1、第六章第六章假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法主要內(nèi)容主要內(nèi)容 1、假設(shè)開發(fā)法概述、假設(shè)開發(fā)法概述 2、假設(shè)開發(fā)法的評估步驟、假設(shè)開發(fā)法的評估步驟 3、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法 4、假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用舉例、假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用舉例第一節(jié)第一節(jié) 假設(shè)開發(fā)法概述假設(shè)開發(fā)法概述 1、假設(shè)開發(fā)法的概念、假設(shè)開發(fā)法的概念 假設(shè)開發(fā)法又稱假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法剩余法，是指在估算開發(fā)完成后不，是指在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上扣除扣除未來不動產(chǎn)正常開發(fā)未來不動產(chǎn)正常開發(fā)成本（如土地開發(fā)費、建筑物的建造費）、利息、利成本（如土地開發(fā)費、建筑物的建造費）、利息、利潤、稅費后，

2、以潤、稅費后，以剩余剩余之?dāng)?shù)來確定估價對象不動產(chǎn)價格之?dāng)?shù)來確定估價對象不動產(chǎn)價格的一種方法。假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評估實務(wù)中運用得的一種方法。假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評估實務(wù)中運用得較為普遍，在評估較為普遍，在評估待開發(fā)土地價值待開發(fā)土地價值時應(yīng)用得最為廣泛。時應(yīng)用得最為廣泛。2 2、假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)、假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)p假設(shè)開發(fā)法是一種科學(xué)實用的估價方法，其理論依據(jù)與假設(shè)開發(fā)法是一種科學(xué)實用的估價方法，其理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。收益法相同，是預(yù)期原理。p 如果要購買某個待開發(fā)或改造的項目，投資者愿意以多如果要購買某個待開發(fā)或改造的項目，投資者愿意以多高的價格來購買？高的價格來購買？p理

3、性投資者的報價不會高于開發(fā)項目預(yù)期總收入扣理性投資者的報價不會高于開發(fā)項目預(yù)期總收入扣除投資成本和投資利潤等之后的余額。除投資成本和投資利潤等之后的余額。p假設(shè)開發(fā)法的假設(shè)開發(fā)法的本質(zhì)與收益法相同，本質(zhì)與收益法相同，是以房地產(chǎn)的預(yù)期是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。p具體為預(yù)測的開發(fā)完成后的價值減去預(yù)測的后續(xù)開發(fā)具體為預(yù)測的開發(fā)完成后的價值減去預(yù)測的后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤后的余額。建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤后的余額。假設(shè)開發(fā)法與假設(shè)開發(fā)法與收益法的相同點收益法的相同點假設(shè)開發(fā)法與成本法假設(shè)開發(fā)法與成本法的區(qū)別的區(qū)別p 假設(shè)開發(fā)法在形式上

4、是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法。的成本法的倒算法。p成本法中的土地價值為已知，需要成本法中的土地價值為已知，需要求取的是開發(fā)完成求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。后的房地產(chǎn)價值。p假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值已事先通過預(yù)假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值已事先通過預(yù)測等方法得到，需要測等方法得到，需要求取的是土地價值。求取的是土地價值。p適用適用對象對象：凡是凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成后并且其開發(fā)完成后的價值可以采用市場法、收益法等方法求取的的價值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)房地產(chǎn)。p具

5、體具體包括：可供開發(fā)建設(shè)的土地、在建工程、可重新裝飾包括：可供開發(fā)建設(shè)的土地、在建工程、可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊的裝修改造或改變用途的舊的房地產(chǎn)房地產(chǎn)。p注意：注意：對于有城市規(guī)劃設(shè)計條件要求，但城市規(guī)劃設(shè)計條對于有城市規(guī)劃設(shè)計條件要求，但城市規(guī)劃設(shè)計條件尚未明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價。件尚未明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價。 如如仍需要估價，一定要把對規(guī)劃條件的假設(shè)在估價報告中特別仍需要估價，一定要把對規(guī)劃條件的假設(shè)在估價報告中特別提示提示。3. 3.假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象適用的估價對象3.假設(shè)開發(fā)法適用的對象假設(shè)開發(fā)法適用的對象1、待開發(fā)土地（

6、包括生地、毛地、熟地）的估價；、待開發(fā)土地（包括生地、毛地、熟地）的估價；2、將生地、毛地等開發(fā)成熟地的土地估價；、將生地、毛地等開發(fā)成熟地的土地估價；3、再開發(fā)待拆遷的房地產(chǎn)的估價；、再開發(fā)待拆遷的房地產(chǎn)的估價；4、具有裝修改造潛力的舊房地產(chǎn)（包括裝修、改建、具有裝修改造潛力的舊房地產(chǎn)（包括裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇）的估價；擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇）的估價； 5、在建工程（包括房地產(chǎn)開發(fā)項目）的估價。、在建工程（包括房地產(chǎn)開發(fā)項目）的估價。以上五種類型的房地產(chǎn)統(tǒng)稱為以上五種類型的房地產(chǎn)統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產(chǎn)待開發(fā)房地產(chǎn)”。 p假設(shè)開發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價，假設(shè)開發(fā)

7、法除了適用于房地產(chǎn)估價，還適用于房地產(chǎn)開發(fā)還適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析，項目投資分析，是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析的常用方法之是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析的常用方法之一。假設(shè)開發(fā)法用于估價與用于投資分析的不同之處是：一。假設(shè)開發(fā)法用于估價與用于投資分析的不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時，估價是站在一個典型在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時，估價是站在一個典型的投資者的立場上，用于投資分析是站在某個特定的投資的投資者的立場上，用于投資分析是站在某個特定的投資者的立場上。者的立場上。u 假設(shè)開發(fā)法的其他用途假設(shè)開發(fā)法的其他用途 1、確定投資者獲取待開發(fā)土地所能支付的最高價格、確定投資者獲取待開發(fā)土

8、地所能支付的最高價格 如果開發(fā)商有興趣取得某開發(fā)場地，他必須事先計如果開發(fā)商有興趣取得某開發(fā)場地，他必須事先計算出能夠接受的最高價格，他實際的購買價格應(yīng)低于或算出能夠接受的最高價格，他實際的購買價格應(yīng)低于或等于此價格，否則就不值得購買。等于此價格，否則就不值得購買。假設(shè)開發(fā)法在投資分析中提供的三種數(shù)值假設(shè)開發(fā)法在投資分析中提供的三種數(shù)值： 2、確定具體開發(fā)、確定具體開發(fā)項目的預(yù)期利潤項目的預(yù)期利潤 在確定預(yù)期利潤時，假設(shè)開發(fā)場地已按照某個價格購在確定預(yù)期利潤時，假設(shè)開發(fā)場地已按照某個價格購買，即場地購置費被看成已知。預(yù)計可取得的總收入扣除買，即場地購置費被看成已知。預(yù)計可取得的總收入扣除場地購

9、置費、開發(fā)成本及資金利息等后的余值，為開發(fā)項場地購置費、開發(fā)成本及資金利息等后的余值，為開發(fā)項目所能產(chǎn)生的利潤。此利潤如果高于開發(fā)商期望的利潤，目所能產(chǎn)生的利潤。此利潤如果高于開發(fā)商期望的利潤，則該開發(fā)項目被認為是可行的，否則，應(yīng)被推遲開發(fā)，甚則該開發(fā)項目被認為是可行的，否則，應(yīng)被推遲開發(fā)，甚至取消投資。至取消投資。 3、確定開發(fā)項目中可能發(fā)證的最高成本費用、確定開發(fā)項目中可能發(fā)證的最高成本費用 確定最高費用時，場地購置費也被視為已知，確定確定最高費用時，場地購置費也被視為已知，確定最高費用的目的是為了使開發(fā)利潤保持在一個合理的范最高費用的目的是為了使開發(fā)利潤保持在一個合理的范圍內(nèi)，同時使整個

10、開發(fā)成本、費用在開發(fā)過程中的各個圍內(nèi)，同時使整個開發(fā)成本、費用在開發(fā)過程中的各個階段得到有效的控制，不至于在開發(fā)過程中出現(xiàn)費用失階段得到有效的控制，不至于在開發(fā)過程中出現(xiàn)費用失控。控。 4. 4.假設(shè)開發(fā)法適用的條件假設(shè)開發(fā)法適用的條件p 假設(shè)開發(fā)法測算可靠程度的兩個關(guān)鍵預(yù)測（兩要點）假設(shè)開發(fā)法測算可靠程度的兩個關(guān)鍵預(yù)測（兩要點）是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確判斷房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式。是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或供求狀況，正確預(yù)測開發(fā)完成后的價值。p 外部條件外部條件良好的社會經(jīng)濟環(huán)境（三方面）良好的社會經(jīng)濟環(huán)境（三方面）要有統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)要有明朗、穩(wěn)定

11、及長遠的房地產(chǎn)政策要有全面、連續(xù)及開放的房地產(chǎn)信息資料庫 【2011年真題】年真題】 在假設(shè)開發(fā)法估價中，為確定估價對象的最佳開發(fā)利用在假設(shè)開發(fā)法估價中，為確定估價對象的最佳開發(fā)利用方式，應(yīng)確定的主要內(nèi)容有（）。方式，應(yīng)確定的主要內(nèi)容有（）。A.用途用途B.區(qū)位區(qū)位C.建筑規(guī)模建筑規(guī)模D.建筑檔次建筑檔次E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 【2011年真題】年真題】 某舊商業(yè)綜合樓，裝修改造完成后租期尚有某舊商業(yè)綜合樓，裝修改造完成后租期尚有5年，承租年，承租人有兩種裝修改造方案：一是重新裝修但不改變用途，人有兩種裝修改造方案：一是重新裝修但不改變用途，裝修費為裝修費為180萬元，每年凈收益比裝

12、修前增加萬元，每年凈收益比裝修前增加50萬元；萬元；二是重新裝修且改變用途，裝修費為二是重新裝修且改變用途，裝修費為300萬元，每年凈萬元，每年凈收益比裝修前增加收益比裝修前增加80萬元。假定報酬率為萬元。假定報酬率為10%，則承租，則承租人應(yīng)選擇第二個方案。（）人應(yīng)選擇第二個方案。（）提示：看哪個方案帶來的商業(yè)綜合樓改造后帶來的效益更大。提示：看哪個方案帶來的商業(yè)綜合樓改造后帶來的效益更大。 【解析】【解析】 第一種增加價值第一種增加價值50/10%（1-1/1.15）-180=9.54萬元萬元 第二種增加價值第二種增加價值80/10%（1-1/1.15）-300=3.26萬元萬元假設(shè)開發(fā)法

13、最基本的公式假設(shè)開發(fā)法最基本的公式待開發(fā)房地產(chǎn)價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值待開發(fā)房地產(chǎn)價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 開發(fā)成本管理費用投資利息開發(fā)成本管理費用投資利息 銷售費用銷售稅費開發(fā)利潤銷售費用銷售稅費開發(fā)利潤 投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費 對于公式中具體應(yīng)減去的項目，掌握的基本原則是設(shè)對于公式中具體應(yīng)減去的項目，掌握的基本原則是設(shè)想得到估價對象之后，往后至開發(fā)完成還需要支出的一想得到估價對象之后，往后至開發(fā)完成還需要支出的一切合理、必要的費用、稅金及應(yīng)獲得的利潤。因此，如切合理、必要的費用、稅金及應(yīng)獲得的利潤。因此，如果是已經(jīng)投入的費用，則它已包含在待

14、開發(fā)房地產(chǎn)的價果是已經(jīng)投入的費用，則它已包含在待開發(fā)房地產(chǎn)的價值內(nèi)，不應(yīng)作為扣除項。值內(nèi)，不應(yīng)作為扣除項。 一、假設(shè)開發(fā)法最基本的公式一、假設(shè)開發(fā)法最基本的公式 5.假設(shè)開發(fā)法的計算公式假設(shè)開發(fā)法的計算公式待開發(fā)房地產(chǎn)價值待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值開發(fā)成本開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費用銷售稅費開發(fā)利潤管理費用投資利息銷售費用銷售稅費開發(fā)利潤投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費p 對于公式中具體應(yīng)減去的項目，掌握的基本原則是設(shè)想對于公式中具體應(yīng)減去的項目，掌握的基本原則是設(shè)想得到估價對象之后，往后至開發(fā)完成還需要支出的一切合得

15、到估價對象之后，往后至開發(fā)完成還需要支出的一切合理、必要的費用、稅金及應(yīng)獲得的利潤。因此，如果是已理、必要的費用、稅金及應(yīng)獲得的利潤。因此，如果是已經(jīng)投入的費用，則它已包含在待開發(fā)房地產(chǎn)的價值內(nèi)，不經(jīng)投入的費用，則它已包含在待開發(fā)房地產(chǎn)的價值內(nèi)，不應(yīng)作為扣除項。應(yīng)作為扣除項。 一、假設(shè)開發(fā)法最基本的公式一、假設(shè)開發(fā)法最基本的公式 關(guān)鍵點：關(guān)鍵點：運用上述公式估價，運用上述公式估價， 一是要把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)；一是要把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)； 二是要把握投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式。二是要把握投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式。 待開發(fā)房地產(chǎn)投資開發(fā)前的狀態(tài)：包括生地、毛

16、地、待開發(fā)房地產(chǎn)投資開發(fā)前的狀態(tài)：包括生地、毛地、熟地、舊房和在建工程等；熟地、舊房和在建工程等； 投資開發(fā)后的狀態(tài)：包括熟地和房屋投資開發(fā)后的狀態(tài)：包括熟地和房屋(包含土地包含土地)等；等； 綜合起來可歸納為下列幾種情況：綜合起來可歸納為下列幾種情況：1.估價對象為生地，將生地開發(fā)成熟地估價對象為生地，將生地開發(fā)成熟地2.估價對象為毛地，將毛地開發(fā)成熟地估價對象為毛地，將毛地開發(fā)成熟地3.估價對象為生地，在生地上進行房屋建設(shè)估價對象為生地，在生地上進行房屋建設(shè)4.估價對象為毛地，在毛地上進行房屋建設(shè)估價對象為毛地，在毛地上進行房屋建設(shè)5.估價對象為熟地，在熟地上進行房屋建設(shè)估價對象為熟地，在

17、熟地上進行房屋建設(shè)6.估價對象為在建工程，將在建工程續(xù)建成房屋估價對象為在建工程，將在建工程續(xù)建成房屋7.估價對象為舊房，將舊房重新裝飾裝修改造或改變用途成新房估價對象為舊房，將舊房重新裝飾裝修改造或改變用途成新房起點狀況為：起點狀況為：生地、毛地、生地、毛地、熟地、在建工熟地、在建工程、舊的房地程、舊的房地終點狀況為：熟終點狀況為：熟地、房地地、房地房地產(chǎn)價值房地產(chǎn)價值=終點狀況房地產(chǎn)價值終點狀況房地產(chǎn)價值現(xiàn)狀到終點狀況的必要支出與平均利潤現(xiàn)狀到終點狀況的必要支出與平均利潤 開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式，有出售開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式，有出售(包括預(yù)售、建成后包括預(yù)售、建成后出售出售)、出租、出租(

18、包括預(yù)租，但比較少見，多為建成后出租包括預(yù)租，但比較少見，多為建成后出租)和營業(yè)和營業(yè)(如商場、賓館、度假村、游樂場這類房地產(chǎn)，投如商場、賓館、度假村、游樂場這類房地產(chǎn)，投資者將其建成后可能自己直接經(jīng)營資者將其建成后可能自己直接經(jīng)營)等。等。 1、求生地價值的公式求生地價值的公式 (1)適用于將生地建成房屋的公式：適用于將生地建成房屋的公式：生地價值生地價值=開發(fā)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)完成后的房地產(chǎn)價值價值買方購買生地應(yīng)負擔(dān)的稅費買方購買生地應(yīng)負擔(dān)的稅費由生地建造房屋的開發(fā)由生地建造房屋的開發(fā)成本成本管理費用投資管理費用投資利息銷售費用利息銷售費用銷售稅銷售稅費開發(fā)費開發(fā)利潤利潤二、按估價對象細化

19、的公式二、按估價對象細化的公式 (2)適用于將生地開發(fā)成熟地的公式：適用于將生地開發(fā)成熟地的公式：生地價值生地價值=開發(fā)完成后的熟地價值開發(fā)完成后的熟地價值買方購買生地應(yīng)負擔(dān)的稅費由生地開發(fā)熟地的開發(fā)成本買方購買生地應(yīng)負擔(dān)的稅費由生地開發(fā)熟地的開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費用銷售稅費土地開發(fā)利潤管理費用投資利息銷售費用銷售稅費土地開發(fā)利潤 2、求毛地價值的公式、求毛地價值的公式 (1)適用于將毛地建成房屋的公式：適用于將毛地建成房屋的公式：毛地價值毛地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值買方購買毛地應(yīng)負擔(dān)的稅費由毛地建造房屋的開發(fā)成本買方購買毛地應(yīng)負擔(dān)的稅費由毛地建造房屋的開發(fā)成

20、本管理費用管理費用投資利息銷售費用銷售稅費開發(fā)利潤投資利息銷售費用銷售稅費開發(fā)利潤 (2)適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式：適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式：毛地價值毛地價值=開發(fā)完成后的熟地價值開發(fā)完成后的熟地價值買方購買毛地應(yīng)負擔(dān)的稅費由毛地開發(fā)熟地的開發(fā)成本買方購買毛地應(yīng)負擔(dān)的稅費由毛地開發(fā)熟地的開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費用銷售稅費土地開發(fā)利潤管理費用投資利息銷售費用銷售稅費土地開發(fā)利潤 3、求熟地價值的公式、求熟地價值的公式 熟地價值熟地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 買方購買熟地的應(yīng)負擔(dān)的稅費由熟地建造房屋的開發(fā)成本買方購買熟地的應(yīng)負擔(dān)的稅費由熟地建造房屋的開發(fā)成本管

21、理費用銷售費用投資利息銷售稅費開發(fā)利潤管理費用銷售費用投資利息銷售稅費開發(fā)利潤 4、求在建工程價值的公式、求在建工程價值的公式 在建工程價值在建工程價值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值 買方購買在建工程應(yīng)負擔(dān)的稅費續(xù)建成本買方購買在建工程應(yīng)負擔(dān)的稅費續(xù)建成本 管理費用投資利息銷售費用銷售稅費續(xù)建投資利潤管理費用投資利息銷售費用銷售稅費續(xù)建投資利潤 5、求舊房價值的公式、求舊房價值的公式 舊房價值舊房價值=裝修改造完成后的房地產(chǎn)價值裝修改造完成后的房地產(chǎn)價值 買方購買舊房應(yīng)負擔(dān)的稅費裝修改造成本買方購買舊房應(yīng)負擔(dān)的稅費裝修改造成本 管理費用銷售費用投資利息銷售稅費裝修改造管理費用銷

22、售費用投資利息銷售稅費裝修改造 投資利潤投資利潤三、按開發(fā)完成后的經(jīng)營方式細化的公式三、按開發(fā)完成后的經(jīng)營方式細化的公式（一）適用于開發(fā)完成后出售的公式（一）適用于開發(fā)完成后出售的公式CVVpVpVC式中式中待開發(fā)房地產(chǎn)的價值；待開發(fā)房地產(chǎn)的價值； 用市場法或長期趨勢法測用市場法或長期趨勢法測 算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值； 應(yīng)扣除項目。應(yīng)扣除項目。三、按開發(fā)完成后的經(jīng)營方式細化的公式三、按開發(fā)完成后的經(jīng)營方式細化的公式（二）適用于開發(fā)完成后出租、營業(yè)的公式（二）適用于開發(fā)完成后出租、營業(yè)的公式CVVrrV式中式中用收益法測算的開發(fā)完用收益法測算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價

23、值。成后的房地產(chǎn)價值。第二節(jié)第二節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的估價步驟假設(shè)開發(fā)法的估價步驟 一、調(diào)查待估不動產(chǎn)的基本情況一、調(diào)查待估不動產(chǎn)的基本情況 （一）估價對象所處的位置：弄清這些，主要是為選擇（一）估價對象所處的位置：弄清這些，主要是為選擇最佳的用途服務(wù)。最佳的用途服務(wù)。 土地所在城市的性質(zhì)。土地所在城市的性質(zhì)。 土地所在城市內(nèi)區(qū)域的性質(zhì)。土地所在城市內(nèi)區(qū)域的性質(zhì)。 坐落的具體情況。坐落的具體情況。 （二）弄清不動產(chǎn)的自身條件：（二）弄清不動產(chǎn)的自身條件：主要是為了估算開發(fā)成主要是為了估算開發(fā)成本、費用。本、費用。 （三）弄清政府的規(guī)劃限制：（三）弄清政府的規(guī)劃限制：包括弄清規(guī)定的用途、建包括弄清規(guī)定

24、的用途、建筑高度、建筑容積率等，主要是為了確定最佳利用方式。筑高度、建筑容積率等，主要是為了確定最佳利用方式。 （四）弄清土地權(quán)利狀況：（四）弄清土地權(quán)利狀況：包括弄清權(quán)利性質(zhì)（目前均包括弄清權(quán)利性質(zhì)（目前均為使用權(quán)）、使用年限、可否續(xù)期，以及對轉(zhuǎn)讓、出租、為使用權(quán)）、使用年限、可否續(xù)期，以及對轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等的有關(guān)規(guī)定等，主要是為了預(yù)測未來開發(fā)完成后抵押等的有關(guān)規(guī)定等，主要是為了預(yù)測未來開發(fā)完成后不動產(chǎn)的價格或租金不動產(chǎn)的價格或租金。下面以評估政府有償出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的價格為下面以評估政府有償出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的價格為例予以說明例予以說明。p背景介紹：在中國現(xiàn)行土地使用制度下，政

25、府有償出讓背景介紹：在中國現(xiàn)行土地使用制度下，政府有償出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的土地，主要是房地產(chǎn)開發(fā)用地，它國有建設(shè)用地使用權(quán)的土地，主要是房地產(chǎn)開發(fā)用地，它可能是熟地，也可能是毛地或生地。政府出讓國有建設(shè)用可能是熟地，也可能是毛地或生地。政府出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的方式主要有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議四種。無地使用權(quán)的方式主要有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議四種。無論是采取哪種出讓方式，政府都需要對這類房地產(chǎn)開發(fā)用論是采取哪種出讓方式，政府都需要對這類房地產(chǎn)開發(fā)用地進行估價，以確定其招標(biāo)底價、拍賣底價（保留價）、地進行估價，以確定其招標(biāo)底價、拍賣底價（保留價）、掛牌底價、協(xié)議出讓最低價或者做到心中有數(shù)。

26、掛牌底價、協(xié)議出讓最低價或者做到心中有數(shù)。p投標(biāo)人、競買人、土地使用者也需要對這類房地產(chǎn)開發(fā)投標(biāo)人、競買人、土地使用者也需要對這類房地產(chǎn)開發(fā)用地進行估價，以確定其報價或出價。用地進行估價，以確定其報價或出價。p這類房地產(chǎn)開發(fā)用地的用途、容積率、建筑高度、建筑這類房地產(chǎn)開發(fā)用地的用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率、使用期限等限制條件，通常政府在事先密度、綠地率、使用期限等限制條件，通常政府在事先已明確，投標(biāo)人、競買人、土地使用者如果取得了該類已明確，投標(biāo)人、競買人、土地使用者如果取得了該類土地，只能在政府的這些限制條件下開發(fā)利用。因此，土地，只能在政府的這些限制條件下開發(fā)利用。因此，政府的

27、這些限制條件，也是評估這類房地產(chǎn)開發(fā)用地的政府的這些限制條件，也是評估這類房地產(chǎn)開發(fā)用地的價值時必須遵守的前提條件。價值時必須遵守的前提條件。二、選擇最佳的開發(fā)利用方式二、選擇最佳的開發(fā)利用方式p選擇最佳的利用方式包括用途、建筑容積率、覆蓋率、選擇最佳的利用方式包括用途、建筑容積率、覆蓋率、建筑式樣、規(guī)模、檔次等的確定。建筑式樣、規(guī)模、檔次等的確定。p假設(shè)開發(fā)法估價在選取估價對象最佳開發(fā)利用方式時，假設(shè)開發(fā)法估價在選取估價對象最佳開發(fā)利用方式時，其中最重要的是選取（其中最重要的是選取（最佳用途最佳用途 ）要考慮要考慮：（1）土地位置的可接受性）土地位置的可接受性（2）此用途的現(xiàn)實社會需要程度）

28、此用途的現(xiàn)實社會需要程度（3）未來的發(fā)展趨勢）未來的發(fā)展趨勢 【2006年真題】年真題】 假設(shè)開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是要假設(shè)開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是要選擇最佳用途。而最佳用途的選擇要考慮土地位置的選擇最佳用途。而最佳用途的選擇要考慮土地位置的（）。（）。A.地塊位置的地塊位置的可接受性可接受性B.保值增值性保值增值性C.用途的用途的現(xiàn)實社會需要程度現(xiàn)實社會需要程度D.未來發(fā)展趨勢未來發(fā)展趨勢E.固定性固定性例如，某宗土地的規(guī)劃用途為賓館或公寓、寫字樓，但例如，某宗土地的規(guī)劃用途為賓館或公寓、寫字樓，但在實際估價中究竟應(yīng)選擇哪種用途？在實際估價中究竟應(yīng)選擇哪種

29、用途？p這首先要調(diào)查、分析該土地所在城市和區(qū)域賓館、公這首先要調(diào)查、分析該土地所在城市和區(qū)域賓館、公寓、寫字樓的供求關(guān)系及其走向。如果對賓館、寫字樓寓、寫字樓的供求關(guān)系及其走向。如果對賓館、寫字樓的需求開始趨于飽和，表現(xiàn)為客房入住率、寫字樓出租的需求開始趨于飽和，表現(xiàn)為客房入住率、寫字樓出租率呈下降趨勢，但希望能租到或買到公寓住房的人逐漸率呈下降趨勢，但希望能租到或買到公寓住房的人逐漸增加，而在未來幾年內(nèi)能提供的數(shù)量又較少時，則應(yīng)選增加，而在未來幾年內(nèi)能提供的數(shù)量又較少時，則應(yīng)選擇該土地的用途為公寓。擇該土地的用途為公寓。三、估計后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期三、估計后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期開發(fā)經(jīng)營期開發(fā)經(jīng)營期：p起點

30、起點是（假設(shè)）是（假設(shè)）取得估價對象取得估價對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）（待開發(fā)房地產(chǎn)）的的日期日期（即價值時點）（即價值時點）；p終點終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期經(jīng)營結(jié)束的日期。開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)開發(fā)期和經(jīng)營期。期和經(jīng)營期。三、估計后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期三、估計后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期p（1）開發(fā)期可稱為開發(fā)建設(shè)期、建設(shè)期，其起點與開）開發(fā)期可稱為開發(fā)建設(shè)期、建設(shè)期，其起點與開發(fā)經(jīng)營期的起點相同，終點是預(yù)計待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完發(fā)經(jīng)營期的起點相同，終點是預(yù)計待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成成(竣工竣工)的日期。的日期。 p（2）經(jīng)營期根據(jù)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的不同經(jīng)營）經(jīng)營期

31、根據(jù)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的不同經(jīng)營使用方式而可以具體化，可以具體化為銷售期使用方式而可以具體化，可以具體化為銷售期(針對銷售針對銷售這種情況這種情況)和運營期和運營期(針對出租、營業(yè)、自用這些情況針對出租、營業(yè)、自用這些情況)。 銷售（含預(yù)售）情況下銷售（含預(yù)售）情況下開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)期、經(jīng)營期的關(guān)系開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)期、經(jīng)營期的關(guān)系預(yù)計待開發(fā)房預(yù)計待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成地產(chǎn)開發(fā)完成(竣工竣工)的日期的日期起點與開發(fā)起點與開發(fā)經(jīng)營期的起經(jīng)營期的起點相同點相同出租或營業(yè)、自用情況下出租或營業(yè)、自用情況下開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)期、經(jīng)營期的關(guān)系開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)期、經(jīng)營期的關(guān)系p開發(fā)經(jīng)營期：開發(fā)經(jīng)營期：1.

32、開發(fā)前期：規(guī)劃設(shè)計和工程預(yù)算期（自取得土地使用開發(fā)前期：規(guī)劃設(shè)計和工程預(yù)算期（自取得土地使用權(quán)至開工建設(shè)）權(quán)至開工建設(shè)）2. 開發(fā)建設(shè)期：開發(fā)建設(shè)期：（自開工建設(shè)至竣工驗收）（自開工建設(shè)至竣工驗收）3. 經(jīng)營經(jīng)營期：期：（不動產(chǎn)空置或租售期，自工程竣工至租售（不動產(chǎn)空置或租售期，自工程竣工至租售完畢）完畢） 確定開發(fā)經(jīng)營期的方法可采用確定開發(fā)經(jīng)營期的方法可采用比較法比較法，即根據(jù)同一地，即根據(jù)同一地區(qū)、相同類型、同等規(guī)模的類似開發(fā)項目已有的正常開區(qū)、相同類型、同等規(guī)模的類似開發(fā)項目已有的正常開發(fā)經(jīng)營期來估計。發(fā)經(jīng)營期來估計。四、預(yù)測開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價格四、預(yù)測開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價格p開發(fā)完成

33、后的房地產(chǎn)價值，是指開發(fā)完成時的房地產(chǎn)狀開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，是指開發(fā)完成時的房地產(chǎn)狀況的市場價值。該市場價值所對應(yīng)的日期，通常也是開發(fā)況的市場價值。該市場價值所對應(yīng)的日期，通常也是開發(fā)完成時的日期。完成時的日期。p開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一般是通過預(yù)測來求取。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一般是通過預(yù)測來求取。 1、對出售的房地產(chǎn)，、對出售的房地產(chǎn)，通常采用比較法，或采用比較法與長通常采用比較法，或采用比較法與長期趨勢法相結(jié)合，即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的價格及期趨勢法相結(jié)合，即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的價格及其未來可能的變化趨勢來推測。其未來可能的變化趨勢來推測。 2、對出租和直接經(jīng)營的房地產(chǎn)，、

34、對出租和直接經(jīng)營的房地產(chǎn)，可先預(yù)測其租賃或經(jīng)營收可先預(yù)測其租賃或經(jīng)營收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)化為價值。益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)化為價值。 例如，根據(jù)當(dāng)前的市場租金水平，預(yù)測未來建成的某寫例如，根據(jù)當(dāng)前的市場租金水平，預(yù)測未來建成的某寫字樓的月租金為每平方米使用面積字樓的月租金為每平方米使用面積35美元，出租率為美元，出租率為90%，運營費用占租金的，運營費用占租金的30%，報酬率為，報酬率為10%，可供出租，可供出租的使用面積為的使用面積為38000，運營期為，運營期為47年，則該寫字樓的年，則該寫字樓的未來總價值可估計為：未來總價值可估計為： 注：假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價值，可以用

35、市場注：假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價值，可以用市場法，也可以用收益法，但是法，也可以用收益法，但是不能用成本法不能用成本法求取開發(fā)完成求取開發(fā)完成后的價值（變成成本法了）。后的價值（變成成本法了）。 【2011年真題】某房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑面積年真題】某房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑面積3850，建設(shè)，建設(shè)期期2年，根據(jù)市場調(diào)查分析，該項目建成時可售出年，根據(jù)市場調(diào)查分析，該項目建成時可售出50%，半年和一年后分別售出半年和一年后分別售出30%和和20%，出售時的平均單價為，出售時的平均單價為2850元，折現(xiàn)率為元，折現(xiàn)率為15%。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)于建設(shè)。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)于建設(shè)期初的價值為（）萬元。期初

36、的價值為（）萬元。A.572.21B.765.85C.791.24D.912.62【解析】38502850（50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153） 【2010真題】真題】判斷：判斷：在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價值是指開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況對應(yīng)的價值，開發(fā)完成值是指開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況對應(yīng)的價值，開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間，不一定是開發(fā)完工之時。后的價值對應(yīng)的時間，不一定是開發(fā)完工之時。（ ）【解析】開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間，可以是完工的【解析】開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間，可以是完工的時間，也可以在其之前（如提前預(yù)售），也可以在其之時

37、間，也可以在其之前（如提前預(yù)售），也可以在其之后（如出租后出售）。后（如出租后出售）。五、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費五、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費 p 由于假設(shè)開發(fā)法可視為成本法的倒算法，所以，在實由于假設(shè)開發(fā)法可視為成本法的倒算法，所以，在實際估價中測算開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅際估價中測算開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費時，可根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價格構(gòu)成情況來分項測算，費時，可根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價格構(gòu)成情況來分項測算，測算的方法與成本法中的相同，測算的方法與成本法中的相同，所不同的是需要預(yù)測所不同的是需要預(yù)測。p 如果預(yù)計建筑材料價格、建筑設(shè)備價格、建筑人

38、工費如果預(yù)計建筑材料價格、建筑設(shè)備價格、建筑人工費等在未來可能有較大變化，還要考慮未來建筑材料價格等在未來可能有較大變化，還要考慮未來建筑材料價格、建筑設(shè)備價格、建筑人工費等的變化對開發(fā)成本和管、建筑設(shè)備價格、建筑人工費等的變化對開發(fā)成本和管理費用的影響。理費用的影響。六、投資利息六、投資利息 投資利息估算只有在傳統(tǒng)法中才需要，需把握下列投資利息估算只有在傳統(tǒng)法中才需要，需把握下列6個方面：個方面： 1、應(yīng)計息的項目：需求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值、投資者、應(yīng)計息的項目：需求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費、開發(fā)成本和管理費用，購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費、開發(fā)成本和管理

39、費用，銷售費用和銷售稅費一般不計息銷售費用和銷售稅費一般不計息 。 2、計息期的長短：其起點是該項費用發(fā)生的時間點，終點、計息期的長短：其起點是該項費用發(fā)生的時間點，終點通常是開發(fā)期結(jié)束的時間點，不考慮預(yù)售和延遲銷售的情通常是開發(fā)期結(jié)束的時間點，不考慮預(yù)售和延遲銷售的情況。需求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值是假設(shè)在估價時點一次況。需求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值是假設(shè)在估價時點一次付清。付清。 3、計息方式：單利和復(fù)利兩種。、計息方式：單利和復(fù)利兩種。 4、利率的高低：單利利率和復(fù)利利率兩種，與計息方式相、利率的高低：單利利率和復(fù)利利率兩種，與計息方式相對應(yīng)。對應(yīng)。 5、計息周期：年、半年、季、月、周、天。

40、、計息周期：年、半年、季、月、周、天。 6、名義利率和實際利率、名義利率和實際利率(有效利率有效利率)。 i= 1 式中式中 i實際利率；實際利率； r名義利率；名義利率； m一年中計息次數(shù)。一年中計息次數(shù)。mmr1七、開發(fā)利潤七、開發(fā)利潤 開發(fā)利潤測算也只有在傳統(tǒng)方法中才需要開發(fā)利潤測算也只有在傳統(tǒng)方法中才需要。測算開發(fā)利。測算開發(fā)利潤的方法與成本法中的相同，通常是以一定基數(shù)乘以同一潤的方法與成本法中的相同，通常是以一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應(yīng)平均利潤率。在市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應(yīng)平均利潤率。在測算時要注意計算基數(shù)與利潤率的對應(yīng)利潤率來測算。測算時要注意計

41、算基數(shù)與利潤率的對應(yīng)利潤率來測算。八、投資者八、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費 投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費，是假定一旦購?fù)顿Y者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費，是假定一旦購買了待開發(fā)房地產(chǎn)，在交易時作為買方應(yīng)負擔(dān)的有關(guān)稅買了待開發(fā)房地產(chǎn)，在交易時作為買方應(yīng)負擔(dān)的有關(guān)稅費，如契稅、交易手續(xù)費等。該項稅費通常是根據(jù)稅法費，如契稅、交易手續(xù)費等。該項稅費通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，無規(guī)定的依照當(dāng)?shù)亓?xí)慣，及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，無規(guī)定的依照當(dāng)?shù)亓?xí)慣，按照待開發(fā)房地產(chǎn)價值的一定比率測算。按照待開發(fā)房地產(chǎn)價值的一定比率測算。 九、折現(xiàn)率九、折現(xiàn)率 折現(xiàn)

42、率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時需要確定的一個重要折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時需要確定的一個重要參數(shù)，與報酬資本化法中的報酬率的性質(zhì)和求取方法相參數(shù)，與報酬資本化法中的報酬率的性質(zhì)和求取方法相同，具體應(yīng)等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要同，具體應(yīng)等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均報酬率，它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩求的平均報酬率，它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分。部分。 十、計算中的其他問題十、計算中的其他問題 在運用假設(shè)開發(fā)法時不應(yīng)忽略某些無形收益。在運用假設(shè)開發(fā)法時不應(yīng)忽略某些無形收益。如深圳市如深圳市1987年年12月首次公開拍賣的一塊土地，從當(dāng)時預(yù)測的開發(fā)完成后月首

43、次公開拍賣的一塊土地，從當(dāng)時預(yù)測的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值減去開發(fā)成本等所得的數(shù)額來看，價值也許不的房地產(chǎn)價值減去開發(fā)成本等所得的數(shù)額來看，價值也許不高，但由于是國內(nèi)首塊公開拍賣的土地，購買者一旦獲得了高，但由于是國內(nèi)首塊公開拍賣的土地，購買者一旦獲得了這塊土地，會附帶取得一些意想不到的社會效果，如隨著對這塊土地，會附帶取得一些意想不到的社會效果，如隨著對這種改革開放措施的廣泛宣傳，實際上也就間接地對該塊土這種改革開放措施的廣泛宣傳，實際上也就間接地對該塊土地的獲得者起著廣告宣傳作用，因此，該塊土地的價格比較地的獲得者起著廣告宣傳作用，因此，該塊土地的價格比較高是較自然的（當(dāng)時該塊土地的最后成交

44、價是高是較自然的（當(dāng)時該塊土地的最后成交價是525萬元，比政萬元，比政府確定的拍賣底價府確定的拍賣底價200萬元高了很多）。萬元高了很多）。 第三節(jié)第三節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的具體估價方法假設(shè)開發(fā)法的具體估價方法 動態(tài)分析動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法和靜態(tài)分析法法p房地產(chǎn)房地產(chǎn)的開發(fā)周期一般較長，其土地取得成本和后續(xù)的的開發(fā)周期一般較長，其土地取得成本和后續(xù)的建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費以及開發(fā)完成建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費以及開發(fā)完成后的價值等所發(fā)生的時間通常不同，特別是那些大型的房后的價值等所發(fā)生的時間通常不同，特別是那些大型的房地產(chǎn)開發(fā)項目。因此，運用假設(shè)開發(fā)法估價應(yīng)當(dāng)考慮資金地

45、產(chǎn)開發(fā)項目。因此，運用假設(shè)開發(fā)法估價應(yīng)當(dāng)考慮資金的時間價值的時間價值。p考慮資金的時間價值有兩種方式：考慮資金的時間價值有兩種方式：一是一是折現(xiàn)折現(xiàn)的方式的方式（動態(tài)分析動態(tài)分析法法、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法）、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法）二是二是計算投資利息計算投資利息的方式的方式（靜態(tài)分析靜態(tài)分析法法、傳統(tǒng)利息方法）、傳統(tǒng)利息方法） 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的定義現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的定義即：凈現(xiàn)金流量即：凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入量現(xiàn)金流出量現(xiàn)金流入量現(xiàn)金流出量 現(xiàn)金流量圖的畫法現(xiàn)金流量圖的畫法以橫軸為時間軸，向右延伸表示時間延續(xù)以橫軸為時間軸，向右延伸表示時間延續(xù)軸上每一刻度表示一個時間單位（時間點）軸上每一刻度表示一個時間單位

46、（時間點）兩個刻度之間的時間長度為計息周期兩個刻度之間的時間長度為計息周期相對于時間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時點的現(xiàn)金流量相對于時間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時點的現(xiàn)金流量箭線向上表示正現(xiàn)金流量（現(xiàn)金流入）箭線向上表示正現(xiàn)金流量（現(xiàn)金流入）箭線向下表示負現(xiàn)金流量（現(xiàn)金流出）箭線向下表示負現(xiàn)金流量（現(xiàn)金流出）箭線的長短一般與現(xiàn)金流大小成正比箭線的長短一般與現(xiàn)金流大小成正比012345n-1nAFP（現(xiàn)金流入）（現(xiàn)金流入）（現(xiàn)金流出）（現(xiàn)金流出）擴展知識：擴展知識：1.現(xiàn)金流量圖現(xiàn)金流量圖介紹介紹現(xiàn)金流量的三要素現(xiàn)金流量的三要素大小（現(xiàn)金數(shù)額）大小（現(xiàn)金數(shù)額）方向（現(xiàn)金流入或流出）方向（現(xiàn)金流入或流出）

47、作用點（發(fā)生的時間點）作用點（發(fā)生的時間點）012345n-1nAFP（現(xiàn)金流入）（現(xiàn)金流入）（現(xiàn)金流出）（現(xiàn)金流出） 有關(guān)規(guī)則說明有關(guān)規(guī)則說明 【0點是何意】（三個含義）點是何意】（三個含義）當(dāng)前時點當(dāng)前時點資金運動的時間始點資金運動的時間始點某一基準(zhǔn)時刻某一基準(zhǔn)時刻 【除【除0以外的其它時刻點】以外的其它時刻點】表示該計息周期的期末，表示該計息周期的期末，1為第一期期末，為第一期期末，2為第二期末為第二期末012345n-1nAFP（現(xiàn)金流入）（現(xiàn)金流入）（現(xiàn)金流出）（現(xiàn)金流出） 【重點難點】期末慣例法【重點難點】期末慣例法現(xiàn)金流量一般在計息周期內(nèi)隨意發(fā)生，不一定正現(xiàn)金流量一般在計息周期內(nèi)

48、隨意發(fā)生，不一定正好發(fā)生在計算周期的期初或期末，但為了簡化計算，都好發(fā)生在計算周期的期初或期末，但為了簡化計算，都要假設(shè)將本計息周期內(nèi)發(fā)生的現(xiàn)金流量的代數(shù)和都發(fā)生要假設(shè)將本計息周期內(nèi)發(fā)生的現(xiàn)金流量的代數(shù)和都發(fā)生在期末在期末.012345n-1nAFP（現(xiàn)金流入）（現(xiàn)金流入）（現(xiàn)金流出）（現(xiàn)金流出）判斷：判斷： 【2011年真題】用期末慣例法進行現(xiàn)金流量分析時，假年真題】用期末慣例法進行現(xiàn)金流量分析時，假設(shè)在計息期內(nèi)的所有收支均發(fā)生在該計息周期的期末。設(shè)在計息期內(nèi)的所有收支均發(fā)生在該計息周期的期末。（）（） 【2006年真題】在現(xiàn)在流量圖上，橫坐標(biāo)軸年真題】在現(xiàn)在流量圖上，橫坐標(biāo)軸“0”點所在點

49、所在表示的只能是資金運動的時間始點，而不是當(dāng)前時點。表示的只能是資金運動的時間始點，而不是當(dāng)前時點。（）（）【重點難點】【重點難點】 【期初與期末的關(guān)系】【期初與期末的關(guān)系】第第n期的期末代表下一周期的期初期的期末代表下一周期的期初第第2年的年初就是第年的年初就是第1年的年末，第年的年末，第3年的年初就是第年的年初就是第2年的年末年的年末 【特別強調(diào)】【特別強調(diào)】如果題中明確告訴現(xiàn)金流發(fā)生在如果題中明確告訴現(xiàn)金流發(fā)生在N期的期初，則我們期的期初，則我們畫現(xiàn)金流量圖時，不能畫在畫現(xiàn)金流量圖時，不能畫在N的位置上，而必須畫在的位置上，而必須畫在N-1期的位置上，因為期末慣例法期的位置上，因為期末慣

50、例法012345n-1nA資金時間價值的含義資金時間價值的含義 同樣數(shù)額的資金在不同時點上具有不同的價值同樣數(shù)額的資金在不同時點上具有不同的價值不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別稱為資不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別稱為資金的時間價值金的時間價值利息、利率是資金時間價值的體現(xiàn)利息、利率是資金時間價值的體現(xiàn) 資金具有時間價值的原因資金具有時間價值的原因資金增值貨幣有在一定時間內(nèi)通過某些經(jīng)濟活資金增值貨幣有在一定時間內(nèi)通過某些經(jīng)濟活動產(chǎn)生增值的可能動產(chǎn)生增值的可能價值補償時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失價值補償時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應(yīng)得到的補償所應(yīng)得到的補償資金時間價值計算的基本

51、原則資金時間價值計算的基本原則不在同一時點的資金不能比較大小，也不能直不在同一時點的資金不能比較大小，也不能直接進行代數(shù)運算接進行代數(shù)運算必須先將發(fā)生在各個不同時點的資金量換算到必須先將發(fā)生在各個不同時點的資金量換算到同一時點，才能比較大小和進行代數(shù)運算同一時點，才能比較大小和進行代數(shù)運算 【2010年真題】關(guān)于資金時間價值的說法，錯誤的是年真題】關(guān)于資金時間價值的說法，錯誤的是（）。（）。A.現(xiàn)在的現(xiàn)在的100萬元與萬元與5年后的年后的100萬元的價值相同萬元的價值相同B.現(xiàn)在的現(xiàn)在的100萬元可能與萬元可能與5年后的年后的148萬元價值相同萬元價值相同C.現(xiàn)在的現(xiàn)在的100萬元可能與萬元可

52、能與2年前的年前的121萬元價值相同萬元價值相同D.由于存在資金時間價值，不同時點上發(fā)生的現(xiàn)金由于存在資金時間價值，不同時點上發(fā)生的現(xiàn)金流量無法直接比較流量無法直接比較l利息利息：占用資金所付出的代價或放棄資金使用權(quán)所得到的補償占用資金所付出的代價或放棄資金使用權(quán)所得到的補償 本利和本利和=本金本金+利息利息利息利息=本利和本利和-本金本金l利率利率：是在單位時間內(nèi)所得的利息額與借貸金額（本金）之比是在單位時間內(nèi)所得的利息額與借貸金額（本金）之比2. 2.利息利息與利率介紹與利率介紹單利與單利與復(fù)利復(fù)利 單利計算單利計算公式公式 In=PinFn=P（1+im）=P+PinI：利息額：利息額P

53、：本金：本金i：利率：利率n：計息周期：計息周期F：本利和：本利和 復(fù)利利計算復(fù)利利計算公式公式 Fn=P（1+i）n In=P（1+i）n-P=P（1+i）n-1I：利息額：利息額P：本金：本金i：利率：利率n：計息周期：計息周期F：本利和：本利和單利單利與復(fù)利的關(guān)系與復(fù)利的關(guān)系 本金、利率和計息期相同時，按復(fù)利計算的利息以及本本金、利率和計息期相同時，按復(fù)利計算的利息以及本利和一定比按單利計算的利和一定比按單利計算的高高。【2010年真題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請了貸款額為年真題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請了貸款額為1000萬元，期限為萬元，期限為3年，年利率為年，年利率為8%的抵押貸款，到

54、期一的抵押貸款，到期一次還本付息，則按月計息比按季計息要多付利息（）萬次還本付息，則按月計息比按季計息要多付利息（）萬元。元。A.2.00B.7.30C.8.53D.9.00 I=F-P=P（1+i）n-P 按月計息：I=1000（1+ ）36-1000=270.23按季計息：I=1000（1+ ）12-1000=268.24名義利率與實際利率名義利率與實際利率p當(dāng)利率標(biāo)明的時間單位與當(dāng)利率標(biāo)明的時間單位與計息周期計息周期不一致時不一致時，就出現(xiàn)了，就出現(xiàn)了名義利率和實際利率的區(qū)別名義利率和實際利率的區(qū)別名義利率名義利率=周期利率周期利率每年每年的計算周期數(shù)的計算周期數(shù)實際實際利率利率=(年末

55、終值年末終值-年初值年初值)/年初值年初值名義利率與實際名義利率與實際利率利率的公式的公式 【2008年真題】某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息年真題】某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息的個人住房貸款，其月供為的個人住房貸款，其月供為2850元，月利率為元，月利率為6.25,則則該貸款的實際年利率為（該貸款的實際年利率為（ ）。）。 A.7.5 B.7.56C.7.71D.7.76【解析】【解析】實際年利率實際年利率:（1+0.625%）12-1=7.76%名義利率名義利率:0.625%*12=7.5%二、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別二、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方

56、法主要有以下三點區(qū)別：現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法主要有以下三點區(qū)別：（1）對開發(fā)完成后的價值和后續(xù)的建設(shè)成本、管理費用、）對開發(fā)完成后的價值和后續(xù)的建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算銷售費用、銷售稅費等的測算：p 在靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)價值時點（通常為現(xiàn)在）的在靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)價值時點（通常為現(xiàn)在）的房地產(chǎn)市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在價值時房地產(chǎn)市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在價值時點的金額。點的金額。p 而在動態(tài)分析法中，是模擬房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程，預(yù)測而在動態(tài)分析法中，是模擬房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程，預(yù)測它們未來發(fā)生的時間以及在未來發(fā)生時的金額，即要進它們未來發(fā)生的時

57、間以及在未來發(fā)生時的金額，即要進行現(xiàn)金流量預(yù)測。行現(xiàn)金流量預(yù)測。二、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別二、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別 （2）估算時點：）估算時點：p 靜態(tài)分析法不考慮各項收入、支出發(fā)生的時間不同，即靜態(tài)分析法不考慮各項收入、支出發(fā)生的時間不同，即不是將它們折算到同一時間上，而是不是將它們折算到同一時間上，而是直接相加減，但要直接相加減，但要計算投資利息，計息期通常到開發(fā)完成之時計算投資利息，計息期通常到開發(fā)完成之時，既不考慮，既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售；預(yù)售，也不考慮延遲銷售；p 而動態(tài)分析法要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間不同，而動態(tài)分析法要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間不同

58、，即即首先要把它們折算到同一時間上，然后再相加減。首先要把它們折算到同一時間上，然后再相加減。 （3）投資利息和利潤：投資利息和利潤：p在靜態(tài)分析中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來，在靜態(tài)分析中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來，p在動態(tài)分析中這兩項都不顯現(xiàn)出來，而在動態(tài)分析中這兩項都不顯現(xiàn)出來，而隱含在折現(xiàn)過隱含在折現(xiàn)過程中。程中。所以，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收所以，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含風(fēng)險收益部分（利潤率益部分（通常的利率），又包含風(fēng)險收益部分（利潤率），這樣處理是為了與投資項目評估中的現(xiàn)金流量分析），這樣處理是為了與投資項目評估中的現(xiàn)

59、金流量分析的口徑一致，便于比較。的口徑一致，便于比較。二、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別二、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別 三、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點三、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點 p 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算的結(jié)果比較精確，但比較復(fù)雜現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算的結(jié)果比較精確，但比較復(fù)雜；p 傳統(tǒng)方法測算的結(jié)果比較粗略，但相對要簡單些。傳統(tǒng)方法測算的結(jié)果比較粗略，但相對要簡單些。p 就它們的精確與粗略而言，在現(xiàn)實中可能不完全如此。這就它們的精確與粗略而言，在現(xiàn)實中可能不完全如此。這是因為，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法具體需要準(zhǔn)確估算以下三點：是因為，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法具體需要準(zhǔn)確估算以下三點：開發(fā)經(jīng)營期開發(fā)經(jīng)

60、營期各項支出、收入各項支出、收入作用點作用點（發(fā)生的時間點）（發(fā)生的時間點）各項支出、收入各項支出、收入大小（現(xiàn)金數(shù)額）大小（現(xiàn)金數(shù)額）第第4節(jié)節(jié) 假設(shè)開發(fā)法總結(jié)與應(yīng)用舉例假設(shè)開發(fā)法總結(jié)與應(yīng)用舉例p 假設(shè)開發(fā)法在本質(zhì)上是一種收益法，在形式上是成假設(shè)開發(fā)法在本質(zhì)上是一種收益法，在形式上是成本法的倒算法，其估價結(jié)果為開發(fā)完成后的價值減本法的倒算法，其估價結(jié)果為開發(fā)完成后的價值減去開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷去開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負售稅費、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費。擔(dān)的稅費。 p 假設(shè)開發(fā)法的估價對象是