(jià)格。房地產(chǎn)總價(jià)=房租/市場投資收益率不考慮未來房價(jià)上漲空間, 投資收益率=無風(fēng)險(xiǎn)利率+房地產(chǎn)的流動(dòng)性升水；常用于投資用途房地產(chǎn)的估價(jià), 如單人房, 沿街商業(yè)房與寫字

41、樓, 房價(jià)隨房租而變動(dòng)；房租應(yīng)是扣除必要成本后的稅后凈收益；可統(tǒng)計(jì)出各地區(qū)各類不動(dòng)產(chǎn)的平均投資收益率, 再知道房租就可以算出房價(jià)；通常單人房收益率最高, 隨后依次為寫字樓, 商鋪。幾個(gè)重要概念套內(nèi)面積：俗稱“地磚面積”，指室內(nèi)可實(shí)際使用的面積。也就是直接測量室內(nèi)的面積總和。使用率：住宅套內(nèi)面積和建筑面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間。使用年限：國家法定最高年限不超過70年。建筑面積：是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。包括內(nèi)外墻體、柱、公用分?jǐn)偛糠值纫磺小?shí)用率：實(shí)用面積和建筑面積的比。實(shí)用率比使用率大，因?yàn)閷?shí)用面積含了墻體、柱的面積（也叫結(jié)構(gòu)面積

42、）。幾個(gè)重要概念建筑容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。建筑密度：即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。房價(jià)組成：【由地價(jià)、稅費(fèi)、建筑成本、資本成本、開發(fā)利潤等所組成。】稅費(fèi)：營業(yè)稅、契稅、印花稅等。如果申請按押貸款，還有律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、備案費(fèi)等。（四）房地產(chǎn)投資的型態(tài)直接購房投資：投資者用現(xiàn)款或向銀行抵押貸款的方式直接向房主或房地產(chǎn)開發(fā)商購買住房，并適當(dāng)裝修、裝飾后，或出售、或出租以獲取投資回報(bào)。期房投資：指購

43、買期房（預(yù)售房或者樓花）的投資者在房屋還沒有完工交付時(shí)便將購房合同更名轉(zhuǎn)讓，賺取差價(jià)。（四）房地產(chǎn)投資的型態(tài)住宅: 經(jīng)濟(jì)適用房限制為自住用途，因此投資多以商品房為主。商場或沿街商業(yè)房: 選擇人潮聚集處的商圈，以收入還原法估價(jià)，增值潛力大，但所需的投資金額較高。要注意是否符合土地使用規(guī)定。寫字樓: 投資出租，房客以企業(yè)為主，租約期通常較久，但房客談判能力也較高。整棟投資所需的金額最高，常非個(gè)人投資者能力所及。機(jī)構(gòu)投資者為主力。（五）房產(chǎn)投資的方式（1）合建分成: 合伙購買舊房，拆掉建成新房，賣出去后大家分成。在新土地供給有限的地區(qū)適用，但須注意舊房的土地使用年限不能太短，而且合伙人中需有人對房地產(chǎn)整套業(yè)務(wù)非常精通才行。以舊換新: 購買區(qū)位較好但屋況不佳，價(jià)格便宜的舊房，外墻與室內(nèi)管線、裝潢皆重新裝修，使舊房看起來像新房，提高該房產(chǎn)的附加價(jià)值。之后出售時(shí)，售價(jià)可以比照當(dāng)?shù)匦路啃星椋ǔ？鄣糍I進(jìn)與裝修成本后，還有利潤可期。以租養(yǎng)租: 長期租下低租金樓房再以高價(jià)轉(zhuǎn)租出去，賺取房租的差價(jià)。（“二房東” ）（五）房產(chǎn)投資的方式（2）團(tuán)購零售: 集合一群人的資金，尋找長期具升值潛力，但短期銷售欠佳或開發(fā)商資金壓力高的空置房，與開發(fā)商談條件以打六、七折以下的現(xiàn)金價(jià)格購入，再重新包裝零