1、 第二章資產評估的程序與基本方法第二章第二章 資產評估的程序與基本方法資產評估的程序與基本方法 第一節第一節 資產評估的程序資產評估的程序一、資產評估項目的接洽一、資產評估項目的接洽二、組建資產評估項目小組二、組建資產評估項目小組三、擬定資產評估的工作方案三、擬定資產評估的工作方案四、收集與資產評估有關的資料四、收集與資產評估有關的資料五、待評估資產的清查核實和實地查勘五、待評估資產的清查核實和實地查勘六、評估假設條件、價值類型及評估標準分析六、評估假設條件、價值類型及評估標準分析七、選擇評估方法并進行估算七、選擇評估方法并進行估算八、編寫資產評估報告八、編寫資產評估報告九、與委托方辦理提交報

2、告和評估費用清算等手續九、與委托方辦理提交報告和評估費用清算等手續 第二節第二節 成本法成本法一、成本法的成本法的內容內容 是指首先估測被評估資產的重置成本，然后估是指首先估測被評估資產的重置成本，然后估測被評估資產已存在的各種貶值因素，并將其從測被評估資產已存在的各種貶值因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的各重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的各種評估方法的總稱。它的基本思路是重建或重置種評估方法的總稱。它的基本思路是重建或重置被評估資產。被評估資產。二、公式二、公式資產的評估價值資產的評估價值=資產的重置成本資產的重置成本資產實體性貶值資產實體性貶值 資產功能性貶值資

3、產功能性貶值 資產經濟性貶值資產經濟性貶值三、成本法中基本要素1、重置成本是什么重置成本是什么？ 重置成本是資產的現行再取得成本，即以現行市場技術條重置成本是資產的現行再取得成本，即以現行市場技術條件，取得被評估資產一樣或類似的資產耗費的合理必要的件，取得被評估資產一樣或類似的資產耗費的合理必要的費費用用、資金成本資金成本和和利潤利潤。重置成本主要分為復原重置成本和更。重置成本主要分為復原重置成本和更新重置成本兩種。新重置成本兩種。l 復原重置成本復原重置成本 是指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標準、設計、是指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標準、設計、規格及技術等，以現實價格水平重

4、新購建與評估對象相同的規格及技術等，以現實價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產說發生的費用。全新資產說發生的費用。l 更新重置成本更新重置成本 是指采用與評估對象并不完全相同的材料、現代建筑或制造是指采用與評估對象并不完全相同的材料、現代建筑或制造標準、設計、規格和技術等，以現行價格水平購建與評估對標準、設計、規格和技術等，以現行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產所需的費用。象具有同等功能的全新資產所需的費用。2 2、資產的實體性貶值、資產的實體性貶值資產的實體性貶值是指資產由于使用及自然資產的實體性貶值是指資產由于使用及自然力的作用導致的資產的物理性能的損耗或力的作用導致的資產

5、的物理性能的損耗或下降而引起的資產的價值損失。通俗講法下降而引起的資產的價值損失。通俗講法就是用舊了。就是用舊了。3 3、資產功能性貶值、資產功能性貶值l是指由于技術進步引起的資產功能相對落是指由于技術進步引起的資產功能相對落后而造成的資產價值的損失。它包括由于后而造成的資產價值的損失。它包括由于新工藝、新材料和新技術的采用，而使原新工藝、新材料和新技術的采用，而使原有資產的建造成本超過現行建造成本的超有資產的建造成本超過現行建造成本的超支額，以及原有資產超過現行技術進步的支額，以及原有資產超過現行技術進步的同類資產的運營成本的超支同類資產的運營成本的超支額。額。（四）資產的經濟性貶值是指由于

6、外部條件的變化引起的資產閑置、收益下是指由于外部條件的變化引起的資產閑置、收益下降等造成的資產價值損失。降等造成的資產價值損失。四、成本法中各個參數的評估方法一、重置成本的估算一、重置成本的估算（一）重置核算法（一）重置核算法l 它是利用成本核算的原理，根據重新取得資產所需的費用它是利用成本核算的原理，根據重新取得資產所需的費用項目逐項計算然后累加得到的資產的重置成本。項目逐項計算然后累加得到的資產的重置成本。 被評估資產成本被評估資產成本= =直接成本直接成本+ +間接成本間接成本 直接成本為直接構成資產重置成本的支出部分。如購直接成本為直接構成資產重置成本的支出部分。如購買資產的價格、安裝

7、調試費、運雜費、稅費及其他必要費買資產的價格、安裝調試費、運雜費、稅費及其他必要費用，自建資產所需的料、工、費及必要的資金成本和開發用，自建資產所需的料、工、費及必要的資金成本和開發者的合理收益等。者的合理收益等。 間接成本是指為建造、購買資產而發生的管理費、設計間接成本是指為建造、購買資產而發生的管理費、設計費、工程監理費、保險費等，因為它不能一一對應到具體費、工程監理費、保險費等，因為它不能一一對應到具體某臺設備上，是為整個項目發生的，需要按一定的比例分某臺設備上，是為整個項目發生的，需要按一定的比例分配計入。分配間接計入費用的分配標準主要有三類：配計入。分配間接計入費用的分配標準主要有三

8、類：1 1 成成果類：如產品的重量、體積、產量、產值等；果類：如產品的重量、體積、產量、產值等；2 2 消耗類：消耗類：如生產工時，生產工人的工資、機器工時、原材料消耗量如生產工時，生產工人的工資、機器工時、原材料消耗量等。等。3 3 定額類：如定額消耗量、定額費用等。定額類：如定額消耗量、定額費用等。 計算公式計算公式l 直接成本直接成本= =買價買價+ +運雜費運雜費+ +直接材料費直接材料費+ +直接人工費直接人工費+ +安裝調試費安裝調試費+ +其他直接費用其他直接費用l 間接成本間接成本= =直接成本直接成本間接成本分配率間接成本分配率 = = 工作量或人工成本總額工作量或人工成本總

9、額成本分配率成本分配率成本分配率成本分配率= =間接成本額間接成本額/ /人工成本額或人工工時人工成本額或人工工時例題重置購建設備一臺，現行市場價格為每臺重置購建設備一臺，現行市場價格為每臺50000元，元，運雜費運雜費1000元，直接安裝成本元，直接安裝成本800元，其中原材元，其中原材料料300元，人工成本元，人工成本500元。根據統計分析，計算元。根據統計分析，計算求得安裝成本中的間接成本為每人工成本求得安裝成本中的間接成本為每人工成本0.8元，元，該機器設備的重置成本為：該機器設備的重置成本為：（二）什么是物價指數法（二）什么是物價指數法l 是利用與評估資產相關的價格變動指數，將被評是

10、利用與評估資產相關的價格變動指數，將被評估資產的歷史成本（通常是會計的賬面價值）調估資產的歷史成本（通常是會計的賬面價值）調整為重置成本的一種方法。這是因為同一樣資產整為重置成本的一種方法。這是因為同一樣資產在不同的時期，因為社會經濟的發展，通貨膨脹、在不同的時期，因為社會經濟的發展，通貨膨脹、市場供求等原因而導致價格的變動，被評估資產市場供求等原因而導致價格的變動，被評估資產的歷史賬面價值不能準確反映評估基準日時的真的歷史賬面價值不能準確反映評估基準日時的真實價值，所以我們利用價格變動水平的統計指數實價值，所以我們利用價格變動水平的統計指數將其進行調整為評估日的價格水平將其進行調整為評估日的

11、價格水平。物價指數法的計算公式資產重置成本資產重置成本 = = 資產歷史成本資產歷史成本評估基準日同類資產定基物價指數評估基準日同類資產定基物價指數 資產購建時同類資產定基物價指數資產購建時同類資產定基物價指數 = =資產原始成本資產原始成本（1+1+物價變動指數）物價變動指數） = =資產原始成本資產原始成本環比價格指數連乘積環比價格指數連乘積 請同學們回憶一下什么請同學們回憶一下什么是物價指數？是物價指數？什么是定基價格指數什么是定基價格指數 定基價格指數是指在一定時期內對比基期固定不變的價格定基價格指數是指在一定時期內對比基期固定不變的價格指數。通常以某一年為基期來計算。以百分數表示。其

12、特指數。通常以某一年為基期來計算。以百分數表示。其特點是無論計算期如何變動，其基期固定不變。編制定基價點是無論計算期如何變動，其基期固定不變。編制定基價格指數的目的在于觀察物價變動長期趨勢及其規律。格指數的目的在于觀察物價變動長期趨勢及其規律。 假假設某項資產從設某項資產從20002000年到年到20052005年代價格分別為年代價格分別為a a0 0、a a1 1、a a2 2、a a3 3、a a4 4、a a5 5，那么，那么2001200120052005年該資產的定基價格指數為年該資產的定基價格指數為（以（以20002000年的價格為基期）年的價格為基期） 20012001年相對于年

13、相對于20002000年價格的變化：年價格的變化： a a1 1/ a/ a0 0 2002 2002年相對與年相對與20002000年價格的變化：年價格的變化： a a2 2 /a/a0 0 以此類推以此類推20032003年、年、20042004年、年、20052005年相對于年相對于20002000年的價格年的價格變化分別為：變化分別為： a a3 3 / / a a0 0、 a a4 4 / / a a0 0、 a a5 5 / / a a0 0。什么是環比價格指數l 環比物價指數又稱環比物價指數又稱“連比物價指數連比物價指數”。環比物價。環比物價指數主要是反映物價逐期的變化情況。是各

14、時期指數主要是反映物價逐期的變化情況。是各時期的商品價格都同它前一時期的商品價格對比而編的商品價格都同它前一時期的商品價格對比而編制的指數。同上月對比計算的指數，叫月距環比制的指數。同上月對比計算的指數，叫月距環比指數；同上季對比計算的指數，叫季距環比指數；指數；同上季對比計算的指數，叫季距環比指數；同上年對比計算的指數，叫年距環比指數。以前同上年對比計算的指數，叫年距環比指數。以前面所舉的例子，面所舉的例子， 20012001年至年至20052005年該資產相對于前年該資產相對于前期的環比價格指數分別為期的環比價格指數分別為a a1 1/ a/ a0 0 、a a2 2 /a/a1 1 、a

15、 a3 3 / / a a2 2、a a4 4 / / a a3 3 、a a5 5 / / a a4 4 。例題某被估資產購建于某被估資產購建于1994年，賬面原值為年，賬面原值為50000元，當時該類資產的價格指數為元，當時該類資產的價格指數為95%，評估基準日該類資產的定基價格指數為評估基準日該類資產的定基價格指數為 160%。求被估資產的重置成本。求被估資產的重置成本。例題 2l 一被估資產歷史成本（賬面價值）為一被估資產歷史成本（賬面價值）為20萬，萬，1992年建成，年建成，1997年進行評估，經調查已知同類資產年進行評估，經調查已知同類資產環比變動價格指數為：環比變動價格指數為：

16、1993年為年為11.7%，1994年年為為17%,1995年為年為30.5%，1996年為年為6.9%，1997年為年為4.8%，則該資產，則該資產1997年的重置成本為多少？年的重置成本為多少？選擇重置核算法和價格指數法應注意的事項l 重置核算法既考慮了價格的因素，又考慮了生產重置核算法既考慮了價格的因素，又考慮了生產技術進步和勞動生產率的變化因素。技術進步和勞動生產率的變化因素。l 價格指數法估算時只考慮了價格變動的因素，因價格指數法估算時只考慮了價格變動的因素，因而確定是復原重置成本。而確定是復原重置成本。（三）功能價值法（三）功能價值法基本思路：基本思路：尋找一個與被評估資產相同或類

17、似的資產為參尋找一個與被評估資產相同或類似的資產為參照物，根據參照物資產的重置成本及參照物與被評估資產照物，根據參照物資產的重置成本及參照物與被評估資產生產能力的比例，估算被評估資產的重置成本的一種方法，生產能力的比例，估算被評估資產的重置成本的一種方法，此方法的前提是被評估資產的價值和生產能力成線性關系此方法的前提是被評估資產的價值和生產能力成線性關系或指數關系，且與參照物只是生產能力大小的差異。或指數關系，且與參照物只是生產能力大小的差異。1 1、生產能力比例法、生產能力比例法待評估資產待評估資產 參照物的參照物的 待評估資產待評估資產 參照物的參照物的的重置成本的重置成本 = =重置成本

18、重置成本 的生產能力的生產能力 生產能力生產能力例題某重置全新的一臺機器設備價格為某重置全新的一臺機器設備價格為5萬，年產量為萬，年產量為5000件。待估資產的年產量為件。待估資產的年產量為4000件。如果該種件。如果該種設備的生產能力和價格呈線性關系，則待評估資設備的生產能力和價格呈線性關系，則待評估資產的重置成本為多少？產的重置成本為多少？例題被評估設備年生產能力為被評估設備年生產能力為100萬件，所選參照物的萬件，所選參照物的生產能力生產能力120萬件，其他條件與評估對象相同，萬件，其他條件與評估對象相同，已知參照物三年前的價格為已知參照物三年前的價格為40萬元，三年中該類萬元，三年中該

19、類設備的價格指數更別比前一年上升了設備的價格指數更別比前一年上升了20%，使該，使該類設備的價格與生產能力之間成線性關系，則被類設備的價格與生產能力之間成線性關系，則被評估設備重置成本等于多少？評估設備重置成本等于多少？ 40*1.2*1.2*1.2*100/120=576000元元（四）規模經濟效益指數法（四）規模經濟效益指數法1、什么是規模經濟、什么是規模經濟.按照權威性的包括拉夫經濟學辭典的解釋，規模經按照權威性的包括拉夫經濟學辭典的解釋，規模經濟指的是濟指的是:給定技術的條件下給定技術的條件下(指沒有技術變化指沒有技術變化)，對于某一產品對于某一產品(無論是單一產品還是復合產品無論是單

20、一產品還是復合產品)，如果在某些產量范圍內平均成本是下降或上升的如果在某些產量范圍內平均成本是下降或上升的話，我們就認為存在著規模經濟話，我們就認為存在著規模經濟(或不經濟或不經濟)。 規模經濟的原因1、專業化，從亞當、專業化，從亞當斯密的著作開始，人們認識到斯密的著作開始，人們認識到分工可以提高效率。規模越大的企業，其分工也分工可以提高效率。規模越大的企業，其分工也必然是更詳細的；必然是更詳細的； 2、學習效應，隨著產量的增加，工人可以使熟練、學習效應，隨著產量的增加，工人可以使熟練程度增加，提供效率；程度增加，提供效率；3、可以有效地承擔研發費用等；、可以有效地承擔研發費用等； 4、運輸、

21、等購原材料等方面存在的經濟性；、運輸、等購原材料等方面存在的經濟性； 5、價格談判上的強勢地位。、價格談判上的強勢地位。 規模經濟指數法的計算公式當評估資產的價值和生產能力不呈線性關系而當評估資產的價值和生產能力不呈線性關系而成指數成指數關系，這種情況在實際中比較普遍，即設備的價格關系，這種情況在實際中比較普遍，即設備的價格與功能之間是同方向變化，但不是同比例變化，與功能之間是同方向變化，但不是同比例變化， 可可采用此方法。采用此方法。待評估資產的重置成本待評估資產的重置成本= =參照物的重置成本參照物的重置成本 （待評估資產的生產能力（待評估資產的生產能力參照物的生產能力）參照物的生產能力）

22、x x 式中的式中的x即為規模經濟效益指數，取值范圍為即為規模經濟效益指數，取值范圍為04-1，具體數值因行業、資產類型不同而不同在設備估價具體數值因行業、資產類型不同而不同在設備估價中這一數據一般在中這一數據一般在0.6-0.7。 規模經濟指數是一個經規模經濟指數是一個經驗數據，可以根據不同行業、不同設備進行測算，驗數據，可以根據不同行業、不同設備進行測算，在實際的設備評估中，也可以查閱有關參數手冊，在實際的設備評估中，也可以查閱有關參數手冊，獲得規模經濟效益指數值獲得規模經濟效益指數值。 補充關于公式中的x相關問題 規模經濟指數是一個經驗數據，可以根據不同行規模經濟指數是一個經驗數據，可以

23、根據不同行業、不同設備進行測算。評估某一設備業、不同設備進行測算。評估某一設備 時，在該類設備中選取兩個典型設備時，在該類設備中選取兩個典型設備A和和B，然后，然后根據公式根據公式 設備設備A的價格設備的價格設備B的價格的價格=（設備（設備A的生產能的生產能力設備力設備B的生產能力）的生產能力） x 求得求得 x =ln(設備設備A的價格設備的價格設備B的價格的價格)/ ln（設備（設備A的生產能力設備的生產能力設備B的生產能力）的生產能力） 在實際的設備評估中，也可以查閱有關參數手在實際的設備評估中，也可以查閱有關參數手冊，獲得規模經濟效益指數值。冊，獲得規模經濟效益指數值。 在運用成本法對

24、企業整體資產或某一相同類型資產在運用成本法對企業整體資產或某一相同類型資產進行評估時，可以采用統計分析法確定某類資產進行評估時，可以采用統計分析法確定某類資產的重置成本。程序如下：的重置成本。程序如下：1 1、分類資產、分類資產2 2、抽樣計算、抽樣計算3 3、求出調整系數、求出調整系數 K=R/RK=R/R R R抽樣資產的重置成本抽樣資產的重置成本 R R 抽樣資產的歷史成本（賬面成本）抽樣資產的歷史成本（賬面成本）4 4、求某類資產總的重置成本、求某類資產總的重置成本某類被評估資產的某類被評估資產的 某類資產賬面某類資產賬面 重置成本重置成本 = = 歷史成本歷史成本 K例題評估某企業某

25、類通用設備，經抽樣選擇具有代表性評估某企業某類通用設備，經抽樣選擇具有代表性的通用設備的通用設備5臺，估算其重置成本之和為臺，估算其重置成本之和為30萬元，萬元，而該而該5臺具有代表性的通用設備歷史成本之和為臺具有代表性的通用設備歷史成本之和為20萬元，該類通用設備賬面歷史成本之和為萬元，該類通用設備賬面歷史成本之和為500萬元。求該類通用設備的總重置成本？萬元。求該類通用設備的總重置成本？二、實體性貶值的估算方法（一）觀察法（一）觀察法（二）使用年限法（二）使用年限法 實體性貶值實體性貶值 = = 重置重置 預計預計 實際已使用年限實際已使用年限 成本成本- - 殘值殘值 總使用年限總使用年

26、限名義和實際使用年限資產的實體貶值實際上是與資產的使用負荷程度相資產的實體貶值實際上是與資產的使用負荷程度相關，所以這里要使用實際已使用年限。關，所以這里要使用實際已使用年限。 截止評估日資產累計實際利用時間截止評估日資產累計實際利用時間資產利用率資產利用率= 截止評估日資產累計法定利用時間截止評估日資產累計法定利用時間累計實際利用時間可以從生產部門的生產工時登記表中獲得，累計實際利用時間可以從生產部門的生產工時登記表中獲得，法定利用時間可以通過資產的法定工作年限計算得來。法定利用時間可以通過資產的法定工作年限計算得來。 實際已使實際已使 名義已使名義已使 資產資產 用年限用年限 = 用年限用

27、年限 利用率利用率 總使用年限總使用年限=實際已使用年限實際已使用年限+尚可使用年限尚可使用年限例題某資產于某資產于1985年年2月購進，月購進，1995年年2月評估時，月評估時，名義已適用年限是名義已適用年限是10年。根據該資產技術指年。根據該資產技術指標，在正常使用情況下，每天應工作標，在正常使用情況下，每天應工作8小時，小時，該資產實際每天工作該資產實際每天工作7.5小時。請計算該資產小時。請計算該資產的資產利用率？實際使用年限為多少？的資產利用率？實際使用年限為多少？l 資產利用資產利用=(10*360*7.5/10*360*8)*100% =93.75%l 實際使用年限實際使用年限=

28、10*93.75%=9.4年年總結使用年限法是一種應用較為廣泛的評估方法，在資使用年限法是一種應用較為廣泛的評估方法，在資產評估的實際工作中，評估人員還可以利用使用產評估的實際工作中，評估人員還可以利用使用年限法的原理，根據被評估資產的工作量、行駛年限法的原理，根據被評估資產的工作量、行駛里程等指標計算出評估資產的實體貶值率。里程等指標計算出評估資產的實體貶值率。三、功能性貶值的估算基本思路：基本思路： 估算功能性貶值主要是將被評估資產同功能性更估算功能性貶值主要是將被評估資產同功能性更好的新技術資產進行比較分析，比如資產的效用、好的新技術資產進行比較分析，比如資產的效用、生產加工能力、功耗、

29、物耗、能耗等功能方面的生產加工能力、功耗、物耗、能耗等功能方面的差異造成的成本增加或效益降低，以此確定功能差異造成的成本增加或效益降低，以此確定功能性貶值額。性貶值額。工作步驟1、將被評估資產的年運營成本與功能相同當性能、將被評估資產的年運營成本與功能相同當性能更好的新資產的年運營成本進行比較。更好的新資產的年運營成本進行比較。2、確定凈超額運營成本，為兩者年運營成本的差、確定凈超額運營成本，為兩者年運營成本的差額且扣除所得稅的凈額。額且扣除所得稅的凈額。3、估計被評估資產的剩余壽命。、估計被評估資產的剩余壽命。4、以適當的折現率將被評估資產在剩余年限內每、以適當的折現率將被評估資產在剩余年限

30、內每年的超額運營成本折現，折現值之和為被評估資年的超額運營成本折現，折現值之和為被評估資產的功能性損耗的價值。產的功能性損耗的價值。例題評估某種機器設備，技術先進的設備比被評估設備生產評估某種機器設備，技術先進的設備比被評估設備生產效率高，節約工資費用，評估基準日為效率高，節約工資費用，評估基準日為2006年年1月月1日，資產剩余使用年限為日，資產剩余使用年限為5年，折現率為年，折現率為10%。有關。有關資料如下：資料如下：項目項目技術先進設備技術先進設備技術陳舊設備技術陳舊設備月產量月產量10000件件10000件件單件工資單件工資0.80元元1.2元元月工資成本月工資成本8000元元120

31、00元元請注意：請注意： 功能性貶值的比較因素除了生產效率影響工資成本功能性貶值的比較因素除了生產效率影響工資成本超額支出以外，還可對原材料的消耗、能源的消超額支出以外，還可對原材料的消耗、能源的消耗以及產品質量等指標對比，進行分析求得資產耗以及產品質量等指標對比，進行分析求得資產的功能性標志的功能性標志功能性貶值還可能造成被評估資產的投資成本超過功能性貶值還可能造成被評估資產的投資成本超過參照物得到投資成本，所以我們還可通過測算超參照物得到投資成本，所以我們還可通過測算超額投資成本進行估算資產的功能性貶值。額投資成本進行估算資產的功能性貶值。功能性功能性 復原復原 更新更新 貶值貶值 = 重

32、置成本重置成本 - 重置成本重置成本四、資產的經濟性貶值的估算（一）基本思路（一）基本思路 經濟性貶值主要是因為產品滯銷而導致產能過剩，經濟性貶值主要是因為產品滯銷而導致產能過剩，資產閑置造成的資產價值不能夠充分實現，所以一資產閑置造成的資產價值不能夠充分實現，所以一般我們用直接計算法來估算。般我們用直接計算法來估算。（二）計算方法（二）計算方法經濟性經濟性 資產年收益資產年收益 所得稅所得稅貶值貶值 = 損失額損失額 1- 稅率稅率 （P/A,r,n）2、間接計算法經濟性經濟性 資產預計可被利資產預計可被利 資產原設計資產原設計 X X貶值貶值 = 1- 用的生產能力用的生產能力 生產能力生

33、產能力 100%X-功能價值指數，實踐中多采用經驗數據，數值功能價值指數，實踐中多采用經驗數據，數值一般為一般為0.6-0.7之間。之間。 經濟經濟 資產重置資產重置 經濟性經濟性 貶值額貶值額 = 成本成本 貶值率貶值率例題某被估生產線的設計生產能力為年產某被估生產線的設計生產能力為年產20000太產品，太產品，因市場需求結構發生變化，在未來可適用的年限因市場需求結構發生變化，在未來可適用的年限內，每年產量估計要減少內，每年產量估計要減少6000臺左右。根據上述臺左右。根據上述條件，該生產線的經濟性貶值率大約多少？條件，該生產線的經濟性貶值率大約多少？ 又接，假如每年減少又接，假如每年減少6

34、000臺產品，每臺產品損失利臺產品，每臺產品損失利潤潤100元，該生產線尚可繼續使用元，該生產線尚可繼續使用3年，企業所在年，企業所在行業的投資回報率為行業的投資回報率為10%，所得稅稅率為，所得稅稅率為25%，則該資產的經濟性貶值額為多少？則該資產的經濟性貶值額為多少？第二節 比較法一、什么是比較法一、什么是比較法 利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，比利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，比較被評估資產與參照資產之間的異同，并據此對較被評估資產與參照資產之間的異同，并據此對參照資產的價格進行調整，從而得到被評估資產參照資產的價格進行調整，從而得到被評估資產的價值的評估方法。的價值的評

35、估方法。 比較法是根據什么評估原則？比較法是根據什么評估原則？ 二、市場法的基本前提1、要有一個活躍的公開交易市場、要有一個活躍的公開交易市場2、公開市場上要有可比的資產交易及其交易、公開市場上要有可比的資產交易及其交易活動活動（1）參照物與評估對象在功能、用途、性能上相）參照物與評估對象在功能、用途、性能上相同或相似同或相似（2）市場條件具有可比性，包括市場供求關系、）市場條件具有可比性，包括市場供求關系、競爭狀況和交易條件等。競爭狀況和交易條件等。（3）評估基準日和參照物的交易時間要接近）評估基準日和參照物的交易時間要接近被估資產和參照物之間評估的因素1、資產的功能、資產的功能2、資產的外

36、觀、結構、役齡和規格型號、資產建、資產的外觀、結構、役齡和規格型號、資產建造或制造工藝水平。造或制造工藝水平。3、市場條件。參照物成交時與評估時的市場條件、市場條件。參照物成交時與評估時的市場條件及供求關系的變化情況。及供求關系的變化情況。4、交易條件。包括交易批量、交易動機、交易時、交易條件。包括交易批量、交易動機、交易時間等。間等。三、市場法的評估方法一、直接比較法一、直接比較法 1、現行市價法、現行市價法 當評估對象本身具有現行市場價格或與評估對象基本相當評估對象本身具有現行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現行市場價格的時候，可以直接利用評估同的參照物具有現行市場價格的時候，可以

37、直接利用評估對象或參照物在評估基準日的現行市場價格作為評估對象對象或參照物在評估基準日的現行市場價格作為評估對象的評估價值。的評估價值。 2、市價折扣法資產評估資產評估 參照物成參照物成 價格折價格折 價值價值 = 交價格交價格 1- 扣率扣率 此方法適用與評估對象與參照物之間存在交易此方法適用與評估對象與參照物之間存在交易條件方面的差異時的情況條件方面的差異時的情況3、功能價值類比法（1）資產價值與其功能呈線性關系時）資產價值與其功能呈線性關系時 資產資產 參照物參照物 評估對象生產能力評估對象生產能力 評估價值評估價值 = 成交價格成交價格 X 參照物生產能力參照物生產能力（2）資產價值與

38、其功能呈指數關系時）資產價值與其功能呈指數關系時 資產資產 參照物參照物 評估對象生產能力評估對象生產能力 x 評估價值評估價值 = 成交價格成交價格 X 參照物生產能力參照物生產能力例題被評估資產年生產能力為被評估資產年生產能力為90噸，參照資產的年生產噸，參照資產的年生產能力為能力為120噸，評估基準日參照物的市場價格為噸，評估基準日參照物的市場價格為10萬元，根據有關經驗，該設備的生產能力與資萬元，根據有關經驗，該設備的生產能力與資產的價值之間呈線性關系，請為被評估資產的價產的價值之間呈線性關系，請為被評估資產的價值接近于多少？值接近于多少？例題被評估資產年生產能力為被評估資產年生產能力

39、為90噸，參照資產的年生產噸，參照資產的年生產能力為能力為120噸，評估基準日日參照資產的市場價噸，評估基準日日參照資產的市場價格為格為10萬元，該類資產的功能價值指數為萬元，該類資產的功能價值指數為0.7，由，由此確定被評估資產價值為多少？此確定被評估資產價值為多少？4、價格指數法（1）計算方法）計算方法資產評資產評 參照物資產參照物資產 評估基準日資產定基價格指數評估基準日資產定基價格指數估價值估價值 = 交易價格交易價格 X 參照物交易日資產定基價格指數參照物交易日資產定基價格指數 參照物資產參照物資產 參照物交易日至評估基準日參照物交易日至評估基準日 = 交易價格交易價格 X 各期環比

40、價格指數乘積各期環比價格指數乘積該方法一般適用于評估對象與參照物之間存在交易時該方法一般適用于評估對象與參照物之間存在交易時間差異的情況，且時間不能過長。間差異的情況，且時間不能過長。例題被評估房地產于被評估房地產于2006年年6月月30日進行評估，該類房日進行評估，該類房地產地產2006年上半年各月月末的價格同年上半年各月月末的價格同2005年底相年底相比，分別上張遼比，分別上張遼2.5%、6.8%、7.3%、9.6%和和10.5%。其中參照房地產在。其中參照房地產在2006年年3月底的價格月底的價格為為3800元元/平方米，則評估對象于平方米，則評估對象于2006年年6月月30日日的價值接

41、近于多少？的價值接近于多少？5、成新率價格調整法 資產資產 參照物參照物 評估對象成新率評估對象成新率評估價值評估價值= 成交價格成交價格 X 參照物成新率參照物成新率 資產的尚可使用年限資產的尚可使用年限資產的成新率資產的成新率= 資產的已資產的已 資產的尚資產的尚 使用年限使用年限 + 可使用年限可使用年限此方法一般運用于評估對象與參照物之間有新舊程此方法一般運用于評估對象與參照物之間有新舊程度差異的情況。度差異的情況。綜合調整 資產資產 參照物參照物 功能功能 時間時間 交易情交易情評估價值評估價值= 價值價值 + 差異值差異值+ 差異值差異值+況差異況差異評估對象評估對象參照物參照物A

42、參照物參照物B參照物參照物C名稱名稱普通車床普通車床普通車床普通車床普通車床普通車床普通車床普通車床規格型號規格型號CA6140*150 CA6140*150 CA6140*150CA6140*150制造廠家制造廠家A機床廠機床廠A機床廠機床廠B機床廠機床廠B機床廠機床廠出廠日期出廠日期/役使役使1996年年/8年年1996年年/8年年1996年年/8年年1996年年/8年年安裝方式安裝方式未安裝未安裝未安裝未安裝未安裝未安裝未安裝未安裝附件附件仿形車削裝仿形車削裝置、后刀架、置、后刀架、快速換刀架快速換刀架仿形車削裝仿形車削裝置、后刀架、置、后刀架、快速換刀架快速換刀架仿形車削裝仿形車削裝置

43、、后刀架、置、后刀架、快速換刀架快速換刀架仿形車削裝仿形車削裝置、后刀架、置、后刀架、快速換刀架快速換刀架狀況狀況良好良好良好良好良好良好良好良好實體狀態實體狀態無過度磨損無過度磨損狀態綜合分狀態綜合分值值6.1分分無過度磨損無過度磨損狀態綜合分狀態綜合分值值5.7分分無過度磨損無過度磨損狀態綜合分狀態綜合分值值6.0分分無過度磨損無過度磨損狀態綜合分狀態綜合分值值6.6分分交易市場交易市場評估對象所在地評估對象所在地評估對象所在地評估對象所在地評估對象所在評估對象所在地地市場狀況市場狀況二手設備二手設備二手設備二手設備二手設備二手設備交易背景及動機交易背景及動機正常交易正常交易正常交易正常交

44、易正常交易正常交易正常交易正常交易交易數量交易數量單臺交易單臺交易單臺交易單臺交易單臺交易單臺交易單臺交易單臺交易交易日期交易日期2004.3.312004.2.102004.1.252004.3.10轉讓價格轉讓價格23000元元27100元元32300元元（1 1）確定調整因素，進行差異調整）確定調整因素，進行差異調整 制造廠家調整。在新設備交易市場，制造廠家調整。在新設備交易市場，A、B兩兩個制造商生產某相同產品的價格為個制造商生產某相同產品的價格為4萬和萬和4.4萬萬 出廠年限調整出廠年限調整 實體狀態調整實體狀態調整 計算評估值計算評估值第二節 收益法一、收益法的思路一、收益法的思路 此法是估測被估資產未來預期收益的現值，來此法是估測被估資產未來預期收益的現值，來判斷資產價值的