1、中國工行廣州支行項目評估工作報告內(nèi)部資料注意保密第一章 借款人評價1 、 借 款 人 概 況 -42 、 經(jīng) 營 者 素 質(zhì) 評 價 53 、 經(jīng) 濟 技 術 實 業(yè) 評 價 54 、 股 東 評 價 -65 、資產(chǎn)負債分析 66 、盈利能力分析 87 、現(xiàn)金流量分析 88 、信用狀況評價 8第二章建設條件評價1 、項目建設概況及規(guī)模 82 、項目審批手續(xù)及進度 8第三章市場評價3 、市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 104 、 市 場 競 爭 分 析 115 、 發(fā) 展 前 景 12第四章 投資估算與籌資評價6 、 項 目 總 投 資 估 算 127 、 籌 資 來 源 14第五章 項目效益及償債能力評價

2、8 、 項 目 財 務 效 益 評 價 149 、項目敏感性分析 1510 、借款人償債能力 15第六章 貸款風險與效應評價1 、 貸 款 項 目 風 險 度 測 算 162 、 貸 款 效 應 及 風 險 16第七章 項目貸款綜合評價項 目 貸 款 綜 合 評 價 18第一章借款人評價一、借款人概況1、合作公司概況廣州 合生 愉景房地產(chǎn) 有限 公 司 （以 下 簡 稱合生愉景公司）是 于2001年6月18日 成 立 的 合 資 經(jīng) 營（港資 ）企業(yè)，注冊資本4,725萬元人民幣。合生愉景公司由三方股東投資 組成 ：中方為廣 州德 裕 發(fā) 展 有 限 公司（以下簡稱德裕公司，甲方）， 投資20

3、0 萬元，占注冊資本的4.23% ；廣 州 聯(lián) 嘉 置 業(yè) 有 限 公 司 （ 以 下 簡 稱 聯(lián) 嘉 公 司 ，乙 方） ，投資400 萬元 ， 占注冊資本的8.47%；外 方為合生集團有限公司（香港）（以 下簡稱合生公司，丙方），投資4,125萬元，占注冊資本的87.3%。由于在各方合作前甲、乙方 已 為本 項 目前期征地及拆平 本用地 原有建筑物投入 了600 萬元 人 民幣資金，其中甲 方占200萬元 人 民 幣 ， 乙 方 占 400 萬 元 人 民 幣 ， 合 作 各 方 同 意 該 600萬元作為甲、乙方的 注冊資 金投入。丙方在合作公司營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日 起36個月 內(nèi)共分六期繳

4、付應繳注冊資本 。 經(jīng) 廣 州 正 德 會 計 師 事 務 所 有 限 公 司 - 正 驗 字 (2001) 第382號驗資報 告確 認2001年底合作公司資金已注資619 萬 元 。20001 年 12 月 ， 由 于 合 生 集 團 內(nèi) 部 管 理 調(diào) 動 的 原 因 ， 合生愉景公司的法人由蔡春萌替代謝世東出任該公司 的法人。2、經(jīng)營范圍及規(guī)模該 司 現(xiàn) 主 要 經(jīng) 營 廣 州 市 海 珠 區(qū) 新 港 西 路 210、 212 號 大 院地 塊 ，原屬廣州市華 南 醫(yī)療器械廠和廣州光學儀器廠 內(nèi) 。建 設 用 地 規(guī) 劃 許 可 證 號 ：穗 規(guī) 地 證 字( 1999 )第 332號

5、。 項 目東側為客村 居 住區(qū)，與廣州市南北大動脈“ 廣 州 大 道 ”相 距 500 米 ；西 南 面 為 敦 和 路 ；北 面 緊 臨 海 珠 主 干 道“ 新 港 西 路 ”，與 成 熟 住 宅 小 區(qū)“ 愉 景 雅 苑街 之 隔 。 合 作 項 目 規(guī) 劃 總 用 地 面 積 為 48,290 平 方 米 ， 總 建 筑 面 積 約 為 157,911 平 方 米 。3、資質(zhì)等級、信用等級現(xiàn)該司在我行信用等級為未評級優(yōu)質(zhì)客戶按A+級控 制 ，并 核 定 最 高 綜 合 授 信 額 度 為 1.5 億 元 。該 司 領 取 的 是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書。二、經(jīng)營者素質(zhì)評價該公司設董事

6、會，并實行董事會領導下的總經(jīng)理負 責制。公司董事會成 員共五 人，德裕公司委派一人、聯(lián)嘉公司委派一人、合 生公司 委派三人。董事長由合生公司委派，副董事長由聯(lián)嘉公司委派。董事長蔡春萌，男 ，1965年出生，中級職稱，物業(yè)管 理 專 業(yè) ，曾 在 英 國 留 學 ，具 有 15 年 的 房 地 產(chǎn) 業(yè) 經(jīng) 驗 ， 現(xiàn)兼任合生創(chuàng)展集團副總經(jīng)理及廣東康景物業(yè)服務公 司總經(jīng)理，具有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗。董 事 謝 世 東 ，男 ，出 生 于 1958 年 ，畢 業(yè) 于 香 港 大 學 ，獲工程學士 學位 ，曾擔任香港一上市房地產(chǎn)發(fā)展公司的執(zhí)行董事，也是香港工程師學會會員，在房地產(chǎn)投資、 物業(yè)發(fā)展、工程

7、管 理及銷售與市場推廣等方面擁有十九年以上經(jīng)驗。三、 經(jīng)濟技術評價2001年末公司資產(chǎn)總 額 為19,591萬元，其中存貨634 萬 元 ， 所 有 者 權 益 619 萬 元 ， 目 前 開 發(fā) 的 愉 景 南 苑 項目 總 建筑面積約為155878平方 米 ，計劃投資總額約為65877萬元。公司現(xiàn)有 職 工約 22 人，研究生學歷占比 5%， 大 學 學 歷 占 比 68%， 中 高 級 職 稱 占 比 15%， 公 司 整體經(jīng)濟技術實力較強，具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗， 并聚集了一批房地產(chǎn)開發(fā)建設、銷售各方面的人才。四、股東評價合生集團有限公司（香港）是香港合生創(chuàng)展集團旗 下 的 投 資

8、公 司 ，依 靠 集 團 的 實 力 ，在 內(nèi) 地 投 資 創(chuàng) 業(yè) ，自93 年 在 內(nèi) 地 投 資 以 來 ， 擁 有 在 內(nèi) 地 注 冊 的 十 二 個 房 地 產(chǎn)項目公司的物業(yè)發(fā)展及投資權益，其總注冊資金為 68,054 萬 元 ， 總 建 樓 宇 面 積 累 計 約 為 2,621,300 平 方 米 。 98 年 公 司 股 票 在 香 港 聯(lián) 交 所 上 市 ， 籌 集 資 金 達 64,300 萬 元 ， 資 金 實 力 雄 厚 ， 加 上 集 團 對 廣 州 房 地 產(chǎn)市場的深刻認識，使該集團已成為廣州房地產(chǎn)界的翹楚。合生創(chuàng)展集團擁有完整合理的內(nèi)部結構及各方面專 業(yè)人員，在廣州

9、市房地產(chǎn)市場競爭中具備較大的優(yōu)勢。 該集團把控制成本放在各項工作的首位，利用大批量生產(chǎn)的優(yōu)勢，從設計方案上大套用、小調(diào)整，原材料大批量采購，加上采用標準化管理模式施工建設等方式，有效地降低開發(fā)成本，使得中高檔的樓盤按中低檔的價格出售，從而取得價格優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢，有效地提高了在市場的競爭力。近年來，合生創(chuàng)展集團憑借其雄厚的 經(jīng)濟實力，良好的施工質(zhì)量，不斷強化其品牌優(yōu)勢。公司組織開發(fā)的華景新城、暨南花園、愉景雅苑、駿景花園，帝景苑都各具特色，這些樓盤總建筑面積超出125 萬平方米，推出的住宅銷售率達90%以上，市場反應熱烈。該集團在發(fā)展過中，與金融部門、合作單位建立了良好的信用關系，也取得了良好的

10、社會信譽和廣泛的社會支持其余兩股東德裕公司和聯(lián)嘉公司由于所占的股份 比例較少，并且截至評估之日，沒提供以上兩公司的具 體資料，因此從略。五、資產(chǎn)負債分析年份 項目2001 年 12月2001 年 3月2000 年 12月2001 年 12月公司名稱廣州合生愉景房地產(chǎn)有 限公司合生創(chuàng)展集團有限公 司、資產(chǎn)總 額19,591446,356486,9721、流動資 產(chǎn)18,863207,081227,763預付帳款7168其他應收 款10989存貨634二、負債總 額18,9721、流動負 債18,972134,965148,229其中短期 借款077,52389,810其他應付 款189592、長

11、期負 債082,205104,630其中長期 借款0三、所有者 權益619167,963未分配利 潤068,05560,952資產(chǎn)負債率97%流動比率%96%速動比率96%存貨周轉(zhuǎn)率應收帳款 轉(zhuǎn)率%分析公司資產(chǎn)負債表可知：(1) 該司成立時間較短，成立時間還不到一年，該公司的成立，主要是為了開發(fā)愉景南苑項目。2001年末公司資產(chǎn)總額為19,591 萬元，資產(chǎn)負債率為97% o資產(chǎn)負債率較高的原因是因為該司進入項目建設不久，剛開始進行銷售，銷售收入未結轉(zhuǎn)利潤o并且關聯(lián)企業(yè)墊資注入，其中廣東珠江總承包有限公司4,614 萬 元，合生集團 內(nèi)部往來12,091萬 元。（2） 預付帳款7,169 萬元

12、 ， 其 中 廣 告宣傳 費 35萬 元 ，工程款7,114 萬元，其他20萬元。（3） 其他應收款 10,989 萬 元 ，其 中：廣 州 聯(lián) 嘉置 業(yè)有限公司 6,201萬元，及合生集團公司 內(nèi) 部往 來款4,720 萬 元 ， 其 他 68 萬 元 。（4） 所 有 者 權 益 中 ，該 司 的 注 冊 資 金 為 4,725 萬 元 ，現(xiàn) 只 注 入 了 第 一 期 資 金 ， 金 額 為 619 萬 元 占 了 總 出 資 額 的15%。該司 的 出 資 總 額 共 分 為 六 期 ，是 在 合 作公司成立三十六個月內(nèi)全部投入完畢。六、盈利能力及現(xiàn)金流量分析合生 愉景 公 司2001

13、年 建 立，截至評估日，銷售收入未結轉(zhuǎn) ，報 表 未 能反 映 出 該 司的盈利能力。但愉景南苑 從 三 月 初 公 開 銷 售 至 今 ，已 銷 售 出 130 多 套 ，并 且 接 受了270套 的 內(nèi) 部認 購登 記 ，證明有較高的社會認受度，應具有較好的盈利前景。2001年 底 該司經(jīng)營 活 動現(xiàn)金流入 2239 萬元，流 出2696 萬 元， 經(jīng) 營活動現(xiàn) 金 流量凈值-456 萬 元，籌 資 產(chǎn)生 凈 現(xiàn) 值 527 萬 元 ， 總 的 現(xiàn) 金 流 量 為 71 萬 元 。七、信用狀況評價該司組織機構合理，經(jīng)營管理制度健全，具有經(jīng)驗豐 富 、經(jīng) 營 管 理 能 力 強 的 領 導

14、層 及 一 批 高 素 質(zhì) 的 專 業(yè) 管理人員。該公司由于所投項 目尚處于 前期建設階段，第一期期樓剛開始公開銷售，公司財務 狀況在經(jīng)營業(yè)績方面尚不能反映企業(yè)的實際經(jīng) 營情況，但根據(jù)股東實力及項目條件衡量，該公司符合我行競爭優(yōu)質(zhì)客戶的條件， 2001 年 我 行 審 批 認 定 該 企 業(yè) 為 未 評 級 客 戶 ， 信 用 等 級 按 A+ 級 掌 握 。第二章建 設 條 件 評 價一、項目建設概況及規(guī)模“ 愉 景 南 苑 ” 項 目 位 于 廣 州 市 海 珠 區(qū) 新 港 西 路 210 、212 號 大 院 ，原 屬 廣 州 市 華 南 醫(yī) 療 器 械 廠 和 廣 州 光 學 儀器廠內(nèi)

15、該項目占地面積48,340 M2 （其中凈用地面積 35,762 M2, 道路面積12,578 M2）總建 筑面積155,878 M2,（商鋪12,679 M2該數(shù)為預測數(shù)，車庫382個車位， 住宅135,228 M2,會所 3,278 M2）,容積率 3.25 ,是由 三種住宅類型組成，共18棟，可售面積147,907 M2.商品房住宅建筑情況列表如下:建筑區(qū)域樓層建筑面積2 M客戶數(shù)A區(qū)4棟1213 層17,493.1176B區(qū)3棟1819 層30,579.3306C區(qū)2棟1819 層21,648.1198D區(qū)2棟19層19,684.5204E區(qū)2棟18 19 層19,278.2204F區(qū)

16、2棟18 19 層19,226.3204G區(qū)2棟12層7,118.080K區(qū)1棟8層4,344.575合計139,572.41,447設計、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)：施工單位設計單位監(jiān)理單位廣東珠江工 程總承包有廣東珠江建筑 工程設計公司廣東珠江建設 工程監(jiān)理有限限公司公司貳級企業(yè)證 書甲級（設計證）乙級（暫定）設計、施工及監(jiān)理單位均具有承攬此項目相關工程 任務的資質(zhì)及能力。二、項目審批手續(xù)及進度目前項目建設已領取了建設用地規(guī)劃許可證、 建設用地批準書、商品房預售許可證及部分建筑 面積的建設工程規(guī)劃許可證。從項目建設文件依據(jù) 方面看，該項目國有土地使用證、施工許可證尚 在辦理之中，對今后項目銷售及銀

17、行貸款抵押手續(xù)的辦 理將會造成影響，合生愉景公司須盡快辦理有關手續(xù)， 方能確保項目正常按計劃運作。只要項目建設的有關報 批手續(xù)抓緊辦理，開發(fā)建設資金得以落實，項目施工按 計劃完工將具有一定的保證。“愉景南苑”建設條件、形象進度良好，該項目進入主體及配套設施建設階段2001 年初動工建設以來該項目A、B區(qū)共7棟已結構封頂，C、D、E、F區(qū)已達78層，G區(qū)開工現(xiàn)已+00。該項目整體計劃于2003年中全部竣工交付使用第三章 市場評價一、市場供求現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢分析從目前廣州市房地產(chǎn)市來看，隨著我市居民住宅 需求從生存需要向舒適需要轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增長方式 由速度、規(guī)模型向質(zhì)量、效益型轉(zhuǎn)變。這樣廣州市

18、樓市 供大于求與結構短缺現(xiàn)象將長期存在。1、 全省在建商品房突破一億平方米，其中廣州市 開工的項目高達4,000 萬平方米，去年全省商 品房的銷售增幅低于10%;2、 廣州市商品房空置面積近2,000 萬平方米，新 開工面積增長仍在兩位數(shù)以上，加上今年1萬 平方米的新開發(fā)量。以上已反映供應量高于需求量。但在這種狀況下廣州市的樓市還是存在著不同層 次的發(fā)展空間。1、 國經(jīng)濟的高速發(fā)展以及入世的利好，對中國房 地尤其是對廣東樓市的促進作用是直接而實在 的 ,雖 然 去 年 廣 東 全 省 商 品 銷 售 下 降 ，但 這 是 在 廣東樓市多年來銷售高速增長后基數(shù)變大而 致。2、 廣州市近三年商品房

19、當年成交量均超過同期批準上市量。3、 廣州空置房數(shù)量為560萬平方米，而廣州市人口高達900多萬人，每一人增加一平方米，便可將560萬平方米的空置房消化殆盡。當前世界發(fā)達國家人均 居 住 面 積 高 35 平方 米 ， 而廣 州人均住房不足 14平 方 米 ， 故 且 不計 外 來 與新 增人口對住房的需求，僅是廣州現(xiàn)有居民改善住 需求提供給房地發(fā)展的潛力與空間便是極其巨 大。這說明廣州市的樓市還是有能力扛起這巨 大的空置房，而且發(fā)展空間還是有的。4、 在 這 可 發(fā) 展 空 間 里 ， 門 檻 也 提 高 了 。 這 就 是 部分環(huán)境優(yōu)美、設計合理、配套齊全和交通便利 的樓盤仍具有較大的市場

20、。二、市場競爭能力分析1、地理位置情況：本項目位居海珠要沖，中山大學、廣東教育學院、廣 東省 經(jīng)濟 管 理 干 部 學 院等 著 名 學 府 近在 咫 尺 ，東臨廣州 大道 、北 靠 新 港 西 路 、地 鐵 二 號 線 貫穿 整 個 路 線，交通極為便利，人文地理環(huán)境較好。小區(qū)附近配套設 施齊全，區(qū)域內(nèi)有大型會所、超市 、農(nóng)貿(mào)市 場、公交車場、餐館灑店、學校、醫(yī)院及體育場館等配 套建設，可滿足居民的基本生活文娛需要加上該項目合 理的規(guī)劃設計、完善的配套設施、優(yōu)雅的園區(qū)環(huán)境、專業(yè)的物業(yè)管理 ，戶型設計實用，住宅首層大部分規(guī)劃為 架空層等都已樹立了極高的聲譽，贏得人們廣泛歡迎。合生創(chuàng)展集團公司所

21、開發(fā)的商品房比較適合現(xiàn)在消費者的需求特點，無論是在地段、面積、層次、居住環(huán)境、物業(yè)管理上有廣東康景物業(yè)服務有限公司具有豐富的小區(qū)管理經(jīng)驗。都已在人們心目中有了一個較為具體、良好的定位，同時也樹立了品牌形象。2、形態(tài)結構規(guī)劃小區(qū)規(guī)劃總目標：特色鮮明、生態(tài)優(yōu)良、經(jīng)濟與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的居住園區(qū)。住宅立面處理以具有現(xiàn)代化氣息的嶺南特色為目標。底層部位架空結合布置，將室外鋪地自然延伸進入架空層，避免架空層無人光顧的情景，屋頂部分作綠化處理，頂蓋弧型飄板， 局部漏空，體身通透輕盈的特點。標準層處理為標準凸窗臺，透 空鐵飾陽臺欄桿，同時戶型之間避免視線干擾。小區(qū)設計有三種住宅類型，共18棟，戶型從二房一廳一衛(wèi)

22、至四房二廳二衛(wèi)等6種戶型，住宅面積從 66.95 140平方米（套內(nèi)面積）周邊樓盤分析及售價定位（同類產(chǎn)品已有開發(fā)量和潛 力）項目名稱項目地點目前銷售均價開發(fā)樓盤發(fā)展商愉景雅苑新港西路5,500 元/平方米32棟12-18 層廣州合生明暉 房地產(chǎn)有限公 司疊彩園天雄布市4,315 元/平方米32棟12-26 層廣州市合景盈 富房地產(chǎn)有限 公司順景雅苑新港西路立新東街5,110 元/平方米14 棟 13層廣東杰偉實業(yè)有限公司南景園江燕路5,077 元/平方米23 棟 13層廣州市珠光南 景房地產(chǎn)有限 公司順華名庭新港西路4,915 元/平方米5棟12-20 層順得振華房地產(chǎn)有限公司以上所開發(fā)產(chǎn)品

23、在河南地區(qū)都是較為良好，隨著國家對居民居住房屋政策的不斷出臺及居民生活水平的不斷提高等，其發(fā)展?jié)摿σ苍诩哟蟆Ｈ⑹袌霭l(fā)展前景目前該項目附近多個正在興建和發(fā)售的樓盤均價（ 帶 裝 修 ）在 4,900-5,500 之 間 ， 綜 合 衡 量 該 項 目 所 在 的 地 理 位 置 、居 住 環(huán) 境 及 周 邊 樓 盤 的 售 價 ，評 估 認 為 本項目樓盤銷售 均價定為住宅5,000元/平方 米、商鋪6,000 元 / 平 方 米 基 本 合 理 。評估認為，“愉景南苑”的地 理位置、周 邊環(huán)境和規(guī)劃設計等均符 合目前市場需求及 消費傾向，定價也具有一定的競爭力，項目推向市場后，銷售前景將看好

24、。第四章投資估算與籌資評價一、項目總投資估算本項目投資費用有關數(shù)據(jù)的評估均是依據(jù)廣州市及我行貸款評估 有 關規(guī)定并結合實際投入進行估 算，數(shù)據(jù)由企業(yè)項目可 行 性報告及最新資料核算得來，愉景南苑總計劃投資65,877萬元，具體明細如下列表 ：單位：平方米項目數(shù)值（萬元）取值占地面積48,340總建筑面積155,878總銷售面積147,907135,228+15,727-3,048=147,907銷售收入80,1875,000*135,228+(15727-3048)*6,000+382*130,000=80,187.4萬元一、土地費用13,5491土地由讓金3,499合同2拆遷安置補償費10,

25、050規(guī)劃道路補償+非規(guī)劃道路補償=(21,970+14,685)*2,100+(5,266+6,392)*525+5,800*3,000=10,050萬元二、前期工程費1,9821三通一平費77950元*155,878 平方米=779萬元2規(guī)劃勘測設計費953建安工程費27,229*3.5%=953萬元3可行性研究 費及開辦費 用250三、房屋開發(fā)費34,7111建安工程費27,22927,229萬元2附屬工程費4,676300*155,878=4,676 萬元3室外工程費2,806180*155,878 平方米=2,806 萬元四、其他費用4,084建安工程費*15%=4084萬元五、銷售

26、費用4,009銷售收入80,187*5%=4009 萬元六、管理費用1,50750,253 萬元 *3%=1507.59 萬元七、不可預見費1,50750,253 萬元 *3%=1507.59 萬元八、財務費用4,528合計（總投入）65,877（二）測算依據(jù)1、土地費用：土地由讓金按合同規(guī)定，本項目應繳 3499萬 元；征地費根據(jù)拆遷合同取數(shù)，一部分根據(jù)須拆遷的房改房面積 估算，總計約為10061萬元。2、前期費用：規(guī)劃勘測設計費按建安工程費的3。5%+提約為953萬元；三通一平費按 50元/平方米計提約為 779萬元;250 萬元；3、房屋開發(fā)費：建安工程費為27229 萬元，根據(jù)企業(yè)提供

27、取數(shù)；附屬工程按300 元 / 平方米建筑面積計提，室外工程按180元 / 平方米計提；4、其他直接費用：取建安工程費的15%；5、銷售費用：按銷售收入的5%計提；6、管理費用：按土地費用、前期工程費和房屋開發(fā)費三項之和的3%計提；7、 財務費用：銀行貸款按年利率在基準利率基礎上上浮20%，貸款期三年計，股東投入按同期銀行貸款利率計息；8、不可預見費：按土地費用、前期工程費和房屋開發(fā)費三項之和的3%計提。二、籌 資 來 源該 項 目 總 投 資 65,877 元 ， 截 止 評 估 日 ， 項 目 已 投入資金約19,520萬元，約占總 投資 的30%。所投 入的資金中包括已 到 位注冊資金6

28、19萬 元 ,其 余 部分由 合生公司集團內(nèi)部 調(diào) 撥形成。所投入 資金 主要 用于2001年項目的建設；銀 行 貸 款 1.5 億 元 ， 約 占 總 投 資 的23%， 其 中 5,000萬 元 用 于 支 付 土 地 費 用 ， 1 億 元 用 于 2002 年 后 的 建 安費用；銷 售 回 籠 款 31,368 萬 元 ， 約 占 總 投 資 的 47%。本 評 估 預 計 項 目 2002 年 、 2003 年 和 2004 年 分 別 實現(xiàn) 銷 售 收 入 24,056 萬 元 、 24,056 萬 元 、 20,056 萬 元 。 預售款回籠可以補足項目建設資金缺口。綜上所述，

29、投資估算內(nèi)容基本齊全，依據(jù)和取費用 標 準 基 本 合 理 ，若 項 目 銷 售 能 如 預 計 的 實 現(xiàn) ，項 目 建 設 資金的落實有一定保障。第五章項目效益及償債能力評價一、項目財務效益評價項 目 于2001年初動工興建，計劃于2003年中竣工交付使用，2002年開始銷售，計劃2006年 銷售完畢。項目可售面積147,907平方米（包括住宅和商鋪面積），平均售價定為 5,000元/平方米， 另外 有382個可售車位，售價定為130,000元，預計項目全部銷售完畢后可實現(xiàn)銷售收入80,187萬元，扣除各項開發(fā)成本費用，項目可實現(xiàn)稅 前利潤總額 為9,488萬元，銷 售利潤率為11.85%

30、 ， 投 資 利 潤 率 14.01% ， 具 有 教 好 的 經(jīng) 濟 效 益 。經(jīng)對項目進行全部投資現(xiàn)金流量分析，當基準貼現(xiàn)率取12%時 ， 項 目 凈 現(xiàn) 值 （ FNPN）為1,628萬元 ， 全部投資內(nèi) 部收 益 率 為 15.25% ， 動 態(tài) 投資回 收 期為 4.63年 ，表明項目在財務上是可行的。二、項目敏感性分析對項目開發(fā)成本和銷售收入兩個影響項目效益的主要因素向不利方向 變 化 時 進行敏 感 性 分析 ：項目開 發(fā)成本分別增加5%和10%時 ，項目 凈 現(xiàn) 值 為-214萬元 和-2,051 萬 元 ， 內(nèi) 部 收 益 率 分 別 為 11.6% 和 8.4% ； 項 目

31、銷售收入分別減少5%和 10%時，項 目 財 務 凈現(xiàn) 值為-258萬 元 和 -2,138 萬 元 ， 內(nèi) 部 收 益 率 分 別 為 11.5% 和 7.97% 。 。整 個 項 目 總 的 看 來 具 備 一 定 抗 風 險 能 力 。項 目 對銷售收入的變化更敏感。三、借款人償債能力評價該 項 目 貸 款 1.5 億 元 ， 企 業(yè) 計 劃 于 2004 年 一 次 性 償清。根據(jù)本項目借 款償還表來看，如果我行按計 劃 發(fā)放貸款1.5億元，2005年企業(yè)尚 有還貸盈余資金29,853萬元，項目借款償還 綜合保證 比為3.1，具備一定 的 償債 能 力 。從 項 目 目 前 的 情 況

32、 和 銷 售 預 測 來 看 ，如 無 異 常 ， 按計劃償還貸款具有一定的保證第六章貸款風險與效應評價一、貸款項目風險度測算經(jīng)測定，借款企業(yè)信用等級綜 合 得 分為34.5分，企業(yè)信用等級被我行評為未評級優(yōu)質(zhì)客戶按A+級控制o 貸款項目風險等級綜合評定得分為 79.8分 ，項 目等級為A級，貸款項目綜合風險度為0.3 。二、貸款效應及風險評價1、貸款效應按 現(xiàn) 行 的 貸 款 利 率上浮 20%計算，對該項目發(fā)放貸款，在還貸期三年內(nèi)可為我行帶來約5929萬元的利息收入和約3億的按揭貸款業(yè)務。同時可 進一步密切 與 我 行 優(yōu) 質(zhì) 客 戶 -合生創(chuàng)展 公 司的銀企合作關系，為我行爭取更多的優(yōu)質(zhì)

33、項目奠定良好基 礎，并促進我行的信貸結構調(diào)整。2、擔保評價本次貸款由廣東合生明暉房地產(chǎn)有限公司和廣東 華景新城 房 地 產(chǎn) 有 限 公 司 共 同 提 供 擔 保 ，承擔連帶償還責任。1、 廣 東 合 生 明 暉 房 地 產(chǎn) 有 限 公 司 為該筆貸款提供 1 億 元 的擔保。2001年度我行評定企業(yè)信用等級為AA 級 ， 至 2001 年 末 ， 總 資 產(chǎn) 20,830 萬 元 ， 總 負 債 9,544 萬元，凈資產(chǎn)額為11,286萬元。該司已對外提供擔保297萬元 ， 現(xiàn) 對 外 可 擔 保額10，989萬元，具有較強的經(jīng)濟實力及一定的擔 保 能 力；2、廣東華景新城房地產(chǎn)有 限 公

34、司 為 該 筆 貸 款 提 供 5,000 萬 元 的 擔 保 ，至 2001 年 末 ， 該 司 總 資 產(chǎn) 66,561 萬 元 ， 總 負 債 46,615 萬 元 ， 凈 資產(chǎn)額為 19,946萬 元。 該司 已對 外提 供擔 保1,195萬 元 ，現(xiàn) 對 外 可 擔 保 額 18,751 萬 元 。兩 個 公 司 的 擔 保 能 力充足，但 考慮到該 兩公 司與 本次 貸款 的借 款企業(yè) 均是合生創(chuàng)展旗下的關聯(lián)公司，且該兩公司與借款企業(yè) 的所有資金均由合生創(chuàng)展統(tǒng)一調(diào)配運作，故由該兩公司為本次貸款提供擔保尚不能充分保障我行貸款安全。3、貸款風險評估認為，本貸款主要存在以下風險：1、 市 場 銷 售 風 險 。 廣 州 的 房 地 產(chǎn) 市 場 總 體 已 進 入 供 大 于 求 的 階 段 ，房 地 產(chǎn) 市 場 的 競 爭 日 趨 激 烈 。本 項 目 的 周 邊有許多正在建設或銷售的樓盤，與本項目 樓盤競爭激烈。另外，本項目的周邊環(huán)境尚未整治，比較臟、