1、精選優質文檔-傾情為你奉上精選優質文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業專心-專注-專業精選優質文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業武 漢 市 別 墅 市 場唐宋或更早之前，針對“經學”“律學”“算學”和“書學”各科目，其相應傳授者稱為“博士”，這與當今“博士”含義已經相去甚遠。而對那些特別講授“武事”或講解“經籍”者，又稱“講師”。“教授”和“助教”均原為學官稱謂。前者始于宋，乃“宗學”“律學”“醫學”“武學”等科目的講授者；而后者則于西晉武帝時代即已設立了，主要協助國子、博士培養生徒。“助教”在古代不僅要作入流的學問，其教書育人的職責也十分明晰。唐代國子學、太學等所設之“助教”一席，也是當朝打眼

2、的學官。至明清兩代，只設國子監（國子學）一科的“助教”，其身價不謂顯赫，也稱得上朝廷要員。至此，無論是“博士”“講師”，還是“教授”“助教”，其今日教師應具有的基本概念都具有了。 調 研 報 告“師”之概念，大體是從先秦時期的“師長、師傅、先生”而來。其中“師傅”更早則意指春秋時國君的老師。說文解字中有注曰：“師教人以道者之稱也”。“師”之含義，現在泛指從事教育工作或是傳授知識技術也或是某方面有特長值得學習者。“老師”的原意并非由“老”而形容“師”。“老”在舊語義中也是一種尊稱，隱喻年長且學識淵博者。“老”“師”連用最初見于史記，有“荀卿最為老師”之說法。慢慢“老師”之說也不再有年齡的限制，老

3、少皆可適用。只是司馬遷筆下的“老師”當然不是今日意義上的“教師”，其只是“老”和“師”的復合構詞，所表達的含義多指對知識淵博者的一種尊稱，雖能從其身上學以“道”，但其不一定是知識的傳播者。今天看來，“教師”的必要條件不光是擁有知識，更重于傳播知識。 二零零八年三月十六日觀察內容的選擇，我本著先靜后動，由近及遠的原則，有目的、有計劃的先安排與幼兒生活接近的，能理解的觀察內容。隨機觀察也是不可少的，是相當有趣的，如蜻蜓、蚯蚓、毛毛蟲等，孩子一邊觀察，一邊提問，興趣很濃。我提供的觀察對象，注意形象逼真，色彩鮮明，大小適中，引導幼兒多角度多層面地進行觀察，保證每個幼兒看得到，看得清。看得清才能說得正確

4、。在觀察過程中指導。我注意幫助幼兒學習正確的觀察方法，即按順序觀察和抓住事物的不同特征重點觀察，觀察與說話相結合，在觀察中積累詞匯，理解詞匯，如一次我抓住時機，引導幼兒觀察雷雨，雷雨前天空急劇變化，烏云密布，我問幼兒烏云是什么樣子的，有的孩子說：烏云像大海的波浪。有的孩子說“烏云跑得飛快。”我加以肯定說“這是烏云滾滾。”當幼兒看到閃電時，我告訴他“這叫電光閃閃。”接著幼兒聽到雷聲驚叫起來，我抓住時機說：“這就是雷聲隆隆。”一會兒下起了大雨，我問：“雨下得怎樣?”幼兒說大極了，我就舀一盆水往下一倒，作比較觀察，讓幼兒掌握“傾盆大雨”這個詞。雨后，我又帶幼兒觀察晴朗的天空，朗誦自編的一首兒歌：“藍

5、天高，白云飄，鳥兒飛，樹兒搖，太陽公公咪咪笑。”這樣抓住特征見景生情，幼兒不僅印象深刻，對雷雨前后氣象變化的詞語學得快，記得牢，而且會應用。我還在觀察的基礎上，引導幼兒聯想，讓他們與以往學的詞語、生活經驗聯系起來，在發展想象力中發展語言。如啄木鳥的嘴是長長的，尖尖的，硬硬的，像醫生用的手術刀樣，給大樹開刀治病。通過聯想，幼兒能夠生動形象地描述觀察對象。 引 言進入2019年，房地產行業由于政府的政策性引導，金融機構對相關資金的政策性限制，輿論導向的不斷引導等影響，致使房地產市場降溫迅速，引起整個房地產市場震蕩加劇，具體表現在首先，市場供應減少，開發企業紛紛減緩發售節奏，延長開發周期；其次，硬性

6、降價和變相降價，開始最為有效的價格戰，以求加快資金回籠，緩解資金壓力；再次，消費者持幣觀望，受市場波動及輿論導向影響，放慢置業計劃大勢動蕩，小市不寧。別墅市場在產品發展到頂峰的同時，市場遭遇到低谷。目前，“會心館”項目一階段施工已經基本完成，將要面臨問世，對此貴司與我司都十分重視，雙方歷時兩周將武漢市典型別墅樓盤進行實地調研，在了解別墅市場狀況的同時對“會心館”項目進行分析，明晰項目的優勢和不足，進行針對性的分析和建議，在項目營銷前進行深刻思考和修正，以求保障“會心館”項目順利實現營銷價值。會心館項目組 2008-3-16第一部分 武漢別墅市場研究一、市場簡析縱觀武漢房地產近十幾年的發展史其實

7、也就是一部別墅孕育史。從近10年來別墅的發展歷程來看，武漢別墅市場經歷了三次熱潮。第一次熱潮是上世紀90年代初的開發熱，第二次是進入21世紀頭兩年多即2000-2019年少量別墅成功開發形成的熱潮，第三次別墅開發的熱潮是2019發起的山水別墅大盤化。目前，武漢市別墅開發已形成明顯的區域性武漢的別墅主要分布在五個區域“武漢最具規模的別墅區”盤龍城盤龍城片區是近幾年來武漢的一個新興高檔社區，其得天獨厚的高山、坡地、湯仁海，通往天河機場的便捷交通以及盤龍文化的歷史淵源，使別墅扎堆成了這一片區的獨特景觀。天造山水、中式風格建筑的山水龍城；以小戶型別墅沖擊市場的巢nest；擁有2000多套不同風格的F天

8、下。隨著不斷完善的交通配套，該片區到漢口城區將縮短到20-30分鐘，成為富豪首選的高檔別墅區。這里是武漢別墅產品最為集中的舞臺，建筑風格中式、法式、地中海、西班牙應有盡有，自然景觀豐富，山水元素充足，容積率普遍在0.6左右，也是近階段唯一銷售較好的區域，平均每個項目維持1套/月的消化量，在消化速度上去年平均80套/年，各個項目的銷售周期在5年以上。金銀湖生態旅游居住區金銀湖作為漢口的后花園，也是居住、度假的勝地。在東方馬城，高爾夫球場等高檔休閑娛樂設施的建立后，許多高端消費者在此作長期置業，從而使萬科西半島、順馳泊林等樓盤一度熱銷，目前以“萬科 高爾夫”、“金銀湖翠嶺”為主，是武漢最早作為“第

9、一居所”開發的高檔住宅區域。金銀湖別墅市場目前處于停滯階段，產品設計先進實用，性價比優勢明顯的基本銷售完畢，產品設計理念落后，園林景觀粗糙，不為消費者接受。片區別墅都以混合建筑形態為主，聯排、疊加較多。銷售周期為3年以上，平均速度為30套/年。經濟技術開發區為支撐的“浪漫寫意別墅區”沌口三角湖、龍陽湖、后官湖等，沌口片區湖泊眾多，幾乎所有的臨湖樓盤，都會在湖邊建別墅。該片區多以混合社區為主，如：金色港灣、東方夏威夷、人信千年美麗等，依托東風、神龍等企業，吸引開發區企業高層、外籍專家等人士，成為整體銷售唯一較好的區域。該區域產品檔次差距較大，中低端產品占據大量市場份額，由于經濟支撐顯著，市場接受

10、度較高，高檔產品消化速度較慢。2019年各個項目平均銷售速度為5-8套/月，項目的平均銷售周期為3年以上。光谷開發推動的“別墅標桿”湯遜湖該片區早期開發的項目以價格為主導，低價入市與本應高端定位的別墅格格不入，造成了區域檔次相對最低的形象。隨著光谷投入30億元重點啟動光谷大道等10大基本建設項目，“武漢市城市配套綜合改革實驗區”的設立，中芯國際、富士康等國際大企業的入駐，作為武漢市新財智人群的重要聚集地，該區域已在今年顯示出極強的上升趨勢。而宜家.湯臣莊園1896、美院COAST、保利十二橡樹莊園等中、高端別墅項目，以及宜家.湯臣莊園1896中“武漢市最貴的標價8800萬別墅”高調入市使該區域

11、將成為武漢江南版圖上的高端別墅聚集區。該區域產品市場定位明顯，客戶選擇確定，從價格到產品品質差異明顯，屬于較為成熟的區域，消化量明顯放慢，片區項目平均銷售速度為2-3套/月，銷售周期為5年左右。新興度假型“第二居所”別墅區木蘭湖木蘭湖區域進行別墅開發始于2019年，第一個項目是“夢里水鄉”。依托木蘭山、木蘭湖等旅游資源進行別墅開發，以臨木蘭湖風景區的獨體別墅為主。目前泰合、九運項目都開始啟動，將形成以度假、商務為主的別墅聚集區。該區域僅有一個項目在售，價格低廉獨棟別墅230左右，總價85萬以內，產品設計為明顯度假產品，園林景觀、物業管理等高檔社區必備元素幾乎沒有。九運項目產品豐富，品質優越，臨

12、湖產品無論在規劃布局、戶型設計、景觀營造、空間利用等，在武漢市別墅產品中首屈一指。泰合項目將由日本設計師進行設計，30畝臨湖地塊，僅有4棟別墅，定位為頂級的度假商務會所。二、重點項目介紹1、盤龍城片區巢NEST（三期）建筑類別：獨棟、聯排總用地面積：總建設面積：綠化率：45%容積率：0.59共分四期開發，三期共210套。項目預計開發周期為58年戶型面積：180-330平方米價格：獨棟15000元/（按套售300萬元/套）；聯排8000元/物業費：1.6元1.8元/平方米月入住時間：2009年9月三期發售時間：2019年8月目前銷售套數：80套左右項目評述： 該項目一直是別墅市場上較為活躍的分子

13、，從問世的“不同于99的別墅”到目前的科技產品，都力求營造一種別墅先鋒的感覺。產品由別墅設計領域具頂尖水準的澳洲五合國際建筑設計集團設計，利用了北高南低，南向鄰水，東西有山的極佳風水位置，但由于建筑密度過大，整體感覺品質感不高，并且產品類型較為單一。目前該項目較為推崇“建筑科技產品理念”并取得一定的市場的良好反映。通過在區域市場性價比優勢，取得較高的市場占有率。目前在推的獨棟別墅總占地(含花園)面積500-700平方米左右，品質感較強；獨體別墅均自帶200-300平方米的私家花園，戶型設計在采光和空間感上改進較大。并且物業服務采取管家式服務較人性化，對客戶吸引力較強。寶安山水龍城（三期）建筑類

14、型：獨棟、聯排價格：均價11000元/平方米總用地面積：76000平方米總建筑面積：平方米綠化率：50%容積率：0.60共分五期開發，三期近300套。開發周期約810年戶型面積： 200平方米左右 物業費：1.2元1.8元/平方米月開盤時間：2019年10月入住時間：2007年12月31日項目評述：該項目緊鄰1500畝的湯仁海，整個占地千余畝更顯規模宏大，內含甲寶山、露甲山的山川林海，借原生態自然景觀營造了私屬的山頂花園、海拔數十米的山頂觀景臺。內部景觀資源豐富，建筑因勢而形，將水與山充分融合。由于項目整體規模較大，在內部設有特色商業街，在豐富建筑特點的同時完善配套。建筑上挖掘傳統建筑的精髓，

15、以前庭后院帶天井的中式風格建筑承中國文化，汲取周莊、烏鎮等江南民居精髓，呈現水鄉風貌與格局，現古鎮影像；建筑特點為多重院落（前庭、中院、側院、后院、露臺）。建筑設計沒有將傳統與現代結合，與現代人生活較為脫節，并且產品利用率較低，過多的走廊和內部通道使實用性較差。恒達盤龍灣二期蘭苑建筑類別：聯排、獨棟總用地面積：平方米總建設面積：平方米綠化率：40%容積率：0.45目前二期建筑面積26000平方米，共109套銷售周期：23年（二期）戶型面積：230平方米左右價格：均價7000元/平方米物業費：1.5元/平方米月開盤時間：2019年11月項目評述：徽派風格的粉墻黛瓦，純正江南風格的園林景觀，前院、

16、后園、中庭的建筑格局，世界一流的外墻保溫技術及現代建筑材料，原汁原味的中國傳統文化是盤龍灣蘭苑的五大特色。該項目所處地理位置為盤龍城片區最差，沒有自然景觀可以利用，地勢平坦無山無水，完全依靠自身內部造景，選擇中式園林也是無奈之舉，他良好的利用了“移步換景”和“季象更替” 注重借景和對景，營造平和、寧靜的氛圍。產品設計上徽派建筑的建筑、院墻、臺階、門坊等元素充分利用，戶型設計上著力營造大戶人家的非凡氣度，保證每戶擁有最佳通風采光和觀景視野，戶型合理的功能分區，完全滿足高層次客戶的個性需求。使傳統中國元素和現代生活需要有機的結合在一起。該項目在推廣上較為遲鈍，沒有能在大勢推動的情形下發掘自身特點，

17、喪失良機，銷售周期比周邊項目都長。F天下二期建筑類別：獨棟、雙拼、聯排總用地面積：平方米總建設面積：平方米綠化率：66%容積率：0.33二期共825套戶型面積：300-500平方米價格：均價：12000元/平方米物業費：1.8元/平方米月開盤時間：2019年8月銷售周期：35年入住時間：2009年底已售套數：120多套項目評述：該項目是盤龍城乃至武漢市別墅的標竿項目，以其龐大的規模和完善的配套服務和強大的推廣手段堪稱第一。目前項目二期進入現房銷售，每棟整個占地達到近1畝地左右，自帶花園達300左右。10000平方米的俱樂部集休閑、康體、娛樂、商務于一體五星級大型俱樂部，內設高級渡假式套房，多功

18、能會議中心、娛樂中心、SPA、健身中心、球類運動中心、游泳、桑拿、還有中餐廳、咖啡廳、超市等設施。同時還擁有占地50畝36個標準打位的高爾夫練習場，設有四片標準網球場和一片籃球場，以及專為男士設計的“聚豪園”會所，提供一個商務交流中心，專為女士設計的“芙蓉坊”專業對口為女性業主服務，內有國際一流水平的美容服務機構，耗資近億元；該項目開發周期較長，在產品設計上不斷進步，以產品的不斷更新換代來展現項目品質。著重將產品的空間感、舒適感完美塑造，圍繞時代的進步和客戶的實際需求完善自己。2、金銀湖片區萬科高爾夫城市花園（三期）建筑類別：高層、獨棟、聯排總用地面積：平方米總建設面積：平方米綠化率：30%容

19、積率：1.29三期由9棟高層；29棟獨立別墅；16套聯排別墅；134套疊加別墅組成，別墅共179套戶型面積：250-740平方米價格：均價：獨棟25000元/；聯排8000元/；疊加7000元/物業費：疊加1.8元/月；聯排2.2元/月；獨棟4元/月開盤時間：2019年8月銷售周期：35年（三期）入住時間：2008年1月31日項目評述：該項目2019年6月由萬科 收購，之前獨體別墅只銷售3棟，萬科2019年8月開始發售，到目前為之僅售4套，疊加銷售速度較快，聯排次之。這符合金銀湖片區的市場定位，完全能夠作為第一居所。目前該項目完全依托萬科品牌進行營銷運作，迅速提高價格，進行區域市場引導，以時間

20、成本增加項目價值，而并非將銷售放在首位。產品上將疊加別墅進行修改，增加電梯，擴充入戶門庭。獨體別墅依托高爾夫場，產品設計奢華，但品質感一般。利用萬科物業的良好社會形象，將配套設施完善，以軟件服務帶動項目品質。銀湖翡翠建筑類別：聯排總用地面積：平方米總建設面積：平方米綠化率：46%容積率：1.78一期11棟聯排別墅共40套左右戶型面積：200-300平方米價格：聯排420萬元/套起價物業費：聯排1.8元/平方米月開盤時間：2019年11月銷售周期：12年入住時間：2019年12月項目評述：作為距離漢口城區最近的別墅樓盤，銀湖翡翠具有得天獨厚的地段優勢，在1年左右的時間，將一期的四十多棟別墅消化完

21、畢。產品上他采用莊園式的建筑更具韻味，改變了千篇一律的TOWNHOUSE外型簡單的重復； 八角亭建筑方式，讓大宅富有靈動的氣息，屋頂躍落有序，配以質樸耐看的煙囪，形成了建筑的節奏與層次。金銀湖畔粹嶺建筑類別：疊加、聯排、獨棟總用地面積：平方米總建設面積：70000平方米綠化率：43.5%容積率：0.87共分三期開發，一期共100多套戶型面積：180-220平方米價格：均價9000元/平方米物業費：1.5元/平方米月開盤時間：2019年3月銷售周期：35年入住時間：2019年12月項目評述：項目地處金銀湖環湖中路處，呈南北向長形分布，北望金銀湖河流，東面有7排30米高的生態杉樹林。依托湖水和杉樹

22、林而建。產品以北美建筑風格為主簡約時尚，180-220平方米的面積緊湊適用；戶型方正適用,采光性能好；該項目園林景觀營造非常差，與周邊項目反差巨大，同時與項目所宣傳的自然景觀和園林設計相差甚遠，現場感覺較差，直接影響銷售，成為片區消化速度最慢的別墅項目。3、沌口片區人信千年美麗（二期）建筑類別：獨棟總用地面積：平方米總建設面積：平方米綠化率：45%容積率：0.61分34期開發，二期共247套戶型面積：300平方米左右價格：均價：獨棟16000元/平方米物業費：2元/平方米月開盤時間：2019年5月銷售周期：35年入住時間：2009年已售套數：40多套余下套數：200套左右2019年1月至今銷售

23、套數：3套項目評述：項目依托后官湖，地勢有自然落差10米左右，相對于沌口開發區有15分鐘車程，可以作為第一居所使用。對沌口區域的企業高管吸引力較強。在園林設計上面，營造中式江南景觀，“移步換景”精雕細鑿，充分重視每一個組團景觀的搭配，力求將最簡單的植物搭配表現出最精致的景觀效果。產品設計上，力求每一戶的空間最大化，將戶內空間與戶外花園結合，通過錯層實現空間連接，將陽光引入室內，實用大方。配合完善的物業服務，將生活的樂趣發掘極致。4、湯遜湖片區保利十二橡樹莊園建筑類別：獨棟總用地面積：平方米總建設面積：平方米綠化率：42%容積率：0.4目前二期共180套左右戶型面積：250-360平方米價格：均

24、價14000元/平方米物業費：2.8元/平方米月開盤時間：2019年9月銷售周期：5年入住時間：2009年9月已售套數：20多套余下套數：120套左右項目評述：該項目作為光谷片區的代表性別墅項目，市場定位為中檔第一居所使用。利用周邊項目的定位進行市場差異化營銷，效果顯著。項目規劃上用寬闊的內部道路顯示“莊園”風情，建筑風格吸取了北美別墅的精髓，注重簡約和現代的符號，外立面大面積采用古樸文化石、掛板進行裝飾，建筑立面造型簡潔大方，同時注重細部雕鑿，色彩的變化盡顯高貴、優雅，與湯遜湖原生態綠地與湖泊完全相融，風格自然、質樸。產品設計優勢明顯，客廳均為挑空設計氣派豪華；雙車位車庫更加適用，氣派。平面

25、空間布局錯落有致，給人以很親切的居家感覺，各棟別墅均擁有200-300的私家花園。但對于露臺和陽臺的設計處理較為落后，使陽光不能充分的引入室內；沒有很好的將室內與室外景觀進行有效聯動，設計略顯呆板。宜家湯臣莊園三期建筑類別：獨棟、雙拼、聯排總用地面積：平方米總建設面積：平方米綠化率：51%容積率：0.43共分4期開發，三期共138套銷售周期：5-8年（三期）戶型面積：180-330平方米價格：均價：22000元/平方米 物業費：2.8元/平方米月開盤時間：2019年5月入住時間：2009年已售套數：20多套余下套數：110套左右項目評述：該項目旨在打造華中地區頂級別墅，針對客戶為頂級富豪，價格

26、作為區分標志，最便宜別墅為660萬左右。半島獨立、四車位車庫、停機坪、電梯、150人會議廳等構筑8800萬頂級別墅。產品設計為武漢水景別墅之最，規劃布局上將湖景與產品價值緊密結合，社區景觀營造方面采用英法莊園風格，項目最高頂設立景觀平臺，立面造型方面對莊園風格進行簡化，使之適應周邊環境的同時帶來良好的視覺效果，平面戶型設計大開間小進深，大挑空客廳、60平方米大餐廳，觀景平臺“極目楚天舒”以空間和陽光以及精致盡顯尊榮。物業服務采取管家式服務較人性化，展現居住文化。第二部分 武漢別墅市場發展趨勢 一、別墅市場供需缺口逐漸增大，價格平穩上揚 03年2月、05年5月、06年5月，出臺了三次國家叫停別墅

27、建設的宏觀調控。這種政策導向使得國內的別墅供應自2019年起就呈現下滑趨勢，除2019年因政策刺激呈現上升之外，整體仍保持下滑態勢。隨著2019年政策的進一步收緊，近期及未來可預期的一段時期內，實際的別墅供應仍將保持收縮態勢。 自別墅用地禁令出臺以來的三年中，別墅用地來源主要有三個：1、宏觀調控前拿地后期陸續開發；2、以公寓立項的土地，后改作他用。3、“打擦邊球”，借低密度住宅之名拿地，再建別墅。第三項來源也在2019年出臺的“國六條”中被堵住了，其他兩項在政府執行力越來越強的一線及發達的二線城市中，效法者也越來越少。在這種情況下，這個一直以來的買方市場似乎也開始向賣方市場轉變。 隨著市場需求

28、不斷多樣化，其基于預期所做出的反應對別墅市場的影響也有很大不同。新富裕階層及企業別墅需求、自住及投資擴大需求等都支撐起整個別墅市場，但其力量的非均衡使需求市場更趨向于一方的態度傾向。中產階級更傾向于經濟型、易居型、小戶型別墅，性價比較高；企業別墅更傾向于獨立別墅，周邊有成熟的商業及生活設施；自住型更傾向于離城市較近的地理位置；投資型更關注品質高，增值空間高的別墅等等。 別墅用地禁令及住宅新政實施后，別墅及各種類別墅都將一起進入精品化時代。尤其受“國六條”的影響，獨棟別墅將減少至瀕臨絕跡的地步，純別墅社區也將銷聲匿跡，整個市場的產品結構將出現重大調整。因此那些受政策限制少、創新多的高品質別墅產品

29、成為廣大需求方追逐的對象。這類別墅更多的具有的增值保值的價值，未來將有更多投資者關注這類別墅。總體而言，別墅市場將逐漸轉變為賣方市場，需求市場多樣化使別墅產品多樣化，別墅價格將逐步上升，并出現高品質別墅價值凸現的趨勢。 二、別墅禁令使得別墅開發模式出現被動的轉折 別墅禁令的頻繁出臺，受益者是那些已經獲批并上市的別墅項目，有效抬高了新的競爭者的進入門坎，使純別墅類項目逐漸進入奇貨可居的狀態，價格隨之上漲。開發模式出現了前所未料的被動轉折。 別墅開發模式傾向于小而精，即規模小、設計、施工精度高。由于目前別墅項目比較稀缺，所以開發商在開發過程中力求打造精品項目。而與之相對應的別墅大盤化時代剛剛拉開序

30、幕就受到政策的遏制。大開發商之所以熱衷于大規模的地塊，是因為零散的地塊容易受到周邊其他樓盤的影響，而規模較大的地塊抗跌性比較強。同時大盤對區域價格影響力較大，開發周期較長，市場供應量需分批釋放，房價容易被逐漸拉高。這與政策調控的目的恰恰相反，因此，建設部擬將嚴控大宗土地出讓，以限制大盤開發。從土地供應的源頭治理使得別墅市場以后很難出現真正的大盤。 別墅開發向高、低兩端發展。類似北美地區中產階級的house將越來越少。別墅要么是高端奢侈品，如定制的擁有絕佳自然景觀資源的第二居所別墅，要么是經濟的替代品，如經濟性別墅甚至類別墅。中端別墅將會處于越來越尷尬的境地。 復合型別墅開發。從2019-07年

31、別墅市場的總體情況來看，部分新增別墅項目是以復合型地產開發的形式出現的，在武漢最為明顯的一種方式是和旅游度假產品相結合，例如“萬科高爾夫”的高爾夫練習場，“莊園1896”的湯遜湖旅游景區，“夢里水鄉”和“泰合八館”的木蘭湖景區，都是位于城市近郊或遠郊風景區內的別墅項目，產品類型包括休閑度假設施、酒店、別墅等，別墅作為度假第二居所，將旅游和居住的功能緊密結合。復合地產中，別墅只是作為其中的一項產品或者是提供一項功能，卻從根本上解決了別墅配套不足的頑疾，各個功能、產品相互依存，互為前提，為別墅產品創造了更高的附加價值。因此，這種創新的別墅開發模式將在未來將獲得更大的發展空間。 三、第二居所別墅概念

32、的本質回歸 多年以來，由于別墅購房者對別墅功用定位含混，在購買別墅的時候定位為第二居所，但又同時在不斷的在交通，市政配套上提出過高要求，要求上班車程半小時，離城市商圈半小時等。導致別墅產品特征一直在第一居所和第二居所之間游移，在產品的定位和市場營銷方面出現混亂。多數作為第二居所的別墅產品不具備郊區休閑生活的資源配置，市場供應中缺乏真正有吸引力的產品。 隨著國家加大對土地的調控，別墅開發用地越來越少，同時離城區也越來越遠，別墅第二居所的價值得以真正體現。購買者更注重別墅自身的山水景觀環境和周邊的自然資源環境。同時，為了滿足個性化需求，定制別墅將得到一定的發展。定制別墅將通過對生活方式，建筑材料，

33、園林景觀的個性化定制，將逐漸成為高端產品的重要渠道。而在第二居所模式下，定制的優勢更能得到充分的體現。而且也只有以定制模式開發的第二居所別墅產品，才能實現消費者真正意義上的個性化需求。這種別墅，無論在規劃布局、戶型空間、功能設施等方面，都不拘一格，在滿足規范及國家相關法規的前提下，具有充分的靈活度。完全是因人而異、因地制宜。設計師只是在藝術格調、立面造型等方面重點掌控。 四、第一居所類別墅產品更加繁榮 由于國家對于土地的調控，別墅用地將受到限制，別墅產品的供應量將逐年下降，市場上將表現出供不應求，這必然導致一些開發商為滿足市場需求，將市區或近郊區的一些低密度住宅小區，通過在戶型、空間、造型等方

34、面的設計，或者在高層住宅的頂層以及增加空中花園等手法。開發滿足第一居所的類別墅。如高端公寓的頂層開發成大戶型稱之為空中別墅，還有疊加別墅、聯排別墅、城市別墅等。從開發的角度來看，此類產品不屬于政策嚴打的“獨門獨院獨戶”的范圍，又保持了別墅的某些特質，基本可以滿足消費者對別墅的需求，同時由于其地理位置、交通、市政設施等方面的優勢，故在未來的一段時間內還將有較大的發展空間。 隨著郊區的城市化快速發展和新農村建設的不斷深入，上述幾種類別墅產品特別是聯排別墅也將在產品形態，空間設計等方面有所提升。從早期第一代的小面寬大進深多層數、第二代的大面寬小進深、第三代的大面寬多庭院、第四代的房子包院子，到現在第

35、五代的自然景觀結合高科技節能高舒適度。各種類別墅產品將更加豐富和繁榮。 別墅還將繼續成為開發商為提高住宅小區質量，提升產品形象與拉升房價的一個重要手法。開發商在普通住宅的中間，利用日照間距的空隙，在中間建一兩排別墅。提高別墅售價并使其成為住宅部分的參考價格。這種產品在短期內還將繼續存在。 五、高端產品加速發展，更加奢華 2019年是別墅的價值回歸年，由于別墅市場需求的兩極分化，頂級別墅和經濟型別墅都存在較大需求。別墅產品因此將呈現兩端發展的態勢，高端豪宅和低端小戶型將得到快速發展。由于國內缺少住宅品質等級的指導性規范標準，此前的別墅項目產品同質化嚴重，各地雖有號稱樓王的豪宅尊邸，品質多停留在面

36、積規模以及裝修奢華程度方面，別墅戶均占地多在兩畝以下，缺少頂級的山水環境等景觀資源配置，雖有各類豪宅的炒作，但缺少實際賣點支撐，導致高端客戶在多次（別墅）置業后，無法滿足進一步的別墅升級需求。隨著社會收入差距的進一步拉大，以及高檔奢侈品消費同國際接軌，將會有一批達到與國外高檔豪宅技術水準相當的頂級別墅產品出現。 未來的別墅類豪宅將出現城堡化、莊園化、會所化。雖然中國的地產環境缺乏國外城堡、莊園、貴族傳統、人文名勝等支撐，難以出現能與法國南海岸、夏威夷、弗羅里達、貝法利山等那樣的貴族、富豪、名流云集的具有深厚的區域歷史和文化價值的富人聚居區，但在一些具有極致環境景觀資源，板塊上仍然有可能出現超越

37、目前別墅水平的頂級產品。目前五合國際設計中的一些項目已經出現城堡式的大型郊區別墅，并且結合大面積湖景水面、山林植被、高爾夫球場。另一些項目雖然單棟別墅面積不大，但是可以租用山林果木，在實際使用的用地規模方面堪與莊園相比。此類豪宅別墅由于其所享有的資源升級，因此價值大幅提升，市場價格將以每棟總價計算，雖然未必公開，高價勢頭顯而易見。 別墅定制的趨勢明顯。越來越多的客戶提出量身定制的需求，這一點同國外相一致。國外的頂級別墅都是分別定制決不重樣，因其設計的唯一性成為傳世之作。隨著開發商開始運作定制式別墅，別墅的個性化將得到大發展。也有部分有資源的大客戶開始籌備自建會所式別墅。各大企業或機構對于企業會

38、所的需求，也成為高端別墅的一大支撐。一大批企業自建的招待型、會務型、休閑度假型的會所正在建設中。另一批企業正在尋求租賃或合建會所的機會。“泰合八館”正是出于此類思想，在將近30畝臨木蘭湖坡地上設計四棟面山背水的頂級別墅，作為商務會所，度假中心使用。 別墅的高端物業管理也將進一步升級。別墅的產品競爭力不僅僅會體現在周邊環境與交通因素上，別墅社區的物業管理與別墅自身的居住品質也成為項目的核心競爭力。 六、普通別墅產品的功能完善與平面升級 2019年別墅設計將進繼續升級，新產品將在環境資源整合、戶型創新、高舒適性、高科技應用、以及高設計精度方面全面升級。首先，空間的功能配置將更加完善。目前社會生活方

39、式差別巨大，別墅功能平面的完善意味著生活品質的開發，新的別墅功能包括：家庭廳、舞廳、家庭影院、陽光室，把家庭公共活動空間更加細化。餐廳、早餐廳、鋼琴房、書房、畫室、臺球室、酒窖、寵物房、收藏品陳列室等特色功能將把別墅品質提上一個新臺階。 居民生活方式的改變將帶動戶型面積比例的改變。由于生活方式的變化，即便是客廳也少有接待訪客的機會。城市的配套服務日益完善，各類交際場所逐漸取代了客廳的功能。生活方式的巨變以及對室內空間多樣化的需求促使了戶型平面的進一步細化。各部分空間比例的分配也將發生變化。別墅細化的功能并不意味著別墅的整體面積的增加，空間的分配將更加合理。例如，臥室面積保持在20平米左右最容易讓人感到舒適，而臥室的其它功能可以移至衛生間或者步入式衣帽間。功能的設計升級意味著別墅設計力求以空間形態解析生活方式,更注重空間的細致劃分滿足更高層次的需求。新一代別墅產品將更注重研究生活方式的變化，南北方生活的差異和目標人群的需求細分。 新一代別墅對購房者的郊區生活渴望和室外功能拓展將有所升級。院落空間私密化,更注重室內外空間的交流。別墅產品是郊區住宅，消費群體置業的主要動機是渴望親近自然，享受田園式的生活。別墅庭院的重要性絕不亞于室內設計。新一