1、第二十一講 如何快速簽訂合同許多銷售員認為當為客戶詳盡地解說產品（房屋）并得到其認可，通過自己的異議說服及引導，客戶簽下了定單，且付了定金之后，銷售便獲得成功了。誠然，此時客戶的購買意向相當明確，該單生意成交機率可能已超過80%。但要記住只要客戶沒有同賣方簽訂合同，他仍然可能產生變化，而且作為商品房的買賣，本身是一件比較復雜的生意，其合同條款、數量及異議也多于其他一般產品，再加上現今因購房而產生的糾紛層出不窮，客戶在購房簽約時會特別謹慎。因此，如何使客戶快速簽訂合同是最終鎖定客戶的關鍵。在學習簽訂合同之前，先讓我們歸納合同的要素合同的四大要素：1、雙方情況部分2、合同規范部分3、雙方協商部分（

2、填空部分）4、合同簽章部分（具體詳見商品房合同本文）通過歸納，我們清楚合同四大要素中，除了第三部分外，其他部分均沒有異議，換而言之，只要雙方在協商部分取得一致，則合同順利即能簽訂。快速簽訂合同的原則：把合同中可協商部分（填空部分）變得最少最好。銷售員可以在銷售簽約之前把合同條款中空白部分用樣本格式統一填寫完畢，而無須待客戶前來逐個協商，引導客戶看完合同，把客戶的異議縮減到幾個點，在予以各個擊破，從而完成合約的簽訂。快速簽訂合同的要點：1、事先合同樣本準備完善2、客戶異議縮減到最少3、不要給其充足時間看合同4、盡量不讓客戶把合同帶離現場簽訂合同流程：簽約時間鎖定簽約前準備引導客戶看合同客戶異議縮

3、減客戶異議解除填寫合同完畢快速簽名蓋章。附件：商品房購銷合同商品房買賣合同（合同編號: ）合同雙方當事人： 出賣人：福州濱海房地產有限公司 注冊地址: 福州市倉山區六一南路320號煙山大廈五層北區 營業執照注冊號： 3501002017071 企業資質證書號： 閩建房3096 法定代表人： 陳穎 聯系電話： 83406619 郵政編碼： 350007 委托代理人： 地址： 郵政編碼： 聯系電話： 委托代理機構： 注冊地址： 營業執照注冊號： 法定代表人： 聯系電話： 郵政編碼： 買受人： 陳某 （本人）（法定代表人）姓名： 陳某 國籍： 中國 （身份證）（護照）（營業執照號碼）： 350100

4、000000 地址： 福州市鼓樓區 郵政編碼： 350001 聯系電話： (委托代理人)姓名： 國籍： 地址： 郵政編碼： 電話： 根據中華人民共和國合同法、中華人民共和國城市房地產管理法及其他有關法律、法規之規定，買受人和出賣人在平等、自愿、協商一致的基礎上就買賣商品房達成如下協議：第一條項目建設依據。出賣人以 出讓 方式取得位于 倉山區上三路與首山路交匯處 、編號為 榕國有(2004)第00275300279 的地塊的土地使用權。（土地使用權出讓合同號）（土地使用權劃撥批準文件號）（劃撥土地使用權轉讓批準文件）為 榕地合2003105號及榕地合2003105號補01-2004 。該地塊土地

5、面積為 109671M2 ，規劃用途為 商業, 居住 ，土地使用權年限2044年 10 月13 日 (商業)自 2004 年 10 月 13 日至 2074 年 10 月 13 日。(居住)出賣人經批準，在上述地塊上建設商品房，（現定名）（暫定名） 濱海嘉年華 區。建設工程規劃許可證號為 榕規(2004)建字第10218號,施工許可證號為：(2004)倉建施許字第138-01號 。 榕規(2004)建字第10220號 (2004)倉建施許字第138-02號 第二條商品房銷售依據。買受人購買的商品房（現房）（預售商品房）。預售商品房批準機關為 福州市房地產管理局 ，商品房預售許可證號為 2005

6、榕房許字第 號 。 該項目座落于福州市倉山區上三路南側,首山路兩側“濱海嘉年華” 第三條 買受人所購商品房的基本情況。買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見合同附件一，房號以附件一上表示為準）為合同第一條規定的項目中的：第 5 幢座 4 單元層 302號房。該商品房的用途為 住宅 ，屬 框架 結構，層高為 2.8 米，建筑層數地上 九 層，地下 層。該商品房陽臺是封閉式非封閉式。該商品房合同約定產權登記建筑面積共112.36平方米，其中，套內建筑面積 95.02 平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積17.34平方米（有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二）。第四條

7、計價方式與價款。出賣人與買受人約定按下述第 壹 種方式計算該商品房價款：1、按建筑面積計算，該商品房單價為（ 人民 幣）每平方米2898.96元，總金額（ 人民 幣） 千 百 叁 拾 貳 萬 伍 千 柒 百 貳 拾 柒 元整。2、按套內建筑面積計算，該商品房單價為（ 幣）每平方米 元，總金額（ 幣） 千 百 拾 萬 千 百 拾 元整。3、按套（單元）計算，該商品房總價款為（ 幣） 千 百 拾 萬 千 百 拾 元整。第五條 面積確認及面積差異處理。根據當事人選擇的計價方式，本條規定以建筑面積套內建筑面積（本條款中均簡稱面積）為依據進行面積確認及面積差異處理。當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。

8、合同約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準。商品房交付后，產權登記面積與合同約定面積發生差異，雙方同意按第 壹 種方式進行處理：1. 雙方自行約定：（1） 根據2001年3月1日福州市房地產管理局頒布的福州市房屋面積計算細則（暫行）規定計算預售建筑面積（即合同約定面積） （2） 合同約定面積與產權登記面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款 . （3） 產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款,由買受人補足;超出3%部分的房價款由出賣人承擔,產權歸買受人; 產權登記面積小于合同約定面積時，出賣人將多余部分的房價款返還買受人（4） 2.

9、 雙方同意按以下原則處理：（1） 面積誤差比絕對值在3以內（含3）的，據實結算房價款；（2） 面積誤差比絕對值超出3時，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內將買受人已付款退還給買受人，并按 利率付給利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3以內（含3）部分的房價款由買受人補足；超出3部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3以內（含3）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3部分的房價款由出賣人雙倍返還受買人。 面積誤差比因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽署補充協議。 第

10、六條 付款方式及期限。買受人按下列第 叁 種方式按期付款：1. 一次性付款 買受人應于本合同簽訂之日即 年 月 日向出賣人支付人民幣 萬元作為履行合同的定金,定金充抵購房首期款,并于 年 月 日向出賣人支付首期款人民幣 元整,余款人民幣 元整于 年 月 日交清。 2.分期付款 買受人應于本合同簽訂之日即 年 月 日向出賣人支付人民幣 萬元作為履行合同的定金,定金充抵購房首期款,購房款分3期支付, 年 月 日向出賣人支付首期款人民幣 元整, 年 月 日向出賣人支付人民幣 元整余款人民幣 元整于 年 月 日交清。 3.其他方式買受人應于本合同簽訂之日即2005年1月3日向出賣人支付人民幣貳萬元作為

11、履行合同的定金,定金充抵購房首期款,并于2004年1月15日向出賣人支付首期款人民幣壹拾伍仟柒佰貳拾柒元整,余款人民幣叁拾萬元整辦理銀行按揭貸款公積金貸款。 第七條 買受人逾期付款的違約責任。買受人如未按本合同規定的時間付款，按下列第 1 種方式處理：1.（1）按逾期在 30 日之內，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之 壹 的違約金，合同繼續履行；（2）逾期超過 30 日后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的 1 向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續履行合同的，經出賣人同意，合同繼續履行，自本合同規定的應付

12、款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之 壹 （該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金。本條中的逾期應付款指依照本合同第六條規定的到期應付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。2. 第八條 交付期限出賣人應當在 2006 年 2 月 28 日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備下列第 5 種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1. 該商品房經驗收合格。2. 該商品房經綜合驗收合格。3. 該商品房經分期綜合驗收合格。4. 該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。5. 該商品房經驗收合

13、格（該商品房單體經監理,設計,施工,勘察單位驗收合格 ）,并向質量監督部門報備。 但如遇下列特殊原因，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期：1.遭遇不可抗力，且出賣人在發生之日起 60 日內告知買受人的；2. 因當地政府政策性因素引起,導致無法正常施工的 3. 第九條 出賣人逾期交房的違約責任。除本合同第八條規定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第 1 種方式處理：1. 按逾期時間，分別處理（不作累加）（1）逾期不超過30日止，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之 壹 的

14、違約金，合同繼續履行；（2）逾期超過 30 日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起 30 天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的 1 向買受人支付違約金。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之 壹 （該比率應不小于第（1）項中的比率）違約金。2. 第十條 規劃、設計變更的約定。經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致下列影響到買受人所購商品房質量或使用功能的，出賣人應當在有關部門批準同意之日起10日日內，書面通知買受人：（1）該商品

15、房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向；（2） ； （3） ；（4） ；（5） ；（6） ；（7） 。買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受變更。出賣人未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起 60 天內將買受人已付款退還給買受人，并按 同期銀行活期存款 利率付給利息。買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協議。 買受人應內向福州市房地產交易登記中心及貸款銀行申請產權注銷登記及銀行貸款注銷手續,以辦妥注銷手續之日作為申請退房日. 第十一條 交接。商品房達到交付使用條件后，出

16、賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：買受人應當在出賣人通知交付的日期內到出賣人指定的地點前來辦理房屋交接手續,逾期辦理的,按每延期一日向出賣人支付保管金人民幣貳拾元整。 第十二條 出賣人保證銷售的商品房沒有產權糾紛和債權債務糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產權登記或發生債權債務糾紛的，由出賣

17、人承擔全部責任。 第十三條 出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任。出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定（附件三）的標準。達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人按照下述第 貳 種方式處理：1賠償雙倍的裝飾、設備差價。2出賣人負責整改直至達到約定標準. 3. 第十四條 出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾。出賣人承諾與該商品房正常使用直接關聯的下列基礎設施、公共配套建筑按以下日期達到使用條件；1. 水,電,道路于該商品房交付時達到使用條件. 2. 燃氣,有線電視,通訊于該商品房交付后90天內達到使用條件 3. 景觀綠化于該商品房交付后90天內達到使用條件 4. 消防工程

18、經監理單位予驗收合格 5. 如果在規定日期內未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理：1 出賣人向買受人按每逾期一日支付違約金人民幣貳拾元整 2 3 第十五條 關于產權登記的約定。出賣人應當在商品房交付使用后 365日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列第 3 項處理： 1.買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起 日內將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的 賠償買受人損失。 2.買受人不退房，出賣人按已付房價款的 向買受人支付違約金。 3.買受人不退房，出賣人按已付房價款每日0.01

19、向買受人支付違約金。 第十六條 保修責任。買受人購買的商品房為商品住宅的，住宅質量保證書作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅質量保證書承諾的內容承擔相應的保修責任。買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內容。在商品房保修范圍和保修期限內發生質量問題，出賣人應當履行保修義務。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協助維修，維修費用由購買人承擔。 保修期自出賣人書面通知書中載明的交付使用之日起計算.買受人延期接樓的,保修期限仍自出賣人原書面通知中載明的交付使用之日起計算. 第十七條 雙方可以就下列

20、事項約定：1、該商品房所在樓宇的屋面使用權除消防通道外其余悶頂部分及露臺按垂直投影歸頂層業主使用。2、該商品房所在樓宇的外墻面使用權歸本幢業主公共所有,由福州濱海物業管理公司統一管理. 3、該商品房所在樓宇的命名權歸出賣人所有 4、商品房所在小區的命名權歸出賣人所有 5、雙方經協商同意由福州濱海物業管理有限公司負責物業管理 6、燃氣開通費,有線電視開通費,電話及寬帶開通費由買受人承擔.公共維修基金根據政府有關規定的收費額度由買受人承擔,在交房時,由物業管理公司代收. 7、A區住宅一層本單元分戶墻延伸線劃定的南北平臺由該單元業主管理使用,但不得違章搭蓋或侵害其他業主權益(詳見附圖) 第十八條 買

21、受人的房屋僅作 住宅/店面 使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結構、承重結構和用途。除本合同及其附件另有規定者外，買受人在使用期間有權與其他權利人共同享用與該商品房有關聯的部位和設施，并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承擔義務。出賣人不得擅自改變與該商品房有關聯的公共部位和設施的使用性質。 第十九條 本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決；協商不成的，按下述第 壹 種方式解決： 1.提交 福州 仲裁委員會仲裁。 2.依法向人民法院起訴。 第二十條 本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協議（附件四）。 第二十一條 合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內

22、，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。 第二十二條 本合同連同附件共 二十一 頁，一式 肆 份，具有同等法律效力，合同持有情況如下： 出賣人 貳 份，買受人 壹 份， 福州市房地產交易登記中心壹 份， 份。 第二十三條 本合同自雙方簽訂之日起生效。 第二十四條 商品房預售的，自本合同生效之日起30天內，由出賣人向 福州市房地產交易登記中心 申請登記備案。 出賣人（簽章）： 開發商蓋公章 買受人（簽章）：客戶簽字并按手印 【法定代表人】：法人代表簽字 【法定代表人】： 【委托代表人】： 【委托代理人】： （簽章） 【 】： （簽章） 2005年1月 15 日 2005年1月15日 簽于 福

23、州 簽于 福州 附件一：房屋平面圖（略）附件二：公共部位與共用房屋分攤建筑面積構成說明根據福州市房屋面積計算細則(暫行)規定, 公共部位與共用房屋分攤建筑面積范圍為:1、電梯井、候梯廳、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、配電間、設備間、公共門廳、過道、值班警衛室、建在幢內為整幢樓服務的公共用房,管理用房等按規定應予以分攤的相關設施。2、套（單元）與公共建筑空間之間的分隔墻，外半墻。附件三：裝飾、設備標準(住宅)1結 構:采用鋼筋混凝土框架結構,七度抗震。2外墻：采用外墻磚組貼,線條,線角為外墻漆。3大堂或樓梯間:樓梯間鋪設防滑磚地面，樓梯為踏步磚,墻體、天棚為水泥漆飾面。4電 梯: 國產優質電梯

24、5內墻：套內臥室,廳,廚房,衛生間均無隔墻,方便二次裝修, 套內墻面水泥沙漿基層,天棚中等抹灰打底。6地面：套內地面水泥沙漿找平，方便二次裝修。7. 門窗：入戶門設外開式防盜門或防火門，配門鎖, 陽臺門為鋁合金推拉門，戶內門業主自理。窗戶采用鋁合金窗框配淺綠色玻璃，套內上悶頂樓梯業主自理。8陽臺：藝術造型鐵花欄桿局部砌體及藝術白色線條。9廚房：設計燃氣供應管道接口，排煙管道、給排水口,設置電器插座。10衛生間：預留電器插座以及給排水口,地面防水處理。11供水:多層及小高層智能管泵供水，高層二次供水，自來水計量表出戶。12供 電：一戶一表安裝到位，40A(單相)。13發電機組:自備發電機組，僅供

25、小區公共用電。14電器設備：室內線路暗裝敷設，配插座，開關，預留照明燈。15通訊設備：寬帶網絡預留接口一個，每戶預留2對外線電話接口。16有線電視：預留一個有線電視接口。17閉路電視監控：社區主要出入口及地下車庫出入口設置閉路電視監控探頭。18樓宇可視對講：各樓宇入口設可視對講門禁系統，戶內配置模擬對講機,業主可升級配置為可視對講.(升級費用由買受人自理)19其 它：（1）樓板因非結構性原因引起的溫度裂縫，買受方同意由出賣方責成施工單位修補達到使用條件。（2）廣告,樓書,戶型平面圖冊以及此前所有資料所載的有關建材及裝修標準說明與上述標準不符之處均以本標準為準。附件三：裝飾、設備標準(店面)1外

26、 墻: 采用外墻磚組貼,沿街部分為花崗石組貼。2門: 設不銹鋼管卷簾門(除圓弧門外)。3內 墻：水泥砂漿基層。4頂 棚：中等抹灰打底。5地 面：水泥砂漿找平。6給排水：預留給排水口,每間設獨立水表。7配 電：一戶一表，20A/戶。8有線電視：預留一個有線電視接口。9通訊及網絡：寬帶網絡預留接口一個，每戶預留1對外線電話接口。10其 它：（1）樓板因非結構性原因引起的溫度裂縫,買受方同意由出賣方責成施工單位修補達到使用條件。（2）廣告、樓書、戶型平面圖冊以及此前所有資料所載的有關建材及裝修標準說明與上述標準不符之處均以本標準為準。附件四：合同補充協議濱海嘉年華商品房買賣合同補充協議出賣人: 福州

27、濱海房地產有限公司買受人:雙方就商品房買賣合同中的有關事項達成以下協議,作為該合同之補充，以資共同執行遵守:一.根據國家、地方有關法律法規及相關文件的規定，買受人購置的房屋的房契稅，印花稅，交易手續費等均由買受人自行承擔。二.買受人選擇銀行按揭貸款付款方式，買受人已詳細了解辦理按揭貸款的有關規定及需由買受人提交的所有材料清單和所需交納的保險費、抵押監證費、印花稅等相關費用，為了盡快辦理按揭貸款，買受人特做出承諾如下：(一)銀行按揭貸款1.買受人于 年 月 日前付足首期購房款計人民幣 元整,余款人民幣 萬元整辦理銀行按揭貸款。2.買受人必須在本合同簽訂之日7日內向出賣人提交辦理按揭所需要的所有證

28、明材料，并保證提交證明材料的完整性、真實性及合法性，如買受人提交的按揭證明材料未能達到銀行的要求，則買受人須在收到貸款銀行或出賣人的通知之日起7日內重新提交符合條件的按揭材料，買受人逾期提交按揭材料的，視為買受人逾期交款，出賣人有權按本合同第七條處理。3.買受人按揭貸款申請獲批準后，買受人必須按貸款銀行或出賣人的通知在規定的時間前往指定的地點辦理銀行按揭貸款手續(產權共有人應同時前往)如買受人無法按時前往，則應在接到通知時及時告知出賣人或貸款銀行，同時確定新的簽約時間。逾期視為買受人逾期交款，出賣人有權按本合同第七條處理。4.如因買受人的原因無法辦理銀行按揭貸款，則買受人應在接到通知后7日內選

29、擇如下付款方式，確保合同的繼續履行：(1)按本合同簽定當日規定的分期付款方式支付余款；(2) 按本合同簽定當日規定的一次性付款方式支付余款；(3)買受人無力支付余款申請退房,應向出賣人支付應付款的2%作為違約金，合同解除。5.關于按揭抵押(1)買受人用購房合同中約定購買的商品房作為按揭貸款的抵押物。(2)抵押期間，購房合同正本，本協議書正本，購房發票原件，抵押房產的保險單據正本及抵押房產的產權證正本概由出賣人轉交貸款銀行保存。(3)抵押期間,未經出賣人同意，買受人不得擅自變更按揭貸款的抵押物。(4)在銀行同意解除抵押或者放棄抵押權時，如果買受人尚欠出賣人債務，則買受人必須優先將商品房抵押給出賣

30、人，保證出賣人債權優先受償，否則出賣人有權主張買受人向他人轉讓房產或抵押房產的行為無效。6.關于按揭擔保(1)出賣人同意為買受人的按揭貸款提供保證擔保，擔保期間及范圍以出賣人與貸款銀行簽定的擔保合同條款為準。(2)買受人必須嚴格遵守與貸款銀行簽定的借款合同，按期足額向貸款銀行歸還按揭貸款本息。(3)在擔保期間，如果因買受人逾期歸還按揭貸款本息而導致出賣人承擔相應的保證責任，即出賣人代買受人償付銀行按揭貸款本息，則出賣人承擔保證責任之日起至買受人向出賣人還清代償款項之日止，參照本合同約定的逾期付款違約金標準由買受人向出賣人承擔相應的違約責任。買受人未還清代償款項之前，出賣方有權暫緩該房屋的產權登記。(4)如果出賣人代買受人償還的按揭貸款本息累計金額超過按揭本金的10%，