1、囤地現象(xinxing)對房地產業(fn d chn y)的影響一.何為(h wi)囤地所謂囤地就是開發商拍下土地而讓其閑置不對其進行開發的行為。二.開發商為何囤地不建1.收益大,溢價大土地囤積的存在，有特定的時代背景。 我國土地轉讓模式經歷了從協議批地轉為“招、拍、掛”的階段，協議批地時期，一些有關系的開發商常常通過非常規的手段，以極其低廉的價格獲得大量土地并囤積起來。而實行了“招、拍、掛”以后，早年囤積了大量土地的開發商開始減少開發量，提高開發檔次。供不應求拉高了房價。囤積土地為開發商帶來了巨大的利潤。一些開發商還將手中的土地在二級市場轉讓給新進場的開發商，從中賺取高額差價。 從2007

2、年開始，樓市火熱伴隨而來的圈地運動，在資本市場被解讀為利好，大量的土地儲備直接讓開發商在股市賺得盆滿缽滿；圈地推高周邊地價的同時，也拉高了房價的預期，而購房者在通脹預期之下也熱衷于買高檔住宅投資保值，大量資金就這樣循環為開發商“輸血”。今年以來，頻頻出現在各地的地王，更是為開發商買地樹立了標桿。 2.囤地炒地風行收益多多風險寥寥 3.做樓王不如做地王 市場經濟搞了這么多年，倒買倒賣、囤積居奇乃至投機倒把都早已經不是罪，它們在某種程度上本身就是市場經濟中再正常不過的現象。在市場體制完善的國家，人們不會對此大驚小怪；否則只能說明此一市場還不夠完善。所以，囤地、倒地本身就跟囤蔥、倒蒜一樣正常，它至少

3、說明，中國的房地產市場在某些局部還是市場化運作的。但開發商不安心開發房子去倒地，就好比賣面包的不做面包了去倒騰面粉。 這雖有些不合情理，卻也好解釋：因為倒騰面粉比賣面包更賺錢只要最后賣出來的面包別太貴，大家也沒什么好說的。問題在于，現在的“面粉”不僅貴而且貴得有些離譜：今年以來，土地市場的風頭有點蓋過房產市場，地王比樓王更吸引眼球，部分城市的地價漲幅遠超房價。 4.備將來(jingli)不時之需在今天的中國(zhn u)，仍然沒有一個可以自由交易的土地市場，最大的供地者實際上只有地方政府，開發商并不能確定其每年都能獲得土地。而政府每年向市場究竟供應多少土地，也是高度不確定的。一些開發商為了企業

4、發展的長遠考慮，不得不大量囤地。當囤地成為一種普遍現象且全都只賺不賠時，倒地也就順理成章地成為一樁熱門生意。 5.最主要的融資(rn z)方式 “囤地”是房企最主要的融資方式，多數房地產企業的融資行為均與土地有著密切的關系。此外，房企大規模IPO不僅造成社會資金大量流入房地產，促使市場過熱，同時也給企業帶來風險，即一旦國家收緊銀根，企業將面臨資金鏈斷裂的情況。 6.現行法律規制(u zh)不明確 1、征閑置費的規定太過于隨意，“可征”等于可征可不(k b)征，不是一個硬性要求。現實生活中，好像還沒見到有征的。 2、兩年不開發就收回時間太短，一個項目的開發，有時候要多花3年至5年的時間，城市(c

5、hngsh)房地產管理法正在修改，該時間能否延長，或5年？或10年？反正出讓土地的利益政府都得到了，拖長一點，政府也沒有什么損失。在開發期間，可用征收土地閑置費來調整。除此之外這兩年從何時開始計算？是從土地拍賣結束后開始，還是從取得土地使用權證開始，還是從繳清土地出讓金開始？這是不清楚的。3、項目投資總額的25%不好界定。法律有規定，如投資總額達不到25%，政府可以收回土地使用權，但25%這個數字如何界定，誰也說不清。 4、增值稅有了規定，但政府一直沒有開征。有些房地產商說：如開征增值稅，整個房地產業將會面臨滅頂之災。 5、政府(zhngf)監管跟不上。文件有了，法律有了，但政府監管工作跟不上

6、，個別管理者用公權力尋租，對違法行為總是視而不見，或者繞道走，不想處理或難以處理。如“囤地”的一些大公司，都是上市公司，處理起來害怕影響大局。三.囤地的危害(wihi)1.“地王”現象一定程度(chngd)上導致了地荒專家認為，樓市的流動性過剩是一直存在的問題，今年國家的信貸量高達8億-9億元，且主要流向就是國企，對資金充裕的央企來說，房地產開發并不是本行，但拿地至少說明這些信貸資金用于投資，某種程度來說可以少交不少稅。”圈地的主要動力來自于三個方面：一是寬松貨幣政策導致的流動性過剩；二是房地產項目資本金調整政策；三是通脹預期。 但伴隨大量的圈地隨之而來的就是政府手中的土地儲備已經所剩無幾。2

7、.囤地成為制約房地產發展頑疾 “囤地”并非是房地產業面臨的新問題，但卻日益成為制約我國房地產業發展的頑疾。從表象上看，“囤地”似乎是房地產開發企業攫取暴利的“手段”，各地都爆出幾年前的“地王”依然閑置的情況，置國土資源部相關法規于不顧。開發商“囤地”是為了等待土地升值及房價上漲，坐享土地增值空間，這種行為同時導致了房源供應短缺，助推房價。 3.造成土地資源極大浪費大量(dling)囤地不能做到物盡其用。土地越來越珍貴，這些資源，應很好地為社會義經濟建設服務。土地由一些大公司(n s)壟斷，所需用地的人又拿不到土地。 4.造成更大的社會(shhu)不公地王現象的存在會使貧富差別更嚴重。社會越來越

8、不和諧，擁有土地的人越來越富有，沒有土地的人越來越貧窮。 5.削弱政府對房地產市場的調控力度在房地產開發過程中，就土地使用權的流轉來說，政府把關土地批租環節，而開發商把關土地開發建設環節。如果開發商囤積土地成功，勢必嚴重影響政府對房地產市場的調控。 6.可能導致系統性的金融風險。開發商“囤地”，通過債務性融資和權益性融資，很容易將風險轉嫁給銀行和股民，這一點大家現在已經很清楚。但對“囤地”極易引發系統性的金融風險，許多人現在還缺乏足夠的認識。房地產泡沫歸根到底是地產泡沫，而“囤地”不但極易吹大房地產泡沫，同時也容易放大房地產泡沫戳破的程度。由于房地產泡沫對信用的擴張收縮存在內在傳導機理。以房地

9、產作為抵押物或作為信用的評判指標，是金融機構乃至是所有參與經濟活動市場主體的偏愛，房地產交易價格的暴漲暴跌，通過市場比較法的傳導，最終會數以百倍甚至數以千倍地演變成整個社會信用的急劇擴張和急劇收縮，從而導致系統性金融風險，直接威脅到國家的經濟安全。 總之(zngzh)，土地囤積不僅會造成房價高漲、農地流失過多、政府宏觀調控(hn un dio kn)“失靈”等直接危害，更會對宏觀經濟的穩定與和諧社會的構建產生深遠的負面影響，比如使土地市場出現虛假繁榮、土地資產功能被放大、房地產投機難以遏制、居民住房保障得不到落實、房地產市場調控被異化，貨幣流動性過剩加劇等。 四.遏制囤地的主要(zhyo)方法

10、1.有堅實的法律做保障對于“囤地”，現行的法律有明確的禁止性條款，如以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權； 2.政府應該采取更加嚴厲的措施在我國制止和預防地方政府對土地壟斷。同時土地利用管理要從規劃和計劃上做到“統進統出”，在統一規劃和計劃的前提下，采用多渠道多方式地供應土地，這樣才能保證市場供需的均衡。3.要多管齊下，綜合治理治理“囤地”不能僅靠國土部門一家完成，需要央行和銀

11、監會、國土和建設部門以及商業銀行(shn y yn xn)聯動配合，多管齊下，全面治理。 4.開征(kizhng)不動產稅（物業稅）開征(kizhng)不動產稅，尤其要開征土地稅土地財富是最緊缺的資源，誰擁有財產就向誰征稅，這是各國通例。通過征稅，達到調整貧富差別、資源共享的目的。香港雖然實行土地使用權出讓（批租），政府得到了土地收益，但是，對商業用地，政府還是加征物業稅（比例較低），僅是住宅用地可免收。 5.在土地使用權出讓合同中強化開發條款強制房地產開發商開發。如到期仍不開發，應視為開發商嚴重違約，國家可以收回土地使用權。 將閑置土地加以利用。（1）收回的國有閑置土地，應當采取以下方式利用

12、： -在土地利用總體規劃確定的城市建設用地區內，應當按照土地利用總體規劃和城市規劃確定的用途安排建設項目或者其他臨時用途；近期無法安排建設項目， 耕種條件未被破壞的，可以組織耕種，不適宜耕種的，可采取綠地等方式作為政府土地儲備。 -規劃用途(yngt)為農用地，耕種條件未被破壞的，應當恢復耕種；不適宜耕種的，應當改為其他農用地。 （2）收回的集體所有的閑置土地，應當(yngdng)采取以下方式利用： -在土地利用總體規劃確定的村莊、集鎮建設用地區內，應當用于本集體經濟組織的其他建設項目；本集體經濟組織近期無法安排建設項目的，可以由縣級人民政府土地行政主管部門擬訂置換(zhhun)方案，報上一級

13、土地行政主管部門批準后，依法安排其他建設項目，并對原集體經濟組織給予補償。 -規劃用途為農用地，耕種條件未被破壞的，應當恢復耕種；不適宜耕種的，應當改為其他農用地。 6.囤地要征“增值地價” 對于土地閑置滿兩年的，將依法無償收回、堅決無償收回或者重新安排使用。 對于土地閑置滿一年不滿兩年的，開發商需按出讓或劃撥土地價款的20%交納土地閑置費；另外，國土資源部將對閑置土地征繳增值地價。 在這一政策下，囤積土地以期升值的利潤將大大減少。持有大量土地儲備的開發商必須加速開發，這將一定程度上緩解供給的不足，并促使這類開發商在近幾年加速釋放利潤。或者開發商可以將項目售出，這將對財務狀況良好的大型開發商有

14、利，提供行業整合機會。另外，該政策可以促使開發商未來更理性地購買土地，平抑過快上漲的地價7.新土地出讓合同(h tong)防閑置在房價“不畏”金融危機強勁逆勢上漲之際，“地王”成為國土資源部的重點布控對象。 從房地產市場的表象特征來看，“地王”往往逼高房價。盡管(jn gun)國土資源部一直在公眾面前認為地價推高房價是無稽之談，但“地王”在各地的粉墨登場，引起了國土資源部的高度關注。 新版本(bnbn)的土地出讓合同，成為央地聯手布控“地王”的一個重要工具。 合同中，要求開發商在簽訂土地出讓合同時，要寫上竣工日期等要約，如果開發商閑置土地不開發，政府不但可以依約收回，更可以將開發商訴諸法律。 而在此前，在2008年底各地出臺的房地產“救市”政策中，各地不僅沒有對開發商拿地提出更嚴格要