1、如何精準定位郊區型商業項目一、郊區型項目定位、規劃4原則對于一個城市邊緣、可塑性強但消費相對匱乏、培育時間相對較長的郊區型項目，其商業發展需秉持如下發展原則：整合核心需求、打造新鮮業態、創新組合模式、提升主題調性。二、精準定位要點1：立足于周邊市場，兼顧項目品質與受眾面總體市場定位：大北京郊區化生活的樣板，生活方式型幸福·時光小鎮藝術商區。“生活方式型·小鎮藝術商區”的落地思考：a、項目定位所缺乏的是具有指導意義的功能、主題以及對于功能的建筑實現，為此，從建筑對于項目功能表達上，應體現其文化、藝術、創意的主題化生活，確立項目本身生活方式的型態。b、小鎮藝術商區的概念，既是對

2、建筑模式的體現，也將涵蓋項目整體功能和體驗感的體現，同時主要包含了對于未來功能打造和空間營造的時尚化與主題化。要點2：將人群與項目功能聯系，重新思考消費者定位1、人群整合模式換一種方式去歸納和總結人群類型，更有助于將人群與項目功能聯系在一起，項目需要考慮的是基礎人群、標桿人群、穿透人群這三類的解決方案。a、基礎人群：滿足基礎對于屬地居住人群，更多關注商業提供的生活功能滿足，但需要品質升級，必然是高于固安現有商業特征。對屬地居民，要解決基礎生活配套及生活品質升級的需求，取決于品質層次的把握：固安有超市，沒有精品超市固安有影院，沒有主題影院固安有幼兒園，沒有國際早教機構固安有餐廳，沒有特色餐廳固安

3、有商場，但有些好東西卻買不到關鍵點在如何兼顧品質與人群的受眾面：b、標桿人群：樹立標桿對于圈層人群，通過區別于北京的獨特性的、體現固安區位優勢的特定功能物業的定制設計來吸納，拉升項目層次和品質。對于圈層人群要解決的是圈層特定交際需求，輻射范圍取決于功能滿足的準確。以特定功能吸引圈層人群是可實現的，對商務圈層而言：ü固安工業園區企業本身就有中高層管理者ü臨空產業區形成帶來頂級商務人群，在機場周邊解決商務交流ü北京的商務客群有些特定交際需求放在北京之外可能會更適合對文化圈層而言：ü文化和藝術創作需要安靜、舒適的環境ü文化創作者在北京擁有獨立工作室成

4、本很高，未必能負擔的起ü文化人的交流更適合在山清水秀的自然環境中關鍵點在于圈層需求的準確把握和對應功能滿足。c、穿透人群：魅力穿透對于大北京人群，需要用魅力去穿透，用粘性去留住，魅力和粘性的產生只能來源于環境、商業、文化，如何用三者去做主題就是關鍵。對于魅力吸引人群，要解決豐富和深化魅力內涵問題，輻射范圍取決于有魅力塑造的效果。該部分人群是項目最大的難點所在，其出路依然是在于如何將環境、商業、文化三者有機結合，并用同意高度凝練的主題作為觸媒。2、分析消費者來源3、群體定位對項目的意義決定項目的核心與基調，決定項目主題氛圍的營造和未來業態組合模式及品牌構成。 消費群及特征項目

5、主題一方面來自客群對商業功能的需求特征，一方面來自其所彰顯的主題化生活方式的體現。要點3：商業主題營造具有調性，形成消費粘性1、集成基礎生活需求每一個家庭抑或個人，都能找到便利需求的滿足、便捷生活的感受與生活服務的貼心。 2、營造品質生活感受有不一樣的各式主題餐廳時尚餐飲，也有隨意街頭的甜品；有創意文化的零售，也有格調的書吧與會所；有中式的茶舍，也會有西式的咖啡。3、塑造特定生活模式將頂級體檢機構、理療養生機構、健身會所以及高端SPA、健康美食、禪宗體驗引入項目，強化項目與眾不同的生活范本。4、打磨藝術主題生活依托和利用大湖資源優勢及其相對的獨有性，將主題藝術商業與藝術居住結合，藝術

6、概念與居住暗通款曲，以藝術概念提升強化大湖功能。三、按需規劃要點4：落實核心業態營造一個生活方式型商業小鎮，以主題配套+精致配套服務于生活、居住、休閑、體驗群體和特定休閑是其商業模式的方向與主旨。  總體商業功能平臺要點5：明確功能分區功能分區的角度，西側為靜區，以強化藝術主題的院落型商業、藝術居住為主；北側為動區，布置純商業類物業。動靜兩區，分別形成兩條功能性道路：西側的“藝術步道”，而東側則“商業步道”，中間形成小型廣場，滿足功能及規劃的需求。初步形成三個小型廣場服務于小鎮與商業，而大湖南區則以現有功能形態與景觀形成一個以固安文化相結合的“城市客廳”。在滿足商業使用的前

7、提下，須盡量考慮居住類物業的最大化滿足，為此，將規劃用地范圍限定如下區域：特別說明：該區域以藝術類別墅為主，其濱水藝術類商業概念建筑與其形成互補，不建議僅劃定濱水小區域作為藝術文化類商業，而需要結合藝術別墅形成特定的主題區域。要點6：差異化的建筑形態1、小鎮·幸福匯兒童是其消費主力和主導，從而帶動相關產業和商業零售的植入； 客層以區域家庭型為主，功能則趨向于兒童，專注于相關教育培訓產業和配套零售，文化、藝術、培訓結合零售，形成強有力的主題吸引，滿足人群前往的主題化吸引條件。2、小鎮·創藝匯3、小鎮·健康匯4、小鎮印象之·莫奈花園5、小鎮印象之·水邊的阿迪麗娜6、小鎮印象之·風之羽翼以上主打藝術的區域，以多元化的三個主題共同塑造一個商業形態，針對高端、小眾、圈層人群，以獨棟建筑、院落、會所等建筑形式，文化、餐飲、養生、休閑等