1、HK000MM7房地產行業信貸政策解讀參考2008年國內房地產市場狀況2008年我行房地產信貸業務現狀2009年房地產行業信貸政策房地產開發投資總體保持增長，增幅出現較大幅度回落商品房銷售速度放緩，部分地區出現滯銷 房屋銷售價格指數回落保障性住房建設力度加大 2008年國內房地產市場狀況要 點呈現四個特點：預計2009年房地產行業面臨深度調整 房地產開發投資總體保持增長，增幅出現較大幅度回落截至2008年12月末，我國房地產開發投資完成額30580億元，同比增長20.9%，同比少增個百分點商品房施工面積億平方米，同比增長16.0%，同比少增個百分點 新開工面積億平方米，同比增長2.3%，同比少

2、增個百分點土地購置面積億平方米,同比減少8.6%,同比少增個百分點房地產開發投資總體保持增長，增幅出現較大幅度回落單位：億元; 萬平方米商品房銷售速度放緩，部分地區出現滯銷截至2008年12月末，全國商品房銷售面積億平方米，同比下降18.5%竣工面積億平方米，同比增長0.5%銷售額萬億元，同比減少18.7%空置面積億平方米，同比增長21.8%北京、上海、浙江等21個省市商品房銷售面積同比下降，最大降幅達39%商品房銷售速度放緩，部分地區出現滯銷單位：億元，萬平方米房屋銷售價格指數回落2008年12月，全國房屋銷售價格指數同比下降0.4%，環比下降0.5%2008年月均環比漲幅-0.025%，低

3、于2007年月均0.95%的環比漲幅70個大中城市中，有23個城市房價指數同比有所回落，降幅最大的深圳回落15.2%部分樓盤采取贈送精裝修、贈送車位、買房送車等手段變相降價，房價實際降幅可能進一步加大 房屋銷售價格指數回落房價指數，2003年12月末的房價指數為100保障性安居工程建設力度加大2009-2011年，計劃投資9000億元解決1300萬戶低收入家庭住房困難問題未來三年，廉租房投資2150億元，解決747萬戶 經濟適用房投資6000億元，解決400萬戶 棚戶區改造投資1015億元，解決220萬戶 保障性安居工程建設力度加大各類型住房計劃供應結構圖單位：萬套, 占比 預計2009年房地

4、產行業面臨深度調整國際經濟形勢進一步惡化,我國經濟受到較大沖擊2008年四季度,全國企業景氣指數，環比回落，同比回落；房地產行業景氣指數，環比回落，同比回落宏觀調控效果日漸顯現土地、稅收、信貸、住房供給和需求等方面進行調控 大力推進保障性住房體系建設 預計2009年房地產行業面臨深度調整消費者購房意愿下降 預期房價將繼續回落，購房意愿明顯下降 員工收入預期普遍不樂觀，購房能力和意愿下降 未來三個月打算購房的居民占比為12.7%，環比和同比分別下降和個百分點房地產企業資金鏈普遍緊張 施工面積同比增長16.0%，土地購置費用同比增長10.9% ，資金需求較大銷售回籠款占比同比下降個百分點，企業自籌

5、資金壓力較大同業競爭品種結構 區域結構要點擔保結構房地產開發貸款風險分析我行房地產信貸業務現狀同業競爭四大國有商業銀行中，我行房地產開發貸款余額占比28.66%，排名第二 我行房地產開發貸款新增占比44.84%，排名第一我行房地產開發貸款不良率.58%，大大低于四大行房地產開發貸款平均不良率品種結構我行房地產開發貸款以住房開發貸款、商用房開發貸款、土地儲備貸款和系統內房地產聯合貸款為主，四者合計余額占我行房地產開發貸款余額的99.17%，新增占比102.66%區域結構余額排名前十位的分行為北京、山東、廣東分行營業部、上海、浙江、深圳、江蘇、廣東、天津和河北分行，10家分行余額合計2067億元，

6、占全行房地產開發貸款余額的60% 新增排名前十位的分行為山東、天津、湖北、青島、廣東分行營業部、河北、四川、重慶、上海和浙江分行，10家分行合計新增291億元，占全行新增房地產開發貸款的67%橙色區域為余額和新增排名均為前十位的分行，包括河北、天津、山東、上海和浙江分行區域結構余額主要集中在長三角、珠三角和環渤海地區，合計余額占比73% 新增貸款主要集中在環渤海和中部、西部地區，合計新增占比67%東北地區不良率較高擔保結構按擔保方式劃分的房地產開發貸款余額占比分布圖 房地產開發貸款以抵押為主，余額占比81%我行房地產開發貸款風險分析 房地產行業系統性風險加大區域風險項目建設風險企業風險 少數分

7、行尚未實施名單制管理 部分項目未按銷售進度收回開發貸款 到期貸款難以收回的風險 貸款抵押物貶值的風險 2009年我行房地產行業信貸政策總體目標和原則區域信貸政策產品信貸政策要點建立和完善名單制管理制度強化房地產開發貸款封閉管理 相關管理要求總體目標和原則房地產行業為我行適度進入類行業全行房地產開發貸款新增限額450億元客戶結構目標、品種結構目標、風險防范目標總體信貸原則：總量控制、梯度推進；名單管理、突出重點； 封閉運行、嚴防風險 區域信貸政策 房地產開發貸款實行區域梯度推進戰略 重點推進河北、安徽、湖北、廣西、四川、重慶、陜西等分行重點城市和中心城市的房地產信貸業務鞏固長三角、珠三角地區房地

8、產信貸市場 逐步開拓經濟較為發達、價格較為合理、市場需求較旺盛的中小城市和百強縣房地產信貸市場 產品信貸政策住房開發貸款：對于不能給我行帶來住房按揭貸款資源的住房建設項目，或建設規模較小、建筑品質較低、不具備良好社區環境的住房建設項目，不得發放住房開發貸款 經濟適用住房開發貸款 建設項目已列入當地經濟適用房年度建設投資計劃和土地供應計劃，能進行實質性開發建設項目資本金不低于項目總投資的30% ,在貸款使用前已投入項目建設貸款期限一般為3年，最長不得超過5年 產品信貸政策廉租住房建設貸款 廉租住房項目已納入政府年度廉租住房建設計劃，并按規定取得地市級（含）以上政府有關部門的批準文件新建廉租住房項

9、目資本金不低于項目總投資的20%，改建廉租住房項目資本金不低于項目總投資的30% 貸款金額不得高于回購協議確定的回購價款貸款期限最長不得超過5年貸款利率按照人民銀行公布的貸款基準利率下浮10%執行 產品信貸政策商用房開發貸款 繼續實行總行準入分行和城市的名單制管理繼續實行總行專項規模管理對非住宅部分投資占總投資比例超過50%（含）的綜合性房地產項目，其貸款按商用房開發貸款管理從嚴控制對寫字樓、商場類建設項目發放商用房開發貸款產品信貸政策土地儲備貸款 繼續對準入分行和城市實行名單制管理 繼續實行總行專項規模管理 貸款項目符合有權部門批準的城市規劃和土地利用總體規劃，并已列入當地政府的年度土地儲備

10、計劃貸款擔保應采用抵押方式。以政府儲備土地設定抵押的，土地使用權性質可為劃撥，但必須取得合法有效的土地使用權證，且貸款金額不得超過抵押物評估價值扣除土地出讓金后的70%貸款期限由原來規定的“最長不超過2年”調整為“原則上不超過2年”產品信貸政策法人商用房按揭貸款 原則上不得發放法人商用房按揭貸款。為滿足優質客戶融資需求確需發放貸款的，須滿足項目五證齊全、所購商用房已經竣工驗收、貸款金額不高于總購房款的50%、貸款期限不得超過5年企業評級授信、項目和押品評估、受理、調查、審查、審批、發放和貸后管理等要按商用房開發貸款管理辦法等相關制度執行，其授信和審批權限比照商用房開發貸款執行 建立和完善房地產

11、開發企業名單制管理制度名單準入（暫定）準入名單分為總行級和一級（直屬）分行級名單兩種，各行不得向名單外的企業審批發放房地產開發貸款（土地儲備貸款除外） 準入方式包括直接準入和申請準入。屬于直營的重點優質房地產開發企業可直接納入相應級別的準入名單，存量客戶可擇優直接納入準入名單，新客戶要按照規定程序和標準完成申請審批工作。 納入準入名單的企業（含該企業名下全資子公司、控股或實際控制企業以及納入集團關聯授信的關聯企業），轄內分支機構可按規定開展營銷建立和完善房地產開發企業名單制管理制度實時監測要查詢人民銀行信貸登記咨詢系統，采集企業主管部門、行業協會的信息，采集銀行業協會、政府機關、新聞媒體公布的

12、資料，加強對轄區內準入企業經營和管理情況的監測定期要求企業提供最新財務報表，定期檢查項目建設情況、向房管部門查詢項目的實際銷售進度，加強對我行開發貸款及按揭貸款發放和資產質量等情況的監測動態調整 準入名單原則上實行一年一定，如因業務競爭需要，對符合條件的優質開發企業，可由二級分行按規定逐級報批后，由總行或一級（直屬）分行對相應級別的準入名單進行增補建立和完善房地產開發企業名單制管理制度總行或一級（直屬）分行要根據監測結果，對不符合我行貸款標準的企業，及時調出名單對調出名單的企業，要積極采取以下措施，防范信貸風險：不再繼續受理調出企業及其控股公司的貸款申請，各相關部門中止貸款調查、審查、審批工作

13、已經審批同意但尚未發放或已發放但未全部提款的貸款，原則上應立即停止發放貸款或繼續提款已經發放的貸款，要進一步加強對其項目銷售情況的跟蹤，及時根據銷售比例收回開發貸款，并爭取提前收回強化房地產開發貸款封閉管理 規范項目資金專戶管理 房地產開發企業必須在我行開立資金監管專用賬戶項目資本金、股東追加投資、我行開發貸款、按揭貸款和首付款全部納入我行專戶管理，其他項目銷售資金要盡可能納入專戶管理納入專戶管理的資金，要嚴格監控使用。資金使用計劃要與項目建設進度相匹配，大額資金使用要實行審批制 開發貸款結清前，專戶資金只能用于項目建設、經營或管理費用、歸還開發貸款 強化房地產開發貸款封閉管理 加強貸后對項目

14、建設和銷售情況管理定期要求企業提供最新財務報表， 并積極通過高管訪談、收集媒體報導、查詢人民銀行信貸登記系統等方式，及時分析和掌握企業經營管理情況要根據項目建設進展情況及時赴現場進行貸后檢查，重點檢查項目建設進度是否符合計劃，累計完成工程量與項目資金累計支出額是否匹配 及時跟蹤統計項目銷售情況強化房地產開發貸款封閉管理 嚴格按銷售比例收回貸款要根據項目銷售進度，按照相應比例收回我行開發貸款，確保項目銷售完成80%（商用房開發貸款項目銷售完成70%）前收回全部開發貸款 對總行直營大型優質企業，由于項目滾動開發將銷售資金優先用于后期項目建設，在銷售面積完成80%前無法全額收回開發貸款的，須報一級（

15、直屬）分行信貸管理部同意相關管理要求 將監控重點由貸款進一步延伸至貸款項目嚴格房地產開發貸款押品管理 定期開展押品價值重評重估價值應剔除項目抵押物中已銷售房屋對應的價值 對押品為建設用地使用權且閑置時間超過2年的，原則上應要求借款人追加其他貸款擔保，嚴格防范我行貸款抵押土地被無償收回的風險 加強分類管理，積極防控存量貸款風險 嚴重風險、較大風險、一般風險、風險可控加強對房地產開發貸款展期、再融資、重組的管理對確因房地產市場低迷造成無法如期銷售、到期開發貸款難以按期歸還的，如企業還款意愿和記錄良好、且項目地理位置和建筑品質良好的，可在有效防控風險的前提下，按規定向有權審批行申請辦理貸款展期、再融資或重組業務 相關管理要求 存在下列情況之一的房地產開發貸款，不得辦理貸款展期、 再融資或重組業務： 相關管理要求 還貸比例與項目銷售比例不匹配，或是項目銷售面積超過80%（商用房開發貸款為70%），仍未全額歸還貸款本息 借款人存在挪用我行貸款行為 借款人在項目建設和銷售過程中存在違法、違規行為，或是存在重大經濟糾紛、工程質量不合格等情況，或是貸款項目停工三個月以上、已形成爛尾，可能對我行貸款造成風險的 已經