1、新店選址可行性報告新店選址可行性報告(廣州恒福路店廣州恒福路店)目 錄 第一部分：市場開發進度 第二部分：店址所在城市網絡規劃結論 第三部分：店址所在商圈論證 第四部分：店址位置、招牌、餐廳布局 第五部分：店址營業額預測 第六部分：投資決策分析 第七部分：房產條件檢查表 第八部分：市場審批簽字頁第一部分：市場開發進度第一部分：市場開發進度目 錄 第一部分：市場開發進度 第二部分：店址所在城市網絡規劃結論 第三部分：店址所在商圈論證 第四部分：店址位置、招牌、餐廳布局 第五部分：店址營業額預測 第六部分：投資決策分析 第七部分：房產條件檢查表 第八部分：市場審批簽字頁第二部分：店址所在城市網絡規

2、劃結論第二部分：店址所在城市網絡規劃結論-廣州市城市圖廣州市城市圖該店址處于廣州越秀區第二部分：店址所在城市網絡規劃結論第二部分：店址所在城市網絡規劃結論-商圈總表商圈總表第二部分：店址所在城市網絡規劃結論第二部分：店址所在城市網絡規劃結論-行政區比較行政區比較 人口(萬)面積(平方公里)GDP(億元) 人均可支配收入（元）天河區61.9796.33888.8118184越秀區115.0633.80889.3818528海珠區87.6790.4321.1916740荔灣區70.4659.10341.3317286白云區76.07795.79513.4617156番禺區93.08786.1547

3、3.2818128南沙區14.26527.6512318122黃埔區19.2790.95333.7618460羅崗區16.37393.22532.0618460花都區63.03970.04303.1614264增城市79.431616.47266.2614038從化市53.821974.5091.8011397廣州全市750.537434.405115.7518287.24項目項目內容內容區域區域 第一部分：市場開發進度 第二部分：店址所在城市網絡規劃結論 第三部分：店址所在商圈論證 第四部分：店址位置、招牌、餐廳布局 第五部分：店址營業額預測 第六部分：投資決策分析 第七部分：房產條件檢查表

4、 第八部分：市場審批簽字頁目 錄第三部分：店址商圈和周邊商圈第三部分：店址商圈和周邊商圈-越秀區網絡規劃越秀區網絡規劃火車站商圈小北商圈花園酒店商圈動物園商圈五羊新城商圈海印商圈省醫商圈海珠廣場圈人民路商圈北京路商圈1）已開店商圈，范圍要爭）已開店商圈，范圍要爭取用實際調查結果的來客范取用實際調查結果的來客范圍。圍。2）此次上報的商圈的框線）此次上報的商圈的框線應使用區別與其他商圈的顏應使用區別與其他商圈的顏色。色。第三部分：店址商圈和周邊商圈第三部分：店址商圈和周邊商圈 花園酒店商圈花園酒店商圈XCBCOO黃花崗店黃花崗店城市等級：城市等級：商圈類型：商圈類型：商圈主要客源及數量：商圈主要客

5、源及數量：1）2）3)評估元素選用的對等店：評估元素選用的對等店：1）2）3）需補充標識競爭對手位需補充標識競爭對手位置。置。全圖選取時，新店商圈全圖選取時，新店商圈應相對居中。本例存在應相對居中。本例存在缺陷。范圍選擇時，目缺陷。范圍選擇時，目標商圈可占畫面標商圈可占畫面1/4左左右。右。 第一部分：市場開發進度 第二部分：店址所在城市網絡規劃結論 第三部分：店址所在商圈論證 第四部分：店址論證 第五部分：店址營業額預估 第六部分：投資決策分析 第七部分：房產條件 第八部分：市場審批簽字頁目 錄41）店址位置說明42）店址商圈綜述43）店址動態客源44）店址靜態客源45）競爭對手情況46）店

6、址所在商圈品牌知名度第四部分：店址評估第四部分：店址評估1.1、店址位置說明店址位置說明-街道圖街道圖 淘 金 花 園橫橫 枝枝 崗崗 路路金 釵 崗電 信 大 廈橫 枝 崗 社 區國賢大廈恒福大樓 鴻 福 社 區 恒 福 路 社 區 登 峰 社 區錦 恒 廣 場淘淘金金北北路路淘 金樂 園恒 福大 廈正正 平平 北北 街街 上島咖啡淘金北 興安超市 社區 華 僑 樂 園正正 平平 南南 街街 金地大廈淘金社區淘金家園世 貿 花 園淘 樂 園省第二中 醫院恒華花園世紀聯華淘金大廈新 聯 社 區三榮大廈僑福苑好又多白云賓館 友 誼 商 店 世貿大廈 環環 市市 東東 路路 麗 晶 大 廈 恒恒

7、福福 路路人行天橋表示人流表示人流表示人行斑馬線表示人行斑馬線表示隔路欄表示隔路欄表示機動車道表示機動車道表示公車站表示公車站1、動態客源、動態客源分析分析2、靜態客源分、靜態客源分析析居民居民3、靜態客源分、靜態客源分析析寫字樓寫字樓4、競爭對手、競爭對手街道圖范圍：街道圖范圍：原則要求大道路原則要求大道路三橫三縱三橫三縱用紅色道路，標用紅色道路，標識商業街和重點識商業街和重點商業段。商業段。街道圖上需要標街道圖上需要標識競爭對手及其識競爭對手及其營業額。營業額。街道圖上需標識街道圖上需標識人行斑馬線，公人行斑馬線，公交站點交站點分類客源的人流分類客源的人流動線標識。動線標識。1.2、店址位

8、置說明、店址位置說明-鳥瞰圖鳥瞰圖金地大廈金地大廈淘金花園淘金花園華僑樂園華僑樂園恒福大廈恒福大廈淘金大廈淘金大廈錦恒廣場錦恒廣場恒華花園恒華花園淘金華誕淘金華誕國賢大廈國賢大廈麓湖閣麓湖閣新聯社區新聯社區淘金家園淘金家園恒福大樓恒福大樓淘金社區淘金社區1.3、店址所在位置店址所在位置-外觀圖外觀圖恒福路店店址位置恒福路店店址位置(首層首層)1.4、店址所在位置店址所在位置-(效果圖效果圖)效果圖處理上，樹或其他障礙效果圖處理上，樹或其他障礙物應繼續保留在效果圖上，以物應繼續保留在效果圖上，以保持真是效果。保持真是效果。1.5、店址所在位置店址所在位置-物業平面圖物業平面圖1F上上2FB1上上

9、1F1F下下B12F下下1F韓式面包房服 飾服 飾服 飾服 飾服 飾停車位53個黃金珠寶手機主入口主入口主入口主入口地面停車場入口地面停車場入口地面停車場出口地面停車場出口項目總面積:37000M2招商面積:4400M2賣場面積:10000M2進賣場動線出賣場動線1.6、店址所在位置、店址所在位置-店址平面布局圖店址平面布局圖 1、大堂座位數為大堂座位數為171個，其中固定位個，其中固定位120個，卡個，卡 座位座位4個，吧臺位個，吧臺位32個，活動位個，活動位15個，個垃圾箱個，個垃圾箱、大堂斜線部分表示為活動座位、大堂斜線部分表示為活動座位、樓板底高、樓板底高3200，次梁高，次梁高300

10、0，主梁底高，主梁底高2800,餐廳使用面積為餐廳使用面積為344.6平方米平方米.42、店址所在商圈特性、店址所在商圈特性-綜述綜述 商圈類型：商圈類型： O+D 道路功能：道路功能： 門前主要道路為， 客源構成：客源構成： 客源分為四部分： 一是周邊的辦公寫字樓人員 二周邊的住宅人群 三是到店址旁的世紀聯華廣場購物消費的人群; 四是店址附近的廣東省第二中醫院的醫患，家屬，探望人群.客群數量客群數量聯華廣場購物人流聯華廣場購物人流醫院人流量醫院人流量社區居民社區居民寫字樓辦公人員寫字樓辦公人員周測數據周測數據2835035000479354640離店址距離離店址距離2020米米100100米

11、米15001500米米500500米米42、店址所在商圈特性、店址所在商圈特性-未來性評估未來性評估由于淘金中央商務區對飲食行業進駐的要求管理很嚴，很多餐飲行業選擇了淘金北，因此淘金北有淘金商務區的“大飯堂”美稱。淘金北短短的一條街，卻擁有著接近二十多家大小餐館，有東北菜、客家菜、川菜、湘菜、粵菜等等，另外還有咖啡廳和水果概念店等應有盡有。目前該商圈飲食氛圍非常濃，人們已經形成了到該地段吃飯消費的習慣。未來發展的有利因素有：未來發展的有利因素有：地鐵5號線“花園酒店站”建成開通后，在交通方面將會給淘金大商圈帶來很大的改善，同時也會給該商圈帶來更大的客流。淘金東路上將會建筑更多的豪華住宅，這將會

12、給淘金大商圈帶來更大商機。該商圈內有數二十家餐飲店，已經形成獨特的飲食氛圍。隨著新品牌店的不斷進駐，影響力不斷加大，輻射將越來越強。未來發展的不利因素有：未來發展的不利因素有：1）2） 淘 金 花 園橫橫 枝枝 崗崗 路路金 釵 崗電 信 大 廈橫 枝 崗 社 區國賢大廈恒福大樓 鴻 福 社 區 恒 福 路 社 區 登 峰 社 區錦 恒 廣 場恒恒 福福 路路淘淘金金北北路路淘 金樂 園恒 福大 廈正正 平平 北北 街街 上島咖啡淘金北 社區 華 僑 樂 園正正 平平 南南 街街 金地大廈淘金社區淘金家園世 貿 花 園淘 樂 園省第二中 醫院恒華花園世紀聯華淘金大廈新 聯 社 區三榮大廈僑福苑

13、好又多白云賓館 友 誼 商 店 世貿大廈 環環 市市 東東 路路 麗 晶 大 廈 43、商圈動態客源分析（商業及其他聚客點、商圈動態客源分析（商業及其他聚客點紅色部分）紅色部分）興安超市興安超市43、商圈動態客源分析、商圈動態客源分析-數據補充數據補充聚客點日門急診量病床數與店距離級別醫院350米三級甲等聚客點面積開業日期與店距離年營業額興安超市約2000 04年8月100米聚客點面積開業日期與店距離年營業額世紀聯華約1200004年4月60米省中醫院其他說明： 商圈內的恒華花園、淘金家園屬于高檔住宅，該商品房的售價相對較高，它的均價為11000元/平方米。入住的人群主要為商人及白領階層，他們

14、都具強勁的消費力。44、商圈靜態客源分析、商圈靜態客源分析- 居民居民44、商圈靜態客源分析、商圈靜態客源分析- 居民居民 淘 金 花 園橫橫 枝枝 崗崗 路路金 釵 崗電 信 大 廈橫 枝 崗 社 區國賢大廈恒福大樓 鴻 福 社 區 恒 福 路 社 區 登 峰 社 區錦 恒 廣 場恒恒 福福 路路淘淘金金北北路路淘 金樂 園恒 福大 廈正正 平平 北北 街街 上島咖啡淘金北 興安超市 社區 華 僑 樂 園正正 平平 南南 街街 金地大廈淘金社區淘金家園世 貿 花 園淘 樂 園省第二中 醫院恒華花園世紀聯華淘金大廈新 聯 社 區三榮大廈僑福苑好又多白云賓館 友 誼 商 店 世貿大廈 環環 市市

15、 東東 路路 麗 晶 大 廈 商圈內恒福大廈、淘金大廈的白領階層公務員收入約5000-8000元/月;白領階層收入約3500-8500元/月.44、商圈靜態客源分析、商圈靜態客源分析- 寫字樓辦公人員寫字樓辦公人員寫字樓辦公人員人數離店距離客源評級港匯5000100米高美羅3000300米高上實2000250米高徐匯區政府1000300米中總辦公人數15000半徑700米44、商圈靜態客源分析、商圈靜態客源分析- 寫字樓辦公人員寫字樓辦公人員 淘 金 花 園橫橫 枝枝 崗崗 路路金 釵 崗電 信 大 廈橫 枝 崗 社 區國賢大廈恒福大樓 鴻 福 社 區 恒 福 路 社 區 登 峰 社 區錦 恒

16、 廣 場恒恒 福福 路路淘淘金金北北路路淘 金樂 園恒 福大 廈正正 平平 北北 街街 上島咖啡淘金北 興安超市 社區 華 僑 樂 園正正 平平 南南 街街 金地大廈淘金社區淘金家園世 貿 花 園淘 樂 園省第二中 醫院恒華花園世紀聯華淘金大廈新 聯 社 區三榮大廈僑福苑好又多白云賓館 友 誼 商 店 世貿大廈 環環 市市 東東 路路 麗 晶 大 廈 45、商圈競爭對手表現、商圈競爭對手表現 淘 金 花 園橫橫 枝枝 崗崗 路路金 釵 崗電 信 大 廈橫 枝 崗 社 區國賢大廈恒福大樓 鴻 福 社 區 恒 福 路 社 區 登 峰 社 區錦 恒 廣 場恒恒 福福 路路淘淘金金北北路路淘 金樂 園

17、恒 福大 廈正正 平平 北北 街街 華 僑 樂 園正正 平平 南南 街街 金地大廈淘金社區淘金家園世 貿 花 園淘 樂 園省第二中 醫院恒華花園世紀聯華淘金大廈新 聯 社 區三榮大廈僑福苑好又多白云賓館 友 誼 商 店 世貿大廈 環環 市市 東東 路路 麗 晶 大 廈 45、商圈內主要競爭對手分布、商圈內主要競爭對手分布(紅色紅色)上島咖啡上島咖啡興安超市淘金北社區4-6、真功夫品牌咨詢表、真功夫品牌咨詢表15、請問您所知道的中式快餐品牌有：、請問您所知道的中式快餐品牌有： 項目項目真功夫肯德基麥當勞藍與白不見不散華輝拉腸其它百分比百分比9%15%19%11%5437 中式快餐品牌中式快餐品牌

18、真功夫藍與白大西豪不見不散大家樂華輝拉腸其它百分比百分比25%28%9%11%3%7%17%4、請問您去過最多的餐廳有、請問您去過最多的餐廳有：2、您一周選擇在外就餐的次數，以下那種描述更適合您？、您一周選擇在外就餐的次數，以下那種描述更適合您？ 項目項目5元10元15元20元25元30元及以上 百分比百分比18%25%26%12%8%11% 項目項目少于1 次1次2次3次4次5次及以上 百分比百分比18%7%13%27%16%19%3、如果您在外就餐，您一個工作餐（正餐）的消費，以下那種價格更適合您：、如果您在外就餐，您一個工作餐（正餐）的消費，以下那種價格更適合您：1、請問您剛從哪里來、請

19、問您剛從哪里來?顧客來源地顧客來源地在附近居住在附近工作或辦事在附近購物路過(包括游人、出差百分比百分比21%32%19%28%4-6、真功夫品牌咨詢表、真功夫品牌咨詢表2 項目項目肯定會選擇會選擇可能會選擇不會選擇肯定不會選擇 百分比百分比12%24%51%13%0%8、假設這里有一家這樣的餐廳、假設這里有一家這樣的餐廳,你會考慮選擇在這里就餐嗎你會考慮選擇在這里就餐嗎?6、請問您知道真功夫品牌嗎？請問您知道真功夫品牌嗎？ 項目項目了解并光顧過真功夫知道但沒有光顧過真功夫一無所知百分比百分比36%41%23%7、請問您對粵菜的喜歡程度，以下那種描述更適合您？、請問您對粵菜的喜歡程度，以下那種

20、描述更適合您？ 項目項目非常喜歡比較喜歡一般不喜歡很不喜歡 百分比百分比26%38%29%6%1% 第一部分：市場開發進度 第二部分：店址所在城市網絡規劃結論 第三部分：店址所在商圈論證 第四部分：店址論證 第五部分：店址營業額預估 第六部分：投資決策分析 第七部分：房產條件檢查表 第八部分：市場審批簽字頁目 錄 取值客源人口基數對等店對等店周捕獲率捕獲率系數修正后捕獲率周TC對等店全天AC修正AC周S月S門前周人流196507廣園店0.66%1.020.67 %131725.3825.6833820.56(33820.56+19645.20+33512.40+1052.88+1078.56+

21、4339.92)*4.29=400898聚客點人流28350廣園店2.65%1.022.70 %76525.3825.6819645.20商品房（固定）41975廣園店3.05%1.023.11%130525.3825.6833512.40出租房5960江南店0.67%1.020.68%4124.8125.681052.88政府及單位825江南店5.03%1.025.13 %4224.8125.681078.56寫字樓4640廣園店3.58%1.023.65%16925.3825.684339.92第三部分：店址營業額的預估第三部分：店址營業額的預估捕獲率系數綜合評分計算表捕獲率系數綜合評分計算表捕獲率捕獲率系數系數項目子項目新店基數對等店基數各項實際對比系數接受度目標顧客對餐廳的接受度87%88%0.99目標顧客對粵菜的接受度93%92%1.01便利性店址可見度120%11.2店址可停留性90%10.9目標顧客到達店址時間成本90%10.9品牌知名度目標顧客對真功夫品牌的了解77%70%1.10 價格接受度目標顧客消費力57%55%1.04 目標顧客消