1、. . 1 . . . w d . 調研的意義及背景一調研的意義房地產企業是指從事房地產開發、經營、管理實行自主經營、獨立核算、自負盈虧的經濟組織。作為一個以營利為目的會計核算主體，為了加強開發產品本錢的管理，降低開發過程消耗的活勞動和物化勞動，提高企業經濟效益，必須正確核算開發產品的本錢，在各環節控制各項費用的支出。本錢核算與本錢預測、本錢方案、本錢控制、本錢分析和本錢考核有機構成了本錢管理系統。組織好本錢核算,對全面提高企業管理水平,落實企業各部門經濟責任制,提高企業經濟效益,有很大的推動作用。房地產企業屬于資金密集型和知識密集型企業，在工程運營的過程中如何確保利潤最大化，是每一個老板都需

2、要首先考慮的問題。我們知道利潤收入本錢，地產企業在外部市場環境良好，銷售火爆的時候，利潤掩蓋了一切，此時很少有人會去關注本錢的問題。但隨著國家宏觀調控的趨緊、市場環境的變化，控制本錢，提升管理水平，加強工程本錢核算,將是房地產企業進入本錢競爭時代的有力武器,所以本錢管理對房地產企業來說就尤顯重要。 二調研的背景則，目前地產行業本錢管理普遍存在的問題是什么？我們又該如何去化解這些問題呢？房地產企業要實現企業利潤最大化必須因時利導完善措施，控制本錢性消耗開支，降低運營本錢，提升效勞質量，提高市場競爭力。只有真正地明確了本錢核算的相關知識，才能在具體的工作實踐中有目的、有意識地對本錢進展核算、管理。

3、通過加強本錢控制，克制盲目性，增強主動性，理智性，有效地降低本錢。在本錢核算的過程中找出經營問題所在，從而改善經營，節約開支。永泰地產開發公司是集開發、建立、銷售、物業管理于一體的一家公司。公司實行董事會領導下的總經理負責制，是嚴格按照現代企業制度組建、現代化管理的經濟實體。該公司成立于2003年1月，具有二級開發資質，擁有專業技術人員54人其中:高級20人，中級34人。公司設有行管、勞動人事、財務、方案預算、征地拆遷、工程管理、銷售、質量平安、房屋維修、材料管理等十個職能部門，下轄建筑、建筑工程公司、工程建立監理公司、物業管理公司、新型建材、環能建材、勞動效勞中心等七個子公司。公司自成立以來

4、，始終堅持在為民造福中求生存，在回報社會中得開展的經營理念。在競爭劇烈的房地產開發市場中，從小到大，由弱變強，成為融設計、施工、銷售、售后效勞、物業管理、為一體的集團公司，AAA信用企業，重合同守信用單位，專業門類齊全、管理經歷成熟，經濟實力雄厚的綜合性開發企業。先后開發建立了紅星小區、粉蓮街小區、北門小區、櫻花園小區、鐵塔寺小區等多個小區。所開發的小區均被評為優良開發小區，其中兩個小區被評為省級文明小區，并獲得了全國優秀物業管理示小區榮譽稱號。公司一躍跨入全省房地產開發綜合效益百強行列，連年被市建委評為先進集體和先進黨組織。 二、調研的方法經過了一段時間，我采用了一系列方法，對市永泰地產開發

5、公司的會計核算等容進展了調研，了解到該行業在土地開發本錢，房屋開發本錢，配套設施開發，物業管理本錢等相關信息。 一文獻檢索法文獻檢索法是指研究問題時，研究者借助文獻，對問題進展進一步的論證。我通過該方法取得了中國局部房地產企業和永泰公司的根本資料、概況信息和相關財務資料，包括資產負債表、收入支出總表、業務收支明細表、發生額和余額表、他貸款相關資料、以及在建開發產品本錢，已完開發產品本錢，固定資產總值，設備總值，科室設置，職工工資，福利保險，辦公以及財政補助收入等各項支出和收入的資料。 二實地調查實地調查法是在沒有明確理論假設的根底上，研究者直接參與收集資料，然后依靠本人的理解和抽象概括，從經歷

6、資料中得出一般性結論的研究方法。我走訪了局部科室，和一些相關人員談話并查看資料，歸納整理收入和支出以及各種費用及消耗資料。包括：土地征用及撤遷補償費，前期工程費，建筑安裝費，根底設施費，公共配套設施費，開發間接費用等。 三專人詢問法專人詢問法可通過自己本專業的學長學姐有調研相關實習經歷的，對其請教和提問，從而對調研工程加深認識和與用其他方法所收集的材料進展分析和篩選，從而歸納實際有用的信息。因此我向有實習經歷的學姐及向我的實習單位的一位工作人員進展了請教，讓我對關于企業本錢核算容和方法的應用有了更深入的了解 三、調研的時間及容 一調研的時間我于2010年11月18日至12月20日，通過對永泰房

7、地產公司的會計核算等容進展了調研，了解到該行業在土地開發本錢，房屋開發本錢，配套設施開發本錢等相關信息。 二調研的容我本次調研的具體容包括：房地產開發間接費用、土地開發本錢、配套設施開發本錢和房屋開發本錢的核算對象及方法。1.房地產開發的間接費用的核算開發間接費用是房地產開發企業每個獨立核算單位及開發現場管理機構為開發產品而發生的各項間接費用，由于這些費用是多項開發產品共同發生的，需按照適當的分配標準，將其分配計入各項開發產品本錢。開發間接費用主要包括： 1職工薪酬：包括提供應職工本人的薪酬，以及提供應職工配偶、子女或其他被贍養人的福利等。 2折舊費：企業部核算單位使用屬于固定資產的房屋、設備

8、、儀器等提取的折舊費。 3修理費：企業部獨立核算單位使用屬于固定資產房屋、設備、儀器等發生的修理費。 4辦公費：包括各管理部門辦公用的文具、紙、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通，燒水和集體取暖煤等費用。 5水電費：各管理部門耗用的水電費。 6勞務保護費：包括核算單位職工的勞動保護用品的購置、攤銷和修理費，供職工保健用營養品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費和補助費，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料費。 7利息支出：企業為開發房地產借入資金所發生而不能直接計入*項開發本錢的利息支出及相關的手續費，但應沖減使用前暫存銀行而發生的利息收入。 8周轉房攤銷：指不能確定為*項開發工程安置拆遷居民周轉使用的

9、房屋計提的攤銷費用。 9其他費用：上述費用以外的其他開發間接費用支出。這些間接的費用屬于相對的固定費用，其費用總額并不隨著開發本錢產品量的增減而成比例的增減，但就該行業的開發產品分攤的費用來說，則隨著開發產品量的變動而成反比例的變動。通過對永泰公司的局部工程進展調查，該公司開發間接費用的分配標準，按月份各項開發產品實際發生的直接本錢包括土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、根底設施費、建筑安裝費、配套設施費進展，開發間接費用的總分類核算，在開發間接費用賬戶進展。企業所屬各部獨立核算單位發生的各項開發間接費用，都要自應付工資、應付福利費、銀行存款、遞延資產、累計折舊、周轉房-周轉房攤銷等賬

10、戶的貸方轉入開發間接費用賬戶的借方。根據該公司一項業務作如下分錄：借：開發間接費用 20 800 貸：應付工資 4 000 應付福利費 560銀行存款 4 240累計折舊 5 000遞延資產 1 750周轉房周轉房攤銷 5 250該企業在2010年5月共發生了開發間接費用20800元，應分配開發間接費用各開發產品實際發生的直接本錢如下：開發產品名稱 直接本錢101商品房 40 000131出租房 45 000201大配套設施商店 40 000301商品性土地 65 000合 計 190 000根據公式，即可為各開發產品算得5月份應分配的開發間接費：101商品房： 40000元*20800元/1

11、90000元=40000元*11%=4400元131出租房： 45000元*11%=4950元201大配套設施商店：40000元*11%=4400元301商品性土地：65000元*11%=7050元 根據上面的計算，就可以編制如以下圖所示的開發間接費用分配表：開發間接費用分配表 2010年5月 單位：元開發工程名稱直接本錢分配開發間接費101商品房400004400131出租房450004950201大配套設施商店400004400301商品性土地650007050合 計20800190000根據開發間接費用分配表，即可將各開發產品本錢分配的開發間接費用記入各開發產品本錢核算對象的開發間接費本

12、錢工程，并將它記入開發本錢各二級賬戶的借方和開發間接費用賬戶的貸方，作如下分錄入賬：借：開發本錢房屋開發本錢 9 350開發本錢配套設施開發本錢 4 400 開發本錢商品性土地開發本錢 7 050 貸：開發間接費用 20 8002.土地開發本錢的核算土地開發本錢指對土地和地下各種根底設施進展開發建立，包括供水、供電、供熱、排水、排污等地下管線的鋪設以及地面道路的平整等。房地產開發企業開發的土地，按其經濟用途可將它分為兩種：一種是為了轉讓、出租而開發的商品性用地也叫商品性建立用地；另一種是為了開發商品房、出租房等房屋而開發的自用土地。而通過調查，目前永泰公司開發的土地均是為了該公司開發商品房、出

13、租房而開發的自用土地，所以該公司的土地開發本錢核算的具體容是先將整塊土地作為一個本錢核算對象,在開發本錢土地開發本錢 賬戶中歸集其發生的全部開發支出,計算其總本錢和單位本錢,并于土地開發完成時,將本錢結轉到開發產品賬戶。待使用土地時,再將使用土地所應負擔的開發本錢,從開發產品賬戶轉入開發本錢房屋開發本錢漲戶,計入商品房、出租房等房屋的開發本錢。3.配套設施開發本錢的核算房地產企業的開發配套設施可以分為兩類：一類是開發小區開發不能有償轉讓的公共配套設施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、車棚等；另一類是能有償轉讓的城市規劃中規定的大型配套設施工程，包括：商店、銀行、醫院等。為了正確核算和反映企業開

14、發建立中各種配套設施所發生的支出，并準確地計算房屋開發本錢和各種大配套設施的開發本錢，對配套設施支出的歸集，可分為如下三種：(1).對能分清并直接計入*個本錢核算對象的第一類配套設施支出，可直接計入有關房屋等開發本錢，并在開發本錢房屋開發本錢賬戶中歸集其發生的支出；(2).對不能直接計入有關房屋開發本錢的第一類配套設施支出，應先在開發本錢配套設施開發本錢賬戶進展歸集，于開發完成后再按一定標準分配計入有關房屋等開發本錢；(3).對能有償轉讓的第二類大配套設施支出，應在開發本錢配套設施開發本錢賬戶進展歸集。而該公司對土地開發本錢全部直接計入有關房屋等開發本錢，并在開發本錢房屋開發本錢賬戶中歸集。4

15、.房屋開發本錢的核算房屋的開發是房地產開發企業的主要經濟業務。開發企業開發的房屋，按其用途可分為如下幾類：一是為銷售而開發的商品房；二是為出租經營而開發的出租房；三是為安置被拆遷居民周轉使用而開發的周轉房。另外有的企業還受其他單位的委托代為開發如職工住等代建房。這些房屋，雖然用途不同，但其所發生的開發費用的性質和用途，都大體一樣，在本錢核算上也采用了一樣的方法。企業在房屋開發過程中發生的各項支出，按房屋本錢核算對象和本錢工程進展歸集。開發企業對房屋開發本錢的核算，應設置如下幾個核算核算工程：1土地征用及拆遷補償費；2前期工程費：3根底設施費：4建筑安裝工程費；5配套設施費；6開發間接費。上述費

16、用能分清本錢核算對象的應直接計入有關房屋的開發本錢，分不清核算對象的，應先進展歸集，待土地開發完成投入使用時，再按一定標準將其分配計入有關房屋開發本錢。 四、調研結果 一、永泰房地產本錢核算工作的優點 1.本錢核算的根本程序正確第一步：根據本錢核算對象確實定原則和工程特點，確定本錢核算對象。第二步：設置有關本錢核算會計科目，核算和歸集開發本錢費用。第三步：按受益原則和配比原則，確定應分攤本錢費用在各本錢核算對象之間的分配方法、標準。第四步：將歸集的開發本錢費用按確定的方法、標準在各本錢核算對象之間進展分配。第五步：編制工程開發本錢計算表，計算各本錢核算對象的開發總本錢。第六步：正確劃分已完工和

17、在建開發產品之間的開發本錢，分別結轉完工開發產品本錢。第七步：編制本錢報表，根據本錢核算和管理要求，總括反映各本錢核算對象的本錢情況。 2.正確歸集開發產品本錢由于永泰公司開發規模的不同，該企業開發的本錢歸集對象也是不同的。小規模的開發，如單幢或幾幢房屋的開發，可以將全部開發量作為本錢歸集對象，設立一個本錢核算單位。但是對大規模的開發，就必須科學地確定本錢歸集對象。在這種情況下，該公司并沒有把本錢核算做的過細，因為許多直接開發費用很難分攤到每幢房屋，相反，也沒有簡單地以小區為核算單位，因為一個小區從開場建立到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時間，而其中所開發的商品房卻是陸續完工出售的，這樣做勢

18、必使本錢核算資料滯后，失去其本錢結算和管理上的作用。永泰集團是以房地產開發工程的工程容和工期進度作為確定本錢歸集對象的主要依據，對大的開發工程應該按不同的開發期進展分塊，便于費用的歸集和本錢結算，充分發揮本錢核算的作用。1在工程開發中發生的各項直接開發費用，直接計入各本錢核算對象，即借記開發本錢總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶。2為工程開發效勞所發生的各項開發間接費用，可先歸集在開發間接費賬戶，即借記開發間接費總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶。3將開發間接費賬戶歸集的開發間接費，按一定的方法分配計入各開發本錢核算對象，即借記開發本錢總分類賬戶和明細賬戶，貸記開發間接費賬戶。通過上述

19、程序，將應計人各本錢核算對象的開發費用，歸集在開發本錢總分類賬戶和明細分類賬戶之中。 3.正確劃分本錢工程客觀地反映產品本錢的構造，便于分析研究降低本錢的途徑。永泰公司是按現行的房地產開發企業會計制度規定，把開發本錢作為一級本錢核算科目，在該科目下，根據自己的經營特點和管理需要，選擇本錢工程，并據此進展明細核算。對金額較大、并陸續發生的費用單獨設立科目核算。為核算企業的開發本錢，永泰公司設置以下賬戶：14301開發本錢賬戶。本賬戶核算房地產開發企業在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發過程中所發生的各項費用。本賬戶借方登記企業在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發過程中所發生的各項費用，貸方登

20、記開發完成已竣工驗收的開發產品的實際本錢。24302開發間接費賬戶。本賬戶核算房地產開發企業部獨立核算單位為開發產品而發生的各項間接費用，本賬戶借方登記企業部獨立核算單位為開發產品而發生的各項間接費用，貸方登記分配計入開發本錢各本錢核算對象的開發間接費。月末本賬戶無余額。本賬戶應按企業部不同的單位、部門分公司設置明細賬戶。 4.能夠正確計算并結轉已完開發產品實際本錢永泰公司能夠正確計算已完開發工程從籌建至竣工驗收的全部開發本錢，并將其結轉進入開發產品賬戶，即借記開發產品賬戶，貸記開發本錢賬戶。按已完開發產品的實際功能和去向，將開發產品實際本錢結轉進入有關賬戶。即借記經營本錢、分期收款開發產品、

21、出租開發產品、周轉房等賬戶，貸記開發產品賬戶。 二、本錢核算中存在的一些問題1.合同過程管理不到位，變更難以控制(1).合同缺乏規化管理。規化管理主要從兩個方面理解：一是合理的簽訂合同；二是合同的分類授權與審批。以前該公司都喜歡簽大合同，跨分期、跨科目。在簽訂的時候，沒有從本錢管理與控制的角度考慮，不為后面的工作著想。簽的時候很方便，到合同執行過程中，本錢拆分的時候就遇到了問題，一份合同搞不清楚要拆分到多少個工程的多少個科目中去，工作量巨大無比，且易出錯。缺少合同分類授權與審批機制。合同分類不同、金額不同，其負責的部門不同、授權不同。永泰公司需清晰定義授權、責任體系，建立預警、審批機制，以保證

22、合同簽訂的質量。(2).變更難以過程管理。變更控制難在兩個方面：一是時效性強；二是難以及時測算。許多現場簽證均有時效性強的特點，現場變更一旦發生，現場工程經理就得決策做或不做，做了本錢就進去了，不做工期就可能會延遲。同時，變更發生前往往無法準確測算其本錢，只有等到變更發生后才可以。這就會導致變更測算只能事后進展，而事前只能估算，這為本錢控制帶來風險。而公司管理更加粗放，變更發生后也不及時測算本錢，等到結算時再進展算總賬，這就給本錢管理帶來了更大的風險。(3).付款管理效率底。施工單位大都反映公司付款周期長，效率低，有時有成心拖欠款項的嫌疑。不排除該公司確實成心如此，但更多的情況下是地產公司部管

23、理的問題導致的。地產公司是資金密集型企業，如果前期不做好款項的預備工作，付款時沒有方案和節奏，難免會出現周期長，效率底的情況。再加上層層的審批機制又沒有信息化的手段支持，效率就更加低下了。2.各種原始記錄不完善原始記錄，在生產過程中來源于最基層的施工地點，在物資采購方面來源于各級物資部門。原始記錄真實與否，直接影響核算的真實程度。因此，能否及時正確地反映本錢情況，關鍵取決于原始記錄的可靠程度。由于房地產企業業務多，工程量也大，企業在生產過程中的原始記錄存在兩種種情況：一是有的施工工地核算建立了原始記錄，但流于形式的多，原始記錄也有假的。二是有的根本沒有施工工地核算，也就沒有最基層的原始記錄，預

24、算本錢沒有明確，擴大比例，本錢核算不能反映真實情況。3.欠缺有綜合能力的本錢管理人員 本錢管理崗位是地產企業隨著精細化管理，逐漸別離出來的新型管理崗位。該崗位一般都是從工程概況預算、財務等其他崗位轉過來。 既然是全本錢管理，則就要求這個崗位需要具備一定的綜合能力，如：設計、工程造價、營銷管理、財務等。而目前這樣的人才在該公司還比擬稀缺，如不能夠很好解決這個問題，將會成為企業未來開展的瓶頸。 三、完善本錢核算的根底工作的幾點建議 1.合同管理環節是本錢兌現的一個過程，該過程主要由合同執行與合同付款兩局部構成。1合同訂立合同的訂立可以采用招投標、議標、戰略協議采購等多種方式。隨著管理的規化，現在很

25、多地產公司逐漸采用招投標方式簽訂合同，中標后，再由發包方與承包單位簽訂合約。由于合同的簽訂是本錢實現的第一個環節，所以，在合同簽訂時要清晰界定雙方的權責，確保合同順利執行。合同簽訂過程需要走審批流程，審批通過后記錄備檔。此時作為本錢管理人員，需要將該份合同的本錢拆分到科目體系中去。2合同結算工程施工完成后，即進入工程結算環節。工程結算由各工程職能部門上報結算申請，由本錢管理部牽頭組織竣工結算的相關工作。在工程竣工結算造價審定階段，可委托造價咨詢機構進展施工圖造價審定。其中，咨詢費用采用造價核減額的方式計取。就是測算出來造價金額與承包單位上報的偏差值來計算咨詢費用的金額，這樣可以形成相互監視的機

26、制。此模式適用于沒有采用總價包干方式進展的竣工結算審定。3應付進度款應付進度款管理是當合同到達了付款條件或工程施工到達了形象進度以后，在對合同進展付款之前，審定其應付進度款的情況。該工作在合同執行過程中，由各工程職能部門的合同經辦人，根據合同約定的形象進度付款條件，階段性對合同應付款情況進展審定，即階段性申請產值，為合同付款做好準備。4合同付款付款貫穿合同執行的整個過程，如何使款項及時、準確的支付出去，是保證工程施工順利開展的一個因素，同時也防止了資金拿在手中而負擔高額利息的情況。做合同付款一定要制定付款方案，付款方案是保證企業資金合理調配的根底數據，也是企業資金方案管理的重點業務環節。付款方

27、案制定后，需對方案進展審批。2.為解決好各種原始記錄的問題，我認為在核算方面，應當建立實物量日統計臺賬、機械設備工時利用臺賬、材料收付保管賬、用工記錄等。已實行施工工地核算的，應當進一步完善原始記錄，建立互相制約的制度，解決好數字對口問題。企業的物資部門應當建立倉庫物資到貨原始記錄，作為物資已經到貨，尚未付款，還不屬于自己資產的一種過渡。待發貨票到達付款時應當立即辦理正式驗收，入保管賬，同時注銷到貨記錄。3.針對最后一個問題，我認為永泰公司應加大對會計人員，尤其是具有綜能力的會計人才的引進以及培訓。將會計核算與企業的部管理有效的結合起來，來滿足企業的管理需要，反過來促進企業部管理水平的提高，從而實現企業的總目標。 五、調研體會 1.調研讓我明白了本錢核算在企業中的重要地位。本錢核算是本錢管理的核心，加強本錢核算是企業外部經營環境的要求。如果企業的本錢核算工作做的好，則也就為企業總目標的實現打下了很好的根底本錢核算的正確與否，直接影響企業的本錢預測、方案、分析、考核和改良等控制工作，同時也對企業的本錢決策和經營決策的正確與否產生重大影