1、PAGE 8江蘇濟(jì)川房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估造價(jià)有限公司 - PAGE 30- 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 蘇濟(jì)估T字（2020）第07026號(hào)估價(jià)項(xiàng)目名稱：泰州新恒建設(shè)發(fā)展有限公司所有的位于泰州市醫(yī)藥高新區(qū)三新路788號(hào)（泰州市萬怡酒店內(nèi)商務(wù)樓的3層、13-21層）的商業(yè)房地產(chǎn)租賃價(jià)格估價(jià)估價(jià)委托人：泰州新恒建設(shè)發(fā)展有限公司房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：江蘇濟(jì)川房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估造價(jià)有限公司注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師： 許翠萍（注冊(cè)證書號(hào)：3220170165）王智斌（注冊(cè)證書號(hào)：1319970004）估價(jià)報(bào)告出具日期：2020年07月26日致估價(jià)委托人函泰州新恒建設(shè)發(fā)展有限公司：我公司接受委托，對(duì)泰州新恒建設(shè)發(fā)展有限公司位于泰州市

2、醫(yī)藥高新區(qū)三新路788號(hào)（泰州市萬怡酒店內(nèi)商務(wù)樓的3層、13-21層）的商業(yè)房地產(chǎn)租賃價(jià)格進(jìn)行了估價(jià)。房屋建筑面積為7537.85m。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2020年07月18日，價(jià)值類型為租賃價(jià)格，估價(jià)目的是為估價(jià)委托人確定租賃價(jià)格提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)租賃價(jià)格。根據(jù)估價(jià)委托人提供的資料，我公司注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、房地產(chǎn)估價(jià)術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)等法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，遵循必要的估價(jià)程序，選用比較法進(jìn)行了分析、測(cè)算和判斷，確定估價(jià)對(duì)象在滿足全部假設(shè)和限制條件下于價(jià)值時(shí)點(diǎn)2020年07月18日的“對(duì)外租賃價(jià)格”為0.93元/ m .天。特別提示：1. 本估價(jià)報(bào)告使用期限自20

3、20年7月26日至2021年7月25日。2. 報(bào)告使用人在使用本報(bào)告之前須對(duì)估價(jià)報(bào)告全文，特別是“估價(jià)假設(shè)和限制條件”認(rèn)真閱讀，以免使用不當(dāng)，造成損失！估價(jià)的詳細(xì)結(jié)果、過程及有關(guān)說明，請(qǐng)見附后的估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：江蘇濟(jì)川房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估造價(jià)有限公司法定代表人：許翠萍 致函日期：2020年07月26日目 錄估價(jià)師聲明5估價(jià)假設(shè)和限制條件6估價(jià)結(jié)果報(bào)告8 一、估價(jià)委托人8 二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)8 三、估價(jià)目的8 四、估價(jià)對(duì)象8 五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)10 六、價(jià)值類型10 七、估價(jià)原則10 八、估價(jià)依據(jù)11 九、估價(jià)方法12 十、估價(jià)結(jié)果13 十一、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師17 十二、實(shí)地

4、查勘期17 十三、估價(jià)作業(yè)期17估價(jià)技術(shù)報(bào)告18 一、估價(jià)對(duì)象描述與分析18 二、市場背景描述與分析21 三、估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析26 四、估價(jià)方法適用性分析27 五、估價(jià)測(cè)算過程29 六、估價(jià)結(jié)果確定42附件44估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：一、我們?cè)诠纼r(jià)報(bào)告中對(duì)事實(shí)的說明是真實(shí)的和準(zhǔn)確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。二、估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價(jià)報(bào)告中已說明的估價(jià)假設(shè)和限制條件的限制。三、我們與估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有現(xiàn)實(shí)或者潛在的利益，與估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，也對(duì)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有偏見

5、。四、我們是依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-2015房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、GB/T50899-2013房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)等房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行估價(jià)工作，撰寫估價(jià)報(bào)告。五、我們關(guān)注到估價(jià)委托人：對(duì)估價(jià)對(duì)象的物業(yè)、設(shè)備設(shè)施使用維護(hù)保養(yǎng)及承租期間相關(guān)運(yùn)營費(fèi)用，明確由承租方自行承擔(dān)。六、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師王智斌已于2020年07月18日對(duì)本次估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，但我們對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場查勘僅限于其外觀和內(nèi)部使用狀況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)估價(jià)委托人提供的資料進(jìn)行評(píng)估。七、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及其所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)具備本估價(jià)業(yè)務(wù)所需要的專業(yè)勝任能力。除已在本估價(jià)報(bào)告中披露之外，

6、估價(jià)過程中沒有人對(duì)估價(jià)報(bào)告提供專業(yè)幫助，也未依據(jù)相關(guān)專業(yè)意見。估價(jià)假設(shè)和限制條件一、一般假設(shè)1.根據(jù)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀，認(rèn)為維持現(xiàn)狀繼續(xù)利用最為有利，故本估價(jià)報(bào)告以維持現(xiàn)狀前提進(jìn)行估價(jià)。2.估價(jià)委托人提供了估價(jià)對(duì)象的國有土地出讓合同等權(quán)屬資料復(fù)印件，但未能提供權(quán)屬證書原件。我公司對(duì)估價(jià)委托人提供的房地產(chǎn)權(quán)屬資料進(jìn)行了審慎的檢查和盡職調(diào)查，估價(jià)對(duì)象面積、用途等數(shù)據(jù)與現(xiàn)場查勘情況相符，在無理由懷疑其合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性且未予以核實(shí)的情況下，本報(bào)告以估價(jià)委托人提供的資料是合法、真實(shí)、準(zhǔn)確和完整的為假設(shè)前提。若上述情況發(fā)生變化，需調(diào)整估價(jià)結(jié)果甚至重新估價(jià)。3.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師已對(duì)房屋安全、環(huán)境污

7、染等影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的重大因素給予了關(guān)注，在無理由懷疑估價(jià)對(duì)象存在安全隱患且無相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定、檢測(cè)的情況下，假定估價(jià)對(duì)象能正常安全使用。4.估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場，即能滿足以下條件：(1)交易雙方自愿地進(jìn)行交易；(2)交易雙方處于利己動(dòng)機(jī)進(jìn)行交易；(3)交易雙方精明、謹(jǐn)慎行事，并了解交易對(duì)象、知曉市場行情；(4)交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易；(5)不存在雙方因特殊興趣而給予的附加條件。二、未定事項(xiàng)假設(shè)估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，根據(jù)估價(jià)委托人提供估價(jià)對(duì)象的國有土地出讓合同等權(quán)屬資料復(fù)印件，本次評(píng)估假定估價(jià)對(duì)象權(quán)利人為泰州新恒建設(shè)發(fā)展有限

8、公司。三、背離事實(shí)假設(shè)據(jù)現(xiàn)場查勘，估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)已設(shè)定租賃權(quán)。根據(jù)估價(jià)委托人的要求，本報(bào)告未考慮租賃權(quán)對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。四、不相一致假設(shè)根據(jù)估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)對(duì)象租賃條件的限制，估價(jià)對(duì)象不作餐飲、酒店住宿使用 ，故本次評(píng)估按照寫字樓用途進(jìn)行估價(jià)。五、依據(jù)不足假設(shè)無依據(jù)不足假設(shè)。六、估價(jià)報(bào)告的使用限制1.本估價(jià)報(bào)告僅供估價(jià)委托人在本次估價(jià)目的下使用，不作他用；若改變估價(jià)目的及使用條件，需向本公司咨詢后作必要調(diào)整甚至重新估價(jià)。2.本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅為估價(jià)委托人提供專業(yè)性的估價(jià)意見，該意見本身并無強(qiáng)制執(zhí)行效力，估價(jià)人員僅對(duì)估價(jià)結(jié)果本身符合規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對(duì)房地產(chǎn)定價(jià)決策負(fù)責(zé)。3.本估價(jià)報(bào)告的使用期

9、限為自估價(jià)報(bào)告出具之日起壹年。若報(bào)告使用期限內(nèi)，房地產(chǎn)市場或估價(jià)對(duì)象狀況發(fā)生重大變化，估價(jià)結(jié)果需做相應(yīng)調(diào)整或重新估價(jià)。4.未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，本估價(jià)報(bào)告不得向委托人和估價(jià)報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供，報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開發(fā)表。5.本估價(jià)報(bào)告需經(jīng)估價(jià)人員簽名并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，在估價(jià)報(bào)告使用的有效期內(nèi)，作為一個(gè)整體時(shí)有效，復(fù)印件無效。估價(jià)結(jié)果報(bào)告蘇濟(jì)估T字（2020）第07026號(hào)一、估價(jià)委托人單位名稱：泰州新恒建設(shè)發(fā)展有限公司住址：泰州市中國醫(yī)藥城商務(wù)1號(hào)樓7層二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)名稱：江蘇濟(jì)川房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估

10、造價(jià)有限公司住所：泰州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)泰高路309號(hào)泰州國際汽車城7幢336室法定代表人：許翠萍統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：913212916993445517備案等級(jí)：貳級(jí)證書編號(hào)：蘇建房估備（貳）泰州00051有效期限：2017年03月09日至2023年03月08日三、估價(jià)目的為估價(jià)委托人確定租賃價(jià)格提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)租賃價(jià)格。四、估價(jià)對(duì)象 = 1 * GB4 (一)、估價(jià)對(duì)象范圍本次估價(jià)對(duì)象為泰州新恒建設(shè)發(fā)展有限公司位于泰州市醫(yī)藥高新區(qū)三新路788號(hào)（泰州市萬怡酒店內(nèi)商務(wù)樓的3層、13-21層）的商業(yè)房地產(chǎn)，房屋建筑面積為7537.85m，包含建筑物、相應(yīng)土地使用權(quán)、室內(nèi)外裝修及與其不可分割的滿足

11、其使用功能的輔助設(shè)施，但不包括可移動(dòng)設(shè)施。 = 2 * GB4 (二)、估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況1.房地產(chǎn)權(quán)利狀況根據(jù)估價(jià)委托人提供的國有土地出讓合同復(fù)印件等相關(guān)資料，估價(jià)對(duì)象未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。2.他項(xiàng)權(quán)利狀況根據(jù)估價(jià)委托人提供的資料，結(jié)合估價(jià)人員現(xiàn)場勘察資料，估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)設(shè)定租賃權(quán)，未設(shè)定抵押權(quán)。 = 3 * GB4 (三)、估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況1.土地實(shí)物狀況(1)坐落：泰州市醫(yī)藥高新區(qū)三新路788號(hào)（泰州市萬怡酒店內(nèi)商務(wù)樓的3層、13-21層）。(2)用途：住宿餐飲用地。(3)面積：估價(jià)對(duì)象未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，未分?jǐn)偼恋孛娣e。(4)形狀：估價(jià)對(duì)象所在地塊形狀較規(guī)則。(5)四至：估價(jià)對(duì)象所在地塊東

12、至規(guī)劃會(huì)展2號(hào)支路，南至曙光路，西至規(guī)劃景觀廣場，北至大華（集團(tuán)）有限公司。(6)地形和地質(zhì)條件：估價(jià)對(duì)象所在地塊地形平坦，地勢(shì)較高，地基承載力較高，地質(zhì)條件較優(yōu)。(7)開發(fā)程度：估價(jià)對(duì)象所在地塊已達(dá)到宗地紅線內(nèi)外通路、通電、供水、排水、通訊 “五通”及場地平整“一平”的開發(fā)水平。(8)土地使用期限：在價(jià)值時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象土地剩余使用年限為33.5年。2.建筑物實(shí)物狀況(1)坐落：泰州市醫(yī)藥高新區(qū)三新路788號(hào)（泰州市萬怡酒店內(nèi)商務(wù)樓的3層、13-21層）。(2)建筑面積：7537.85m。(3)所在層數(shù)/總層數(shù)：3、13-21/地面21層，地下1層。(4)建筑結(jié)構(gòu)：鋼混結(jié)構(gòu)。(5)層高：3米。(

13、6)用途：現(xiàn)狀用途為寫字樓。(7)裝飾裝修：估價(jià)對(duì)象外墻及內(nèi)部均由承租人裝修。(8)設(shè)施設(shè)備：估價(jià)對(duì)象具備水電、電梯等設(shè)施設(shè)備，能滿足日常經(jīng)營需要。(9)建成時(shí)間：建成于2018年，九成新。(10)維護(hù)、保養(yǎng)及使用情況：估價(jià)對(duì)象維護(hù)、保養(yǎng)情況一般。五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)根據(jù)估價(jià)委托人的要求，以注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查勘之日2020年07月18日作為本次估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)。六、價(jià)值類型租賃價(jià)格，是指估價(jià)對(duì)象經(jīng)適當(dāng)營銷后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強(qiáng)迫的交易雙方，以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。七、估價(jià)原則本次估價(jià)遵守獨(dú)立、客觀、公正原則、合法原則、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則、替代原則、最高最佳利用原則：1.獨(dú)立、

14、客觀、公正原則：要求評(píng)估價(jià)值應(yīng)是對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格的原則。2.合法原則：要求評(píng)估價(jià)值應(yīng)是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格的原則。3.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則：要求評(píng)估價(jià)值應(yīng)是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格的原則。4.替代原則：要求評(píng)估價(jià)值與估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)的原則。5.最高最佳利用原則：要求評(píng)估價(jià)值應(yīng)是在估價(jià)對(duì)象最高最佳利用狀況下的價(jià)值或價(jià)格的原則。八、估價(jià)依據(jù) = 1 * GB4 (一)、法律、法規(guī)和政策文件1.中華人民共和國物權(quán)法2.中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法3.中華人民共和國土地管理法4.中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)

15、劃法5.中華人民共和國資產(chǎn)評(píng)估法 = 2 * GB4 (二)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1.房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范(GB/T50291-2015)2.房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)(GB/T50899-2013) = 3 * GB4 (三)、估價(jià)委托人提供的有關(guān)資料1.估價(jià)委托人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件2.商務(wù)中心土地出讓合同（復(fù)印件）及變更協(xié)議；3.國有土地交易發(fā)票（復(fù)印件）4.平面圖（電子檔） = 4 * GB4 (四)、估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的有關(guān)資料1估價(jià)對(duì)象所在地自然條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件、行政區(qū)劃人口等方面的基本情況資料2估價(jià)對(duì)象所在地統(tǒng)計(jì)資料3估價(jià)對(duì)象所在地城市規(guī)劃資料4估價(jià)對(duì)象所在地城市基礎(chǔ)設(shè)施基本情況資料5估價(jià)對(duì)象所在地商品房買賣、

16、租賃等方面的資料 = 5 * GB4 (五)、估價(jià)人員搜集的有關(guān)資料1估價(jià)人員實(shí)地查勘和調(diào)查搜集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬、基礎(chǔ)設(shè)施、宗地條件方面的資料2估價(jià)人員實(shí)地查勘和調(diào)查搜集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象建筑物的狀況資料3估價(jià)人員實(shí)地拍攝的有關(guān)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況的照片九、估價(jià)方法一般而言，求取房地產(chǎn)租賃價(jià)格時(shí)，主要的估價(jià)方法有收益法、比較法、假設(shè)開發(fā)法、成本法等。不同的估價(jià)方法從不同的角度反映了房地產(chǎn)在一定權(quán)利狀態(tài)及一定時(shí)點(diǎn)的價(jià)值水平，只是各種方法的適用條件、特點(diǎn)、對(duì)資料的要求有所不同，需根據(jù)特定的估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、市場情況等選擇適宜的估價(jià)方法。我們對(duì)收集到的估價(jià)對(duì)象的相關(guān)資料進(jìn)行了必要的審核及分析，并進(jìn)行了

17、認(rèn)真的實(shí)地勘察和調(diào)查了解，考慮估價(jià)對(duì)象的估價(jià)目的、價(jià)值時(shí)點(diǎn)及具體現(xiàn)狀利用特點(diǎn)等，本次估價(jià)選用比較法進(jìn)行了估價(jià)，排除了其它估價(jià)方法。比較法比較法是指選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將他們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。其計(jì)算公式為 ：房地產(chǎn)比較價(jià)值=可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)十、估價(jià)結(jié)果根據(jù)估價(jià)委托人提供的資料，我公司注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、房地產(chǎn)估價(jià)術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)等法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，遵循必要的估價(jià)程序，選用比較法進(jìn)行了分析、測(cè)算和判斷，確定估價(jià)對(duì)象在滿足全部假設(shè)和限制

18、條件下于價(jià)值時(shí)點(diǎn)2020年07月18日的“對(duì)外租賃價(jià)格”為0.93元/ m .天。十一、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師姓 名注冊(cè)號(hào)蓋章（簽字）備 注 許翠萍 3220150356 王智斌 1319970004十二、實(shí)地查勘期2020年07月18日。十三、估價(jià)作業(yè)期2020年07月18日至2020年07月26日。估價(jià)技術(shù)報(bào)告蘇濟(jì)估T字（2020）第07026號(hào)一、估價(jià)對(duì)象描述與分析 = 1 * GB4 (一)、實(shí)物狀況描述與分析1.土地實(shí)物狀況(1)坐落：泰州市醫(yī)藥高新區(qū)三新路788號(hào)（泰州市萬怡酒店內(nèi)商務(wù)樓的3層、13-21層）。(2)用途：住宿餐飲用地。(3)面積：估價(jià)對(duì)象未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，未分?jǐn)偼恋孛娣e

19、。(4)形狀：估價(jià)對(duì)象所在地塊形狀較規(guī)則。(5)四至：估價(jià)對(duì)象所在地塊東至規(guī)劃會(huì)展2號(hào)支路，南至曙光路，西至規(guī)劃景觀廣場，北至大華（集團(tuán)）有限公司。(6)地形和地質(zhì)條件：估價(jià)對(duì)象所在地塊地形平坦，地勢(shì)較高，地基承載力較高，地質(zhì)條件較優(yōu)。(7)開發(fā)程度：估價(jià)對(duì)象所在地塊已達(dá)到宗地紅線內(nèi)外通路、通電、供水、排水、通訊 “五通”及場地平整“一平”的開發(fā)水平。(8)土地使用期限：在價(jià)值時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象土地剩余使用年限為33.5年。2.建筑物實(shí)物狀況(1)坐落：泰州市醫(yī)藥高新區(qū)三新路788號(hào)（泰州市萬怡酒店內(nèi)商務(wù)樓的3層、13-21層）。(2)建筑面積：7537.85m。(3)所在層數(shù)/總層數(shù)：3、13-2

20、1/地面21層，地下1層。(4)建筑結(jié)構(gòu)：鋼混結(jié)構(gòu)。(5)層高：3米。(6)用途：現(xiàn)狀用途為寫字樓。(7)裝飾裝修：估價(jià)對(duì)象內(nèi)部由承租人裝修。(8)設(shè)施設(shè)備：估價(jià)對(duì)象具備水電、電梯等設(shè)施設(shè)備，能滿足日常經(jīng)營需要。(9)建成時(shí)間：建成于2018年，九成新。(10)維護(hù)、保養(yǎng)及使用情況：估價(jià)對(duì)象維護(hù)、保養(yǎng)情況一般。3.實(shí)物狀況綜合分析估價(jià)對(duì)象為高層建筑，鋼混結(jié)構(gòu)，可作為辦公場地使用，綜合評(píng)定實(shí)物狀況一般。 = 2 * GB4 (二)、權(quán)益狀況描述與分析1.土地權(quán)益狀況根據(jù)估價(jià)委托人提供的國有土地出讓合同等資料顯示：(1)用途：登記用途為住宿餐飲用地。(2)所有權(quán)：國家所有。(3)土地使用權(quán)狀況：國

21、有建設(shè)用地使用權(quán)，土地使用權(quán)人為泰州新恒建設(shè)發(fā)展有限公司。(4)擔(dān)保權(quán)利設(shè)立情況：無。(5)其他特殊情況：無。2.建筑物權(quán)益狀況根據(jù)估價(jià)委托人提供的國有土地出讓合同等資料顯示：(1)用途：無。(2)所有權(quán)：估價(jià)對(duì)象未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。(3)共有情況：單獨(dú)所有。(4)擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況：無。(5)租賃或占用情況：無。(6)其他特殊情況：無。3.估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況分析根據(jù)估價(jià)委托人提供的國有土地出讓合同復(fù)印件等相關(guān)資料，國有土地使用權(quán)，土地使用權(quán)人為泰州新恒建設(shè)發(fā)展有限公司，估價(jià)對(duì)象未辦理動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。轉(zhuǎn)讓、抵押受限制，綜合評(píng)定權(quán)益狀況一般。 = 3 * GB4 (三)、區(qū)位狀況描述與分析1.位置狀況(1)

22、坐落泰州市醫(yī)藥高新區(qū)三新路788號(hào)（泰州市萬怡酒店內(nèi)商務(wù)樓的3層、13-21層）。(2)方位泰州醫(yī)藥高新區(qū)，地處三新路與會(huì)展路交叉口。(3)與重要場所(設(shè)施)的距離泰州市人民政府約7.6公里，距泰州市級(jí)商業(yè)中心-萬達(dá)廣場約9.6公里。(4)臨街(路)狀況南臨三新路，屬于東西向路。(5)樓層和朝向估價(jià)對(duì)象總層數(shù)為地面21層，地下1層，坐北朝南。綜上所述，估價(jià)對(duì)象位置狀況一般。2.交通狀況(1)道路狀況估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)有泰州大道、海陵南路等主干道，瀝青路面，道路質(zhì)量較好，路面維護(hù)保養(yǎng)較好，道路狀況較好。(2)出入可利用的交通工具公交：有603、518路等多條公交線路經(jīng)過，距最近的公交站點(diǎn)約400

23、米，公交狀況一般。汽車：距泰州汽車客運(yùn)站約6.8公里。火車：距泰州火車站約22公里。(3)交通管制情況估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?qū)儆诟咝聟^(qū)中心位置，附近主要為辦公區(qū)域，較少有交通管制措施。(4)停車方便程度估價(jià)對(duì)象有地面及地下停車位，停車方便程度較優(yōu)。3.商服繁華程度估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域主要以寫字椄辦公等經(jīng)營為主，客流量一般，以本地顧客為主，商業(yè)集聚程度一般。4.周圍環(huán)境狀況(1)自然環(huán)境估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域基本沒有大氣、噪音污染，綠化、衛(wèi)生狀況一般，自然環(huán)境一般。(2)人文環(huán)境估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)主要人群為機(jī)關(guān)及企事業(yè)單位等為主，居民受教育程度較好，治安狀況良好，人文環(huán)境較優(yōu)。(3)景觀估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域主要為街

24、景，建筑式樣較新穎，景觀一般。5.外部配套設(shè)施狀況(1)基礎(chǔ)設(shè)施估價(jià)對(duì)象所在道路與泰州大道、海陵陵等主干道相接，供水、排水、供電、通訊、燃?xì)夂陀芯€電視與市政管網(wǎng)連接，可保證日常使用，基礎(chǔ)設(shè)施較完善。(2)公共服務(wù)設(shè)施估價(jià)對(duì)象附近有學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、銀行、超市、社區(qū)衛(wèi)生站、派出所等市政配套設(shè)施，公共服務(wù)設(shè)施較完善。6.區(qū)位狀況綜合分析估價(jià)對(duì)象為三新路高層建筑，區(qū)域內(nèi)客流量一般，周圍環(huán)境一般，外部配套設(shè)施較完善，綜合評(píng)定區(qū)位狀況一般。二、市場背景描述與分析2019年前三季度，房地產(chǎn)新入庫項(xiàng)目支撐力度大，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模創(chuàng)歷年同期新高，增幅穩(wěn)中有升；商品房銷售面積降幅繼續(xù)收窄，但全省排名仍然靠后

25、；房地產(chǎn)開發(fā)市場資金相對(duì)寬裕，房企資金周轉(zhuǎn)正常。四季度房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期運(yùn)行平穩(wěn)，在去年基數(shù)的影響下，開發(fā)投資增幅預(yù)計(jì)有所下降，銷售面積降幅有所收窄。 = 1 * GB4 、房地產(chǎn)市場運(yùn)行亮點(diǎn)1.新入庫項(xiàng)目支撐力度大2019年前三季度，我市新入庫房地產(chǎn)項(xiàng)目44個(gè)，占在庫項(xiàng)目數(shù)的10%，計(jì)劃總投資合計(jì)438.97億元，較去年同期增加85.18億元。其中，計(jì)劃總投資超20億元項(xiàng)目8個(gè)，分別是興化市的吾悅商業(yè)廣場，高新區(qū)的金通桃花源、天祿湖花園、金通海棠灣和觀瀾天境花園，海陵區(qū)的寶龍世家、璀璨泓苑和峰尚花園，多于去年同期5個(gè)。44個(gè)新入庫項(xiàng)目前三季度新開工面積291.99萬平方米，占全部商品房新開工面積

26、的72.8%；完成開發(fā)投資85.52億元，占全部完成開發(fā)投資的34.3%；實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積93.71萬平方米，占全部商品房銷售面積的21%。2.房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅穩(wěn)中有升2019年前三季度，泰州市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資249.6億元，同比增長3.8%，增幅較一季度和上半年分別提高3.8個(gè)百分點(diǎn)和3.5個(gè)百分點(diǎn)，為今年以來的最高增幅。從歷年前三季度數(shù)據(jù)來看，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模創(chuàng)出新高。去年前三季度我市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅位居全省第三位，在此高基數(shù)影響下，今年前三季度增幅位居全省第七位，較一季度和上半年分別前移三位和一位。圖1：泰州市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅情況按工程用途分，住宅類項(xiàng)目完成開發(fā)投資2

27、01.49億元，同比增長8.2%；辦公樓完成開發(fā)投資3.12億元，同比增長272.8%；商業(yè)營業(yè)用房完成開發(fā)投資27.22億元，同比下降9.2%；其他類項(xiàng)目完成開發(fā)投資17.76億元，同比下降24.1%。3.施工規(guī)模平穩(wěn)增長2019年前三季度，泰州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房施工面積2465.86萬平方米，同比增長4.8%，增幅較上半年提高0.9個(gè)百分點(diǎn)；其中，商品住宅施工面積1952.62萬平方米，同比增長5.6%，增幅較上半年提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。2019年前三季度，泰州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房竣工面積242.96萬平方米，同比增長44.5%，增幅較上半年提高41.6個(gè)百分點(diǎn)；其中，商品住宅竣工面積

28、179.07萬平方米，同比增長53.1%，增幅較上半年提高37.2個(gè)百分點(diǎn)。4.房地產(chǎn)開發(fā)市場資金相對(duì)寬裕從總量來看，前三季度泰州市房地產(chǎn)企業(yè)本年資金來源合計(jì)（含上年末結(jié)余資金）588.64億元，是本年完成開發(fā)投資的2.4倍，同比增長4.9%。從資金來源結(jié)構(gòu)看，國內(nèi)貸款52.93億元，同比增長116.1%；自籌資金105.09億元，同比增長52.3%；定金及預(yù)收款164.3億元，同比下降12.2%；個(gè)人按揭貸款108.33億元，同比下降16.6%；其他資金來源17.3億元，同比增長391.8%。從企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營景氣狀況調(diào)查看，321家有效樣本中，5.6%的企業(yè)認(rèn)為資金緊張，較上季度回落0.9個(gè)百

29、分點(diǎn)；91%的企業(yè)認(rèn)為資金周轉(zhuǎn)基本正常，較上季度提高1個(gè)百分點(diǎn)；3.4%的企業(yè)認(rèn)為資金充裕，較上季度回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。總體來說，目前泰州市房地產(chǎn)開發(fā)市場資金相對(duì)寬裕，大部分房企資金周轉(zhuǎn)正常。 = 2 * GB4 、值得關(guān)注的問題1.新開工面積大幅下降商品房新開工面積以單位工程（棟）為核算對(duì)象，雖然新入庫項(xiàng)目總規(guī)模增加，但新開工面積大幅下降。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房新開工面積400.85萬平方米，同比下降21.2%，降幅較上半年擴(kuò)大4.3個(gè)百分點(diǎn)；其中，商品住宅新開工326.49萬平方米，同比下降21.1%，降幅較上半年擴(kuò)大2.5個(gè)百分點(diǎn)。隨著新開工面積的大幅下降，未來房地產(chǎn)開發(fā)投資下行

30、壓力加大。2.銷售面積同比增幅全省排名靠后2019年前三季度，泰州市商品房銷售面積446.28萬平方米，同比下降17.9%，降幅較一季度和上半年分別收窄8.8個(gè)百分點(diǎn)和9.8個(gè)百分點(diǎn)，為今年以來的最小降幅，雖然銷售面積降幅逐漸收窄，但仍居全省第十二位（僅高于連云港），低于全省平均水平18.6個(gè)百分點(diǎn)。3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目集中度高2019年前三季度，全市438個(gè)項(xiàng)目中：完成投資額前二十位的項(xiàng)目完成107.18億元，占全部項(xiàng)目完成額的42.9%；實(shí)現(xiàn)銷售面積前二十位的項(xiàng)目銷售165.83萬平方米，占全部項(xiàng)目的37.2%；實(shí)現(xiàn)銷售額前二十位的項(xiàng)目銷售170.22億元，占全部項(xiàng)目的42.8%；新開工面積

31、前二十位的項(xiàng)目新開工281.89萬平方米，占全部項(xiàng)目的70.3%，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目集中度高，需關(guān)注中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。 = 3 * GB4 、市場展望商品房價(jià)格預(yù)期平穩(wěn)。從企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營景氣狀況調(diào)查看，對(duì)于四季度商品房平均銷售（包括預(yù)售）價(jià)格與三季度比，321家有效樣本企業(yè)中，4.1%的房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)測(cè)將上升，90.3%的房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)測(cè)會(huì)持平，5.6%的房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)測(cè)將下降。房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期運(yùn)行平穩(wěn)。對(duì)于四季度房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行狀況，321家有效樣本企業(yè)中，26.5%的房地產(chǎn)企業(yè)持樂觀態(tài)度，較上季度回落0.6個(gè)百分點(diǎn)；67.9%的房地產(chǎn)企業(yè)持一般態(tài)度，較上季度提高1.8個(gè)百分點(diǎn)；5.6%的房地產(chǎn)企業(yè)持不

32、樂觀態(tài)度，較上季度回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。通過房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營景氣狀況調(diào)查分析，結(jié)合去年同期基數(shù)及今年新增入庫項(xiàng)目情況，預(yù)測(cè)四季度商品房銷售面積同比仍下降，降幅有望收窄；房地產(chǎn)開發(fā)投資目前已運(yùn)行至高位，預(yù)計(jì)全年同比將出現(xiàn)下降。三、估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用為估價(jià)前提。最高最佳利用是指在法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行并使價(jià)值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、規(guī)模、檔次等。一般情況下，判斷估價(jià)對(duì)象是否處于最高最佳利用，應(yīng)在兩種不同前提下進(jìn)行分析，一種假設(shè)為待開發(fā)狀態(tài)，以估價(jià)對(duì)象最佳用途進(jìn)行開發(fā)利用；另一種是假設(shè)為已為某種利用。當(dāng)估價(jià)對(duì)象已為某種利用時(shí)，應(yīng)在

33、調(diào)查及分析其利用現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對(duì)其最高最佳利用和相應(yīng)的估價(jià)前提作出下列判斷和選擇：1.維持現(xiàn)狀前提：維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為合理的，應(yīng)選擇維持現(xiàn)狀前提進(jìn)行估價(jià)；2.更新改造前提：更新改造再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇更新改造前提進(jìn)行估價(jià)；3.改變用途前提：改變用途再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇改變用途前提進(jìn)行估價(jià)；4.改變規(guī)模前提：改變規(guī)模再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇改變規(guī)模前提進(jìn)行估價(jià)；5.重新開發(fā)前提：重新開發(fā)再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇重新開發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)；6.上述前提的某種組合或其他特殊利用前提。據(jù)估價(jià)人員實(shí)地查勘，我們認(rèn)為估價(jià)對(duì)象維持現(xiàn)狀，即繼續(xù)用作商業(yè)房地產(chǎn)為其最高最佳利用。這是因?yàn)椋?

34、.合法性分析。檢查估價(jià)對(duì)象是否為法律法規(guī)、規(guī)章、政策所允許。根據(jù)估價(jià)委托人提供的國有土地出讓合同，估價(jià)對(duì)象證載用途為批發(fā)零售，實(shí)際用途為商業(yè)，符合合法原則。2.技術(shù)上的可能性分析。對(duì)于法律所允許的每一種使用方式，要檢查它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等能否滿足要求。估價(jià)對(duì)象按非住宅用房設(shè)計(jì)，物業(yè)內(nèi)部組合均衡，與外部壞境協(xié)調(diào)，符合商業(yè)房技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。3.經(jīng)濟(jì)上的可行性分析。對(duì)于法律上允許、技術(shù)上可能的每一種使用方式，還要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)。經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)的一般做法是：針對(duì)每一種使用方式，首先預(yù)測(cè)它未來的收入和支出流量，然后將未來的收入和支出流量用現(xiàn)值表示，再將這兩者進(jìn)行比較。估

35、價(jià)對(duì)象按目前寫字樓用途利用，能產(chǎn)生最高經(jīng)濟(jì)收益，在經(jīng)濟(jì)上是可行的。四、估價(jià)方法適用性分析 = 2 * GB4 (一)、估價(jià)方法的選擇一般而言，求取房地產(chǎn)租賃價(jià)格時(shí)，主要的估價(jià)方法有收益法、比較法、假設(shè)開發(fā)法、成本法等。不同的估價(jià)方法從不同的角度反映了房地產(chǎn)在一定權(quán)利狀態(tài)及一定時(shí)點(diǎn)的價(jià)值水平，只是各種方法的適用條件、特點(diǎn)、對(duì)資料的要求有所不同，需根據(jù)特定的估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、市場情況等選擇適宜的估價(jià)方法。我們對(duì)收集到的估價(jià)對(duì)象的相關(guān)資料進(jìn)行了必要的審核及分析，并進(jìn)行了認(rèn)真的實(shí)地勘察和調(diào)查了解，考慮估價(jià)對(duì)象的估價(jià)目的、價(jià)值時(shí)點(diǎn)及具體現(xiàn)狀利用特點(diǎn)等，本次估價(jià)選用比較法進(jìn)行了估價(jià)，排除了其它估價(jià)方法。

36、選用比較法的理由：估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，其所在區(qū)域類似房地產(chǎn)的租賃市場交易比較活躍，可搜集到較多的類似房地產(chǎn)交易實(shí)例，適宜采用比較法進(jìn)行估價(jià)。2.未選用方法的理由：(1)成本法僅為房地產(chǎn)成本的積算，從成本角度已較難反映出估價(jià)對(duì)象的客觀租賃價(jià)格，不宜采用成本法進(jìn)行估價(jià)。(2)假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)。估價(jià)對(duì)象已建成投入使用，可再開發(fā)能力較低，不宜采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)。(3) 該區(qū)域內(nèi)同類用房雖然租賃實(shí)例較多，周邊行政、生活配套也較完善，但根據(jù)調(diào)查，泰州市商業(yè)用房租金水平較低，租售比嚴(yán)重失調(diào)，收益價(jià)格與比較價(jià)格之間存在較大差距，故不適宜選用收益法進(jìn)行評(píng)估。 = 3 * GB4

37、 (二)、技術(shù)路線比較法比較法是指選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將他們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。其計(jì)算公式為 ：房地產(chǎn)比較價(jià)值=可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)具體思路為：(1)搜集交易實(shí)例；(2)選取可比實(shí)例；(3)建立比較基礎(chǔ)；(4)進(jìn)行交易情況修正；(5)進(jìn)行市場狀況調(diào)整；(6)進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；(7)計(jì)算比較價(jià)值。五、估價(jià)測(cè)算過程比較法1.選擇可比實(shí)例據(jù)市場調(diào)查，目前估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域類似房地產(chǎn)租賃市場發(fā)育較充分，區(qū)域內(nèi)類似房地產(chǎn)的租賃市場交易實(shí)例較多，我們選擇了近期發(fā)生交易的與估價(jià)對(duì)象屬同一

38、供需圈內(nèi)的三個(gè)交易實(shí)例，各可比實(shí)例的基本情況如下：可比實(shí)例A：位于江蘇華強(qiáng)造價(jià)咨詢有限公司，地處泰州市醫(yī)藥高新區(qū)海陵南路179號(hào)匯鴻國際大廈，寫字樓，鋼混結(jié)構(gòu)，8-11層，房屋建筑面積為5760m，普通裝修，交易價(jià)格為年租金118萬元，交易（租金）單價(jià)為0.57元/m.天，一次性付清，交易日期為2020年5月。可比實(shí)例B：位于鑫泰大廈，地處醫(yī)藥高新區(qū)藥城大道783號(hào)，寫字樓，鋼混結(jié)構(gòu)，10層，房屋建筑面積為3000m，普通裝修，交易價(jià)格為年租金480元/ m，交易（租金）單價(jià)為1.33元/m，一次性付清，交易日期為2020年6月。可比實(shí)例C：位于數(shù)據(jù)大廈，地處醫(yī)藥高新區(qū)藥城大道799號(hào)，寫字樓

39、，鋼混結(jié)構(gòu)，9層，房屋建筑面積為310m，精裝修，交易價(jià)格為月租金9000元，交易（租金）單價(jià)為0.97元/m，一次性付清，交易日期為2020年7月2.建立比較基礎(chǔ)建立比較基礎(chǔ)包括：統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一融資條件、統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)和統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。我們選取的可比實(shí)例在財(cái)產(chǎn)范圍、付款方式、融資條件、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)和計(jì)價(jià)單位與估價(jià)對(duì)象在內(nèi)涵上均已一致，故選取的可比實(shí)例比較基礎(chǔ)已建立。3.比較因素的選擇根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素有：3.1交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易。3.2市場狀況：確定房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。3.3房地產(chǎn)狀況：包括區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況。3.3

40、.1區(qū)位狀況主要有商服繁華程度(商服設(shè)施集聚程度、經(jīng)營類別、客流量)、交通狀況(區(qū)域道路類型、道路狀況、交通便捷度)、樓層、臨街狀況、公共服務(wù)設(shè)施狀況、周圍環(huán)境狀況。3.3.2實(shí)物狀況主要有建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積、裝飾裝修、層高、新舊程度、物業(yè)類型。3.3.3權(quán)益狀況主要有土地使用權(quán)限制、租約限制、其他因素。4.比較因素條件說明估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的比較因素條件詳見表3：表3 比較因素條件說明表比較因素估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C位置萬怡酒店匯鴻國際大廈鑫泰大廈數(shù)據(jù)大廈交易價(jià)格(元/m.天)待估0.571.330.97交易情況正常正常正常正常市場狀況2020年7月18日2020年5月202

41、0年6月2020年7月區(qū)位狀況商服繁華程度商服設(shè)施集聚程度位于泰州醫(yī)藥高新區(qū)，商服聚集度一般位于泰州醫(yī)藥高新區(qū)，商服聚集度一般位于泰州醫(yī)藥高新區(qū)，商服聚集度一般位于泰州醫(yī)藥高新區(qū)，商服聚集度一般經(jīng)營類別主要以寫字樓、辦公等為主，商業(yè)類型一般主要以寫字樓、辦公等為主，商業(yè)類型一般主要以寫字樓、辦公等為主，商業(yè)類型一般主要以寫字樓、辦公等為主，商業(yè)類型一般客流量一般一般一般一般交通狀況區(qū)域道路類型混合型與生活型并重混合型與生活型并重混合型與生活型并重混合型與生活型并重道路狀況主干道為主主干道為主主干道為主主干道為主交通便捷度一般較優(yōu)一般較優(yōu)樓層高層高層高層高層臨街狀況臨非商業(yè)街臨非商業(yè)街臨非商業(yè)街

42、臨非商業(yè)街公共服務(wù)設(shè)施狀況有學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、銀行、超市等市政配套設(shè)施，公共服務(wù)設(shè)施較完善有學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、銀行、超市等市政配套設(shè)施，公共服務(wù)設(shè)施較完善有學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、銀行、超市等市政配套設(shè)施，公共服務(wù)設(shè)施較完善有學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、銀行、超市等市政配套設(shè)施，公共服務(wù)設(shè)施較完善周圍環(huán)境狀況自然環(huán)境一般，人文環(huán)境較優(yōu)，景觀一般自然環(huán)境一般，人文環(huán)境較優(yōu)，景觀一般自然環(huán)境一般，人文環(huán)境較優(yōu)，景觀一般自然環(huán)境一般，人文環(huán)境較優(yōu)，景觀一般實(shí)物狀況建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混建筑面積7537.85m，面積太大5760m，面積偏大3000m，面積偏大310m，面積適中裝飾裝修普通裝修普通裝修普通裝

43、修中檔裝修層高3米，適中3米，適中3米，適中3米，適中新舊程度九成新九成新九成新九成新物業(yè)類型寫字樓寫字樓寫字樓寫字樓權(quán)益狀況土地使用權(quán)限制無無無無租約限制無無無無其他因素?zé)o無無無5.編制比較因素條件指數(shù)表根據(jù)估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的各種因素具體情況，編制比較因素條件指數(shù)表。比較因素指數(shù)確定如下：5.1交易情況修正可比實(shí)例的價(jià)格均為市場成交價(jià)格，交易情況正常，故不需進(jìn)行交易情況修正。5.2市場狀況調(diào)整市場狀況調(diào)整是將可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格調(diào)整為價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。本次選取的可比實(shí)例交易日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相近，且所在區(qū)域近期類似商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格趨于穩(wěn)定，故不需進(jìn)行市場狀況調(diào)整。5.3房地產(chǎn)狀況調(diào)整5.3.1

44、區(qū)位狀況5.3.1.1商服繁華程度商服設(shè)施集聚程度：分為集聚程度高、較高、一般、較低、低五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象的商服設(shè)施集聚程度為基準(zhǔn)(100%)，每相差一個(gè)等級(jí)，房價(jià)修正+/-2%；經(jīng)營類別：分為齊全、較齊全、一般、較少、少五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象的經(jīng)營類別為基準(zhǔn)(100%)，每相差一個(gè)等級(jí)，房價(jià)修正+/-2%；客流量：分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象的客流量情況為基準(zhǔn)(100%)，每相差一個(gè)等級(jí)，房價(jià)修正+/-2%。5.3.1.2交通狀況區(qū)域道路類型：分為混合型為主、混合型與生活型并重、生活型為主、生活型與交通型并重、交通型為主五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象的道路類型為基準(zhǔn)(100%)，每

45、相差一個(gè)等級(jí)，房價(jià)修正+/-2%；道路狀況：分為主干道為主、主干道與次干道并重、次干道為主、次干道與支路并重、支路為主五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象的道路等級(jí)為基準(zhǔn)(100%)，每相差一個(gè)等級(jí)，房價(jià)修正+/-2%；交通便捷度：分為優(yōu)、較優(yōu)、較劣、劣四個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象的交通便捷度為基準(zhǔn)(100%)，每相差一個(gè)等級(jí)，房價(jià)修正+/-2%。5.3.1.3樓層：鑒于估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例均為高層建筑，故未進(jìn)行交易情況修正。5.3.1.4臨街狀況：分為臨主要商業(yè)街、臨一般商業(yè)街、臨非商業(yè)街、臨小區(qū)內(nèi)部道路五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象的臨街狀況為基準(zhǔn)(100%)，每相差一個(gè)等級(jí)，房價(jià)修正+/-5%。5.3.1.5公共服務(wù)設(shè)施狀

46、況：分完善、較完善、一般、不完善、無五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象的公共服務(wù)設(shè)施狀況為基準(zhǔn)(100%)，每相差一個(gè)等級(jí)，房價(jià)修正+/-2%。5.3.1.6周圍環(huán)境狀況：分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象的周圍環(huán)境狀況為基準(zhǔn)(100%)，每相差一個(gè)等級(jí)，房價(jià)修正+/-2%；5.3.2實(shí)物狀況5.3.2.1建筑結(jié)構(gòu)：分為鋼混、混合、磚木三個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)狀況為基準(zhǔn)(100%)，每相差一個(gè)等級(jí)，房價(jià)修正+/-2%。5.3.2.2建筑面積：分為面積適中、面積偏大或偏小、面積太大或太小三個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象的建筑面積為基準(zhǔn)(100%)，相差一個(gè)等級(jí)，房價(jià)修正+/-2%。5.3.2.3裝飾裝修

47、：分為高檔裝修、中檔裝修、一般裝修、未裝修四個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象的裝飾裝修為基準(zhǔn)(100%)，每相差一個(gè)等級(jí)，房價(jià)修正+/-1%。5.3.2.4層高：分為挑高、正常層高兩個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象的層高為基準(zhǔn)(100%)，每相差一個(gè)等級(jí)，房價(jià)修正+/-3%。5.3.2.5新舊程度：以估價(jià)對(duì)象的新舊程度為基準(zhǔn)(100%)，每相差一成新，房價(jià)修正+/-2%。5.3.2.6物業(yè)類型：物業(yè)類型：分為商業(yè)、住宅、工業(yè)三個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象的物業(yè)類型為基準(zhǔn)(100%)，每相差一個(gè)等級(jí)，房價(jià)修正+/-2%。5.3.3權(quán)益狀況5.3.3.1土地使用權(quán)限制：分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較差、差五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象規(guī)劃條件為基準(zhǔn)(100%)，相差一個(gè)等級(jí)，房價(jià)修正+/-2%；5.3.3.2租約限制：分為有租約限制和無租約限制，以估價(jià)對(duì)象租約限制為基準(zhǔn)(100%)，相差一個(gè)等級(jí)，房價(jià)修正+/-2%；5.3.3.3其他因素：本次估價(jià)選取的三個(gè)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象均未見其他特殊因素，故不作修正。根據(jù)因素條件說明表中的估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的因素情況，編制比較因素條件指數(shù)表詳見表5：表5 比較因素條件指數(shù)表比較因素估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交易情況100100100100市場狀況100100100100區(qū)位狀況商服繁華程度商服設(shè)施集聚程度100100100100經(jīng)營類別10