1、城陽溝岔工程市場分析市場研發中心市場研發中心20212021年年1 1月月5 5日日報告內容框架l 城陽整體市場分析l 同區域工程分析l 同類型工程分析l 市場總結及建議城陽區整體市場分析城陽區供應套數目前城陽區獲得預售證的總存量為8686套。城陽區供應體量 目前城陽區獲得預售證的市場存量超越100萬平米，按照目前市場市場銷售情況計算，在沒有工程進入的前提下，需求一年的消化期！銷售排名項目名稱總套數目前剩余套數12月銷售套數1寶龍國際社區11251531282萬科魅力之農普通商品房894523994寶龍城市廣場25022114845百潤家園(奧港國際)54535924

2、6林溪美地312201247春城花園440116248天泰城 迦南美地1063320239“楓林綠洲”商住小區12998622210盛世家園4期49625422城陽區12月份銷售情況銷售排名項目名稱總套數目前剩余套數12月銷售套數11希爾景園639282212卓越 蔚藍群島8305871613盛世民生花園10266321214啟城尚都2731311115百通香溪庭院3261071116海都商務中心113771117青特.匯豪景苑7035151018尚街.賽尚領寓1961301019悅華園三期110721020都霖美景903413921怡馨苑小區635352922千禧國際村525292923天泰

3、城 迦南美地400259城陽區12月份銷售情況城陽工程銷售價錢項目名稱12月銷售套數累計銷售均價當前銷售均價項目名稱12月銷售套數累計銷售均價當前銷售均價寶龍國際社區12852635270希爾景園225729萬科魅力之城10966646720卓越 蔚藍群島1653455360萊農普通商品房9930803100盛世民生花園1250805020寶龍城市廣場8490608970啟城尚都1149264930百潤家園(奧港國際)2448834890百通香溪庭院1180548050林溪美地2441564160海都商務中心116308春城花園2433123310青特.匯豪景苑1069336950天泰城 迦南

4、美地2355895590尚街.賽尚領寓106309“楓林綠洲”商住小區2233973394悅華園三期103601盛世家園4期2250495060都霖美景942574250同區域工程分析同區域工程分析區域引見及配套 板塊整體位于城陽市區的北部，主要在春陽路以北的區域內，雖整體區位較偏，但整個板塊與城陽市中心有著非常便利的交通聯絡。目前整個板塊內整體進展住宅開發，其主要依托于板塊內最為重要的三大配套：墨水河，墨水河呈東西走向貫穿整個板塊，目前板塊內工程根本在墨水河沿岸展開，可以說墨水河是整個板塊內最為重要的自然資源。整條河流的良好利用，不僅僅是在售樓盤的一大賣點，更可協助整個區域價值的提升。青島農

5、業大學，原為萊陽農學院，是整個青島重要高等學府之一，也是整個城陽最為重要的高等學府。青島農業大學的存在，似的整個板塊具有濃重的人文氣味，前期的學府康庭到如今的林溪美地，板塊內的樓盤無一例外的都打著“人文的招牌，這顯然已成為板塊內樓盤最為重要的優勢資源。大潤發購物廣場,大潤發購物廣場的進入，處理了區域內商業、購物、生活等最為根本配套的問題，是實真實在的處理了板塊內的一大問題。大潤大購物廣場的進入無疑是整個板塊的價值得到了提升，更是板塊內住宅開發的最大利好。主要住宅工程主要住宅工程項目名稱項目名稱項目位置項目位置物業形態物業形態建筑面積建筑面積銷售時間銷售時間金日紫都中城路北段，青島農業大學北部普

6、通住宅280000開盤時間尚未確定林溪美地青島農業大學西側，虹子河北岸普通住宅3000002019.4.6開盤銷售2009.6.1一期入住由和花園青島農業大學北600普通住宅經濟適用房（售完）2019.9開盤銷售l 目前整個板塊內商品房工程只需金日紫都與林溪美地兩個工程，林溪美地一期目前曾經開盤銷售，金日紫都剛剛啟動，開盤時間目前尚未確定。l 雖整個板塊內只需兩個工程，但兩個工程都屬于中等體量工程，區域內目前總供應量在600000，由于林溪美地剛剛開盤，金日紫都尚未開盤銷售，區域內住宅有效供應量在500000。l 除金日紫都、林溪美地兩個工程外，板塊內由于可開發土地較多，后期應該會有更多的工程

7、進入市場，版塊內供應量會逐漸添加。l 板塊內由于其土地整體利用程度相對寬松，其板塊內工程主以多層建筑形狀為主，小高層建筑形狀為輔，高層較少被采用。l 板塊內工程戶型面積根本都在120以下，板塊內工程主打中小戶型，特別是6090的一室、兩室戶型占到樓盤戶型配比的60以上，是真正的小戶型樓盤。l 目前板塊內在售的商品房林溪美地銷售均價在4150元，后期隨著金日紫都的入市，雖整體均價會有一定的拉升，但板塊內整體銷售均價應在4400元，這在整個城陽市區應屬于中低的檔次。項目名稱項目名稱建筑形態建筑形態戶型面積戶型面積銷售均價銷售均價銷售率銷售率金日紫都多層、小高層尚未確定尚未定價預計均價4500元/林

8、溪美地多層（一期）后期會有小高層611264150元37（一期）一期推出312戶由和花園多層811152450元主要住宅工程主要住宅工程區域市場總結l北部板板塊雖如今整體較為落后，主要由于當地開發起步較晚，由于具有墨水河、青島農業大學、大潤發超市三大優勢配套，整個板塊無以具有非常優勢的根底條件，這也為整個板塊的開發奠定了良好的根底。l隨著金日紫都工程的銷售，后期整個板塊內還會有大量的土地會被開發，整個板塊未來應是到了整體放量的時候。l目前板塊市場價錢根本在4000元/平米左右。l目前區域工程認知度較低，但隨著各工程的開發，這種局面會隨之改動l目前區域內各工程每月的銷售量在15套以下。林溪美地l

9、 開發商: 青島城陽方正房地產開發 l 售樓處地址: 城陽區青島農業大學西側 虹子河北岸l 售樓:81152777 l 開盤時間: 2019-04-06 l 入住時間: 2021-06-01l 容積率: 1.35 l 戶型面積：61-125l 綠化率: 36.80%工程區位l 營銷代理：青島易德投資顧問l 物業管理：雙利物業l 物業管理費: 0.60元/平方米月 l 總建筑面積:300000平方米l 開工時間:2019-10-17l 開發商:青島城陽方正房地產開發l 地塊總規模約30萬平方米，首期約12萬平方米，林溪美地林溪美地 樓盤動態樓盤動態l2019-09-

10、24：10月12日搜房看房團再次起航，帶您領略北部風情！本次重點關注奧港國際 ，都霖美景，林溪美地，青國青城四個搶手樓盤。l2019年9月8日-9月17日，推出十套特價房，概略如下：l凡在活動期間購買指定10套特惠房者，均可以享用100元/的購房優惠。 l教師在活動期間購房須本人持教師證，除享用100元/優惠外，還可獲得價值1000元購物卡的額外大禮。 l已成交客戶引見新客戶成交，且新客戶為教師者，已成交客戶可獲得價值100元的購物卡，新客戶可累計獲得價值2000元的購物卡。備注：購房者在本次活動期間交納首付款，方可享用所列優惠，逾期失效。l9月7日到9月16日，中秋特惠房方案 購房雙艱苦禮。

11、l4月6日盛大開盤。l2019-03-06：精致中小戶61-91平方米首付6. 8萬元起出賣！l2019-02-25：青島搜房網將于3月1日組織林溪美地看房活動l2019年10月17日開工。銷售及價錢了目前累計銷售均價：4150元/平米，4月份開盤共銷售117套，月均銷售13套金日紫都l工程選址于城陽區中城路以東,204國道以北.擬建立地塊原為董村村莊舊址.用地北界緊鄰墨水河,東側為董村社區新建居住小區,南側為204國道,隔路為青島農業大學,西側為中城路,隔路為青島青特集團 l內部公園式街區生活。外部鬧市式街區生活。沿中城路和204國道布置2-7層高檔餐飲、超市、健身、美容、茶室、酒店等時髦文

12、娛業態，及寫字樓、銀行等商業業態，l占地面積:291平方米l總建筑面積:280000平方米l總戶數:2201l停車位:2488l開發商:青島金日置業萊農普通商品房l物業類別: 住宅 限價商品房 l建筑類別: 多層、小高層 l物業地址: 城陽區明陽路287號 l價錢: 3150元/l開發商: 青島鑫源置業集團 l 目前推出體量105417平米，894套，目前銷售501套，剩余393套。銷售情況工程2019年10月開場銷售，月均銷售35套。同類型、同價位工程分析闡明 根據本工程情況和城陽房地產市場板塊劃分，我們經過對比工程的價錢、交通、周邊配套，敲定和本工程類似，對本工程有競爭力的工程工程情況項目

13、名稱項目名稱項目位置項目位置開發面積開發面積開盤時間、入住時間開盤時間、入住時間都霖美景正陽支路與煙青高速路交匯處300000（一、二、三期總面積）2019.5（開盤）2019.4（一期入住）富通廣場城陽區青威路與正陽路交匯處250002019.6（開盤）奧港國際正陽路泰城路口往南500米560002019.3.23（開盤）陽光嘉苑崇陽路與青威路交匯處500002019.4.12（開盤）2009.4（入住）華鵬新苑正陽路80號700002019.6.20（開盤）啟城尚都正陽路與繡城路交匯600002019.1.17開盤銷售l六個工程當中，都霖美景整體區位在板塊內較為偏遠，啟城尚都在西部板塊，其

14、他四個工程分布相對較為集中。l都霖美景是板塊內體量最大的一個工程，同時也是產品設計以及檔次等較高的一個工程。工程共分三期開發，一期目前曾經入住，二期正在熱銷，三期為別墅工程，目前也曾經開場銷售。l都霖美景、華鵬新苑、啟城尚都兩個工程在2019年開場開盤銷售，其他三個工程均是在2019年開盤銷售，整個板塊整體應處在熱銷階段當中。工程戶型情況項目名稱項目名稱戶型結構戶型結構戶型面積區間戶型面積區間主力戶型主力戶型裝修裝修都霖美景平面、復式、躍層63400（一、二、三期）130240（二期）二期：130.74、142.52、157.17三室兩廳兩衛毛坯富通廣場平面941259789兩室兩廳一衛120

15、.37三室兩廳兩衛毛坯奧港國際平面6014698兩室兩廳一衛126.41三室兩廳兩衛毛坯陽光嘉苑平面651209483兩室兩廳一衛113.58三室兩廳一衛毛坯華鵬新苑平面8013588兩室兩廳一衛115三室兩廳一衛毛坯啟城尚都平面90150毛坯l都霖美景由于起產品的多元化，決議了其豐富的戶型種類。整個工程面積范圍63400，包括從一室戶型到三層躍層別墅戶型等多種戶型。工程一期根本以中小戶型為主；到了二期戶型全部在130以上，主力戶型以三室兩廳兩衛為主；到了三期全部為別墅，其戶型也全部在200以上。l除都霖美景外，其他五個工程根本以兩室、三室的戶型為主，特別是90100的兩室兩廳一衛以及1101

16、20的三室兩廳兩衛在整體戶型配比中占據較大比重。l板塊內都霖美景、奧港國際、陽光嘉苑、華鵬新苑四個工程均有6070的一室戶型的設計，雖整體比例較小，但由于小戶型的設計，使得工程的客群較為廣泛。l工程全部為毛坯交付，整體表達出工程較高的適用性；除都霖美景外，富通廣場、奧港國際、陽光嘉苑、華鵬新苑四個工程戶型全部為平面構造。板塊內工程銷售價錢分析板塊內工程銷售價錢分析 項目名稱項目名稱項目起價項目起價項目均價項目均價主力總價主力總價都霖美景高層4050元多層4250元別墅6000元4600元（多層與高層整體均價）60萬72萬套富通廣場4666元5100元50萬套、62萬套奧港國際4700元5200

17、元50萬套、65萬套陽光嘉苑4000元4400元42萬套、50萬套華鵬新苑4000元4400元38萬套、50萬套啟城尚都3800元4200元35萬套l銷售均價最能從整體上表達出工程的整體價錢程度。目前板塊的整體銷售均價應在4800元，隨著后期銷售的深化，板塊整體均價有希望超越5000元。l目前版塊內最高銷售均價是奧港國際5200元，陽光嘉苑與華鵬新苑同為4400元，最低的為啟城尚都在4200元/平米左右，最低與最高之間的價差為900元。都霖美景住宅套數874住宅面積123,204 總套數903總面積128,371 可售住宅套數406 406 可售住宅面積74,523 74,523 可售總套數4

18、11411可售總面積75,299 75,299 已售住宅套數468已售住宅面積48,681 已售總套數492已售總面積53,072 2019年銷售情況都霖美景2019年銷售情況奧港國際住宅套數512住宅面積48,491 總套數545總面積56,091 可售住宅套數330 330 可售住宅面積30,989 30,989 可售總套數357357可售總面積37,507 37,507 已售住宅套數182已售住宅面積17,503 已售總套數188已售總面積18,584 啟城尚都 住宅套數188住宅面積22,987 總套數273總面積41,614 可售住宅套數65 65 可售住宅面積9,187 9,187 可售總套數130130可售總面積25,137 25,137 已售住宅套數123已售住宅面積13,800 已售總套數143已售總面積16,477 啟城尚都 華鵬馨苑 住宅套數450住宅面積47,591 總套數491總面積60,147 可售住宅套數31 31 可售住宅面積3,816 3,816 可售總套數5757可售總面積11,942 11,942 已售住宅套