1、精選優質文檔-傾情為你奉上2011年10月天津市購房者需求問卷調研分析報告目錄一、購房人群特征分析5二、購房目的和驅動因分析10三、購房需求特征分析13四、購房人群購買力分析18五、購房者對購房時機和投資觀念的看法23六、購房人群的預期分析26七、調控政策影響分析29總結目前市場觀望氣氛加劇，大量房源未能消化，剛剛結束的秋季房交會上，五日累計成交量較比去年有大幅度下滑；居民購房意愿不斷降低，認為開發商采取的降價策略較為保守，進而“繼續持幣觀望”的人群占據多數，樓市已逐漸步入買方市場。2011年天津房地產市場特征：一、新建商品住宅成交量跌價價微漲剛性需求支撐樓市10月天津市場整體呈現量跌價微漲的

2、態勢。新建商品住宅成交量為7347套，日均成交量為237套，較上月降幅18.84%；成交面積74.47萬平方米，環比下降18.98%，同比去年同期有33.73%的降幅；成交均價微幅回升至9505元/平方米，環比上漲0.43%，這一均價水平同比去年有1.08%的漲幅。二、基礎居住類剛需支撐市場改善型需求持續釋放1）、26-30歲年齡段屬于基礎性剛需人群，其中部分婚房需求受政策影響甚微，近幾月始終保持在3成左右。31-35歲年齡段的購房人群本月占比18.7%，較上月降低了2個百分點；35歲以上的各年齡段人群占比均有不同程度的增加。2）、本月首次置業人群的比例占比49.2%；二次置業人群占比降至38

3、.4%；相反，三次及以上的置業意向有明顯的漲幅。三、客源分布穩定本地購房者支撐天津樓市1）、市場的主力購房人群仍為本地戶籍在津工作生活者，占比基本穩定在70%左右，本月降至64.3%；近幾月天津戶籍在外地工作的人群占比持續微幅上漲，本月增長3個百分點至8.5%。2）、外地戶籍在津工作生活者作為另一重要組成部分，各月均保持在22%左右的比例，本月占比23.6%。四、總價100萬元以下認可程度高房價下行預期漸強1）、本月對81-100萬總價的認可程度達27.9%，處于歷史地位。對101-120萬元的認可程度也僅有12.4%。相反，本月對80萬以下的認可程度處于32.4%的高位；2）、通常對8001

4、-10000元單價的接受比例最高，每月占比平均達到4成左右，本月占比僅30.5%；10001-12000元的單價區間占比本月回升至平均水平。相反，8000以下的單價區間本月增加了3個百分點。五、購房者購房信心減弱入市時間有所推遲1）、一方面，打算“現在就買”的占比本月出現6個百分點的增加；相應的，計劃“一年以后”和“未來半年到一年”的人群占比則有6.5%和5.9%的下降，但仍處于較高的比例。2）、認為“房地產長期總是升值的”的比例本月占比僅23%；相反，愿意“等一等再買”的人群占比與上月持平，維持在3成；值得注意的是，表示“等市場走勢明朗后再購買”的人群占比本月增加了6個百分點。六、購房者預期

5、房價“進入調整期”對調控方向的信心產生動搖1）、認為樓市“進入調整期”的購房者自2月的最高點持續波動，本月降至44%，但仍維持在高位；持“已經進入階段性高點”的占比有所增加，同時認為“還在上升階段”的占比維持各月的平均水平。2）、認為房價將“繼續小幅上漲”的占比自調控以來持續波動，但總體為呈下降的趨勢，本月繼續降至低位；認為房價“小幅小調”的比例達到調控后的最高值，占比28%。七、本輪調控下觀望情緒濃重試點征收房產稅影響仍不明確1）關于新政各項調控手段，購房者反映差別化信貸政策、限購政策的影響最大，其次，對保障性住房的建設、公共租賃住房供應的關注也較高；2）、表示支持的購房人群比例占主體，總占

6、比維持在5成左右，本月該比例維持在47.1%；反對的人群占比本月出現5.4%的增幅。值得注意的是，本月持反對態度，認為“政策力度過大”的占比達10.5%，自調控以來該類占比只有在2月達15.8%。3）、認為市場“影響不明顯，市場維持現狀”的人群占比本月降至19%；值得注意的是，認為“影響很大，市場前景不明朗”人群占比本月增至12.8%，僅低于2月水平；同時，本月認為市場走向“不好說”的人群占比較上月降低了10個百分點，維持在以往各月的平均水平。專心-專注-專業一、購房人群特征分析n 26-30歲基礎類剛需人群為主31歲以上各年齡段人群占比減少數據顯示，26-30歲和31-35歲年齡段的購房人群

7、始終成為天津市場的主要支撐。其中，26-30歲年齡段屬于基礎性剛需人群，其中部分婚房需求受政策影響甚微，近幾月始終保持在3成左右。31-35歲年齡段的購房人群本月占比18.7%，較上月降低了2個百分點；同時，本月25歲以下的人群比例回升至16.1%的占比。值得注意的是，35歲以上的各年齡段人群占比均有不同程度的增加。n 高學歷購房人群成為房地產消費的源動力天津的購房人群中本科學歷通常占到近五成的比例，是絕對的中堅力量，側面的說明目前社會普遍受教育程度較高，也反映了越來越多的高學歷人才愿意在津安家置業。但本月本科、碩士和博士及以上的人群占比均有明顯的降低，本科生占比降幅近10個百分點；相反，本月

8、大專和高中、中專及以下學歷，占比均有不同幅度的上浮。n 天津市場客源分布穩定本地購房者支撐天津樓市天津房地產發展仍然比較健康，市場客源分布穩定，購房消費趨于理性。目前組成天津購房市場的客源分布上，以本地戶籍人口為主，占比基本穩定在70%左右，近幾月這一比例有持續下降的趨勢，本月至64.3%；外地戶籍在津工作生活者是天津購房市場的另一重要組成部分，這部分比例各月均保持在22%左右，本月占比23.6%。值得注意的是，近幾月天津戶籍在外地工作的人群占比持續微幅上漲，本月增長3個百分點至8.5%。n “國字頭”員工為主高公積金優勢仍在天津購房群體職業分布結構長期以來比較穩定，私營企業購房者占比最多，新

9、政下波動不大，2、3月出現明顯波動，本月回升至3成以上。長期來看，在國家機關事業單位工作的購房者比例基本維持在18%左右；在國有或國有控股企業工作的購房者比例基本維持在20%左右，本月“國字頭”企業的購房者保持在37.7%的占比。n 普通員和中層管理者置業意愿走低天津購房人群職位構成相對穩定，鑒于剛需仍為主要的驅動因，故普通員工作為市場需求主體占比基本維持在45%左右，近3個月占比不足4成，處于低位；本月中層管理置業意愿也降低了近4個百分點；相反，本月企業主置業意愿有2個百分點的增加。n 三口之家購房需求最為強烈改善型需求有所增長天津購房人群的家庭結構仍以的三口之家比例為主，本月“夫妻+孩子”

10、和“夫妻+孩子+老人”的家庭結構占比均有不同程度的增長，這與前面得出的結論相符。本月“夫妻二人”和“單身+老人”的家庭結構的占比亦出現了不同幅度的降低，這與市場剛性需求選擇觀望相關。n 中高收入群體仍為購房市場消費主力5000-10000元的月收入家庭占多數天津購房者家庭收入的分布在新政下有所變化，中高收入群體仍為購房市場消費主力，5000-10000元的月收入家庭占多數。3月高峰值出現之后，各月均表現平穩，本月降至最低點32.1%；數據顯示，5000元以下的家庭收入平均占比維持在20%-25%，本月占比27.9%；相反，15001元以上各區間的家庭收入占比均有不同幅度的增長。二、購房目的和驅

11、動因分析n 基礎居住類剛需、改善型自住需求齊降低相對于本輪調控之前的大幅度變化，投資或資產保值需求自3月開始一直處于低位，接近去年11月調控后的水平，本月維持在1成的占比?；A居住類需求自2月最低點起，波動性的增長。8月后，基礎居住類需求始終未超過4成；相應的，為提高品質的改善性需求在3月達到最低，漲跌持續波動，本月維持在45.6%的較低占比；相應的，選擇“其他”的購房者占比有所增加。n 首次、二次置業意愿明顯降低三次及以上置業意愿有所提高整體來看，購房客戶的置業次數分布基本穩定，市場主要由首次置業和二次置業主導。通常情況下，首次置業人群的比例占到5成左右，自3月起置業意愿達最高，本月占比49

12、.2%；二次置業人群占比降至38.4%；相反，三次及以上的置業意向有明顯的漲幅。n 婚房、改善型剛需和資產保值類三大需求為主改善型自住需求階段性入市天津不斷增加的外來人口置業需求和本地改善型購房者共同構成了強大的剛性需求人群。購房市場仍是以改善型剛需、婚房和資產保值三大需求為主?？傮w來看，改善型剛需自7月達到峰值后，此購房者觀望情緒更為濃重，近幾月持續下降，本月回落至24.3%；婚房需求近幾月持續釋放，本月占比穩定在2成的較低水平；資產保值類需求在3月降至歷史最低，此后始終維持在25%左右的占比，本月維持在近2成的比例。三、購房需求特征分析n 兩室為主三室為輔的戶型需求結構縱觀天津市場，主要以

13、剛性需求和改善型需求為主導，故兩室和三室戶型仍然是購房者的需求熱點，其次為三室以上戶型，被關注最少的是一室戶型，尤其是在調控政策持續收緊的情況下，選擇小戶型的購房者甚至為少。本月，兩室和三室的需求保持穩定；一室戶型的需求占比6%；三室戶型需求本月減少了3.2個百分點，占比30.8%。n 購房面積需求主要集中在70-130之間，面積區間印證戶型需求與購房者戶型需求達成一致的是，70-90平米和91-110平米的小戶型需求仍是需求熱點，其次為110-130平米戶型。本月較為明顯的變化是71-90平米的面積需求與上月持平。本輪調控以來，對于各面積區間的需求始終處于大幅波動的狀態。n 別墅產品最被認可

14、高層、小高層需求占比減少隨著住宅產品的結構優化以及新政下購房需求的轉變，天津購房者對于高層和小高層產品的認可度正逐步提高，使其成為主要的購房需求形式。調控期間，購房者對洋房的接受程度一度出現下滑趨勢，而近幾月穩定在3成左右。相應的，由于市場供應的不斷調整，本月對小高和高層的接受程度均有微幅的降低；相反的，部分高端需求對別墅產品的認同程度有所提升，本月占比14.1%。n 限購令下市內六區為首選環城四區熱度不減天津的購房者對于房屋的位置的要求始終較高，配套齊全、交通便利的市內六區歷來都是天津大多數購房者的首選區域，但是近兩年，隨著城市土地稀缺性的加劇、城市軌道交通的建設和規劃，以及城市化進程的推進

15、，使得天津的住宅建設逐漸向城市外圍蔓延。數據顯示，希望能在市內六區買房的人群每月基本維持在70%左右的高比例，本月降至65.9%，其次，津南區、西青區的關注度也較高，占比分別達18.7%和14.7%。此外，本月塘沽區在購房區域意向關注度降低了近10個百分點。n 位置、價格、生活設施成為首要關注點購房者對樓盤綜合素質更為看重由于天津購房者對于房屋位置的要求較高，因此區域位置是其首要關注因素，該因素在4月關注度最高，本月占比62.1%；其次就是對價格的關注，該因素也是在7月達到峰值66.4%，本月占比58.2%；購房者第三大關注要素是周邊生活設施的完善程度，該因素在8月達到最高值46.8%，本月降

16、至42.4%。目前市場以剛需人群作為支撐，除了首要的三大關注要素外，戶型設計、公共交通的便利和社區配套設施（幼兒園、會所等）等因素也成為了關注熱點。四、購房人群購買力分析n 單價承受能力集中在8000-12000區間內天津購房人群對于房價的承受能力范圍集中在8000-12000區間內，其中8001-10000元單價的接受比例最高，每月占比平均達到4成左右，本月占比30.5%；10001-12000元的單價區間占比本月回升至平均水平，達21.3%；相反，8000以下的單價區間本月增加了3個百分點。n 總價100萬元以下認可程度高降價預期導致80萬以下受追捧一般情況下，天津購房者的總價阻力線100

17、萬元為一個階段。天津市場需求主體仍為100萬以下，本月對81-100萬總價的認可程度達27.9%，處于歷史低位。對101-120萬元的認可程度也僅有12.4%；相反，本月對80萬以下的認可程度處于32.4%的高位。值得注意的是，本月對151-200萬元的各總價區間的認可程度達到歷史峰值。n 首付款16-30萬元波動幅度較大31萬元以上各區間有所增長調查數據顯示，購房者普遍接受16-30萬元的首付款區間，該區間在本輪政策調控下近兩月波動幅度較大，本月陡降至28.5%，達到歷史峰值；其次為31-50萬元和15萬元以下的首付區間接受程度也較高，但購房者對這兩個首付區間的接受程度隨政策和市場變化而變化

18、，本月分別有1.1%的降低和4.2%的增長。n 商業貸款為主一次性付款比例上漲數據顯示，多數購房者對于付款方式多會選擇商業銀行貸款，平均占比達4成左右，但本月回落明顯，僅達33.8%。其次是公積金貸款方式，占比達3成左右，較上月該比例微幅增長；值得注意的是，選擇一次性付款的比例近幾月連續增長，本月達17.7%。n 大多數購房者希望月供比例控制在30%以內，實際月供比例大于心理預期調查數據顯示，大多數購房者希望月供比例控制在21%-30%之間，本月占比46.9%。其次接受程度較高的是31-40%和20%以下的月供比例，本月這兩個區間認可程度分別增加了0.9%和1.2%。五、購房者對購房時機和投資

19、觀念的看法n 市場處于波動期多數購房者購房時間推遲數據顯示，購房者選擇推遲置業時間。一方面，打算“現在就買”的占比本月出現6個百分點的增加，“三個月內”的人群占比相對穩定；相應的，計劃“一年以后”和“未來半年到一年”的人群占比則有6.5%和5.9%的下降，但仍處于較高的比例。n 購房者入市信心減弱本月購房者對于入市的信心有所減弱，認為“房地產長期總是升值的”的比例本月占比僅23%；相反的，愿意“等一等再買”的人群占比與上月持平，維持在3成；值得注意的是，表示“等市場走勢明朗后再購買”的人群占比本月增加了6個百分點。n 房地產投資認可程度出現回落維持在低位近幾月，購房者對銀行儲蓄和房地產投資的選

20、擇較不穩定，變動較大。今年以來，對房地產投資的關注程度在2月達到峰值，此后隨著新政的開始實施迅速降至歷史最低，經過近幾月的持續波動，本月維持在37.4%。相應的，本月銀行儲蓄的占比達25.9%，漲幅2.6個百分點。六、購房人群的預期分析n 購房者認為樓市已經進入調整期隨著新政的進一步深化，認為樓市“進入調整期”的購房者自2月的最高點持續波動，本月降至44%，但仍維持在高位；持“已經進入階段性高點”的占比有所增加，同時認為“還在上升階段”的占比維持各月的平均水平。n 購房者預期房價小幅小調認為房價將“繼續小幅上漲”的占比自調控以來持續波動，但總體呈下降的趨勢，本月繼續降至低位；認為房價“小幅小調

21、”的比例達到調控后的最高值，占比28%。n 購房者對目前樓市調控方向的信心平穩本年，在政策持續收緊的2-4月，認為“會繼續目前對房地產行業的調控方向”的占比呈穩定持續狀態，但在近兩月出現了一定的降幅，占比3成；同時，認為“不確定”的購房者占比維持在33%的高比例。七、調控政策影響分析n 限購、差別化信貸和營業稅征收成為最關注關于新政的各項調控手段，購房者反映差別化信貸政策、限購政策的影響最大，其次，對保障性住房的建設、公共租賃住房供應的關注也較高。從本月的數據統計可以看出，目前銀行信貸緊縮，居民購房成本增加，對于“差別化信貸政策”的敏感度較高；同時市場成交量疲軟，購房者置業信心持續走低，出于對

22、新房的降價預期，二手房因其較高的交易稅費以及久高不下的價格，使得部分購房者由二手房市場轉向繼續觀望新房的未來走勢。“國辦發1號文”調控政策對市場的第一影響11.211.311.411.511.611.711.811.911.10各地政府制定“房價控制目標”，并在一季度公布13.1%20.0%19.9%18.9%21.6%15.4%11.8%20.4%11.1%加大保障性工程建設力度，增加公共租賃住房供應15.1%21.9%20.6%15.2%19.9%21.7%23.9%23.6%19.3%個人購房不足5年的，轉讓住房營業稅全額征收18.8%13.7%9.0%18.5%18.9%13.4%22

23、.9%15.0%26.5%繼續強化差別化信貸政策，二套房首付提高更高23.2%11.1%16.3%17.5%16.3%18.6%15.1%13.3%15.1%落實保障性、棚戶區改造房和中小型普通商品房用地不低于住房建設用地供應總量的70%5.7%8.3%7.6%7.6%6.5%10.7%10.8%11.1%8.5%限購政策涉及城市更廣、力度更嚴厲21.2%23.2%24.9%18.5%15.0%17.8%11.8%12.9%13.4%住房保障和穩定房價工作，采取領導約談問責制1.0%1.9%0.7%1.10%1.3%1.2%2.7%1.4%2.9%新聞媒體輿論引導，防止虛假信息誤導消費預期1.

24、7%0.0%1.0%1.6%0.3%1.2%1.0%1.8%2.9%“國辦發1號文”調控政策對市場的第二影響11.211.311.411.511.611.711.811.911.10各地政府制定“房價控制目標”，并在一季度公布7.7%7.6%8.0%10.6%7.5%11.5%12.8%9.7%5.2%加大保障性工程建設力度，增加公共租賃住房供應11.4%12.4%13.6%16.5%14.7%14.2%11.8%16.8%9.8%個人購房不足5年的，轉讓住房營業稅全額征收15.1%15.2%13.6%15.9%15.3%18.6%15.8%16.1%18.7%繼續強化差別化信貸政策，二套房首

25、付提高更高30.3%26.0%29.6%24.5%24.5%25.7%21.5%19.3%22.6%落實保障性、棚戶區改造房和中小型普通商品房用地不低于住房建設用地供應總量的70%14.5%14.0%14.3%13.6%17.3%13.4%19.9%18.1%21.1%限購政策涉及城市更廣、力度更嚴厲16.8%18.1%16.3%13.9%14.7%13.0%12.4%12.9%13.1%住房保障和穩定房價工作，采取領導約談問責制3.7%5.7%2.7%3.6%3.9%1.1%4.0%0.3%3.9%新聞媒體輿論引導，防止虛假信息誤導消費預期0.3%1.0%2.0%1.3%1.1%1.6%1.

26、7%5.0%4.3%“國辦發1號文”調控政策對市場的第三影響11.211.311.411.511.611.711.811.911.10各地政府制定“房價控制目標”，并在一季度公布13.1%10.2%9.0%8.6%10.1%6.7%5.4%4.6%加大保障性工程建設力度，增加公共租賃住房供應10.4%8.3%9.6%6.6%9.1%7.5%7.7%7.9%8.2%個人購房不足5年的，轉讓住房營業稅全額征收17.5%18.4%20.6%16.2%16.7%20.5%11.4%14.7%8.8%繼續強化差別化信貸政策，二套房首付提高更高14.8%10.8%12.3%12.6%14.0%11.5%1

27、4.1%12.9%8.5%落實保障性、棚戶區改造房和中小型普通商品房用地不低于住房建設用地供應總量的70%12.4%11.1%12.0%16.9%11.4%18.1%17.2%13.1%11.8%限購政策涉及城市更廣、力度更嚴厲21.9%21.9%20.9%22.2%23.2%20.9%24.6%24.0%11.1%住房保障和穩定房價工作，采取領導約談問責制5.7%12.4%9.0%8.9%9.8%9.1%11.8%11.1%17.7%新聞媒體輿論引導，防止虛假信息誤導消費預期4.0%7.0%6.6%7.9%5.5%4.7%7.7%10.4%22.3%n 新一輪調控政策，表示“反對，政策力度過

28、大”的人群占比陡增對于新一輪調控政策，表示支持的購房人群比例占主體，從開始實施至目前，總占比維持在5成左右，本月該比例維持在47.1%；反對的人群占比本月出現5.4%的增幅。值得注意的是，本月持反對態度，認為“政策力度過大”的占比達10.5%，自調控以來該類占比只有在2月達15.8%。n 新政影響力“市場短期內調整”、“前景不明朗”占比顯著增加有關本輪調控的影響力，認為市場“影響不明顯，市場維持現狀”的人群占比本月降至19%；值得注意的是，認為“影響很大，市場前景不明朗”人群占比本月增至12.8%，僅低于2月水平；同時，本月認為市場走向“不好說”的人群占比較上月降低了10個百分點，維持在以往各

29、月的平均水平。n 多數購房者對新政后的房價預期不明確新政實施以來，每月均有超過44.3%的購房者對新政后的房價預期不明確；認為房價會下跌的人群比例近幾月波動幅度較大，本月占比3成，較上月有所增長，相應的，認為房價“仍會上漲”的占比與上月持平?？梢?，嚴厲的調控政策下，購房者對于房價下行的心理預期逐步增強。n 市場的震蕩增加了購房者對樓市走向判斷的不確定性在各觀點中，認為“說不清，看看再說”的人群始終占比最大，由2月的30.3%增長至8月的44.8%，本月微降至42.3%，購房者對于房價走低的心理意向仍在。數據顯示，本月另一變動較大的觀點就是“將會推遲購房計劃”，隨著月份的推進，繼續增至24.3%。同時，“不會推遲購房計劃”的占比本月增長了6個百分點，達24.6%。可見目前市場的震蕩增加了購房者對樓市走向判斷的不確定性，雖然觀望情緒仍在，但購房者也怕錯過抄底的最好時機，做好了隨時入市的準備。n 樓市走向大于征收房產稅對房價影響對于重慶、上海試點征收房產稅的影響，更多的人群認為“說不好”，這一比例維持在4成左右，各月變動幅度較大，本月占比43.3%；認為“無影響”的占比本月繼續回落至15.4%，認為“房價會下跌”的占比本月維持在25.6%。n 征收房產稅針對購房計劃多數購房者表示“說不準”本月有不足2成的購房者認為不管是否征收房