1、房地產估價技術報告一、個別因素分析：估價對象位于自井區(qū)五星街石灘壩居委會同興路 3組團T3號房同興苑 底層，房屋結構為鋼混結構，用途為營業(yè)用房，房屋建筑面積 324.12平方 米，房屋所占用土地為出讓方式取得，土地使用權面積 51.859平方米。估價對象房屋位于同興路3組團T3號房同興苑的底層，長23.18米， 寬約15.54米，該宗地座落在自井區(qū)五星街石灘壩居委會同興路，屬自貢 市城區(qū)II級用地。該宗土地形狀較規(guī)則，四至為東臨力拓開發(fā)公司土地，南臨道路，西 臨同心路，北臨力拓開發(fā)公司土地，淺丘地形、宗地內場地較為平坦，地 質構造較為穩(wěn)定，無震災歷史。基礎設施為通供水、排水、供電、通訊、 通路

2、、通氣、場地平整，為“六通一平”。大氣符合國家II類標準，水體 符合田類標準。（二）估價對象權屬狀況估價對象為自貢市金華房地產開發(fā)有限公司所有。自貢市金華房地產開發(fā)有限公司于 2002年4月26日取得房屋所有權 證，證號為自房權證市交字第00035671號，并于2002年4月26日取得國 有土地使用證，證號為自國用（2002）第021481號，使用權類型為出讓 土地，用途為商住用地，使用權面積51.859m2,終止日期2048年11月29日。二、區(qū)域因素分析：估價對象所在五星街同興路區(qū)域為自貢市城市規(guī)劃的自流井-大安 主中心的城市核心地帶，為市域政治、商貿、科技、文化、教育、旅游中 心職能，是

3、自貢集聚規(guī)模最大，城市功能最為齊全的綜合區(qū)，在城市經濟 中占重要的經濟地理位置和區(qū)域優(yōu)勢，規(guī)劃居住人口34萬人。土地級別為級。三、市場背景分析：自貢市位于四川南部，處于川南五市（自貢、樂山、宜賓、瀘州、內江）中心位置。全市幅員面積 4373平方公里，轄四區(qū)兩縣，總人口 320 余萬。自貢市素以“千年鹽都"飲譽古今，又因"恐龍奇觀"名揚四海，亦由" 南國燈城"蜚聲中外，是國家歷史文化名城、對外開放城市、省級風景名勝 區(qū)、全國衛(wèi)生城市、四川省文明城市。全市地貌山、丘、壩兼?zhèn)洌灾袦\ 丘為主，地質構造屬四川臺坳自貢凹陷，地勢自西北向東南傾斜，水系由

4、旭水河，威遠河兩主要支流在市區(qū)北面雙河口匯合，形成釜溪河橫穿市區(qū) 自西北向東流入沱江；氣候屬亞熱帶濕潤季風氣候區(qū)，冬無嚴寒，夏無酷 暑，雨水充沛。自貢市的發(fā)展以背靠重慶為增長極的長江上游經濟帶和成都城市經 濟區(qū)，依托川南，堅持“科教興市”的方針，抓住經濟全球化和西部大開發(fā)的歷史機遇，以堅持可持續(xù)發(fā)展為根本，以加快基礎設施建設為先導，以 經濟結構調整為重點，進一步擴大對內對外開發(fā)，立足于發(fā)展特色經濟， 優(yōu)化農業(yè)和農村經濟結構，實施“大化纖、大化工、大旅游、大學園、大 城市”等“五大工程”；加快加工制造能力優(yōu)越向產品優(yōu)越，科研優(yōu)越向 產業(yè)優(yōu)越和旅游資源優(yōu)越向經濟優(yōu)越的“三個轉換”；推動城市經濟發(fā)展

5、的工業(yè)化、信息化、市場化和城市化的“四化進程”，促進自貢經濟追趕型發(fā)展和社會全面進步。自貢市城市交通對內對外交通條件近年來得到較大改善， 全市交通四 通八達，主干道、次干道、支路布局合理，內宜鐵路橫貫市境，并有 11 條專線與各大工礦企業(yè)相連，隨著內宜高速公路內自段的開通與成渝高速 公路聯通，川云公路的改善、北環(huán)路、南環(huán)路等道路的建成，以及不斷加 快對內對外交通道路的建設，地區(qū)交通更為便利；市內交通以市公交車、 中巴有出租車的公交線路遍及各區(qū)域，公共交通較為便捷。自貢市近幾年房地產開發(fā)逐步升溫，同興路地段為自貢市老城區(qū)中較 為繁華的地段，但同興路在近二、三年才開始開發(fā)建設，有同興苑、百年 家苑

6、、清華苑、華苑小區(qū)等開發(fā)項目，該地段人流量較大，有釜溪職中、 教育學院、一中等學校，同興路也逐步形成自貢的飲食一條街，目前，同 興路已逐步升溫，住宅、營業(yè)用房價格上揚較快。四、估價方法選用：根據估價目的和估價對象實際狀況及本地區(qū)房地產交易市場情況，由于在同一供求圈內可收集到類似房地產的交易實例，故采用市場比較法從 替代的途徑進行估價。市場比較法是指在近期房地產市場中選擇與估價對象處于同一供求 范圍內，具有較強相關性、替代性的房地產交易實例，根據估價對象和可 比實例的狀況，對區(qū)域因素、個別因素、時間因素和交易情況等影響房地 產市場價格的因素進行分析比較和修正，評估出估價對象的市場價格。市場比較法

7、在房地產市場較發(fā)育、交易實例較多的地區(qū)比較實用，其 估價結果與市場相近，最具現實性，其準確性較高，是目前普遍采用的估 價方法，所以我們認為，通過市場比較法評估出的比準價格其準確度、可 信度局O成本法是根據成本積算原理，求取估價對象在估價時點的重置價值或 重建價值后，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法可操作性較強，但其評估結果的準確度、可信度低，房地產特 別的營業(yè)類房地產的價格往往不是由它的建造成本決定，所以，其估價結 果的準確度、可信度相對市場比較法要低。綜上所述，由于此次評估目的為抵押價格評估，根據估價目的和估價 對象的特點，結合本市房地產市場的狀況，本次估價結果的

8、確定以市場比較法的估價結果作為此次房地產的估價結果。五、最高最佳使用原則在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產獲利最大的使用方式。房地產價格受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當均衡時，房 地產的效用便能高度發(fā)揮，達到最高最佳使用狀態(tài)。估價對象房屋登記用 途為營業(yè)用房，土地用途為商住用地，已經是最高最佳使用狀態(tài)，根據合 法性原則和由于本次估價目的，因此保持現狀用途為前提估價。六、估價測算過程：采用市場比較法測算估價對象價格：具體估價思路為：在近期房地產市場中選擇與估價對象處于同一供求范圍內，具有較強相關性、替代性的房地產交易實例，根據估價對象和可 比實例的狀況，對區(qū)域因素、個別因素、時

9、間因素和交易情況等影響房地 產市場價格的因素進行分析比較和修正，評估出估價對象的市場價格。1、選取可比實例：選擇的實例應與估價對象處于同一供需圈， 用途相同，交易時間相近 不超過3年，估價人員經過市場調查，根據可比性原則對收集的資料進行 整理，經篩選，確定以下 A、B、C三個交易實例為可比實例。A、同興路清華苑A棟一層6號，營業(yè)用房，鋼混結構，建筑面積62.38m2。成交日期：2002年1月10日，成交平方米單價5657.71元/m2。 清華苑與估價對象同臨同興路大道。B、華苑小區(qū)5號一層，鋼混結構，房屋建筑面積 77.98m2,成交日 期：2001年8月8日，成交平方米單價5099.92元/

10、m2。該營業(yè)用房位于自 貢市自流井同興路中段，與估價對象斜對。C、百年家苑1棟一層3號，鋼混結構，房屋建筑面積131.45m2,成 交日期：2001年3月6日，成交平方米單價5299.84元/m2,該營業(yè)用房位 于自貢市自流井同興路，面臨同興路。2、估價計算：比較因素條件說明表j j實例比較因素 一、一委估對象實例A實例B實例C成交價格5657.715099.925299.84交易日期2002.6.102002.1.102001.10.242001.3.6交易情況正常正常正常正常區(qū)域因 素商業(yè)繁華程度較繁華較繁華交通便捷度便捷便捷便捷便捷公共設施完善度齊全齊全齊全齊全個別因 素建筑結構鋼混鋼混

11、鋼混鋼混臨街狀況整體店向后半部臨街臨街臨街臨街深度較深回積大小較大配套設施完備度完備完備完備完備比較因素條件指數表實例 比較因素委估對象實例A實例B實例C成交價格5657.715099.925299.84交易日期1128112311191110交易情況正常正常正常正常區(qū)域因 素商業(yè)繁華程度100102100101交通便捷度100100100100公共設施完善度100100100100個別因 素建筑結構100100100100臨街狀況100110109109臨街深度100109108108回積大小100102102103配套設施完備度100100100100因素比較修正系數表.頭例比較因委估對象

12、實例A實例B實例C成交價格5657.715099.925299.84交易日期2002.6.102002.1.10 2001.10.242001.3.6交易情況正常正常正常正常區(qū)域因 素商業(yè)繁華程度100100/102100/100100/101交通便捷度100100/100100/100100/100公共設施完善度100100/100100/100100/100個別因 素建筑結構100100/100100/100100/100臨街狀況100100/110100/109100/109臨街深度100100/109100/108100/108回積大小100100/102100/102100/103配

13、套設施完備度100100/100100/100100/1002、估價計算：、交易情況修正：以正常交易為比較基礎，指數為 100實例A、B、C均是在公開市場正常交易，故不作修正。、交易日期修正：經調查，參考中房指數網指數，以1994年第四季度的中房指數1000 為基準的定基指數進行修正。交易日期2002.52002.12001.102001.3中房指數1128112311191110、區(qū)域因素修正：區(qū)域因素是房地產一定范圍的外部環(huán)境對房地產價格有所影響的因素。進行區(qū)域因素修正，是將可比實例相對于估價對象 在外部環(huán)境方面的差別所產生的交易價格差別排除。影響營業(yè)用房房地產 價格的區(qū)域因素主要包括商業(yè)

14、繁華程度、 交通便捷度、公共設施完善度等。商業(yè)繁華程度：主要 考慮估價對象與比較案例離市、區(qū)級中心直 線距離，比較案例距 A、C略好于估價對象，故做一定修正。交通便捷程度：估價對象與比較案例均在同興路公路旁，距離主要道路距離、公交車站網、區(qū)域道路密集程度等都相似， 故不做修正。公共設施完善度：主要指項目周邊是否有銀行、郵電、學校、超市、派出所、醫(yī)院等配套設施，分為“齊全”、“較齊全”和“不齊全” 三類。估價對象與比較案例均在同一街道，不做修正。個別因素修正：個別因素是構成房地產本身的使用功能等方面的因 素。進行個別因素修正，是將可比實例相對于估價對象在本身的使用功能、 質量好壞方面的差別所產生

15、的交易價格差別排除。影響營業(yè)用房房地產價 格的個別因素主要包括建筑結構、臨街狀況、臨街深度、面積大小、配套 設施完備度等。建筑結構：估價對象與比較案例均為鋼混結構，不做修正。比較案例在臨街狀況、臨街深度、面積大小上均好于估價對象，根 據掌握的資料，結合實際情況，均做一定程度的修正。配套設施完備度：估價對象與比較案例 配套設施相同不做修正。、價格計算：根據以上修正，比準價格計算如下：比準價格計算表單位：元/平方米比較因素實例A實例B實例C成交儕格5657.715099.9230575299.84交易情況111交易日期1.004451.008041.01622區(qū)域因素0.9801.0000.990

16、個別因素0.8180.8330.825比準價格4555.654281.464397.85估價對象單價取可比實例比準平均價=（4555.65+4218.46+4397.85 /3=4412 元/m2 （取整）估價對象總價=4412X324.12=1430000元（取整）（二）采用成本法測算估價對象價格：根據自府發(fā)（ 1996） 138號、自房局發(fā)（ 1996） 89號（關于貫徹執(zhí)行 政府關于公布我市房屋重置價格的通知有關問題的通知，計算如下：計算公式房價=等級重置單價+ （征地拆遷費+稅率）X比價系數X （1+利潤）X （1+稅率）x （ 1+各項因素差價率）X成新X用途系數X建筑面積房屋成新率

17、是指估價對象現狀價格與估價對象全新狀況時的價格折減率，其主要影響因素為建筑物使用年限、 保修維護情況、房屋耐用年限、 房屋已使用年限等。根據評估人員現場勘察并參照建筑物建造年限，采用 年限折舊法和實際觀察法綜合評定估價對象成新率為95%。營業(yè)用房用途系數為2.4。房價=801+271 X 1.67 X1.05 乂 1.0321 X 1.00 X0.95 X2.4 X324.12=3097.38X 324.12=1003923元（三）采用收益法測算其他非住宅部分房地產價值：具體估價思路為：根據估價對象在未來可使用年限（經濟使用年限） 內使用過程中獲得凈收益的能力，采用適當的資本化率對估價對象在未

18、來 可使用年限（經濟收益年限）內各年的凈收益進行資本化還原，確定估價 對象在估價時點的價值。根據穩(wěn)鍵性原則，假設估價對象在未來使用年限內， 每年可獲得穩(wěn)定 的年凈收益，且每年的年凈收益保持不變，確定計算公式為： V=a/r1-1/(1+r)n。1、確定凈收益：(1)估算房地產出租年有效毛收入：估價對象已經于2000年將此部 分房屋租賃給使用人經營，月租金元正，根據估價人員對該地區(qū)同類用房出租情況和租金資料分析，并與估價對象比較，估價對象的租金水平 基本為正常情況下的合理的預測租金水平，因此取其實際租金收益作為客 觀收益，并假設出租率為100%年有效毛收入二月出租收入x 12X出租率=x 12X 100%元 / 年(2)算房地產年出租年費用：A、各種稅費：根據國家規(guī)定，出租房屋主要需交納房產稅、土地使 用稅(費)、營業(yè)稅、城建稅及所得稅等。根據委托方與承租方的協議， 結合該地區(qū)租賃市場的實際操作情況，租金為凈租金，即以上稅費均應由 承租方交納。B、管理費用：包括管理費、修理費等，按年總收入的 3%計算。24000X 3%=72灰(3)凈收益：=24000-720=23280 元/年2、確定資本化率：以目前中國人民銀行存款利率,根據同類房地產投資收益水平率，考慮通貨膨脹和本市同地區(qū)的同類房屋的投資風險因 素，風險調整值取,綜合考慮后合計取