1、房地產開發公司合約規劃管理知識點： 1、合約規劃是指項目目標成本確定后，對項目全生命周期內所發生的所有合同大類、金額進行預估，是實現成本控制的基礎。合約規劃也可以理解為以預估合同的方式對目標成本的分級，將目標成本控制科目上的金額分解為具體的合同（合約規劃是指將目標成本按照“自上而下、逐級分解”的方式分解為合同大類，進而指導從招投標到最終工程結算整個過程的合同簽訂及變更的一種管控手段。“合約規劃”將成本控制任務具體轉化為對合同的嚴格管控，實現了對“項目動態成本”的有效管控） 2、對目標成本進行合約分解的方法多為“量價分離原則”和“經驗值”，同時結合項目情況和投資收益指標，制定項目各控制費項可能發

2、生的合約及預計金額，并推演出每一個合約付款條件，分解為合約的付款計劃，進而形成項目的整體資金規劃 3、合約規劃余量指在做合約規劃時，肯定有部分費用不明確，用規劃余量來標明暫時不能明確的費項，并作為費項的“蓄水池”，隨著實際簽訂合同的變化而變化。規劃余量的總額反應了目標成本控制的松緊度。針對規劃余量設定每一個費項的預警、強控范圍，便可作為后續項目成本控制的基礎。 4、合約規劃如何指導合同的簽訂和執行？1）合同簽訂環節簽訂合同時，由專業部門根據項目實際情況擬定合同，明確合同金額、付款時間、付款方式，進而形成項目成本支付計劃。同時，將合同付款與項目計劃中的工作項或工作成果進行綁定，保證合同付款不會與

3、實際工程的完工情況不符，避免合同款項超付的問題。在合同簽訂審批環節，必須對照合約規劃，并考察費項規劃余量，通過預警、強控指標進行對應管控，且不允許重復被其它合同選擇，這樣防止重復計算已發生成本，解決已發生成本虛高的問題。合同簽約審批時會存在兩種情況：合同金額規劃金額同樣需經辦部門闡述金額差距原因，并對缺口金額尋找解決方案：如果是合同范圍變更，就調整相關的合約規劃金額，補充為本合約規劃金額；如果是原先預算不足或外部環境變化導致的合同成本增加，需查找規劃余量，并從規劃余量中劃撥金額作為補充，同時出具項目成本超支單。2）合同執行環節在合同執行環節，當進行變更申報時，需要預審變更金額（設計變更、現場簽

4、證），并與簽訂環節中的預計變更對應，確保變更在可控范圍內，超出部分金額由規劃余量劃出。當變更實施完成后進行施工確認階段，核定是否完成、實際完成的工程量，將變更金額納入項目成本。最后，分析變更產生的原因及變更導致的成本分布，即進行有效成本與無效成本的情況分析。3）合同付款環節首先，根據工程形象進度，對“已完工”部分的工程量進行審定，反映工程的實際完工“產值”，并作為制定付款申請的重要依據；其次，梳理代扣代付和其他扣款，為款項支付提供依據；再次，根據合同付款條件及實際完工產值，修訂付款計劃，形成項目級付款計劃；最后在付款計劃范圍內完成付款申請，并完成款項支付。5、合約規劃的優化及調整針對尚未簽訂的

5、合同，由于實際業務的變化，可能導致項目合同未必按照原先規劃的思路進行簽訂，那么項目成本經理需要定期對合約規劃進行調整。此時工作情況主要有兩種：將原先打包的大類合約規劃分解為更明細的合約規劃；由于項目實際情況發生變化，合約后續的范圍將發生交叉，需要將多個合約規劃進行調整，重新明確每一個規劃的金額及發生時間6、合約規劃”理論模型下的成本管理，具備三大優點：（1）關注成本的重點發生變化，從原來關注成本核算點轉變為關注會引起成本變化的每個業務節點，如合同、變更、結算、付款等，真正起到對引起成本變化的業務流程進行實時把控；（2）管理層下達成本管理指標變得更加科學、容易、符合實際，一線業務口的工作標準化程

6、度提高，工作量減少，操作簡單，反饋意見直接明晰，各個業務口都能以“合同合約規劃”產生的信息流和管理流進行運作和管控，讓成本管控措施有效落地；（3）可以有效實現對各項目成本的事前和過程控制，項目動態成本實時反映，動態清楚，一目了然。7、基于合約規劃的三代動態成本過程控制（1）第一代特點：以財務部門為成本主導，做實付款的成本核算（2）第二代特點：以“財務部門+成本部門”為主導，聚焦合同管理，成本發生后通過拆分來核算成本。（3）第三代特點：以“成本部門+財務部門”為主導，基于“目標成本+合約規劃”管控動態成本，兼顧成本控制、成本核算、成本做帳、資金計劃管理。8、合約規劃對成本管理帶來的價值：（1）通

7、過“合約規劃”保障以目標成本來控制成本發生。（2）打通“成本與計劃聯動”，實現動態現金流管理的基礎。（3）實現成本的分級管控。（4）責任成本真正落地，變“指標考核”為“合約（合同）考核”。（5）支撐合同標準化、采招標準化。（6）解決成控人員有權不敢用的問題。（7）提高成本管理人員的工作效率和工作效果9、影響合約關系和合約范圍的因素：（1）政府或壟斷部門的規定或市場習慣（2）業主方項目管理的特點、項目本身的特點（3）對成本的要求（4）對品質的要求（5）對責任和效率的要求（6）設計圖紙和技術要求（7）工程進度（8）公司所面臨的市場情況和市場地位（9）承包商的條件和心態10、合約規劃模板填寫注意事項

8、說明：（1)目標成本：同成本管理體系定義的目標成本。（2)合約規劃金額：合約規劃總額應同目標成本總額相同（3)已簽約金額:編制目標成本時：指已經簽訂合同金額項目開發過程中：指各合同累計簽約金額，各城市公司相關部門發生合同事項時應及時送交合約規劃編制部門，以便及時進行合同信息更新，掌控項目合約整體規劃情況。（4)結算金額:合同結算完畢應及時填寫結算金額。（5)規劃余量:未結算合同：余量=規劃金額已簽約金額。結算合同：余量=規劃金額結算金額。（6)合同工程范圍、內容、界限劃分等盡可能清晰準確的描述。（7)發包方式：按總包、分包、政府指定、其它四種分類填寫（8)簽約方式：按邀請招標、議標、詢價、直接

9、委托四種分類填寫。（9)定標原則：應按照成本管理體系規定，選擇合適的定標原則（10)合同形式：按固定總價、可調總價、固定單價、可調單價、其他等分類填寫（11)付款方式：盡量填寫詳細付款節點、時間及比例。民洛高速公路安全技術交底記錄一級二級三級 項目班組承包單位：湖南交通建設有限責任公司 合同段：2監理單位：江蘇泰康技術咨詢有限公司 編 號：交底工序或工程名稱橋梁下構施工交底時間 參加對象及人數鋼筋工、架子工、模板工共 人交底人交底地點記錄人交底內容：1進入施工現場必須戴好安全帽，進入施工場地嚴禁穿拖鞋。2高空作業必須系好安全帶，上下腳手架必須有登高梯，嚴禁酒后高空作業。3搭設、拆除腳手架必須符

10、合建筑安全規范要求，腳手架和扣件不得上拋下丟，在拆除腳手架時，必須有專人在現場看護，防止落物傷人。4在地面必須有安全防護標志，如防墜落，當心落物傷人等警示標語。5必須做好防暑降溫工作，嚴禁在高溫下作業。6無論是門架還是鋼管都必須搭發剪刀撐，都應按規范要求搭設纜風繩。7在澆筑前必須仔細檢查串桶的每個掛鉤和掛環，是否焊接牢固，必須做好防串桶墜落的安全措施。8要有可靠的操作平臺，操作平臺應按規定要墳，做好臨邊防護和踢腳桿，腳手板必須滿鋪，不得有漏洞。9在澆筑砼前電工必須仔細檢查砼攪拌站以及施工現場的用電安全，必須檢查各漏電保護器動作是否靈敏，是否安全可靠，對不合格的漏電保護器應更換，否則不得使用。1

11、0起重吊裝司機以及各運輸司機必須持證上崗，嚴禁無證駕駛。11要保證柱模內的通風，應采取必要通風措施，確保柱模內操作人員安全。12在吊裝模板時，必須設有專人指揮，防止機械和模權傷人。13在操作平臺的四周必須按規范要求設置密月式安全網。14澆筑墩柱砼時，振搗手必須定時進行更換，并應隨時保持聯系，防止在柱模內中署。施工處在進行高處作業時，應注意以下幾點：1每個工程項目在編制施工組織設計和施工方案時，要列入不敷出該項目所涉及到高處作業的各項安全技術措施，并要盡量采取地面作業，減少各種高處作業。2攀登和懸空作業（如架子工、結構安裝工等）人員危險性都比較大，因而對此類人員應該通過培訓和考試，取得合證件后再

12、持證上崗。3高處作業人員，一般每年需要進行一次體格檢查。患有心臟病、高血壓、精神病、闐癇病等不適合從事高處作業的人員，不可安排他們從事這類作業。對患有心臟病、高血壓、精神病等不適合從事高處作業的人員，不得安排從事這類作業，嚴禁灑后高空作業。4各班組工長必須對各作業班組工人進行高處作業的安全技術交底。5高處作業人員在各項安全技術措施和人身防護用品未解決和落實之前不得進行施工，對各種用于高處作業的設施和設備，在投入使用前，要一一加以檢查，經確認完好后，才能投入使用。6上班時必須戴好安全帽，扣好帽帶，系好安全帶，高處作業人員的衣著要靈便，但決不可赤膊裸身，腳下要穿軟底下防滑鞋，決不能穿著拖鞋、硬底鞋帶釘易滑的靴鞋，操作時要嚴格遵守各項安全操作規程和勞動紀律。7高處作業中所用的物料應該堆放平穩，不可置放在臨邊或洞口附近，也不可妨礙通行和裝卸，對作業中的走道、通道板和登高用具等，都應隨時加臺清掃干凈。拆卸下的物體、剩余材料和廢料等都要加以清理和及時運走，不得過且過任意亂置或向下丟棄，傳遞物件時不能拋擲。各施工作業場所內，凡有墜落可能的任何物料，都要一律先行撤除或者加固定以防跌落傷人。8高處作業必須設置安全標志，張掛安全網等各種專項措施。9施工過程中若發現高處作業的安全設施有缺陷或隱患，務必及時報告并立即處理解決，對危及人身安全的隱患，應立即停止作業。所有安全