1、住住宅市場產品承載力宅市場產品承載力u 都江堰房地產市場政策分析都江堰房地產市場政策分析u 都江堰高層市場研究都江堰高層市場研究u 都江堰洋房市場研究都江堰洋房市場研究u 都江堰別墅市場研究都江堰別墅市場研究【市場監管政策市場監管政策】成都成都20162016年年1010月出臺月出臺限價限價政策，之后市場出現了政策，之后市場出現了“全款優先全款優先”、“捆綁銷售捆綁銷售”等不正當的銷售等不正當的銷售行為，行為，20172017年年1111月出臺搖號政策，維護市場秩序。月出臺搖號政策，維護市場秩序。20162016年年9 9月月價格監管：價格監管： 新增項目價格一般不得高于周邊均價10%，同一項

2、目分期價格上漲幅度不得超過城鎮居民人均可支配收入增幅。 開發商預售價格申報，將按照樓面地價建安成本合理利潤的方式申報。申報價格需提供價格構成資料，開發商不得以提高裝修標準、提高設施設備檔次的方式變相加價。20172017年年1111月月搖號政策：搖號政策： 引入“公證搖號”排序選房，“全款支付”不得被“額外對待”，開發企業不得設置捆綁銷售、掛牌價外收費等不利于購房人的登記條件，搖號過程將由公證機構作全程現場監督公證。限價政策出臺后，由于市場供不應求，各項目為了快速回現、實現更高的溢價，出現了限價政策出臺后，由于市場供不應求，各項目為了快速回現、實現更高的溢價，出現了“全款優先全款優先”、“捆綁

3、捆綁銷售銷售”、“與中介合作價外收費與中介合作價外收費”等不公平、不正當的銷售行為等不公平、不正當的銷售行為【住宅市場住宅市場政策政策】市場監管再次加劇，現都江堰房地產銷售同樣采取搖號政策。市場監管再次加劇，現都江堰房地產銷售同樣采取搖號政策。【市場政策市場政策】成都成都20182018年年5 5月月1515日出臺日出臺限購限購政策，都江堰被劃入限購范圍內，再都江堰新購買商品住房或二手住房政策，都江堰被劃入限購范圍內，再都江堰新購買商品住房或二手住房的，應當同時符合以下條件：的，應當同時符合以下條件：大成都限購區域戶口大成都限購區域戶口/1/1年社保；新落戶未滿年社保；新落戶未滿2 2年需購買

4、滿年需購買滿1 1年社保。年社保。限購區域變化限購區域變化限購對象變化限購對象變化限購條件變化限購條件變化限購區限購區5.155.15前前5.155.15后后5.155.15前前5.155.15后后5.155.15前前5.155.15后（同時符合后（同時符合1 1、2 2）天府新區限購限購個人家庭本區2年社保/戶籍1、本區戶籍/2年社保；2、家庭中本市戶籍人口2且房產1套；本市戶籍單身且無房/非本市戶籍且無房；新落戶未滿2年需1年社保；高新南區限購限購個人本區2年社保/戶籍1、本區戶籍/2年社保；2、家庭中本市戶籍人口2且房產1套；本市戶籍單身且無房/非本市戶籍且無房；新落戶未滿2年需1年社保

5、；原11限購區（高新西區、錦江、青羊、金牛、武侯、成華、龍泉驛、新都、溫江、雙流、郫都）限購限購個人成都原13限購區2年社保/戶籍1、成都原13個限購區戶籍/2年社保；2、家庭中本市戶籍人口2且房產1套；本市戶籍單身且無房/非本市戶籍且無房；新落戶未滿2年需1年社保；遠郊區域（青白江、簡陽、都江堰都江堰、彭州、邛崍、崇州、金堂、新津、大邑、蒲江）不限購限購無限制無限制1 1、限購區戶口、限購區戶口/1/1年社保；年社保；2 2、新落戶未滿、新落戶未滿2 2年需年需1 1年社保。年社保。【高層市場整體供銷】都江堰市高層物業近幾年價格穩步上升，成交均價為6174元/，目前存量為23.5萬，去化周期

6、達10個月。供應面積38.088.425.119.315.5銷售面積28.058.268.960.29.9存量面積56.296.353.318.123.5成交均價504949445232572361742014年2015年2016年2017年2018年50494944523257236174010002000300040005000600070000.020.040.060.080.0100.0120.0都江堰市近五年高層供銷存量價備注：統計時間截止于2018年4月 高層物業包含小高層供應端：供應端：都江堰市2015年供應面積高達88.4萬方，主要為萬達城入市，15年后供小于求，主要以去庫存為

7、主，目前市場房源較為稀少。銷售端：銷售端：自2015年萬達城入市，年均銷售面積高達60萬，是2014年年銷售量的2倍，其中萬達城占比較大。存量端：存量端：2016年后都江堰市主要以去庫存為主，截止2018年4月，高層存量為23.5萬，去化周期為10個月。成交價格：成交價格：都江堰市高層物業價格穩步上升，目前成交均價為6174元/。剛需60-7010%70-8080-9017%17%10%14%17%剛改、改善90-10015%13%16%16%12%13%100-11024%24%20%20%14%13%16%110-12015%16%11%18%18%21%21%120-13013%18%1

8、8%130-150150以上20152015年年20162016年年20172017年年20142014年年20182018年年【高層市場產品變化趨勢】都江堰高層物業成交主力為100-120改善型，90-100剛改為次主；剛需型主要成交面積段為80-90，注重產品功能性。分面積段成交分析：分面積段成交分析： 剛需型：剛需型：都江堰近近五年高層物業剛需型主要成交面積段為80-90，注重產品功能性。剛改、改善型：剛改、改善型：2014-2015年主力成交面積段為100-110，2017-2018年主力成交面積為100-120，改善需求較為明顯。：剛需型產品段：剛改、改善型產品段【高層市場項目量價分

9、析】高層物業項目共7個，單盤月均走量約90套，均價6283元/平方米，存量共計1810套，按照整體月均去化約540套，去化周期為4個月。本板塊區域內房源缺乏。區域區域項目項目狀態狀態建筑建筑形態形態裝修裝修套數套數已推套已推套數數去化套去化套數數存量套存量套數數月均月均去化去化套數套數去化去化周期周期（月）（月）均價均價（元（元/ /）幸福鎮板塊正成源筑待推高層、小高層清水98966066032910835800-6500南峰水岸華府新盤待開高層新盤待開楓尚錦逸待2期入市高層清水423423423329（二期）7366500-7000蒲陽鎮板塊懿府待推小高層清水2160021600預計6500

10、玉堂新區板塊萬達城排號小高層精裝490（當批次）4900490008600-9000（含3000精裝）翡翠積家待開盤高層清水3020030200預計6500高鐵板塊百商綠優城待推高層清水4473033031449525700u 高層物業在售項目有正成源筑、萬達城、百商綠優城等6個，單盤月均走量約90套，均價6283元/平方米。u 本板塊目前僅百商綠優城單個項目在售，已售3、5號樓，僅300余套房源，排號2000余人，市場火爆。目前待推4號樓，共144套房源。老城區蒲陽鎮板塊高鐵站板塊幸福鎮板塊玉堂新區板塊【高層市場項目產品分析】市場高層主力面積段為80-120，其中以100-110套三雙衛為主

11、， 2T4戶、 10-18層區域區域項目項目狀態狀態建筑建筑形態形態精裝精裝/ /清清水水梯戶比梯戶比樓高樓高層高層高面積區間面積區間（）主力面積主力面積（）主力戶型主力戶型幸福鎮板塊正成源筑待新推 高層、小高層清水2T32T418、14、16、15、17380-118105、114套三雙衛楓尚錦逸待2期入市高層清水2T417689-177111、112套三雙衛南峰水岸華府待新開盤高層清水2T22T418、19368-110102、110套三雙衛蒲陽鎮板塊懿府待推小高層清水1T49380-117105、106、108套三雙衛玉堂新區板塊萬達城排號小高層精裝2T42T610、18377-1239

12、7、11297：套三單衛112：套三雙衛翡翠積家待開盤高層清水2T413、24478-150高鐵板塊百商綠優城待推高層清水2T418575-13194、13194：套三單衛131：套四雙衛產品基本情況：都江堰目前在售洋房物業項目共7個，普遍為清水，梯戶比主要以2T3戶為主，層高為10-18層。面積段分析：主力面積段為80-120，其中以100-110套三雙衛為主，追求居住舒適度及功能性。【洋房市場整體供銷】都江堰市洋房物業整體以去庫存為主，價格穩定，成交均價為8336元/，目前存量為23.5萬，去化周期達10個月。供應面積(萬)7.635.203.791.482.07銷售面積(萬)2.417.

13、078.716.712.89存量面積(萬)15.4013.408.854.944.81成交均價(元/)1019586428049852783362014年2015年2016年2017年2018年1019586428049852783360200040006000800010000120000.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.0018.002014年-2018年都江堰洋房供銷存量供應端：供應端：都江堰市2015年后洋房物業供小于求，整體以去庫存為主。銷售端：銷售端：都江堰市近五年年均銷售面積為5.5萬，自萬達城2015年入市，洋房銷量明顯上升，最高年銷售量

14、達8.71萬。存量端：存量端：洋房物業主要以去庫存為主，2015-2017年去庫存明顯截止2018年4月，洋房存量為4.81萬，去化周期為7個月。成交價格：成交價格：洋房物業價格整體呈下降趨勢，2014年價格較高，目前成交均價為8336元/。備注：統計時間截止于2018年4月 洋房物業僅包含7F及以下物業2014年主要成交為青城山片區高端洋房物業。寶信青城：13247元/置信芙蓉青城：12071元/價格穩定期【洋房市場產品變化趨勢】都江堰洋房物業成交主力為110-120，120-130剛為次主力；注重產品舒適性。分面積段分析70-8080-9018%19%13%16%20%90-10016%1

15、4%18%18%12%16%100-11024%24%22%22%17%14%20%110-12016%17%13%19%19%25%25%120-13013%13%15%18%18%8%130-150150以上20152015年年20162016年年20172017年年20142014年年20182018年年分面積段成交分析：分面積段成交分析： 遠期： 2014-2015年洋房物業主力成交面積段為100-110，2016年主力為90-110近期：2017-2018年主力成交面積為110-120，次主力買諾記為120-130，客戶追求產品舒適度。【洋房市場項目量價分析】洋房物業在售項目5個，僅

16、萬達城新推，預計價格9500-10500元/平方米（含3000元/精裝），其余項目待推。本板塊區域內無洋房項目在售。區域區域項目項目狀態狀態建筑建筑形態形態裝修裝修套數套數已推已推套數套數去化套去化套數數存量套存量套數數月均月均去化去化套數套數去化去化周期周期（月）（月）均價均價（元（元/ /）幸福鎮板塊正成源筑待推洋房清水4201681682523677000-7300蒲陽鎮板塊寧江大院待推四期洋房清水項目早已售罄，無參考意義堰山和畔待推1、5期洋房清水項目早已售罄，無參考意義懿府待推洋房精裝1400014000玉堂新區板塊萬達城排號洋房精裝170（當批次）1700170009500-105

17、00（含3000精裝）u 洋房物業在售項目有正成源筑、萬達城等5個，僅萬達城新推，預計價格9500-10500元/平方米（含3000元/精裝）。u 本板塊目前無洋房物業項目在售。老城區蒲陽鎮板塊高鐵站板塊幸福鎮板塊玉堂新區板塊【洋房市場項目產品分析】市場洋房主力面積段為93-130，其中以105-120套三雙衛為主， 1T2戶、 5-7層，追求居住舒適度。區域項目狀態建筑類型精裝/清水梯戶比樓層層高戶型面積區間（）主力面積（）主力戶型幸福鎮正成源筑待推洋房清水1T27+1、3125-17898、105套三雙衛蒲陽鎮堰山和畔待推1、5期洋房清水1T26+1370-150118套三雙衛寧江大院待推

18、4期洋房清水1T2、1T36+1385-140120、130套四雙衛懿府待推洋房精裝1T2、1T46、7385-125123、125套三雙衛玉堂鎮萬達城排號洋房精裝1T2 5、7390-130 93套二單衛產品基本情況：都江堰目前在售洋房物業項目共5個，普遍為清水，梯戶比主要以1T2戶為主，層高為5-7層。面積段分析：主力面積段為93-130，其中以105-120套三雙衛為主，追求居住舒適度。玉堂鎮板塊玉堂鎮板塊青城山板塊青城山板塊6KM6KM【別墅市場在售項目屬性】玉堂板塊依托萬達和城市規劃發展，青城山板塊新增項目稀缺，主城區寧江大院目前待推，后期規劃不明確。所屬所屬區域區域序號序號項目名稱

19、項目名稱首推時間首推時間產品類型產品類型容積率容積率占地面占地面積（畝）積（畝）總建面總建面積（萬積（萬方）方）青城青城山板山板塊塊1龍湖小院青城2010年5月 疊院、合院0.531510.532海航中國集錦潤青城2010年5月 聯排、獨棟0.65200070玉堂玉堂鎮板鎮板塊塊3明宇豪雅青城2011年7月 聯排、獨棟0.5646623.84成都萬達城2015年9月獨棟、聯排、雙拼、合院1.66(一期)3000423主城主城板塊板塊5寧江大院2011年8月疊拼、洋房、高層1.617120.66主城板塊主城板塊【別墅市場整體供銷】都江堰市別墅物業整體以去庫存為主，聯排別墅走量明顯，目前整體成交均

20、價為12183元/，目前存量為26.98萬，去化周期達22個月。供應面積(萬)10.467.8514.306.553.27銷售面積(萬)3.736.9416.2813.195.01存量面積(萬)33.9736.3831.0525.3826.98成交均價(元/)14312109261135112047121822014年2015年2016年2017年2018年143121092611351120471218202000400060008000100001200014000160000.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.00都江堰市近五年別墅供銷存量價獨

21、棟別墅8454137946982812227雙拼別墅5887245738644522008聯排別墅1265135770964428336736806疊拼別墅934512619220194142112939 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 020000400006000080000100000120000都江堰近五年別墅物業銷售情況供應端：供應端：都江堰市2014-2015年別墅物業供大于求，2016年以后整體以去庫存為主。銷售端：銷售端：都江堰市近五年年均銷售面積為9萬，自萬達城2015年入市，別墅銷量明顯上升，最高年銷售量達16.28萬。存量端：存量端：別墅物業主

22、要以去庫存為主，截止2018年4月，別墅存量為26.98萬，去化周期為22個月，近兩年。成交價格：成交價格：別墅物業價格2014年前為青城山區域傳統別墅物業，價格較高，2015年萬達入駐，以新產品，小面積，低價格走量，拉低區域價格。目前整體成交均價為12183元/。分物業分析：分物業分析：近五年，都江堰市聯排別墅走量增長明顯，主要為萬達城90小聯排別墅拉動，2015-2017年疊拼別墅走量逐步上升。備注：統計時間截止于2018年4月 別墅物業包含獨棟、聯排、雙拼、疊拼別墅備注：統計時間截止于2018年4月【別墅市場量價分析】性價比（聯排+疊拼），120以內，1.1-1.4萬元/；輕奢類產品（聯

23、排+合院），130-160，1.4-1.6萬元/。板塊板塊項目名稱項目名稱主力產品主力產品主力面積（）主力面積（）成交均價成交均價（元（元/ /）主力總價主力總價（萬元（萬元/ /套）套）月均走量月均走量玉堂鎮萬達城小聯15020大聯排160-22014000220-30015合18020明宇豪雅青城疊拼（前期）61-86917770-11015-20疊拼（近期）145-1589500130-17048合院14526018聯排97-10810673110-17010獨2803-

24、5青城山龍湖小院青城疊拼85、9816500（精裝）140-1605聯排20213500（精裝）170-2805海航中國集獨棟228、306、34818500400-7003-5聯排1382205-8洋房90-140800075-10010疊拼：疊拼：在售疊拼物業項目為龍湖小院青城，面積為85-98，成交均價16500元/（精裝）。聯排：聯排：別墅市場主力物業，面積跨度大，以海航中國集、龍湖小院青城為主的140-200大聯排，成交均價12000-14000元/ ；以萬達城為主的90-108的小聯排，成交均價14000元/，面積贈送大，總價低，旅居類客戶接受度高。合院：

25、合院：合院產品主力面積為120150，成交均價14000-16000元/，為都江堰別墅市場近年新型產品，客戶接受度較高。獨棟：獨棟：主力面積200-300，成交均價15000-19000元/，面積大，贈送大，贈送率高達100-150%。【別墅市場產品分析】聯排（主力物業）：分為140-200大聯排， 90-108的小聯排；疊拼： 85-98，合院（近年新型物業）：主力面積為140-160；獨棟：200-300大面積為主。板塊板塊驅動類型驅動類型 項目名稱項目名稱主力產品主力產品層數層數層高層高主力面積主力面積（）（）庭院贈送庭院贈送（）（）庭院贈送比例庭院贈送比例建筑風格建筑風格是否精裝是否精

26、裝玉堂鎮玉堂鎮品牌+內部配套萬達城小聯排33-3.2米90-1305050%中式清水大聯排3160-22060-9050%合院3120-1303025%配套+生態資源明宇豪雅青城疊拼（前期）53-3.2米部分5米+坡頂61-8630-10050%-100%東南亞風格清水疊拼（當期）5145-15850-10030%-80%合院2145/14850-15030%-100%聯排397-108150120%-130%獨棟3181200100%青城山青城山品牌+項目品質龍湖小院青城疊拼 4（地下1層）部分挑高6米85、9840-5050%中式風格是5000元/聯排4（地下2層）20270-8045%生態資源海航中國集獨棟3獨棟3.2米其余3米228、306、348150-60050%-150%歐式風格獨棟清水聯排、洋房有地暖聯排3138、17750-17035%-100%疊拼：疊拼：目前市場在售疊拼物業項目主要為青城山板塊的龍湖小院青城，面積為85-98，贈送面積大，精裝修。聯排：聯排：別墅市場聯排為主力物業，面積跨度大，以海航中國集、龍湖小院青城為主的140-200大聯排，贈送大，總價高；以萬達城、明宇豪雅青城為主的90-108的小聯排，面積贈送大，總價低，旅居類客戶接受度高。合院：合院：合院產品主力面積為14